房地產營銷管控模式

⑴ 房地產營銷的幾個要素是什麼

房地產營銷的幾個要素是：

1、樓盤：作為房地產銷售人員，你必須了解你要銷售的產品——房子，必須深信，你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求，甚至可能還會帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的產品，要知道自己產品的特色，及其與目標顧客之間的共振。

2、售樓人員：要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最願意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。

3、客戶：售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。

4、推銷自己：房地產銷售人員給客戶第一印象至關重要，所以台灣的房地產銷售公司老闆允許自己的銷售人員在上班時間去理發店。

(1)房地產營銷管控模式擴展閱讀：

房地產營銷種類：

1、投資營銷

房地產投資分析是全程營銷的起點，是房地產開發的關鍵，透過細致的市場調查，認真分析用地周邊環境、區域市場現狀及其發展趨勢，進行科學的SWOT分析，歸納總結出房地產價值。

模擬出最有實現可能的價格方案，並進行投資風險分析，對價格方案進行調整，風險最低的價格方案與最高的價格方案同時列出，並提出規避的方法，通過拍賣、招投標進行最有把握的競爭。

2、定位營銷

營銷房地產的關鍵在於把握市場脈搏，進行准確的市場定位。

細致的市場調查數據，是房地產定位的基石，這只是定量分析的開始，市場數據因中國的房地產業的高速發展而出現「即時」的落後，或者說是中國房地產業水平低給市場數據帶來的偏差，所以進行必要的定性分析是相當關鍵的。

⑵ 房地產銷售管理系統的介紹

房地產銷售管理系統是針對傳統房地產企業管理模式與業務手段中逐漸表現出的效率低下、信息滯後、規范與執行力差等特點，利用先進的IT信息技術，結合房地產企業自身管理思想和模式，參考一系列大型房地產企業管理經驗，幫助房地產企業實現在波動的大環境下，保持穩定、健康的可持續性發展的信息化管理軟體。

⑶ 房地產開發與經營有哪些形式

1、產權出售形式

商業地產項目開發完成後，開發商將其全部推向市場進行銷售，出讓產權，銷售完成後基本不再進行干預，僅由物業管理部門進行入場的統一維護管理。這種模式是商業地產最原始的模式，隨著現代社會和經濟的發展，產權出售模式逐漸退出主流舞台。

2、產權持有形式

開發商保留產權，經營形式主要為出租。商業地產的招商管理、市場培育、商業氛圍營造等後續一系列運營動作，均由開發商負責。由於這種模式對開發商的資金實力要求相當高，通常只有大型商業地產開發企業才會採用，比如萬達、華潤等。

3、租售並舉形式

這種形式下，開發商往往會持有主體商業，吸納主力店入駐並參與經營，再銷售一小部分商鋪，是目前市場上較為常見的模式。另外，部分開發商還會與物業、第三方商管公司共同建立商業公司，專門經營其開發的商業物業，同時享有租賃收入、合夥經營收益、物業增值三部分利益。

(3)房地產營銷管控模式擴展閱讀：

產權出售形式的優勢：從開發商角度來說，可以快速回籠資金，短期套現減輕資金壓力，並且無需承擔後期經營風險；從投資者角度來說，可以擁有完全的經營自主權。

產權出售形式的劣勢：從開發商角度來說，地產整體出售難以找到買家，銷售周期比較長，而且不享有地產增長效益；從投資者角度來說，項目後期可能因為缺乏統一的管理、規劃及運營，導致經營不善，商鋪價值大大縮水。

租售並舉形式的優勢：開發商掌握大部分的產權，出售的只是小部分，業態可控，大租戶、小業主的結構，即「主力店＋輔營區」的模式，能使項目維持較高的收益，該模式可以有效平衡資金壓力和經營風險的矛盾。

租售並舉形式的劣勢：對主力店招商能力要求極高；初期投入資金壓力大，回報周期相對較長。

⑷ 房地產的各項制度 開發制度 營銷制度 成本制度 設計制度 合約制度~DOS文件。。謝謝誰有！

， 成本動因：是指任何能影響成本的因素，成本動因的變動會導致某一成本對象的成本的 變動。
2， 成本習性：是指成本總額與成本動因比例在數量上的依存關系，反映成本隨成本動因的變動而變動的程度。
3， 成本歸集：就是通過一定的會計制度對成本數據進行有組織的收集，反映為達到這一特定目標所耗費資源的貨幣價值。
4， 成本分配：按特定成本對象對資源的使用情況，將第一階段歸集的成本分配至各個成本對象，為管理者對各成本對象的生產、定價等決策提供信息。
5， 產品成本：是與產品的生產直接相關的成本。包括「直接材料、直接人工、直接製造費用」
6， 期間成本：是指企業生產過程中所發生的，但與產品生產環節沒有關系的費用。包括「管理費用、財務費用、營業費用」
7， 變動成本：是指在一定的條件下，成本總額隨成本的變動陳比例變動的成本。
8， 固定成本：是指在一定的業務量內，盡管成本動因發生變化，其成本總量仍然保持不變的成本。
9， 成本管理：是指企業生產過程中各項成本核算、成本分析、成本決策、和成本控制等一 系列的總稱。
10 成本計劃：是對成本管理的制定，也是對成本管理作出的規劃，是成本管理工作在總體上的把握，為具體的成本管理提供戰略思路和總體要求。
11 成本控制：是利用成本核算提供的信息，採取經濟、技術和組織等手段實現降低成本或成本改善目的的一系列活動。
12 成本考核：是定期對成本計劃及有關指標實際完成情況進行總結和評價，對成本控制的效果進行評估，目的在於改進原有的成本控制活動並激勵約束員工和團體的行為，更還地履行經濟責任，提高企業成本管理水平。
13 成本核算：是成本管理系統的信息基礎，是將企業在生產過程中發生的各種耗費按照一定的對象進行分配和歸集，以計算該對象的總成本和單位成本。
14 製造費用：是指各個生產單位為生產產品或提供勞務而發生的各項間接成本。
15 廢品： 是指不符合規定的技術標准，不能按照原定用途使用，或者需要加工修理才能使用的在產品、半成品或產成品。
16 廢品損失 ：用來反映生產過程中，由於原材料質量不符合要求或由於生產工人不嚴格遵守操作技術規程等生產技術方面的原因所引起的損失浪費。
17 簡單生產：是指生產工藝過程不能間斷，不能分散在不同工作地點進行的生產。
18 復雜生產：是指生產工藝過程中間是可以間斷的若干生產步驟所組成的生產。
19 大量生產：是指不斷地重復生產一種或幾種產品的生產。
20成批生產：是指按照預先確定的產品批次和數量輪番進行若干種產品的生產。
21 單件生產：是根據顧客的要求，生產某種規格、型號、性能等特定產品的生產。
22 聯產品：是利用同一種材料，在同一生產過程中，同時生產出來的幾種實用價值不同的產品。
23 副產品：是指在生產主要產品的過程中，附帶生產的一些非主要產品。
24 標准成本制度：是以根據健全的生產、工程、技術測定等科學方法制定的標准成本為基礎，將實際發生的成本與標准成本進行比較，揭示和分析成本差異，並對成本差異進行賬務處理的一種成本控制制度。
25 標准成本：是依據體現企業已經達到的生產技術水平和有效經營管理的各生產流程的操作規范，利用健全的生產、工程、技術測定等科學方法確定的按照成本項目反映的應當發生的單位產品成本目標。
26成本差異：是指一定時期生產一定數量的產品所發生的實際成本與相關的標准成本之間的差額。
1， 成本管理的目標、原則和意義？
總目標是：成本領先戰略和產品差異化戰略的綜合
具體目標：成本核算目標——確定盈虧及存貨價值、促進優化管理行為、服務經營決策
成本核算目標——通過提高工作效率和減少浪費來降低成本，通過提高成本效益比來降低成本，通過保持競爭優勢來降低成本。
原則： 統一管理與分散管理相結合的原則、技術與經濟相結合的原則、專業管理與全員參與相結合的原則、成本最低化原則、全面成本管理原則。
意義： 通過成本管理活動，可以降低產品成本；可以提高企業成本核算水平和成本信息的准確性；可以促進改善企業的經營管理並提高企業的管理水平；可以提高企業的經濟效益，可以提高企業的競爭能力；可以提高企業員工的成本意識。
2， 成本核算有何要求及程序如何？
要求：1】做好成本核算的基礎工作。即建立健全有關成本核算的原始記錄和憑證，並健全合理的憑證傳遞流程；嚴格遵守成本的開支范圍的規定，加強費用開支的審核和控制；制定合理的消耗定額，堅強定額管理；制定內部結算價格，建立內部結算制度。2】正確花費各種成本費用的界限。即劃清生產經營支出與營業外支出的界限；劃清產品製造成本與期間費用的界限；劃分不同會計期間產品成本的界限；劃分不同產品成本的界限；劃分產成品和在產品成本的界限。3】適應生產特點和管理要求，採用適當的產品成本核算方法。
程序：1】確定成本核算對象；2】設置成本項目並設置產品成本賬；3】歸集和分配要素費用並登記產品成本賬；4】在完工產品與在產品之間分配生產費用；5】結轉完工產品成本。
3， 品種花的概念及適用范圍？
概念：是以產品的品種為成本計算對象歸集生產費，計算產品成本的惡意中方法。主要適用於大量大批的簡單生產。
4， 分批發的概念及適用范圍？
概念：是按照產品批次或訂單作為成本計算對象來歸集生產費用並計算產品成本的一種方法，又稱訂單法，適用於小批單件的復雜生產。
5， 分步法的概念及適用范圍？
概念：是按照產品的生產步驟和產品品種歸集生產費用、核算產品成本的一種方法。適用於大量大批復雜生產。
1，材料費用的歸集與分配：
某產品材料定額耗用量﹙定額費用﹚=該產品實際產量×單位產品材料消耗定額﹙材料定額費用﹚
材料費用分配率＝所用材料實際總耗用量﹙總成本﹚÷各種產品材料定額耗用量﹙定額成本﹚之和
某產品應分配的材料費用=該產品的材料定額耗用量﹙定額費用﹚×材料費用分配率
2，輔助生產成本的歸集與分配：直接分配法、交互分配法
3，製造費用的歸集與分配：
工人工時比例法：製造費用分配率=製造費用總額÷產品生產工時總數
某產品分配的製造費用=該產品生產工時×製造費用分配率
工人工資比例法：製造費用分配率=製造費用總額÷各產品生產工人工資總額
某產品分配的製造費用=該產品生產工人工資×製造費用分配率
機器工時比例法：製造費用分配率=製造費用總額÷各產品耗用機器工時總數
某產品分配的製造費用=該產品耗用的機器工時×製造費用分配率
按年度計劃分配率分配法：年度計劃分配率=年度製造費用計劃總額÷年度各產品計劃產量的定額工時總數
某月某產品應負擔的製造費用=該月該產品實際產量的定額工時數×年度計劃分配率
4，在產品和產品成本的核算：
約當產量法：月末在產品約當產量=在產品品數量×在產品完工程度
費用分配率﹙單位成本﹚=﹙月初在產品成本＋本月生產費用﹚÷﹙完工產品產量＋月末在產品約當產量﹚
完工產品總成本=完工產品產量×費用分配率
月末在產品成本=月末在產品約當產量×費用分配率
﹙或：月末在產品成本=月初在產品成本＋本月生產費用－完工產品成本﹚
6， 簡化的分批法：
全部產品累計簡接費用分配率=全部產品累計間接費用÷全部產品累計工時
某批完工產品應負擔間接費用=該批完工產品累計工時×全部產品累計簡接費用分配率
7， 逐步結轉分步法：
營銷管理制度

市場營銷管理過程，即是企業識別、分析、選擇和利用市場進行營銷過程所制定的戰術和策略，實現企業任務和目標的過程。

一，營銷管理的過程

第一步；分析市場的機會：

1，市場信息分析法：即通過報刊、雜志、廣播、電視、網路電子、展銷等手段搜集競爭對手的概況（歷史、質量、價格、產品結構、研發團隊、投資力度以及影響力等）、在市場上的佔有率、營銷手段及策略，從中發現或識別市場的機會。

2，市場/產品榘陣分析法：即以各種渠道開始對產品的推廣：通過廣告宣傳在市場進行推銷的市場滲透法佔領市場；通過短期的削價等促銷的辦法擴大銷售法；在新地區增設網點或利用新的分銷渠道，在新市場擴大規模的辦法；通過開發新產品的開發來拓展市場的辦法。

3，市場的細分法：通過對市場細分發現新市場的機會，拾遺補缺。

第二步：選擇定位目標市場（到有魚的地方去打魚）

在確定目標市場以後，對市場進行總體的規劃，對市場進行發展和贏利性進行估計。並在每個市場中給自己的企業定位。

第三步：制定市場的營銷策略

1，產品的差別化策略---在競爭對手面前，讓自己的產品有獨特性。

2，縫隙經營策略---避開競爭對後對自己的壓力，培養自己的縫隙空間。

3，市場細分策略---補缺投資省、見效快、風險少的新市場，拾遺被競爭對手忽視或放棄了的新市場。

4，衛星經營策略---通過給大企業加工等做配套工程，和大企業建立穩定的合作關系，推動自己的發展。

5，「寄生」經營策略---借大企業的品牌優勢，掛靠生存獲取規模經濟。

6，共生經營策略---與競爭者聯合，與互補企業聯營，避開競爭，共勉發展。

7，虛擬經營策略---保留關鍵的核心功能，而讓邊緣功能分化別人加工，藉助外部資源發展。

8，網路等其他經營策略---因為網路經營投資的成本低，產品的附加費用少，成本上的減少為價格的優勢創造了條件。所以網路營銷是現代銷售高收益的一種模式。

二，營銷渠道的開發

第一步：首先調研市場：
1，分析同類產品在市場上的飽和程度，本產品在市場上的競爭能力。

2，分析客戶對本企業產品在質量、價格上的信息反饋程度，對本產品的技術支持和改善意見。

3，分析本產品的發展方向：

（1）本產品是主題產品還是附屬產品

（2）本產品在地域上的發展空間（在那些地域銷售的比例比較大）

（3）本產品在市場上的發展空間（適應高、中、低檔中的那些消費群體）

第二步：建立什麼樣的銷售渠道：

渠道一,尋找代理商

調研那些實力強、信譽好，有強烈的銷售意識，而且有強勢渠道的經銷商作為代理商（那是小企業最實用而且有利的銷售渠道之一）

渠道二，合作品牌企業，借勢上市

調研協商實力強、信譽好、市場前景優勢明顯，而且有合作意向的品牌企業，依靠他們的品牌影響、健全的渠道，推動自己的產品（那是小企業最實惠、渠道建設最快、投資又省的新型營銷模式）

渠道三，電子商務和網路開發是必需的市場渠道

電子商務和網路的高速發展，而且因為成本低、滲透力大、輻射力強，這種虛擬的網路營銷渠道是將來發展的一大趨勢。

渠道四，發展、選擇、定位全國性的加盟商

即是在總公司提供加盟商的商標、商品、總公司的總體設計及經營技術，由各加盟商配備事業資金，在總公司的同一形象、商譽下，從事終端銷售活動。這種面向全國、點點的形式、分散的手段、區域不重復的控制、防止串貨引發混亂的終端銷售行為，投入的資源很大，管理也很煩瑣。但對產品的廣告傳播速度會很迅速，資金的回收率也快。

渠道五，建立直營銷售網點（直營店）

在全國有市場的區域建立直營賣場（連鎖店），由公司直接縱深參與經營、投資、管理各個店鋪的經營形狀。直營店的主要任務是「渠道經營」，從消費者手裡直接獲取利潤。直營連鎖實際上是一種「管理產業」。

渠道六，產品展銷模式傳播

通過參與展銷、促銷的平台，接觸各經銷商及各用戶，一方面通過公關，建立與各經營戶及消費群體的合作關系，另一方面，通過展銷平台向市場傳播信息，宣傳產品及企業的服務品質。

三，營銷渠道的鞏固、完善、拓展及服務

1，客戶服務的項目管理

（1） 各種銷售渠道要有各銷售人員獨立配置

（2） 銷售部門要配置專門的策劃人員做策劃工作

（3） 還要配置售後服務人員管理客戶的服務工作，上門服務、電話服務、投訴管理。

（4） 為客戶建立檔案。

2，廣告與促銷工作的開展

（1）對代理商、加盟商及直營店等各終端賣場應開展橫幅廣告、牆體廣告及店招展示等形式的信息傳遞，同時在各網站上開辟自己的信息市場。尤其是各規模的展銷活動都是傳播產品的最有效的渠道。

（2）對自己的產品進行合理的定位、定價。促進對信用客戶的保護工作。

四，銷售管理的辦法

第一，要進行系統的銷售管理，營銷部門必須要配置合理的銷售人員，並對業務承擔責任。一是內務上的，二是外務上的。

1，內務人員配置及任務

（1） 負責預估，接受客戶的訂貨並進行文件的製作

（2） 記錄、計算銷售的款項和收入的款項

（3） 統計、製作營業日報

（4） 日製作及寄送收款通知書

（5） 與自己的客戶進行及時的聯絡和溝通

（6） 搜集、整理對市場的調查報告資料

（7） 製作與發布廣告及促銷（展銷）活動的宣傳業務工作

2，外務上的人員配置及任務

（1） 跟蹤客戶產品銷售的進展，探討及決定下次定單的具體情況

（2） 與客戶對產品的價格進行估價，這樣的接受定單及延攬交易

（3） 在受理定單以後，負責檢查交易的各項任務，與客戶保持隨時的聯絡

（4） 在加強跟客戶良好關系的同時，開拓新的市場

（5） 隨時對同行競爭者的信息挖掘，時刻取得市場的動態

（6） 對新老客戶的訪問、探討及詢問要熱情，並積極的介紹公司良好的一面

第二，怎樣做好銷售計劃的內容

企業的經營方針及經營目標，未來的發展計劃、利益計劃、損益計劃、資產負債計劃等計劃與實施，都是以銷售計劃為基礎。

1，完善好銷售計劃的內容

（1） 計劃好是要通過什麼渠道去銷售產品

（2） 核算每隻產品的成本是多少，同時核算出每隻產品的銷售價

（3） 安排好銷售人員，保證每個渠道的銷售網都有人管理

（4） 預算月、年銷售總額的計劃是多少

（5） 廣告與促銷的活動要作全年的計劃

2，年度銷售計劃的總額計劃的編制工作

（1）先找到當前的銷售損益平衡狀況，作為編制年度計劃的基準

（2）編制年度銷售發展計劃總額

（3）編制客戶別銷售計劃

（4）編制銷售費用的投資計劃

第五，售後服務的管理制度

1，為企業產品對客戶關於儲運、檢驗、統計及延續定單交流等服務

2，對客戶意見和反饋的信息要真誠的調查核實、合理的解決並備案

⑸ 如何做好房地產營銷活動

這是一個計劃書！你可以參照看看。。。。。
深圳萬科----地產項目全程策劃流程

一、市場調研：
1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4， 競爭個案項目調查與分析
5， 消費者分析：
（1） 購買者地域分布；
（2） 購買者動機
（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
（4） 購買時機、季節性
（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）
（6） 購買頻度
6， 結論

二、 項目環境調研
1， 地塊狀況：
（1） 位置
（2） 面積
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性質
2， 地塊本身的優劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、 項目投資分析
1， 投資環境分析 （1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開
（2） 房地產的政策法規
（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2， 土地建築功能選擇（見下圖表）
3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6，投入產出分析 （1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7， 同類項目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
（一） 市場調查
1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2 建築規模與風格
3 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）
4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6 物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）
7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
· 經濟實力
· 行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）、 價格定位
1 理論價格（達到銷售目標）
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
（四）、 入市時機、入市姿態
（五）、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放

五、 概念設計
1， 小區的規劃布局和空間組織
2， 小區容積率的敏感性分析
3， 小區道路系統布局（人流、車流）
4， 小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5， 小區建築風格的形式及運用示意
6， 小區建築外立面色彩的確定及示意
7， 小區戶型比例的搭配關系
8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9， 小區環境綠化概念原則
10， 小區環藝小品主題風格確定及示意

六、 識別系統
（一）核心部分
1， 名稱
2， 標志
3， 標准色
4， 標准字體
（二） 運用部分
1， 現場
· 工地圍板
· 彩旗
· 掛幅
· 歡迎牌
2， 營銷中心
· 形象牆
· 門楣標牌
· 指示牌
· 展板規范
· 胸卡
· 工作牌
· 檯面標牌
3， 工地辦公室
· 經理辦公室
· 工程部
· 保安部
· 財務部
4， 功能標牌
· 請勿吸煙
· 防火、防電危險
· 配電房
· 火警119
· 消防通道
· 監控室

萬科地產項目營銷策劃內容提示

一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1? 建築規模與風格；
2? 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3? 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4? 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5? 物業管理（收費水平、管理內容等）；
6? 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7? 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。

三、 價格定位
1． 理論價格（達到銷售目標）
2 ．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4． 價格策略
入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略

1．廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創意表現
4．廣告效果監控

六、 媒介策略

1． 媒介組合
2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費用估算
七、推廣費用

1． 現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費用
八、營銷管理

⑹ 誰介紹下好的房地產營銷管理軟體（包含crm模塊）

管家婆CRM
唯一將績效管理在CRM中落到實處的CRM！涵蓋客戶管理、銷售管理、服務管理、流程管理、績效管理、團隊管理、目標管理、精準營銷（郵件、簡訊）等

⑺ 房產中介經營方案

是管理方案還是運營方案？側重點不一樣寫作的內容相差很多。是上海的嗎？可以交流交流。

著重運營至少也是高級經理或者區域經理的事情。二手房公司運營站在全局的角度思考問題了。包括公司的制度、激勵機制的制定、人員培訓管理、業務流程、權證、人事、行政等很多方面。看你處於什麼側重點去考慮了。老闆想解決什麼問題？就針對性的提出解決方案。相信你的經驗比我老道。

這個沒有模式。若是模式就沒有新意和見解了。老闆會不開心的。

⑻ 房產銷售中心的功能 布局 管理模式 跪求！！！！

這個很簡單的事，就到外邊轉一圈就好些案例啦，還用在這找？

功能無非是接待區、展示區、洽談區、辦理手續的區域（包括銀行的駐場席位、財務收款的席位），再有條件就是加一些休閑等候區（茶座，茶點等的服務）。

接待區之前如果可以再加個迎賓管理，門僮或是服務員在外圍，更外圍就是對車輛的安置停放了。總之，你在管理一個房產銷售中心時，就先把自己當是一個想來看房買房的客人，開車來的話，到這邊上就有人來招呼，指揮停好車子，然後指引到入口；入口大門有門僮開門，進門口後就有銷售人員接待過去，接待過去後就看客人是先坐坐歇下，順便聽口頭介召一下樓盤情況，還是直接進入展示區，一邊看沙盤、效果圖、電腦演示片等資料並一邊聽介召；展示區看完了，對樓盤有一定的認知，再到洽談區祥細了解心目中的幾個心水單位，各樓層的單價分別，總價相差多少等。如果真的看中了，可以再到後面的區域咨詢房貸情況，都OK了就交定金（如果還沒完全ok也可以交一點誠意金，保留一段時間心水單位），這個區域還應該設一個簽約區的功能，簽意向書或是直接簽購房合同（草案）。等候休閑區是按時候在交款時，（一般只需一位客人進去交款，或是給卡給工作人員自己進去刷），其它客人可以在這里悠悠地等，不要影響心情。