開盤營銷策略

① 什麼樣的時機最適合買房

1、新房第一次開盤時期

一個分若干期開盤的項目，會一期比一期賣得貴，第一期的第一次大開盤，一定會是優惠力度最大、整盤價格最低的那次，即便之後樓市下行，但不到萬不得已開發商是不會降價的。

2、上半年比下半年合適

上半年比下半年買房相對來說時機更好一些。因為上半年有「兩會」，兩會上一般都會出台一些房地產政策，房價比較趨穩。同時，一般新政的出台都會使開發商推出一些優惠政策。

3、有團購買房機會的時候

開發商發布新房子時，有時會給房地產中介一個購房名額數，達到了這個名額數後，會得到比一個人購買時更多的優惠，這時如果其他條件都沒問題的情況下可以毫不猶豫地出手。

4、年底、年初買房都不錯

春節前後，除了有開發商推出「返鄉置業」的活動外，這個期間一般也是上班族們相對空閑的時期，大家有更多的時間去挑選房源。

5、下半年11月以後

金九銀十過後，房市轉入淡季。開發商在這段時期里需要資金迴流，會大幅度地推出優惠措施。同時也會推出一批特價房來吸引客戶，宣傳造勢。這些都意味著，房價在這期間都會出現下跌的現象。

6、清盤又難以盡快清掉時

部分開發商為了防止尾盤賣不出去，會將最好的戶型和最棒的位置留到最後，當然價格也必然是整個項目最貴的。但是，當這個項目喊出清盤口號而又難以盡快清掉時，你就有了用較少的錢買更好的房的機會。

② CV190電梯調試地址參數及功能，求大師幫忙。

南寧鳳嶺區域規劃概況

鳳嶺區域位於南寧市區東部，距市中心約6千米。區域用地呈方格狀，東西向長約5.7千米，南北向寬約5.3千米。區域東面是邕寧縣仙葫開發區，北面是南寧市長崗嶺地區，西面是琅東新區，南面是青秀山風景區，規劃用地面積為28.783平方千米。

根據南寧市城市規劃，鳳嶺區域將建設成為以居住為主，以體育、文化、會議和展覽為輔，以優良的環境質量和生活質量為特徵的綜合城市新區。保持鳳嶺丘陵地貌特點，控制現狀自然的山體和水面，依山傍水地進行居住布置，創造體現生態特點的居住環境。依託現有的會展中心和體育中心，設置一定規模的市級文化設施，使鳳嶺分區成為南寧市的會議、展覽、體育和文化中心。

根據鳳嶺地區地形地貌特點，結合周邊用地性質情況，突出生態特點，表現規劃性質，形成結構清晰、合理完善的規劃結構。規劃設置3條東西向和1條南北向交通軸，將鳳嶺分區劃分成各具特色的功能片，並緊密聯結各類性質用地。以民族大道為界將鳳嶺分為南北兩個片區，南片區主要布置全市性的會議展覽、文化和體育設施，北片區主要布置體現生態特點的居住片。結合現狀地形，保持自然山體和水面，布置生態控制綠地和公園綠地，以點、線、面形式分布於各居住片之間，充分體現生態自然特點，創造良好居住環境。按照分區規劃的標准，配置公共設施，在南片區布置市級會展文體中心，在居住片之間設置區級商業服務中心。

按照規劃結構，分區規劃對居住、倉儲、對外交通、預留發展范圍等用地做了布置，並對公共設施、道路交通、綠地、景觀系統、山體和水面控制、開建設、給排水、容量控制等進行了專項規劃。

鳳嶺區域在規劃上的創新與特色：

1、 體現生態特點

規劃充分結合鳳嶺地區復雜的地形，創造有序的景觀空間序列，同時通過控制自然山體和水面，將其以綠地的形式分布在各個居住片區之間，使人們能直接面對自然山體和水面，與自然融合為一體。

2、 提出「生態控制綠地」概念

生態控制綠地指以體現生態特點為目的，控制自然山體和水面形成的綠化用地。規劃將坡度較大、不利於開發建設的山體；部分山體陰面的用地；沿山谷走線的道路兩旁20米寬的用地：控制水面兩旁的用地確定為控制綠地。

二、鳳嶺區域房地產格局

鳳嶺的開發是上個世紀末，由於南寧市政府決定東移，南湖邊上的埌東率先建成一棟棟高樓大廈，逐漸形成南寧概念的CBD，而埌東以東的鳳嶺當時被市政府定位為生態居住區和CLD（中央居住區）。

隨著城市的拓展，歷史給南寧的機遇——中國•東盟10＋1博覽會（即南博會），埌東CBD承載未來國際化大都市的CBD功能有些吃力，而與琅東相連的鳳嶺，由於其地理環境優越，土地資源豐富，又是南寧的東大門，加上南寧國際會展中心、埌東客運站、東盟國際商貿城的落戶鳳嶺，目前已逐漸顯露其將與埌東連成一片成為未來南寧國際化大都市的CBD之後起之秀。

城市東擴將會繼續進行，隨著國際會展中心的落成和投入使用，鳳嶺中央形象區的特徵會逐步顯現。落戶於鳳嶺的大盤均已陸續開盤，其主力開發量將集中在2004年，屆時鳳嶺區域房地產市場開發量將達到高峰。隨著大南寧格局的顯現，東盟橋頭堡位置的確立，必將吸引眾多的外地客戶，而鳳嶺區域的高素質樓盤具備拓展外銷市場的能力和實力，屆時鳳嶺大盤將成為南寧房地產外銷市場的先鋒。

鳳嶺片區屬南寧新興熱點社區，集中了在建的翡翠園、香榭里、新天地、榮和山水美地幾個數百畝甚至數千畝大盤，未來發展前景看好；市政生活基礎配套也正逐步完善中；區域內有石門森林工園，體育公園、高爾夫球場，自然景觀優美秀麗，適合生態居住社區建設。民族大道延長線與新建的琅東客運站連接市區與桂海高速路，交通便捷。

鳳嶺以其特定的歷史地位和優美的居住環境在南寧的城市規劃和房地產市場格局中表現出了自身獨特的特點。

1、 大盤先鋒

從廣州到深圳，從北京到上海，房地產樓盤的規模普遍在「長大」，這已經是一個不爭的事實。2003年，鳳嶺的寂靜終被打破，香榭里、翡翠園、新天地別墅、榮和山水美地相繼開盤，繼轟轟烈烈的「圈地運動」過後，南寧樓市進入了真正規模化比拼階段的「大盤時代」，掀起一陣曠古絕今「造城風暴」。

中房南寧房地產開發公司開發512畝地的翡翠園，榮和集團號稱3000畝的超級大盤榮和山水美地，廣西東方房地產開發有限公司業已開發完成佔地20公頃的香榭里花園，預計在今年年底即將開發的恆大集團佔地1000多畝的恆大蘋果園，以及寧匯地產開發的**畝新天地別墅，**開發**目的大自然花園，這些大盤無論是在規劃理念和建築特色上都引領著市場的潮流。

鳳嶺各大盤，已經不僅僅是佔地及建築面積大，還具備項目的規模化，生活配套設施，交通設施，教育設施，娛樂設施等一應俱全。概括而言，衣、食、住、行四種基本要素都應齊備，業主不出社區就可滿足日常最基本的生活需要。

2、純居住高檔社區

如果說埌東CBD區域內的住宅公寓屬於以投資為主的高端產品的話，那麼，鳳嶺地區則是最適宜純居住的高檔公寓區之一。單從居住環境上講，鳳嶺區域在一定程度比CBD核心區更有優勢。首先，在空間密度上，鳳嶺區域明顯低於CBD核心區，由於區域地理位置的規劃，會展中心、體育館公園、青秀山公園、石門森林公園等一些區位格局都基本穩定，所以不可能再像埌東區域那樣集中出現大量的高密度建築，也不可能出現富有現代化美感的建築與原居民補償自建雜亂的民居混合而立的局面；其次，這個地區住宅項目的產品價格低於埌東核心區，與埌東湖景公寓項目價格做比較，大約有10%-20%的落差，這樣就可以吸引部分CBD核心區純居住的需求。

好地段就有好房子，鳳嶺地區目前已經形成純高檔居住區。富人區一直被媒體和地產項目炒來炒去，但真正能夠代表身份地位的成熟居住區域仍然很少，以南湖為核心周圍觀湖景的區域可以算一個，但由於歷史的原因，以投資為主物業商務氣息更為濃重，何況南湖區域可用於開發作房地產項目的區位已經十分稀缺，不太可能還會有更多的產品推向市場。有埌東後花園之美稱的鳳嶺區又可算得上是另一個。充足的土地儲備和優美的居住環境打造出埌東不可比擬的舒適的生活空間，「住哪兒？鳳嶺！」這樣的反映明顯代表了人們對一種區域和環境的認可。

3、優美的社區景觀

社區規模化的發展也是因應消費者對整體環境的要求而產生。在整體上營造一個獨具特色的、悠閑的自然環境，引入各種奇花異草，讓業主充分感受回歸自然的悠然生活。小環境更具備基本的綠化和美化功能，與大環境相融合，突出花園城市的特色。南寧市被譽為中國綠城，在園林綠化方面可謂下足資本。南寧鳳嶺區域的大盤的建設對於園林環境的建設均下足功夫，無論是樹木的栽培還是水景的營造，均顯示出較高的水平，與廣州、北京的大盤相比毫不遜色。

鳳嶺大盤社區大多設有一條貫樓盤的景觀主軸，同時通過景觀主軸將各部分的中心綠地緊密相連，並通過各個休閑步行綠軸向每一個組團綠地、休閑綠地、宅間綠地滲透，形成一個連續的由點到面的整體綠化景觀系統。綠化環境創意強調以喬木成林、常綠為主、四季變化的設計理念，並在中央綠地中突出濕地植物的特色。

榮和山水美地投入巨資建造800畝市政公園，更邀請了世界頂級景觀設計公司進行創造性的設計，其四大人工姊妹湖結合著鳳嶺原生林木，為業主帶來居於自然的親近感受

香榭里花園採用多種多樣的尊貴樹種，結合法式園林，營造出一個獨特的異域氛圍。

4、功能重構 價值上升空間大

從南寧整體發展角度來看，鳳嶺區域屬於城市再造類型。由於南博會的舉辦，面向東南亞，服務南博會，該區域又被賦予了新的歷史重任，在功能上展開了新的定位，目前正處於資源重新整合、價值重新挖掘的時期。

歷史和自然形成的文化特色是鳳嶺區域的最大優勢之一。目前埌東CBD以會展中心為核心，面向整個東南亞市場，共同構造中國-東盟自由貿易區，相適應地就需要一個具有國際生活情調，共同促進商貿往來改革開放的前沿。作為中國-東盟博覽會的重要配套項目，中國-東盟國際商貿城，不久的將來，將出現在南寧鳳嶺區內。

建設國際商貿城就是要為中國-東盟博覽會以及與此相關的商貿活動提供完善的服務，使之成為永不落幕的博覽會。已建成並投入使用的南寧國際會展中心、民歌廣場在博覽會期間承擔主要會議及觀禮活動，是博覽會的基礎設施，相對獨立構成博覽會「西園」。國際商貿城將擴充完善商務商業及文化功能，是博覽會的補充設施，相對獨立構成博覽會「東園」。國際商貿城將擴充完善商務商業及文化功能，是博覽會的補充設施，相對獨立構成博覽會「東園」。兩園共處連綿低丘的北側，由東至西的小東山、小南山、石門森林公園等自然景觀帶將東西兩園連成一體，一脈相承。建成後的商貿城將與南寧國際會展中心、南寧民歌廣場、石門森林公園共同構成了完整的博覽會設施整體。鳳嶺，將隨著南博會的開展，與埌東會展中心一並推道了歷史的最前台。

由於地區先天條件比較好，鳳嶺將來的規劃建設也將充分挖掘這個地區的價值潛力。同時，這個地區也沒有像埌東CBD區域那樣受到過多挖掘和炒作，所以價值上升空間還是比較大。

三、區域樓盤個案分析

目前鳳嶺區域業已成型的樓盤，在社會中有著較高的知名度，並且在市場上有著相當的佔有率，能夠影響整個區域甚至是整個南寧市房地產格局和走勢的樓盤，我們將結合各方面資料，對區域內代表性的樓盤進行詳盡剖析，最終判研未來區域的房地產的發展狀況。

樓盤個案——香榭里花園

物業類別：住宅 物業地址：民族大道與竹溪路交叉路口

售樓熱線：5539818、5539828 建築類別：多層、小高層

項目進度：一期2002年10月開工， 2003年11月交房；二期2004年4月交房；三期封頂；四期建到二層。 價格範圍：一期均價2880元/平方米；二期均價3000元/平方米；三期均價3200元/平方米；四期均價3300元/平方米。

項目概況 周邊環境

開發商 廣西東方房地產開發有限公司 該項目緊鄰會展中心和市人大廣場，，出行暢通，便利。由於所處區域為高檔住宅片區，可享受到完善星級配套，如香榭里國際小學、北大南寧附屬實驗學校、金湖廣場、醫科大、石門森林公園、青秀山公園、南湖公園等。

代理商 寶資通項目咨詢有限公司

物業管理 深圳鵬基

投資商 廣西航洋投資集團有限公司

建築單位

設計單位 德國GMP設計事務所

佔地面積 20公頃

建築密度 24.9%

小區總建築面積 159594.5平方米 室內

地牆面水泥砂漿抹平

頂棚水泥砂漿找平

住宅建築面積 146970.9平方米 門窗 入戶普通木門，鋁合金窗

建築面積 146970.9m2 停車位 917個地下停車位，1：1設計。

綠化率 42% 交通狀況 6路、42路、213路公交車經過

容積率 1.2 供電 自備應急品牌發電機組

結構 鋼筋混凝土框架 供水 全自動恆壓變頻供水設備

電梯 名牌電梯 供氣 管道燃氣

外牆 高級塗料 廚房 管線預埋到位，預留管道燃氣介面

小區配套 香榭里國際學校4100 m2、會所1958.6 m2、幼兒園1245 m2、商業街 通訊 有線電視安裝到每戶客廳和主卧，寬頻安裝到每戶書房。

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

總戶數917戶，主力戶型為120平方米左右三房和190平方米左右四房。

形象推廣策略：

以大型戶外廣告牌、樓書、報紙、電視、廣播等進行宣傳。

廣告宣傳語：

香榭里，相伴七十年的生活夢想！

標注南寧未來！

香榭里，領航城市建築未來。

新中央生活區居住典範！

整個銷售情況的小結：

從2002年12月一期開盤至今， 20個月共銷售住宅將近900套，目前銷售率已達到97%左右。最近一次促銷推廣活動在2004年5月底，意圖消化剩下的三十幾套樓中樓，折後均價3300，為面積260～270㎡的復式，還有個別280㎡的三層復式。

工程進度：

一、二、三期已交房，四期全面封頂9月20日交房，12月整個小區可以全部綜合驗收完畢。

近期推廣策略:

只在7月份以 「91％純熟現房 匯集百家設計精髓 百套家裝方案即將展示」，「現房香榭里」為最後的樓中樓作促銷。近期沒有其它推廣計劃。

該項目的優劣：

景觀：有組團廣場，湖濱漫步道；法國文化公園30000m2，4500m2水景；巴黎春天步行街。

香榭里國際中心（20萬平米）-五星級酒店、高檔寫字樓、中央購物商場、酒店式服務公寓

新加坡DP公司設計，2004年投入使用。

價格情況：

該項目分四期建設，第一期開盤均價為2880元/平方米，以後每開一期，價格大約上揚150元/平方米左右。現推最後30多套現房樓中樓，折後價以3300元

客戶群體分析：

地稅局員工，公務員，IT業士，大學教授，私企老闆。

樓盤個案——榮和山水美地

物業類別：住宅 物業地址：南寧市民族大道155號

售樓熱線：5530885、5531885 價格範圍：4500～2900

項目進度：該項目一期一、二、三組團及公建部分佔地約300畝，2002年11月正式開工，到2004年2月10日，公建部分除會所正在作外牆外，其餘都已完工；各組團交付時間分別為：一組團2004年4月、二組團2004年9月、三組團2004年10月。 建築類別：多層、小高層、高層、階梯住宅、連排別墅

項目概況 周邊環境

開發商 廣西華聯房地產開發有限公司 榮和山水美地位於南寧市民族大道東段北側，東鄰南柳高速公路，南向石門森林公園和青秀山風景區，背靠高峰林場森林綠地，是南寧市重點支持開發的大型親水生態社區。榮和-山水美地擁有便捷的交通：距南寧國際大酒店僅需5分鍾車程，距夢之島購物中心也僅10分鍾車程。

物業管理 榮和物業

投資商 廣西榮和企業集團

建築單位 區一建四分、區二建二分及北流的幾家建築單位。

佔地面積 目前開發的A地塊佔地600畝

建築密度 19.6%

建築面積 30多萬平方米（含公建）

綠化率 51%

容積率 1.068 交通狀況 6路、25路、42路、45路、52路、213路、603等路公交車經過。

結構 全框架，剪力牆

電梯 品牌未定 供電 自備應急品牌發電機組

外牆 日本SKK塗料 供水 全自動恆壓變頻供水設備

樓梯間 牆面刮膩子，踏步貼磚 供氣 管道燃氣

門窗 入戶步陽防盜門 廚房 管線預埋到位預留管道燃氣介面

衛生間 管線預埋到位 通訊 有線電視安裝到每戶客廳和主卧，寬頻安裝到每戶書房。

陽台 鍛造鐵藝欄桿

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

該項目大部分為120平方米左右標准層三房和160平方米復式四房。所有的戶型設計都過於緊湊，除主卧室還算合理外，其它的卧室和書房的面寬和進深都達不到目前當地人們正常的使用要求。

在五一推出的五組團總套數約630套，其中約有9%是75平方米二房，約45%是112~118平方米的三房，約18%是128平方米的3+1房。

形象推廣策略：

以大型戶外廣告牌、公交車車身廣告、樓書、報紙、電視、廣播等進行宣傳。

廣告宣傳語：

榮和山水美地相伴70年幸福

讓世界嚮往的故鄉

整個銷售情況的小結：

到2004年春節前一組團小高層和二組團126套聯排別墅全部銷售完畢，目前剩下的20套三房大部分位於三組團，少數幾間位於一組團。

五組團2004年5月2日第一次開盤推出500套，2004年8月7日第二次開盤推出160套。其中400套9月份交房，260套10月份交房。

近期推盤情況：

2004年8月7日第二次開盤推出160套湖景樓中樓，合計約18套，最高價4398，最低價4098。同日，三房標准層每平方米漲100元，樓中樓每平方米漲300元。

該項目的優劣：

優——總體規劃設計人性化，布局合理。超大型社區內擁有自己的完善配套，包括：北大南寧附屬實驗學校、幼兒園、飲食中心、商業中心、豪華會所、商業步行街，並且所有的配套交付時間都先於住宅。在總體施工進度上也遠遠超過一般的房地產項目。精心包裝的樣板示範區也起到了推波助瀾的作用。

劣——戶型設計不合理。小區主入口出入存在安全隱患。

價格情況：

2003年8月16日開盤時的價格為：

小高層，3500~2700，均價3000

多層4300~2700，均價2900

2003年9月28日漲一百，2004年1月8日再漲一百。

2003年8月16日開盤時的價格為：

聯排3700~3500，均價3600

2003年9月28日漲一百。

2004年五組團均價3300

湖景樓中樓合計約套最高價5100，最低價4000，均價4600。

近期主推119㎡到120㎡的三房，均價3300。

上月次推40套兩房，均價3320。

客戶群體分析：

該項目的目標客戶群面向全區。其中有政界及企業內的高收入群體、各行各業的中產階層。

樓盤個案――翡翠園

物業類別：公寓樓為主，別墅 建築類別：多層、小高層

售樓電話：5522576、5522112 物業地址：民族大道168號

項目進度：一期3棟已交樓，二期3棟已封頂，准備銷售 價格範圍：均價3300（廚衛裝修）

項目概況 周邊環境

開發商 中房集團南寧房地產開發公司 緊鄰新近投入使用的琅東客運站，交通便捷；周邊在建的大型社區有新天地別墅區、榮和山水美地，幾個大型社區相互呼應相呼支撐；項目東面有個大型養鴨場，西南北三面仍是荒地狀況，現階段仍缺乏完善市政生活配套支持

物業管理 中聯金牌物業管理

投資商

代理商 中聯圓夢

建築單位 中建三局

佔地面積 512多畝

建築面積 47.88萬㎡，共25棟 交通狀況 6、42、45、60、213、613路等所有到琅東客運站的南寧、邕寧公交線路，交通十分便利。

綠化率 47.98

容積率 1.125

總戶數 2166戶 主力戶型： 123-138三房，130套

容積率 1.125 建築密度 16.2%

建築間距 30～100米 開發規模 50套別墅、16棟多層、9棟小高層

結構 框剪、框架（別墅） 供電、供水、燃氣 水電管道燃氣到戶，獨立戶外電水表、燃氣表

外牆 高級外牆塗料 門窗 高級防盜入戶門，

室內 地面鋪瓷磚（現樓）或水泥抹平（准現樓），牆身、天棚刮膩子；廚衛精裝修 小區智能化配套 高級可視對講系統（每戶一個終端）、煤氣感應、火警感應及中央報警系統

電梯 美國高速免維護電梯 通訊 寬頻網、電話線、有線電視電纜到戶

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

主要以三房四房為主，其中東坡、東日、東升閣為帶電梯11層小高層（地下1-2層架空停車）；少量100㎡二房已售完；128-149㎡三房為主力戶型；樓中樓為180-260㎡的四房。

形象推廣策略：

大型廣告路牌、主流報紙電視媒體、樓書等進行宣傳，中房老客戶使用社區配套設施可以享有優惠。

廣告宣傳語：

生態家園；科技締造、自然享受

銷售情況小結：

一期已基本售完，其中龍睛庭已入住，東日閣、東升閣已交樓尚有少量3房四房空餘；二期東坡閣、龍吟庭已封頂，准備5月左右銷售；裝修附加到房價的銷售方式，使單價偏高，銷售稍緩慢

價格

近期推盤狀況

2004年7月底開盤，推出360多套准現房。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。東升閣、東坡閣為小高層2004年12月交房。廚衛精裝修。最高價3360，最低價3120，均價3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前銷售率達60%。

該項目優劣勢分析：

中房集團，品牌實力影響。國家康居示範工程，品質保證；計劃設中小學、托兒所、小區會所、超市、醫院等配套齊全；帶裝修銷售，總價偏高。

價格狀況

一期最低價2850 現場價3086-3600，均價3300，樓層差價30-50

客戶群體分析：

總價40萬以上，以南寧中產階層為主，包括高層領導、公務員；國有企業、銀行等團體，私企的老闆等

樓盤個案――香格里拉

物業類別：公寓樓 建築類別：小高層

售樓電話：5532388 5533399 物業地址：民族大道168號

項目進度：一期4棟已交樓，二期5棟已封頂，2005年3月交樓 價格範圍：均價3000

項目概況 周邊環境

開發商 廣西聚源房地產開發有限公司 緊鄰新近投入使用的琅東客運站，交通便捷；周邊在建的大型社區有新天地別墅區、榮和山水美地，幾個大型社區相互呼應相呼支撐；項目東面有個大型養鴨場，西南北三面仍是荒地狀況，現階段仍缺乏完善市政生活配套支持

物業管理 深圳鵬基物業

投資商

代理商 金色創意

建築單位 多個施工單位參與建設

佔地面積 72多畝

建築面積 共8棟 交通狀況 45、60、213、613路等所有到琅東客運站的南寧、邕寧公交線路，交通十分便利。

綠化率 38.36%

容積率

總戶數 878戶 主力戶型： 123-138三房，130套

車位 350 建築密度 27.87%

建築間距 30～100米 開發規模 4棟12層小高層、5棟18層小高層

結構 框架 供電、供水、燃氣 水電管道燃氣到戶，獨立戶外電水表、燃氣表

外牆 外牆瓷磚 門窗 高級防盜入戶門，

室內 地面水泥抹平，毛胚 小區智能化配套 高級可視對講系統（每戶一個終端）、單元入戶門

電梯 品牌電梯 通訊 寬頻網、電話線、有線電視電纜到戶

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

主要以三房四房為主，其中四房兩廳：145㎡—167㎡；三房二廳101㎡—139㎡；二房二廳80㎡—86㎡。所有戶型均設有觀景陽台和生活陽台。

形象推廣策略：

大型廣告路牌、主流報紙電視媒體、樓書等進行宣傳。

廣告宣傳語：

白領社區、精英領地；締造「會展經濟圈」的精英社區

銷售情況小結：

一期2003年3月開盤，推出1、2、7、8號樓至5月全部售罄。

2003年11月30日，退出二期4號「青雲谷」、5號「碧雲天」。2004年4月23日推出保留單位：凌雲居（3號樓）、紫雲軒（6號樓）

近期推盤狀況

2004年7月底開盤，推出360多套准現房。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。東升閣、東坡閣為小高層2004年12月交房。廚衛精裝修。最高價3360，最低價3120，均價3200，一次性付款九六折，按揭九八折。目前銷售率達60%。

該項目優劣勢分析：

主題園林設計、聘請深圳鵬基物管

價格狀況

一期最低價2850

目前最高價3400元，均價3000元，最低價2800元。

客戶群體分析：

樓盤個案——佳得鑫水晶城

佳得鑫水晶城

物業類別：商住混合 物業地址：南寧市金湖路北段西面

售樓熱線：5537991、5537992 價格範圍：3200-3800(住宅)

項目進度：負一層在建,預計2006年6月交付 建築類別：高層商住樓

項目概況 周邊環境

開發商 南寧佳得鑫房地產開發有限公司 項目位於琅東核心地段金湖廣場，交通便捷；周邊開發的寫字樓林立，毗鄰金湖廣場，未來商業商務氛圍較濃厚。

策劃代理 寶資通

廣告推廣 香港俊朗

設計單位 香港華藝

佔地面積 23745㎡

建築面積 17.4萬㎡

綠化率 40%

容積率 4.7

小結：

樓盤的戶型特點及分配：

1F-4F層商業廣場,5F層架空花園,6F-31F為2棟住宅塔樓，另有1萬㎡園林廣場。住宅戶型為：二房：約86—93㎡， 三房：約93—133㎡，四房：約164—174㎡，其它：約193—237㎡。以100-180㎡三四房為主。

形象推廣策略：

工地現場戶外廣告牌、專遞、樓書、南國早報、路牌、電視媒體宣傳。

③ 有沒有人知道房地產開發策劃書怎麼寫

為使整個項目更順利地得到推廣和銷售,並使銷售部門與企劃部門之間的工作更為默契和協調，保證各項工作不因雙方溝通不足而造成停滯，特根據目前情況制定本營銷企劃方案（其中，廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出）。在一個崇尚英雄的行業，當住宅的孤傲群芳已成為過去時，商業地產將締造更多的傳奇。但值得開發商注意的是，雖然同出地產體系，商業地產的開發操作、經營理念與住宅卻有著很大的不同。主要體現在：差異1：作為動態地產，商業地產主要依靠經營獲得收益，需要依託於地段價值和經營特色；差異2：商業性更強，對開發商和物業管理的商業經營、管理水平要求提高；差異3：商業建築的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；差異4：繳納的費用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業市政標准繳費；差異5：後期的裝潢、經營、維護等費用大；差異6：商業物業開發回報利潤高，通常是住宅投資的2-4倍；差異7：房地產開發商與商家的合作聯合將是以後商業物業開發的趨勢。商業地產是繼居住型物業之後更一層的投資境界。商業地產不是講概念，注重一下戶型和環境就能銷售，商業地產的投資價值還跟所在地點區域的商業氛圍是否濃厚相關。具體說來，建什麼業態、在何處建以及建成後的經營形式如何，都需要有一個科學的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個鋪面，更多的是，隱藏在鋪面後面的無限獲利空間。兵法雲：「謀定而後動」，在日趨發展成熟的房地產開發中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就必須做到位。房地產策劃是一種高層次的投資咨詢活動，它的基本職責就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產品定位、價格定位，並採用適當的營銷推廣組合策略，以實現理想的投資目標。 好的策劃離不開前期調研，只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有準確的把握市場，創造出符合市場定位，滿足市場需求的產品，才能使我們的產品在激烈的房地產競爭浪潮中站穩腳跟。我們通過對江陽商貿城宏觀環境以及方地產市場的初步調研，得出了一些我們對商業物業房地產市場的看法和觀點以及對本項目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。隨著麗水灣項目各項工作的順利進行，同時依託政府政策的利好改變、區域房地產市場的良性變化，本項目即將進入緊張的開工及開盤准備工作。我們在對麗水灣保持信心的同時，也應該隨時做好迎接市場挑戰的准備，下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排，而且我們將預留調整和補充的空間，從而保證高速高效高質地完成麗水灣的銷售與服務工作。首先，衷心感謝貴司對敝司的支持和信任，為我們提供一個可以充分發揮的機會。在此，謹祝我們合作愉快，項目的銷售成績可以寫上精彩的一頁！就天奧的銷售策劃工作，我們本著一貫認真嚴謹的工作作風，就項目的實際情況，結合最新的市場動態，力求為本項目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經濟效益和社會效益。本營銷推廣企劃方案三大部分構成：對天奧所在的市場分析、消費群研究，以及認識項目本身——認識市場·認識自己依據市場及目標消費群的需求，擬定我們在產品、價格、主題概念上的競爭力——為他們需求而打造的產品對項目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、並作出前期階段性部署——讓他們選擇天奧的載體希望本報告能夠提供關於天奧的若干核心思路和關鍵內容。本報告：力求對天奧理念全面整體地理解；在此基礎上系統連續思考，包括細分、延伸、深化和整合；盡量著眼於具有一定高度和扎實深度，並具有較強可實施及可操作性；本報告力求能透徹理解、創意思考、完整論述、嚴密依據、整體突破，具較強可實施操作性。現在我們立即延伸本報告相關內容。致泰華地產:非常榮幸接受貴司委託，為貴司項目提供我司的專業服務。通過對貴司該項目規劃設計的理解，我司認為這是一個值得我司傾注熱情與智慧為之服務的高質素項目，同時，我司對具有如此前瞻目光締造該項目的您和您的團隊表示由衷的敬意，你們對項目高品質的追求將激發我們對該項目高品質營銷的熱情。根據目前我們對項目周邊環境和項目地塊的了解，結合綜合的市場調研，我們認為，寶安房地產整體發展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過貴司的 支持結合我司的專業服務，有望成為這次大飛躍的成功起跳者。對於貴司項目推廣之強大信心，建立在我司七年來深港兩地房地產市場的摔打。作為資深的專業地產廣告公司，我們具有多樣化的樓盤推廣經驗，如羅湖「樓王」《長豐苑》《百仕達花園》香港巡迴展銷深圳十大明星樓盤《海洋之心》和《長城盛世花園》《世紀村》等大型樓盤的全程代理推廣，為我們操作本項目提供堅實的市場經驗。我們有理由相信，在本項目卓越品質的基礎上，結合我司專業熱情的廣告代理服務，本項目一定能取得預料的成功。我們的策劃觀當今的市場可以說是瞬息萬變，波煙雲詭。其入世在即，整個大陸市場面臨著一次更新的考驗。市場里的任何一個環節均有可能牽一而動全身。而作為龍頭行業的房地產市場，更是處在經濟浪潮的顛峰。要想保持顛峰狀態。就必須比其它行業更敏銳，反應更迅速，在這個戰場上沒有絕對的勝者，也沒有絕對的敗者，關鍵在於時刻保持最冷靜的頭腦，密切地跟蹤市場，了解掌握必備的信息，據此制定出最有效的策略，並實行於謹密之下。我們新業人憑的是專業素質，倚的是敬業精神，信心是我們做任何事的必備。竭誠為客戶提供最好的服務是我們的服務宗旨。新業地產顧問前 言中海外在上海的歷史是輝煌的。西區和南區的戰無不勝是其信心的源泉，但是這一次，中海面臨的是一場空前嚴峻的考驗，因為和平南苑項目和中海的其它項目有著巨大的差別。一、超級大戰場的競爭形勢 虹口區、楊浦區交接處的大連路是東區最大的戰場之一，其中個案的銷售競爭，尤其是價格競爭明顯白熱化。區域傳統「龍頭老大」同濟房產也不得不以低調價格的姿態出現，故本案的市場切入將是一個需要細致研究的問題。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區造大高層 這是一個觀念改變的問題，發展商不能改變客戶的觀念，就只能被客戶改變自己。但是以往的個案都沒有做好，和平一期最後的傾銷，典型地說明了這一點。從理論上講，中海完全有實力去塑造區域觀念，但實際上，對於這樣一塊極度陌生的土地，一個風雲變幻的市場，中海會一帆風順嗎？三、80萬／套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區域的「法定」范圍這樣的客層較難由經驗把握，或者說，這樣的客層尚需引導，引導的范圍涉及全市。這就是本案主力總價面臨的挑戰，如果沒有突破性的推廣策略，前景並不樂觀。我們建議，這樣特別的個案應該與專業代理商一起探索。而選擇代理商的條件將依次是代理楊浦個案經歷、品牌個案經歷、以及與大型發展商合作的經歷等。摘 要我們對雙花園項目周邊的市場進行了調查與分析。通過我們的分析，我們認為目前市場建築技術含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。同時，我們也對本項目進行了認真的研究與分析。通過我們的分析，我們認為本項目在地理位置、現房發售等方面有一定的優勢。同時，在戶型設計、使用率、立面、社區環境、價格體系等方面存在一定的問題。為了更好的完成項目的銷售任務，最大化保證發展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調整，提供了初步的銷售方案、現場包裝方案和宣傳推廣方案。我公司具有多年的銷售經驗和科學的管理體系。我們在客戶資源、網路資源等方面均有很好的優勢。我們本著為發展商負責、對項目負責的態度開展我們的工作。真誠希望能攜手合作。前 言「決斷於謀劃，善行於智慧」，受成都人民置業的委託，我司為其在互助路區域的項目進行全程營銷策劃，經過深入細致的調查研究及分析，形成了此報告。本報告針對項目的特殊性，採用各種適用的調研方法、調研手段，獲取第一手真實的市場相關信息和數據，在此基礎上結合業界前沿的理論和行業技術，形成了我們對該項目的真實認知和感受。我們在進行項目的調查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業責任感和職業道德，保證了本次報告及其建議的科學性、真實性以及可參考性。結合項目實際和我們積累的豐富經驗，形成了以下營銷策劃報告。

④ 裝修公司如何做營銷

裝修公司營銷流量怎麼來，以及怎麼找優質的流量渠道是裝修公司營銷日常話題。很多人在做的營銷的時候不知道怎麼利用關鍵詞找流量詞，共別提發現新的流量平台了，今天針對這個做一下分享。

裝修公司營銷的時候利用這個方法找渠道，在搜索結果出現跳過競價廣告，看自然排名。

通過上圖可以看出，網路知道和知乎的排名不錯，那你的這個文章寫好了，這兩個平台是必須做的平台。翻頁的話可以看到更多的平台，哪個小本本記錄下來即可。當然搜索引擎不是只有度娘，還有谷哥，頭條，神馬，360，同樣的可以使用這個方法找平台。

看完這篇文章你理解了嗎？如果可以看明白那你已經可以入門了，以後做裝修公司營銷的時候就不會為找不到需求關鍵詞和流量平台頭疼了，聰明的人可以從文章裡面及一反三，你看完有什麼啟發嗎？