店面營銷策略

㈠ 誰能幫忙找一份商鋪銷售方案書……

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

1．基本動作
（1）接聽電話必須態度和藹，語音親切，語速得當。一般先主動問候「曲蘭庭苑，你好」，而後開始交談。
（2）通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，置業顧問應揚長避短，在回答中將產品賣點巧妙地溶入。
（3）在與客戶交談中，設法取得我們想要的資訊：第一要件：客戶的姓名、地址、聯系電話等個人背景情況的資訊。第二要件：客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產品具體要求的資訊。其中，與客戶聯系方式的確定最為重要。
（4）最好的做法是，直接約請客戶來現場看房。
（5）馬上將所得資訊記錄在客戶來電表上。
2．注意事項
（1）應事先了解廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會涉及的問題。
（2） 廣告當天，來電量特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應以2-3分鍾為限，不宜過長。
（3）電話接聽時，盡量由被動回答轉為主動介紹、主動詢問。
（4）約請客戶應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。
（5）應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理充分溝通交流。
（6）接聽電話忌口頭禪。
流程二：迎接客戶
1．基本動作
（1）客戶進門，每一個看見的置業顧問都應主動招呼「歡迎參觀」，提醒其他置業顧問注意。
（2）置業顧問立即上前，熱情接待
（3）幫助客戶收拾雨、放置衣帽等。
（4）通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受媒體。
2．注意事項
（1）置業顧問應儀表端正，態度親切。
（2）接待客戶或一人，或一主一付，以二人為限，絕對不要超過三人。
（3）若不是真正客戶，也應注意現場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好的印象。
（4）生意不在情誼在，送客戶至大門外。
流程三：介紹產品
1．基本動作
（1）相互介紹，了解客戶的資訊情況。
（2）按照銷售現場已經規劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板等銷售道具，自然而又有重點地介紹產品（著重於環境、生活配套、產品機能等的說明。）
2．注意事項
（1）此時側重強調本樓盤的整體優勢點。
（2）將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系。
（3） 通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定應對策略。
（4） 當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互間關系。
流程四：購買洽談
1．基本動作
（1）倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
（2）在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性介紹。
（3）根據客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。
（4）針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
（5）適時製造現場氣氛，強化其購買慾望。
（6）在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。

㈡ 自己開店需要什麼手續

到所在地工商所辦理營業登記。辦理營業執照時，需帶場所證明（租賃合同或房產證）、身份證。
關於開服裝店需要辦理除個體戶工商登記外的其他何種手續的問題，首先要確定你是以何種方式進行開店經營。
目前開服裝店的形式一般有三種：利用沿街店鋪開店、在服裝市場內開店、進入百貨商場設櫃台。
利用沿街店鋪開店一般流程是先尋找門面，與房東簽訂房屋租賃合同，然後前往所在地工商部門辦理個體營業執照，最後就可以開店營業。
在服裝市場內開服裝店的流程是先尋找合適的服裝市場，與物業管理公司簽訂房屋租賃合同，然後前往所在地工商部門辦理個體營業執照，最後就可以開店營業。進入百貨商場設櫃台的流程在尋找到中意商場以後，首先需要注冊一家經營范圍包括服裝類的公司，然後與百貨商場簽訂聯營合同，再開業經營。
工商局注冊
帶身份證、商鋪的租賃合同等
。一般准備2個商號名稱，以備被別人搶先用了注冊費各地不同，一般350.00-550.00;2)取得執照後一個月內，去稅務局辦稅務登記
帶:身份證
執照等
一般辦妥後要付360.00的票管員證和報稅證.一般小企業不會太難的.
開服裝店，最好是選擇好地理位置以及好品牌，加盟名牌。根據自已的資金選擇是做個體工商戶還是開公司。後去辦理工商注冊，辦理稅務登記。根據具體情況，決定是辦理雙定稅，還是查帳徵收。
1、尋找品牌，確定你要代理經營的服裝類品牌。要求做好同類市場調查、該品牌在你當地的品牌影響力調查、人群購買力調查等。
2、尋找店址，要求商業氛圍濃郁，周圍店鋪最好是知名品牌專營店，這樣可以烘托「優質」概念。房租的談判是個艱苦的過程，這里不詳細描述。注意租期在合同中要盡量長些。以免辛苦培育的市場因房子到期而不得不遷移。
3、到工商部門登記，這一點根據地區不同差異也很大，有些城市實行了一站式服務，基本上一兩天就能全部辦好相關手續。
4、組織資金進貨。注意要請懂服裝的人幫你看貨，包括款式等。
5、店面裝修。如果你作為某品牌專營店，那麼你就必須按照他們提供的VI視覺識別系統中的店面類標准進行裝修，如果不是，你可以請設計公司幫助做設計，以展示為主，達到理想效果即可。盡量節約資金。
6、廣告宣傳，如果廠家能支持廣告費用就很好了，如果不支持，就盡量在店鋪的外牆多做文章，比如全場打折的POP廣告等。運用你的營銷策略，把每個活動及時傳播出去，招徠顧客。

㈢ 商鋪只限生活配套

第一部分：項目商業經營規劃

一、整體商業定位

商業項目的前期定位，要根據區域市場的居民消費水平，消費偏好決定
!最好先做一個詳細的市場調研!!
二、項目主題概念提煉
商業項目的策劃時已引入了「城市客廳」、「綠色商務」、「城市休閑廣場」的概念，因此對商鋪的定位可延續原有的理念。

商鋪招商方案

主題一：「城市客廳」——人氣
業主的第二客廳，商鋪招商方案
主題二：「城市休閑生活廣場」——氛圍
休閑廣場，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業中心，將生活與休閑完美結合，突顯現代城市人們的生活方式。

商鋪招商方案

主題三：核心區的時尚中心——活力

三、商業功能定位
打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足碼市鎮中產階級休閑文化需求，從而達到滿足自由、放鬆、交流、時尚和購物等多種生活目的。
隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業的基礎上引入娛樂、休閑及其他服務行業以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：

功能內容:
3、整和市場
——整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能於一體
——整和市場空間，進行合理商品布局
——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統一招商
——整和推廣，避免單兵作戰，整個市場有經營方進行統一的廣告、促消推廣
4、合理回報
——保證市場和經營戶合理的收益，實現雙贏
——完善商業物業的管理和服務功能，提升市場軟環境的競爭力
——通過市場整體機能的完善，
帶動該片區土地及租賃價格的提升，
使市場經營者和物業所有
者均能獲得良好的回報
——通過市場經營業績的提升，促進存量盤的銷售
第二部分：招商及銷售策略
一、項目整體營銷策略
營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產市場。因此，房地產營銷活動必然是動態的。只有動態的營銷才能保證房地產營銷的效果。「機動營銷策略」。所謂機動的房地產營銷策略，就是要根據市場中各種要素
的變化，不斷地調整營銷思路，改進營銷措施，使營銷活動動態地適應房地產市場變化。
機動即根據情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。
銷售模式
是指以租代售、租售結合、網上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段,通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤包括滯銷樓盤進入二三級市場流通等方式;價格是指優惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式;付款則包括一次性付款、
按揭貸款、分期付款、建築期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。
機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調研。影響市場的各種因素主要有：
消費者的構成及心態、經銷商的配合及支持、競爭產品的實力及動態、行政政策的法規及控制、宏觀經濟的現狀及發展、自身隊伍的穩定及優化等等。因此調研的類別主要有：消費者調查、經銷商調查、競爭產品及企業調查、行政政策調查、宏觀經濟調查、員工隊伍
調查等。只有深入的調查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合理的營銷策略提供依據。在深入調查、科學研究的基礎之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調研，不斷地調整營銷
思路，這樣的動態營銷可以使企業永遠立於不敗之地。

二、項目招商銷售總策略

1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產權轉讓;如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶後在尋找商鋪買主。
2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產權完全轉移給投資人，由投資人自行決定自行經營還是出租給他人經營
3、由於有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經營一定年限，然後再將其產權轉移給有購買意向的客戶
4、對商鋪進行業態布局進行初步規劃，根據規劃業態，針對性地尋找投資商戶進行招商。 5、目標商戶定位為全國或江華碼市知名商家和連鎖企業。但商鋪買家除這些知名商家企業外，也可以為其他有購買能力的任何目標群。

三、商業氛圍營造
——強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓鎮人民都來此消費。
——成立演藝中心，周未進行大型文藝演出，吸引鎮民前來觀光消費。
——全方位貼心物管服務，給經營者一個輕松的經營環境，購物者一個享樂的購物天堂。
——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。
——娛樂部分以
KTV為主，通過動感的造型，誇張的色彩及尺度大大加強商業氛圍，對商業環境也起到相當的補充與完善。

四、價格策略及租金預估
五、目標商戶及客戶設定與選擇
1、目標商戶群
√本地集團與企業
√全國性或地區級連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
2、目標購買人群
√本地集團與企業
√全國性或地區級連鎖店
√品牌店、專賣店、主題店
√本地個體私營業主
√有投資意向的本地人
3、目標商戶確定原則
√購買優先，如不願購買則可考慮商鋪租賃
√先大戶、後小戶先品牌商戶、後一般商戶的原則
第三部分：銷售實施方案
一、項目招商目標
1、第一目標主力店
第一目標主力店是我們市場經營和招商的主體，該目標商戶招商和經營的成功與否，
將從根本上決定商業街招商和經營的成敗。第一目標主力店以百貨、休閑、娛樂、服務行業為經營主體
2、第二目標主力店
第二目標主力店是商業街提升人氣，完善商品結構，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業物業過渡，使之成為碼市鎮商圈中的主導。第二目標主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、葯材等、經營服裝、鞋帽箱包、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫葯、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像製品等為主。
3、第三目標主力店
第三目標主力店作為商業街商業結構和服務機能的完善服務。同時也是商業街的公共服機構。第三目標主力店主要包括金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。
二、招商與銷售流程
1、目標商戶群的確定
2、對商鋪鋪位進行規劃，制定合理的分割方案
3、針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力
4、雙方洽談，達成購買或租賃意向
5、投資者到實地選擇商鋪位置，並簽訂買賣或租賃協議
6、投資者按規定交納購房款或交納租金和服務費
7、對已經簽定租賃協議的商鋪進銷售
8、發展商對商場進行最後的裝修和設施配套，為投資者的進入創造良好的商業硬環境
9、在招商過程已經基本結束時，選擇合適的開業時間，歡迎投資者進場經營。
三、商鋪推廣方案
推廣主題建議 基於目前整體市場、區域市場和項目本身的狀況，本項目產品應向強品牌、
高檔次發展，在產品設計、形象包裝、營銷推廣、物業管理等方面進行全面升級
二推廣方式及渠道建議
1、推廣總原則先招商後銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業銷售。
2、推廣方式
方式一：營銷中心現場展示
營銷中心關於商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎上做相應的調整，以適合商鋪的租售。
方式二：特色營銷活動A、開盤前
1)讓先消費者得到「看得見」價值的「在，預期價格購買高品質商鋪從而成為義務推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳;平面廣告強勢宣傳適時製造氣氛。
2)軟性新聞繕稿是該階段一個重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達本項目之基本資料，讓人們逐步深入認識了解本項目。在該階段不要過太急於將項目的賣點全盤托出，
以免喪失項目的神秘感。
3)媒體廣告
B、銷售期
小部分以競價拍賣的形式進行炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會
四、招商及銷售費用估算
1、裝修費用
2、硬體投入
3、商場公共設施及廣場投入
4、推廣費用

㈣ 裝修公司如何做營銷

裝修公司營銷流量怎麼來，以及怎麼找優質的流量渠道是裝修公司營銷日常話題。很多人在做的營銷的時候不知道怎麼利用關鍵詞找流量詞，共別提發現新的流量平台了，今天針對這個做一下分享。

裝修公司營銷的時候利用這個方法找渠道，在搜索結果出現跳過競價廣告，看自然排名。

通過上圖可以看出，網路知道和知乎的排名不錯，那你的這個文章寫好了，這兩個平台是必須做的平台。翻頁的話可以看到更多的平台，哪個小本本記錄下來即可。當然搜索引擎不是只有度娘，還有谷哥，頭條，神馬，360，同樣的可以使用這個方法找平台。

看完這篇文章你理解了嗎？如果可以看明白那你已經可以入門了，以後做裝修公司營銷的時候就不會為找不到需求關鍵詞和流量平台頭疼了，聰明的人可以從文章裡面及一反三，你看完有什麼啟發嗎？

㈤ 推銷員、業務員、營銷人員有什麼區別

營銷是一種銷售方式，而推銷員跟業務員只是簡單的賣產品而已。

㈥ 怎麼樣開體育用品和戶外用品店。幾個方面，市場分析，店面選址，開店流程，經營策略，投資收益分析

開戶外用品店還要注意以下的經營問題。

1、定位與品牌。

首先定位自己的客戶群，這樣才能有目標的選擇自己將要經營的品牌。選擇品牌時，更多的要考慮這個品牌是否適合自己的客戶群，是否能賣得好，是否能快速滾動，是否有良好的售後服務和市場支持。而不是先要去考慮這個品牌給我幾折，它的價格是否便宜等。如果不適合自己的客戶群，賣不出去，就算給你一折又有何用?很多零售店主我發現與品牌商洽談時總是先問折扣和價格，卻不先了解品牌的經營理念及品牌定位的客戶群，我認為是一個錯誤。

2、店面展示。

戶外用品店其實也是一個零售店，從銷售展示的角度來講，建議店主可以多向商場來學習，商場經過很久摸索後總結出來的展示方式，是最有效的。另外還可以多學習體育運動品牌的展示方式，相對來講比較接近戶外。服裝的出樣、背包的懸掛、鞋子的擺放、小件商品的陳列等，好與不好會直接影響銷售額。

3、服務。

服務包括售中服務和售後服務，只有全心全意為顧客服務，才能贏得顧客的信任，才能讓顧客心甘情願的掏銀子。認真服務好一個顧客，遠比馬馬虎虎服務十個顧客會帶來更多的銷售業績。盡管有很多業績並非短時間內會體現出來，但只要堅持，就會有成效。

4、注重細節。

中國現在的戶外店，多是一些粗放型的經營方式，很多店主本身就是驢友出身。但隨著市場的擴大，越來越多的人投身到這一行當中，在今後沒有產品差異化的時候，誰的細節做得出色誰就能贏得市場。細節，有時其實很容易，就看你是否能想得到。在店裡擺台飲水機任由顧客方便的自取、每一件產品被顧客拿取後都及時的按規定擺回原位、選購產品的一些介紹貼士、顧客進門時的一個熱情招呼......以及一個精緻的小吊牌，這些都並不需要花多少錢，但卻能給顧客以親切感，從而贏得顧客的心。

戶外用品店經營-戶外用品店的顧客大多都是旅遊愛好者、要想吸引顧客、除了服務周到外、組織一些活動也非常有必要、這是聚集人氣、積累客源的有效渠道。建議建立一個網上俱樂部、以會員制的形式吸納旅遊愛好者加入、提供免費的旅遊路線、裝備咨詢服務、開設BBS供"驢友"交流心得、並定期策劃、組織會員旅遊活動。

㈦ 求小餐館經營策略，有經驗的談談吧，謝謝~~

好吃！不貴！熱情！真誠！

㈧ 如何做一份營銷策劃書，提高店面知名度和影響力

營銷策劃案

一、分析營銷機會
1、管理營銷信息與衡量市場需求
（1）、營銷情報與調研
（2）、預測概述和需求衡量
2、評估營銷環境
（1）、分析宏觀環境的需要和趨勢
（2）、對主要宏觀環境因素的辨認和反應（包括人文統計環境、經濟環境、自然環境、技術環境、政治法律環境、社會文化環境）
3、分析消費者市場和購買行為
（1）、消費者購買行為模式
（2）、影響消費者購買行為的主要因素（包括文化因素、社會因素、個人因素、心理因素等）
（3）、購買過程（包括參與購買的角色，購買行為，購買決策中的各階段）
4、分析團購市場與團購購買行為（包括團購市場與消費市場的對比，團購購買過程的參與者，機構與政府市場）
5、分析行業與競爭者
（1）、識別公司競爭者（行業競爭觀念，市場競爭觀念）
（2）、辨別競爭對手的戰略
（3）、判定競爭者的目標
（4）、評估競爭者的優勢與劣勢
（5）、評估競爭者的反應模式
（6）、選擇競爭者以便進攻和迴避
（7）、在顧客導向和競爭者導向中進行平衡
6、確定細分市場和選擇目標市場
（1）、確定細分市場的層次，模式，程序，細分消費者市場的基礎，細分業務市場的基礎，有效細分的要求；
（2）、目標市場的選定，評估細分市場，選擇細分市場
二、開發營銷戰略
1、營銷差異化與定位
（1）、產品差異化、服務差異化、渠道差異化、形象差異化
（2）、開發定位戰略——推出多少差異，推出那種差異
（3）、傳播公司的定位
2、開發新產品
（1）、新產品開發的挑戰，包括外部環境分析（機會與威脅分析）
（2）、有效的組織安排，架構設計
（3）、管理新產品開發過程，包括營銷戰略發展，商業分析，市場測試，商品化
3、管理生命周期戰略
（1）、產品生命周期包括需求、技術生命周期，產品生命周期的各個階段
（2）、產品生命周期中的營銷戰略，引入階段、成長階段、成熟階段、衰退階段，產品生命周期概念的歸納和評論
4、自身定位——為市場領先者、挑戰者、追隨者和補缺者設計營銷戰略
（1）、市場領先者戰略，包括擴大總市場，保護市場份額與擴大市場份額
（2）、市場挑戰者戰略，確定戰略目標和競爭對手，選擇一個進攻戰略，選擇特定的進攻戰略
（3）、市場追隨者戰略
（4）、市場補缺者戰略
5、設計和管理全球營銷戰略
（1）、關於是否進入國際市場的決策
（2）、關於進入哪些市場的決策
（3）、關於如何進入該市場的決策，包括直接出口，間接出口，許可證貿易，合資企業直接投資，國際化進程
（4）、關於營銷方案的決策（4P）
三、營銷方案
1、管理產品線、品牌和包裝
（1）、產品線組合決策
（2）、產品線決策，包括產品線分析、產品線長度、產品線現代化、產品線特色化、產品線削減
（3）、品牌決策
（4）、包裝和標簽決策
2、設計定價策略與方案
（1）、制定價格包括選擇定價目標，確定需求，估算成本，分析競爭者成本、價格和提供物、選擇定價法，選定最終價格
（2）、修訂價格，地理定價，價格折扣和折讓，促銷定價，差別定價，產品組合定價
3、選擇和管理營銷渠道
（1）、渠道設計決策
（2）渠道管理決策
（3）、渠道動態
（4）、渠道的合作、沖突和競爭
4、設計和管理整合營銷傳播（開發有效傳播，包括確定目標受眾，確定傳播目標，設計信息，選擇傳播渠道，編制總促銷預算，管理和協調整合營銷傳播）
5、管理廣告，銷售促進和公共關系
（1）、開發和管理廣告計劃，包括確定廣告目標，廣告預算決策，廣告信息選擇，媒體決策，評價廣告效果
（2）、銷售促進
（3）、公共關系
6、管理銷售隊伍
（1）、銷售隊伍的設計，包括銷售隊伍目標，銷售隊伍戰略，銷售隊伍結構，銷售隊伍規模，銷售隊伍報酬）
（2）、銷售隊伍管理，包括招牌和挑選銷售代表，銷售代表培訓，銷售代表的監督，銷售代表的極力，銷售代表的評價
四、管理營銷
1、營銷組織，營銷部門的演進，組織營銷部門的方法，營銷部門與其他部門的關系，建立全公司營銷導向的戰略
2、營銷執行監控以保證營銷的有效性
3、控制營銷活動，年度計劃控制，盈利能力控制，效率控制
4、根據營銷部門的信息來進行戰略控制

㈨ 游戲廳 營銷策略

差異化營銷策略!!
尋求能和老競爭對手的不同點!就能吸引顧客!
具體不同點可以體現在很多方面
有不同點,就可以確定宣傳的側重點
有側重點,就有特色,有特色就吸引人群
但必須是顧客所關心的特色!!

推薦手段,主要是開業促銷活動,後期的人氣自己積累,可能還有配套的東西

㈩ 店面經營管理和人際關系

給別人打工不如自己做老闆」！說到底還是要自我創業，那麼什麼樣的人適合創業呢？創業者需要具備那些素質呢？在我看來大致包括以下幾點：

1.創業者需要具有敏銳的市場嗅覺

成功的道路有千百種，但無論是哪一種都需要與具體的項目相結合。一個創業者需要具有敏銳的市場嗅覺，或者能夠在第一時間發現市場空白，或者針對現有市場狀況創造新的需求，或者發現重新整合市場的經營管理方法，或者能尋找到不同地域之間市場發展不平衡所隱藏的商機。總而言之只有具備這樣的素質才能保證在瞬息萬變的市場之中尋找到一席之地，從而以此為跳板展開創業計劃。要具備這一素質，首先要更多的關注市場變化，了解各行業市場信息，國家政策，從而通過自己的分析綜合來得出可行的路徑。

2.創業者需要具備良好的心態

並不是每個人創業的道路都是一帆風順的，時代的寵兒畢竟是少數，多數創業者的創業道路都是艱辛曲折的。因為創業多數時候是步入一個自己陌生的領域，接觸陌生的人群，了解陌生的資訊，用自己陌生的思考方式來思考問題，正因為這樣也就帶來了相當多的困難。因此只有保證心態的平和才能避免患得患失，避免欠思考的沖動，避免行為與目的的背離，從而更好的面對困境。要保持良好的心態一方面要加強個人修養，多從歷史經驗中尋找答案，這樣對沒有經歷的事情就起碼有了理論和心理上的准備，甚至可以綜合前人行為來解決相應的問題。另一方面要善於學習，心境的起伏多數是因為面對不曾面對的境遇，如果能保持良好的學習狀態，經常補充新的知識，盡量減少這種陌生感心境也就自然不會有太大起伏了。

3.創業者要有清醒的頭腦

創業過程中的很多問題是錯綜復雜的，在商業行為中也充斥著謊言和欺詐，這樣創業者除了要保持良好的心態之外還要有冷靜的頭腦，在繁雜之中尋找關鍵，在謊言之中尋找漏洞。邏輯思辨是很好的工具，通過縝密的邏輯訓練可以讓我們更好的理清事務的頭緒，找到行為言辭中不合常理的地方，從而擺脫謊言的困擾。

4.創業者的行為要有明確的目的

商業機會轉瞬即逝，因此創業者應該讓自己的行為具有更高的效率。達到行為高效的方法首先是制訂明晰的運作流程，其次是目的明確的按照流程辦事，這樣就可以盡量避免個人原因造成的前後反復。每一行為都要考慮是否合乎這一階段的階段性目的，每一階段的階段性目標制訂都要考慮是否合乎整體發展的目的，只有這樣才能保證企業的高效率運作，盡快的發展壯大，佔領行業市場的有利位置。

5.較好的人際關系及溝通能力

創業就是做事情，做事情就是跟人打交道。那麼人際關系的重要性不言而喻，如何保持良好的人際關系呢？重要的一點是增強自身的溝通能力。每個人都由於生活經歷的原因在個人的思辨表達上有些獨特的東西，這些東西往往會造成溝通障礙，盡量的多憑借對方的符號系統進行溝通就能夠在很大程度上減小這種障礙。另一方面，交流雙方由於立場和價值觀念不同，也就必然有溝通的矛盾，多寬容，多從對方的利益著眼，達到共榮，達成共識是保持良好溝通的又一要素。

大學生創業的路徑千差萬別，創業者成功的原因也不一而足，上面所說的僅僅是一些皮毛，希望大家能夠繼續討論添加，給大學生創業者呈現出一個完善明晰的自我修習方向，也願所有的大學生創業者都能打拚出一片自己的天空。