A. 一手房怎麼賣
一、從宏觀上來說，一手房的銷售是一個營銷策劃過程，分階段造勢進行：
（一）項目介入階段
1．識別客戶需求
①了解客戶需求，解答客戶問題；
②對客戶需求的理解陳述；
③界定工作范圍；
④描述提出方案或方法的基本原理；
⑤項目組織的介紹；
⑥項目完成所要求的進度計劃；
⑦確認項目執行可能產生的成本預算；
⑧確認客戶期望項目團隊提供什麼樣的交付物；
⑨確認客戶期望的規格和特徵；
⑩商定進一步洽談的內容、時間及地點。
2．進一步洽談確定課題
①客戶企業介紹情況，提出咨詢要求與希望；
②研究企業提供的資料、分析企業狀況、初步擬定項目框架；
③實地考察客戶企業及環境；
④確定項目框架和目標；
⑤根據企業期望做准備性調查。
3．提交項目建議書及合同簽訂。
①與市場部及公司廣泛溝通，根據客戶需求提出項目建議書。
②雙方就建議書內容（包括項目目標、框架、主要內容、執行方案、時間計劃和初步預算等）進一步商討。
③擬定並簽訂合同，作好項目開展准備工作。
以上工作以市場部為主，策劃部協助。
（二）項目啟動階段
1、 確定項目領導小組
① 根據項目要求確定由策劃部與市場部雙方主要領導組成的項目領導小組，統籌分工項目的開展。
② 確定公司配合要求和內部人選。
2、 確定項目計劃
① 項目領導小組和項目負責人確定項目開展計劃與項目詳細目標，結構細化，時間進度，人員要求和其他後期准備。
②根據經驗提出初步計劃建議。
③ 准備項目開展所需的資料等。
3、 確定工作組
① 根據項目計劃要求，成立項目工作組，明確具體分工和職責。
② 擬定工作計劃和時間進度。
③ 擬定調查分析計劃。
（三）調查分析階段
1、 調查分析和座談會
① 根據調查計劃和針對性問題實施市場調查。
② 主持和開展座談會、討論會、聽取各方面人員的意見和要求。
③ 深入調查分析，了解客戶競爭對手的情況及客戶產業鏈。
2、 調整並提交策劃報告
①整理分析調查資料，對問題分類。
② 提供初步改進建議方案框架。
③ 提交報告。
（四）方案設計階段
1、 提交初步設計方案
① 在客戶對報告反饋基礎上進方案設計，並根據客戶情況實時修 改。
② 向客戶提供滿足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。
2、初步方案徵求意見
① 初步方案分專題向有關部門進行詳細介紹，回答有關問題，廣泛聽取修改補充意見。
②針對反饋意見和建議，進行局部調整和補充。
③擬定實施計劃綱要。
3、方調整，提交最終報告
① 按照客戶要求提供最終報告，就報告內容答疑咨詢。
② 協助客戶擬定實施計劃。
③ 對存在分歧的問題進行分析研究，提出可選擇性解決建議。
④ 雙方共同分析存在的問題和難點，商定可能的解決方案。
二、從微觀上來說，一手房的銷售就是駐場置業顧問的日常工作：
（1） 掌握樓盤的結構，功能，技術指標及工程造價，能給客戶提供合理化建議，並熟練地回答客戶提出的問題；
（2） 善於辭令而不誇誇其談，待人以誠，與客戶保持良好關系，為企業與樓盤樹立良好形象；
（3） 服從工作安排，工作積極主動，有開拓精神，能不失時機的推銷企業樓盤；
（4） 代理法人與客戶簽訂業務合同，並及時將合同上交銷售主管審核後執行；
（5） 努力做好售後服務工作，及時走訪客戶，反饋樓盤質量信息；
（6） 每天向銷售主管匯報工作情況，定期進行工作總結，並根據市場信息對下階段工作進策劃，以提高工作的計劃性和有效性；
（7） 負責及時回收樓款；
（8） 努力學習知識，擴大知識面，提高自己的社交能力，促進業務水平的提高；
（9） 熟悉法律法規及行業規范；
B. 賣房子的銷售技巧
客戶首次進入售樓處，處於陌生的環境，其心理肯定是略微緊張和產生戒備。置業顧問的第一步就是消除客戶的戒備情緒，建立起顧客對自己的信任和喜好：第一是讓客戶感到一個受歡迎的氛圍；第二給客戶一個深刻的印象，讓客戶留下對這個置業顧問專業性強和售樓處高檔服務質量的感知。總而言之，就是建立起客戶的「喜好」。能否建立喜好直接決定銷售成功與否，《影響力》一書將「喜好」列為銷售成功的六大秘笈之一。建立喜好主要有兩大方法：贊美和找關聯。贊美是銷售過程中最常用的話術，多數置業顧問都用過，但只有少數善於觀察、博學多識的人贊美客戶能起到相當功效；原因在於贊美的「三個同心圓」理論。贊美像打靶，三個同心圓，最外圈的贊美「外表」，到最二層的贊美「成就與性格」，第三圈則是贊美「潛力（連本人都未察覺的潛能）」。一般置業顧問只能打中最外圈的「外表」，贊美客戶「您的這個項墜很漂亮」。能打中第二圈的，就已難得。至於第三圈的靶心，則需要個人的觀察能力和知識儲備。除眾所周知的贊美之外，建立喜好的常用法就是「找關聯」「找同類項」，如同學，同性，同鄉，同事等，盡量找一些相同的東西。有時為了尋找關聯，「編故事」也是常用的話術。初期報價的「制約」話術所謂「制約」話術，就是在互動式的說話氛圍內，提前知道別人想要表達的事情，而這個事情不一定對自己有利；於是變換一種形式，先發制人，結果別人反而無法發作，從而讓發起制約的人獲得了談話的優勢地位。「制約」話術在前期問價和帶客看房時用得最多。在接觸項目的初期，無論是出於自發的對產品的需要，還是置業顧問主動接近的產品展示，客戶會不由自由的問一句話，這房子多少錢啊？這個就屬於客戶的「初期問價」。實際上，消費者在購買的初期階段問到價格是一種習慣，是一種沒有經過邏輯思考的本能，試圖在形象的范疇內將項目進行初步的歸類。人們頭腦中對產品的價值有兩個分區：昂貴區和廉價區。潛在客戶的右腦對產品的價格會自動映射，一旦進入廉價區，客戶對該產品的品質、品牌、質量等美好想像就都消失了；而一旦進入了昂貴區，即便當前沒有消費能力，內心卻建立起了對它的美好嚮往。聽完置業顧問對項目的介紹之後，只要有意向的客戶肯定會提出看房，看房過程可以說是能否成交的關鍵，因此，這個過程中的話術也非常重要。看房過程中的話術主要有以下幾點：（一）人際關系控制話術看房過程中，客戶往往會找來他的朋友一同參與。置業顧問最關鍵的環節就是：主動結識一同看房的所有人，一定要做到主動要求客戶給你介紹。控制看房環節的要訣就是：主動、多說好話、請求指點。隨身攜帶一個筆記本，將無法妥當回答的問題記錄下來，將客戶特別在意的要點記錄下來，將客戶陪同人的話記錄下來。不要擔心客戶看到你在做記錄，做記錄也是對客戶的尊重和顯示專業性的行為。在回訪時將用到這里記錄到的話來喚醒客戶對看房的感受。（二）郊區樓盤看房路途話術置業顧問在實踐中常見的是賣郊區樓盤，有些樓盤甚至在離市區超過30分鍾車程的遠郊區。郊區樓盤往往在市內設置售樓處或分展場，置業顧問需要把客戶從市內帶到項目現場。這樣，看房的路途就變得較為漫長，看房車沿途會經過很多地方。在這個過程中，置業顧問最重要的話術就是介紹區位。介紹區位的技術要點主要有兩點：1）、介紹區位的目的是化解抗性和增強吸引力。郊區項目存在的最大抗性就是區域人氣不足，客戶心理距離較遠，但郊區項目最大的優勢一是價格便宜，一是區域未來發展的潛力較大。郊區項目如何化解客戶的抗性，方法無非兩個：一是化解抗性，一是增強吸引力。2）、化解抗性和增強吸引力的兩大方法。在看房過程中，化解抗性的法有兩個：一是用物理距離來淡化心理距離。一是重新尋找參照系，利用參照樓盤來評估項目的性價比。化解抗性是從消極方面來引導客戶，增強吸引力則是從正面宣傳來贏得項目的加分。看房途中，增強吸引力的方法也有兩個：一是區域營銷，一是生活方式引導。區域營銷話術比如：「我們項目位於鐵西新城的核心地段。目前沈陽大力建設衛星新城，包括六大新城，鐵西新城因為具有強大產業支持，是最有前途的一個，也是沈陽市目前引進世界五百強最多的區域。等地鐵一號線開通之後，鐵西新城的住房價格漲幅將非常大。目前，在沈陽買房，道義、長白和張士開發區是升值空間最大的三個區域。」生活方式營銷話術比如：「這個項目叫宏發·長島，均價4200元/㎡，在宏發·長島買一套85平米的高層點式樓，同樣的錢在麗都新城可以買一套同樣面積的多層外加一輛10萬元的小汽車。花同樣多的錢，馬上就能享受有房有車的生活，你們夫妻上下班就能免除奔波之苦。你想一下，哪種更合適呢？」（三）樓盤現場看房話術一般來說，置業顧問帶客戶看房的路徑是從售樓處到項目工地樣板間。從售樓處走出來，往往就能看見同一個區域的相鄰的其他樓盤。這時，除了對自身樓盤的常規講解之外，在這個過程之中，最需要注意的就是應用前面所說的「控制話術」，先下手為強，對相鄰的競爭對手進行有技巧的「評判」。如何評判，其技術要點主要有三個：1、反客為主，給客戶埋地雷。帶客戶看房路途中，只要視線能看到競爭對手樓盤，這時，一定要主動介紹，特別是針對第一次看房就來本樓盤還沒有去過其他樓盤的客戶。因為，你接待完之後，他的下一步肯定要去相鄰的樓盤「貨比三家」。一個成熟的置業顧問懂得在這個時機給客戶一個先入為主的說法，以影響他下一步的決策。如：「這是與我們項目相鄰的**，您看目前**區幾個大盤都集中在這一塊，未來我們這一片區的人口將達到5萬人，政府非常重視，所以這塊未來的生活配套、公共交通肯定不是問題，等我們這幾個小區陸續入住之後，公交車都會進來。（鄰居首先是「客」，是共同做大片區的朋友，首先強調對手對我們的好處，贏得客戶信任。）**項目的開發商第一次做開發，經驗不足，被設計公司誤導，花了很多冤枉錢，成本居高不下，價格偏高，所以他們目前在這個片區是銷售最不好的。我們項目每個月的銷量至少都是**的三四倍。」以上話術就是我們所說的「埋地雷」，將競爭對手的缺點和劣勢事先說出來，讓客戶產生一個先入為主的印象，相當於在競爭對手的地盤埋下一顆地雷，客戶在下次進入競爭對手的售樓處的時候就會踩響，事先就對競爭對手有一個不好的看法。這裡面有一點必須注意的是，「地雷」必須講的是客觀事實，不能帶有任何主觀看法，否則其「殺傷力」就會大大降低。2、強調優勢賣點，給競爭對手設置門檻。「我們一期在售的是純多層的建築，多層目前在沈陽屬於稀缺產品。國內比如上海、深圳等中心城市早已不許建多層住宅，沈陽市二環以內目前也基本沒有多層，因為多層對土地的利用強度不大。物以稀為貴，多層產品將來的升值潛力是不可限量的。就是在開發區，您看周邊幾個樓盤都是賣高層，我們的多層小戶型可以說是片區唯一的。」以上話術抓住「多層」這個強勢賣點進行強調，利用其唯一性給競爭對手設置門檻。3、不利因素先入為主，給客戶打預防針。「我們外牆面用的是日本菊水牌自潔型塗料，這種塗料環保耐臟，雨水一沖刷就干凈了，成本也是很高的。我們很多客戶不懂，以為用牆磚就是貴，其實好的塗料比普通瓷磚貴多了。這就好比塑料貴過鋼鐵，道理是一樣的。我們多層的結構是磚混結構，磚混的好處主要有三點：一、隔音效果好；二、冬暖夏涼；三、成本相對較低，提高住宅性價比。」除了上述三個要點之外，看房過程中，進入實際單位時，注意要以特定的順序帶領客戶參觀房子，將最大特色的空間留在最後介紹，「拋磚引玉」的技巧在實際過程中也是非常有效的。交談過程的主導話術如前所述，置業顧問最關鍵的一點就是培養贏家心態，塑造自身的顧問形象和行業權威。在實際工作中，其表現就是置業顧問要「主導」談話，以自己的專業和技巧去引導、教育客戶的消費習慣和消費行為。所謂「主導」，就是在與其他人的交談中，如何不知不覺的控制談話的主題內容，以及談話的發展趨勢和方向。控制話題是置業顧問需要熟練掌握的溝通方法。控制並主導任何一個談話是有規律和方法的，人們會自然地陷入三個陷阱：第一個是數字陷阱；第二個是結論陷阱；第三個是對未來展望的感性陷阱。數字誘惑。置業顧問要養成一種說話的習慣，只要對方說，我看你這個項目的房子不如那個項目好。置業顧問就應該回答：看一處房子的好壞應該從三個方面來全面評價。對方聽了這個話的心理活動就是，想聽一下到底是哪三個方面，從而再調整自己的看法。置業顧問應該強化這個習慣的訓練，要嚴格要求自己在回答客戶的問題時自然採用「數字誘惑」的方式。絕對結論。絕對結論，也是一種說話習慣。在使用了這個技巧後，聽的人一般會受到一定程度的震動：怎麼會有如此堅定的結論呢？比如：「這套房子就適合您這樣的人，別人還都不適合。」「我看準了，這套房子簡直就是為您獨特定製的。」「我們這個立面的顏色一定可以提高您的命運走勢。」這就是絕對結論，它的後果就是導致人們聽到這樣的話後，肯定要傾聽你的註解，從而控制了對方的思路。如果對方按照你的思路去設想，那麼你的技巧就達到了目的，就在對方面前建立起了一種絕對的信心，強化了你說話的影響力。展望未來。客戶通常都會在最終要做決定的時候猶豫不決。人們在購買任何東西的最後一個瞬間，總是有一個猶豫。畢竟要付錢了，這種猶豫在心理學上叫「後果焦慮」。有的人表現得比較明顯，有的人表現得沒有那麼明顯。表現明顯的人的特點是經常在最後一刻停止購買行動，總是停留在看的階段。如何應對客戶的這種猶豫，最好的法就是「感性展望未來」。舉例說：麗灣國際售樓處，一位年輕的女士經過與置業顧問將近兩個小時的溝通，對位於該項目D座一單元19樓的G戶型有了深刻的印象，並表現了足夠的購買慾望。60萬的總房款，當天要交2萬元的定金，即將簽合同，她拿著筆，為置業顧問：「我是不是太沖動了。才來一次就決定購買了！」置業顧問不愧是久經考驗，經驗豐富，馬上沉著的回答：「當然是沖動了！哪個買我們房子的人不是沖動呢？麗灣國際就是打動人的。您是支付得起您的沖動，有多少人有這個沖動卻沒有支付能力。在長白島擁有一套看河的大戶型是一種豪華的沖動，喜歡才是真的，您喜歡嗎？」沒等客戶接著說，置業顧問繼續說道：「您設想一下，現在是金秋十月。陽光明媚的周末，您左手牽著可愛的小女兒，右手挽著您的愛人，一家人來到渾河邊灘地公園散步，享受著清晨的涼風與陽光，那是多麼令人愉快的事情呀。回到家，躺在浴缸、床上就可以看到渾河波光粼粼，高爾夫球場綠意茵茵，視線一覽無余，這是多麼愜意啊。」置業顧問的話還沒有說完，客戶接著說：「你說得太對了，我就簽了，這個合同在哪裡？」這段對話中，置業顧問使用了展望未來的技術，有效解決了客戶在購買前對將要發生的事情的焦慮心理。展望未來的要點有三個：場景、人物和過程，在這三個內容中一定要充分描述細節，用細節來打動客戶去設想、暢想、聯想，從而引發客戶對未來的期望，而能夠達到這種美好境界的唯一行動就是現在馬上簽約。
C. 怎樣做好一手房的銷售呢
1、熟悉一手房的交易流程
2、專業知識要記牢
3、周邊的新老樓盤的情況也要了解
4、不能騙客戶
5、好好工作天天向上，好運會降臨到你身上的~
D. 銷售一手房怎麼找客戶
有2種方法：
1：自己找客戶，比較辛苦，自己找出目標客戶群的特點等，根據他們的特點時間規律等進行推銷咯，這是最常見的吧。
2：讓客戶找你，這才是高明的。即通過一些廣告或者品牌策劃公司給房子做定位，推廣，深入客戶的內心，客戶主動找你。
E. 怎樣做好一手房的銷售人員
1、先學習房地產的一些專業用語以及一些基本的法律知識。
2、了解下現在的政策。
3、在對這些都比較清楚的前提下 ，了解要銷售樓盤城市的收入以及路線和其他樓盤的優勢略勢 ；現在的樓盤銷售分為兩種模式： 座銷和行銷 ；
座銷是比較正規的銷售模式 置業顧問也就是我們說的售樓人員； 只需要在售樓處接待客戶和負責客戶的追訪成交就可以了；
行銷模式比較節省成本； 置業顧問要負責管理業務員也就是我們看到的大街上發單子的人； 偶爾也要置業顧問自己去發單子； 發單子所取得的客戶資源是你自己的。
大概的流程:
1、利用手中的客戶資源對客戶進行約訪。在電話中了解些基本信息,和購房需求。約定看房時間 。
2、接待客戶，客戶到達現場後，負責為客戶講解沙盤，挑選房號，計算價格。
3 逼定，給客戶製造壓力促使客戶交納定金。
4 成交。
5 簽合同辦理貸款。
F. 一手房的銷售代表怎麼找客戶怎麼自己找客戶！！！
分析意向用戶，目標人群，那些人是最有可能買房子的（例如有了穩定工作的上班族，有一定經濟基礎的商人等）
挖掘潛在用戶，關注58同城信息，安居客信息等
做網路廣告宣傳，避免了發傳單的局限性，順應互聯網發展
要具備良好的說服力，把自己置身到客戶的身上，提前預估客戶回答的各種可能性
具體還要看自身的推銷能力和表達能力，
G. 一手房業務員怎麼開發客戶
你說的是置業顧問，售樓處乾的活吧？一般你所在樓盤會進行營銷手段，而後會有客戶來售樓點咨詢的，屬於頂點式銷售，這種客戶開發就要看你所在樓盤的軟硬實力了，和你的銷售技巧不無太大關系；如果你是說的主動出擊一類的業務員，那就要多找渠道了，像和一般房屋租賃開展一些客戶資料的信息共享或者自己親朋好友，也就是靠關系了，這類就很靈活了，要看你自己的口才和其他的拓展能力，不一而論。
H. 電話銷售一手房有什麼方法
首選你得對房地產的基礎知識有一的定的了解
一手房的交易知識，和貸款的相關知識你要了解。不然客戶問你一些問題你都不知道的話，就顯得很不專業。
具備良好的職業心理素質，因為在你打電話的過程當中。 會受到不同的程度的打擊。
開頭的對話已一定要吸引客戶的興趣。發散思維整理好你要說的話
提前想好客戶會拒絕你的一些原因。並先做好回答。
I. 房產銷售需要怎麼做
房地產銷售分為一手房銷售和二手房銷售，他們在銷售模式、薪資報酬和對銷售員的要求上都有很大的區別。
一手房銷售就是樓盤現場銷售，銷售員只需待在樓盤大廳等待客戶上門，解決客戶提出的問題，如果客戶有興趣可很快成交，相對來說比較簡單~但從招聘過程上比二手房銷售要更加嚴格，對學歷和相貌都有一定的要求。銷售模式容易，單套提成相對較低，但目前的模式下一手房比二手房更容易賣。
二手房銷售就是俗稱的房產中介（包括租房和賣房），採取的是主動出擊尋找客戶的策略，目前主要有上門、電話、網路幾種模式，客戶來源有老員工留下來的，也需要自己去開發，做起來相對辛苦些，但對銷售員的磨練是很有幫助的。二手房銷售的門檻不高，只要肯吃苦基本都可被錄取，在這個行業大多數是自己淘汰自己的，能堅持下來的都是精英。做過一段時間的二手房銷售再去做一手房基本都要的，但如果沒有學歷和相貌，一開始就去一手房應聘難度比較大。單套提成較高，但目前市場不好的情況下成交量也比較低，這個樓主要考慮清楚。
至於專業知識樓主不需要太擔心，只要你符合公司招人的基本條件，這一塊不會是門檻，因為大多數公司都有自己的培訓體系的。如果樓主想做二手房，推薦去一些大的二手房機構，像我愛我家，信義，志遠等，這些公司的培訓更加完善一些。
提高大部分靠實戰，也需要不斷結合理論知識，推薦一本書《售罄》。樓主認真讀讀，會有很大幫助！
J. 銷售一手樓盤的技巧有那些。。
首先，作為銷售，不管是銷售，其本質都是一樣就是介紹商品提供的利益，以滿足客戶特定需求的過程。
作為一手樓盤的銷售，需要做好的是練好嘴皮子、提高思維反應能力、培養基本禮儀及日常良好習慣、熟悉所售樓盤的各種資料賣點所在及對各種房產政策的深刻了解。
具體到接待細節：
樓盤銷售前，策劃後台方面肯定會有一系列的廣告推廣，電話咨詢的客戶肯定不少，先讓客戶記住你，可以給自己取個個性、好記的名字，再就是記錄好客戶的聯系方式和需求點等，這時可採取多問的方式，因為既然他有興趣打電話過來就不會嫌你麻煩，相反會舉得你很專業很尊重他，電話結束後，及時記錄好來電客戶資料，以備做好回訪工作。盡量說服客戶親臨營銷中心，因為通過電話是肯定不可能達成交易的。
客戶親臨現場，首先除介紹自己，最重要的是學會寒暄，這樣可以消除客戶的戒備心理，接著就是介紹樓盤，賣點要突出。當然不能一味的像背書一樣只顧自己講，要和客戶多互動，了解客戶的需求，如是自住還是投資？根據所了解到的及時給出相應的解答。
銷售其實並沒有想像中的難，但也絕不是幾句花言巧語就能談成，記住，關鍵還在於勤奮，一個勤奮的銷售技巧一般的置業顧問肯定會比一個懶惰的銷售技巧高超的置業顧問業績好，平時多看多想多練。