A. 物業公司的活動方案如何寫
要看是什麼活動，一般方案編寫要有目的、相關人員、活動地點、活動內容、時間界限、活動開始到結束的策劃過程、活動的後勤保障、如經費、應急處理。等
B. 球物業管理論文《論物業管理營銷策略》
摘 要]物業管理是一項寓管理於服務之中的活動，物業管理的本質是服務。作為一種新興的行業，隨著《物權法》及《物業管理條例》等相關法律法規的相繼出台，市場環境的不斷規范、理性，消費者維權意識的提升，以及追求物業管理服務與其綜合效益和諧統一的發展趨勢，導致物業管理服務營銷也越來越成為物業服務企業開拓市場、塑造品牌的一種競爭手段。如何做好物業管理服務營銷，已經成為各物業服務企業尋求發展的核心戰略。因此，本文擬將就物業管理服務營銷策略進行研究。
[關鍵詞]物業管理 物業服務企業 服務營銷 策略
物業管理是一項寓管理於服務之中的活動，物業管理的本質是服務。作為一種新興的行業，隨著《物權法》及《物業管理條例》等相關法律法規的相繼出台，市場環境的不斷規范、理性，消費者維權意識的提升，以及追求物業管理服務與其綜合效益和諧統一的發展趨勢，導致物業管理服務營銷也越來越成為物業服務企業開拓市場、塑造品牌的一種競爭手段。如何做好物業管理服務營銷，已經成為各物業服務企業尋求發展的核心戰略。
一、物業管理服務營銷基本理論
早在20世紀五六十年代，美國營銷協會（AMA）就把服務作為一種產品來進行研究。
在物業管理活動中，普遍認為服務是物業管理的產品。事實上，物業管理的服務以無形的狀態存在於有形產品——對物業的管理和對秩序的維護過程中，並延伸到有形產品的生命之外，成為一個連續的、循環的價值鏈。因此，物業服務企業對服務營銷的重視程度應高於有形產品營銷，產品營銷蘊含著服務營銷，服務要做為產品營銷的一個總的運行環境。
（一）物業管理服務的一般特點
現代市場營銷學大師、美國西北大學教授菲利普·科特勒所定義的服務是一方向另一
方提供的基本上是無形的活動或利益，而且並不導致所有權的產生。服務是物業管理的根本，物業管理完全具備服務營銷中的五大特徵：無形性、同時性、差異性、不可貯存性、不涉及所有權。因此，物業管理已經成為服務營銷的典型代表。
1．無形性。它是服務最顯著的特徵。首先，服務的很多元素是看不見、摸不著、無形
無質的；其次業主在購買服務之前往往不能肯定得到什麼樣的服務；再次，業主對服務的評價一般比較主觀，一般用經驗、信任、感受和安全等方面體會服務。
2．同時性。服務的生產過程與消費過程同時進行，即服務人員在向業主提供服務之時也正是業主消費的時刻，業主只有而且必須加入到服務的生產過程才能最終消費到服務。
3．差異性。物業管理服務因人而異，因時而異，因地而異。物業管理的服務分為四個
層次，一是基本服務，這是日常的，屬於物業管理職責范圍內的服務功能，如環境清潔等；二是增值服務，在基本服務功能之上，對部分客戶所提供的服務，如入戶維修服務、家政服務、商務代理等；三是特殊服務，在常規服務之外，額外提供一些令業主滿意的服務，如寵物代養服務等；四是定製服務，是物業管理企業根據業主的個性化需求，提供的全面服務，這種服務具有包辦的意味，但一定能使客戶滿意，如管家式服務等。
4．不可儲存性。服務是不能儲存的，物業管理的服務也不例外，這是由服務的無形性決定的。服務不能儲存，但服務的經驗可以積累，積累的結果一是可以使服務水平不斷提高，二是積累到一定程度可以形成服務品牌。
5．不涉及所有權。物業服務企業按照業主的要求，提供代辦服務，沒有什麼所有權轉移的問題，一旦業主接受了服務，支付了費用，從而就完成了交易。
（二）物業管理服務營銷的特點
物業管理服務營銷是物業服務企業為了滿足業主的物業服務需求和實現企業目標，在不斷變化的市場環境中，本著業主利益至上的服務宗旨，綜合運用各種策略和手段，以期使業主滿意的一系列整體性經營活動。
1．推銷比較困難。
由於物業管理服務沒有獨立的實物形式，難以展示也難以給出標准性的服務樣品。業主
在選聘物業服務企業提供物業管理服務之前，一般難於進行檢查、比較評價，只能憑借經驗，以及物業品牌和推銷宣傳信息來選購。因此，企業只能靠良好的服務信譽、規范化管理和較高的企業知名度來營銷自己的服務，開拓新的物業管理項目。
2．服務提供的整體性。
物業管理服務是一項綜合性活動，涉及的服務內容較多，既有日常的公共性服務，又有
非公共性延伸服務。各項服務是緊密相聯、互相影響的，企業若有一項服務不能令業主滿意，就可能導致企業形象受損，從而影響企業整體性營銷活動的開展，也難於達到企業預期目標。
3．服務需求的差異性。
物業按其用途可分為住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業、工廠、醫院等類別，針對不同類別的物業所實施的物業管理服務，其服務要求、標准、重點存在差異。即使是同一類型物業，由於業主的背景、知識、閱歷、習性等存在差異或是物業的檔次、地域的不同，導致物業管理服務的消費需求也不同。
4．服務營銷規模和范圍的限定性。
由於物業管理服務的生產和消費在時間和空間上的同一性，決定了服務的提供只能採取直接銷售方式，從而導致了物業服務企業難於在不同市場提供統一的相應服務。另一方面，服務最終要靠人來實施完成，服務的及時性、標准性與企業人員培訓的滯後性、人員的差異性形成沖突，在一定程度上直接影響了企業營銷拓展的規模和范圍。
（三）物業管理服務營銷組合理論
隨著服務業的發展，人們發現傳統的4P營銷組合很難完全體現服務業的特點，英國服務營銷學家佩恩則提出了服務營銷7P組合，
在4Ps基礎上，增加三個附加因素——人(People)、過程(Process)、顧客服務的提供(Provision of customer service )。佩恩強調在提供服務的整個過程中，顧客服務是各因素的核心，一切營銷活動必須圍繞「顧客服務」進行。依據佩恩的理論，物業管理服務營銷組合的具體情況如下表：
物業管理服務營銷組合（7P）一覽表
物業管理服務營銷組合（7P）
物業管理服務營銷組合7P要素所包含的內容
1.服務產品（Proct）
物業管理服務具體內容、服務質量、服務品牌、質量保證等
2.服務定價（Price）
業主認知價值、市場競爭價格、服務收費的檔次、服務質價比
3.服務渠道或地點(Place)
住宅小區、商務樓、其他類物業等
4.服務溝通或促銷（Promotion）
物業服務廣告、人員推銷、商業展示、公共宣傳、公共關系等
5.服務人員與顧客 (People)
物業人員的培訓；企業內部協作；員工職業規劃與發展；服務人員的激勵；服務人員的儀表；服務人員的交際能力；服務態度；參與服務的顧客行為；顧客參與程度；顧客與顧客之間的聯系
6.顧客服務的提供(Provision of customer service )
保潔與綠化、企業制度、企業文化
7.服務過程(Process)
物業管理服務流程；業主參與程度；物業管理服務的實施
二、物業管理服務營銷的現狀分析
（一）沒有正確處理管理與服務的關系
《物業管理條例》已把「物業管理企業」改為「物業服務企業」，「管理」變「服務」。很多物業管理企業還沉淪於物業管理的管理許可權中，沒有認識到物業服務企業其實就是服務產品的營銷企業，業主就是你的顧客，顧客可以購買你的產品，也可以不買你的產品。這種企業經營的意識不改變，自然，企業行使管理權的行為就不會改變。
（二）缺乏業主至上，滿足業主需求的服務營銷理念
很多物業服務企業自己首先設計好了自己的服務范圍和服務質量。那怕成立了業主委
員會也只是一個美麗的外衣，沒有依據業主的真正需要去進行產品的改造。業主直接參與服務的生產過程，及其在這一過程中同服務人員的溝通和互動行為，向傳統的營銷理論和產品質量管理理論提出了新的挑戰，這就要求企業必須依據顧客的差異性和社會的發展而不斷改進自己提供的產品——服務。如何更好地滿足業主的需求，已成為眾多物業服務企業競爭的主要著眼點。
（三）物業服務企業欠缺營銷意識和營銷策略的應用
業主不交費多數是不滿意物業管理公司的服務。保安保潔服務質量差，員工態度不好，設施設備老化等，這些因素大大影響了業主對物業服務企業的印象，使其不願意消費公司提供的其他特約服務。或者由於公司能力不夠，不能及時滿足業主代購代訂、預訂預約等需要，使顧客對公司的代理服務失去信心。如果物業公司想要規模化經營，開拓市場，不懂得推銷自己，合理運用營銷策略，在以後的競爭中肯定是要被淘汰的。
三、物業管理服務營銷的策略研究
中國的物業管理行業已經步入了大市場大營銷時代，物業服務企業必須依據這個產品的特殊性做好服務營銷，採取有效的營銷策略。
（一）要正確處理管理與服務的關系
現在的物業管理已經從「企業管、業主住」的模式演變為「業主說、企業管」模
式。也只有建立這樣的經營理念，自己才能把自己的產品作好，進入可持續發展的良性循環。把管業主的思維徹底的扭轉到服務業主上來，企業不再是想辦法進行管理，而是想辦法進行更多的服務。這就要求物業服務企業善於細分市場，找准目標市場，以先進的經營理念、專業化隊伍、規范化管理、人性化服務來實施物業服務營銷活動。
（二）創新基於業主滿意度的測評管理新模式，建立顧客滿意度
今天，物業服務企業力圖通過向業主提供優質高效和個性化的服務，提高業主的滿意度，從而保持業主對企業的忠誠。作為首批榮獲深圳市甲級物管資質、國家一級物管資質的中國知名大型物業服務企業，萬廈居業有限公司從實踐與理論兩個方面成功探索了基於業主滿意度的測評管理新模式。萬廈居業以提高業主滿意率為目的，實施了「品質建設工程」，「為業主辦十件實事」工程，一是通過有效的測評提高企業的整體服務水平。對測評出的各項指標逐一分析研究，變「局部運動」為「全身運動」，對差距過大的現狀尋找問題的節點和管理的弱項，明確管理服務的主攻方向，增強企業品牌的滿意度、美譽度和知名度。二是通過定期的業主滿意度測評，了解顧客對企業的滿意程度的變化趨勢，從而對企業服務質量進行監控，不僅有利於企業持續改進，同時可以起到促進企業員工樹立顧客滿意理念、自覺提高服務質量的作用。三是通過業主滿意度測評，建立企業和業主之間溝通的橋梁，為企業了解業主的反饋提供了信息，同時也為業主提供了了解企業、反映意見和建議的渠道，從而為企業搭起了與業主溝通的橋梁。
（三）採取有效的需求管理策略，提供個性化服務產品
按照馬斯洛的需求層次理論，需求可以劃分為五個層次，即生理需要、安全需要、社交需要、自尊需要、自我實現需要。物業服務公司根據業主的不同需求層次提供多方位的服務。自尊是服務業的基本理念。首先物業管理公司應當尊重業主，尊重業主的權利以及他們對公司的信任，認真履行物業管理合同相關規定，做好各項服務使業主滿意。其次要尊重公司本身，要積極進取開拓創新，謀求公司發展。因此，物業服務企業要積極探求業主需要，針對業主的不同需要開發新服務產品。
物業服務企業可以針對業主的生理需要，開發服務產品，如維持住宅小區的清潔和保持相關設施設備正常運行，提供公交線路信息，代訂計程車服務，車票機票預訂等。目前大多數業主都對居住的安全問題十分關心，說明保證業主的安全需要是物業管理服務的重心。物業服務企業應當盡量使用高科技的監控報警設備，預防盜竊等犯罪活動和火災等發生。加強保安工作，制定高效合理的保安巡邏等。為了滿足鄰里在社會交往方面的需要，物業服務企業應該適當提供一些業主之間的聯誼、比賽等活動，增強鄰里之間的相互了解。分析清楚業主需求之後，物業服務企業應該結合需求和能力，制定相應的策略，滿足業主的需求。
（四）物業管理服務創新策略
隨著人們工作環境與生活環境的不斷改善，業戶們已經不會滿足傳統的物業管理，而是追求高品質的服務和人性化的服務，因此物業服務企業要進行服務創新，積極開發延伸性和差異化服務，引導消費需求。現實告訴我們，在服務創新上下功夫，開發優質新穎的物業服務已成為公司發展的有效戰略。萬科物業公司曾提出「共管式服務」、「酒店式服務」、「無人化服務」、「個性化服務」以及新近的「一站式服務」等服務產品。萬科物業公司已經被全國物業管理行業同仁認同為做得最好的企業之一。
目前許多物業服務企業也提出了一些超前的、特色的物業項目。
1．智能化物業管理。上海市已有智能化住宅小區出現，推出了一系列改變傳統生活方
式的服務項目，比如：水、電、煤、物業管理等費用的自動計量及電子付費系統，業主可在家中刷卡付費；防火災、防煤氣泄漏的自動報警及處理系統；防盜、防惡性事故的監視報警系統；網路服務的應用，Home-net網將遠程醫療、購物，網上求學，轉播節目等。
2．業主的健康保障。物業與著名醫院合作，定期為業主免費檢查，優惠醫療等；物業
內的緊急救助等。
3．開辟新的家庭服務項目。如家庭盆景花木的出租養護、家庭水族館的出租養護等。
4．小區內開展業主聯誼、比賽等活動；發行小區內刊物等等。
綜上所述，物業管理的服務營銷是服務經濟時代的必然產物，服務營銷必將創造21世紀我國物業管理市場營銷的新格局。作為服務性行業的物業服務企業，為提升其服務競爭優勢，增強其核心競爭力，採取服務營銷策略來參與物業管理市場競爭將是一個理性的選擇……
參考物業管理網 http://www.gywygl.com/6.html
C. 急求：物業管理公司搞市場化運做的營銷方案
電話是物業管理人員與業主之間溝通的重要工具，應該說這樣工具的重要源於現代人對時間的珍惜、對便利的渴望。業主希望一個簡訊能解決的問題，就不應該讓業主親自跑腿；業主希望一個電話就能了解的問題，就不應該讓業主上上下下的爬樓梯。業主如果遠在「他鄉」，亦能了解家中的情況那麼就必須提供這樣的設備讓客戶有了解的機會。業主是上帝，業主是物業管理公司應該服務好的對象。而把這些問題統統解決掉，並不是難事，只要擁有意科特公的物業管理呼叫中心系統 。本系統能夠很好的幫助管理實現與客戶之間的無限溝通，它的電話前端電話接入部分是以物業管理公司的業務流程模式設計的，同時它後端的還把物業管理公司的主要部門——管理部、財務部、園藝綠化部、清潔部、保安部、技檢部、飲品派送部、辦公室等融合在一起。這套系統是一種以客戶為中心的全新的服務方式，是物業管理公司提供服務質量的良好的解決方案，應該成為每個物業管理公司客戶服務體系中的必要組成部分。
系統功能
1、互動式語音應答 (IVR)
互動式語音應答可以由系統自動播放預先錄制好的語音文件，也可是從資料庫實時調取的文字信息，然後通過 TTS (文本轉語音)實時地播放出來。這些系統平台自動的回答能節省人工成本減少人工的重復性工作，從而有力的提高工作效率。可以有自動的語音的業務咨詢，自動播放的公告信息，物業管理公司的政策說明以及其他一些業主關注的但又不必單獨設立人工坐席來解決的問題。
2、智能話務分配
這些傳統的呼叫中心必備的功能。當然也是物業管理呼叫中心系統必不可少的一部分。物業公司的業主數量很多，但是使用呼叫中心系統的業主的數量會隨著時間的不同而不同。所以在選擇外線和坐席的數量時，要以平均狀態為准，只有這樣做才符合經濟性原則。以平均狀態為准必然造成高峰時期，會有很多的業主打不進電話去。智能話務分配能夠很好的解決這個問題。它能最大限度降低業主煩躁感，並能在業主斷線的情況下，記錄下電話以便及時的回撥過去。至於將電話分配到那個坐席，有多種方式，可以任意選擇，可以平均分配，可以按照工號分配，可以按照業務量的多少分配。這種靈活的分配方式為管理者提供了很大的便利。
3、座席來電彈屏
呼入電話均有來電顯示功能，當業主呼入座席上，座席會顯示來電者的身份，號碼和來自何方。上次通話時間等信息。讓座席人員能夠准確識別主叫號碼，判別業主身份，並根據歷史資料判別業主可能的意圖。
根據業主身份的不同准備相應的資料，以便為其提供更有針對性的服務，新業主則建立客戶檔案信息。
4、自動收發簡訊
簡訊是一種經濟實惠的溝通方式無論是個人業主還是公司法人，都很喜歡這種方式。以簡訊的方式進行 規章制度的宣傳，停電停水通知、欠費通知、客戶欠費催繳等也可以採取這種方式。
5、免費的長途電話
可實現三網合一，業主可通過固定電話網，行動電話和互聯網與物業公司通話 。提供多條PSTN，而且可以隨時增加，可以實現物業公司在國內各個分支機構所有通話零費用(長途和市話) 。
6、呼叫管理監控
主要是對坐席人員與業主之間通話的錄音與監聽，這樣能夠實現對坐席人員工作態度與工作的質量的檢驗，實現高效辦公。有多種錄音方式，多種備份方式，多種查詢方式。
7、人工坐席服務
人工坐席主要受理緊急救助、水 / 氣 / 電 / 房屋等報修服務受理、客戶投訴和建議。
8、主動呼出服務
利用呼叫中心自身具備的呼出功能，本平台可以根據自身的客戶資料庫主動聯系客戶，為用戶提供包括親情服務、用戶回訪、提醒功能等服務。
9、400號碼
全國各地各種通訊工具皆可撥叫的電話，免長途費電話。
D. 營銷方案怎麼策劃該怎麼做
一、了解現狀。
1、市場形勢。包括市場規模與增長，過去幾年的總量，不同地區的銷量，顧客消費變化的趨勢。
2、產品情況。包括過去幾年產品的價格、銷量、利潤等。
3、競爭情況。包括競爭對手的市場規模、目標消費者、產品質量、價格、渠道等。
4、分銷渠道。本企業各渠道的銷售情況，各渠道的相對重要性及變化情況，各經銷商經營能力的變化和激勵措施的投入等。
5、宏觀環境的變化。
二、運用SWOT分析法進行情況分析。
1、通過機會、威脅分析，找出外部影響企業未來的因素。
2、通過優勢、劣勢分析，說明企業內部情況。
3、通過以上分析，確定營銷計劃中必須強調、突出的部分。
三、明確目標。企業想要通過此次營銷活動達到什麼樣的目標或目的。
四、制定發展戰略。發展戰略主要包括以下三個方面：
1、目標市場戰略。即企業准備進入的細分市場，考慮運用多少資源、力量。
2、市場營銷組合策略。針對目標市場，採取什麼樣的價格、產品、渠道、促銷。
3、營銷預算。
五、制定行動方案。包括任務時間、地點、人員安排、經費、物資、負責人等，最好用表格形式列出來，使人一目瞭然。
六、預測效果。以上步驟均完成後，應對其進行經濟效果的預測（如編制損益報告等）。
七、制定監管措施和應急預案。
八、編制營銷活動策劃書。內容主要包括：
1、前言。
2、綱要（目錄）。
3、正文。包括市場現狀描述、市場分析、營銷組合及策略、預算費用、效果預估、應急預案等。
4、附件。包括各種文稿、分活動策劃書等。
E. 誰能告訴我，物業的營銷方案怎麼做
首先 你做營銷的目的是什麼 如果你能夠明確你的目的 怎麼做 你也就明白了怎麼做了 比方說 不會做不花錢要拜老師 不拜老師就花錢 兩種答案請選擇
F. 怎樣策劃房屋銷售的營銷方案
第一節:銷售策劃概述 銷售策劃一般指:項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,項目的銷售價格怎麼走,如何宣傳造勢等 第二節:銷售策劃與項目策劃的區別 簡單而言,二者區別在於項目策劃是"綱",銷售策劃則是"目","綱"舉才能"目"張。 一:項目策劃所包涵內容: (一)市場調查 項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議 (二)目標客戶分析 經濟背景:經濟實力/行業特徵/公司、家庭 文化背景:推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、 (三)價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 (四)入市時機、入市姿態 (五)廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控 (六)媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 (七)推廣費用 現場包裝(營銷中心、示範單位、圍板等)、印刷品(銷售文件、售樓書等)、媒介投放 二:銷售策劃所包涵內容: (一)銷售現場准備 (二)銷售代表培訓 (三)銷售現場管理 (四)房號銷控管理 (四)銷售階段總結 (五)銷售廣告評估 (六)客戶跟進服務 (七)階段性營銷方案調整 第三節:銷售策劃的內容及步驟 一:項目研究:即項目銷售市場及銷售狀況的研究,詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。 二:市場調研:對所有競爭對手的詳細了解,所謂"知己知彼、百戰不殆"。三:項目優劣勢分析:針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,並找出支持理由。 四:項目再定位:根據以上調研分析,重新整合所有賣點,根據市場需求,做項目市場定位的調整。 五:項目銷售思路: (一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來,避免盲目跟隨風。 (二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上,不管是硬性廣告還是文字包裝,都要有一個明確而統一的主題。 一個大主題可以分解為若干個小主題,小主題內容可以不一樣,但都是為說明大主題服務的。 (三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷,兩次宣傳間隔的時間不能太長。 六:項目銷售策略: (一)項目入市時機選擇 理想的入市時機:我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機,而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場,是賣樓花還是賣現樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。 根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態,一般應具備: 1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求; 2、你已經知道目標客戶是哪些人; 3、你知道你的價格適合的目標客戶; 4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點; 5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題; 6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式; 7、已制定出具競爭力的入市價格策略; 8、制定合理的銷控表; 9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案; 10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃; 11、盡力完善現場氛圍; 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市; 13、其他外部條件也很合適。 二)項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後,制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,廣告主題的安排,廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點,採用不同的傳播渠道與推廣手段,更要綜合各種媒體的不同優勢,充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源,來實現廣告的最終目的:降低客戶成本,一切為了銷售! (三)銷售部署 房地產銷售的階段性非常強,如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整,體現了操盤者的控制局面的能力,同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是:保持進度與策略節奏一致--預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防範銷售階段性問題--如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。 第四節:銷售策劃的原則 一:創新原則 隨著時代的發展,傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求,更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看,包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施,大多能產生更強烈、更快速的反應,能引起消費者對房產的注意,這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。 二:資源整合原則 整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上,通過市場渠道,圍繞具體項目,有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織,並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合,形成合力,高效運作,從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制,並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式,整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷,同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,提高房地產行業內部專業化分工與協作,其優勢在於:智能互補、利益共享、風險共擔。 三:系統原則 房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程,需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現,實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程,其中心是顧客。顧客的需求千差萬別,註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化,營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵,還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求,體現市場的要求。 房地產營銷首先應從產品做起,從提高樓盤綜合素質做起,從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入,人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園 可謂名目繁多,層出不窮,這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布,就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵,也進一步證實:在買方市場下,只有以人的需求為本,深入市場、把握市場,制定切實可行的營銷方案,才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。 四:可操作性原則 銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風,充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度,提高策劃成功率。 第五節:檢驗銷售策劃的成果 隨著市場競爭態勢的不斷發展,各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響,有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況,那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握,同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷,如此才能保證策劃定位的穩定性,否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此,銷售策劃定位或重新定位的原則都在於:保持穩定,動態調整。要做到這點,就要避免銷售策劃定位發生大的動盪,也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系,盡量使項目保持健康的銷售狀態。
G. 物業管理服務方案
小區全套物業管理方案
第一部分前言（省略）
第二部分物業管理的整體構想與創優規劃
住宅社區作為建設開發有限公司「東方城市系列」的又一經典之作，以其建築的現代風格和完美的協調性，構築了又一具有現代生活氣息的城市景觀。「以人為本」不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節都充分體現
出建築對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建築學、文化藝術的傑作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。
針對東方明珠城社區物業管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區物業管理的管理構想。
一、管理思想
公司將憑借自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把東方明珠城社區創造成為一個溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區實施專業化的物業管理與服務。
1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。
3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。
4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現「能者上、相形見拙者下」。
5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。
三、管理特色及創新點
公司堅持「業主至上、服務第一」的宗旨，「全方位管理、多功能服務」的管理手段。
1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候迴音的現象。
2、傾聽業主的心聲，在社區內設置「心連心信箱」，了解業主需求，解決業主反映的問題。
3、關注業主生活質量的提高，倡導「以業主為圓心」的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。
四、創優規劃
（一）、近期工作目標
第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象；
第二年內，創市物業管理示範住宅小區；
第三年…… 保市優、創全國物業管理示範住宅小區；
（二）、實施方案
1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，並明確創優小組職責。
2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。
4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社區創優的指導、監督工作。
5、建立「服務明星」評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。
第三部分管理機構設置和管理人員
的配備、管理及物資的配備
一、管理機構模式
東方明珠城住宅城社區的物業綜合管理工作，由天祥物業有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安保科、維修部、環境科。
組織結構圖
二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到東方明珠城住宅社區實施綜合管理。
接待員：2人，接待業主的來訪和投訴並及時處理。
文員：1人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。
財務：1人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。
衛生清潔工：21人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，並對業主的垂直綠化（陽台擺花）和庭院綠化進行指導。
治安員：54人，負責住宅區內的治安、保衛防範、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序；
維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。
三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃
（一）、管理人員的錄用要求
分類崗位職責條件備注
管理處主任全面負責社區物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派
綜服科科 長負責財務、接待業主來訪以及社區各項服務事業的經營、管理大專以上文化，具有管理經營能力，兩年物業管理綜合服務工作經驗公司選派
保安科科 長全面負責社區安全管理和車輛管理
希望對你有用。好運。
H. 請結合你所在的行業舉例說明服務特性帶給我們哪些營銷問題解決方案是什麼
摘要 物業管理具備服務營銷中五大特徵:不可感知性:不可分離性:差異性:不可貯存性:缺