萬科房地產公司營銷策略研究

⑴ 房產營銷策劃方案有哪些要點

一個好的房產營銷團隊，做事情都是有條理的，有自己的思路和目標，這樣才能把房子賣好，讓消費者有購買慾望。那麼，下面小編為大家分享房產營銷策劃方案有哪些要點，以及房地產營銷策略要注意什麼問題？

一、房產營銷策劃方案有哪些要點

房產營銷策劃方案要點如下：

1、明確市場和樓盤項目的定位：分析市場情況，在市場上定位，確定好客戶群體。

2、指明項目的整體市場規劃：對項目內部建設細化，涉及道路、景觀、樓間距等。

3、房產銷售策略推廣：包含了銷售策略制定、廣告投放、公關工作開展等。

4、樓盤的銷售計劃：銷售方案定製，抓住市場賣點。

二、房地產營銷策略要注意什麼問題

1、事件營銷策劃的通用手段：事件營銷受大家的關注，通過事件營銷策劃方法，有趣味、新聞、花邊、名人效應、輿論手段」等。

2、謹慎新聞手段：因為新聞事件受國家規定限制，在實踐過程中一定要謹慎，要符合國家法律法規。

3、謹慎侵權：事件營銷涉及到版權、名譽、形象等限制，在我們實踐過程中要考慮細節，注意反向思維，考慮自己的利益。

4、謹慎文字獄：在事件營銷准備時，要考慮用詞，從搜索角度的話，注意文字，避免出現敏感詞語，不能涉嫌國家相關規定。

5、推薦手段：事件營銷過程中，我們可以使用趣味方式，這樣可以增加事件的色彩，但是要增加防範意識。

文章總結：以上就是小編為大家分享的房產營銷策劃方案有哪些要點，以及房地產營銷策略要注意什麼問題的相關內容，希望能給到大家有所幫助。不管是什麼行業，想要在市場上佔有一定地位，就要有好的成績，好成績離不開好的營銷策略。

⑵ 中國最大的幾個地產集團 以及他們的營銷策略

中國房地產百強企業前五位依次為萬科企業股份公司、上海陸家嘴有限公司、北京天鴻集團公司、首創置業股份有限公司、廣州恆大實業集團。萬科企業股份公司-萬科的方法論做簡單而不是復雜：簡單降低了企業運行的成本，能夠說清楚的企業才是好企業。做透明而不是封閉：成功源於持續的學習和合作，透明度為組織贏得信賴。做規范而不是權謀：只有遵守規則才能培養組織內在的市場化競爭優勢。做責任而不是暴利：追求公平回報的同時，不忘記自己身上的責任。
萬科的經營原則追求卓越： 持續領跑，敢為天下先客戶導向： 懂得客戶生活報效股東： 創造優異回報與員工和夥伴共同成長： 尊重員工與夥伴效率優先： 珍惜資源，快速周轉，向能力要效益可持續發展： 穩健經營，與社會、自然和諧相處
上海陸家嘴有限公司-成立以來公司一直致力於陸家嘴金融貿易區的開發建設，作為一家上市公司，公司始終貫穿秉承效益優先和實現企業價值最大化的宗旨，注重對廣大股東的良好投資回報，實現區域開發和公司效益的「雙贏」。

為了保持公司長期穩健發展，確立在行業發展中的競爭優勢，公司的主營業務從原來單一以土地開發為主逐步向以土地開發與項目建設並重的戰略格局轉型，從而逐步增加公司長期擁有的優質資產的比重，成為一家以城市開發為主業的房地產公司。

北京天鴻集團公司-天鴻集團秉承「心懷高遠，腳踏實地」企業理念，發揚「團結、奮進、求實、奉獻」企業精神，迎接新挑戰，創造新業績，為市民提供更優質的服務，為首都城市建設和改善居民居住條件做出了更大貢獻。
首創置業股份有限公司-
隨著中國經濟的穩健發展，居民收入的日益增長，城市化進程的不斷深入，中國的地產市場將持續向 好，首創置業將抓住行業未來發展之宏機，採取積極穩健的擴張策略，以物業開發的國際先進水平為標准，力爭成為中國最具價值的房地產綜合營運商。
首創置業股份有限公司
秉承「目標一致、遵從規則、學習創新」的企業文化，追求卓越、開放透明的首創置業，將「用心建築理想之家」，為客戶營造優質生活空間，為投資者創造穩定增長收益，為社會和諧不斷貢獻。

廣州恆大實業集團-
發展戰略恆大堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業戰略，致力於成為二十一世紀中國地產規模一流、品牌一流、團隊一流的「三個一流」企業，全力打造全球化地產航母。

恆大女排俱樂部投資1億，要建黃金戰線，朗平指導。
公司理念恆大地產集團積極倡導以「傳承、超越、價值、和諧」為內涵的「精品生活」理念，致力於打造健康舒適的綠色住宅，不斷實現園林、戶型、設計升級，用行動詮釋了「打造精品項目、塑造國際品牌」的錚錚誓言，表現出對人居價值永無止境的追求，更體現出在精品生活方式上的重大演進，奏響了中國地產「新精品時代」宏大序曲。

「開盤必特價，特價必升值」。

⑶ 房地產營銷策劃的營銷策略

主要有四大策略就是就房地產的價格、檔次、類型把握好，進行有針對性地銷售。首先對房地產產品有正確的認識。
房地產商品是有別於其他經濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現在下列幾個方面：
1．房地產商品的組合性
組合性表現在三個方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結合；三是消費品與投資品的組合。
2．位置固定性
A、市場區域性強，開發房地產要更加註重本地市場的研究。
B、房地產產品在不同的市場上不可調劑餘缺。
3．房地產商品的異質性，即個別性
A、不可批量生產。為分期開發、滾動開發創造了條件。
B、沒有完全相同的房地產：位置（鬧、靜、方便、環境）、建材、結構等判斷困難。
C、認識檢測的專業性和復雜性。
4．房地產商品價值的巨額性
土地是稀有商品，房屋的建造費用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產這種商品價值量巨大。
A、房地產銷售是件困難的工作；
B、專業代理的重要性；
C、發展二手市場和租賃市場的必要性。
5．房地產開發政策限制性，開發周期長，相關行業多
房地產商品與其他商品不同的地方還在於房地產商品更多地受到政府政策的限制。房地產業的發展不權受現行政策的影響，還會受未來政策的影響。
A、對投資區域前景正確分析和預測；
B、對投資時機的准確判斷；
C、對投資方式和投資種類的合理選擇；
6．房地產使用的長期性、耐用性
房地產是相當耐久的生活資料和生產要素，房地產具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達幾十年至上百年。但經濟壽命卻很難確定。
A、了解當代人的需要。過去以卧室為主，現在是「三大一小」、雙衛、雙廳、躍層。
B、預測未來發展，注重房屋的可改造性。
由於房地產商品有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特徵，在實施過程中必須對現有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創新，使其適應房地產這一特定行業的需要。
2．房地產產品盈利點
房地產這種產品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個不同的層次，每個層次對開發商來講都是些可撲捉的盈利點。
1．核心產品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實體，也是一切消費和服務的載體。
2．形式產品層：通常指產品的品質、外觀、包裝、品牌、設計，如住宅的套型、結構、裝修等方面。
3．延伸產品層：是指核心產品及形式產品以外，產品所提供的服務項目。如裝修、物業管理、安裝電視天線等。
4．潛在產品層：由產品帶來的可發展的潛在性產品，如停車場、餐飲服務、特殊服務、娛樂服務等。
3．產品策略的核心
為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。如勞力表總裁的回答。
公司在進行產品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現的定位錯誤：
1．定位過低：定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什麼差別。
2．定位過高：如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產品產生強烈的印象，而忽略了對其他產品的關注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。
3．定位混亂：如果定位發生混亂，就會使消費者以公司的形象和產品產生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買慾望。
准確的產品定位離不開正確的市場分析。通過各種手段進行市場調研作出的市場分析必須能夠回答以下5個問題：
1．誰是消費者
2．消費者買什麼（樣）
3．消費者何時購買
4．消費者購買的目的是什麼
（5）消費者如何購買
4．產品組合與優化
產品組合策略是根據房地產企業開發與經濟能力和市場環境作出的關於企業產品品種、規格及其生產比例方面的決策。一般是從產品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產品廣度是指產品的種類多少；產品長度是指產品的某一類產品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產品深度是指每種產品所提供的款式、建築風格的多少；產品粘度是指各產品之間在最終用途、開發建設條件、銷售渠道或其他方面的相互關聯程度。
產品組合優化就是一方面選擇最能適應市場需要的、企業盈利又最好的企業產品品種結構，另一方面根據市場的變化，不斷調整產品結構、開發新產品、整頓改進老產品，使本企業的產品適銷對路。
除此之外，產品命名也是產品策略的一部分內容（略）。 1．定價策略
在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素隻影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過於強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。
幾種常見的定價方法：
1．以理論價為基礎，結合市場的供求狀況確定合理的房價。成本導向定價法。
2．競爭導向定價法。
A、隨行就市定價法。這種方法風險較小，尤其對中小房地產企業，由於競爭能力有限，採取這種方法較為穩妥。
B、競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產企業所採用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分子高於、低於、一致三個層次，再將企業產品質量、成本費用、產品服務與競爭企業進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產品的特色和優勢，根據定價目標，確定產品價格。
幾種常見的定價策略：
1．「試探性」定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產經營企業在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價後仍供不應求，以後還可以把價格再提高。
2．折扣策略。房地產開發商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優惠，它是通過不同的付款方式來實現的。如購買數套房優惠、首購優惠、購房抽獎、一次性付款優惠等等。
3．差別定價策略。對不同的顧客群規定不同的價格；對不同用途規定不同的價格；對不同時間規定不同的價格。
4．心理定價策略。尾數策略；整數策略；品牌定價策略等。
幾種常見的調價方法
1．採用延續報價定價。公司決定到產品製成或交貨時才制定最終價格，這對生產周期長的建築業來說相當普遍。
2．使用價格自動調整條款，公司要求顧客按當前價格付款，並且支付交貨前由於通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調整條款。
3．減少折扣，統一調價。公司減少房屋銷售是常用的現金和數量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。
2．價格控制
房地產營銷最實質的內容是價格控制。
價格的有序設置應預先慎重安排。一般的方案是設置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，並設置與此價格相適應的銷售比例。
價格的基本原則為：逐步漸進提高和留有升值空間。
價格控制上有三種情況應嚴格避免：第一種情況是價格下調；第二種情況是價格做空；第三種情況是升值太快缺少價格空間。 房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：
一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。
房地產廣告從內容上分有三種：
其一是商譽廣告。它強調樹立開發商或代理商的形象。
其二是項目廣告。它樹立開發地區、開發項目的信譽。
其三是產品廣告。它是為某個房地產項目的推銷而做的廣告。
此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。
二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由於房地產商品集土地、開發、建築、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。
另外，優秀的管理和周到的服務是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。 從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和委託銷代理兩種。
1．開發商自行銷售
由於委託銷售代理要支付一定的代理手續費，有時開發商為了節省這筆代理費願意自行銷售。一般在以下三種情況下開發商可以考慮自行銷售：
1．大型房地產開發公司經過多年的開發遠作，他們有自己專門的市場推銷隊伍，有地區性的、全國性的甚至世界性的銷售網路，他們對自己所開發的項目有十分豐富的推廣經驗。
2．房地產市場上揚，開發商所開發的項目很受投資者和置業者的歡迎，而且開發商預計在項目竣工後，很快便能租售出售。如目前在全國價格中的微利商品房；在大城市中供不應求的寫字樓和鋪面房，工業園區和開發區中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應不同的需求范圍，市場看好，在這種情況下，銷售相對容易，開發公司要自行銷售。
3．當開發商所發展的項目已有較明確的銷售對象時，也無需再委託租售代理。
2．委託銷售代理
銷售是專業性工作，有效的促銷活動主要為開發商帶來的收益要遠遠大於為此所支付的費用如售價提高、出售期短，經濟效益是可觀的。
房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都願意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地製造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

⑷ 萬科的競爭戰略

房地產營銷策略的模式探討
1、規模地產的營銷戰略：解讀碧桂園的品牌之道
2、品質回地產的答營銷戰略：透視星河灣的一夜成名
3、品牌地產的營銷戰略：學習萬科的品牌思考
4、南派地產之富力模式：城市中心的快速復制
5、復合地產的營銷戰略：什麼不可以復合
6、特色地產的營銷戰略：剖析方圓的東方人居智慧
7、速度營銷模式：透視「順弛」的速度風暴
8、人脈營銷模式：雙子星城的另類手法
9、創新營銷模式：奇正相生的競爭之道
三、房地產項目的營銷策劃
1、項目定位
目標消費群定位、產品定位、品牌形象定位、價格定位、價格策略定位、營銷主題定位、 差異化定位、開發理念定位、社區風格定位
2、促銷活動
市場預熱、內部認購、開盤慶典、解籌選房、 公關活動、促銷活動、節假促銷、尾盤促銷
3、項目推廣的要領與策略
A ：線上推廣：廣告營銷、活動營銷
B ：線下推廣：網路營銷、論壇營銷、人海營銷

房地產銷售管理
1、銷售部組織架構及崗位職責
2、銷售人員的培訓
3、銷售人員的考核和晉升
4、游戲規則的制定及激勵
5、客戶服務體系建立及管理
6、銷售技巧訓練提升

⑸ 如何做好房地產營銷活動

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深圳萬科----地產項目全程策劃流程

一、市場調研：
1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4， 競爭個案項目調查與分析
5， 消費者分析：
（1） 購買者地域分布；
（2） 購買者動機
（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
（4） 購買時機、季節性
（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）
（6） 購買頻度
6， 結論

二、 項目環境調研
1， 地塊狀況：
（1） 位置
（2） 面積
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性質
2， 地塊本身的優劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、 項目投資分析
1， 投資環境分析 （1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開
（2） 房地產的政策法規
（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2， 土地建築功能選擇（見下圖表）
3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6，投入產出分析 （1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7， 同類項目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
（一） 市場調查
1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2 建築規模與風格
3 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）
4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6 物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）
7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
· 經濟實力
· 行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）、 價格定位
1 理論價格（達到銷售目標）
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
（四）、 入市時機、入市姿態
（五）、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放

五、 概念設計
1， 小區的規劃布局和空間組織
2， 小區容積率的敏感性分析
3， 小區道路系統布局（人流、車流）
4， 小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5， 小區建築風格的形式及運用示意
6， 小區建築外立面色彩的確定及示意
7， 小區戶型比例的搭配關系
8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9， 小區環境綠化概念原則
10， 小區環藝小品主題風格確定及示意

六、 識別系統
（一）核心部分
1， 名稱
2， 標志
3， 標准色
4， 標准字體
（二） 運用部分
1， 現場
· 工地圍板
· 彩旗
· 掛幅
· 歡迎牌
2， 營銷中心
· 形象牆
· 門楣標牌
· 指示牌
· 展板規范
· 胸卡
· 工作牌
· 檯面標牌
3， 工地辦公室
· 經理辦公室
· 工程部
· 保安部
· 財務部
4， 功能標牌
· 請勿吸煙
· 防火、防電危險
· 配電房
· 火警119
· 消防通道
· 監控室

萬科地產項目營銷策劃內容提示

一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1? 建築規模與風格；
2? 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3? 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4? 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5? 物業管理（收費水平、管理內容等）；
6? 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7? 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。

三、 價格定位
1． 理論價格（達到銷售目標）
2 ．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4． 價格策略
入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略

1．廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創意表現
4．廣告效果監控

六、 媒介策略

1． 媒介組合
2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費用估算
七、推廣費用

1． 現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費用
八、營銷管理

⑹ 房地產營銷策劃書

房地產營銷策劃書精選

營銷策劃對於廣告行業市場的競爭日趨激烈，營銷策劃愈發顯得重要。成為一名出色的營銷策劃人，除了需要豐富的工作經驗和專業知識外，還要懂的製作一份完美的營銷策劃書。下面我為大家帶來了房地產營銷策劃書，僅供參考，希望能夠幫到大家。

篇1：房地產營銷策劃書

一、營銷概況：

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同於買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，並非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創意理念：

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2、富於競爭，且樂此不倦;

3、頭腦敏銳，不拘傳統;

4、感性認識和理性認識相處融洽;

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

三、構思框架：

1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;

2)展現樓盤的綜合優勢;

3)體現樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費群生活心態。

四、實戰流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道採光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而「不同」二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這「八種不同」的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1)地理位置;2)、樓盤設施結構;3)、樓盤做工用料;4)、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪制效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想像，無數事實範例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數計劃;11)闡述樓盤的品質;12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業管理有什麼不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤並通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發布，應依據具體情況靈活使用和調整。

6、廣告表現：

在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示範間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓雲集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕於耳。(具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃)。

預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。

7、首期廣告內容及時間間安排：

內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告准備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：

①樓盤效果圖。

②樓盤售價表和匯款方式的確定與製作。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計製作。

④工地圍板的設計、繪制。

⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計製作。

⑥展銷場地道路指導牌的製作。

⑦展板(兩套，每套12張)的設計、製作和擺放。

⑧影視廣告創意構思及拍攝製作。

⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。

五、勾勒賣點途徑。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念著重於消費者的分布情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。

①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態的變革與提升。

②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。

③安全性：各項設備充實，設施完善，以強化生活安定性。

④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。

⑤舒適性：現代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎的品質。

⑥選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。

⑦自由性：使生活、休閑、購物緊密結合。

2、進行消費者背景分析：

①選購本樓盤的動機：

a、認同規劃設計之功能及附加價值優於其他的樓盤。

b、經過比較競爭後，認同本樓盤的價位。

c、想在此地長久居住者。

d、認為本區域有遠景，地段有發展潛力。

e、信賴業主的企業規模與財力潛力。

f、通貨膨脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。

②排斥本樓盤的理由：

a、消費者本人經濟能力不足。

b、比較之後認為附近有理想的樓盤。

c、購買個體者較少，對後市看空。

③購買本樓盤的理由：

a、對本區域環境熟悉念舊者。

b、滿現居環境品質者。

3、設計完美的行銷動作：

①塑造產品的獨特的風格，突顯產品市場上的優勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產品之後，能肯定自己的品味和地位，而造成社會影響。

②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。

③根據本區域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。

④慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂，換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業化素養，才能將如業主所願的銷售目標在短期之內順利實現。

⑤銷售人員應默契配合，充分准備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現「訂屋便不退訂」，「補足便能簽約」「簽約便能代為介紹朋友來買」的完善銷售體系。

六、房地產營銷廣告推廣業務的策略：

1、引導期：

首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發其購買欲

①工地現場清理美化，搭設風格新穎清閑的接待總部(視情形需要，製作樣品屋)。

②合約書、預約單及各種記錄表製作完成。

③講習資料編制完成。

④價格表完成。

⑤人員講習工作完成

⑥刊登引導廣告

⑦銷售人員進駐。

注意事項：

①對預約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。

②現場業務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。

③定期由業務主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。

④不定期舉行業務與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區域記錄表予以分析後，決定是否修正企劃策略。

⑤有關接待中心常發生故障或較為客戶在意的設施，如燈光照明亮度，冷氣空調位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。

⑥主控台位置及高度、廣播系統音域范圍及功能，控台、銷售區、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經過。

2、公開期及強銷期：

公開期(引導期之後7-15天)及強銷期(公開後第7天起)。

⑴、正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，並施展現場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪綵，提高客戶購買信心。

⑵、每日下班前25分鍾，現場銷售人員將每日應填之資料填好繳回，由業務主管加以審查，於隔日交還每位銷售人員，並於隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應變措施。

⑶、每周周一由業務部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(sp)項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發宣傳單計劃。

⑷、擬定派發宣傳單計劃表，排定督報人員表及(sp)活動人員編制調度表。

⑸、於sp活動前3天，選定協助銷售人員及假客戶等，並預先安排講習或演練。

⑹、若於周六、周日或節日sp活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協助銷售人員講習，使其全面了解當日活動策略、進行方式及如何配合。

⑺、每逢周六、周日或節目sp活動期間，善用3-5組假客戶，應注意銷售區和主控台之自然呼應，每成交一戶，便由主控台主管播板，隨即公司現場人員均一起鼓掌，外區人員燃放鞭炮，現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛達到最高點。

⑻、周六、周日下班前由業務主管或總經理召開業務總結會，對本日來人來電數、成交戶數、客戶反映、活動優缺點進行總結與獎懲。

⑼、實施責任戶數業績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規定責任戶數，並於每周一作統計，完成目標人員公司立即頒發獎金，以資鼓勵。

⑽、隨時掌握補足、成交、簽約戶數、金額、日期，若有未依訂單上註明日期前來辦理補足或簽約手續者，立即催其辦理補足或簽約。

⑾、客戶來工作銷售現場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯系電話，以便於休息時間或廣告期間實施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶，並於每日下班前由業務主管總結追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。

⑿、每逢周日，節日或sp期間，公司為配合銷售，應每隔一段時間打電話至現場做假洽訂(電話線若為兩條，則輪流打)以刺激現場銷售氣氛。

3、持續期(最後沖刺階段)：

⑴、正式公開強勢銷售一段時日後，客戶對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣告，重點追蹤以期達到成交目的。

⑵、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。並事先告之：若介紹成功公司將提成一定數額的「介紹獎金」作為鼓勵。

⑶、回頭客戶積極把握，其成交機會極大。

⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。

⑸、銷售成果決定於是否在最後一秒鍾仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實地的執行本方案，房地產營銷將會立竿見影，成就頗豐。

篇2：房地產營銷策劃書

地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。

一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的'構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述;三是明確提出解決問題的對策。

(二) 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。

(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。

(四)創意新穎原則：要求策劃的「點子」(創意)新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。

因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。

企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。

企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。

發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。

房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。

發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。

一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

(二)、分析當前的營銷環境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述;

區域競爭性樓盤分析;

樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況;

市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。

目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析;如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

(三)市場機會與問題分析。

所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。

項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;

項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣;

樓盤價格定位不當;

目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢;

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤;

廣告投入太少，難以啟動市場;

銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒;

售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

(四)營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。

(五)營銷戰略

1、營銷宗旨

一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1)項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。

4) 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。

5)價格策略：這里強調幾個普通性原則;

銷售當時的市場環境;

周邊樓盤的質量及銷售狀況;

樓盤自身的客觀條件;

銷售戰略及銷售進度安排;

發展商的成本及營銷目標;

以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。

4、廣告宣傳計劃。

(1)、原則

服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。

強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。

強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。

(2)、廣告目標

建立並樹立項目品牌形象。

明確提出將項目包裝成何種效果。

有力促進樓盤銷售。

(3)、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。

(4)、廣告風格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;

重點突出項目的各項優勢;

注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊;

強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。

(5)、賣點整合

項目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。

(6)實施步驟可按以下方式進行：

策劃期內前期推出產品形象廣告

各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期(入伙期)。

節假日、重大活動前推出促銷廣告。

把握時機進行公關活動，接觸消費者。

積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

六、策劃方案各項費用預算。

這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。

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⑺ 哪位大神能快點給我點有價值的參考文獻或網站嗎

參考文獻到知網去查什麼文獻都有，萬方和清華同方也可以！

⑻ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(8)萬科房地產公司營銷策略研究擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

⑼ 房地產4P營銷策劃案

傳統的4P理論始創於年美國的密歇根州立大學，它認為市場營銷的根本問題在於解決好四個基本要素：

I、房地產營銷產品策略（Proct）

它是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。

2、房地產營銷價格策略（Price)

房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品價格的形成過程與房地產產品定價的方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。

3、房地產營銷渠道策略（Place)

市場營銷渠道決策是房地產企業的最重要的決策之一。配銷系統則是重要的外部資源，通常需多年的營造才能建立起網路。它和房地產企業的重要內部資源如製造、研究、工程和銷售隊伍及設施可以相提並論。其表現為對許多經營配銷業務的獨立房地產企業及其服務的特定市場所承擔的重大共同義務；還表現為對構成這樣一種經濟實體的一系列方針和經濟活動所承擔的義務。房地產業逐漸呈規模發展態勢，因此其營銷渠道以及與之適應的配銷系統的建立是必要的。

4、房地產促銷組合策略（Promotion）

房地產市場營銷不僅是生產房地產產品，並制定出合乎市場需求的價格佔領市場，房地產企業還必須同現時的潛在的消費者進行溝通，每個房地產企業都承擔起了溝通與促銷的職責。保證溝通信息有效，最關鍵的是溝通的內容、對象和頻率。配置完整的市場營銷溝通系統是十分必要的。房地產企業必須同中間商、消費者以及各類上下游企業溝通；中間商又同其自身的消費者、公眾溝通，消費者同消費者以及其他的公眾進行口頭溝通2而且，各個群體的溝通均給房地產企業以反饋。房地產企業建立門8，制定有效銷售計劃、培訓營銷人員、設計優秀的廣告、開展各式各樣的促銷活動，就是市場營銷溝通組合——一促銷組合運作的內容。促銷組合由四個工具：廣告、銷售促進、推廣、人員銷售構成。

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⑽ 市場營銷畢業論文研究方向

在現代化市場營銷觀念的引導下,我國企業營銷活動逐漸適應了多變、復雜的市場營銷環境,全面滿足客戶的要求,實現本企業的具體營銷戰略目標。下面是我為大家整理的市場營銷畢業論文，供大家參考。

市場營銷畢業論文範文一：房地產市場營銷組合策略分析

論文導讀：房地產市場營銷組合策略指企業根據目標市場需要，綜合運用各種可控的營銷因素，將市場營銷的4P策略——產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略與房地產市場的特點和需求相結合，從而很好地實現企業的營銷目標。價格策略有兩種：一是成本+競爭定價策略，簡便易行，能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，卻具有定價過高產品滯銷和定價過低難贏取高額利潤的風險。因此，房地產營銷渠道策略成為了房地產開發企業面臨的重要決策之一。房地產促銷策略主要分為廣告促銷、人員促銷、營業推廣和公共關系這幾種實現方式。

關鍵詞：房地產營銷，產品策略，價格策略，營銷渠道策略，促銷策略

房地產市場營銷組合策略指企業根據目標市場需要，綜合運用各種可控的營銷因素，將市場營銷的4P策略——產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略與房地產市場的特點和需求相結合，從而很好地實現企業的營銷目標。

四大策略的組合關繫到營銷活動的成敗：(1)四大策略的優良組合所發揮的整體效果大於各個策略單獨發揮的效果之和。(2)任何一個策略的使用不當將會導致營銷活動的失敗。

為此，需對4P策略進行科學的認識和分析。

1.房地產營銷產品策略(Proct)

產品策略是根據消費者需求為市場開發、建設房地產產品所採取的所有對策和措施。包括產品差異化策略、品牌策略和產品組合策略等。

1.1產品差異化策略

房地產企業通過市場需求調查，結合自身特點，最大限度地挖掘產品的特色，加以創新，進行產品定位，通過產品的位置、產品的設計、產品質量的確定、價格和服務等方面來塑造產品的差異化，使自己的產品與競爭者的產品相區別，並且比競爭者更能吸引顧客，更具優勢。差異化是企業立足行業，展現獨特和自身優勢，並在營銷上取得成功的首要因素。例如，在房價高漲、新政策調控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大;相較於商業中心、城市中心的高價房，一般居民更偏向於服務設施齊全、環境安靜、交通便利的住宅區。房地產商應在客戶的消費行為和需求方面認真分析其差異和特性，著重研究目標客戶的年齡、職業、收入、文化背景等因素，進行產品方案研究、策劃以及選擇，打造客戶認為“綜合性價比高”的產品，滿足客戶需求。

1.2產品品牌策略

品牌是房地產產品的形象代言，其總是依附於某種特定的房地產產品。品牌的直接作用是，當人們看到某一品牌時，會聯想到它所代表的產品品質和服務，如談到現代城，就會想到SOHO，想到時尚的家居辦公。又如看到萬科，就會想起各地的“四季花城”，會產生高品質的概念，盡管萬科的產品價格高，但各地的銷售業績不菲。

想要取得良好的經濟和社會效應，建立一個好的品牌是必須的。房地產商想要在競爭激烈的產業中生存，就必須不斷加強品牌的宣傳，提升企業整體水平和形象，密切關注對手的品牌戰略。

1.3產品組合策略

產品組合一般由若干產品線組成。市場的需求，企業對風險的分散處理，銷售量的大小等決定了現代企業多類型、多規模的產品經營。房地產企業也必須開發不同的房地產產品，以滿足不同目標客戶的需求，豐富的產品線可以增大企業生存的幾率。然而，不同的產品給企業帶來的收益和風險差別很大，最優產品組合的採用需根據市場的類型和各類產品的價格、成本、優勢、適應市場程度來確定。

2.房地產營銷價格策略(Price)

無論哪種經營活動，價格永遠是至關重要的環節。一般情況下，房價過高，房地產需求越低，房價過低，則會影響企業的利益。因而價格策略是營銷組合的敏感因素。難怪房地產行業中的一句“名言”：“只有賣不出的價格，沒有賣不出去的房子”[1](p.206)。從營銷的角度出發，房地產應該選擇合適的定價方法，合理地制定房地產價格，並且隨環境的變化及時調整和修改價格，尤其是近幾年，在國內外各種因素、客戶日益變化的消費心理等的影響下，價格的調整更是不可避免。

決定價格的因素除了市場營銷中產品成本、市場需求等因素，還包括房地產產品的競爭情況、產品特點、宏觀環境及消費者購房過程中的心理因素等。

價格策略有兩種：一是成本+競爭定價策略，簡便易行，能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，卻具有定價過高產品滯銷和定價過低難贏取高額利潤的風險。另一種是消費者+競爭定價策略，以消費者的潛在心理接受價格為出發點，參照競爭對手，盡量滿足消費者的需求，從而實現高額利潤和使開發效率達到最高。

3.房地產營銷渠道策略(Place)

隨著房地產市場的進一步發展，房地產面臨的銷售壓力增大。如何將產品迅速、有效地傳送到消費者手中成為房地產商急需解決的問題。因此，房地產營銷渠道策略成為了房地產開發企業面臨的重要決策之一。

在當今經濟條件下，自產自銷的開發模式已經難以適應市場的發展。房地產營銷渠道日趨多樣性是必然的結果，房地產專業代理的出現使得房地產市場更加成熟。

自產自銷的優勢在於容易控制和銷售利潤歸於自己，更方便和直接地提供服務;弊端為銷售速度緩慢缺乏，不利於擴大房地產的銷售;而間接銷售渠道能夠擴大產品銷售，降低了企業的風險，提高了企業效率，但是流通的環節多，容易引起消費者不滿。免費論文參考網。房地產開發企業在選擇營銷渠道時，應對市場、產品以及企業本身等各種綜合因素進行研究分析和判斷，以客戶為根本出發點，選擇打破地域限制的銷售渠道，全方位地展示房地產產品的外形和內部結構。沒有一種渠道絕對優於另外一種渠道，銷售渠道一旦建立，並不是一成不變，要使渠道良好運行，必須應對環境的變化及時調整，取得最佳經營效果。

4.房地產營銷促銷策略(Promotion)

房地產企業開發出好的項目，制定有吸引力的價格，選擇合適的銷售渠道，不一定就等於產品會有好的銷路。消費者的態度決定了最終是否會接受開發出來的產品。因此，首先要讓消費者接受產品的觀念，這就需要企業與中間商、消費者進行溝通，引發他們對產品的興趣和購買慾望，促成買賣成交，並且通過各種媒介將產品信息有效地傳遞出去，擴大銷售范圍，樹立企業形象，從而達到促銷的策略。促銷，實質上就是一種溝通活動。

房地產促銷策略主要分為廣告促銷、人員促銷、營業推廣和公共關系這幾種實現方式。

4.1廣告促銷

房地產廣告傳播房地產信息，具有周期短、費用高的特點，訴求重點一般有地段優勢、交通便捷優勢、社區生活優勢、價格優勢、開發公司社會信譽等。通常能夠作為廣告的媒介有廣播、電視、雜志和報紙等。目前最能吸引消費者眼球的廣告傳媒方式一種是戶外廣告，設立突出的霓虹燈、公路上大型的廣告牌，或者是在施工場地周圍圍牆上的宣傳廣告，都可以吸引來往的行人，給人留下一定印象;另一種是在銷售中心設置精緻的樣板房，詳細的說明書，突出自身產品的特色。

極具創意的品牌廣告可以讓人耳目一新，並讓人對此有個好的印象。當消費者面臨選擇時就會第一時間想起這個品牌。廣告的費用是非常高，房地產企業在進行廣告促銷時必須根據自身特點、營銷目標和戰略，作出對企業最有利的廣告策略。

4.2人員促銷

人員促銷是促銷人員直接與可能的消費者接觸，宣傳、推銷產品。房地產推銷人員在鞏固老顧客的基礎上，積極尋找潛在消費者，運用推銷策略和技巧，可以通過樣板房、效果圖、照片、宣傳冊子等形式加以說明，隨時准備應付和巧妙化解各種質疑和否定。良好的人員促銷策略還應該顯示出促銷員的誠意和關心，建立穩定的客戶關系，對促銷進行事後跟蹤，及時獲取反饋信息。

4.3營業推廣

營業推廣時短時間、正面地強刺激消費者需求的促銷手段。目前常見而有效的方式如贈送禮品、參加展銷會、採用分期付款、價格優惠和設置獎品等;有的房地產企業會利用名人明星效應開展營銷活動或者通過研討會介紹樓盤特點;有的則舉辦業主聯誼或是開展住房知識普及活動等。推廣不同於廣告之處在於其不具備廣告傳遞信息的功能，房地產企業用形式多樣的推廣活動互相競爭，在短期內積極吸引各種客戶，達到促進銷售的目的。

4.4公共關系

任何一個企業都不能脫離社會而生存。房地產以人為主的特點決定了房地產企業必須加強與公眾之間的聯系，著眼於長遠發展，維持企業在經濟盈利與社會地位之間的平衡。公共關系的直接目的雖然是推銷企業，但其潛在和根本目的仍是產品促銷。免費論文參考網。自然隨和的公共關系能夠為企業樹立良好的形象和社會信譽，贏得消費者對企業的信任與支持。

企業應積極利用公共關系這一工具，如與新聞界保持良好關系，製造正面而有利於企業的新聞;與所在地政府、社區、金融機構、群眾等社會各界建立和睦、友好穩定的社會關系;參加公益活動，顯示企業雄厚的實力，贏得各界的支持。企業還可以自辦刊物宣傳企業的文化和社會營銷理念，開展咨詢服務，及時處理各種舉辦和投訴等。

目前，房地產市場的發展使得房地產市場營銷組合日益受到理論界和實際工作部門的重視。免費論文參考網。把握房地產市場營銷組合的特點和方法，有利於更好地運用營銷組合策略，滿足目標市場的需要，這不僅對房地產開發經營起著重要的作用，對整個房地產行業來說也具有極大的現實意義。

參考文獻

[1] 吳翔華主編.房地產市場營銷.南京:東南大學出版社，2005.

[2] 中國房地產經營管理研究中心編.中國房地產經營管理全書.北京:中國言實出版社，2005.

[3] 姚玲珍編.房地產市場營銷.上海:上海財經大學出版社，2004.

市場營銷畢業論文範文二：從市場營銷組合角度談農民旅遊市場開發

論文導讀：同時，各地區逐漸意識到農民旅遊市場這塊“大蛋糕”並紛紛加入到開發農民旅遊市場的行列，地區間的競爭加劇。

關鍵詞：市場營銷組合，農村旅遊市場，開發

旅遊市場營銷組合是旅遊企業可以控制的經營手段的組合，根據自身的調研分析，設計旅遊產品的特徵、價格、質量、數量等，自由選擇促銷手段，銷售方式和渠道，制定銷售預算，形成自身的企業形象[1]。根據中國旅遊客源市場的人口學分析，目前國內旅遊基本上只啟動40% ，還有60%的市場沒有啟動。專家魏小安指出，農民旅遊將是一個潛在的巨大市場，60%的旅遊市場將有賴於農民旅遊和農村旅遊的真正啟動，開發農民旅遊市場有廣闊的前景。

1.當前農民旅遊市場的問題

1.1市場認識不足。要搞活市場、做大市場，商品的多樣性與買方市場的廣泛性是不容忽視的，旅遊市場同樣如此。就目前狀況而言，無論是旅遊服務市場本身，還是由此所帶動的商品市場，其買方主要是城鎮居民，農民只是充當邊緣角色，針對農民旅遊市場的服務極少，嚴重的阻礙了市場的發展。

1.2產品單一，品種缺乏。目前，旅遊企業大都盯住收益高的入境游、出境游等高端旅遊產品，大力宣傳度假游、森林游、生態游、科考游、商務游、修學游等新興旅遊產品，很少顧及低端旅遊產品。農民旅遊產品有效供應嚴重不足，配套服務匱乏，極大地制約了農民旅遊。

1.3價格定位矛盾。由於歷史的原因，我國農民長期處於相對弱勢地位，經濟發展水平較低。據中國旅遊年鑒資料，200—300元的人均旅遊消費將構成近年農民旅遊消費的主流，如此消費水平僅為城市居民人均旅遊消費的35% 。雖然有些農民富裕了，但農民旅遊一般還是能省的錢盡量省，這樣就對旅遊企業來講利潤率偏低，這就形成了市場潛力大和企業利潤率低的矛盾。同時，各地區逐漸意識到農民旅遊市場這塊“大蛋糕”並紛紛加入到開發農民旅遊市場的行列，地區間的競爭加劇。此外，旅遊景區景點競相漲價特別是知名度高、景色優美或歷史文化價值高的景區(點)、油價上漲導致的交通成本上升，價格偏高。

1.4宣傳途徑單薄。目前，農民旅遊在出遊方式、地點的選擇上存在一定的盲目性，大部分是通過親友介紹或自行出遊，特別是隨著農村居民文化水平的提高，這一不足顯得更為突出。

1.5 促銷力度薄弱。目前農村嚴重缺乏專門的旅遊服務機構，即使有的農民朋友有出外旅遊的想法，想要咨詢了解詳細情況，也沒法得到及時的答復和解決，而同時旅行社企業又通常將促銷的重點放在城區，忽視了向農村市場的延伸，形成了促銷的“三無地帶”。

2.開發農民旅遊市場的營銷策略

2.1市場策略。旅遊企業應對農民旅遊市場細分，確定好目標市場和目標顧客。農民旅遊市場可細分為農村青年、先富的個體戶、專業戶、鄉鎮企業職員和農村老年人、農村婦女等市場。旅遊企業應重點對沿海、沿江農村等經濟活躍地區先行開發，並作好市場滲透計劃，再影響其他群體;還應對主要客源及其旅遊目的、消費行為特徵、消費偏好及客源流向等進行深入了解，系統地搜集與農民旅遊需求相關的信息，制定出切實可行的產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。

2.2產品策略。設計適合農民的旅遊商品。在設計旅遊商品時要選好項目定位.開發以下適銷對路的旅遊商品：①都市風光游。農村居民喜好熱鬧.因此在選擇旅遊目的地時多選擇省內著名景點、著名大城市等.旅遊經營者在旅遊開發中可以設計像都市風光游、市內一日游、集市購物游等旅遊項目。②農村學生求知游。學生市場在農村具有很大的市場開發空間.可利用寒暑假組織農村學生到著名中學、著名高校進行參觀學習，激發他們的學習興趣。對於優秀學生可獎勵他們到著名學府進行“體驗式”學習。③其他歡樂蜜月游、中小城鎮建設模式考察游等都可以考慮[2]。④農業科技旅遊。農業科技旅遊包括生態農業游、科普游等生態農業游是指農民到其他比較富裕的農村旅遊。同時學習如何選種、耕種、施肥怎樣可以更環保、更高效、更科學。而科普游則推出科技農業園 農業博物館等項目，把旅遊與學習生產技能、科技知識結合起來，吸引農民的注意力，從而激發他們到這些地方旅遊的慾望。如農民旅遊節.是把農村商貿洽談、娛樂、趣味體育競賽融於一體，既放鬆了心情又交流了農耕經驗、購置了化肥甚至預定農耕機械等。免費論文參考網。⑤農民淡季旅遊。由於農作物生長的自然規律，農民的大部分閑暇時間集中在冬季而冬季又恰是旅遊淡季，旅行社人員閑置，飯店的客房出租率比較低.旅遊景點比較冷清。此時農民正處於冬閑時節，因此農民可以在這段時間出去旅遊，旅行社可以利用這一機會.適時出售旅遊組合產品並適當降價銷售來吸引農民。

2.3固有的觀念在短時間內是難以改變的，所以旅行社企業還是應該開發質優價廉農村旅遊產品，來最大限度的吸引農民旅遊。農民旅遊還是選擇大眾化接待設施，降低旅遊產品成本，必要時可為農民提供優惠措施，如季節折扣、適當降低門票價格等，從心理上使農民願意關注旅遊產品，使其出遊願望變為現實。旅遊淡季時，可降低對團隊人數要求，以吸引收入水平較低又有閑暇時間的農民旅遊。

2.4促銷策略。首先，要突出重點地區和人群。針對一些經濟較為發達的地區、城郊結合部農村和中高收入水平的農民重點促銷，充分發揮其示範作用。第二，要選擇適當的方式。可採用電視、廣播、互聯網、報紙、雜志等對城郊結合部農村作宣傳;對經濟發達的農村地區可通過互聯網、報紙、雜志、建築牆體廣告、義務咨詢、散發傳單資料等;對一般的農村地區則廣泛採用建築牆體廣告。第三，設計合適的、通俗易懂的、富有特色的宣傳標語。如：科技致富學他鄉，出門旅遊多看看觀望;金榜題名獎勵旅遊，學有所成回報家鄉等。一方面要採取靈活多樣的旅遊宣傳促銷，另一方面要藉助農業旅遊，以促進農民旅遊市場的開發。這不僅能增加農民收入，增強農民出遊能力，還能讓農民親自體驗旅遊，提高農民對旅遊的認識，改變過去“重積累，輕消費”的消費觀念，倡導農民健康消費。免費論文參考網。

2.5渠道策略。建設綜合性的旅遊服務網路。為了給農民出遊報名提供方便，旅行社要力爭在農村設立報名點或建立代理銷售網。加強與當地的郵政代辦點、農村信用社代辦點、村委會、居委會等單位或個人廣泛聯系。因為根據農民的傳統心理，相信熟人總比相信看不到、摸不著的旅行社(假設旅行社沒有設在農村)和旅遊產品會更好。從目前的情況看，以農民旅遊為主的低端旅遊市場問題在近期不可能從根本上得到解決，而揭開農民旅遊發端的民間組織無疑是目前較好的替代品。各級政府主管部門應重點做好引導和管理工作，促使其規范健康發展，以滿足農民旅遊的需求。農民旅遊市場的開發是旅遊產業發展的要求，也是一個發展機遇，更是一個挑戰。免費論文參考網。雖然開發才起步，但有著遠大的發展前景。隨著農民消費觀念的轉變、生活水平的提高，只要針對性地做好農民旅遊的合理引導、大力支持、規范管理，農民旅遊市場就將成為我國旅遊市場的重要組成部分[3]。

參考文獻

[1]趙西萍等.旅遊市場營銷學[M]. 高等教育出版社,2003.7:137.

[2]慎麗華等.農民旅遊客源市場的現狀及開發思路[J].經濟與科技, 2007,3:26-27.