碧桂園市場營銷策略論文大綱

⑺ 幫我寫一篇關於市場營銷方面的論文,6000-8000字,我把我有的分全部給出來了

市場營銷論文

企業綠色營銷策略探析

摘要：論文闡述了綠色營銷概念，分析了綠色營銷特點，詳述了綠色營銷意義，提出發展綠色營銷的策略即綠色產品、綠色價格、綠色渠道和綠色促銷，實現企業可持續發展。
關鍵詞：企業營銷，綠色營銷，綠色營銷策略

近年來，隨著經濟水平的提高，消費者綠色消費意識的覺醒，越來越多的企業認識到，要想在競爭激烈的市場中生存和發展，必須尋找一種新的營銷理念指導企業營銷活動，綠色營銷應運而生。

一、綠色營銷概念
消費者意識到環境惡化已經影響其生活質量、生活方式，甚至影響到人類子孫後代生存和發展，要求企業負起社會責任，生產、銷售對環境危害小的綠色產品，就出現了綠色消費觀念。綠色營銷是在綠色消費觀念驅動下產生的，企業以環境保護理念作為其經營哲學思想，以綠色文化為其價值觀念，以消費者的綠色消費為出發點，力求滿足消費者綠色消費需求的營銷策略。它要求企業在營銷活動中．謀求消費者、企業、社會和生態利益的統一．既要滿足消費者需求、實現企業目標．也要充分關注自然生態平衡．核心是按照環保與生態原則來選擇和確定營銷組合策略。

二、綠色營銷的特點
綠色營銷是以保護環境和回歸自然為主要特徵的一種綠色營銷活動．它的主要特徵是：
1．倡導綠色消費意識
綠色營銷的核心是倡導綠色消費意識，讓消費者意識到使用綠色產品、採用綠色生活方式．不僅能提高自身的生活質量和健康水平．而且能夠改善生態環境，為子孫後代留下可持續發展的財富。在培養消費者綠色消費意識的同時．培養成熟的綠色市場。
2．實行綠色促銷策略
由於綠色營銷對企業提出了環保的要求，促使企業的促銷策略，發生了重大轉變，企業營銷活動的注意力從過去單純追求利潤增長．轉變為在營銷活動中注重生態環境保護，促進經濟與生態協調發展上來。企業在進行促銷時，注重宣揚綠色產品的使用價值、社會價值和環境價值。
3．採用綠色標志
在綠色市場發展期，使用綠色標志是綠色營銷的重要特點。在企業的產品上貼上綠色標志，便於消費者識別綠色產品，消費綠色產品，保護生產綠色產品的企業利益，保護消費者的合法權益，同時，對於非綠色產品生產企業形成市場壓力，有利於綠色市場盡快成熟起來。
4．培育綠色文化
綠色營銷的發展推動了企業綠色文化建設，綠色文化成了企業文化的核心內容。在綠色文化的建設中，企業目標與環境目標相融合 企業營銷理念與生態理念相融合。在企業內部，要培養員工的綠色理念，建立綠色管理制度，形成人人具有綠色理念、人人宣傳綠色理念的綠色文化氛圍。

三、綠色營銷的意義
1．綠色營銷可促進社會可持續發展戰略的實施
可持續發展戰略是指社會經濟發展必須同自然環境及社會環境相協調，以保證社會、經濟、環境發展實現良性循環。為了保護我國的自然資源和環境，政府不斷完善環境保護法律、法規，改善執法環境，提高環境監測技術和手段，對危害環境的行為加大處罰力度，企業因污染環境而付出的代價越來越大；與此同時，社會團體保護環境的呼聲越來越高，企業已不能像從前一樣毫無節制地浪費資源、污染環境來維持企業的生存與發展。這迫使企業必須把人類生存、社會與企業的可持續發展結合起來，把有限的自然資源和生存環境運用於人類社會福利的改善和提高的經濟活動中，促進了社會的可持續發展戰略實施。
2．綠色營銷有利於企業的國際化經營
保護人類賴以生存的星球，已成為各國負責任政府的共識。在國際貿易中，為了保護本國公民的身心健康．促使企業開發、生產有利於環境保護的產品，各國政府制訂了苛刻的綠色標准，規定凡是未經綠色認證的產品，嚴禁進1：3。這樣，未取得綠色認證的產品在國際市場上受到嚴格限制，被排斥於國際市場之外。我國企業只有積極開發綠色產品，爭取國際綠色認證標志．全面開展綠色營銷活動才能打破」綠色壁壘。擴大產品的出1：3額和國際市場佔有率，推進企業的國際化經營。
3.綠色營銷有利於企業佔領市場和擴大市場佔有率
隨著經濟的發展，人民收入水平的增長．消費者的消費觀念由過去單純追求量的享受，轉變為質的提高；再加上，環境保護意識的增強，人們認識到過度地消耗自然資源、污染環境將加深地球生態系統災難．危及人類生存，消費者自覺消費綠色產品成為必然趨勢。針對消費市場的變化，企業必須轉變經營觀念，開展以綠色生產、綠色消費、保護環境為中心的綠色營銷戰略，為消費者提供綠色產品．滿足消費者的綠色需求，擴大市場佔有率，提升企業的市場競爭能力。
4．綠色營銷可營造綠色文明，促進企業塑造綠色文化
綠色文明以追求環境與人類和諧生存和發展的新型文明。通過綠色營銷活動，可以協調企業、環境和社會發展的關系，使經濟發展既能滿足當代人需要，又不至於對子孫後代的生存和發展構成威脅，促進社會文明的進步。綠色企業文化強調通過大家的共同努力，使我們生存的地球和環境變得更美好而人人負起責任並付諸行動，它具有豐富的內涵和強大的生命力。
5．綠色營銷可構建綠色形象，贏得獨特的競爭優勢
在市場競爭日益激烈，環境保護愈來愈重要的今天，企業要想在競爭中脫穎而出，進行綠色營銷，樹立綠色企業形象、贏得獨特競爭優勢是一種手段。企業通過採用綠色技術、開發綠色產品，將環境保護觀念納入生產經營活動中，從生產技術的選擇、設備的建造、產品的設計、原材料的採用、生產工藝流程的制定、包裝方式的確立、廢棄物的處置等各個方面都注意對環境的保護，可以兼顧消費者需求、企業利益和環境保護之間的關系，以贏得政府的支持和消費者的好感 從而樹立起良好的企業形象，贏得競爭優勢。
6綠色營銷可以提高資源的使用效率和企業效益
由於企業的綠色營銷活動始終和節約資源和能源、提高資源的利用效率、重視環境保護緊密聯系在一起 所以，綠色營銷的過程就是企業努力提高資源和能源的利用率，盡可能減少環境污染。實現可持續發展集約化經營的過程、而且，因為綠色產品品質好，盡管價格高於同類產品 仍然會被消費看所青睞．因此．綠色營銷雖然增加了企業必要的環保投入，同時也給企業帶來了可觀經濟和社會效益。
四、企業實施綠色營銷的策略
綠色營銷將成為21世紀營銷的潮流，對企業的可持續發展具有舉足輕重的作用．現代企業要想在激烈的市場競爭中站穩腳跟、發展壯大．在經營過程中就必須採取一系列行之有效的綠色營銷策略。
1、綠色產品策略
隨著人們生活水平的提高 環境意識的增強．人們的消費觀念也發生了重大變化，在購物時．更加註重企業及其商品對環境保護和自身健康的有益性．在這一觀念指導下 綠色產品備受青睞。
(1)綠色設計。綠色設計是指企業的產品研發部門，根據消費市場的需求研發產品時 首先要甄別消費者需求是否為綠色需求，對自然環境是否會產生危害：其次要考慮到 該產品在生產、消費過程中會對自然環境產生哪些危害，這些危害 在設計產品時就被充分考慮，將環境污染在設計環節降低到最低限度。即便是不能完全根除污染 也要考慮到產品被消費後的治污措施用環保的理念進行產品設計。
(2)綠色生產。綠色生產是指在產品生產過程中採用無污染的設備 無污染技術，降低資源消耗 減少對環境污染和對產品的污染。使產品在消費過程中 有利於保護消費者身心健康．減少對環境的污染和破壞
(3)綠色包裝 綠色包裝是能節約資源．減少廢棄物．用後易於回收再用或再生 易於自然降解 又不污染環境的包裝物。這就要求企業在包裝產品過程甲 既要努力降低其包裝費用，又要考慮到包裝廢棄物對環境的污染程度 不斷研製、開發、使用新型的綠色包裝材料 探索一條「綠色包裝」的新路子 有利於突破新貿易保護主義利用包裝為我國設置的綠色壁壘
(4)綠色標志。綠色標志是指依據有關綠色產品認證標准規定，由政府部門或某個具有權威性的認證機構確認並頒發的一種標志。企業產品被確認為綠色產品，貼上綠色標志後就取得了進入綠色市場的「通行證」．其身價大增 但需要注意的是．綠色產品必須貨真價實 否則就會有損企業的形象 影響企業的可持續發展。
2、綠色價格策略
在綠色市場未成熟期 綠色產品的市場投入期，生產成本會高於同類傳統產品．因為綠色產品成本中計入了產品環保成本主要包括以下幾方面．
(1)在產品開發中 因增加或改善環保功能而支付的研製經費。
(2)在產品製造中 因研製對環境和人體無污染，無傷害而增加的工藝成本。
(3)使用新的綠色原料、輔料而可能增加的資源成本
(4)由於實施綠色營銷而可能增加的管理成本、銷售費用
綠色成本的提高 必然要反映到綠色產品的價格上．造成綠色產品價格較高。但是，在綠色市場尚不成熟時期．綠色產品就要實行高價策略 以與非綠色產品相區別。因為．價格的高低，影響到消費者對產品品質的評判 隨著綠色市場的成熟．科學技術的發展和綠色社會分工的完善 綠色產品的成本會逐步下降，綠色產品價格趨向穩定企業制定綠色產品價格時 一方面要考慮成本因素，另一方面也要注意到，隨著人們綠色消費意識的增強．經濟收入的增加，消費觀念也發生了變化．從對產品價格的過高關注轉變為對自身健康和環境保護的關注。所以．較高綠色價格也能被相當多的消費者接受，彌補過高的綠色成本，獲得綠色利潤。

⑻ 關於市場營銷的論文.

《市場營銷發展新趨勢探討》
摘要：市場的變化是一個動態的過程，而企業所面臨的生存環境無論足來自於社會的雷求，還是竟爭對手的壓力，無不要術其必須適應社會、適應市場、才能迎合的客戶要求，從而最大限度的謀求利潤，使得企業能長期特續的健康發展。在這種情況下，作為企業開啟市場大門—市場曹峭，一直深受企業家和學者的關注。本丈以營梢理論為塞砍，分析傳魷營材的問趁，對市場營梢發展的街趨勢進行了一些探討。
關鍵詞：營銷目標市場細分品牌戰略營銷網路營銷服務營銷

經濟全球化、信息化、科技化等新時代的背景下，企業為了穩定的發展，贏得最大的利潤不停的探討著市場營銷這個課題。如何通過市場營銷這個利器，以發掘出企業的謀生之路，是眾多企業關注的焦點問題。激烈的市場競爭推動了市場營銷的發展，傳統的營銷方式巨大的成本造價，使企業的目光轉向品牌戰略型市場營銷；同時消費者觀念的改變也推動了新型市場營銷模式的發展，市場正由賣方壟斷向買方壟斷轉變。消費者的消費主動性增強，個性化消費及客戶服務管理逐步成為消費的主流；此外，經濟全球化趨勢為網路營銷奠定了現實基礎，現代的企業市場營銷方式正在打破地區分割，走向電子商務網路型市場營銷發展的新趨勢。

1營銷理論的概述

1.1營銷的定義

菲利普·科特勒將營銷定義為：個人和集體通過創造、提供並同他人交換產品價值，以獲得其所需所欲物的一種社會和管理過程。也就是說，營銷是以滿足人類各種需要和慾望為目的，通過市場，變潛在交換為現實交換的活動總稱。

1 .2 4P營銷

20世紀50年代末由Jerome McCarthy提出的4P：產品（Proct）、價格（Price），渠道（Place）、促銷（Promotion）。營銷策略對市場營銷理論和實踐產生了深刻的影響，它是以滿足市場需求為目標的，重視產品導向而非消費者導向，代表的是企業立場，被營銷經理們奉為營銷理論中的經典。

1.3 4C營銷

舒爾茲教授為首的一批營銷學者提出了客戶（Consumer）、成本（Cost）、便利（Convenience），溝通（Communication）的4C營銷理論，進一步發展了4P營銷理論和方法。主旨強調以客戶為中心的營銷模式。

1.4 4R營銷

Schultz提出了4R營銷即關聯（Relativity），反應（Reaction）、關系（Relation）和回報（Retribution）。4R營銷是以關系營銷為核心，重在建立顧客忠的營銷模式。

1. 5 4S營銷

目前，一些學者提出了滿意（satisfaction），服務（service）、速度（speed），誠意（sincerity）的4S營銷模式。

2傳統市場營銷的問題分析

受到經濟條件及營銷技術方面的影響，傳統的市場營銷存在著很多問題，如果企業不探索新的營銷方式的革新勢必會嚴重阻礙企業的發展。其主要問題表現在以下幾個方面。

2 .1營銷組織構建不合理

職能式，部門間的關系缺乏溝通、協調難，協調方式是靠規章制度和權利等級結構形式特徵是金字塔式，組織活動特徵是穩定、重復、單一，主要結構單元是職能部門，分工是高度分工和專業化，權利的集中程度是高度集中，注重權威，管理層次多，中間管理層比較龐大臃腫，管理范圍比較窄，信息流向是以縱向為主。

2.2營銷策略的盲目性

企業的宜傳、廣告和營銷策略是針對目標顧客的，成本高，而且具有較大的盲目性。商業流通循環是由生產者，中間商和消費者三部分組成的，生產者不能直接了解市場需求，消費者也不能直接向生產者表達對產品的需求，因此，造成企業市場營銷策略的盲目性。

2.3營銷方式滯後

傳統的以產品為中心的營銷方式造成了企業營銷的局域性、信息不對稱、邊界明確、經濟活動簡單，壟斷現象嚴重，反應緩慢。尤其是在傳統的經濟模式下，由於認識不足，或企業自身條件的局限，企業在管理客戶資源方面存在著較為嚴重的缺陷。

2.4企業面臨的環境壓力

市場環境的變化、技術的更新、企業規模的擴大及成長……無論那個企業它所置身的市場和社會環境都是在變化的，企業為了更好的適應社會、適應市場、贏得客戶對產品的信賴等必須在市場營銷模式上進行探討和革新。環境的變化包含競爭對手實力加強、相似產品的威脅、顧客對產品的選擇性等。而傳統的營銷組織過於正規化、集權化、機械化，使得企業營銷及方法在新的環境下不能做及時的調整，營銷了產品的銷售額；傳統的營銷技術已經落伍；各種技術特別是信息化技術，使得人們的溝通方式發生了巨大的變化。

3現代化市場營銷發展的新趨勢

3.1目標市場細分營銷

隨著市場經濟的發展，顧客的購買心裡和購買行為都發生了很大的變化。他們開始更多地通過分析來選擇真正適合自己的商品。這就由於產品的種類、型號、包裝、質量等層次多樣，使得顧客在選擇產品時的購買心裡細膩化，更注重通過分析比較決定哪種是商品是適合自己的。另外，不同年齡的顧客、不同地區、客戶價值等因素也決定了，顧客對商品的選擇的差異性。因此，企業的市場營銷向目標市場細分的趨勢轉變。

目標市場細分是企業走進顧客心的金鑰匙。目標市場細分策略即是圍繞營銷目標而制定了根據消費者對產品和營銷組合的不同需求，把市場細分為有不同需要、性格或行為的購買群體，勾勒出市場細分的框架，使企業找到營銷目標的細化途徑，確定滿足顧客需要的獲得最大利益的營銷細分策略。目標市場細分的營銷從細分前的調查誰備、確認細分指標、細分描述、選定細分市場及細分後的產品定位等為市場營銷制定了一個完整的以客戶為核心的，產品定位規劃過程。在產品同質化、相似化日益嚴重的今天，目標市場細分給企業的產品定了一個獨特的、有價值的位置來體現產品的個性差異，是企業獲取竟爭優勢的必要行動。

3.2品牌戰略營銷

在現代經濟中，品牌是一種戰略性資產，是企業核心競爭力的重要資源。對任何企業來說，打造強勢品牌，已成為其保持戰略領先性的關鍵。首先，品牌的重要功能在於通過其價值創造為企業提供利潤增長的源泉，為企業擴張尋求途徑。一方面表現在品牌為顧客提供感知價值，即品牌可以方便消費者進行產品選擇。顧客通過品牌名稱、品牌標識的認知作用，加工，整理有關品牌信息，從而增強購買信心，提高自身對品牌的忠誠度，縮短顧客購買商品的決策過程。品牌的忠誠度能夠直接轉變成未來銷售增長。選擇知名的品牌，對於消費者而言無疑是一種省事、可靠又減少風險的方法。尤其是在大眾消費者領域，同類產品可供消費者選擇的品牌一般都有幾十個。面對如此眾多的商品和服務提供商，消費者是無法通過比較產品服務本身來做出准確判斷的。因此，品牌戰略的市場營銷在消費者心中樹立了產品的標志，也樹立了企業的形象。

品牌戰略市場營銷是企業的招牌。品牌在長期的運營過程中，其在消費者的心裡逐漸形成了企業的象徵性符號，同時品牌化的市場營銷縮短了消費者的購買決策過程，降低了企業的經營風險，加速了企業產品的銷售流程，縮短了經營周期，加快了盈利過程，提高了資產價值。

3.3電子商務的網路營銷

幾年前B2C剛開始動作的時候存在三大瓶頸：上網人數，網上支付和配送問題，現在都有了極大的改觀，網路營銷已開始被很多企業採用，網路營銷活動正異常活躍地介入企業的生產經營中。網路通訊技術的推廣促進了網路營銷的發展。目前越來越多的企業已經充分認識到，在以計算機、通信、網路為代表的信息產業快速發展的時代，實現電子商務是企業能夠在愈演愈烈的全球化市場競爭中得以生存、發展的必由之路。電子商務不僅對於傳統企業的管理，如計劃、組織和控制產生了影響，而且對於企業的研究開發、采購、生產、加工、製造、存儲、銷售以及客戶服務也產生了巨大的影響。

電子商務的網路營銷是建立在電子商務基礎上的網路營銷。集網上商務管理和網路交易活動為一體的集成化網路營銷方式。包括廣告宣傳、咨詢洽談、網上訂購、網上支付、電子賬戶、交易管理、客戶關系管理等為一體的全新市場營銷模式。電子商務的網路營銷模式降低了企業的成本、開拓了企業的市場空間，提高了企業效益。

3.4其他營銷

隨著科學技術和企業管理水平的全面提高，客戶服務已經成為企業提高竟爭力的又一籌碼。現代化的市場營銷更加關注客戶服務所帶來的價值，即服務是產品功能的延長。優質的客戶服務管理可以穩住老客戶，留住回頭客，發展新客戶。在今天的服務經濟中，企業要提供高質量的客戶服務，贏得顧客忠誠，走客戶服務管理趨勢也是新型市場營銷的發展趨勢。此外，與節約相匹配的綠色營銷、知識營銷等也是目前市場營銷充滿了活力，為企業長久持續發展開辟了新的途徑。

⑼ 房地產營銷創新方面論文

隨著房地產行業的快速發展,房地產市場迅速過度到買方市場,房地產營銷創新成為決定企業存亡、影響房地產行業的可持續發展的關鍵因素。下文是我為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!
篇1
試論我國房地產營銷策略及創新

摘要：房地產是一種特殊的商品，房地產營銷是房地產經營的一個重要環節，它關系著各利益相關者的滿意度實現，無論是企業、消費者、社會和生態環境。本文從房地產營銷概述入手，分析了我國目前房地產行業面臨的新形勢及營銷策略的現狀，探索了我國房地產營銷策略的創新發展，以更好地指導我國房地產行業的發展。

關鍵詞：房地產;營銷策略;創新

一、房地產市場營銷概述

房地產是某種特定的財產和權利，在其物質形態上則是土地和房屋，其既是一種客觀存在的物質形態，也是一項法律上的財產。房地產業是指從事房地產開發、建設、租賃、經營以及與此相關的其他中介服務，是國民經濟中兼有生產和服務兩種職能的獨立產業[1]。房地產業的主要經濟活動領域包括土地開發利用、地產經營、房屋開發建設、房屋經營、房地產中介服務、房屋物業管理、房地產金融以及由此而形成的房地產市場[2]。房地產是一種特殊的商品，它的形成和出現是建立在土地的基礎上，因此房地產具有土地的固有特性，包括承受性、不可移動性、不可滅失性和差別性。另外房地產商品還具有三類物理特性，主要是位置的固定性、長期使用性和異質性。

隨著商品經濟的高速發展，市場營銷逐漸與房地產行業緊密結合，房地產市場營銷的盛行已經成為經濟快速發展的必然導向。房地產市場營銷是房地產企業根據消費者的需求，包括現實需求和潛在需求，向其提供住宅、辦公樓、商業樓和廠房等房地產商品及與此相關的各種服務來實現企業的經營目標並獲利的過程。房地產市場營銷不是推銷而是全程營銷，營銷活動貫穿於房地產開發的全過程，包括專案的選址、設計、開發、銷售、物業等整個過程，其中心是實現商品的交換，完成銷售活動。

二、我國房地產行業面臨的新形勢

2013年全年，我國國內生產總值GDP同比增長7.7%，增速與2012年持平，經濟執行基本平穩。貨幣政策保持穩健，貨幣供應量持續增長。2013年全年社會融資規模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經濟擴張動力良好，利於房地產行業的發展。

在市場經濟正常發展的同時，房地產行業政策也趨向寬松。十八屆三中全會強調市場化的重要作用，表示降低對房地產的干預，更多依靠長效機制發揮作用。

在經濟利好與政策松動的大背景下，房地產行業2014年將繼續保持平穩向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。

三、我國房地產營銷策略的現狀

根據我國房地產行業面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經驗也愈加豐富。關於購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹慎，房地產營銷壓力巨大。而目前我國房地產營銷策略主要是趨向於傳統的4P策略，即產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。

實踐中，房地產企業營銷策略應用中存在諸多問題，如前期市場調查不夠充分、忽視市場細分與定位的重要性、房地產商品質量存在缺陷、營銷策略脫離企業實際情況、市場營銷思想落後且不夠先進等。隨著市場環境日益變化，人們對房產商品的需求也在時刻改變，企業應對市場進行充分的調查並對其分析，結合企業的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業應根據經營環境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產的4P營銷策略需根據目前的市場情況進行合理的創新。

四、我國房地產營銷策略的創新

隨著越來越多新進房地產商的加盟和人們對於買房熱逐漸趨於理性，房地產業內的競爭將更加激烈，傳統的市場營銷策略及其組合營銷策略已經無法滿足市場不斷發展的需求特點。根據目前的市場狀況，各大開發商為了穩定企業的可持續發展並獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產營銷策略的創新。

一品牌營銷。

最高階的營銷不是建立龐大的營銷網路，而是通過無形的營銷網路加深人們對企業產品和品牌的認識，使得無論是消費者和投資商都可以根據品牌來選擇產品或認定企業，建立良好的品牌對房地產營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產企業品牌的樹立可分三步驟進行：首先是分析行業環境，尋找區分度;其次是以品質作保證，支援品牌發展;再次為品牌的整合、持續傳播和應用。

二綠色營銷。

近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛並逐漸運用於房地產行業。傳統的房地產營銷只是單純地實現企業經濟效益和消費者效益的統一，如今則增加了社會效益和環境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態環境的承載能力和社會公眾的利益。房地產企業社會責任意識的增強，改善了企業利益和社會利益沖突的局面，實現企業與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產的綠色消費需求，房地產企業應積極開發綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道並進行綠色廣告促銷，最終實現企業、社會和消費者共贏的目標。

三人文營銷。

房地產營銷應體現以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風土人情、宗教習慣等人文因素，為顧客創造良好環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質的文化景觀和文化素養可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產企業在進行房產設計時應充分考慮到消費者對房產的文化需求。此外，企業在進行房產銷售時，應妥善處理並保持與顧客的良好關系，在展示企業良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關懷。房產銷售不是人文營銷的終結，在後續為消費者提供物業服務時更應堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質的物業服務。

四體驗式營銷。

隨著「體驗經濟時代到來」，企業主要提供的已不僅僅是商品和服務，而是一種讓客戶身在其中的體驗，充滿感性力量，給顧客留下深刻印象，從而 *** 其進行消費需求。房地產企業通過體驗式營銷讓顧客感受全景體驗的過程，不僅看到房產的結構、質量等硬性標准，還能體會到入住後的物業服務等軟性享受，從而增加顧客對企業的信賴及忠誠度。

五服務營銷。

如今，隨著購房者的理性決策意識不斷增強和市場競爭模仿的日益加劇，服務逐漸成為難以模仿的競爭優勢。我國房地產企業可從以下方面實施服務營銷：一是加強售前服務措施;二是提高售中服務質量;三是注重售後服務開展;四是注意客戶投訴;五是建立高效的客戶服務中心。

五、結語

就目前來說，我國房地產營銷策略有多種，無論是傳統的還是新式的，都各有其優缺點。房地產企業營銷策略的採用應結合企業的實際情況，包括企業內外部環境的分析、 *** 相關政策的契合以及消費者的特徵分析，通過制定正確的單一或組合的營銷策略，最終實現企業利益的增長及其可持續發展。

參考文獻：

[1]劉明華.房地產市場綠色營銷問題研究[R].西南交通大學，20054：35-40.

[2]石明清.中國房地產的發展[M].北京：電子工業出版社，2003.
篇2
淺析新形勢下房地產市場的創新營銷

【摘要】房地產市場營銷是一門新興的應用科學，營銷理論也在不斷地發展和完善。隨著經濟社會的發展，傳統營銷策劃模式已難以適應新的市場狀況。因此研究新形勢下房地產市場營銷對於提高房地產開發企業的營銷素質，增強房地產開發企業的活力和競爭力，健康、穩步的發展房地產產業，更好地滿足人們生產和生活的需要，都具有現實意義。

【關鍵詞】房地產;創新;營銷

當前房地產營銷方式趨向多元化，營銷服務已從注重表面趨向追求內涵，隨著管理理論的不斷創新，如何深刻認識營銷的理念與策略，以對房地產營銷組合進行深層調整和整合，便是開發商決勝未來市場的關鍵因素之一。

一、房地產營銷理論的發展

一顧客需要與「4P」營銷理論

美國營銷學學者麥卡錫教授提出了著名的「4P」營銷組合策略。「4P」是市場營銷組合中的四大基本要素，即產品Proct、價格Price、管道Place和促銷Promotion。他認為一次成功和完整的市場營銷活動，意味著以適當的產品、適當的價格、適當的管道和適當的促銷手段，將企業產品和服務投放到特定市場的行為。

現在不少開發商都在使用市場營銷學的「4P」理論進行房地產市場營銷組合安排。然而，市場營銷組合概念的思想基本上是沿著「企業如何生產和傳遞市場需要的產品」脈絡展開的。面對當今市場中消費者購買動機的復雜性、購買選擇的多變性和市場競爭程度的日益激化，以「市場需求」和建立「顧客忠誠」的「4C」和「4R」營銷理論的沖擊和挑戰。

二顧客滿意與「4C」營銷策略

企業追求「顧客滿意」過程中，美國營銷專家勞特朋教授提出了以「顧客」為中心的「4C」營銷理論。「4C」理論重新設定了市場營銷組合的四個基本要素：即消費者Consumer、成本Cost、便利Convenience和溝通munication。它強調當今的企業首先應該把滿足顧客需求、不斷追求高度的顧客滿意放在第一位;其次是努力降低客戶的購買成本，包括顧客購買活動中的貨幣成本和其他成本;然後要充分注意到顧客購買過程中的便利性，而不是從企業的角度來決定銷售管道策略;最後還應以消費者為中心實施有效的營銷溝通。今天，大多數房地產開發商都在努力追求全面的顧客滿意。

三建立顧客忠誠與「4R」營銷理論

近年來，保持顧客、建立顧客忠誠逐漸演化為企業市場營銷的新概念。留住顧客的關鍵是建立關系營銷。企業對顧客進行關系營銷，就是將一個潛在顧客最後演變為一個主動性顧客和合夥人的過程。它可以通過為老顧客提供更大的讓渡價值如折扣、獎勵、免費贈送等策略來建立顧客關系，也可以在了解顧客需求和願望的基礎上通過對顧客實行個性化服務來建立關系;還可以通過向老顧客提供各種附加利益在潛在附加利益建立關系。當然，不是所有顧客最終都能變成合夥人，企業可以根據其經營產品特點和顧客特點來決定顧客關系營銷建設的水平。

「4P」理論、「4C」理論和「4R」咯倫三者不是取代關系而是完善、發展的關系。根據「4P」理論，房地產企業應把產品和顧客的需求對應起來，提供符合顧客特點和個性的具有特色或獨特性的優質樓盤，並重視品牌策略的應用，注重企業品牌的塑造和提升。而「4C」理論強調企業與消費者需要的價值取向。在激烈的市場競爭中，要把它貫穿到定位策略、營銷管道選擇等各個環節。因此「4C」理論也是很有價值的。「4R」理論第一次把開發商與業主的雙贏概念引入房地產行業、通過關系營銷提高顧客的忠誠度，贏得長期而穩定的市場。因而「4R」理論不是取代「4P」理論和「4C」理論，而是在「4P」理論和「4C」理論基礎上的創新與發展。作為一個開發商，要想在市場上獲取，必須以「4R」理論為主導，以「4P」-「4C」-「4R」為操作主線，開展有效的市場營銷。

二、傳統營銷策劃模式已難以適應新的市場狀況

2008年至2009年初，我國70個大中型城市房地產成交量持續萎靡。面對嚴峻的市場形勢，房地產人想出了各式各樣的營銷推廣策略，總體來說，可以歸納為以下三種：

一是最直接的降價促銷，既4P`S中的價格Price策略。由於消費者逐漸回歸理性，在嚴重持幣待購心理的影響下，房地產需求的價格彈性很小，降價並不能帶來銷售量的大幅提升，甚至會起到相反的作用，既消費者認為價格會持續下降，持幣待購的心理會更加嚴重。

二是加大廣告投入，以立體式的廣告轟炸來換取銷售量的提升，既4P`S中的渠道Place和促進Promotion策略。這種方法在短期內也能使銷售量有所增加，但增加的幅度不大，體現出了極強的邊際報酬遞減規律。隨著消費者的理性回歸，房地產銷售費用投入帶來的邊際收益已經降到一個比較低的水平。在這種情況下，盲目的增加房地產廣告和公關活動投入顯然是不明智的。

三是「捂盤」，既4P`S中的產品Proct策略，開發商撤掉絕大部分銷售現場，解散絕大部分銷售人員，同時停止所有廣告投入，僅留少量售樓中心和銷售人員，在減少成本，控制產品供應量的同時期待商品房價值的提升。採取這種方式的一般為有實力的開發商，他們在專案自有資金占據絕大多數的情況下，不願意「賤賣」產品，被迫採取的保守營銷方式。房地產企業迫切需要找到理性消費時代房地產市場營銷的發展方向。

三、新形勢下如何做到「創新營銷」

一制定明確和精準的市場定位分析

新時期的市場營銷，已經遠遠不能局限於市場推廣與銷售組織方面，更應該將前期專案市場開發創意與定位入手。有了獨特的開發創意，有了獨特的市場定位，專案才能夠建立起獨特的市場形象，獲得獨特的市場地位，真正營造「無競爭」的競爭優勢。

二建立以客戶為導向的消費者關系營銷體系

培育忠誠客戶是企業重要的工作之一。不斷地用創新的方法感動客戶是地產企業的責任，採用客戶關系管理手段是客戶營銷的重要技術措施。客戶關系管理能夠很好地促進企業和客戶之間的交流，協調客戶服務資源，給客戶提供及時的服務。通過研究和服務建立起來的客戶資源，可以形成寶貴的營銷資源。

三根據產品定位和消費者分析，進行產品創新

提高競爭力重要的體現就是房地產企業的產品創新能力。只有創新、創新、在創新才能為購買者提供穩定而獨到的住宅精品，在市場上站穩腳跟。房地產開發激烈的競爭已迫使開發商從開發策劃、規劃設計，到單體建築、社群配套，無論產品還是經營，無不處心積慮，謀求人無我有、人有我新、人新我變的競爭優勢。

隨著科學技術的迅速發展，社會需求的個性化、復雜化、和多樣化，房地產市場必須要創新經營，才能始終保持先進性，不斷地在創新中求發展，在發展中完善自己、發展自己。

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⑽ 關於營銷策略論文

營銷策略論文
虛擬企業的營銷策略分析

［摘 要］虛擬企業概念的提出,為具有不同資源與優勢的企業構建企業動態聯盟提供了理論依據；本文從虛擬企業的概念分析入手,在明晰虛擬企業的特點和運行平台環境的基礎上,對虛擬企業的營銷策略進行了探討,為虛擬企業制定營銷策略提供借鑒。
［關鍵詞］虛擬企業；虛擬組織；營銷策略；虛擬營銷
［中圖分類號］F274 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2010）52-0065-02
1 虛擬企業概念的分析
虛擬企業理論的創始人,美國機械工程學會名譽理事戈德曼、內格爾和普瑞斯1991年在他們合作完成的研究報告《21世紀製造企業研究：一個工業主導的觀點》中指出：在市場變化加快、全球性競爭日益激烈的背景下,單個企業僅僅依靠自己內部資源的整合已難以滿足快速變化的市場需求。為了解決這一問題,該報告首次提出了虛擬組織(Virtual Organization)的概念,並提出了以虛擬組織為基礎的敏捷製造模式,即以競爭能力和信譽為依據,選擇合作夥伴,採用動態聯盟的形式,以增強企業整體的競爭能力,在最大程度上滿足用戶需求。到目前為止,學者們對虛擬企業的定義沒有制定統一的標准,有關虛擬企業的定義學者們主要從虛擬產品、信息網路、運行方式三個方面來表述虛擬企業的概念。實際上,所謂的虛擬企業(Virtual Enterprise),是當市場出現新機遇時,具有不同資源與優勢的企業為了共同開拓市場,共同對付其他的競爭者而組織的、建立在信息網路基礎上的共享技術與信息,分擔費用,聯合開發的、互利的企業動態聯盟體。虛擬企業的出現常常是參與聯盟的企業追求一種完全靠自身能力達不到的超常目標,即這種目標要高於企業運用自身資源可以達到的限度。因此,企業要求突破自身的組織界限,與其他對此目標有共識的企業實現全方位的戰略聯盟,共建虛擬企業,才有可能實現共同的目標。
2 虛擬企業的特點及其運行平台環境
2.1 虛擬企業的特點
(1)虛擬企業不是法律意義上的完整的經濟實體,不具備獨立的法人資格。這些企業可能是供應商,可能是顧客,也可能是同業中的競爭對手。這種新型的企業組織模式打破了傳統的企業組織界限,使企業界限變得模糊。
(2)虛擬企業是因共同的目標走到一起結盟的,一旦合作目的達到,這種聯盟便可能宣告結束,虛擬企業便可能消失。因此,虛擬企業可能是臨時性的,也可能是長期性的,虛擬企業的參與者具有流動性的特點。
(3)虛擬企業的運行中信息共享是關鍵,而使用現代信息技術和通信手段使得溝通更為便利。採用通用數據進行信息交換,使所有參與聯盟的企業都能共享設計、生產及營銷的有關信息,從而能夠真正協調步調,保證合作各方能夠較好合作。
(4)虛擬企業在完成某一項目或任務時,項目或任務按照並行工程的思想被分解為相對獨立的工作模塊,促使承擔分解任務的各方能夠充分調動和使用他們的資源而不必擔心核心技術或核心知識被泄露。並且各個合作模塊可以並行作業,項目或任務的主持者可以利用先進的信息通信手段在其間不斷地溝通與協調,從而保證各個工作模塊最終的互相銜接。
(5)虛擬企業是集合了各參與方的優勢,尤其是技術上的優勢而形成的,因此,在產品或服務的技術開發上更容易形成強大的競爭優勢,使其開發的產品或服務在市場上處於領先水平。
2.2 運行平台環境
(1)信息網路環境。虛擬企業是信息時代的產物,只有充分利用先進的信息技術與設施,虛擬企業才能對顧客需要作出及時的反應。虛擬企業是准市場企業,兼具中等程度的企業與市場特性,通過大量的雙邊規則與其他企業發展聯系,企業活動在很大范圍,甚至全球范圍內開展,需要高效快速傳遞,沒有完善的信息網路環境,分散化的工作關系無法有效協調。
(2)知識網路環境。知識網路是指通過信息網路將各具核心能力的企業連接起來,構成「核心能力」網路。虛擬企業既要利用企業內部的知識網路,更要將內部網路與其他虛擬企業的知識網路連接,形成一個全球范圍之內的知識網路。知識網路的出現,使傳統的線創新模式被新的創新模式所取代,通過科學、工程、產品開發、生產、營銷之間的反饋環路和邊疆的交互作用來創新,這種創新稱為交互創新。
(3)物流網路環境。在商品市場中,有形商品的銷售實現必須依靠物流系統來完成,完善的物流網路環境才能保證商品快速、准時、低成本、便捷流暢的到達消費者手中。其中物流活動中的運輸、倉儲、裝卸搬運、配送、流通加工等活動對物流網路的效率有重要的影響。
(4)契約網路環境。從契約角度研究,虛擬企業是通過大量間續式雙邊規則的實際形態就是虛擬企業形成的「契約網路」。契約網路的建立是在對合作對象的核心能力是否具有互補關系的確認基礎上,首先形成骨架性的契約網路即一級網路,然後,在此架構下再由任何一個企業向下繼續發展次級契約網路來完成的。契約網路的維護主要不是靠制度規范、再談判等手段對契約進行適當調整,而是靠彼此之間的真誠信任來維持長期合作關系,否則就難以保證虛擬企業低成本運作特徵。
3 虛擬企業的營銷策略分析
3.1 網路營銷策略
網路營銷(E-Marketing)就是以國際互聯網路為基礎,利用數字化的信息和網路媒體的交互性來輔助營銷目標實現的一種新型的市場營銷方式。簡單地說,網路營銷就是以互聯網為主要手段進行的,為達到一定營銷目的的營銷活動。網路營銷是虛擬企業營銷的重要手段,其中包括：口碑營銷、網路廣告、媒體營銷、事件營銷、搜索引擎營銷(SEM)、E-mail營銷、 資料庫營銷、簡訊營銷、電子雜志營銷、病毒式營銷、問答營銷、針對B2B商務網站的產品信息發布以及平台營銷等。
3.2 虛擬產品策略
虛擬企業的營銷活動並不一定需要擁有自己的產品,其產品可以實現虛擬化。Nike(耐克),最大的運動鞋製造商,卻沒有生產過一雙鞋；可口可樂公司,只掌握產品的專有配方技術和品牌,其他則都是虛擬的；世界頂尖的飛機製造公司,卻只生產座艙和翼尖； IBM公司的個人電腦,處理器是英特爾公司的,軟體是微軟公司的；國際貿企業就是通過虛擬產品的形式代理著形形色色的國際貿易產品的。不僅如此,虛擬核心企業在擁有某些核心營銷要素,如專利、品牌、專有技術或市場、營銷渠道等時,就可以將其產品虛擬化,通過外包生產、OEM方式或聯合開發來滿足市場需求。由於虛擬產品是強強聯合的產物,因此其質量更有,成本更低,先進性更強。
3.3 虛擬服務策略
虛擬產品的服務作為整體產品的組成部分,同樣受到企業的重視,但擁有良好產品的企業並不一定擁有令顧客滿意的服務。虛擬企業可以藉助良好信譽的營銷服務中介來履行服務職能,實行服務外包。虛擬服務策略就是通過服務外包的形式或聯合服務的形式來滿足顧客的服務需求,虛擬企業依靠動態服務聯盟來提升自己的服務水平。
3.4 虛擬價格策略
傳統企業的價格策略都是由企業自己制訂的,企業把價格行為作為競爭的重要手段,因此,價格是企業自身的行為,很難將其外部化。虛擬企業在價格制訂過程中,將價格策略虛擬化：①委託權威部門協助其制訂價格；②企業在制訂價格時,讓中間商和顧客參與；③價格倒推,先制訂一個顧客所能接受的價格,然後提供相應的產品和服務。蘇寧和國美電器在集中采購活動中,經常採用價格倒推模式,虛擬價格注入了強烈的需求導向因素,因此,具有很強的競爭力。
3.5 虛擬渠道策略
渠道是產品從生產領域進入消費領域的必由通道。虛擬企業從最終消費者的利益出發,將傳統企業的渠道策略虛擬化,來減少渠道費用,加強渠道寬度,強化渠道的管理,減少流通的環節,提升渠道的競爭力。第一種是虛擬策略電子商務渠道的建設,例如,Dell(戴爾)公司在中國市場將傳統的渠道改為網路直銷與服務。通過Internet網,企業面對的市場一下擴展到全球的任何一個角落,縮短了與顧客的距離,渠道的長度縮短了、而渠道的覆蓋面卻大大拓廣,並且渠道成本大幅度減少,企業甚至還可以在網路中建立自己的「專賣店」。虛擬網路渠道既是對傳統渠道的補充,也是對傳統渠道的挑戰。第二種是營銷渠道外包。經產品的分銷外包給有實力和市場控制力的企業。第三種是構建水平渠道聯盟、縱向渠道聯盟、混合渠道聯盟,共享對方渠道成果,控制同類產品市場,減少渠道競爭損失和浪費。
3.6 虛擬促銷策略
促銷策略是市場營銷組合的基本策略之一。促銷策略是指企業如何通過人員推銷、廣告、公共關系和營業推廣等各種促銷方式,向消費者或用戶傳遞產品信息,引起他們的注意和興趣,激發他們的購買慾望和購買行為,以達到擴大銷售的目的。虛擬促銷策略包括三層含義,第一是網上促銷(網上折價促銷、網上贈品促銷、網上抽獎促銷及積分等)是指利用Internet等電子手段來組織促銷活動,以輔助和促進消費者對商品或服務的購買和使用。第二是促銷活動外包給專業的咨詢或策劃公司。第三是構建相關產品的促銷聯盟。例如，英特爾公司與PC機廠家的聯合廣告；麥當勞與可口可樂聯合展示等。虛擬促銷加強了產品、企業與顧客的溝通,促進了銷售,降低了促銷費用。
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