1. 如何營銷推廣大戶型房屋（新樓盤）
1、確定目標客戶群。
2、先做樣板間，彌補布局上的不足。（裝修費加到房價里了）
3、利用前期項版目影響和客戶資權源，口碑宣傳加以老帶新（有禮相贈）。這一部分相當重要，最有利的資源利用。
4、在該樓盤的所在城市主要網站上發表討論帖，吸引市民的關注。（這個也很有用，市調分析後，採用的）
5、利用各種渠道傳送消息。
2. 房地產行業微信營銷方案與案例
也許很多人會納悶，第一步不是應該先進行微信二次開發，搭建微信營銷微客巴巴微信平台cqweikebaba?那麼微信營銷策劃又是做什麼呢?將地產項目與微信營銷結合起來進行定位：
1、客戶定位。房子是針對年輕群體推出的還是別墅型針對高收入群體推出的?先明確你的目標客戶是哪一部分人群，有針對性的結合這些人群的心理特點去分析。
2、產品定位。所出售的房子是屬於田園風格，還是地中海風情，或者歐美風又或者是飽含古典文化特色的中國風。戶型的大小也會對房屋整體風格產生影響，在微信平台將這些特色一一展現出來，當然展現的方式有很多：可以拍一部浪漫的田園風情微電影，或者拍一些漂亮的照片，或者書寫一些房子的美好故事。
3、價格定位。價格怎樣定才合理?可以在微信公眾平台發起問卷調查，綜合分析用戶的心理價格來確定。
4、營銷策略定位。營銷的方式有很多，傳統房地產的營銷方法通常是以線下為主，通過聘請一些兼職人員發放大量的傳單，或者做大量的戶外廣告，或者展會。那麼做微信營銷，是否需要將營銷主力引入線上，或者線上線下結合的方式來進行?這些營銷人員都必須謹慎考慮。
在整個的微信營銷過程中，房地產需要明確定位的目的是協助或者主導樓盤的宣傳推廣，幫助房地產的營銷人員在不同渠道創造更多銷售機會，促進客戶的購買率。
3. 請提供 房地產品牌營銷成功案例 （江湖救急）
封面：
華業•玫瑰東方
傳世浪漫，天長地久
封3
扉頁：
生命是一種欲求，她以永無休止的渴求及力量，在你的心底盛放。
內2-3
目錄：
圖騰
意象
資本的地理文脈
規劃態度
美學建築紀元
四季盛開的美麗情結
戶型卷
精裝修卷
物業卷
配套卷
投資卷
發展商卷
品牌卷
享受生活
延伸閱讀
內4-5
華業–玫瑰東方——圖騰
CBD上層生活
是四時常開不敗的花中皇後
是哥德、席勒、莎士比亞巨著中的贊詠
是兩百多年前約瑟芬皇後的梅爾梅森城堡玫瑰園
仁愛、激情、唯美的化身
高貴、典雅、浪漫的主角
春去秋來，歲月更迭，玫瑰心靈從未褪變
其實莎士比亞早已寫過
玫瑰不管換了什麼名字，還是一樣的芬芳
都市。泊岸。恆久。
在這個處於變革的時代，奔波在物質與慾望的空間，生活被麻木包圍，情趣被桎梏左右，最單純的感動反而變得極其稀缺，畢竟人性中渴望感動、希冀美好恆久的需求是不會改變，發現蘊涵這種感動的機緣，讓感動回歸生活。
內6-7
過度P：
所有的玫瑰都是自然的，它們利用我們，是為了美麗
所有借玫瑰點燃的慾望都是自然的，我們利用它們，是實現美好
內8-9
華業–玫瑰東方——意象
見證。傳世浪漫；收獲。天長地久
主流人文、新古典建築、風景園林……
一個城市中央CBD上游，罕見、獨特、理性、浪漫的成就與專屬
一個藏鋒繁華，隱退浮躁，堪以傳世的歐式新古典主義建築群體
一個沿襲世界經典園林文化，圍繞景觀園林建造生活的心靈居所
一個匯合高檔公寓、5A級寫字樓及時尚商業一體的高端物業品牌
內10-11
華業–玫瑰東方——資本的地理文脈
風雲際會，成就人生
北京東部發展帶，CBD，朝陽公園，東四環東三環，使館區……
華業•玫瑰東方，位於北京東部朝陽區延靜里中街25號，東臨東四環路，西靠延靜里中街，北臨朝陽北路，占據優越地理位置，因緊鄰北京商務中心區CBD東北區、著名京廣中心、華貿中心等標志性建築以及朝陽公園、紅領巾公園交匯寶地，國際氛圍及自然生態極為濃郁。
內12-13
「精神坐標」和「財富地標」；一個階層，知性貴族。
在美國，演藝明星大都隱身於貝弗里山，商界巨子多選擇棲息紐約長灘，社會名流更青睞身處中央公園。躋身晉級現代中國主流社會，階層越來越主導著對資源的享有與機會。中國可以達成一個階層財富標準的共識，卻缺失一個階層在精神領域的標准，這是人性的失衡還是時代的無奈。當「知性」與「貴族」激情碰撞，必將會締造一種全新的價值信仰。
出世；入世。隨心於我。
觀念和資本主導的年代，精英雲集的地方，人文生態的空間，信步達濟天下，進取成功實現抱負，回歸港灣棲息泊寓，事業生活交匯迸進，超越出世入世我心自由。
華業•玫瑰東方占據CBD核心區精華位置，優良的景觀、清新的空氣、舒適的環境，在優越的先天條件下，以園林、景觀、戶型、規劃、樓體結構等多種產品創新為突破口，建造比肩CBD國際性作品。
內14-15
過度P：
幸福是一個可以隨手即拾的蘋果，幸福是一股轉瞬即逝的清流，有緣的人，從不會讓她悄悄溜走。
內16-17
華業–玫瑰東方——規劃態度
色、聲、香、味、觸，全息解構CBD上層生活場域文明
華業•玫瑰東方，總建築面積25萬平米，由5棟住宅圍合成四座BLOCK院落，一個圍合即是一個獨立空間，四個地區代表四種規劃機會，創意性的「ZONING」分區規劃的理念，規劃後的四個地區既能各司其職又能有機互動，全面為業主整體服務。
內18-19
感動細節規劃亮點之一：私有。
社區內不再是單純的鋼筋混凝土的集合，而是凝聚了文化、理念，令住戶產生歸屬感、認同感、安全感；相同的戶型亦考慮不同的立面效果，通過立面色彩、構件形式、屋頂形式、屋頂色彩、材料等因素的變化來體現；建築的居住資源盡可能私有化，例如一層設私家花園，屋頂設屋頂花園，注意樓梯間及入戶處的處理手法，強調其人性化及私有化；每個單元、每個家庭都有自己的私有空間，私屬樓梯、走道、露台、花園、綠地等不受外界的紛擾，真正個人空間、個性品位。
內20-21
感動細節規劃亮點之二：尊崇。
引進澳州設計大師——京澳凱芬斯建築師事務所的精彩設計，采「town-house」之長，棄「town-house」之短，形成了適合國情、理念超前的精品住宅——TOWN HOME。社區四季景觀別致，內有水系貫通，整個社區環境生機盎然；住宅內外再也不是平淡無奇的簡單重復、千篇一律的呆板布局，而是代之以通幽小路、蘊涵文化的小品、局部挑空的起居室、豪華敞亮的落地大窗、精巧別致的鐵藝欄桿等飽涵情趣的精巧設計；以每單元層層退台、室內外高差設計等多種獨具匠心的設計，構造諸如休閑、閱讀、觀景、早餐等品位各異、個性化、差異化的趣味
內22-23
感動細節規劃亮點之三：自然。
社區規模適度，擁有豐富的、自然可由住戶參與並分享的園林景觀，整體風格的統一、住宅個性的張揚與自然環境巧妙兼顧；單體組合統一中求變化，每戶主要空間有良好的景觀朝向，提高景觀附加值，協調建築與綠地的關系。首層住戶均擁有私家花園，通過退台方式，使二層以上住戶均擁有露台，可以與自然界無拘無束地溝通；整個社區的建築設計、交通設計、綠化、園林及景觀設計充分考慮建築與人、建築與自然、人與自然的相扶相承的依賴共生關系，使建築、環境與人和諧統一。
內24-25
傳世。超越物質限度之上，釋放新豪宅人文多元價值
總建築面積近25萬平米，社區風格完整統一。
22000平米奢侈景觀園林，綠化率50%以上。
罕見80米樓間距，私密尺度靜謐氣派。
公寓容積率2.78，舒適格調居住領地。
1：1泊車系統，人車分流體系，安全為本。
地板採暖系統，人性化設計，健康環保時尚。
精裝高檔公寓、雙語幼兒園及國際會所，體驗生活中心原點。
內26-27
過度P：
晨曦的蔚藍，午後的濃淡，夕陽的金炫，欣賞東方玫瑰花園最佳時間不該是刻意的，富有生活氣息與理性思考的建築，散漫出的光影美感，沖擊著每一顆欣賞、仰望的心靈。
內28-29
華業–玫瑰東方——美學建築紀元
舒適即境界，有生命的建築
3棟南北通透18層純板式公寓
2棟東西向11層高級板式公寓
二梯二戶，通風透氣，高採光性，80%高使用率
經典二居，舒適三居，豪華四居，140-415平米尊貴空間
內30-31
生活的貴族，知性品位，新古典主義盛典
國際建築大師，Mr.Grahame–E–Harris格雷–海瑞斯，世界設計意象
極簡主義的設計堅持對細節的完美要求，典雅尊貴、卓而不凡。當建築與生活有了共鳴，那麼美便不只是一、兩棟建築，而是我們的家園、我們的城市。
格雷–E–海瑞斯先生
澳大利亞新南威爾士大學，澳大利亞注冊建築師，澳大利亞皇家建築協會理事，澳大利亞設計師協會會員，中國建築學會會員。
2001年——悉尼社會大廈(Society General House)，榮獲澳大利亞BOMA獎
2001年——澳洲Kings Langley郊外度假酒店
2001年——悉尼Alfred Dunhill購物中心及辦公樓
2002年——印尼雅加達住宅規劃設計
2002年——紐西蘭惠靈頓高層寫字樓及公共停車場
2002年——堪培拉雷克斯飯店室內設計
2003年——印悉浸信會教堂
2003年——澳大利亞castlc hill電信中心工程
2004年——中國北京東方玫瑰花園
內32-33
尊貴浪漫，禪哲情趣，隱語身份的建築臉譜
主體色調視覺聯想豐富，流金磚紅外立面，傲然於世，猶如巴黎盧浮宮，洋溢經久品鑒的細節美。尊貴的浪漫，外顯低調，凝聚深沉。對講求品位的階層人士來說，積淀而得的人生閱歷，歲月洗滌風采依舊，恰是內心獨白。
載有時光痕跡的藝術建築，演繹和諧與自由的生活
華業•玫瑰東方融合東方傳統文化和西方現代簡約風格，展現一類寧靜、平和、安詳的貴族氣息。作為知性生活的空間，以及「東方貴族」境界的載體，新古典主義賦予建築沉穩貴氣的精髓，建築肌理、線條、色彩創意考究，建築局部出神入化細節精雕，給冷漠中的浮華帶來可親可感的知性與品位，完美創造一個和諧、多元、共享的社區人文場域。
內34-35
過度P：
覓香而行，伊水而卧，喜歡在早春的時節開始赤足，擁抱翡翠似的綠蔭，眺望陽光釀造的餘暇，暢飲霧紗雨天的甘美，生如夏華，圓月常臨，尊貴與浪漫，我觸摸，我夢幻。
內36-37
華業–玫瑰東方——四季盛開的美麗情結
風。光。水。氣。悅心怡景園林
三重綠色寫意，原釀鮮氧清新
臨依綠化帶、朝陽公園、社區內部景觀，三重綠意美景呈現；
創意人造地形，延綿起伏巧然天成，多條風景走廊將景觀延伸至社區人家；
每個主題景觀園林面積達8000平米，定製城市社區花園規則話語權；
社區中央水域，景點小品活動場所親水近享，臨溪而居比肩世界奢華。
風景中的家，人類最適宜居住所在
華業•玫瑰東方的園林設計，充分利用了地塊樓宇之間的寬度，在地塊的南、北兩個區域，各打造了一條長達300米的景觀軸線，由4米架高，22000平方米的生態園林走廊連接，並以不同的樹林主體形成視覺焦點，沿軸線形成層次感極強的風景帶。景觀環境是人類最適合居住的，世界上眾多的知名高檔社區，都是圍繞景觀園林來建設的。
內38-39
EDAW國際設計園林景觀
美國EDAW作為全球最大景觀設計規劃專業機構，一直是景觀建築、城市設計和環境規劃領域的領軍者，善於營造現代、自然、休閑、愉悅身心的氛圍，創造獨具鮮艷特色、極具強烈認同感與歸屬感的景觀享受。
「把建築輕輕地放在景觀中，而不是把景觀造到建築周圍」——澳州名師Marco景觀解讀
「每一個場域都有自身的地脈潛能，風景園林的工作並不是創新，核心關鍵是發現場地的靈魂，感知、冥想，最好的設計看上去就像沒有經過設計一樣，只是對場地景觀資源的充分發掘利用。根據樹木、水景等的走勢將建築和諧有序融入景觀之中，保證了景觀整體統一性和敘事性，使建築彷彿景觀中自然生長出來，這樣操作的理由和執行的代價，都給人以震撼。」
戰略綱領
2003年，大連商業地產的戰役已經進入白熱化階段。城市廣場作為壟斷大連最核心商業地段以及市內稀缺自然資源的地產項目，本身就具有了不可再生、不可復制等天然優勢，同時其龐大的資金投入和復合性的物業構成也決定了它的霸主地位。但是面對目前復雜多變、競爭激烈的戰爭形式，城市廣場以天縱之姿出世，更應該以雷霆之勢，集合優勢兵力進行火力聯戰，從而達到對戰爭總局進行全面控制，短期內迅速佔領目標的終極目的。
一、平面武器
（1）報紙媒體
優勢：訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復閱讀，適合對目標客戶進行長期理性訴求。
劣勢：需讀者主動接受訴求，缺少強烈刺激。
《大連日報》：大連地區的黨報，發行量大、覆蓋面廣，傳閱率高、可信性強、具有權威性。
《半島晨報》：大連地方性報紙，趣味性強、信息量大，報價較低但可信性稍弱。
《大連晚報》：一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。
《新商報》：《大連日報》直屬報，同為黨報，與大報具有同等權威性，側重於商經信息報道，報價較低。
投放策略：綜合分析各媒體的特點，同時考慮預算等客觀因素。我們認為，城市廣場作為大連地產界「空前絕後」的集資源壟斷性、珍惜性為一體的超大規模地產項目，為了有效實行形象推廣、樹立市場美譽度，應首選最具權威性的媒體——《大連日報》。為了有效整和媒體力量，同時以最有效的方式最大限度地覆蓋讀者群體，在其餘三家媒體中將側重一家進行集束轟炸，其他兩家作為輔助火力。考慮發行量、可信度、價格、版式、印刷質量等綜合因素，三家媒體中《新商報》無疑具有更多的優勢，版面安排合理，讀者群文化素質偏高，構成元素豐富、時尚、可讀性強，內容更關注經濟、投資等方面，因此選擇《新商報》作為投放重點。
在媒體投放安排上，廣告投放富有節奏感，配合各階段的推廣思路和活動安排，達到環環相扣、張馳有度。在日期安排上，綜合考慮大連市民的閱讀習慣，以及周末休息日和「五一」長假對媒體造成的消極影響，此時不宜安排廣告發布。
（2）印刷媒介
印刷媒介包括：8P宣傳折頁、北方航空雜志。
DM宣傳折頁印刷費用：7萬元/10萬份
北方航空雜志廣告費用：3萬元/頁•月*1月=3萬元（折後價）
總價：10萬元
註：由於投遞費各酒店收費標准不一致，因此令行討論。
二、空中武器
（1）電台類
A、大連地區五大電台地產廣告套播：
「城市廣場」地產廣告以套播的形式覆蓋大連電台五個頻道共十個欄目，每天十次，每次十五秒，具體時間段均為各台受眾最廣的欄目，時間涵蓋新聞頻道《中央新聞及報紙摘要》、《新聞一小時》、《時事今日談》、經濟頻道《理財黃金檔》、《陽光旅程》、文藝頻道《足球天地》、《兄弟體育》、交通頻道《動感車壇》、《新聞聯播》及半島之聲《歡樂正前方》等收聽率很高的欄目段，而且，上述收聽內容全麵包括受眾最為喜愛的日常關注點。同時電台的聽眾多為有車族，很有經濟實力，符合我們的目標群體定位，並且，這種套播反復播出的形式也有利於我們覆蓋式廣告宣傳。
B、集束式廣播投放：
「城市廣場」在開盤時期為了能夠更有效地進行市場炒作、吸引注意力，形成足夠強勢的強銷氣氛，應於常規性廣播投放的基礎上，於此時加播更具威懾力的電台廣告，使發布頻率更密集、效果更明顯、氣勢更威霸。「城市廣場」地產廣告將在一周之內覆蓋大連電台六個頻道的整點時段，從6：30—18：30，長1分鍾的廣告每個頻道每天出現十二次，一周共計420次。
（2）電視類
「城市廣場」本身就是大連地產界的一個奇跡，本身就是一個震撼人心的新聞，同時為了使本項目能夠達到「高山仰止」的心理效果，為了能夠真正體現項目所具有的高貴特質，我們認為應將電視廣告集中投放於大連電視台新聞類節目，《新聞全景》（一套）、《新聞聯播》（一套）、《大連新聞》（一套）、《城市發現》（一套）、《生活現在時》（二套）、《21點直播室》（二套），作為大連電視台最黃金強擋的節目時段，上述節目為電視觀眾所深深喜愛，同時投資者一般都更關注經濟、新聞、時政等節目，這將更有效地覆蓋我們的目標群體。廣告的投放採取優勢組合、火力補充的方式，在活動進行期和強銷期集中火力投放，使廣告能夠達到最具效率的傳播效果
投放策略：
段位 廣告位置 廣告段長度 周一至周四 次數 周五至周日 次數 總價（7.5折後）
一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37170
一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410
一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480
一套 C 《城市發現》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600
《城市發現》欄目中軟性報道 1分鍾 12000 4 31200（6.5折後）
二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 3000 7 3600 4 35400
二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450
選擇大連電視台新聞綜合頻道（一套）收視率較高的《大連新聞》以及生活頻道（二套）收視率名列前茅的《21點直播室》作為常規投放媒體，自4月22日——6月26日期間進行不間斷發布。其他各欄目作為補充火力，於項目強銷期以及活動前期進行集中投放，以期引起投資者的高度注意，使項目的銷售節奏更趨完美。
發布日期分別為：
段位 廣告位置 廣告段長度 周一到周四 周五到周六
一套 A 新聞雜志.新聞全景前（約18：27） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 特A 《大連新聞》前（約19：35） 15秒 4月22日——6月26日
一套 B 黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 C 《城市發現》中插播 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
《城市發現》欄目中軟性報道 1分鍾 根據活動不同臨時加播
二套 B 生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.21—22 4.26—27、5.16、
二套 B 21點直播室欄目前（約20：58） 15秒 4月22日——6月26日
三、遠程威懾
（1）後鹽立交橋廣告路牌
隨著五一黃金周的到來，外地遊客蜂擁而入大連，作為目標覆蓋全東北的「城市廣場」，此時應緊緊抓住這難得的歷史時機，在外地投資者心目中留下至深難忘的印象，同時為了能夠真正有效地達到宣傳效果，輕松地實現輻射目的，我們建議在大連市高速公路入口——後鹽立交橋發布路牌廣告。由於有經濟實力的外地遊客多數採取開車休閑旅遊的方式，因此，從後鹽進入大連市成為了唯一途徑，於此處發布路牌廣告，廣告醒目、關注率高、覆蓋范圍廣，可以輕松達到「四兩撥千斤」的效果。
（2）天百樓體廣告路牌
充分利用天津街各商業地產項目所造成的旺勢人流，在位於天津街黃金位置的天百大樓樓體發布戶外廣告，將對去往天植商城、天和廣場、新天龍、修竹廣場等項目的投資者起到截流作用。正所謂因勢造勢，利用競爭對手市場炒作的成功結果，天百廣告牌將巧妙增加投資者對「城市廣場」的探究心理，在增加了自身影響力的同時也對競爭對手進行了強有力的圍追堵截，更能提高投資者對「城市廣場」的投資慾望。
廣告路牌費用總計：10萬元/兩個月， 面積總計：1000平方米
4. 一室一廳小戶型營銷方案 誰有啊急需
小戶型全程推廣方案
城市星座」營銷策劃及銷售代理競標方案
第一篇：營銷策劃推廣方案
一、 關於本策劃推廣方案的說明
二、 項目自身特性分析
三、 項目總體市場定位
四、 項目核心推廣理念
五、 項目廣宣策略綱要
六、 項目營銷推廣活動綱要
七、 項目整合推廣概述
八、 結束語
第二篇：銷售代理工作安排
一、 不同階段銷售任務預測
二、 銷售價格承諾
三、 銷售現場構架及人員配置
四、 銷售隊伍培訓
五、 銷售作業流程
第三篇：雙方合作綱要：
第四篇：公司業績手冊
「城市星座」營銷策劃及銷售代理競標方案
第一篇：營銷策劃推廣方案
一、關於本策劃推廣方案的說明
房地產營銷推廣作為專業而系統的工作，需要有專業的公司根據區域市場的發展變化，競爭對手的推廣策略、項目的特性和進度制定實時的推廣方案，才能真正將項目的策劃、包裝、推廣、銷售落實到實處。
作為在項目正式啟動、雙方在正式合作之前提交的競標方案，我們認為希望通過本方案傳遞兩個層面的意義：
首先，公司對於本項目——城市星座的重視程度。營銷策劃公司的實力對於項目運作的成功與否，當然意義至關重要；同時，公司對於項目的重視程度、公司在項目上投入的人力，也將影響項目運作的優劣。公司以公司最優秀的策劃、廣告、銷售人員全面介入項目的運作，力爭以最短的時間、最低的投入是先開發商的開發利潤，同時，實現公司策劃的價值。
其次，公司對於本項目——城市星座的思考和把握。思考，源於對市場、對項目、對消費者的深刻了解；把握，建立在公司成熟的操盤理念和豐富的實戰經驗。在深入思考和全面把握的基礎上，建立起我們對項目營銷推廣的總體構架，並在此基礎上展開，形成相對系統的操作方案。
在本報告中，所提交的策劃方案，涉及到具體實施細則，暫不提供。並且，公司保留所提供各項方案的所有權和使用權。
二、項目自身特性分析
對項目特性的深入分析，有助於我們全面把握項目的獨特之處，才能有的放矢，制定有針對性策劃方案。對項目特性的分析，我們項目分別從項目所處的地段、交通、環境等外部條件以及產品本身的規劃、戶型、面積、配套等內在素質進行分析，並提煉出項目所獨有的最具競爭力的地方，作為項目未來推廣的支撐，為方案的制定打下良好的基礎。
第一，「比鄰財富新干線、靜享繁華商業圈」的優越地段：
優越的地理位置，是項目成功的先天因素。本項目位於長江日報路，武漢圖書大世界隔壁。長江日報路，連接漢口地區兩條主幹道——新華下路和建設大道，全長僅2000多米；
「比鄰財富新干線、靜享繁華商業圈」是對項目地段優勢的最好概括，也決定了在未來的推廣過程中，地段，將成為項目的一個重要的賣點。
第二，「與空間博弈，與時間賽跑」的交通干線：
交通，其實是地段的第一衍生物。對交通條件的描述，我們重點關注直接影響業主生活的市區交通狀況。項目同時擁有兩條交通干線的公共交通，統計表明，總計16條公交線路足以保障小區未來的業主出行方便快捷。業主在這里，空間距離不再是一種束縛，時刻走在時間的前面。
具體公交線路收發班時間及起止線路如下表（我們將經小區門口的線路單獨列出）：
第三，「百分百事業，百分百享受」的生活環境：
環境，是地段的第二衍生物。環境，從表面上分析，所包含的層面極其廣泛，諸如自然環境、科技環境、人文環境等等。但是對於個人而言，從本質上講，就是生活環境。「環境造就人」早已成為至理名言。對於本項目，生活環境最大特點在於同時兼顧從事業和享受兩個生活中最重要的方面：
首先，百分百事業：事業，是奮斗的動力。建設大道是武漢市金融產業（銀行、證券）、文化產業（報社、雜志、廣播電視）、新興產業等最為密集的區域，也是符合目標人群創業喜好，最具有創業前景的區域。以「百分百事業」描繪潛在業主的工作狀態，更容易引起共鳴；
其次，百分百享受：享受，是生活的樂趣。長江日報路、建設大道、台北路等歷來是武漢休閑生活的亮點之一。諸如藍色天空、紅色戀人、名典咖啡、楚韻音樂廚房、POLKA酒吧、海洋之星、心海岸咖啡、典籍咖啡語茶、浪淘沙清浴健身中心、黃地藝術咖啡廳等休閑娛樂場所密集，生活享受自在其中。
第四，戶型與面積比例分析：
小戶型、小面積為主的分配比例，已經充分說明：項目的目標客戶必須鎖定在年輕一代，年齡在25——35歲之間，大專以上學歷，工作收入比較有保障，渴望獨立生活，但經濟能力不足以購買目前的主力形態的商品房，一房或小二房是他們的最佳選擇。
在後面的市場定位描述、核心推廣理念以及廣告、活動等方面的策劃過程中，將緊緊圍繞這一部分人的心理需求和消費習慣進行操作。
三、項目總體市場定位
在項目進入市場推廣階段，項目的市場定位，確切說，應該是市場定位的描述，其作用在於兩個方面：首先，對於開發商而言，需要明確的自己的項目在區域市場的地位，在市場推廣中如何通過明晰的市場定位吸引目標消費者，在市場競爭過程中如何通過獨特的市場定位打壓競爭對手；其次，對於消費者而言，在選購的過程中，如何清楚的描述自己所選中的項目。
基於市場定位的目的，結合項目自身的特性，我們從兩種不同的方向對項目的市場定位進行描述：
第一種方向：財富新干線•自由空間
財富，永遠是現代社會關注的焦點所在。建設大道是武漢市政府重點規劃建設的「金融一條街」，建設大道分布著武漢市商業銀行、交通銀行武漢分行、中信實業銀行武漢分行、中國信合武漢分行、中國人民銀行武漢分行、建設銀行武漢分行、華夏銀行武漢分行、招商銀行武漢分行等近10家銀行的武漢分行，是武漢市「最富有」的城市主幹道，堪稱武漢市的「財富新干線」。在市場定位的描述中，提出「財富新干線」的概念，表明了項目的獨特的地理位置；
自由，同樣受到現代人，尤其是項目目標消費群——青年時尚人群的崇尚，並且，永遠身體力行。項目在無論是在地段、交通、環境，還是戶型、面積等方面的特性，都符合了年輕人崇尚自由的心理需求。同樣，在市場定位的描述中，提出「自由空間」的概念，迎合目標客戶的心理。
第二種方向：武漢第一小資生活空間。
小資，已經逐漸成為一個階層的代名詞，他們年輕、富有、充滿激情而不失理性，他們追求品質，崇尚自由，享受生活，他們是本項目最主要的目標消費群。
明確提出「武漢第一小資生活空間」的市場定位，將小資人士一網打盡，具有很強的差異性，可識別性極其明顯，有助於項目形象的迅速建立。
四、項目核心推廣理念
項目的核心推廣理念，是將最能完美呈現項目特性的地方通過市場化的語言，傳遞給消費者。所有成功的地產項目，優秀的推廣理念，它既可以是對項目規劃特點的概括，如深圳創世紀海濱花園的「超前30年的美麗家園」；又可以是對項目區位和定位的提煉，如武漢香格里•嘉園的「洪山廣場，首席居家領地」；還可以是對項目所代表生活方式的描述，如廣州星河灣「一個心情盛開的地方」。
推廣過程中，項目的核心理念至關重要，因為它決定了項目以何種面貌出現在公眾的面前，並進而影響項目的公眾形象。對於「城市星座」，其核心的推廣理念，同樣可以從不同的角度思考和提煉。根據前期市場定位的方向，我們分別從兩個不同的方向，提煉項目的核心推廣理念：
（1）城市星座•夢想天空
項目的名稱——城市星座，時尚、前衛，已經充分表明項目的獨特屬性：在城市之上，每個人都有屬於自己的世界、自己的天空，自己的夢想。
以目標人群內心深處最深層的渴望：在城市的天空之上，收獲人生的自由夢想，作為項目的核心推廣理念，有著兩個層面的意義：
首先，保持與項目的名稱相一致。在推廣的過程中，保持名稱與理念的統一，以高度統一的形象出現，更易於建立項目的品牌形象；
其次，更豐富的內涵，更廣闊的空間。「夢想」的內涵豐富，可以無限發散，事業的夢想、愛情的夢想等等所有關於生活的追求，都可以歸結為夢想。在項目的推廣過程中，以「夢想」作為對象，結合項目的不同特性，進行發揮和演繹，相對於簡單的對賣點進行闡述，更富有生活的意象，更容易打動客戶。
（2）純粹精英部落
提出「純粹精英部落」的核心推廣理念，基於兩個方面的考慮：
第一，「物以類聚，人以群分」。選擇屬於自己的生活圈，已經成為現代人選擇居住環境的重要因素。本項目所有的產品，兩室兩廳（80平方米）戶型佔到42。86%，一室一廳（43平方米）、三室兩廳（100平方米）分別佔到28。57%，戶型、面積設計非常集中，非常接近年輕人的消費習慣和承受能力。以「精英部落」作為核心理念，強調項目是精英家園，符合了現代人「擇鄰而居」的心態；
第二，「精英部落」的概念，在提升了物業的檔次的同時，又將所有的業主定義為「精英」，提高了業主的身份和檔次。對業主身份的認同和提升，也能吸引相當的潛在客戶加入到項目消費群中。
五、項目廣宣策略綱要
在前面的報告中，我們就項目的市場定位描述和核心推廣理念，各提出了兩種不同的方向，實際推廣過程中，可以選擇最為准確的方向。
在下面的報告中，我們以「財富新干線•自由空間」為項目的市場定位，以「城市星座•夢想天空」作為核心推廣理念，對項目的包裝、推廣進行充分的演繹。
1、廣宣策略的構成
簡單的概括，廣告的本質，就是「通過什麼渠道，對誰說，說什麼」的問題。上升到策略的高度，就是媒體組合策略、廣告表現策略兩大方面。通過下圖，可以清晰的觀察廣宣策略的構成：
(表格無法粘貼，：（)
2、「劍走偏鋒，出奇制勝」的媒體組合策略
對於城市星座，266套房子，近7，000萬元銷售額，以總銷售金額的1。5%作為推廣費用預算，總費用共計100萬元左右，投入用於廣告的總費用就更少。以60萬元的廣告投入、一年的銷售周期計算，平均每月的廣告費用僅5萬元。如按照常規的操作模式，大眾媒介為主，以報紙廣告作為主要投放渠道，在競爭激烈的廣告大戰中，幾乎沒有勝算。我們認為，在城市星座做的推廣過程中，只能採用「劍走偏鋒，出奇制勝」的媒體組合策略，概括的說：
點面結合，先面後點，重面輕點，即以報紙廣告為綱，面向大眾市場，塑造城市星座獨特的物業形象——夢想的天空，塑造項目的品牌；以窄眾廣告為目，針對細分市場，全面闡述項目與眾不同的物業特點和所代表的生活方式，強化形象，促進銷售。如此，雙管齊下，品牌與銷售共同得以提升。
（1）報紙廣告，總費用預計為30萬元。以《武漢晨報•武漢星期五》周刊為獨家發布媒體，版面選擇均≥1/2版，發布期僅限於：
① 內部認購、開盤、封頂、交房等工程進度節點；
② 五一、十一、中秋、聖誕節、元旦等時間節點；
③ 有關推廣活動策劃實施的節點。
註：以上節點，是按照不同的標准進行的分類，在時間上有所重疊，可進行內容的疊加。具體廣告表現、廣告投放排期將分別在廣報表現策略和項目整合推廣報告中闡述。
（2）窄眾廣告，根據媒體的特性所進行的分類，主要是指對細分市場發行的媒體，發行量不大，客戶群非常集中，廣告費用不高。在窄眾媒體上，精耕細作，能夠以小博大，取得很好的效果。
對於城市星座的推廣，我們的建議是：創辦《星座聯盟•城市生活讀本》內部刊物，通過定點免費贈閱、定向免費投遞、營銷中心索取等方式，鎖定目標客戶群，達到與潛在客戶溝通、交流，促進了解，爭取認同、促進銷售。
操作綱要：
① 名稱：星座聯盟•城市生活讀本
② 性質：內部刊物，類似於《萬客會》、《經典會》
③ 內容：刊物的內容決定了其能否得到客戶的認可，能否為提升項目的品牌形象，提
升項目的銷售業績起到積極的促進作用。刊物在內容的選擇上把握的原則為：資訊第一、容量第一、強化時尚、彰顯個性、重視地域性、重視參與性。基本框架可以簡單的描述：
A、 星座運辰：對項目的不同方面的特性，分別進行闡述；
B、 江城30日：
C、 傳奇世界：
D、 大話美食：
E、 靚點論壇：
F、 四海一家：
G、 讀書時間：
H、 小資城市：
I、 。。。。。。
④ 組稿：太閣公司
⑤ 設計：太閣公司
⑥ 投放：有效的投放渠道才能保證刊物的最大效用。投放方式：
第一， 周邊高檔寫字樓定向免費投放：
第二， 漢口區域酒吧、咖啡廳、休閑茶座、健身中心、西餐廳等定點免費贈閱；
第三， 招募固定會員，定期免費郵寄；同時，供客戶在售樓部可以取閱。
⑦ 費用：結合我公司操作經典會的模式，以刊物的方式進行推廣，費用構成為：
a、 組稿設計費用：另行協商。
b、 印刷費用： 以9元/本 1，000本計， 9，000元/期（月）
c、 發行費用： 3，000元/期（月）
d、 其他不可預計： 2，000元/期（月）
e、 總計： 20，000元/期（月）
以一年的銷售周期計，12期共計240，000元。
（3）其他廣告，有關其他形式的補充廣告，總體費用控制60，000元。
策略的意義在於將有限的資源科學的組合，發揮最大的效用。我們希望能夠在城市星座的推廣過程中，通過富有創新的媒體組合策略，控制推廣費用，提高推廣效果。
3、「兜售生活夢想」的廣告表現策略
（1）、廣告策劃表現的原則：
廣告內容的策劃、廣告平面的表現是廣宣策略中最直觀的表現，它需要配合科學的媒體策略才能發揮最大的作用。在本項目的廣告表現策略中，我們遵循的原則是：完全兜售生活夢想。
選擇房子，等於選擇一種生活方式。在交房入住之前，更多的，客戶是購買的生活的夢想。尤其對於本項目的目標客戶群，年輕、時尚、自由、獨立，感性多於理性，對生活的夢想更加五彩斑斕。在廣告策劃和廣告表現中，我們以「完全兜售生活夢想」為宗旨，引起潛在客戶群的共鳴，與客戶共同實現生活的夢想。如此，就是廣告的成功。
（2）廣告創意內容綜述：
有限的廣告費用，決定了廣告發布數量的有限，對廣告的表現，提出了更高的要求。遵循「完全兜售生活夢想」的原則，在廣告創意與表現的過程中，我們力求從目標客戶內心深處的渴望出發，通過感性的、富有鼓動性的語言和畫面，描繪其生活的憧憬，生活的夢想，打動消費者。
在前期，我們將項目的特性與生活的夢想相結合，創作了以下系列廣告。
①「戀愛的城市」系列廣告
愛情，是人類永遠主題,是生活中最能吸引目光。以「戀愛的城市」為主題，通過愛情為紐帶，將個人、城市星座、城市緊密相連，吸引目標客戶的關注，迅速提升項目的知名度，塑造項目的形象。
Ⅰ、2003，愛上城市的天空
Ⅱ、在城市的天空，尋找屬於自己的星座
Ⅲ、城市星座，愛情港灣
Ⅳ、2003，我們結婚吧
②「觀念改變生活」系列廣告
選擇城市星座，其優越的地段、便捷的交通、良好的環境足以把生活中的很多夢想變為現實，本系列廣告，旨在系列闡述項目的賣點。
Ⅰ、出行篇：
Ⅱ、休閑篇：
Ⅲ、事業篇：
Ⅳ、學習篇：
Ⅴ、讀書篇：
Ⅵ、泡吧篇：
③「生活主義/主張」系列廣告
從生活的角度，描繪項目獨特的生活觀念和生活方式。
Ⅰ、獨立主義宣言：
Ⅱ、享受主義宣言：
Ⅲ、投資主義宣言：
有關廣告創意與表現，我們在合作過程中，將分階段提供。
六、項目營銷推廣活動綱要
如果說，廣告對於項目推廣的作用，是「掃射」；而推廣活動，則可以稱之為「點射」，精確鎖定項目的目標消費群，以活動聚集人氣，並通過活動內容來傳遞項目的特性和項目所代表的生活，通過兜售生活方式、兜售生活夢想達到銷售促進的作用。
結合項目的定位和目標客戶群的特性，我們提出活動的若干主題，以作為未來推廣活動的指導性方向：
1、 主題（一）：武漢小資LOGO選拔賽
概 述：21世紀是一個品牌的時代，崇尚名牌，追求名品；小資，作為現代社會新興階層，並沒有明確的定義，但是，小資卻有許多標志性的心理和習慣，我們稱之為：小資LOGO。與媒體合作，開展武漢小資的LOGO選拔賽，必定吸引眾多的目光，為下一步項目推出造勢。
2、 主題（二）：「武漢小資之最」評選：
概 述：泡吧，幾乎是小資生活的象徵。與媒體聯合，對武漢的酒吧、迪吧、咖啡廳、西餐廳等小資生活場所進行評選，評出「武漢小資之最」的十大場所，將項目本身與時尚之所聯系起來，強化項目的「武漢第一小資空間」的形象；並且，幾乎所有的人在消費的同時，都會接觸項目本身，是一個極佳的傳播渠道。
3、主題（三）：游戲精英總動員：游戲，在韓國已經成為一種產業，總產值超出了其工業創造的價值；國家信息產業部已經確定在未來的數年內，發展中國的游戲產業，並且，武漢的游戲產業走在全國游戲業的前列。據報載，在武漢，游戲玩家已經達到30多萬人，包含了眾多的白領人士。以游戲作為媒介，聚集項目的目標消費人群，極富號召力。
4、主題（四）：網路生存大賽：
概 述：互聯網，已經深刻改變了我們的工作方式和生活習慣；網路，也已經成為現實生活之外的另一個重要的世界。以「網路生存」為主題，面向全市招募選手，進行比賽；
5、主題（五）：自助式旅遊：
概 述：旅遊，或者野營，已經成為時尚人士的最愛，成為他們的必修課。選擇合適
的目的地，以自助的方式開展旅遊，並在網路、報紙上開辟專欄，對活動內容進行全程追蹤報道。
6、主題（六）：家居（。。。。。。）DIY：
概 述:DIY已經成為時尚人士的一種生活方式。在項目推廣的後期，在室內裝修過程中，以DIY的方式進行操作。
七、項目整合推廣概述
項目的整合推廣包括了「定位——包裝——推廣——銷售」四個層層遞進的環節，在前面的報告中，我們分別對項目的市場定位、廣宣策略、活動策略進行了全面的分析。下面，就項目的推廣要素進行整合，形成完整的整合推廣方案。
1、綱舉目張——項目整合推廣主線
「綱舉目張」，只有明確項目整合推廣的主線，才能在實際操作過程中，嚴格按照既定的策略執行，才能發揮策略的作用。城市星座的整合推廣主線，可以概括為：
以報紙廣告為脈，提高城市星座的知名度，建立項目的品牌形象；以《星座聯盟•城市生活讀本》為經，鎖定目標客戶群，全面闡述項目的賣點；以活動聚集人氣，傳遞項目信息；所有廣告、活動都緊緊圍繞推廣的核心——現場銷售展開。
2、張弛有度——項目全程整合推廣操作綱要
（1） 項目整合推廣階段劃分
(表格無法粘貼 )
（2） 不同階段整合推廣綜述
在上面推廣階段劃分的同時，我們對不同推廣階段的工作，對不同階段的主要工作進行了初步分析，在實際市場推廣階段，面向市場的總體推廣實施方案（綱要）為：
第一階段：內部認購期 2月14日——4月26日（周六）
內部認購期的時間開始於2003年的情人節，同時也是農歷元宵節前夕，新的一年的工作即將開始，每個人，對未來的規劃，在這一階段，將得以正式開始；而且，剛剛經歷了春節電視晚會的轟炸，報紙在此時，將得到很高的關注程度。
同時，內部認購期的時間長達兩個半月，主要目的在於為項目的正式開盤銷售，進行蓄勢。城市星座，作為嶄新的物業，需要經過市場的充分預熱，以在市場上提高知名度，蓄積人氣，為開盤旺銷打下基礎。
① 廣告造勢：
主題（一）：在城市的天空，尋找屬於自己的星座
傳遞信息：城市星座，財富新干線•自由空間，即日起接受內部認購咨詢、預定登記。
《星座聯盟•城市生活讀本》即將登場，招募會員，免費贈閱，歡迎蒞臨現場登記。
時間：2月13日 武漢晨報。武漢星期五
版面：1/2版（整版） 版面的大小，視市場的競爭激烈程度而定，原則是：力求轟動，一炮走紅。
說明：在情人節前發布以「愛情」、「自我」為主題的廣告，項目正式亮相，必將引起極大轟動，可以迅速提高項目的知名度。同時，為避免內部認購期間，由於時間關系而造成的客戶流失，以《星座聯盟•城市生活讀本》的發行贈閱為紐帶，鞏固前期咨詢登記客戶，而且，高品質的刊物還能起到口碑相傳的效果。
主題（二）：2003，戀上城市的天空
傳遞信息：城市星座，財富新干線•自由空間，內部認購空前熱烈，開盤前優惠政策持續進行，歡迎蒞臨現場咨詢。
武漢小資LOGO選拔賽鳴鑼開賽，詳情請見。。。。以及《星座聯盟•城市生活讀本》。
《星座聯盟•城市生活讀本》創刊號面世，免費贈閱工作全面展開，親臨現場有意外喜悅。會員招募進行中。
時間：3月14日 （周五）
版面：1/2 武漢晨報•武漢星期五
說明：以推廣活動「武漢小資LOGO選拔賽」的開賽、《星座聯盟•城市生活讀本》的創刊為契機，進行廣告造勢，聚集客戶資源，同時，保持適當的出境率，保持內部認購期市場的恆溫效應。
② 活動推廣：
主題：城市星座•武漢小資LOGO選拔賽
時間：3月14日——4月26日
說明：與媒體（建議：武漢晨報武漢星期五；武漢ELONG網站）合作，以「小資」這一時尚的話題引起社會的關注。實施方案略。
③ 現場銷售：
任務：接受電話咨詢登記、現場咨詢登記；接受《星座聯盟•城市生活讀本》贈閱登記工作；現場銷售人員磨合與提高性培訓；
第二階段：開盤期 4月26日——5月8日
項目的各項證件完備、工程形象基本確立，正式開始銷售。
① 廣告造勢
開盤廣告（一）：城市生活宣言
傳遞信息：城市星座內部認購期圓滿結束，4月26日正式開盤銷售，開盤當天認購可獲超值大獎；
「城市星座開盤典禮暨城市星座•武漢小資LOGO選拔賽決賽及頒獎儀式」隆重舉行，親臨現場感受武漢最流行小資時尚；
《星座聯盟•城市生活讀本》創刊號供不應求，二期加印 份，精彩紛呈，免費贈閱正在進行。會員招募進行中。
時間：4月25日（周五）
版面：整版 武漢晨報
開盤廣告（二）：生活主義宣言
傳遞信息：城市星座熱銷開盤，時尚人士競相傳誦；
「神農架野外探險生存營」即日啟程，探求原始森林之深邃，追尋神秘野人之足跡
《星座聯盟•城市生活讀本》商家招募中，會員招募中。
② 活動推廣
主題（一）：城市星座開盤典禮暨城市星座•武漢小資LOGO選拔賽決賽及頒獎儀式
時間：4月26日
說明：吸引受眾前往開盤現場參觀。實施方案略。
主題（二）：神農架野外探險生存
時間：5月2日——5月5日
說明：本活動產生於「武漢小資LOGO選拔賽」，從參與者、參賽者、內部認購客戶中抽取15——20人左右組團。活動可多方互動，除媒體和開發商外，還可選擇其他商家：野外生存俱樂部、運動用品銷售公司等，共同承擔費用，以減少開支。
③ 現場銷售
接待客戶咨詢、認購，內部認購期下定客戶改簽正式合同，辦理按揭手續；客戶追蹤；刊物贈閱登記。
第三階段：強銷期 5月8日——7月
為期2個多月的強銷期，在開盤熱銷的態勢下，加強廣告攻勢和現場銷售力度，將城市星座的知名度迅速提升，同時，現場銷售全面配合，提升銷售業績。
① 廣告造勢：
「觀念改變生活」系列廣告
從不同方面闡述項目的特性為生活所帶來的改變。
傳遞信息一般為三個方面：項目工程進度、銷售情況、價格走勢；
活動信息；
《星座聯盟•城市生活讀本》出版、贈閱信息。
時間：待定
② 活動推廣：
主題（一）：「城市星座•武漢小資之最」評選
主題（二）：網路生存大賽
主題（三）：游戲精英挑戰賽
強銷期的活動，同樣在於強化項目的品牌形象，吸引消費者對項目的關注，並前往參觀。在活動的主題及操作模式上，可以結合當時條件下，社會的、時尚的焦點話題進行修正。
③ 現場銷售：
同開盤期。
在持續期、第二強銷期以及清盤階段的整合推廣操作模式同前期工作保持一致，具體操作方案及實施細則暫不提供。
另外，在活動的策劃過程中，由於相關優惠政策的模糊，暫時無法提供此類的促銷活動，是本報告的遺憾所在，在後期實際操作過程中，將得到充實完善。
八、結束語
作為項目的營銷策劃策劃推廣方案，本報告從不同的方面闡述了公司對於項目理念的理解與把握，同時，也展示了項目操作模式和操作手法。由於時間及能力關系，報告中不足之處，還望見諒。
對於類似於城市星座：體量不大、以小戶型為主的項目，在市場上已經出現，而且，在2003年，會有更多的項目出現，市場競爭也更加激烈。公司希望憑借專業的理論知識、豐富的操盤經驗以及對武漢地產市場的深刻把握，為項目成功的推廣、銷售而盡力。
5. 房地產營銷案例分析
水石廣場營銷推廣報告 房策網 http://www.fangce.net
一、總體營銷策略
（一） 整合營銷核心目標
（二） 核心戰略構想
（三） 推廣戰略原則
二、入市時機建議
三、整合營銷推廣戰略
（一） 項目形象定位
（二） 策略緣起
（三） 營銷推廣
（四） 整體推售策略
（五） 價格策略
（六） 公開發售前促銷策略
四、階段性營銷推廣戰術
（一） 銷售階段劃分
（二） 各階段推廣細節
一、 總體營銷策略
（一） 整合營銷核心目標
通過對本項目及項目周邊區域市場的詳盡分析，針對本項目提出如下營銷核心目標：
通過整合營銷推廣，在充分保證利潤的前提下力爭實現在本項目公開發售後3個月內實現80%以上銷售率。
（二） 核心戰略構想
為了實現3個月內實現80%以上銷售率。
在本項目的操作過程中必須堅持如下三點操作原則，即：
1、 一切工作服從銷售目標；工程、物管、財務、合同等相關部門緊密配合銷售工作。
2、 准確制定價格、銷控、包裝、促銷等方面的核心策略；
3、 在銷售過程中不斷強化各類推廣策略的市場決定力，並根據市場的變化，階段性、靈活性運用推廣策略。
（三） 推廣戰略原則
嚴格控制營銷推廣費用，排除硬性廣告轟炸式進攻，採用「以小搏大」的操作方式；主題定位創造性的「滁州市中心主幹道大店鋪、水石嘉園——城市中心的家」的推廣，利用媒體（活動跟蹤報導、軟文等）、現場包裝、促銷（配合公關活動和工程節點）等手段，有效的製造熱點話題，將項目的賣點融匯貫通於其中，不斷製造市場焦點，從而提升銷售率。
二、 入市時機建議
考慮到本項目的工程進度和銷售的延續性，雙方就2006年4月28日正式入市達成一致意願。理由如下：
1、 開盤的必備條件是工程有一定形象進度並達到預售條件、樓書資料備齊、導視系統完備、樣板房裝修完成。為展示客戶項目良好的物業形象，必需2~3個月的銷售准備工作。
2、 「紅五月」。從銷售代理的角度，每年5月前後是一個購樓旺季。本項目於4月28日推出，同時5月1日七天長假，市場需求旺盛。
3、 從競爭層面來講，滁州市中心區未來將有多個項目推出（現在的金光大道、南譙南路的工商銀行旁邊待開發項目，小商品市場旁邊的財神道）直接對本項目構成威脅，搶得先機，佔領市場，方為上策。
三、 目標市場定位
根據我公司充分的市場調查，同時充分考量本項目的各方面質素的基礎上，提出如下目標市場定位：
目標客戶群定位 —— 賣給誰？
1、本地滁州人，現居住區域主要在滁州市區的有實力的經商戶；
2、外來中小商戶，主要為下轄的6個縣市及附近經營業主；
3、高收入企業管理階層，集中為新、老城區內效益較好企業員工；
4、安徽省內外投資客群市場，分連鎖店自營和親屬購置投資兩種。
四、 整合營銷推廣戰略
（一） 項目形象定位
滁州市中心主幹道沿街大商鋪
水石嘉園——城市中心的家
（二） 戰略整合
1、 項目品牌營銷戰略
與各相關專業品牌公司強強聯手，打造項目品牌，塑造本項目在地產領域的新形象，達到迅速回收資金的目的。
2、 差異化營銷戰略
（1） 強調產品本身差異 ——「滁州市中心主幹道沿街大商鋪」
（2） 強調產品區域互動的差異—「滁州市中心首個高檔住宅小區」
（3） 強調目標客戶群生活態度的差異 —— 「棄舊迎新」
（4） 強調營銷手法的差異 ——「市中心、商業中心、財富中心」
（5） 強調品牌形象的差異 —— 「統一裝修、統一形象、統一品質」
（三） 營銷推廣
[水石廣場]所面對的主要是敢於投資的區域消費群體，他們關注的更多的產品本身所具有的潛在市場價值。因此，整個推廣過程既要延用傳統的營銷手法以平實的作風與之溝通，又要利用獨創的、針對性強的觀點與消費者對話，將「賣點」與「觀點」恰如其分地凝結與目標客戶群進行溝通。
推廣主題
「滁州市中心主幹道沿街大商鋪」
「滁州市中心首個高檔住宅小區」
五大銷售主張：
1、 優越位置、鎦金旺鋪——「坐擁未來市中心商鋪、輕松享受投資回報」
2、 展望滁州發展——「城市在發展，滁州在改變」
3、 中心區發展美好未來—— 「搶佔中心地段、把握未來價值」
4、 [水石嘉園]創新理想戶型——「110—130㎡的三房小康之家理想戶型」
5、 便捷交通——「經商、居家出行快易通」、「時間就是金錢」
6、 物業管理——「名牌管家、星級服務」
（四） 整體推售計劃
按照圖紙編號：5—7—9棟，依次編號為01—02—03單元，再依次編房號為101—102—103等。
時 間 推出單位 備 注
2006年4月28日 9號樓水石廣場精品商業街 定價時考慮面積位置因素
2006年4月28日 水石嘉園3棟小高層 根據交錢登記情況調整推出
考慮因素:
1、 通過對項目進行合理的銷控，避免在銷售後期剩餘的單位全部為劣勢單位，化解尾盤銷售困難。
2、 9號樓為16層小高層考慮到當地客戶對小高層的電梯物管不很信任，加上緊靠[水石廣場]大商業，受到噪音的影響大，最早將其以新單位的形象，配合較其他樓棟低價位推出可以減低對後市銷售的巨大壓力；
3、 5、7棟小高層朝向中心園林景觀，樓距較大，整體質素具有優勢，在公開發售前推出以便促進銷售進度，堅定客戶消費信心。
4、 復式單位由於面積大、總價高，且客戶對於上6樓居住的不便等因素，使其相對其餘單位的消費層面窄，銷售周期相對較長，建議2006.4.28開盤前先摸底一下,再推出，以便盡快消化。
5、 保留單位的景觀相對較好、受噪音的影響小，建議先控制銷售，在適當的時機推向市場，配合促銷活動，刺激消費購買行為。
（五） 價格策略
建議定價：水石嘉園5、7、9棟起售價2500元/㎡ 均價：3000元/㎡
以上定價要通過周遍市場調研分析後決定。建議價格在開盤前7天決定為好。
[水石嘉園]定價因素系數調差表
棟號 房號 定價因素系數調差 合計 備注
噪音 景觀 朝向 戶型
9棟 01
02
03
04
05
06
07
08
5棟 01
02
7棟 01
02
03
02
03
04
定價因素調差說明
1、 噪音因素：
9棟臨城市主幹道——南譙北路，16層小高層噪音偏大，整體負值最大，噪音尤其是清早、夜晚較為突出，整體負值其次。另外靠水石廣場入口的部分單位噪音調差系數僅作局部微調。
2、 景觀因素：
5、7棟視野開闊，整體景觀優，故分值可相對調高。
3、 朝向因素：
5、7、9棟的位置朝向基本相同，為正南偏東，朝向較好，因此此系數可不計。
4、 戶型因素：
各戶型間面積相近，房型合理無明顯優良差異，凡有門沖的戶型單位為-2，客廳朝西北或東北的戶型單位再減2，另外較小面積的E棟3、4戶型及戶型設計極為合理的D棟1戶型單位加2。
5、 層差因素
由於本項目為11、16層的小高層，第一，當地客戶對於小高層的後期電梯物管的服務普遍表示懷疑，第二，考慮到小高層的物業使用費用較高，增加使用成本，第三，同時考慮到小高層之間的棟距決定了每戶的採光效果，因此建議樓層差：針對11層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，針對16層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，保證每套房源順利出售。
六、公開發售前促銷策略
通過營銷的手段以保證內部認購及開盤階段銷售的持續熱度，我們建議分四步的策略：
第一步：積累客戶期（2006年3月28日前）
操作：爭取於2006年3月28日開始接待已登記客戶咨詢。本階段客戶交納最高20000元意向金（填開收據），領取本項目認購籌碼，便於後期開盤准確定價，不承諾其意向認購房號。
優惠：在3月28日——4月28日開盤前，來交20000元意向金的客戶可優先享受公開發售日當天推出優惠。
第二步：選取房號期（4月26日——4月28日）
操作：4月26日當日公布具體房號價格及推售房號，客戶在當天按派籌順序挑選房號，大定在公開發售日交納並同時簽署認購書。提前一周達到項目熱銷的目的，同時為開盤營銷提供素材，製造項目市場熱點。
優惠：本階段意向客戶，意向金轉定金，同樣享受公開發售當日優惠。
第三步：公開發售（4月28日）
操作：公開當天公布價格及當天優惠，另外通過優惠的形式，吸引前期選定房號的客戶轉定金並簽署認購書。
優惠：公開發售當日成交客戶可享受1%的折扣，且可參與抽獎額外固定數額的優惠折扣（數量初定為10套，銷售價格先加價2%再優惠）。
第四步：開盤延續期4月29日~5月7日
操作：針對內部認購未成交客戶推出少量保留單位，消化無法通過優惠逼定的部分客戶，通過「五一」長假的休息機會抓住來訪客戶，促成銷售。
優惠：本階段成交客戶即可享受額外2%的優惠折扣。
五、 階段性營銷推廣戰術
根據對本項目的分析，認為本項目的營銷推廣工作可分為以下五個階段有序開展，以便整個營銷工作的推廣與銷售的各個階段能正常延續，及在市場突變時，及時調整營銷策略。
（一） 銷售階段劃分
階 段 時 間 銷售率
內部認購期 2006.3.——2006.4.
開盤強銷期 2006.5——2006.6 70%
尾盤促銷期 2006.6——2006.7 30%
（二） 各階段推廣細節
1、 （預熱）內部認購階段
銷售階段 內部認購階段
時 間 2003.3.——2003.4.
價格策略 1、價格「低開高走」；
2、相對公開發售價位留出2-3%的價格空間；
3、執行常規付款方式如：一次性、二、三成按揭；
宣傳策略
媒體策略 1. 利用戶外圍牆廣告、電視滾動字幕、現場樓體條幅進行賣點宣傳
2. 針對下設6個重點縣區進行DM直郵推廣
3. 軟文宣傳造勢，作為輔助宣傳方式；
4. 針對」水石廣場」綜合商業的推廣建議在南京長江大橋橋北樹廣告為以後招商造勢
推廣主題
滁州市中心主幹道沿街大商鋪
水石嘉園——城市中心的家
水石廣場,財富核心
包裝策略 1、完成售樓處現場展示；
2、工地現場整體包裝
3、戶外圍牆廣告牌、導視系統
公關促銷 選房活動
2、 公開熱銷階段
銷售階段 強勢銷售
時 間 2006.5.——2006.6.
價格策略 1、在內部認購價位基礎上，上調1-2%；
2、繼續保持現有付款方式；
宣傳策略
媒體策略 1、 開全方位廣告宣傳，重點戶外圍牆廣告宣傳；報紙選擇滁州日報、電視選擇滁州有線電視；
2、 利用片區特點，針對本片區購房登記群體實行重點宣傳；
3、 利用促銷活動，作足人氣；
推廣主題 「鎦金旺鋪,投資自營兩相宜」
「家在水石,盡享尊貴」
包裝策略 1、 售樓處區點陣圖放大展板、充分體現區位優勢；
2、懸掛現場宣傳條幅，集中展示實效賣點；
3、配合外立面裝修調整現場包裝；
公關促銷 1、 開盤盛典
銷售通道 1、 銷售現場
3、 尾盤銷售階段
銷售階段 尾盤銷售
時 間 2006.6——2006.7
價格策略 促銷提高折扣點或一口價策略
宣傳策略 降低對外宣傳力度，重點進行現場宣傳
推廣主題 「水石廣場，房源有限，機會不容錯過」
包裝策略 現場條幅強化「促銷」信息傳遞
公關促銷 組織「電台或電視台以新聞報道的形式介紹[水石廣場]的銷售狀況
銷售通道 現場銷售
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6. 怎樣銷售滯銷戶型
一、暫停銷售暢銷戶型或者把暢銷戶型價格提高，通過價格比較來促進成交量。
二、把滯銷回戶型納入活動銷售范圍，答通過附送附加值如送產權車位、裝修補償、送物業管理費等進行促銷。
三、做限期限量特價搶購活動，把價格一降到位，讓購房者得到實惠。
四、找出滯銷原因，進行人為改進，通過改進瑕疵來提高銷售幾率。
五、在現有客戶中深層次挖掘出對這種戶型不介意的客戶，通過一些小活動促進客戶的購買慾望。
沒有賣不掉的房子，只有賣不掉房子的銷售員。
仔細想想各個細節是否到位。
還有懸賞分才5分，這些經驗是用錢也不一定買得到的，你也太小氣了吧！
7. 房地產營銷策略的相關成功案例
----成都龍湖翠微清波
前言：
從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5•12」地震和目前的金融風暴。在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎麼做的。以茲參考。
項目成效
2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套；
目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶
面積段
實收均價
實收總價
月消化
首次置業
86
5700
49w
80
首次改善
112-129
5500
61-71w
290
再次改善
131-136
5400
70-75w
120
我們可以看到,在目前的市場環境下,該項目月均消化量達到了近600套,我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析：
Ø 營銷推廣力度
Ø 客戶拓展渠道及方式
Ø 銷售現場活動氛圍營造
Ø 專業支持、整合資源
Ø 團隊的獎懲力度
Ø 價格策略的合理運用
2009-2-13
[成都商報]46.47 雙彩版
只需首付20萬，即刻擁有關於別墅的所有想像。
2008-2-18
[成都商報]48 整彩版
8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中
2008-2-22
[成都商報]44 整彩版
少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日
2008-2-25 [成都商報]28 整彩版
小高層 准現房發售
2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版
錯過了就真的錯過了
2008-2-29
[成都晚報]地產成都10 整彩版
錯過了就真的錯過了
一、營銷推廣力度
（一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月
（二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格
（三）、簡訊投放頻次：100萬條/周簡訊發送，上月共計400萬條簡訊投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區簡訊、二級城市。
當月的營銷推廣費用共計約150萬。
二、客戶拓展渠道及方式
（一）、老帶新
1、強有力的老帶新政策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。
2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展「老帶新動員宣講會」，鼓勵業主推薦，並將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級後的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅遊的機會。
3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。
老帶新中朋友介紹的成交比例佔到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。
（二）、銀行客戶拓展
整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然後邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，並有高額外的優惠政策予以支持。
當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。
（三）、企事業單位定點直郵
根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。
（四）、眾多的外銷人員作為支撐
項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大於銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈裡的朋友為主。單上有某行銷人員的編號，用於區分。
當月通過外銷成交的客戶為5組。
三、銷售現場活動氛圍營造
（一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定，
金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。
（二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。
（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動
如：「兒童畫畫比賽」「奧運競技類體育小活動」「趣味歌唱比賽」等。
周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶
活動地點：現場體驗區+銷售中心
活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利於現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。
四、專業支撐、整合資源
（一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、後期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，並依次考核上崗。
（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。
五、獎懲分明的團隊獎懲力度
（一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。
（二）、每月對於銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。
（三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。
六、合理運用價格策略
對剩餘房源的價格，頻繁的調整面價，調整優惠：
形式一：
針對每周集中推售的房源，把其價格表的價格做低，或是以一口價的形式表現，其餘銷控房源的價格調高，反映到客戶面前的價格表，凸顯非常明顯的正負向的價格標桿，讓客戶感覺到此部分房源的性價比。
例如上月的一周，要集中消化136平米的戶型，把一個單元136平米的表價全部調整為5400元/平方米的一口價，其他單元相同戶型的表價為6300元/平方米。
形式二：
對於兩房產品以及小三房產品，購買此類產品的客戶對價格的敏感性較高，有貪小便宜的心理。
提高其價格表的面價，給到最大13%的優惠，此部分客戶會誤認為是大幅度降價，自己能得到更多的優惠而下定。
該項目的鞭屍行動通過以上6種營銷策略予以體現，效果明顯，令人感觸頗深。6大營銷舉措使得銷售業績以及銷售團隊的士氣越戰越勇。
8. 國外房地產網路營銷案例
一、房地產網路營銷優勢分析基於網路的自身特點以及與房地產業相互結合，同傳統的房地產營銷相比，房地產網路營銷具有明顯的優勢。1、真正做到以消費者為中心。就傳統營銷方式而言，真正做到以消費者為中心還有很大難度。而房地產網路營銷始終以消費者為營銷的出發點與歸宿點，重點強調互動式信息交流，消費者可以通過網路主動查詢感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問並及時得到解答，房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位，給予消費者前所未有的參與和選擇自由，極大地強化了消費者的核心地位。2、減少了市場信息的不對稱，擴大了消費者的選擇空間。房地產是一種復雜商品，消費者購買時需要了解諸如價格、質量、結構、設計、合同、產權等大量信息，由於互聯網具有傳播范圍廣、速度快、無時空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點，對上述信息能夠做到全面快速准確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時利用互聯網路，消費者足不出戶，就可了解所需商品有關位置、戶型、結構、布局、環境、物業管理等微觀信息，還可以進一步查詢建設設計、城市規劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產產品差異化特徵更加直觀，更有利於不同偏好的消費者選擇。3、目標消費群集中，可以實現高效營銷。報紙、廣播、電視等傳統媒體的受眾雖多，但人群分布過於廣泛，年齡、收入等差距較大，導致房地產營銷的實際命中率很低。而房地產網路營銷主要針對上網人群，據統計，截至2005年底，中國的互聯網用戶人數為1．2億人，在全球僅次於美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內，這一人群也將是房地產的主力消費群。與傳統營銷相比，房地產網路營銷有更為確定的目標消費群。4、降低成本，提高效率，效果易於測量。目前地產廣告主要依靠報紙，網路廣告與其相比，成本只有報紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產項目的不斷開發，報紙上房地產廣告正日漸增多，報紙廣告表現形式單一，人們對每個廣告的關注程度日益下降。網路媒體則通過運用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受時空限制，讓購房者的選購有更大的自主性。房地產網路營銷採用網上采購、網上設計、網上銷售方式，有效地降低了包括采購費、場地租賃費、媒體廣告費、推銷人工費等在內的營銷成本，由於網路信息傳播與製作的快捷性特點，從材料的提交到發布，只需要很短的時間就能把信息發布出去，提高了營銷效率。傳統營銷效果很難測量，而在網路營銷當中，只要在相關程序中插入流量統計和探測流量來源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點擊詳細查看等數據都易於測出。二、房地產網路營銷劣勢分析1、虛擬和現實存在矛盾，消費者對網路營銷缺乏足夠信任。房地產是一件價值巨大的產品，每個購買者都是相當謹慎的。網路雖然可以全方位展示房地產的外形及結構，向消費者提供購買依據，但它無法向消費者提供親身體驗。房地產作為一種高價值、差異性極大的特殊商品，現場感受對消費者來說是非常重要的，況且我國的消費者與房地產商的互信度一直較差，所以目前消費者是無法充分信任網上信息，網上交易更是困難。2、硬體設施的制約，網路內容簡單。我國網路營銷尚處於初步發展階段，基礎設施、技術軟體、網路安全保護措施和高水平的網路營銷人員等方面均存在問題，網路立法、結算系統及互聯網普及等也制約了網路營銷現階段在我國的發展。現在房地產網站不少，但大多數房地產企業實力較弱，服務內容單調，在數量和質量上都沒有超過傳統媒體，僅是將網站當成傳統平面媒體運用，缺乏與來訪者的互動交流，忽略了網路媒體的特性和優勢，使項目失去了與潛在客戶溝通的機會。這樣的信息量是遠遠不足以促動網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態的樣板房、小區的位置及環境，除了房地產本身的信息外，為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。3、房地產企業對網路營銷的認識和投入不足。有些房地產企業開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、所需的資源、資金分配、預期效果等。由於網路營銷是建立在日新月異的網路技術之上的，網路技術發展要求企業經常更新和維護的網站，這會使企業在網路上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業網站保持較高水準，否則網站缺乏吸引力。目前不少企業滿足於建立一個網站，不願意追加投資，當然不能取得良好的營銷效果。三、房地產網路營銷的主要手段1、房地產企業網站。房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化、財務與經營狀況披露，行業動態與政策法規、房地產知識在線、BBS在線、站內搜索、我們的聯系方式等內容。房地產企業網站建設的著重點在於提升企業的品牌形象。設計獨特、內容詳實、實時更新的網站更能吸引消費者的目光，更容易在消費者群體中樹立品牌形象。2、網路廣告。房地產網路廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網路廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢等特點，同時它還具有很強的交互性與感官刺激性，並且其受眾可通過點擊次數准確統計，正好匹配房地產廣告信息量大、時效性強、廣告受眾經濟層次高的特徵。目前，房地產網路廣告正以其製作成本低、超越時空限制、可隨時更新、動態跟蹤統計效果等優勢而日漸成為房地產廣告的中堅。3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。由於互聯網上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經超越了原有的網上通信交流工具的范疇，成為網路營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優勢主要體現在四個方面。(1)電子郵件適於最新的互動式個性營銷典型模式，即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點，容易為受眾接受(4)通過電子郵件，企業與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關系由買賣關系變為朋友關系，符合關系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產網路營銷的主要手段。4、網上中介。房地產中介是最早應用電子商務的行業之一，而房地產中介行業電子商務化的最終表現形式是目前流行歐美國家的MLS(Multiple Listing Service)。欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特徵參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，並且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的准確位置，通過網上播放的實地互動畫面「考察」目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委託中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的資料庫中查找。MLS使房地產中介商的服務更加專業化，更能有效地滿足消費者需求選擇性。四、整合互補、網路營銷的成功之道房地產網路營銷是一種新的營銷模式，它並沒有完全取代傳統營銷，傳統營銷與網路營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分，整合網路營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網路營銷的成功之道。首先，通過傳統營銷方式和網路的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網站，這樣才能使他們接觸最終產品信息，推銷房地產網站通常有兩大類方法：一類方法就是通過傳統的廣告、宣傳，以及企業形象系統、企業標志等方式去宣傳網站；另外一類方法就是通過網路技術的方式，通過鏈接、網路廣告等等一些方式，去宣傳企業的網站。在宣傳網站的同時，還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起，只有這樣，消費者才會垂青於載有該品牌信息的網路。其次利用網路提供信息。網路營銷的對象實質上是大量信息，包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞。網路雖然不能代替現場看房，但能為消費者提供豐富的信息，對房地產營銷從理論到實踐意義都很大。轉載請註明出自新時代網路營銷網[ www.ymjr33.cn],謝謝.