一手房的營銷活動

Ⅰ 購房無小事 七種營銷套路都是「高段位」！

說起賣房營銷套路，很多人的印象還停留在虛假廣告，而在廣告法的約束和購房者維權意識的提升下，實戰中的套路早就「因勢升級」了。

一、宣傳「銷售返租」

「銷售返租」一般都是精裝房，包裝得高端大氣上檔次，看來很美很有誘惑力，銷售商經常會告訴顧客，已經有大手筆投資方租下整棟（或者整層）開酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租養供，若干年後房子就相當於白賺的了。

其實有些「銷售返租」項目一旦銷售完成，開發商便套現出局，承租商有可能就是銷售者的「影子公司」，其背著巨大的租金成本，支付能力和信譽難以保證。同時，購買這樣的房子有巨大的金融風險。

二、營造瘋搶假象

一些開發商或中介喜歡利用微信、論壇等散播所謂的「內部消息」，製造購買氛圍，鼓動購房者「迅速出手」，在行話中叫作「催單」。「內部消息，XX樓盤房價要漲了！」「明天就漲，最後的房源！」……加幾個中介微信或售房群，收不到此類消息算我輸。

此外，在一手樓盤的銷售中，還可能出現「假認購」現象，有的樓盤因為房屋抵押給銀行還未解押等各種原因，還未拿到預售許可證，樓盤銷售人員就忽悠有意向的買房者先交錢「認購」、「鎖定房源」。

如果你很早就交了不菲的「認購金」、「誠意金」，甚至已經選定了房號，但是過了很長時間，開發商都還未通知去簽正式購買合同，那麼你多半是遇到了「假認購」了；這樣的情況下，你的合法權益無法得到保障。請及時將情況向有關監管部門進行舉報。

三、「團購」折扣

對於買房團購的現象，很多不過是和開發商聯手把本來該賣1萬的商品抬價到1萬2，然後再打折1萬1賣給你。而到底房子售價應該是多少，目前很多城市已經要求了房地產預售一戶一價備案，應以有關部門批準的備案價為准，而不是開發商或者銷售商的「喊價」。

除了一手房的「團購」套路外，一些違規的二手房中介還可能以拒絕辦理過戶或扣押房產證為要挾，過戶前惡意提高服務費。業內人士提醒，購房前到底需要哪些費用，這些都應該了解清楚，要對方白字黑字寫清楚，理性購買，減少紛爭。

四、低價假房源

很多人的買房之路都是從刷各種提供房屋信息的APP開始。突然刷到一個戶型、設計、小區環境等「性價比超高」的房源，這時是不是會很激動？你興沖沖而去，人家才會告訴你：「大哥，不好意思，這套房子剛賣掉了，我給你推薦一套更好的…」或者「賣方漲價了，現在房子要用搶的，你看要不然你加點兒錢…」

低於市場價的房源絕大多數都是假房源或者瑕疵房。個別無良中介人員，為了吸引購房者會隱瞞瑕疵，甚至故意釋放假的低價房消息，來獲得意向客戶的信息。

五、哄抬房價

掛牌價低於市場的房源多有「貓膩」，不少高價房背後也有無良中介的「套路」。

在樓市較火熱的時段，很多二手房賣家剛對房產中介表達出賣房意願，中介會勸用戶把價格標得高一些。甚至有購房者已經與賣方已經簽訂定金協議，中介銷售人員也會慫恿賣方毀約，以哄抬賺取更高利潤。

業內人士稱，類似的做法，看似在為賣房者謀利益，實際上是中介為了撈取更多的中介費。甚至還有個別中介，隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。

（以上回答發布於2017-08-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 一手房和二手房銷售區別

一手房是指房地產開發商依法取得土地使用權後，在土地上建造並取得政府批准銷(預)售的商品房。房屋根據用途分為住房和商用房。住房包括住宅、別墅和公寓,商用房包括商鋪和寫字樓。
二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手裡的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

二手房由於產品針對的客戶非常准確，稀缺性帶來了競爭產品少，使客戶集中的焦點集中在產品得新舊程度、戶型以及未來傢具布置等方面，問題都比較現
實；銷售人員最終實現成交，有兩點要做到出類拔萃，第一：個人出色的綜合素質，第二：換位思考的態度，並且能夠讓房主和買家真正感覺到，畢竟不論房源還是
客源，都是銷售人員不可控制的，可以控制的只有自己，以及能夠讓房主和客戶信任的能力，拼的是銷售執行層面的處理能力。一個經紀人可以運作一個客戶從開始
接待到最終成交，能夠占據絕對主導地位，如果公司管理不善也會出現不良經紀人利用公司資源私自做業務的情況。
一手房市場中同質化競爭對手多，自身的房源也給客戶帶來很多的選擇，在這種前提下市場推廣就需要有一種勢的帶動，需要一種多方資源綜合作用的結果，銷售執行層面只能成為營銷推廣中的一部分。

一手房火爆的根源是「預售制」，操盤者通過充分美化購房者對未來的預期，並利用節奏的控制，將購買力根據銷售目標適時的噴發，在造勢有效的前提
下，才會開始實現銷售。在這種合理控制的銷售體系中，需要實現從銷售到交房的平穩過渡；銷售人員更需要一種對於產品以及對某一類客戶群體的深刻理解，對某
一些問題解答的統一性，所以相對留給銷售人員發揮的空間較小。

在銷售人員對待購房者的態度上，一手房也顯得更主動一些，由於它能夠依靠房源，並且能夠充分的選擇大量的同類客戶資源，她在處理客戶的異議上，顯得更為強勢，當然這也是給客戶製造壓力，避免被動狀況出現。

如果二手房銷售是做媒人，一手房銷售更像是一個自由戀愛中的男主角；道不同可以為謀，但不是做減法和做加法這么簡單。

Ⅲ 一手房怎麼賣

一、從宏觀上來說，一手房的銷售是一個營銷策劃過程，分階段造勢進行：

（一）項目介入階段
1．識別客戶需求
①了解客戶需求，解答客戶問題；
②對客戶需求的理解陳述；
③界定工作范圍；
④描述提出方案或方法的基本原理；
⑤項目組織的介紹；
⑥項目完成所要求的進度計劃；
⑦確認項目執行可能產生的成本預算；
⑧確認客戶期望項目團隊提供什麼樣的交付物；
⑨確認客戶期望的規格和特徵；
⑩商定進一步洽談的內容、時間及地點。
2．進一步洽談確定課題
①客戶企業介紹情況，提出咨詢要求與希望；
②研究企業提供的資料、分析企業狀況、初步擬定項目框架；
③實地考察客戶企業及環境；
④確定項目框架和目標；
⑤根據企業期望做准備性調查。

3．提交項目建議書及合同簽訂。
①與市場部及公司廣泛溝通，根據客戶需求提出項目建議書。
②雙方就建議書內容（包括項目目標、框架、主要內容、執行方案、時間計劃和初步預算等）進一步商討。
③擬定並簽訂合同，作好項目開展准備工作。
以上工作以市場部為主，策劃部協助。
（二）項目啟動階段
1、 確定項目領導小組
① 根據項目要求確定由策劃部與市場部雙方主要領導組成的項目領導小組，統籌分工項目的開展。
② 確定公司配合要求和內部人選。
2、 確定項目計劃
① 項目領導小組和項目負責人確定項目開展計劃與項目詳細目標，結構細化，時間進度，人員要求和其他後期准備。
②根據經驗提出初步計劃建議。
③ 准備項目開展所需的資料等。
3、 確定工作組
① 根據項目計劃要求，成立項目工作組，明確具體分工和職責。
② 擬定工作計劃和時間進度。
③ 擬定調查分析計劃。
（三）調查分析階段
1、 調查分析和座談會
① 根據調查計劃和針對性問題實施市場調查。
② 主持和開展座談會、討論會、聽取各方面人員的意見和要求。
③ 深入調查分析，了解客戶競爭對手的情況及客戶產業鏈。
2、 調整並提交策劃報告
①整理分析調查資料，對問題分類。
② 提供初步改進建議方案框架。
③ 提交報告。
（四）方案設計階段
1、 提交初步設計方案
① 在客戶對報告反饋基礎上進方案設計，並根據客戶情況實時修 改。
② 向客戶提供滿足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。
2、初步方案徵求意見
① 初步方案分專題向有關部門進行詳細介紹，回答有關問題，廣泛聽取修改補充意見。
②針對反饋意見和建議，進行局部調整和補充。
③擬定實施計劃綱要。
3、方調整，提交最終報告
① 按照客戶要求提供最終報告，就報告內容答疑咨詢。
② 協助客戶擬定實施計劃。
③ 對存在分歧的問題進行分析研究，提出可選擇性解決建議。
④ 雙方共同分析存在的問題和難點，商定可能的解決方案。
二、從微觀上來說，一手房的銷售就是駐場置業顧問的日常工作：
（1） 掌握樓盤的結構，功能，技術指標及工程造價，能給客戶提供合理化建議，並熟練地回答客戶提出的問題；
（2） 善於辭令而不誇誇其談，待人以誠，與客戶保持良好關系，為企業與樓盤樹立良好形象；
（3） 服從工作安排，工作積極主動，有開拓精神，能不失時機的推銷企業樓盤；
（4） 代理法人與客戶簽訂業務合同，並及時將合同上交銷售主管審核後執行；
（5） 努力做好售後服務工作，及時走訪客戶，反饋樓盤質量信息；
（6） 每天向銷售主管匯報工作情況，定期進行工作總結，並根據市場信息對下階段工作進策劃，以提高工作的計劃性和有效性；
（7） 負責及時回收樓款；
（8） 努力學習知識，擴大知識面，提高自己的社交能力，促進業務水平的提高；
（9） 熟悉法律法規及行業規范；

Ⅳ 房地產一手房有什麼銷售技巧，我是女生。

1、房地產銷售的技巧一：女生更得注重積累實際資料，因為房地產市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應該對您感興趣的房地產資料不斷積累，以分析該房地產的價格趨勢，從而為適時購買房地產奠定良好的基礎。
2、房地產銷售的技巧二：注重積極實踐經驗，並融通理論來指導實踐。購買房地產，是項實踐性極強的活動。購買者必須積極參與購買房地產實踐，從中培養購買修養，總結實踐經驗，並輔之以理論指導，這樣在房地產市場上才能不犯大的錯誤。
3、房地產銷售的技巧三：掌握房地產節奏。雖然房地產市場長期價格趨勢是上升的，但由於各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產市場價格節奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。
4、房地產銷售的技巧四：抓住主要矛盾。在購買房地產的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經濟因素，盈利和供求關系的矛盾等。房地產購買者應對各類矛盾的作用程序進行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀願望與客觀實際的矛盾，為購買房地產進行最後決策。如在整個政治經濟環境比較穩定時，購買者應注重考察房地產業的變動和市場趨勢，反之，如果經濟環境不穩定，購買者就應及時分析經濟形勢，做出正確的決策。
5、房地產銷售的技巧五：做到基本正確。美國著名經濟學家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現最大化的原則。所謂最優、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進行決策時，只要採納一個「令人滿意」的方案即可決策。

Ⅳ 一般房產銷售中一手房銷售和售樓處銷售有區別嗎

策劃營銷模式不同。
二手樓比較辛苦，要跑很多地方，如：房管局、帶客看不同地方的樓、有關地產的很多細節。而且競爭比較大，正所謂同行如敵國。

而一手樓銷售，分的流程很細，細到：睇樓是前線，然後帶客人去另外一個地方下定，下完定有專人跟進客戶、甚至連交樓也有不同的人跟進。
未開盤前要守盤，生意比較淡，開盤後很忙。

總體來說二手的比較賺錢。

Ⅵ 怎樣做好一手房的銷售人員

1、先學習房地產的一些專業用語以及一些基本的法律知識。

2、了解下現在的政策。

3、在對這些都比較清楚的前提下 ，了解要銷售樓盤城市的收入以及路線和其他樓盤的優勢略勢 ；現在的樓盤銷售分為兩種模式： 座銷和行銷 ；

座銷是比較正規的銷售模式 置業顧問也就是我們說的售樓人員； 只需要在售樓處接待客戶和負責客戶的追訪成交就可以了；

行銷模式比較節省成本； 置業顧問要負責管理業務員也就是我們看到的大街上發單子的人； 偶爾也要置業顧問自己去發單子； 發單子所取得的客戶資源是你自己的。

大概的流程:

1、利用手中的客戶資源對客戶進行約訪。在電話中了解些基本信息,和購房需求。約定看房時間 。

2、接待客戶，客戶到達現場後，負責為客戶講解沙盤，挑選房號，計算價格。

3 逼定，給客戶製造壓力促使客戶交納定金。

4 成交。

5 簽合同辦理貸款。

Ⅶ 銷售一手房的流程

你們公司沒有培訓嗎，不太可能吧。你不用擔心 ，開盤前一定會把流程跟所有人交待清楚的，你們的開盤方式我們都不知道，所以無法告訴你如何讓你的客戶買到房子。先交訂金還是先簽合同，還有什麼時候簽正式的買賣合同，這都是要看你們公司怎麼安排了，一個公司一個樣。通常交納訂金同時簽訂一個訂金協議，然後再按開發商約定的日期簽署正式買賣合同，合同備案後（多久備好，每個地區每個政府職能的工作效率不一樣，所以時間長短不一，通常就是幾天－半個月），合同備案回來，就可以和銀行的人簽訂貸款合同了。別人願意交訂金，你就可以收了，但是要注意已經有人定的房子不要賣重了，否則你可就比較麻煩了。訂金收多少也是你們公司定，有的幾百就定，有的幾萬才定。