房地產淡季營銷策略

1. 萬達淡季營銷策略是市場導向嗎

2. 淡季市場的運作思路

淡季市場是每一個營銷人必須面對的問題，為了實現淡季不淡，大多數企業想盡千方百計，各顯其能。但是，見成效的並不多見。下面請看全國某著名快速消費品企業淡季市場運作思路，或許對大家會有些啟發。
一、「蠶食」競品客戶，擠占市場份額
1、淡季是一般企業最容易鬆懈的時期，市場走勢比較平淡，經銷商大都把注意力轉向其他投資機會上。淡季正是最容易實施蠶食策略的時候，作為營銷人應該通過各種方式逐步向競爭對手較好的市場進行滲透，在市場淡季時擠占更多的份額，提升整體的銷售業績，更為旺季的上量打下基礎。
2、現階段的重點在於溝通渠道成員感情，尤其借勢收編競品經銷商的大好時機，以完善自己的銷售網路。具體可以採取利益分析、市場行情分析、個人關系溝通等，最終建立合作關系。爭取到競爭對手的經銷商，將會大大完善自己的銷售網路，打擊競爭對手，有利於市場的更快的進行滲透和規模的擴大。
二、發動淡季攻勢
1、在銷售淡季，競爭者放鬆精力、資源預算少的時機，利用「占倉」策略，使用各種方式搶占渠道市場，完善銷售網路，培育終端消費，為旺季的上量打下良好的市場基礎。
2、採取的方式有：正常比例的返利、抽獎、強化鋪貨等方式，使各級經銷商在利益的刺激下持續進貨，有效利用渠道的資金資源，同時也要開展消費者的促銷，以終端拉動市場，以協助渠道中產品的順暢流通，避免不良庫存的出現。但促銷時力度不能太大，一是銷量增長有限，二是防止渠道積壓大量的產品，特別對於快速消費型產品，容易造成日期老化，一定要保證產品的新鮮度，否則就會嚴重阻礙產品的後期的推廣。發動淡季的攻勢的重點還在市場基礎的建設和客情關系鞏固上。
三、鞏固市場基礎
1、由於在市場銷售淡季時間比較充足，在銷售淡季更要注重市場基礎的建設，如終端的量化建設、制度的規范化建設，趁此時有充分的時間，彌補市場推廣中的薄弱部分，不斷提高和加強自身的競爭能力。
2、主要工作是維持一定的市場鋪貨率，在保持產品新鮮度的同時使產品保持較高的吸引力和注意力，以鞏固和強化品牌記憶，繼續鞏固零售終端的陳列和包裝，維持與客戶的關系，培訓銷售人員，為旺季打好基礎。
四、強化終端建設
企業競爭就是市場競爭，市場競爭就是終端競爭，終端的競爭就是貨架的競爭，貨架的競爭就是終端生動化的競爭。終端競爭是市場生命線的競爭，在終端競爭中，為了在市場最前沿打敗對手，最有效的辦法就是搞好終端生動化，實施終端全面封鎖。
1、硬終端的封鎖
強調貨架佔有率，和同類產品相比，在貨架的比例一定要大大超過競爭對手。同時注意產品的陳列位置的醒目化、品種的系列化、面積的最大化。同時要不斷的淘汰沒有潛力的產品，推出新的具有競爭力的產品，優化產品結構。
2、軟終端的封鎖
和終端的主管搞好關系，在大終端設置導購、促銷員，形成勢銷氣氛，對競爭對手形成人員封鎖，提高產品競爭力。
3、制訂出合理的終端考核方案，對終端運作進行考核。特別是一定要改變以前只考核銷量的做法，既要考核終端的生動化，還要考核公關能力與終端氛圍的營造等。
五、開發利基市場，實現淡季突破
大部分企業都對傳統批發、副食、學校、餐飲渠道進行了開發，這些渠道競爭激烈，在淡季由於銷售情況不好，這些渠道更不願意進貨。如果開發這些渠道，銷量根本不會有更大的提高，而且更容易受到競爭對手的反擊。那麼我們就選擇一些競爭對手不注意的渠道，實現我們銷量的提升。
1、開發旅遊景點、車站、碼頭渠道。
2、在小區門口進行現場促銷。
3、利用報紙渠道、送水渠道等外部渠道對家庭消費進行滲透。
六、做好銷售培訓
1、通過學習提高全體業務人員的業務素質，提高認識市場、把握市場、運作市場的技能，提高對事物和市場的就對能力和分析能力，增強企業的競爭力，提高團隊的戰鬥力。
①、學習企業的經營理念。
②、學習銷售技能知識
③、學習競爭對手的長處 。
④、學習分析市場和開發市場的能力。
2、加強各級經銷商的培訓
①、通過業務員和客戶的溝通，轉變思想，改「坐商為行商」，提高配送能力和管理能力。分公司幫助聯盟商建立管理制度、培訓制度、庫存制度、物流配送制度和財務制度等，並幫其培訓業務人員，提高銷售技能，逐步使其經營走向制度化、規范貨，提高其競爭力和經營水平。
②、提高市場的開發力度和深度，對所轄區域市場通過精耕細作實現銷量的增長，提高其經營本企業系列產品的積極性。
七、加強產品的推進工作
在淡季，企業應繼續加大高盈利產品的推進力度和進度，優化產品線，形成多元化經營，提高抗風險能力和市場競爭力。為旺季的上量做好各項准備工作。
淡季也是新產品推廣的重要階段，好多企業都使新產品在淡季切入市場，做好鋪面與終端生動化，在旺季時候一舉成功。既節省了企業費用，又能起到轟動效應。

3. 淡季市場的應對措施

保證淡季不淡
銷售淡季來臨，很多競爭對手採取收縮或者放棄戰略，裁減業務人員或者抽調一部分銷售人員回公司休息，減少市場投入，廣告、促銷、網點開發與維護等市場銷售活動基本停止。銷售淡季，市場總需求量大大減少，很多競爭廠家也因此減少了對市場投入，若公司反其道而行之,加大投入，在市場上尋找市場增長點，也許還真能做到淡季不淡。要做到淡季不淡,我們可以從以下方面去嘗試:
一、 分析形勢，明確目標，樹立信心
1、通過市場調查，通過對用戶、環境等因素綜合分析淡季市場總需求量下降比例，需求結構是如何變化的，公司產品可能受到影響，公司產品做到淡季不淡可能性；
2、按旺季的要求確定淡季擬達銷售目標，並將這些目標分客戶、分產品進行分解，評估這些客戶、產品的自然銷售目標，差額部分是銷售人員可能需要運用促銷、開發新客戶、推廣新產品等策略努力才能達到的；
3、銷售人員應該樹立「只有淡季的市場，沒有淡季的思想」理念，銷售經理幫助銷售人員進行目標分解，使之明確其市場增長點在哪裡，如何去把握這些增長點，消除銷售人員各種顧慮，全身心的投入銷售。
二、針對公司現有的一級商、二級商和終端用戶進行促銷
1、 針對一級商、二級商促銷
(1)促銷目的：一級商、二級商保持適當的庫存，給一級商和二級商製造一種壓力，消除他們淡季的思想，擠壓競爭對手在一級商和二級商處的銷量；
(2)促銷方法：採取目標銷量折扣優惠，即在規定的時間內，一級商打款到公司並將貨物提走後，當月達成X銷量時，可享受X元/件的折扣優惠，二級商享受X元/件的折扣優惠，一級商月底在返利中予以兌現，二級商從一級商的貨款中直接扣除；
(3)注意問題：一級商截留二級商折扣，廠家監督一級商通知到位。因為一級商只有達到目標銷量才能享受折扣優惠，一級商必須以折扣優惠吸引二級商，資金才能提前籌措到位。
2、 針對終端用戶促銷
(1)促銷目的：鼓勵和刺激公司產品終端用戶和競爭對手終端用戶購買公司產品；
(2)促銷方法：禮品促銷或者買X贈一活動、購買公司產品現場抽獎活動，終端用戶購買公司產品不同數量，可獲得不同的禮品；
(3)注意問題：不要對終端用戶打折優惠，一旦產品價格優惠後，價格很難漲起來。
三、針對空白區域和成熟區域，攻擊競爭對手一級商、二級商和零售網點
1、 針對空白區域，開發競爭對手優秀一級商，增加銷量
(1)機會：競爭對手業務代表已回其公司，其一級商可能處於失控狀態，公司銷售人員可以趁機對其進行溝通、說服；
(2)問題：一級商可能會以市場處於淡季，生意難做為借口，拒絕你的產品；
(3)方法：
A、 正是淡季才來找他，因為生意好時，他很少有時間……
B、 正是淡季生意難做，他才需要你的幫助，因為你與其他廠家不一樣……
2、針對成熟區域，攻擊競爭對手的二級商和終端零售點
競爭對手業務代表已回其公司，一級商因市場淡季早已放鬆，競爭對手二級商和終端零售點有足夠多的空閑時間聽取公司銷售人員關於公司及公司產品介紹，很容易被公司成功開發；
四、推廣新產品
公司在銷售產品過程中，一般都建立了自己銷售隊伍，且分布於全國各地市場一線。同時也擁有或掌握著一定銷售網路。為何公司不利用現有銷售隊伍和銷售網路，推廣其他相關聯的旺銷新品呢?有一家飼料廠家，自從該公司推行了「飼料+獸葯+種苗」的模式後，就沒有淡季與旺季的區別了，全年的銷售狀況基本平穩。他們的做法是飼料需求下降後，他們將主要精力投入到獸葯和種苗銷售上，通過獸葯和種苗增長來彌補飼料下降。當飼料需求進入旺季後，他們又將重點工作投入到飼料銷售中。
結論：要做到公司產品市場銷售淡季不淡也並非不可能，淡季市場總需求量是下降的，關鍵是廠家應該找到市場增長點，除了挖掘現有一級商、二級商、終端零售點、終端用戶潛力外，還需要將注意力轉向競爭對手一級商、二級商、終端零售點、終端用戶，將競爭對手的客戶爭取過來，也可以利用現有銷售隊伍和銷售網路推廣一些旺銷新品。
為銷售旺季的到來做准備
我曾在A集團任大區經理,主管C市場公司產品全面銷售。在C市場，佔主導地位的是B集團產品，A集團與B集團無論從企業實力、品牌知名度、產品質量、價格競爭力等方面勢均力敵，但B集團提前2年進入了C市場，站穩了腳跟。我們利用銷售淡季B集團大部分銷售人員回公司休息的機會，針對B集團二級商和終端零售點，瘋旺搶奪。成功開發後，接著就在二級商和終端零售點周邊搞一次「買XX產品，現場抽獎」的活動，宣傳與推廣公司產品，連續進行了4個月。下半年，當市場進入旺季的時候，公司產品一路飆升，最終A集團取代了B集團市場地位，成為C市場主導品牌。這個案例給我最大的啟發是：銷售淡季最好做市場終端基礎工作，因為一沒有太大銷量壓力，二沒有競爭對手干預與跟進，可以放開手腳做終端。
一、調整市場
銷售淡季是調整市場最好時機，因為有很多時間，且調整市場不會導致銷量一落千丈。什麼市場應該調整呢?
1、 總經銷商完全掌控市場，不斷要脅公司，公司市場處於危險境地；
2、 總經銷商制分銷層級多，價格缺乏競爭力，市場信息反饋速度慢；
3、 一級商缺乏激情，不積極開拓與維護市場，公司產品銷售停滯不前；
4、 一級商缺乏周轉資金，影響公司產品市場可持續發展；
5、 總經銷商或一級商缺乏忠誠度，與公司關系僵化，不配合公司各項工作；
調整方法：與原總經銷充分溝通，增開新一級商，分品牌經營，互競共榮；設立辦事處，實現網路下沉。
二、開發二級商和終端零售點
銷售淡季，開發二級商和終端零售點，短期內銷量不會有大突破。龐大且健康二級商和終端零售點，只要市場升溫，銷量定會剛性增長。銷售淡季，無論是時間上還是二級商和終端零售點思想上，都是開發二級商和終端零售點的大好時機。
1、 目標對象：主要競爭對手優秀二級商和終端零售點；
2、 開發計劃：每月制訂開發計劃，包括區域、走訪數量、開發數量；每天有工作計劃，包括行程計劃、開發數量等；
3、 周分析與月考核：每周召開一次例會，匯報二級商和終端零售點開發進度、存在問題和成功經驗，區域經理對每個銷售員表現進行點評；每月底對當月開發計劃達成情況進行考核，獎優罰劣。
三、終端基礎工作
銷售淡季,也是做終端基礎工作好時機。紅火市場，僅「經銷商樂意賣」遠遠不夠，還應做到「消費者點名要買」。「消費者點名要買」關鍵在於終端基礎工作是否扎實、牢固。
1、 終端零售店生動化與形象化。在終端零售店張貼畫、POP、貨架不幹膠張貼、貨物擺放、企業宣傳欄等按照公司規定布置好，形成公司產品視覺沖擊力；
2、 人流量密集區營業推廣。利用節假日,選擇人流量大的地方,如商業中心、大型賣場，可以做一些如免費送樣、現場示範、買一送一等活動，營造現場氣氛，擴大產品知名度；
3、 社區知識講座與營業推廣相結合。對一些專業性強的產品如醫葯品、保健品等，深入到社區，召集居民，進行醫療保健營養方面知識講座，現場接受居民咨詢，發送有關資料和樣品，買一送一等促銷活動，公司直接與終端用戶交流與溝通，擴大公司產品知名度與美譽度；
4、 報紙與電視軟廣告。純商業性廣告在貼近終端市場來做，效果可能不明顯。利用報紙和電視新聞報道等軟性廣告可信度要比純商業性廣告強。公司可策劃消費者對公司產品評價、公司參加一些公益性活動等事件，然後通過媒體報道形式在當地市場傳播。
四、銷售人員培訓
銷售人員在銷售旺季的時候，每天需要做的事情很多，一般沒有時間接受系統培訓。公司可以利用銷售淡季的時候，組織銷售人員進行系統培訓，以提高銷售人員專業知識和駕馭市場能力。
1、 培訓內容：產品知識、技術知識、營銷知識、法律知識、溝通技巧、客戶開發與管理、客戶投訴處理、開發二級和終端零售網點技巧、營業推廣技巧、時間管理、心態等實戰性知識與技能培訓；
2、 培訓地點：組織銷售人員回公司；
3、 培訓時間：7-10天時間；
4、 方式：室內講授與室外拓展訓練相結合；
5、 培訓形式：專家、行業資深人士、優秀銷售代表講授，角色扮演，游戲活動，案例分析，小組研討等；
五、一級商、二級商和終端零售點培訓、一級商旅遊
1、一級商培訓與旅遊：利用銷售淡季，組織優秀一級商到公司，聘請專家教授、公司領導就經銷商出路、經銷商與廠家如何分工協作、公司銷售政策與下一步戰略規劃等專題對一級商培訓，以提高經銷商的經營意識、經營態度和經營能力；培訓結束後，組織一級商到公司附近一些景點參觀旅遊，以感謝經銷商對公司的支持。
2、二級商和終端零點培訓：利用銷售淡季，與一級商共同組織二級商和終端零售點，在一級商所在地，聘請公司培訓講師、銷售經理等對二級商和終端零售點就公司知識、產品知識、如何當好老闆等專題進行培訓，時間可以控制半天時間，費用由公司與一級商共同承擔。
六、有效預測旺季市場形勢，做好旺季市場銷售計劃，以充分准備迎接銷售旺季的到來。

4. 在淡季如何做好銷售

國慶已過，就即將進入銷售淡季了，這段時間是我們銷售人員最難熬的日子，那麼我們在淡季如何做好銷售呢？ 一、「一分錢利潤法」 如果節後降價，就一降到底。浙江溫州的一些民營、個體廠商，他們稱此法為「一分錢利潤法」。就是說，只要有1%的單價利潤，就應感到滿意，切忌「貪婪」。事實上，此法充分體現了「價增量減，價跌量增」的道理。一分錢的利潤看起來微不足道，但是價跌(價廉)會促使銷量大增，從而導致總利潤的大大增加。所以有人提出，企業經營管理者應樹立「1%」的提價意識。就是說，採用小幅漲價的策略，因為小幅漲價具有極好的「隱蔽性」。例如，將產品價格上浮l%，許多顧客不會在意，特別對於低價位(單位在幾元以內)的產品。當你調高1%時，一般顧客不會有承受不了的感覺，而你的總利潤卻大大增加了。只要總利潤有1%-5%就應感到滿意，過分的「貪婪」會適得其反。 二、以不變應萬變 產品的價值和質量是產品定價最重要的因素。產品的價值和質量是顧客(消費者)最為關心、最為敏感、影響最廣、最為實質性的方面。所謂「物有所值」，就是說，好貨可以賣出好價錢。即使在買方市場的條件下，好貨都應處於一個合理的價格範圍內，「是金子總會發光」。要知道，客觀上確有這么一個顧客群，他們堅信，「人不識貨，錢識貨」。如果春節後，急於對好產品大幅降價讓利，一些消費者會投以懷疑的目光，不願購買廉價貨，而情願購買「物有所值」的好產品，即使價格高一些也無妨。 三、「歧視定價」 所謂「歧視定價」，是指公司可以針對不同的顧客，採用不同的價格以獲得最大的利潤。例如，某公司生產各種款式的絲綢圍巾而打上不同的商標;雖然它們的成本和質量幾乎相同，但由於商標(牌子)不同，即使在同一個經銷商手裡，也可以賣出完全不同的價錢，這就是「歧視定價」。採用「歧視定價」的廠商可以對那些非常願意購買某一牌子的顧客索取比任何「單一價格」都高的價格。採取「歧視定價」策略，廠商還可以獲得另一部分只願意出低價的顧客。 四、「需者不貴」 對於某些稀缺類產品，即使成本並不太高，價值和質量也屬於一般，但由於市場難覓此品，你就可以順水推舟，將其價位高高掛起，等候需者購買。這類產品，有些顧客願意出高價購買，所謂「需者不貴」。從中，你可以獲取高額利潤。 做生意就是這樣，瞬息萬變，我們只有在工作中不斷吸收總結出自己的經驗，才能不斷的進步，提高業績，獲得更多的利潤。

5. 銷售淡季怎樣做

得看抄你是廠家還是商家了
廠家：策劃促銷方案（如：1、選幾款庫存量大的產品搞多少天特價，並通知現
有銷售網點趕快進貨。2、通知現有銷售網點搞促銷，如：銷售金額滿
10000元返4000元，廠家補貼商家2000，抵扣貨款）等等
商家：策劃促銷方案（如：1、向廠家申請淡季促銷，要政策。2、聯合相關行
業一起搞促銷活動，活動內容：返現、贈款、贈物、抽獎、特價、超低
折扣）等等
總之，淡季銷售的好壞，決定旺季回頭客戶的多少。銷售永遠不能被動防
守，只能主動出擊，往年你銷售200萬元，今年你想保住業績就行，今年你肯
定達不到200萬元，再過幾年市場份額就與你沒關系了。

6. 如何做好淡季銷售的策劃

在許多營銷人的觀念當中，銷售一般分為淡季與旺季兩個時期，淡季的銷售一般在上半年，而旺季的銷售就在下半年，因此，淡季銷售往往是企業進行調整的時期，也就是企業進行儲備力量的時期，比如，產品調整、人員調整、制度創新、管理培訓等，這樣一來，旺季時常出現擁擠與徘徊現象，而淡季則比較空虛，市場的投入也較平淡，造成的錯覺就是淡季銷售的無力，與投入與產出難成正比，企業也不願意在淡季進行集中力量操作市常那麼淡季既然已經有這樣的一種規律，到底淡季如何來進行市場操作，需要了解淡季形成的現實背景，然後才能夠對症下葯，通過對規律的剖析，進行淡季銷售的策劃與銷售工作。 A消費心理淡：根據市場有效消費的規律，我們所熟悉的消費季節已經形成一種慣例，也就是消費有一定的階段性，區別在於消費的眾多因素在左右市場，而並不能夠把消費市場激活起來，所以在一般市場的基礎上，是消費在左右市場，而不是市場在左右消費，這樣的結果就是暴露了市場的脆弱，商家無法根據自己的產品製造市場機會，而是要等到季節的到來，這一點尤其是醫葯保健產品更加突出。 消費心理淡，也就是消費能力與產品所需求不相吻合，從營銷策劃的角度看，要啟動消費心理，就必須把消費心理的關鍵環節打破，那就是消費力度的強化刺激，把產品的所需與正常的消費觀念結合起來，這一點在商家推出的許多廣告裡面要有滲透，而不是一味介紹產品的需求，真正啟動的是消費的熱情，鼓勵消費將成為改變消費心理障礙的有效途徑。 B流通意識淡：在出現上述陳述的淡季原因的時候，商家迎合是消費旺季，所以在傳統的基礎上沒有進行產品的周轉，這樣的結果是產品需求不流通，信息交換出現問題，而直接影響到了廠家對市場的判斷，從這個層面來分析，流通領域的是否轉動是判斷產品是否有市場信心的標志，而大部分流通的經銷商迫於淡季的原因，對流通的管理與研究停留在表面現象上，沒有與上層的廠家一起來轉動產品與市場，無論從促銷角度或者推廣角度，顯得不夠。 流通意識淡化，成為我們制訂銷售企劃的一大弊病，要想造成流通與消費融為一體，流通領域的快速傳播、流通流域的貨物周轉、流通領域的微利銷售等均產生積極影響，流通領域的關鍵標志是啟動市場的有效載體。 C傳播意識淡：在傳播意識上，銷售淡季的傳播呈現出廣告力度傳播淡也比較明顯，無論是採用何種銷售模式，在這個時候，好像沒有一個商家與廠家願意拿出更多的資金來促銷，而是相對處於一個穩定的時期，而這個時期的推廣力度不足也是淡季延續的原因之一，市場消費的火種燒的不旺，而導致市場誘惑力下降，直接來說是對消費刺激的不足，也是對消費推動不夠強化的表現，在這個基礎上，要想轉化對傳播的意識改變，是需要承認市場是可以通過傳播來改變的，而不是不變的。 傳播的要求與機會是根據所需要消費的習慣來完成，而時機的選擇是看傳播的式樣與刺激力度，從這個目的來看，傳播的方案策劃成為關鍵，要改變傳播意識淡的局面，需要化較大的力氣來營造傳播的意識氛圍，從而來轉化淡季推廣薄弱的局面。 D目標意識淡：從淡季銷售的現象來看，商家抓住消費的目標意識仍然比較淡薄，結合對銷售的目標需要改變傳統意識，也就是目標銷售的針對性不夠強，往往採取的是大面積辦法，有些甚至是沒有目標的促銷，專項促銷與季節促銷往往比較淺薄，造成目標消費流動於可買可不買的心理狀態，而非主流的消費形式，這樣一來，造成的消費浪費是淡季策劃不力的主要原因，也是對消費目標形不成一種氣候，也就出現淡季的客觀原因。 目標意識較淡是普遍現象，所以也就會出現大面積的淡季之說，因此要改變目標消費統籌現象，也是時代營銷的現實需求，抓目標與抓環境、抓意識領域、抓消費教育領域等等，都是目標消費的開始，所以在淡季是抓目標消費的最好時候，也是改變傳統淡季消費的一種機會。 E深入觀念淡：由於企業對於各種傳統形態的不改變，很難深入能夠了解消費的各種意識形態，這樣結果是對消費現象的一種破壞，也是無法轉變淡季的格局，因此，轉變企業內部格局是需要領導市場的最基礎部分，而這樣的深入必定需要專業人士的深入調查與科研，現在流行讓市場營銷人員附帶做市場調研工作是非常不明智的做法，重點就是要強化市場部門的優化，從各種角度看，目前我們的企業缺少市場研究與判斷，靠一把手或者幾個主要市場的領導者在做市場分析，因此，談不上專業，也談不上有新的創造，造成觀念上無法進齲 銷售淡季的形成，有著許多企業無法改變的時候，在自身的角度看，需要對自己的營銷策劃有一定的轉型，也就是把淡季銷售的常規方式做出調整，用以巧合力量來平衡市場的歪曲現象，將在關鍵的位置轉換上來制定銷售任務，淡季銷售有望成為突破口。 一、跟蹤淡季意識形態 淡季銷售之所以淡，到底是什麼原因造成的淡季，需要把淡季所表現的形式展示出來，然後把這種形式融合在企業所制定的銷售策略上，以來達到兩者合一的目的。淡季所表現出來的意識形態分為主觀與非主觀兩種，主觀淡季就是客觀存在的銷售吸收能力，也就是我們熟悉的消費能力不夠，消費者購買能力出現問題，這樣的主觀意識主要集中在二、三級市場或者鄉鎮市場裡面，而大部分是我們知道的非主觀淡季，非主觀淡季的容量是非常大的，商家找不到要買東西給消費者的方式或者誘惑，造成非主觀淡季的現象越來越有市場地位。 淡季的意識形態如何是決定銷售力的關鍵，主要表現的淡季形態有多種，企業策劃力缺少動力、傳統消費觀念轉變緩慢、商家促銷力度下降、流通領域故意選擇時機成為障礙等多方面形態，為此，需要根據不同的區域進行意識形態的區別，跟蹤形態的發展、發生、與轉化的過程，這樣可以在較短的時間裡面進行策劃，減少淡季的銷售阻力，大部分意識是根據市場的變化可以轉變的，這也是我們需要跟蹤與消化意識形態的過程，把意識形態的轉化來驅動淡季銷售的突破口，也是是銷售之前要先營造銷售的氣氛，氣氛的方式各有不同，根據企業自身產品特點、區域消費觀念特點、風情民俗等的變化來設定。 二、轉化淡季銷售方式 意識形態的抓獲，接下來就需要轉化淡季的銷售方式，而淡季的銷售方式是決定淡季銷售力是否增長的關鍵，一般傳統意義上的淡季銷售方式沒有多少新意，也就是造成淡季是產品降價或者處理產品的時候，消費者也習慣於在這個時候進行觀望的心態，雖然企業在淡季進行的策劃會打動部分消費者的心，但需要切實達到消費的規模化，就要在銷售方式上進行改變。 一是把產品透明化銷售，突出產品的形象；二是把產品科學化銷售，突出產品的含量；三是把產品生動化銷售，突出產品的使用性能；四是把產品教育化銷售，突出人文關懷的作用；五是把產品多功能化，突出產品的合理性銷售；六是把產品促銷亮麗化銷，做到老少皆實用性銷售。 淡季銷售的方式可以是多樣性的，適合的場地可以是走出去，也可以是請進來，總之，需要再次滿足消費者的購買慾望，以來達到淡季多方位銷售的目的。 三、突破區域銷售台階 淡季看起來是全面性的，但是市場如果沒有去梳理它，就是一樣的，一旦梳理起來，就會看得到市場的潛力有著明顯的不同，淡季銷售在整體的戰略上可以選擇優勢市場來引導，但在啟動優勢市場的時候，就必須把市場在淡季進行梳理，梳理的項目就包括淡季形成的規律，淡季的特點，淡季的消費意識表象等，這樣才可以轉化市場吸收的被動性，從而為市場的淡季啟動作好基礎准備。 區域優勢在企業裡面可以根據市場開發的重點來測試，比如銷售規模、投入資金、消費潛力、目標完成概率等，淡季銷售需要選擇有個性化的市場進行推進，特別需要有可以重點進行調整的方向，既可以傳承優勢，又可以快速轉化，所以區域突破的關聯在於淡季能否轉達一種連帶的信息，突破區域銷售台階。 如何來突破成為要點：一是需要選擇有淡季與旺季明顯區別的個性市場來啟動，以便形成一種銷售勢頭；二是區域優勢需要有消費潛能，能夠輻射周遍市場；三是選擇的啟動程序力求簡潔、容易操作，影響面積大的策劃案；四是能夠及時監控，做到隨時能夠在中途點火燃燒，加強對外圍的控制力度；五是可以把優勢力量集中表現出來，滿足啟動市場所必須的要求。 四、整合力量轉型模式 淡季銷售模式有以下多種模式可以參考：一是把銷售推廣移動，推進到消費者面前，也就是一對一的銷售模式，這樣便於快速推進與快速積累；二是把銷售集中，集中消費者進行推廣，也就是推出各種活動銷售，把消費者集中進行教育銷售，達到淡季積累與發揮的功能；三是促銷演義模式，進行推廣產品的教育、演出、優惠、讓利、折扣等大型多功能活動，在局部地區進行超常規運做；四是淡季銷售的多重復合模式，就是把銷售淡季與旺季結合，在銷售旺季的活動延續到淡季，這樣的銜接條件要求很高，也需要很多的策劃技巧，因此也是最具有優勢的模式之一，連動性強。 整合力量轉型模式是淡季必須要做似的事情，如果在淡季銷售的過程當中，依然在延續一種銷售模式，那麼，淡季銷售的局面將很難有新的建樹，所以模式轉變與銷售方式的遞進是成型的關鍵。

7. 商業地產的營銷策劃方案

北 奧 公 館
營銷推廣策略報告

2004年11月8日
北京中原
北奧公館專案組

1、項目SWOT分析
1．1優勢
 位於奧運核心腹地
 純板樓居住型小社區
 分戶式中央空調及封閉立體車庫
 准現房銷售
 區域內比較完善的配套設施
1．2劣勢
 價格創區域新高
 銷售現場環境混亂
 目前周邊交通條件並不理想
 售樓處與項目現場分離
1．3機會
 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間
 區域內整體供給量不大
 市政及配套設施將逐步完善
1．4威脅
 交通情況改進時間待定
 奧運地產的逐漸降溫

以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷售周期
2．1北京市房地產市場銷售周期說明
我司認為入市時機，並不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實際情況和市場環境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，並不能單純的選擇每個固定時間點來實現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產市場銷售周期走勢分析

北京房地產市場銷售有明顯的季節性，根據我司對區域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然後持續加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。
2．2本項目推廣特點說明
 2004年11月我司開始接觸本項目
 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩
 樣板間及售樓處於11月底投入使用
 目前項目現場情況混亂，對於銷售有不利影響且會持續至2005年初
 周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善
 2004年底大屯路斷路整修
 2004年底科薈路通車交付使用
 位於北四環的售樓處現場與項目現場有一定的距離
2．3本項目銷售周期說明
本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：

銷售周期分布表
銷售周期 時間結點
市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月
第一強銷期 2005年3月至2005年6月
第一調整期 2005年7月至2005年8月
第二強銷期 2005年9月至2005年11月
第二調整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項目銷售任務說明

本項目銷售計劃表
項目銷售任務 計劃完成
可銷售住宅面積 套數 套數
76561.84平方米 540套 486套

銷售任務明細表
周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數（套） 備注
市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環售樓處投入使用 5
本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為准。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場包裝製作完成 15
2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具製作完成 10
強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29
2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35
2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態 具備完善的銷售條件 50
第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
第二強銷期
2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50
2005年10月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40
2005年11月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30
第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14
2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18
2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10
2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25
尾盤期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 25
2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 30
總計 486

3、推廣策略
3．1本項目客戶群特徵
 在亞運村區域工作或生活
 在中關村區域工作
 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍
 部分客戶有二次置業的需求
 購房更加理性
 對奧運房產有很高的認同，認同區域升值潛力
 有一定的經濟實力
3．2項目賣點梳理
 地處奧運中央腹地，新興富都市中心
 產品自身優勢
10—14層板式小高層
體量適中，共540套
純居住的居住舒適性
現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融
蘇式庭院：內外融合，綠意盎然
高端智能化配套：美國分戶式中央空調
封閉式小區管理，居住安全舒適
停車管理：封閉立體車庫，節省空間
准現房發售，購買更有信心
 區域內稀缺性
 項目較高的升值空間
3．3賣點整合
區域、產品、稀缺性

3．4推廣手段
 三板斧
區域：「奧運中央腹地，新富都市中心」
產品：「尊貴奧運板樓」
稀缺性：「鑽石般稀有」
 七種武器
「中等社區，舒適生活」
「詮釋純居住空間，私享大宅」
「分戶式空調，高品質享受」
「准現房發售，購買更有信心」
「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」
「封閉小區管理，安心居住場所」
 一招制敵
「奧運區域內成熟板樓」
3．5媒體選擇策略建議
3．5．1媒體選擇策略原則
結合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。
3．5．2媒體選擇
報廣
選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。
輔助媒體
由網路及業內專業雜志組成，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》、《新地產》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。
3．5．1宣傳方式
在媒體推廣過程中，依靠產品優勢和相對持續性的主力媒體及網路多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態進行軟性宣傳以縮短銷售期 。
3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰
為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優勢，展現開發商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質，打破以往信息不對稱的不利態勢 。各月份推廣主題及費用如下：

市場推廣媒體選擇表
周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額
市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文
《樓市》一版的軟文 產品獨特性的體現與標榜 40萬
強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新地產》內業軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 44
2005年6月 《北京青年報》整版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 64萬
平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
2005年8月 《北京青年報》半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《安家》內業硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣
《北京晚報》2次半版硬廣 現房發售與其相對
私密性的創意整合
44萬
第二調整期
2005年12月 103.9電台廣告5天
《北京晚報》半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年1月 103.9電台廣告10天
《北京青年報》整版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年2月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年3月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
尾盤期 2006年4月 《新地產》內業軟文
《北京青年報》整版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
「現房入住私享豪邸」
48萬
2006年5月 《北京青年報》整版硬廣
《安家》內頁一版硬廣配合軟文
《北京晚報》半版硬廣 「現房入住私享豪邸」
48萬
總計 850萬

3．6價格策略
3．6．1項目價格制定原則
 從項目各個單位的實際情況出發；
 充分考慮開發商的利潤回報；
 緊密聯系項目工程進度；
 結合項目銷售策略和項目的銷售預期。
3．6．.2本案執行「平開高走」的價格策略
 房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展並結合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩定作用。
 根據以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給後期價格的提升預留出合理空間。
 市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉。
 為了保證項目操作的穩妥性，建議本項目執行「平開高走」的價格策略。
 後期具體價格與上調單價將根據市場實際情況作適度調整。
4、推廣方案
4．1推廣主線
 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）
本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優勢，即區域優勢及主要的產品優勢，使目標客群能夠將項目列為其置業的選擇，為強銷期打下良好的基礎。
在本銷售周期內，主要將「奧運中央腹地，新富都市中心」、「尊貴奧運板樓」以及「鑽石般稀有」這「三板斧」做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注，宣傳項目優勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象。
 第一強銷期（2005年3月—2005年6月）
這一階段主要利用輔助媒體，充分展現項目的各個賣點，以此向市場充分展現項目優勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、「中等社區，舒適生活」和「詮釋純居住空間，私享大宅」以及「分戶式空調，高品質享受」這七種武器中的三種主要突出社區規模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求。
 第一調整期（2005年7月—8月）
進入調整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據項目工期的進展，繼續宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為「准現房發售，購買更有信心」和「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
 第二強銷期（2005年9月—11月）
這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」「封閉小區管理，安心居住場所」
 第二調整期（2005年12月—2006年3月）
本階段項目處於辦理入住階段，此階段開發商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩銷售，同時順利完成入住的辦理。
 尾盤期（2006年4月—2006年5月）
本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期，此階段以「奧運區域內成熟板樓」作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案。

4．2各階段媒體推廣策略
 市場亮相及客戶積累期
廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相後1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優勢和賣點。
廣告訴求： 地域性優勢明顯、產品稀缺性、升值潛力。
 強銷期
廣告推廣目的： 項目進入強銷期後，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。
廣告訴求： 產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性。高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ）。
 調整期
廣告推廣目的：在項目進入調整期後，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩定的銷售速度。
廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合
 第二強銷期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 金秋季節「一板尊天下」
 第二調整期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 「現房入住私享豪邸」
 尾盤期
廣告推廣目的：項目進入現房銷售，對於廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續性較強的促銷活動，加大老業主帶新客戶的優惠力度。
4．3營銷推廣方面公關及促銷活動
 2004年11月---- 2005年2月預熱期
推廣活動（一）：媒體記者見面會
推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場准入前的預熱同時，做客戶的積累工作。
推廣戰略：軟硬兼施
預計時間：2004年12月
為了迅速提升「北奧公館」在房地產業內和市場上的知名度；引起潛在客戶的關注，擬舉辦「北奧公館媒體記者見面會」。記者見面會於2004年12月在項目現場或特定地點舉行。
本次記者見面會將准備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十餘家，並達到共識：「北奧公館」項目上市後將成為市場關注的焦點，必定會引起亞奧區域地產的新一輪住宅銷售高潮。
記者見面會後，各大媒體對「北奧公館」項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網》等13家媒體，以及BTV---《置業二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規模的來電量和來訪量，並且使本項目在北京地區甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度。
擬參與報道的媒體名單如：
《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網》、《焦點網》、《新浪網》、《中國消費者報》等。
預計費用：1萬元
推廣活動（二）：「逛樣板，抽家電」
推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進准客戶的成交，提高銷售速度。
推廣戰略：拋磚引玉
預計時間：2005年1月
2004年12月項目現房樣板間施工和裝修完成，並完全配備家電之時，對在規定時間（當月或1月）內，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送傢具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，促進准客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。

8. 房地產淡季如何銷售

1說辭調整——通過說辭強化，讓客戶認知在你要推售的階段是最黃金的時期
2推廣調整——淡季需要更新鮮的花樣吸引客戶到場，吸引客戶興趣點提升來電！
3策略調整——既然是淡季，就有很多硬體是無法逆市改善的，可以通過手段進行優化，提升！
4心態調整——在沒有大批量客戶進場的時候，放平心態，走出去與定點拜訪等多種手段結合，找客戶去

9. 如何在銷售淡季提升業績

4、促銷，體現對消費者關懷 （1）通過廣告引導需求 對於因消費觀念而形成的產品淡旺季可以通過引導消費者的需求來改變。如飲料在夏季旺銷，冬季進入銷售淡季。露露就針對夏、冬兩季的銷售情況，通過廣告向消費者傳播「夏季喝加冰的露露」、「冬季喝熱露露」，並通過不同的功能訴求來引導消費者，宣傳「冷飲清暑，熱飲去寒」，經過這一系列的廣告宣傳，改變了人們冬季喝飲料少的習慣，有力地促進了產品的銷售。 （2）通過營業推廣來吸引消費 淡季的價格優勢是吸引眾多消費者和經銷商的一大因素，打折、買贈，提高產品附加值等做法可吸引眾多對價格反應敏感的消費者，另外對一些選擇淡季備貨的經銷商來講，價格因素是其冒著風險進行備貨的主要原因。 5、調整，業績增長的又一來源 當區域市場上的消費需求達到一定限度無法增長時，企業擴大市場的范圍無疑可以增加消費者的需求，在淡季更有利於企業做出戰略或策略上的調整。 （1）開發新市場 企業可選擇在淡季開發新市場，這主要是因為淡季絕大多數競爭品牌處於休眠期，對市場的管理工作減弱，在廣告宣傳方面的投入大為減少。企業選擇此時進入，市場上的干擾信息降到了最低點，有利於企業搶占渠道和宣傳品牌形象，而市場的擴大自會造成銷售業績的提升。一家生產大眾化食品的企業，產品在歷史上都是淡旺季分明，其原因是該企業只注重開發城市區域市場，只重視開拓批發商這一銷售渠道，結果是銷售額旱現出周期性的劇烈波動，企業連續多年虧損。當該企業接受外腦的建議，在銷售的淡季開發新的通路，於是，企業的銷售人員共同強力開發城郊市場，強力開發店鋪和機構消費等新渠道，開展繁忙的開發新市場、開拓新渠道的工作，最終使企業實現了銷售無淡季，銷售額持續上升，僅三個月便扭虧為盈 。 （2）市場重心的轉移 產品的淡旺季可能在不同地方有不同的時間區間。某種產品的市場消費存南方呈現出淡季的時候，在北方可能開始進入旺季；存國內市場進入消費淡季的時候，在國際市場可能正進入消費旺季；在城市市場出現淡季的時候，在農村市場或城鄉結合部市場可能根本沒有淡季的跡象；在市場和店鋪購買進入淡季的時候，可能在火車站、飛機場、旅遊景點等場合的消費和購買卻始終如一的旺盛；在批發商抱怨銷售淡季到來的時候，面對最終消費者開展的大規模直銷活動卻往往能夠獲得意想不到的效果……。關鍵就在於企業是否能把握住市場需求，適時地將市場重心隨需求的轉移而轉移。河南某農葯生產廠家就根據南北氣候的差異造成的農作物周期不同而進行市場轉移。當北方進入農葯銷售淡季時，他就將市場重心南移，適時地市場調整使得他的銷售再無「淡季」。一家生產高檔羊皮褥子的企業，其產品在國內市場冬季是銷售旺季，夏季是銷售淡季，但在國際市場上卻正好相反，夏季是發貨旺季，這因為國外客商購貨、備貨是在夏季完成的。該企業原來只做國內市場，結果是半年繁忙半年閑，經濟效益很不理想。該企業接受了「淡季不淡」的營銷新觀念，同時開發國內、國際兩個市場，實現了全年銷售無淡季，銷售額翻番，經濟效益倍增。 6、創新，利潤的增長點 （1）銷售淡季產生的另一個原因是產品無法滿足現時消費者的需求，此時增加產品的功能就可以滿足市場消費者的需求。 如夏季穿西服太熱，但在某些特定場合人們還必須穿西服。針對這種需求，報喜鳥清涼西服應運而生，它滿足了夏季既要穿西服，又不希望太熱的需求，自然就可以滿足更多的消費者；面臨冬季啤市的低迷，一些廠家開發出暖啤、火鍋啤，在冬季寒冷的啤市中創造了新的熱點，也為企業帶來了新的利潤增長點。 （2）產品線的拓寬也能滿足消費者的需求。 仍以服裝為例，夏季對西服、羽絨服的需求減少，對 T恤、襯衣的需求卻大大增加，企業此時如能拓寬自己的產品線，在冬季生產西服，夏季生產 T恤，則一年四季都有產品在市場上出售。在這種產品進入淡季時那種則進入旺季，隨時都隨利潤增長點支撐著企業的銷售業績，這樣企業自然就不存在銷售的淡旺季了。一家生產白酒的企業，其經理班子非常重視新產品的開發和產品結構的調整戰略的制定與實施。近幾年來，該企業在深入進行市場調研和市場預測的基礎上，開發出了針對北方農村市場的中高度白酒，針對南方農村市場的低度白酒，針對中小城市消費市場的中檔白酒，針對大中城市酒樓飯店的高檔低度白酒，同時，它們還開發出了適合夏季飲用的低度黑米酒和系列飲料，使整個企業全年處於生產銷售的繁忙狀態，再無銷售淡旺季的區別。尤其是該企業通過產品結構調整戰略的實施，完成了以低檔酒為主導產品向中高檔酒為主導產品的戰略轉移，實現了銷售量與利潤率同步增長的經營發展目標。 7、降低費用=增加收入 銷售淡季業績會下降是不爭的事實，當企業通過各種營銷手段的努力之後發現對業績的提升不大，這時企業就應該考慮「降低費用 =增加收入」這一等式了。費用的降低主要來源於企業在銷售淡季管理費用的降低。營銷費用主要由業務招待費、公關費、差旅費、辦公費等基本運營費用和營銷推廣費等構成。由於國人對所謂感情營銷的推崇，以及市場競爭的加劇，居高不下的營銷費用一直令企業叫苦不迭。對此，企業在銷售淡季應加強對營銷費用的控制，減少耗費。 （1）加強對業務員監管； （2）制定出合理的營銷費用比例，並將營銷成本控制在這個比例之下； （3）建立健全營銷費用監審機制，如將票據報銷沖抵和票據憑證背後依據相結合，如對營銷推廣費用的報銷，必須要求提供第三方監控證明及效果反饋資料； （4）加強對各種營銷推廣活的巡查及控制。 面對如季節輪換一樣的淡旺季交替，企業只有以積極的心態引領消費，實施創造營銷，才能走出淡季怪圈，提升銷售業績。