針對拆遷戶營銷策略

A. 國家對拆遷戶的政策

為實施城市規劃，推進城市建設，完善城市功能，切實維護城市改造中拆遷當事人的合法權益，16日，市政府辦公廳下發了《關於進一步規范五城區城市房屋拆遷工作的意見》(以下簡稱《意見》)，對五城區(含高新區)范圍內政府組織實施的城市房屋拆遷工作進行了規范，並首次對拆遷補償標准進行了統一。從文件下發之日起，凡是符合條件的被拆遷房屋戶主，在賠償時將享受到包含被拆遷房屋補償、政策性補償、政策性補助、政策性補貼、提前搬遷獎勵等利好。昨日下午，市住房委員會辦公室主任、市房產管理局新聞發言人杜文對政策進行了解讀。他表示，這是我市針對城市房屋拆遷出台的第一部規范性文件，按照新政策，成都市民將享受到更多的拆遷優惠。五項統一拆遷補償標准《意見》對拆遷補償標准進行了統一，要求拆遷人不得擅自提高或降低拆遷標准。明確了拆遷標准包括被拆遷房屋補償、政策性補償、政策性補助、政策性補貼和提前搬遷獎勵五項。對被拆遷人得到的貨幣補償款按照國家有關規定免徵個人所得稅和契稅。意見施行前已領取房屋拆遷許可證的，仍按原政策規定執行。○被拆遷房屋補償貨幣補償建築面積乘以評估單價按照統一拆遷標准，被拆遷房屋補償實行貨幣補償安置的，按照被拆遷房屋評估單價乘以被拆房屋所有權證記載的建築面積確定。實行住宅產權調換安置的，被拆遷房屋和安置房屋按套內建築面積和公攤面積分別調換，根據市場評估價結算套內建築面積價差，拆遷人免收公攤面積補差款。估價機構對被拆遷房屋的評估價格應反映同時期、同結構、同用途、同類區域的二手房市場價格。○政策性補償補償被拆遷人安裝天然氣費用包括了被拆遷人安裝電話、有線電視、寬頻、天然氣、電表和空調移機等政策規定的補償費用。解讀：我市當前舊城改造任務艱巨。僅中心城區兩軸四片重大項目，所涉及的拆遷面積就達117萬平方米、拆遷戶數10492戶，加之5·12汶川地震又造成了大量的危舊房屋亟須改造。同時，近期拆遷補償標准不一致問題也困擾著城市拆遷的健康發展。為此成都市出台了《意見》。○政策性補助被拆遷者補助每戶搬家費1200元按照規定，拆遷人將向被拆遷人提供包括臨時安置補助費、停產停業經濟損失補助費和搬家補助費。被拆遷住宅房屋建築面積50平方米以下的，按50平方米計算。選擇貨幣補償安置的，一次性發放6個月臨時安置補助費。拆遷商業、辦公、生產用房等非住宅房屋，停產停業經濟損失補助費以市統計部門公布的上年度城區職工平均工資收入為准，由拆遷人按照被拆遷房屋的實際從業人員(不含臨時人員)支付。選擇貨幣補償安置的，一次性發放3個月補助費。拆遷人對被拆遷者提供搬家補助費，補助標准為住宅每戶補助1200元。非住宅由拆遷當事人雙方協商確定或由拆遷人組織搬遷，據實補助搬家費用。解讀：對選擇貨幣補償安置的，一次性發放的臨時安置補助費所計算的時間，由1.5個月增至6個月，且對50平方米以下的被拆遷住房面積均按50平方米來計算；對一次性發放的停產停業經濟損失補助費所計算的時間，由1.5個月增至3個月。隨著物價水平的提高，根據市場情況，《意見》對住宅的搬家補助費作了調整，由原有的每戶300元增至1200元。對非住宅的補助，則沿用原政策。○政策性補貼購房補貼住房按評估價格30%給予政策性補貼包括購房補貼和物管費補貼。其中，在購房補貼方面，選擇貨幣補償安置的，住宅按被拆遷房屋評估價的30%給予購房補貼；非住宅按被拆遷房屋評估價的20%給予購房補貼。在物管費補貼方面，對選擇產權調換或貨幣補償的被拆遷人，按普通商品住房建築面積90平方米、1元／平方米·月的標准一次性給予5年物管費補貼。解讀：《意見》出台前，對評估價實行一定比例上浮一直是政策外的一項約定俗成，被我市各拆遷工地普遍施行。《意見》出台後，明確規定：對選擇貨幣補償安置的，住宅按被拆遷房屋評估價上浮30%給予補償，非住宅按被拆遷房屋評估價上浮20%給予補償。二是增設物管費補貼。針對近年來拆遷安置房普遍是電梯公寓，被拆遷人因須繳納較高的物管費而使生活成本增高的事實，《意見》實時擴大了拆遷補償標准，要求按90平方米計算，一次性給予5年、每平方米每月1元的物管費補貼。○提前搬遷獎勵提前搬遷每戶最高獎6萬折遷人對提前簽訂拆遷補償安置協議、完成搬遷並交付被拆遷房屋的，可按項目拆遷工作實施方案給予不同檔次的戶獎，戶獎每戶不超過6萬元。選擇貨幣補償的，按被拆遷房屋建築面積另給予每平方米不超過500元的面積獎。解讀：《意見》出台前，政策未對提前搬遷獎勵作統一規定。各拆遷工地的獎勵標准由拆遷人自行確定，隨意性比較大。此次《意見》對獎勵政策進行了統一。明確規定：對規定期限搬遷的被拆遷人，戶獎每戶不超過6萬元，選擇貨幣補償的，另按被拆遷房屋建築面積給予每平方米不超過500元的面積獎。在拆遷項目啟動後，拆遷單位將以被拆遷人簽訂拆遷合同交付房屋的時間為標准，對被拆遷人給予不同程度的獎勵。

B. 如何做好拆遷工作

拆遷是一項涉及面廣、政策性強、利益調整層次深、配套性要求多、容易引發社會矛盾的工作，問題處理稍有不慎，就可能引發一些社會問題，甚至影響到經濟社會的穩定。征地拆遷工作關系著地方發展、社會穩定和群眾的切身利益，日益成為群眾關切、社會關注、黨和政府關心的焦點。如何達到和諧征遷，使征地拆遷工作既保障加快發展的用地需求，又維護好群眾利益，是我們在工作中急需破解的難題。
隨著城鎮化步伐的不斷加快和重大項目的深入實施，征地拆遷問題越來越突出 ，基層幹部怎樣做好拆遷工作：
一是傾力宣傳教育。征地拆遷工作的順利與否，離不開被征地拆遷群眾的理解和支持，因此，征地拆遷職能部門要牢固樹立「思想先行」的工作理念，克服急躁和盲動心理，採取多種方式，多了解群眾的想法，多分析群眾的顧慮，有針對性地做好群眾的宣傳、解釋工作，要帶著感情上門溝通，根據實際情況，採取一家一戶走訪的方式進村入戶進行宣傳，要講清講透征地拆遷的法律法規和相關政策，要多為困難群眾著想，以人性化的工作態度，柔性的工作方式贏得群眾的理解和支持。
二是致力完善政策。要認真研究相關的法律法規，要吃透征地拆遷有關政策，科學比較新老政策規定的差異，結合本地實際，在不違背上級精神的前提下，科學合理地制定征地拆遷的相關規定，規范征地拆遷行為，統一界定補償標准，嚴明工作紀律，劃分職責義務，杜絕一地一價、阻鬧漲價的現象發生，政府要做好征地拆遷的後續處理工作，要依法依規、入情入理地介入村組征地拆遷補償款分配方式的規范工作，防止強勢家族強勢分配的事情發生，最大限度地減少新的矛盾糾紛的發生。
三是堅持以人為本，真正站在群眾的立場，認真落實國家補償安置政策，讓群眾滿意。同時，要有效擴大群眾的知情權、參與權、監督權，維護好廣大群眾的利益。以保障民生為本，統籌解決群眾的安置、出路和發展問題。要優先考慮大多數群眾滿意的補償安置問題，除了貨幣補償和產權調換外，因地制宜採取農業安置、就業安置、征地款入股等多種安置方式，徹底消除群眾的後顧之憂。要從完善工作機制入手，切實做到先建後征，最大限度地讓老百姓在征遷安置中真正改善條件、得到實惠，從而使廣大群眾真心地擁護、支持征遷工作。
四是著力解決困難。征地拆遷工作是一個系統工程，牽涉到群眾日常生產生活的方方面面，有些事情，雖然事小，於理不合，但是，多年來，老百姓已形成了一種習慣，小事不找政府，征地拆遷了，政府來找他了，則小事也成了大事，易事也成了難事。在部分群眾眼中，滿足了他的要求，就是和諧，政府找他，就是求他，現實生活中，群眾對中央、省級政策關注多，對法律關注少，不滿意，就組織圍攻和阻撓施工，而在現行體制下，往往對他們有利。所以，在征地拆遷過程中，要相信絕大部分群眾是明事理的。因此，從事征地拆遷的工作人員，要切實發揮務實的工作作風，在做好群眾的思想宣傳工作的同時，力所能及地幫助群眾解決面臨的實際困難和問題，特別是要組織協調好村與村、組與組之間的界址不清的遺留問題。要加大對征地補償費特別是集體土地補償費的分配方式的協調監管，避免不必要的後續矛盾和問題的出現，對蓄意串聯組織、阻撓征地拆遷行為要理直氣壯地予以打擊。同時，對被征地農民實行就業扶助，著力建立「統籌就業、政策引導、政府促進、市場調節、自主擇業」機制，完善被征地農民的社會就業制度。健全完善勞動就業服務平台，為被征地勞動力提供技能培訓、就業指導、就業介紹等一系列的服務，鼓勵被征地勞動力自謀職業、自主創業。

C. 房地產營銷策略的相關成功案例

----成都龍湖翠微清波

前言：

從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5•12」地震和目前的金融風暴。在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎麼做的。以茲參考。

項目成效

2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套；

目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶

面積段
實收均價
實收總價
月消化

首次置業
86
5700
49w
80

首次改善
112-129
5500
61-71w
290

再次改善
131-136
5400
70-75w
120

我們可以看到,在目前的市場環境下,該項目月均消化量達到了近600套,我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析：

Ø 營銷推廣力度

Ø 客戶拓展渠道及方式

Ø 銷售現場活動氛圍營造

Ø 專業支持、整合資源

Ø 團隊的獎懲力度

Ø 價格策略的合理運用

2009-2-13
[成都商報]46.47 雙彩版
只需首付20萬，即刻擁有關於別墅的所有想像。

2008-2-18
[成都商報]48 整彩版
8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中

2008-2-22
[成都商報]44 整彩版
少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日

2008-2-25 [成都商報]28 整彩版
小高層 准現房發售

2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版
錯過了就真的錯過了

2008-2-29
[成都晚報]地產成都10 整彩版
錯過了就真的錯過了

一、營銷推廣力度

（一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月

（二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格

（三）、簡訊投放頻次：100萬條/周簡訊發送，上月共計400萬條簡訊投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區簡訊、二級城市。

當月的營銷推廣費用共計約150萬。

二、客戶拓展渠道及方式

（一）、老帶新

1、強有力的老帶新政策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。

2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展「老帶新動員宣講會」，鼓勵業主推薦，並將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級後的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅遊的機會。

3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。

老帶新中朋友介紹的成交比例佔到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。

（二）、銀行客戶拓展

整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然後邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，並有高額外的優惠政策予以支持。

當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。

（三）、企事業單位定點直郵

根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。

（四）、眾多的外銷人員作為支撐

項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大於銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈裡的朋友為主。單上有某行銷人員的編號，用於區分。

當月通過外銷成交的客戶為5組。

三、銷售現場活動氛圍營造

（一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定，

金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。

（二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。

（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動

如：「兒童畫畫比賽」「奧運競技類體育小活動」「趣味歌唱比賽」等。

周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶

活動地點：現場體驗區+銷售中心

活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利於現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。

四、專業支撐、整合資源

（一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、後期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，並依次考核上崗。

（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。

五、獎懲分明的團隊獎懲力度

（一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。

（二）、每月對於銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。

（三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。

六、合理運用價格策略

對剩餘房源的價格，頻繁的調整面價，調整優惠：

形式一：

針對每周集中推售的房源，把其價格表的價格做低，或是以一口價的形式表現，其餘銷控房源的價格調高，反映到客戶面前的價格表，凸顯非常明顯的正負向的價格標桿，讓客戶感覺到此部分房源的性價比。

例如上月的一周，要集中消化136平米的戶型，把一個單元136平米的表價全部調整為5400元/平方米的一口價，其他單元相同戶型的表價為6300元/平方米。

形式二：

對於兩房產品以及小三房產品，購買此類產品的客戶對價格的敏感性較高，有貪小便宜的心理。

提高其價格表的面價，給到最大13%的優惠，此部分客戶會誤認為是大幅度降價，自己能得到更多的優惠而下定。

該項目的鞭屍行動通過以上6種營銷策略予以體現，效果明顯，令人感觸頗深。6大營銷舉措使得銷售業績以及銷售團隊的士氣越戰越勇。

D. 我的房子要拆遷,請教過來人與拆遷辦的談判策略

可以這樣說，有一條金科玉律就是能拖就拖。堅持的越久待遇越好。而之前你即使同意差遣也要以一句：「誓與老房共存亡」而拒絕對方的一切談判請求。等時機成熟了（只剩個別沒有搬遷）你可以允許對方進屋，並再次強調你的立場。
但是不可以做最後幾位拒絕搬遷者，因為屆時政府會用暴力手段強制拆除，得不償失，所謂破家值萬貫，傢具沒有即使搬出對你損失是非常大的。
在談判中，能有搬遷房就不要現金，因為政府的現金補貼實在可恨，是一種披著「為大多數人利益」外衣的赤露露的搶劫行為。在搬遷房的選擇中，能有門面房就不要選擇住宅房，因為從長遠講，門面房是十分有優勢的。對於不斷堅持而對方卻始終說搬遷住房是確定地點不容選擇的情況，您只能要求在搬遷房之同時獲取一定的補助。
對於只能選擇現金的人來說，您應當仔細研究拆遷方案，及時加厚外牆或多加一兩曾樓。因為政府對拆遷者的經濟補貼是根據基牆厚度24、36……和樓層、面積而定的，您只需要隨意加蓋，都可以為您贏得數倍回報。

E. 如何做好在新農村建設拆遷戶的工作

首先，利為民所謀。只有合理的照顧了村民的合法利益，才能順利的展開工作。
其次，發動群眾中的積極分子，黨員。宣傳新農拆遷的好處以及對國家和個人發展的方面，宣傳國家的政策和方針。
再次，深入到群眾中去，了解在新農建設過程中，人民群眾的困難和需要。踏踏實實為人民群眾解決問題。
最後，在公平，公正，合理，有序，清正，廉潔環境下的工作一定能順利進行。

F. 營銷策略包含哪幾方面

1，市場營銷調研與預測
2，市場營銷環境分析
3，市場購買行為分析
4，市場競爭策略分內析
5，目標市容場策略
6，產品策略
7，定價策略
8，分銷策略
9，促銷策略
這些都是理論
實用性不強，營銷策略由目標市場和營銷組合構成，就是要先通過調研和分析確定你未來進攻的市場，然後再根據你的實際情況確定你的營銷組合，營銷組合就是指4P，即產品，價格，地點和促銷這幾個變數的相關控制．他們是與時具近的，他們的控制體現了你的營銷策略．

G. 營銷策略有哪些方法

方法一：知己知彼、百戰不殆

要與競爭對手過招，知己知彼是關鍵，以便制定進攻策略，不打無准備之戰。系統搜集競爭對手的信息，分析競爭對手的優劣勢，尋找對手的薄弱環節進行進攻。盡可能多的獲取競爭對手的信息。競爭信息系統的建立和實施要做到兩個原則：實用、有效。

方法二：避實就虛、攻擊軟肋

在與競爭對手進行交鋒時要選擇對方的薄弱市場的薄弱環節進行攻擊，不要選擇競爭對手的強項與競爭對手發生正面的交鋒，要避實以就虛。

在競爭對手控制進攻所需付出的代價往往比在其它市場進攻或者防守要高出幾倍，因此不宜正面交鋒，而是針對競爭對手的薄弱環節制定市場策略，避其鋒芒，趁虛而入，在提高資源效率的同時，有力打擊對手。

方法三：快速強攻、先發制人

兵法有雲：「先發制人，後發制於人」。自身無論是在產品的賣點、媒體資源、還是渠道、終端上，都要先聲奪人，先發制人，才能以勢壓倒競爭對手。

方法四：以強攻弱、集中攻擊

兵法常講集中優勢兵力，各個擊破。歷史上曾有過無數成功的戰例。兵法如此，商戰也如此，要在競爭對手控制的市場選擇集中性攻擊策略。

方法五：搶位營銷、量力而行

作戰講究量力而行的原則，營銷進攻也是一樣的道理。之所要以量力而行，就是讓優勢最終轉化為勝勢。

H. 遇到政府拆遷怎麼跟拆遷辦的人談才能最大限度的保證拆遷戶的利益呢

這個問題，在網路知道上問的比較多，本人也多次回答過。總體的思路還是從法律法規的角度入手，從徵收拆遷的合法性與補償標准能否滿足被拆遷人原有的生產生活水準不降低的層面來談。
第一、關於拆遷談判（實際是協商），法律、法規層面是允許的。
法律依據：國務院令第590號，第二十六條房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收范圍內予以公告。
第二、談判無定勢。個人建議，可以從以下幾個方面作好准備工作。
1、充分了解涉及動遷的相關法律、法規、以及當地的政策。
涉及拆遷的土地性質是集體土地的，那麼主要的法律、法規的依據是《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、並參照國務院令第590號執行。涉及的拆遷土地性質是國有土地的，則主要依據是國務院令第590號。

作到明確法律、法規層面是如何規定，以便判斷自己公平、合理、合法的目標是否可行。
2、搜集對方是否存在違法拆遷行為的證據、增大自身談判的砝碼。
對於是否合法行為的判斷，應當從實體和程序兩個方面。比如涉及到徵收拆遷集體土地性質的，那麼依據《土地管理法》第四十五條
第四十五條 徵收下列土地的，由國務院批准：
（一）基本農田；
（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；
（三）其他土地超過七十公頃的。
徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
即，需要經過省級以上人民政府的批准。否則屬於違法拆遷。那麼對於程序方面，是否履行公示公告程序的，具體可以直接參看《徵用土地公告辦法》。
對於涉及到的是國有土地上房屋徵收拆遷的，那麼直接依據國務院令第590號，即《國有土地上房屋徵收與補償條例》，該條例，規定的比較詳細，可以直接查詢參看即可。
3、協商談判的過程，並無定勢，也無固定的話術，可以委婉，也可以直接。這均是當事人擁有的合法權利。

4、切忌，協商談判久拖不決，錯過司法救濟的時效。
《行政訴訟法》第四十六條 公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應當自知道或者應當知道作出行政行為之日起六個月內提出。法律另有規定的除外。
《行政復議法》第九條公民、法人或者其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內提出行政復議申請；但是法律規定的申請期限超過六十日的除外。
5、上述問題中提到「房屋的面積和拆遷款」，房屋和土地面積是計算補償的基礎，毫無疑問，這是補償的核心要素，但是直接針對這些，並沒有多大的談判空間。比如關於房屋面積，一般是可以通過證據固定的，關於標准，法律法規也是有明確規定的。只有通過上述的思路，才能有效的保障自身合法利益最大化。
法律依據：國務院令第590號
第十七條作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
第十九條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
關於評估機構的產生，評估方法，可以直接參看《國有土地上房屋徵收評估辦法》。

I. 銷售中對於釘子戶我方可採取的策略是

摘要 招數二：建立一個談判工作組。