城市營銷的策略研究

A. 地方小城市房地產營銷策略

地方性小城市的房地產開發目前也是業內的一個重要話題，如何入手寫成一篇論內文，展示自己獨容特的觀點我認為可以從小城市客戶置業行為習慣方面入手。
1、國家宏觀經濟形勢分析，國家房產新政對市場的影響。
2、地方性小城市的經濟水平，經濟發展歷程，房地產發展軌跡。
3、購房者行為習慣分析
（1）已購房客戶調查訪談、有經濟能力而未購房客戶調查訪談
（2）從馬斯洛的價值分析入手，或者從心理學方面入手，解析客戶行為
（3）對客戶進行行為預測，建構不同曲線模型，如價格上升——追漲殺跌，或者廣告力度——銷售量的關系，建築性價比——銷售速度，促銷打折——客戶貪圖小利非理性購房等等
4、結合營銷4P——4C的模式，通過舉例應用上面的模型，得出各種客戶策略。
5、根據客戶策略，回歸產品打造，結合地塊特徵，規劃出符合市場營銷需求的產品。
（1）建築風格
（2)戶型配比
（3）景觀特色
（4）開發節奏
6、可行性研究與風險控制

寫論文和給開發商的報告是不同的，論文要視角獨特，抓住一個點深挖進去透徹才好。給開發商的報告是大而全，很多是經驗判斷，得到認可即好，不需要過多解釋。

B. 體育與城市營銷關系分析

城市營銷作為一種全新的城市管理理念,被越來越多的理論界學者回和城市管理者所重答視,已經成為促進城市經濟發展,提升城市知名度和競爭力的有效手段和重要戰略選擇。城市營銷的策略和手段也可謂層出不窮,其中一些國內外著名的大城市把城市某方面的功能或資源優勢作為城市的 賣點!,來爭奪大規模的體育賽事的主辦權,通過體育賽事來營銷城市。這是因為體育賽事對我們社會的影響與日俱增,通過舉辦體育賽事可以挖掘城市自身的潛能,能夠給城市帶來潛在的和長遠的利益、並樹立城市良好的國際形象。所以,越來越多的城市把舉辦大規模的國際體育賽事納入城市營銷的戰略之中。

C. 城市營銷的方法論

城市營銷「五名聯動」模式
每個城市都有其獨特的資源和亮點，就如同每件市場上銷售的產品一樣，只有找准了獨特的賣點，而且這種賣點與受眾、消費者的需求保持相當程度的一致，則可以引起關注和購買。我們必須找出每個城市的賣點，然後再去包裝這些賣點，提出城市形象建設、內涵建設、基礎設施建設方面的戰略規劃，在這樣的基礎上找一個突破口，撬動城市營銷的整個盤子，那麼突破口是什麼呢？
在長期的研究和城市營銷實踐中，這個撬動城市營銷的杠桿可以聚焦在四種「名氣資源」上。通過對城市現狀、地理位置、經濟特色、人口素質、基礎設施、人文內涵等因素的全局性分析，發現、提煉或塑造「名人」、「名史」、「名景」、「名目」，進而推廣城市品牌，建設「名城」，以名氣帶動當地的特色項目開發，通過城市品牌形象提升和品牌知名度的傳播、影響力的加強推動當地招商引資，通過「名氣資源」的激活進而激發居民士氣，提振人心，發揚艱苦奮斗精神和敢闖敢拼的意志，實現當地物質和精神文明的跨越式發展，也即「五名聯動」的城市營銷策略模式。
在實施「五名聯動」城市營銷模式時，一般遵循「三段法」的成熟操作模式，按照「全局分析」、「亮點打造」、「組合傳播」三階段、通過1—3年時間初步樹立起一座城市的品牌，完成欠發達城市的華麗轉身。這裡面可以利用的名人主要包括明星官員、當地居民中的卓異者、卓有成就的老鄉或老鄉資源、歷史名人；而「名史」則是城史的歷史淵源、典故、傳奇、神話等；「名目」則是當地的特色項目，包括特產、餐飲、製造業、服飾、信息技術、特色文化項目等；而「名景」則專指當地具備某種特色或賣點的景點、有出名並吸引遊客的潛能的景點、歷史古跡，或者可以進行包裝推廣的景點等。
在最近一年中，國內外一些城市的營銷之道進行了觀察總結，並且陸續切入到一些中小城市的經營工作中，最近又提出了「營銷強縣」的計劃，預期在未來的十年間能夠幫助至少30座欠發達城市、偏遠城市、中小城市、貧困縣市藉助營銷的力量獲得發展的動力，幫助這些城市走向富裕之路，躋身「百強縣」、「百富縣」之列。而渠縣自發嘗試的城市營銷創新之舉，也為「五名聯動」的城市營銷模式提供了信息。現在有決心「興城致富」的欠發達城市，唯一要做的就是把准方向、大膽決策、抓緊行動，城市營銷的新幹道上，將會駛過多顆耀眼的「城市明星」！
7W2H城市營銷策劃法
7W2H城市營銷策劃法，是5W2H分析法在城市營銷策劃領域的特殊應用形式，由國內營銷策劃人庄一召首先提出。它更切合城市營銷和營銷策劃領域的特殊性，是城市營銷和營銷策劃領域分析問題、解決問題的更為有效的基本方法。
所謂7W2H，其實就是WHO、WHAT、WHOM、WHY、WHICH、WHERE、WHEN、HOW和HOW MUCH，即在進行營銷策劃時，要從誰營銷、營銷什麼、對誰營銷、為什麼營銷、利用哪些素材營銷、借用什麼載體營銷、在哪兒營銷、在何時營銷以及營銷預算是多少這九個方面入手，這樣可以迅速釐清思路，找到解決問題的有效方法。
7W2H九個因素可以分成兩組，第一組是基礎因素，決定營銷的科學性和合目的性，包括WHO（營銷主體）、WHAT（營銷本體）、WHOM（營銷受體）和WHY（營銷目的）；第二組是方法論因素，決定營銷的創造性和效果，包括WHICH（營銷素材）、HOW（營銷載體）和WHERE（營銷通路）、WHEN（營銷時機）和HOW MUCH（營銷預算）。其中WHICH比較特殊，從營銷素材是營銷本體的屬物和屬性來看，它應歸結為基礎因素，但考慮到對營銷素材的研究、應用主要是一個營銷導向的素材發掘、選擇、創造和借用過程，營銷素材明顯地是作為手段在使用，所以還是把它歸結為方法論因素。
7W2H分析法的提出，旨在實現城市營銷策劃的技術化，並通過技術化而達到簡單化，從而讓策劃者或決策者更容易做出好的策劃，即創意獨特、思路清晰、方案可行、執行容易、效果明顯的策劃。（庄一召《7W2H營銷策劃法》）

D. 城市營銷的營銷戰略

1、分析城市環境。
在制定招商引資競爭戰略之前，首先要把握外部環境，對此可引用營銷學的SWOT分析方法：
機遇和優勢分析：市場營銷是擴散性的行為，一般將應該從外部環境入手。第一，從國家大政策環境和規劃方向入手，獲得良好的政策支持。第二，從市場角度上著手，現有的城市資源的市場機遇如何，是想實現國際化，還是想在國內建立基地，還是想從營銷本身上尋求突破（如哈爾濱的冰雪節），當前或後一個時期市場的變化情況怎樣，我們有那些有利機遇。外部環境分析好了，也就找到了營銷目標。第二，從內部環境的支撐點，我們現有的城市軟硬體建設狀況如何，我們具有什麼樣的優勢和特色，怎樣有效的與外部市場對接。我們應該制定什麼樣的營銷戰略和戰術系統。
威脅和劣勢分析：一方面，外部環境變化既會形成機遇，又會帶來挑戰。假如缺少預防機制，可能使一個城市的投資環境惡化。例如，國內不少城市一直把「亞洲四小龍」國家作為招商引資的主要目標，當亞洲金融危機發生時，這些城市的投資銳減。另一方面，城市不是獨立的，由於資源流通的特性使得城市與外部城市有著復雜的聯系，特別隨著網路時代的到來，這種聯絡更加密切。所以 城市的威脅分析應該站在戰略高度上去看，一般講是一個從國家，到周邊的城市群，到城市商圈再到本土城市聚焦過程。如從投資環境上，常州直接威脅城市南部是無錫和 蘇州，北部是南京。從定位上看常州定位在卡通城，則威脅點是一切現代化的大中型城市
2、制定目標和細分市場和制定營銷戰略。
招商引資中需著重考慮對投資者及投資者需求的細分。對投資者可用區域（國際和國內）、產業、品牌、公司等等進行劃分；對投資者需求可按其追求的具體目標如成本型、資源型、市場型、戰略型進行劃分。市場細分是制定城市營銷戰略戰術的必要條件，通過對這些投資產業的現狀、預招入品牌的習性特點和公司的發展現狀進行分析之後制定公關營銷方法，廣告信息傳播方法等等。
選定了市場目標就進入了營銷的下個流程，就是制定城市營銷戰略。統籌考慮到競爭對手的影響和我們的優勢資源條件。並設定快速贏銷的方法。制定戰略時要考慮到原則，有三種基本戰略可供選擇。
一是成本戰略：有效的資源充分利用在營銷的實質性工作上，在其他成本比較固化的時候，某些可變成本就要積極發揮作用。對於投資者，一般講政府都是通過減免稅收，降低土地價格，提供貸款支持等方式給予支持。這些成本是固定的，不固定的成本是公關成本或媒介整合成本。降低成本的同時必須充分對其進行規劃和預算，在最好策劃創意下，在最低營銷成本運行推廣的條件下，實現最大的營銷效果。
一是差異化戰略：靠某些方面出類拔萃，與眾不同的獨特形象來吸引投資者。在投資領域，可用基礎設施、投資服務、某些配套工業等各種差別優勢作為「王牌」。
還有一種是集中戰略：主攻特定顧客，例如蘇州的新加坡模式，膠東的韓國模式，深圳的電子信息產業等等。
3、制定營銷方案。
營銷方案是營銷的戰術系統，是根據城市的營銷的執行能力來制定的。營銷放，按基本概括為四個因素：
產品力包裝——根據已選定的城市營銷戰略，精心設計和不斷完善有吸引力的投資機會，對產品機會和相關的配套服務進行商業化描述去吸引目標客戶，一般從投資軟硬環境兩方面考慮。
品牌力計劃——城市營銷中的品牌打造計劃將根據營銷的需要進行制定，品牌形象進行設計，品牌工程規劃，品牌推廣策略等等。
價格策略——制定價格。投資成本進行系統的規劃，站在政治的高度考慮成本問題，如銀行借貸率，土地使用價格，稅收減免程度，政府職能服務性收費及本地的人力資源等，核算出政府職能能引發的投資成本。如採用以低成本策略來吸引投資者，價格低；則在這個地方就要體現。
促銷戰術系統——制定促銷戰術庫，找到投資的刺激點，快速推進。如青島與2008年奧運會合作，派生出許多活動硬體的工程投資。現在，城市營銷掀起廣告戰泉州作為我國首批文化名城之一，在推進城市品牌，提高美譽度方面作了不懈努力，包括申報「世遺」，景點上郵票，在央視做廣告，投資以泉州為背景的影視等，目的只有一個，藉此推進泉州作為港口旅遊工貿城市的發展。營銷泉州已是當前泉州首當其沖的重任之一。
昆明眼光獨到，首開央視城市廣告先河，2000年元旦開始，中央電視台廣告時段上出現了一段描繪昆明美麗風光的簡短片子，它讓當時的觀眾耳目一新。不過，如果不是廣告業界人士，很少人會知道，那是昆明政府為了宣傳本地的旅遊資源，自願向央視掏錢付費而做的廣告。這一有點「開天闢地」味道的做法，顯然在中國城市營銷史上具有「劃時代」意義。似乎從這個時候開始，中國城市才開始明白，原來城市竟可以而且應該「自我推銷」。 「三年前只有一個昆明在電視做宣傳，讓世博會和中國昆明家喻戶曉。也許正是這種手法讓其他城市眼熱。」
4、城市營銷總的執行、管理與控制。
市場營銷的最後一個步驟是對營銷方案執行中控制、總結和再提升：
第一、要建立一個城市營銷團隊，城市營銷要從策劃到執行到管理工作都需要專業人士來承擔。這個專業團隊應該是城市負責人直接領導，直接對市場和政府負責。
第二、需要建立一個管理平台。這樣的平台是中央調控機構，應該對城市領導直接負責，對整個城市營銷進行全面把控，城市也應該設立城市營銷管理部。保證城市營銷工作都在受控狀態，降低成本的同時，提高營銷效果。
第三、應該建立城市營銷循環系統，從系統策劃到戰略規劃，到戰術執行，到總結、評估與改進，都需要不斷的總結，不斷跟蹤，這樣才能保證營銷的時效性。

E. 沃爾瑪走進三線城市的營銷策略研究

三四線城市已經被事實證明失敗，在好的商業理論，都比不上當地的渠道商的強勢。

F. 作者文章：什麼是城市營銷

從城市推銷（city selling）到城市營銷（city marketing）的質的躍遷，其根本標志是必須進行城市營銷戰略規劃。正如菲利普·科特勒指出：「許多地區陷入專注於一兩種營銷活動的境遇——太過專注於推廣功能，他們可能未作戰略性的判斷和規劃，就在昂貴的廣告或不和諧的標語上大把花錢。」而這在我國當前的城市營銷實踐中恰恰是非常典型的誤區。
城市營銷戰略規劃的要素
（一）組織要素。對城市管理而言，確立城市營銷戰略計劃和領導組織，往往存在著認識上、制度上以及知識技能上的障礙，使得組織要素成為開展城市營銷的一個必要前提。在這里，組織要素包含兩層含義，一是指要確定規劃組織，二是要確保其專業化的組織和領導能力。
（二）任務要素。一種市場驅動的城市發展戰略，城市營銷戰略服從並服務於城市發展戰略的根本任務和目標。確定城市營銷的任務要素由三個相互關聯、漸次遞進的步驟組成，一是價值機會分析，二是確定使命和願景，三是設立目標體系。在此基礎上，結合城市識別、形象和品牌化工作，以及市場的選擇和定位，才能有針對性地配置城市資源、設計旨在達成戰略目標的合理的計劃方案。理性的任務設定和管理，可以規避城市追求政績或出於攀比心理的盲目發展和投入，規避為營銷而營銷的「眼球游戲」。
（三）形象要素。形象要素作為城市營銷戰略要素，是指以城市品牌識別、城市品牌定位為核心的一系列城市品牌建設相關的營銷設計和管理策略。這涉及三個相互關聯的概念，即城市品牌識別、城市形象以及城市品牌化。在這組策略安排中，城市品牌識別指城市營銷者希望創造和保持的能引起人們對城市美好印象的獨特聯想。這些聯想代表著城市的價值特徵，暗示著城市對其顧客的承諾。城市品牌識別是一種主動的策略安排，表明城市管理者希望城市如何被認知，或者說，是城市管理者所希望標榜的城市特質。確立清晰的城市品牌識別是塑造城市形象的前提和基礎。就城市品牌識別進行營銷溝通的產物，亦即城市品牌識別投射到受眾頭腦或心智中所形成的「圖像」，就是城市品牌形象。對城市品牌識別和城市品牌形象的設計和管理，以及相關的一系列計劃安排和實施過程，就是所謂的城市品牌化。

G. 清涼一夏.三亞度假的城市營銷策略給你帶來什麼啟示

酒店營銷是酒店經營的龍頭，其工作直接關繫到酒店的生存。中國的入世版及申奧成功的實現權，為酒店旅遊業帶來給來機遇的同時亦帶來是嚴峻的挑戰。另外，網路化、全球化，以及政治經濟形勢和社會的變化等等各種因素給酒店營銷環境帶來變化，從而對酒店營銷戰略和策略產生不可忽視的影響。 酒店現行的公關營銷存在如下幾個方面的問題，或多或少可以引起我們的思考： 其一、有相當一部分酒店營銷管理依然停留在走團隊、簽合約或簡單的推銷、低級的削價等傳統營銷手段上。缺乏對自身酒店進行市場分析及市場定位，或分析不夠深入，定位不準，使酒店經營策略模糊。 其二、當前，酒店經營銷售的主要精力放在了解對手，如何跟同行進行拼規模、拼價錢、拼服務、拼文化，只是在努力發掘自己的

H. 差異化城市營銷是怎麼營銷

城市差異化營銷就是為使城市的建設及發展與競爭城市有明顯的區別、形成與眾不同的特點而採取的戰略。城市的差異化營銷也是在城市的現有資源優勢上，認清城市品牌的核心價值並採取相應的營銷策略。城市品牌的核心價值代表產品或服務帶給受眾的最大和最根本的利益。
獨立策劃人王志剛在論一個城市的品牌核心價值不僅反映了這座城市在商業競爭社會存在的理由，而且更重要的是它代表了這個城市能夠為全體社會成員帶來最大的利益，對目標受眾而言則包含了自身利益的最大化，對投資者則意味著投資的最大回報。
世界營銷大師科特列教授城市品牌的核心價值是一個城市的靈魂，環境、資源、文化、歷史、經濟和人本身都是構成和決定一個城市品牌價值的要素,這些要素結合起來最終決定了品牌的本質。
南開大學白長虹教授認為不同於單一產品和服務，城市品牌的核心價值既包含了看得見摸得著的東西，同時也滲透了許多復雜多元的無形價值。
著名城市營銷專家蘭曉華認為推廣一個城市品牌實質上是售賣一座城市的形象與精神。英國北愛爾蘭在推廣自己城市的品牌時提出定位：「觸摸精神，感受熱忱」，並且力圖通過各種立體的戶外體育活動，如高爾夫、騎小型馬旅行和遠足讓受眾親身體驗北愛爾蘭品牌的核心價值。香港品牌的核心價值在總結國際都會獨特精神、反映香港各項特質的基礎之上，表述為：「文明進步、自由開放、安定平穩、機遇處處、追求卓越。」它強調香港有著豐富的文化、良好社會環境，蘊藏著無限潛力和無窮機遇，鼓勵創新思維和不斷追求卓越。這一核心價值的闡述，既是上百年來香港人奮斗的和追求的結果，也是未來它繼續保持自己在國際競爭環境中得以生存和發展的精神支柱。

I. 市場營銷策略研究的意義

市場營抄銷策略是指企業根據自身內部條件和外部競爭狀況所確定的關於選擇和佔領目標市場的策略。它是制定企業戰略性營銷計劃的重要組成部分，其實質就是企業開展市場營銷活動的總體設計。

企業制定市場營銷策略，目的在於充分發揮企業優勢，增強競爭能力，更好地適應營銷環境變化，以較少的營銷投入獲取最大的經濟效果。

(9)城市營銷的策略研究擴展閱讀：

誠實守信的原則：

誠實守信又是基本層的道德要求的最基礎部分，它是企業經商道德的最重要的品德標准，是其它標準的基礎。在我國傳統經商實踐中，它被奉為至上的律條。

誠實守信當今仍應是企業市場營銷活動中把握道德界限的重要基礎規則，具體地應當包括產品質量上的誠實，不假冒；廣告中要誠實相告；價格上明碼實價，叟童無欺；交易中履行合同責任，信守承諾，以及市場調查數據真實等等許多方面。

J. 如何讓城市形象傳播得更遠更好

伴隨著經濟的發展與文化復興的呼籲，越來越多的地區開始注重城市營銷。如今，城市營銷已經從北京、杭州、成都等一、二線大城市向湖北大冶、廣東增城等三、四線城市下沉蔓延。同樣是面對城市品牌打造與包裝的問題，三四線城市由於自然資源、宣傳經驗、品牌意識以及資金狀況等不同因素，其解決之路往往更加坎坷。如何突破喧囂的城市品牌包圍圈，凸顯獨特魅力，以城市品牌撬動地方政治、經濟、文化的發展？關鍵點傳媒城市品牌部總監石東有自己的思路。 城市作為一個有機載體，往往更能體現品牌的價值與魅力。一個城市品牌若具備了公眾性，後續的社會效益與經濟利益將會更多更長久，不管是對內還是對外，不管是對商貿物流、交通運輸、金融保險、郵政通信、賓館餐飲、房產租賃、農副產品購銷、農村剩餘勞動力轉移還是整個服務行業的大發展，都將起到積極的影響。 當下，城市的競爭歸根結底是文化的競爭，城市品牌的打造也應基於對城市文化底蘊的挖掘來進行。如此，由城市品牌包裝的城市精神才可以作為這個城市的靈魂。西方著名學者斯賓格勒認為：城市精神應該是多元的、豐富的、精彩的，它所表現的不僅僅是這個城市現在的精神風貌，還將充分體現這個城市的底蘊和未來圖景。石東認為，城市精神不僅是多元的、豐富的、精彩的，還更應具有科學性，以及由此而來的永續性。 每個城市有它獨特的歷史和文化，再加上自然條件、發展路徑的不同，不同城市的精神和名片自然是各具特色。城市精神並不是完全獨立的，它也是國家地區文化與精神的結合體。單純提煉出單面的城市精神，或沒有識別性的城市精神，都是無用功，是對資源的浪費，更是拿城市的未來在冒險。因此，科學性城市品牌十分重要。這里的科學性指對城市品牌中核心文化的深入研究。那麼，該如何做呢？ 首先，要對自己城市的資源進行盤點，然後通過策劃，把企業營銷的理念搬入區域（城市）的營銷。這是一個系統的過程，前期的調研不僅要與地方政府溝通，分別了解城市的過去與未來方向，還需走進基層，明白大眾對這個城市的印象與期待。後期的策劃不僅包括宣傳口號、一系列的活動，更重要的是將城市作為一個整體形象推廣出來。這就需要通過多元化的方式有效地整合來賦予城市核心文化新生命，以最適宜的方式進行城市特色的品牌包裝與宣傳，不斷開發相配套的相關文化產業、文化品牌以及現代化的觀光資源。這才是較為明智的永續性城市營銷策略。也只有這樣，打造出來的城市品牌才能彰顯城市魅力、提升城市形象、凝聚城市人的力量、引領城市發展。讓更多人了解並記住這個城市，將城市最有魅力的一面有效地傳播給廣大受眾，推動該城市的可持續發展。 石東簡介：城市品牌部總監，從事城市品牌推廣多年，在城市品牌形象研究、城市創意策劃方面經驗豐富。