地產借公園營銷案例

⑴ 中國旅遊地產開發的成功案例有哪些

1、主題公園+地產
首先是華僑城 比如深圳歡樂谷 北京歡樂谷 成都歡樂谷等
其次還有回宋城股份開答發的杭州宋城 廣州長隆集團開發的長隆樂園 大連海昌開發的水公園等
2、旅遊商業地產
比如成都的錦里、寬窄巷子、杭州清河坊、北京前門等旅遊休閑商業街區
3、旅遊度假區住宅項目
很多 最常見的是「高爾夫球場+高爾夫別墅」 比如昆明的春城高爾夫 深圳觀瀾高爾夫 等； 也有的直接就是風景區周邊的純住宅 什麼黃山、海南都有
4、大型綜合性旅遊度假區（包括公園、地產、球場、酒店、商業等）
最有代表性的開發商是華僑城和港中旅，比如東部華僑城和港中旅的海泉灣

⑵ 房地產營銷策劃案例

區域房地產集團總部通常包含品牌部門和項目，品牌部門關注品牌在區域內的整體聲量和影響力，項目關注銷售效果轉化。

從品牌到項目的全方位的營銷方案——區域品牌方面，用「Always on」的方式，為品牌持續不斷的蓄力；項目方面，用「Campaign」的方式提供點對點的創新營銷服務，滿足需求。

在房地產競爭愈發激烈的今天，品牌和項目都需要營銷破圈。

⑶ 房地產銷售成功案例

----成都龍湖翠微清波

前言：

從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5

⑷ 房地產銷售案例

水石廣場營銷推廣報告 房策網 http://www.fangce.net

一、總體營銷策略
（一） 整合營銷核心目標
（二） 核心戰略構想
（三） 推廣戰略原則
二、入市時機建議
三、整合營銷推廣戰略
（一） 項目形象定位
（二） 策略緣起
（三） 營銷推廣
（四） 整體推售策略
（五） 價格策略
（六） 公開發售前促銷策略
四、階段性營銷推廣戰術
（一） 銷售階段劃分
（二） 各階段推廣細節

一、 總體營銷策略
（一） 整合營銷核心目標
通過對本項目及項目周邊區域市場的詳盡分析，針對本項目提出如下營銷核心目標：
通過整合營銷推廣，在充分保證利潤的前提下力爭實現在本項目公開發售後3個月內實現80%以上銷售率。
（二） 核心戰略構想
為了實現3個月內實現80%以上銷售率。
在本項目的操作過程中必須堅持如下三點操作原則，即：
1、 一切工作服從銷售目標；工程、物管、財務、合同等相關部門緊密配合銷售工作。
2、 准確制定價格、銷控、包裝、促銷等方面的核心策略；
3、 在銷售過程中不斷強化各類推廣策略的市場決定力，並根據市場的變化，階段性、靈活性運用推廣策略。
（三） 推廣戰略原則
嚴格控制營銷推廣費用，排除硬性廣告轟炸式進攻，採用「以小搏大」的操作方式；主題定位創造性的「滁州市中心主幹道大店鋪、水石嘉園——城市中心的家」的推廣，利用媒體（活動跟蹤報導、軟文等）、現場包裝、促銷（配合公關活動和工程節點）等手段，有效的製造熱點話題，將項目的賣點融匯貫通於其中，不斷製造市場焦點，從而提升銷售率。

二、 入市時機建議

考慮到本項目的工程進度和銷售的延續性，雙方就2006年4月28日正式入市達成一致意願。理由如下：

1、 開盤的必備條件是工程有一定形象進度並達到預售條件、樓書資料備齊、導視系統完備、樣板房裝修完成。為展示客戶項目良好的物業形象，必需2~3個月的銷售准備工作。

2、 「紅五月」。從銷售代理的角度，每年5月前後是一個購樓旺季。本項目於4月28日推出，同時5月1日七天長假，市場需求旺盛。

3、 從競爭層面來講，滁州市中心區未來將有多個項目推出（現在的金光大道、南譙南路的工商銀行旁邊待開發項目，小商品市場旁邊的財神道）直接對本項目構成威脅，搶得先機，佔領市場，方為上策。

三、 目標市場定位

根據我公司充分的市場調查，同時充分考量本項目的各方面質素的基礎上，提出如下目標市場定位：
目標客戶群定位 —— 賣給誰？
1、本地滁州人，現居住區域主要在滁州市區的有實力的經商戶；
2、外來中小商戶，主要為下轄的6個縣市及附近經營業主；
3、高收入企業管理階層，集中為新、老城區內效益較好企業員工；
4、安徽省內外投資客群市場，分連鎖店自營和親屬購置投資兩種。
四、 整合營銷推廣戰略
（一） 項目形象定位
滁州市中心主幹道沿街大商鋪
水石嘉園——城市中心的家
（二） 戰略整合

1、 項目品牌營銷戰略
與各相關專業品牌公司強強聯手，打造項目品牌，塑造本項目在地產領域的新形象，達到迅速回收資金的目的。
2、 差異化營銷戰略
（1） 強調產品本身差異 ——「滁州市中心主幹道沿街大商鋪」
（2） 強調產品區域互動的差異—「滁州市中心首個高檔住宅小區」
（3） 強調目標客戶群生活態度的差異 —— 「棄舊迎新」
（4） 強調營銷手法的差異 ——「市中心、商業中心、財富中心」
（5） 強調品牌形象的差異 —— 「統一裝修、統一形象、統一品質」

（三） 營銷推廣

[水石廣場]所面對的主要是敢於投資的區域消費群體，他們關注的更多的產品本身所具有的潛在市場價值。因此，整個推廣過程既要延用傳統的營銷手法以平實的作風與之溝通，又要利用獨創的、針對性強的觀點與消費者對話，將「賣點」與「觀點」恰如其分地凝結與目標客戶群進行溝通。

推廣主題
「滁州市中心主幹道沿街大商鋪」
「滁州市中心首個高檔住宅小區」
五大銷售主張：

1、 優越位置、鎦金旺鋪——「坐擁未來市中心商鋪、輕松享受投資回報」
2、 展望滁州發展——「城市在發展，滁州在改變」
3、 中心區發展美好未來—— 「搶佔中心地段、把握未來價值」
4、 [水石嘉園]創新理想戶型——「110—130㎡的三房小康之家理想戶型」
5、 便捷交通——「經商、居家出行快易通」、「時間就是金錢」
6、 物業管理——「名牌管家、星級服務」

（四） 整體推售計劃
按照圖紙編號：5—7—9棟，依次編號為01—02—03單元，再依次編房號為101—102—103等。
時 間 推出單位 備 注
2006年4月28日 9號樓水石廣場精品商業街 定價時考慮面積位置因素
2006年4月28日 水石嘉園3棟小高層 根據交錢登記情況調整推出

考慮因素:

1、 通過對項目進行合理的銷控，避免在銷售後期剩餘的單位全部為劣勢單位，化解尾盤銷售困難。

2、 9號樓為16層小高層考慮到當地客戶對小高層的電梯物管不很信任，加上緊靠[水石廣場]大商業，受到噪音的影響大，最早將其以新單位的形象，配合較其他樓棟低價位推出可以減低對後市銷售的巨大壓力；
3、 5、7棟小高層朝向中心園林景觀，樓距較大，整體質素具有優勢，在公開發售前推出以便促進銷售進度，堅定客戶消費信心。

4、 復式單位由於面積大、總價高，且客戶對於上6樓居住的不便等因素，使其相對其餘單位的消費層面窄，銷售周期相對較長，建議2006.4.28開盤前先摸底一下,再推出，以便盡快消化。

5、 保留單位的景觀相對較好、受噪音的影響小，建議先控制銷售，在適當的時機推向市場，配合促銷活動，刺激消費購買行為。

（五） 價格策略
建議定價：水石嘉園5、7、9棟起售價2500元/㎡ 均價：3000元/㎡
以上定價要通過周遍市場調研分析後決定。建議價格在開盤前7天決定為好。
[水石嘉園]定價因素系數調差表
棟號 房號 定價因素系數調差 合計 備注
噪音 景觀 朝向 戶型
9棟 01
02
03
04
05
06
07
08
5棟 01
02
7棟 01
02
03
02
03
04

定價因素調差說明

1、 噪音因素：

9棟臨城市主幹道——南譙北路，16層小高層噪音偏大，整體負值最大，噪音尤其是清早、夜晚較為突出，整體負值其次。另外靠水石廣場入口的部分單位噪音調差系數僅作局部微調。

2、 景觀因素：

5、7棟視野開闊，整體景觀優，故分值可相對調高。

3、 朝向因素：
5、7、9棟的位置朝向基本相同，為正南偏東，朝向較好，因此此系數可不計。
4、 戶型因素：

各戶型間面積相近，房型合理無明顯優良差異，凡有門沖的戶型單位為-2，客廳朝西北或東北的戶型單位再減2，另外較小面積的E棟3、4戶型及戶型設計極為合理的D棟1戶型單位加2。

5、 層差因素

由於本項目為11、16層的小高層，第一，當地客戶對於小高層的後期電梯物管的服務普遍表示懷疑，第二，考慮到小高層的物業使用費用較高，增加使用成本，第三，同時考慮到小高層之間的棟距決定了每戶的採光效果，因此建議樓層差：針對11層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，針對16層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，保證每套房源順利出售。

六、公開發售前促銷策略

通過營銷的手段以保證內部認購及開盤階段銷售的持續熱度，我們建議分四步的策略：

第一步：積累客戶期（2006年3月28日前）

操作：爭取於2006年3月28日開始接待已登記客戶咨詢。本階段客戶交納最高20000元意向金（填開收據），領取本項目認購籌碼，便於後期開盤准確定價，不承諾其意向認購房號。

優惠：在3月28日——4月28日開盤前，來交20000元意向金的客戶可優先享受公開發售日當天推出優惠。

第二步：選取房號期（4月26日——4月28日）

操作：4月26日當日公布具體房號價格及推售房號，客戶在當天按派籌順序挑選房號，大定在公開發售日交納並同時簽署認購書。提前一周達到項目熱銷的目的，同時為開盤營銷提供素材，製造項目市場熱點。

優惠：本階段意向客戶，意向金轉定金，同樣享受公開發售當日優惠。

第三步：公開發售（4月28日）

操作：公開當天公布價格及當天優惠，另外通過優惠的形式，吸引前期選定房號的客戶轉定金並簽署認購書。

優惠：公開發售當日成交客戶可享受1%的折扣，且可參與抽獎額外固定數額的優惠折扣（數量初定為10套，銷售價格先加價2%再優惠）。

第四步：開盤延續期4月29日~5月7日

操作：針對內部認購未成交客戶推出少量保留單位，消化無法通過優惠逼定的部分客戶，通過「五一」長假的休息機會抓住來訪客戶，促成銷售。

優惠：本階段成交客戶即可享受額外2%的優惠折扣。

五、 階段性營銷推廣戰術

根據對本項目的分析，認為本項目的營銷推廣工作可分為以下五個階段有序開展，以便整個營銷工作的推廣與銷售的各個階段能正常延續，及在市場突變時，及時調整營銷策略。

（一） 銷售階段劃分

階 段 時 間 銷售率
內部認購期 2006.3.——2006.4.
開盤強銷期 2006.5——2006.6 70%
尾盤促銷期 2006.6——2006.7 30%

（二） 各階段推廣細節

1、 （預熱）內部認購階段

銷售階段 內部認購階段
時 間 2003.3.——2003.4.
價格策略 1、價格「低開高走」；
2、相對公開發售價位留出2-3%的價格空間；
3、執行常規付款方式如：一次性、二、三成按揭；
宣傳策略
媒體策略 1. 利用戶外圍牆廣告、電視滾動字幕、現場樓體條幅進行賣點宣傳
2. 針對下設6個重點縣區進行DM直郵推廣
3. 軟文宣傳造勢，作為輔助宣傳方式；
4. 針對」水石廣場」綜合商業的推廣建議在南京長江大橋橋北樹廣告為以後招商造勢
推廣主題
滁州市中心主幹道沿街大商鋪
水石嘉園——城市中心的家
水石廣場,財富核心
包裝策略 1、完成售樓處現場展示；
2、工地現場整體包裝
3、戶外圍牆廣告牌、導視系統
公關促銷 選房活動

2、 公開熱銷階段

銷售階段 強勢銷售
時 間 2006.5.——2006.6.
價格策略 1、在內部認購價位基礎上，上調1-2%；
2、繼續保持現有付款方式；
宣傳策略
媒體策略 1、 開全方位廣告宣傳，重點戶外圍牆廣告宣傳；報紙選擇滁州日報、電視選擇滁州有線電視；
2、 利用片區特點，針對本片區購房登記群體實行重點宣傳；
3、 利用促銷活動，作足人氣；
推廣主題 「鎦金旺鋪,投資自營兩相宜」
「家在水石,盡享尊貴」
包裝策略 1、 售樓處區點陣圖放大展板、充分體現區位優勢；
2、懸掛現場宣傳條幅，集中展示實效賣點；
3、配合外立面裝修調整現場包裝；
公關促銷 1、 開盤盛典
銷售通道 1、 銷售現場

3、 尾盤銷售階段
銷售階段 尾盤銷售
時 間 2006.6——2006.7
價格策略 促銷提高折扣點或一口價策略
宣傳策略 降低對外宣傳力度，重點進行現場宣傳
推廣主題 「水石廣場，房源有限，機會不容錯過」
包裝策略 現場條幅強化「促銷」信息傳遞
公關促銷 組織「電台或電視台以新聞報道的形式介紹[水石廣場]的銷售狀況
銷售通道 現場銷售

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⑸ 《房地產市場營銷》案例分析..

間接分銷來----房地產生產自者通過中間商銷售房地產的渠道.

優點:代理工公司的強強合作促進了房地產的穩定發展.
強強合作為放地產企業創造了較高的市場滲透度.
同時也促使代理物業與客戶進行良好的溝通
有利於企業內部人員對放地產市場發展的趨勢,並能在第一時間得到有效的控制.

缺點:目標不一致
任務和權利不明確
溝通失敗
知覺差異

⑹ 高人舉一些借用別人的力量營銷的案例可以嗎

1、利用糾紛進行借力營銷的經典案例
<BR&NBSP; />1998年，法國科拉特斯公司向北京高級人民法院提起訴訟，狀告香港鱷魚侵犯了其商標專用權，並提出了350萬美元的索賠要求。「兩條鱷魚」之爭歷時數年，最終以和解畫上句號。但在此過程中，「兩條鱷魚」同時在中國內地取得了正宗龍頭老大的法律地位。
<BR&NBSP; />「永和豆漿」是台灣林炳生於１９８５年在台灣注冊的商標，成立了弘奇食品有限公司，批量生產永和豆漿並開店。１９９５年，弘奇公司在中國內地注冊了「永和豆漿」的商標。２００１年林炳生在美國注冊了永和國際公司並把「永和豆漿」的商標轉讓給永和國際。由永和國際授權上海弘奇公司獨家使用「永和豆漿」的商標。「永和大王」是早於「永和豆漿」在上海開店的。１９９６年，上海永和豆漿大王餐飲有限公司成立，也是經營豆漿、油條類的快餐店，掛「永和豆漿大王」牌匾。次年，這家公司經國家商標局獲准注冊了「永和大王」商標。就在「永和大王」注冊之後，上海弘奇公司向上海工商局舉報，上海工商局做出處理：「永和大王」下屬幾家連鎖店，用「永和豆漿大王」六字作為簡化的企業名稱使用，與台灣弘奇食品公司注冊於第３０類的「永和」注冊商標相混淆，容易造成誤解。建議永和大王對容易造成誤解的「永和豆漿大王」牌匾予以糾正。目前永和大王的牌匾只有「永和大王」四個字。
<BR&NBSP; />2001年底，新浪突然狀告搜狐抄襲自己的簡訊產品，並在互聯網上公布了抄襲簡訊的頁面，而隨後搜狐也反訴新浪抄襲自己的簡訊產品。這場官司轟動一時，但一年後結案時人們卻幾乎忘卻。實際上在官司之前沒有什麼人留意三大門戶網站均已開設了簡訊業務，官司之後即2002年上半年簡訊業務異軍突起，三大門戶網站坐地分金，相繼由巨虧轉為贏利，並在納斯達克創造了翻幾翻的神話，其領導人也在2003年紛紛登上了《福布斯》排行榜。
<BR&NBSP; />2005年1月23日，電子商務網站8848向媒體稱其網站受到了來自網路的攻擊（yahoo、Google、微軟為全球三大搜索引擎，網路為中國本土最大的搜索引擎），主要是為了吸引觀眾的注意力而推廣其Mysearch的搜索業務。
<BR&NBSP; />2、在糾紛中相互借力提升
<BR&NBSP; />雖然糾紛的雙方都在指責對方，但這種「混淆」對雙方市場並沒有根本性的影響。如「永和大王」 和「永和豆漿」，都將油條、豆漿為代表的中式快餐真正的競爭對手是洋快餐，雙方都將作中式快餐業老大作為目標。事實上，一方面是爭端和指責，另一方面，雙方的連鎖店數量都在突飛猛進。永和豆漿以加盟為主，目前全國已經達到１２０多家店。永和大王以直營為主，店鋪數也已經超過８０家。雙方雖有口水戰，但並沒有採取什麼實質的行動。雙方都在努力提高內部管理和服務質量，目的是對這市場上的雜牌軍進行清理和收編並和其拉開檔次，以便消費者區分。對於利用糾紛進行借力營銷首先應尋找適當的支點。所謂「支點」便是「借力營銷」所藉助的糾紛，如品牌、商標、知識產權等，在推出新品前，先吸引觀眾的注意力；然後選擇受眾面。對針對性的產品目標消費群，通過適合的途徑和媒體進行傳播，充分吸引其眼球；最後是相互借道。雙方為了做大整個市場「蛋糕」而進行戰略上的默契配合。
<BR&NBSP; />在商業糾紛中相互借力也是企業有效的營銷手段，通過法律爭端是一種很高的營銷技巧。這會引起傳媒和公眾的關注，比較容易傳播，容易吸引注意力，對於企業知名度的提升有很好的作用。其實這是一種相互利用，雙方都心照不宣。這些爭端只要不涉及道德指控，在品牌、商標、技術等上的爭論可以廣泛引起關注從而省去大量廣告費。最重要的是雙方在這種爭端中都從各方面提升了自己。3、借力奧運，歷數經典非奧運營銷案例1984年洛杉磯夏季奧運會：柯達奧運營銷」的概念最早出現在1984年，用於描述在這一年舉行的洛杉磯奧運會上一些企業所採用的特殊營銷手段。在這屆奧運會上，富士耗費巨資成為奧運贊助商，而其競爭對手柯達卻成為了ABC電視網的贊助商，並由此創造了一個非奧運營銷的經典：因為贊助電視網，柯達有權在奧運轉播過程中不斷傳播柯達的品牌標識。在沒有付出額外贊助費用的前提下，柯達成功地在美國本土舉行的奧運會上捍衛了自己的市場。相比之下，富士的市場佔有率雖然從奧運會之前的11％提升到了15％，但並沒有賺回巨額的奧運贊助費。1988年漢城夏季奧運會：泡菜漢城奧運會讓韓國將泡菜賣到了全世界111個國家。在此次奧運會期間，被韓國人稱為「泡菜媽媽」的韓晶慧專程到奧運村負責泡菜的供應。品嘗過她製作的泡菜的各國運動員都對韓國泡菜豎起了大拇指。在各個酒店、餐館，韓國人執著地將泡菜擺在世界面前，邀請各方遊客品嘗，不少賓客對韓國泡菜的美味贊不絕口。這是由韓國政府出面宣傳一種食品，並非為某一企業擴大知名度。有人質疑韓國政府的做法在標榜自由貿易精神的WTO規則中，似乎有違規之嫌。但韓國政府的解釋是，他們之所以如此不遺餘力地宣傳韓國泡菜，並非為了幫助企業掙錢，而是為了宣傳韓國飲食文化。在韓國政府的推動下，整個泡菜產業似乎都成了奧運會里最特別也是最顯眼的「贊助商」，韓國泡菜藉此契機名揚四海。1992年阿爾貝維爾冬奧會：聯邦快遞在1992年法國阿爾貝維爾舉辦的冬季奧運會期間，聯邦快遞在阿爾貝維爾市豎起了大量的廣告牌，並且通過媒體進行了高密度的廣告轟炸。這使得61％的觀眾認為聯邦快遞公司是指定的贊助商，而其真正的贊助商美國郵遞服務公司（僅有13％的觀眾認為它是贊助商），卻沒有引起人們太多的注意。
1996年亞特蘭大夏季奧運會：耐克銳步公司是1996年亞特蘭大奧運會正式的鞋類供應商，但是大多數人都誤以為是耐克。原來，耐克在可口可樂公司的奧林匹克城和奧林匹克公園旁，設立了耐克體驗中心，因其租用的是一家私人停車場，奧組委對此也無可奈何。耐克在這里搞了一些觀眾參與的大活動，讓人們免費體驗運動快樂。另外，耐克還僱傭了很多大學生在場館外向觀眾分發耐克的胸牌掛繩，便於觀眾攜帶門票。最終，不明就裡的觀眾，都被耐克在亞特蘭大現場的聲勢震撼。據調查，70%的人都以為耐克是亞特蘭大奧運會的頂級贊助商。1998年長野冬季奧運會：富士在1984年吃過柯達的虧後，富士在1998年日本長野冬奧會上「以其人之道還治其人之身」。柯達是當時的奧運贊助商，作為贊助權利的一部分，僅有柯達公司能在新聞中心提供分發和沖洗膠卷的服務，柯達在主新聞中心設立了大型沖印部，可為650位攝影記者沖印大約7.5萬個膠卷。但富士卻另闢蹊徑，它在主新聞中心外面免費分發和沖洗富士膠卷，就像柯達在新聞中心裡所做的那樣。而柯達對此卻無可奈何。這使許多人以為富士就是這屆奧運會的贊助商。2000年悉尼夏季奧運會：昆塔斯航空昆塔斯航空公司並不是悉尼奧運會的官方贊助商，但它針對悉尼奧運會的營銷獲得了巨大的成功。在奧運會籌備和選拔階段，昆塔斯為澳大利亞游泳隊提供航線。到2000年8月時，昆塔斯在悉尼當地最有影響力的報紙上刊登了整版廣告，標題是《為澳大利亞奧運會提供飛機票》，在該版底部用小字寫上「昆塔斯並非奧運贊助商」。但是，上述小字特別不易被人注意。昆塔斯的非奧運營銷因此產生了巨大的效果。2002年鹽湖城冬季奧運會：Wasatch啤酒2002年鹽湖城冬奧會上，A－B釀酒公司（百威啤酒的製造商）以5000萬美元巨資買下了「奧林匹克」字樣和五環標識的使用權。與此同時，鹽湖城當地一家小小的不起眼的釀酒商在自己的貨車上刷上了「Wasatch，2002年冬奧會非官方啤酒」字樣，大造聲勢，輕而易舉地奪走了眾人的眼球，削弱了A－B釀酒公司的營銷效果。2004年雅典夏季奧運會：家得寶世界家居用品零售連鎖巨頭家得寶是第28屆奧運會中非奧運營銷當中的明星。它參與了美國奧委會的「工作機會項目」，將一些美國運動員視為自己公司的員工，付給他們工資和福利。帶著這種家得寶雇員身份參加雅典奧運會的美國運動員一共有71名（49名在夏季奧運會、22名在殘奧會），這讓非奧運贊助商的家得寶跟奧運扯上了關系。同時，這家公司在店內布置了與這些運動員相關的宣傳材料，使「奧運會運動員是家得寶員工」的定位深入人心。2004年雅典夏季奧運會：三角輪胎雅典奧運會期間，中國的三角輪胎也在中央電視台奧運專題欄目《中國驕傲》中投放擦邊球廣告：一群人正在收看奧運電視節目，中國隊又獲金牌了，人群歡呼：「真是中國的驕傲啊！」這時，路邊的一位汽車司機拍了拍汽車輪胎說：「三角輪胎，也是中國驕傲！」這則結合「中國驕傲」設計的廣告創意，藉助奧運點燃的愛國情緒，使三角輪胎給電視機前的觀眾留下了深刻印象。2006年都靈冬季奧運會：GoogleGoogle從來沒有贊助過奧運會，但每逢這些重大賽事Google都會通過變換標識的設計，來製造與賽事的關聯。在悉尼奧運會期間，Google嶄露頭角，標識上就多了一隻舉著火炬的袋鼠。2006年的都靈冬奧會，Google更進了一步，讓自己的Logo出色的圖案與冬奧會的賽事保持驚人的一致：冬奧會主項目是滑雪時，Google上就一定會出現滑雪的卡通人物。改變標識這一小小的創意，為Google省去了數千萬美金的贊助費，也讓數以億計的網民想不誤認Google與冬奧會存在合作關系都難。4、辦公室圖書館的借力之道 我有一個朋友，是做辦公室圖書館業務的。即針對企業里的員工、管理層開辦的圖書租賃服務。一方面，有自己的會員制俱樂部——「讀書會」，實現客戶的長期鎖定。另一方面，幫助企業制訂圖書采購計劃，從而從圖書銷售中贏利。 隨著業務不斷壯大，圖書館原來的場地逐漸顯得捉襟見肘，搬遷已是迫在眉睫。經過一翻尋找，我們找到了一家房地產公司的物業場地，寬大敞亮，條件非常不錯。經過溝通協商，最後鎖定的場地租賃費用為100萬。但是，圖書館的老闆並沒有這么多的現金可供支付。所以，他請教我，希望以更低的成本、甚至是不花錢就獲得這塊「寶地」。當時，我在想：「錢」是商品交易的工具，所以，作為一種「資源」，它的流動性是非常強的，可以換成多種其他的資源或服務。但是，圖書館老闆沒有「錢」，所以，只能尋找其他的「資源」作為交易工具——只要那種「資源」也具有「錢」一樣的通用性及流動性即可。 房地產公司老闆擁有的資源是「房產」，那麼，有什麼資源是他沒有的，卻也是他願意交換的呢？「廣告……電視廣告……」沿著這條思路，我們找到了解決之道。 首先，我讓圖書館老闆去印一批讀書券，價值200萬——這就是我們的「掌控資源」。 接下來，我們找到了電視台，要求拿這批200萬的讀書券來交換其價值100萬的電視廣告播放權。經過反復的溝通，電視台方面同意交換。這是因為，一方面電視台自己的業務需要長年累月地不斷搜集信息；另一方面，這批讀書券也可以提供給員工作為圖書學習之用。更重要的是，電視台本身擁有一些廣告時段屬於「非黃金時間」——拉廣告業務的時候，這類的時段往往不會都銷售出去；所以，與其讓這些時段浪費掉，不如作為交換的資源。 所以，電視台同意這份交易——用100萬的廣告播放合同，交換了圖書館價值200萬的讀書券。這一步至關重要，因為，我們已經使用「自身的資源」換回了「第三方的資源」。 接下來，圖書館老闆拿這份電視廣告播放合同找到了地產商，跟他說：「你現在不用花錢做廣告了。我這里有價值100萬的廣告合同，你只要把場地租給我用，我就把這份合同轉贈給你。同時，我們在讀書會上幫你進行樓盤的推廣……」 這份合同正是房地產老闆所需，如果他不接受的話，那就要掏出100萬現金來做推廣，遠比交換租賃權要「昂貴」得多。 所以，房地產老闆很樂意地跟我們達成了協議。於是，圖書館老闆沒有花一分錢，就獲得了新場地的租賃使用權。而房地產老闆也以較小的代價就獲得了更多的廣告推廣，樓盤的銷售情況最終也不錯。這就是一種「以物易物」的交易，實現了「多方資源的交互流轉」。這個案例還沒有結束，後面發生的，更加精彩……找到新場地之後，另一個麻煩也隨之浮出水面：圖書館里的幾萬冊圖書要搬遷，可不是一件小事。我們核算了一下，貨架等雜物的搬遷比較簡單，用不了一、兩萬塊；但是，圖書的整批搬遷就比較貴了，差不多要十五六萬。而圖書館老闆又不想出這筆錢，於是又找到我來「問道」。當時我在想：物流公司可以搬運書，但是，他們對於「讀書券」之類的「實物」沒什麼興趣，一時之間，也找不到什麼可以「交換的資源」。但是，是否可以調動其他的資源來幫助自己「搬書」呢？於是，我們很快找到了「一箭雙雕」的辦法。在圖書館換址時期，我們搞了個大型的宣傳推廣活動，通知所有的會員：「為慶祝本館喬遷新址，凡在此期間借書的會員，讀書費一律免除，即不收任何借閱費用。而且，每人允許借10本以上……」消息一發出去，老會員們蜂擁而入，大量借書；在他們「熱情」的行動之下，很快就把圖書館的書「掃盪一空」。這只是第一步。接下來，我們在活動里同時發出通知：「……還書時就不要到舊館來了，直接到新館還書即可。」於是，到期之前，會員們就陸續來到新館場地，把借出的書再還回來。這樣相當於借用了會員的力量，「化整為零」，巧妙地實現了圖書的順利搬遷。最後，他僅花了2萬塊錢，把貨架等設備打包搬運，就完成了全部的遷址工作——簡單輕松、毫不費力……

⑺ 中國成功的旅遊地產項目有哪些

旅遊地產不同於普通的房地產開發，更依賴於環境條件和投資的實力。因為旅遊地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。旅遊地產的營銷方式是租賃與出售相結合的形式，要求有更高的管理水平和經營能力。前幾年一度興旺的旅遊地產，因大量的管理問題，經營問題而遭受打擊後，至 2004 年才開始復甦的狀況，旅遊地產業非專業化的結果。實際上，旅遊地產中發展最快的分時度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了將近一百多億美元的分時度假銷售額。從上海前沿集團與某全球著名酒店管理集團簽訂合作協議在中國全面發展度假產權酒店，天津泰達集團收購目前國內最大的分時度假公司的動態中均可以看到旅遊地產熱潮的前期准備，已開始向投資集約化、管理專業化的方向發展。

旅遊地產是以旅遊度假為目的通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網路管理等各個環節，把旅遊業與房地產業相結合的一個全新產旅遊地產項目的成功基礎有哪些？業模式。通常意義上，旅遊地產劃分為四個大類：

旅遊景點地產主要是指在風景旅遊區內為遊客的旅遊活動營造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建築物及關聯空間。
旅遊商務地產主要指在旅遊區內或旅遊區旁邊提供旅遊服務的商店、餐館、娛樂城等建築物及關聯空間。
旅遊度假地產主要是指為遊客或度假者提供的直接用於旅遊休閑度假居住的各種度假型建築物及關聯空間。
旅遊住宅地產主要是指與旅遊區高度關聯的各類住宅建築物空間。

而這四大類產品的開發與經營，均需以下五個方面為依託：

◆天生的資質
旅遊地產多在旅遊風景區或運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優良的自然環境，能夠吸引人到此旅遊度假，這樣給項目的開發帶來了先天優勢。有的地方環境的價值特徵可能很明顯，如山區景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風光、古老村鎮的建築肌理等。有特色的自然環境實際上也就決定了旅遊地產項目的特徵，幾乎所有成功的旅遊度假區都是保護和加強自然和社會環境方面獲得了最佳狀態。

◆良好的題材
旅遊度假區多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們此觀光游覽，進而帶來地產開發的契機。文化和傳說有利於形成新的主題，易於創造好的故事來營造引人入勝的旅遊娛樂項目，而且旅遊地產還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進項目的宣傳和推廣。目前，國內的開發商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。這種出發點是好的但是對於旅遊地產來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅遊地產非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅遊地產畢竟不是歷史文化名城保護規劃或者考古復原項目，旅遊地產裡面文化傳說是可以發揮的不是特別強調真實性，而是強調趣味性。

◆完善的規劃
旅遊地產的開發區域應該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅遊度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅遊地產項目的用地可以是從未開發過，也可以是基礎設施完備的用地。國外曾總結出六種常見的用地形式，即未開發、剛開發、正在開發、成熟的密集的和飽和的用地。多數成功的旅遊地產項目都是位於較大的風景旅遊區范圍之內，因為相對於在基礎設施較完善的區域開發，開辟一個新區域無疑意味著要承擔更大的風險。

◆持續的投資
旅遊地產的特點是用地范圍大，已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設施。這種形式的開發費用非常高，需要開發者建設所有的服務設施並採用大規模營銷手段來宣傳產品。然而新開發區的土地費用一般會相對較低，旅遊地產開發建成以後持續創造價值的潛能會很大，問題在於從投資建設到獲得收益的過程會相對較長。

以下是中國成功的旅遊地產項目的一些代表案例：
案例一：青島奧帆中心後奧運時代實戰旅遊品牌營銷策劃項目
案例二：宜賓市城市營銷和旅遊市場整體營銷策劃項目
案例三：4A景區樂島全程貼身營銷實戰項目
案例四：深圳歡樂谷旅遊品牌保鮮項目
案例五、重慶古鎮產業旅遊整體策劃項目
案例六：北京房山某大型國有企業旅遊地產項目
案例七：世界地質公園四川興文石海旅遊事件行銷活動策劃項目
案例八：國家級風景名勝區四川宜賓蜀南竹海旅遊策劃項目
案例九：河南建業集團開封水系項目旅遊小鎮和旅遊地產策劃項目
案例十：西安城市戰略定位和旅遊營銷案例

⑻ 房地產營銷策劃實例方案

文件太來大 郵箱告訴我給自你發郵箱去

金泰·絲路花城二期營銷推廣執行案工作

目 錄

第一部分 市場調研分析

1、市場調研方式及內容說明

2、咸陽房地產市場現狀分析

3、世紀大道及西安重點樓盤對比分析

4、項目二期市場調研

5、項目二期儲客及銷售人員訪談

6、市場調研總結分析

第二部分 項目定位

1、片區分析定位

2、項目SWOT分析

3、二期客戶定位

4、項目市場檔次定位

5、二期案名定位及詮釋

6、二期價格定位

第三部分 營銷策略

1、項目營銷總思路

2、三大因素的營銷運用

3、項目營銷思路構成

4、項目階段營銷計劃

5、階段營銷執行計劃

6、各階段營銷推廣目的及方式

7、二期入市策略、價格策略及銷控策略

第四部分 推廣訴求

1、二期推廣走勢圖

2、營銷推廣媒介策略

3、項目推廣主體

7、推廣主題語及應用延展

第五部分：項目推廣費用總表

第六部分 營銷執行附件

⑼ 房地產營銷策略的相關成功案例

----成都龍湖翠微清波

前言：

從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5•12」地震和目前的金融風暴。在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎麼做的。以茲參考。

項目成效

2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套；

目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶

面積段
實收均價
實收總價
月消化

首次置業
86
5700
49w
80

首次改善
112-129
5500
61-71w
290

再次改善
131-136
5400
70-75w
120

我們可以看到,在目前的市場環境下,該項目月均消化量達到了近600套,我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析：

Ø 營銷推廣力度

Ø 客戶拓展渠道及方式

Ø 銷售現場活動氛圍營造

Ø 專業支持、整合資源

Ø 團隊的獎懲力度

Ø 價格策略的合理運用

2009-2-13
[成都商報]46.47 雙彩版
只需首付20萬，即刻擁有關於別墅的所有想像。

2008-2-18
[成都商報]48 整彩版
8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中

2008-2-22
[成都商報]44 整彩版
少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日

2008-2-25 [成都商報]28 整彩版
小高層 准現房發售

2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版
錯過了就真的錯過了

2008-2-29
[成都晚報]地產成都10 整彩版
錯過了就真的錯過了

一、營銷推廣力度

（一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月

（二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格

（三）、簡訊投放頻次：100萬條/周簡訊發送，上月共計400萬條簡訊投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區簡訊、二級城市。

當月的營銷推廣費用共計約150萬。

二、客戶拓展渠道及方式

（一）、老帶新

1、強有力的老帶新政策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。

2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展「老帶新動員宣講會」，鼓勵業主推薦，並將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級後的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅遊的機會。

3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。

老帶新中朋友介紹的成交比例佔到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。

（二）、銀行客戶拓展

整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然後邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，並有高額外的優惠政策予以支持。

當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。

（三）、企事業單位定點直郵

根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。

（四）、眾多的外銷人員作為支撐

項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大於銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈裡的朋友為主。單上有某行銷人員的編號，用於區分。

當月通過外銷成交的客戶為5組。

三、銷售現場活動氛圍營造

（一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定，

金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。

（二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。

（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動

如：「兒童畫畫比賽」「奧運競技類體育小活動」「趣味歌唱比賽」等。

周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶

活動地點：現場體驗區+銷售中心

活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利於現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。

四、專業支撐、整合資源

（一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、後期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，並依次考核上崗。

（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。

五、獎懲分明的團隊獎懲力度

（一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。

（二）、每月對於銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。

（三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。

六、合理運用價格策略

對剩餘房源的價格，頻繁的調整面價，調整優惠：

形式一：

針對每周集中推售的房源，把其價格表的價格做低，或是以一口價的形式表現，其餘銷控房源的價格調高，反映到客戶面前的價格表，凸顯非常明顯的正負向的價格標桿，讓客戶感覺到此部分房源的性價比。

例如上月的一周，要集中消化136平米的戶型，把一個單元136平米的表價全部調整為5400元/平方米的一口價，其他單元相同戶型的表價為6300元/平方米。

形式二：

對於兩房產品以及小三房產品，購買此類產品的客戶對價格的敏感性較高，有貪小便宜的心理。

提高其價格表的面價，給到最大13%的優惠，此部分客戶會誤認為是大幅度降價，自己能得到更多的優惠而下定。

該項目的鞭屍行動通過以上6種營銷策略予以體現，效果明顯，令人感觸頗深。6大營銷舉措使得銷售業績以及銷售團隊的士氣越戰越勇。

⑽ 旅遊地產策劃案例誰有比較經典一點的

旅遊地產策劃案例-北京綠維創景規劃設計院- 的網站上應該有經典的案專例。據我所了解北京綠屬維創景規劃設計院是集"產業研究、項目策劃、工程咨詢、城市規劃、建築設計、景觀設計"六位一體的專業規劃設計院，強調對"旅遊產業、文化創意產業、房地產業、新城新區開發"四大領域進行系統整合，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及後期顧問的"全程服務"。
其業務范圍覆蓋全國，業務類型涉及風景名勝區、度假區、休閑地產、城市商業街區、產業聚集區、酒店、高爾夫、溫泉、滑雪場、古城古鎮古村落、紅色旅遊、鄉村旅遊、農業休閑、森林旅遊、濱海旅遊、濕地公園、城市公園、郊野公園、主題公園、動植物園等30多個門類。在旅遊地產策劃案例方面是很有實力的一家公司。