soho營銷策略

㈠ 銷售員應該怎樣推銷自己的產品

在日常生活當中會存在大量的銷售員，而這些銷售員並非是單純硬推產品，而是需要有一定的技巧的，不然很容易別人的反感，所以有一些銷售技巧不得不需要了解以下！下面給大家分享幾個比較實用的銷售技巧，希望能夠幫助到大家！

第三、對比營銷

在很多時候好東西是需要對比的，如果沒有相應的對比，買家很難決斷出自己要買商品的價值，而這時對比營銷就極其重要了！例如，很多賣家往往會宣傳自己的優點，而自動忽略掉自己的缺點，再用優點去對比自己競爭對手的缺點，這樣自己產品的優勢就凸顯出來了！因此，在一定程度上對比營銷還是十分有效的！

以上三種營銷策略也是非常常見的，如果能夠運用到日常銷售上，訂單也會提升很多！

㈡ 為什麼STP是市場營銷的核心

在營銷理論中，市場細分(Segmentation)、 目標市場(Targeting) 、 定位(Positioning) 都是構成公司營銷戰略的要素，被稱為營銷戰略的STP。
現代市場營銷理論的核心就是STP營銷，它包括三要素： 市場細分（market segmentation） 目標市場（market targeting） 市場定位（market positioning

市場細分
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯(Wendell R.Smith)於20世紀50年代中期提出來的。 市場細分的含義 市場細分是指營銷者通過市場調研，依據消費者的需要和慾望、購買行為和購買習慣等方面的差異，把某一產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程。每一個消費者群就是一個細分市場，每一個細分市場都是具有類似需求傾向的消費者構成的群體。 市場細分的程序 調查階段 分析階段 細分階段 細分消費者市場的基礎 地理細分：國家、地區、城市、農村、氣候、地形 人口細分：年齡、性別、職業、收入、教育、家庭人口、家庭類型、家庭生命周期、國籍、民族、宗教、社會階層 心理細分：社會階層、生活方式、個性 行為細分：時機、追求利益、使用者地位、產品使用率、忠誠程度、購買准備階段、態度。 市場細分的基本原理與依據 市場是商品交換關系的總和，本身可以細分 消費者異質需求的存在 企業在不同方面具備自身優勢 市場細分的作用 細分市場不是根據產品品種、產品系列來進行的，而是從消費者( 指最終消費者和工業生產者)的角度進行劃分的，是根據市場細分的理論基礎，即消費者的需求、動機、購買行為的多元性和差異性來劃分的。通過市場細分對企業的生產、營銷起著極其重要的作用。 1、有利於選擇目標市場和制定市場營銷策略。 市場細分後的子市場比較具體，比較容易了解消費者的需求，企業可以根據自己經營思想、方針及生產技術和營銷力量，確定自己的服務對象，即目標市場。針對著較小的目標市場，便於制定特殊的營銷策略。同時，在細分的市場上，信息容易了解和反饋，一旦消費者的需求發生變化，企業可迅速改變營銷策略，制定相應的對策，以適應市場需求的變化，提高企業的應變能力和競爭力。 聯想的產品細分策略，正是基於產品的明確區分，聯想打破了傳統的「一攬子」促銷方案，圍繞「鋒行」 「天驕」「家悅」三個品牌面向的不同用戶群需求，推出不同的「細分」促銷方案。選擇「天驕」的用戶，可優惠購買讓數據隨身移動的魔盤、可精彩列印數碼照片的3110列印機、SOHO好伴侶的M700多功能機、以及讓人盡享數碼音樂的MP3；選擇「鋒行」的用戶，可以優惠購買「數據特區」雙啟動魔盤、性格鮮明的列印機以及「新歌任我選」MP3播放器；鍾情於「家悅」的用戶，則可以優惠購買「電子小書包」魔盤、完成學習列印的列印機、名師導學的網校卡，以及成就電腦高手的XP電腦教程。 2、有利於發掘市場機會，開拓新市場。 通過市場細分，企業可以對每一個細分市場的購買潛力、滿足程度、競爭情況等進行分析對比，探索出有利於本企業的市場機會，使企業及時作出投產、移地銷售決策或根據本企業的生產技術條件編制新產品開拓計劃，進行必要的產品技術儲備，掌握產品更新換代的主動權，開拓新市場，以更好適應市場的需要。 3、有利於集中人力、物力投入目標市場。 任何一個企業的資源、人力、物力、資金都是有限的。通過細分市場，選擇了適合自己的目標市場，企業可以集中人、財、物及資源，去爭取局部市場上的優勢，然後再佔領自己的目標市場。 4、有利於企業提高經濟效益。 前面三個方面的作用都能使企業提高經濟效益。除此之外，企業通過市場細分後，企業可以面對自己的目標市場，生產出適銷對路的產品，既能滿足市場需要，又可增加企業的收入；產品適銷對路可以加速商品流轉，加大生產批量，降低企業的生產銷售成本，提高生產工人的勞動熟練程度，提高產品質量，全面提高企業的經濟效益。 市場細分的步驟 市場細分程序可通過如下例子看出： 一家航空公司對從未乘過飛機的人很感興趣（細分標準是顧客的體驗）。而從未乘過飛機的人又可以細分為害怕飛機的人，對乘飛機無所謂的人以及對乘飛機持肯定態度的人（細分標準是態度）。在持肯定態度的人中，又包括高收入有能力乘飛機的人（細分標準是態度）。於是這家航空公司就把力量集中在開拓那些對乘飛機持肯定態度，只是還沒有乘過飛機的高收入群體。 可見，市場細分包括以下步驟： 1.選定產品市場范圍。公司應明確自己在某行業中的產品市場范圍，並以此作為制定市場開拓戰略的依據。 2.列舉潛在顧客的需求。可從地理、人口、心理等方面列出影響產品市場需求和顧客購買行為的各項變數。 3.分析潛在顧客的不同需求。公司應對不同的潛在顧客進行抽樣調查，並對所列出的需求變數進行評價，了解顧客的共同需求。 4.制定相應的營銷策略。調查、分析、評估各細分市場，最終確定可進入的細分市場，並制定相應的營銷策略。 市場細分的條件 企業進行市場細分的目的是通過對顧客需求差異予以定位，來取得較大的經濟效益。眾所周知，產品的差異化必然導致生產成本和推銷費用的相應增長，所以，企業必須在市場細分所得收益與市場細分所增成本之間做一權衡。由此，我們得出有效的細分市場必須具備以下特徵： 可衡量性。指各個細分市場的購買力和規模能被衡量的程度。如果細分變數很難衡量的話，就無法界定市場。 可贏利性。指企業新選定的細分市場容量足以使企業獲利。 可進入性。指所選定的細分市場必須與企業自身狀況相匹配，企業有優勢佔領這一市場。可進入性具體表現在信息進入、產品進入和競爭進入。考慮市場的可進入性，實際上是研究其營銷活動的可行性。 差異性。指細分市場在觀念上能被區別並對不同的營銷組合因素和方案有不同的反應。 市場細分的方法 1、單一標准法 2、主導因素排列法 3、綜合標准法 4、系列因素法 目標市場選擇策略 根據各個細分市場的獨特性和公司自身的目標,共有三種目標市場策略可供選擇. 1.無差異市場營銷 指公司只推出 一種產品,或只用一套市場營銷辦法來招徠顧客.當公司斷定各個細分市場之間很少差異時可考慮採用這種大量市場營銷策略. 2.密集性市場營銷 這是指公司將一切市場營銷努力集中於一個或少數幾個有利的細分市場. 3.差異性市場營銷 指公司根據各個細分市場的特點,相應擴大某些產品的花色，式樣和品種，或制定不同的營銷計劃和辦法，以充分適應不同消費者的不同需求，吸引各種不同的購買者，從而擴大各種產品的銷售量。 優點：在產品設計或宣傳推銷上能有的放矢，分別滿足不同地區消費者的需求，可增加產品的總銷售量，同時可使公司在細分小市場上佔有優勢，從而提高企業的廚房，在消費者以上中樹立良好的公司形象。 缺點：會增加各種費用,如增加產品改良成本，製造成本，管理費用，儲存費用。 案例：美國米勒公司營銷案 在20世紀60年代末，米勒啤酒公司在美國啤酒業排名第八，市場份額僅為8%，與百威、藍帶等知名品牌相距甚遠。為了改變這種現狀，米勒公司決定採取積極進攻的市場戰略。 他們首先進行了市場調查。通過調查發現，若按使用率對啤酒市場進行細分，啤酒飲用者可細分為輕度飲用者和重度飲用者，而前者人數雖多，但飲用量卻只有後者的1/8。 他們還發現，重度飲用者有著以下特徵：多是藍領階層；每天看電視3個小時以上；愛好體育運動。米勒公司決定把目標市場定在重度使用者身上，並果斷決定對米勒的「海雷夫」牌啤酒進行重新定位、 重新定位從廣告開始。他們首先在電視台特約了一個「米勒天地」的欄目，廣告主題變成了「你有多少時間，我們就有多少啤酒」，以吸引那些「啤酒壇子」。廣告畫面中出現的盡是些激動人心的場面：船員們神情專注地在迷霧中駕駛輪船，年青人騎著摩托沖下陡坡，鑽井工人奮力止住井噴等。 結果，「海雷夫」的重新定位戰略取得了很大的成功。到了1978年，這個牌子的啤酒年銷售達2000萬箱，僅次於AB公司的百威啤酒，在美名列第二。 什麼是市場細分的最好途徑？ 營銷人員的目標是將一個市場的成員按照某種共同的特性劃分成不同的群體。市場細分的方法經歷過幾個階段。最初，因為數據是現成的，調研人員採用了基於人口統計學信息的市場細分方法。他們認為不同的人員，由於其年齡、職位、收入和教育的不同，消費模式也會有所不同。後來，調研人員增加了消費者的居住地、房屋擁有類型和家庭人口數等因素，形成了基於地理人口統計學信息的市場細分方法。 後來，人們又發現基於人口統計學的方法做出的同一個市場細分下，還是存在著不同的消費模式。於是調研人員根據消費者的購買意願、動機和態度，採用了基於行為科學的方法來進行分類。這種方法的一個形式是基於惠益的市場細分方法，劃分的依據是消費者從產品中尋求的主要惠益。另一種形式是基於心理描述圖的市場細分方法，劃分依據是消費者生活方式的特徵。 有一種更新的成果是基於忠誠度的市場細分，把注意力更多地放在那些能夠更長時間和使企業獲得更大利潤的客戶身上。 總之，市場細分分析是一種對消費者思維的研究。對於營銷人員來說，誰能夠首先發現新的劃分客戶的依據，誰就能獲得豐厚的回報。 企業怎樣才能不斷找到市場的利基？ 利基存在於所有市場。營銷人員需要研究市場上不同消費者對於產品屬性、價格、渠道、送貨時間等方面的各種要求。由此，購買者將被分成不同的群體，每一個群體會對某一方面的產品/服務/關系有特定的要求，每一個群體都可以成為一個利基，企業可以根據其特殊性提供服務。 比方說，一家建築公司可以提供設計任何類型的大廈，或者選擇專門設計某特定類型的大廈，像療養院、醫院、監獄或是大學生宿舍。即使選擇療養院時，公司還可以進一步選擇高造價療養院而不是低造價療養院，更進一步地，它還可以只針對佛羅里達州開展業務，這樣，這家公司確定如下的市場利基：為佛羅里達州設計高造價養老院，假定營銷調研顯示這個利基充分大和具有增長潛力。 如何利用互聯網幫助企業進行市場細分？ 互聯網的確能夠幫助企業進行市場細分。我對那些針對特定市場細分的網站印象尤其深刻，像針對新生兒母子的、老年人的、西班牙裔的等等，我預計未來還會有上百個服務於特定群體的網站，為客戶提供信息、購物和互動機會。 今天，網路銷售商開始建立一種數據倉庫，把客戶的名字、前景以及其他很多信息輸入其中，營銷人員在數據倉庫中進行數據挖掘以發現新的市場細分和利基。之後他們將特定的市場供給品提供給潛在客戶，這是經典的市場細分。

目標市場
簡介
著名的市場營銷學者麥卡錫提出了應當把消費者看作一個特定的群體，稱為目標市場。通過市場細分，有利於明確目標市場，通過市場營銷策略的應用，有利於滿足目標市場的需要。即：目標市場就是通過市場細分後，企業准備以相應的產品和服務滿足其需要的一個或幾個子市場。 選擇目標市場的策略 選擇目標市場，明確企業應為哪一類用戶服務，滿足他們的哪一種需求，是企業在營銷活動中的一項重要策略。 為什麼要選擇目標市場呢?因為不是所有的子市場對本企業都有吸引力，任何企業都沒有足夠的人力資源和資金滿足整個市場或追求過份大的目標，只有揚長避短，找到有利於發揮本企業現有的人、財、物優勢的目標市場，才不至於在龐大的市場上瞎撞亂碰。如太原橡膠廠是一個有1800多名職工、以生產汽車、拖拉機輪胎為主的中型企業。前幾年，因產品難於銷售而處於困境。後來，他們進行市場細分後，根據企業優勢，選擇了省內十大運輸公司作為自己的目標市場，生產適合晉煤外運的高噸位汽車載重輪胎，打開了銷路。隨著企業實力的增強，他們又選擇了耕運兩用拖拉機製造廠為目標市場。1992年與香港中策投資有限公司合資經營，成立了「雙喜輪胎股份有限公司」。1993年，在全國輪胎普遍滯銷的情況下，該公司敲開了一汽的大門，為之提供高噸位配套輪胎。正確選擇目標市場是太原橡膠廠跨入全國500家優秀企業的有效策略之一。
市場策略
選擇目標市場一般運用下列三種策略。 無差別性市場策略 無差別市場策略，就是企業把整個市場作為自己的目標市場，只考慮市場需求的共性，而不考慮其差異，運用一種產品、一種價格、一種推銷方法，吸引可能多的消費者。美國可口可樂公司從1886年問世以來，一直採用無差別市場策略，生產一種口味、一種配方、一種包裝的產品滿足世界156個國家和地區的需要，稱作「世界性的清涼飲料」，資產達74億美元。由於百事可樂等飲料的競爭，1985年4月，可口可樂公司宣布要改變配方的決定，不料在美國市場掀起軒然大波，許多電話打到公司，對公司改變可口可樂的配方表示不滿和反對，不得不繼續大批量生產傳統配方的可口可樂。可見，採用無差別市場策略，產品在內在質量和外在形體上必須有獨特風格，才能得到多數消費者的認可，從而保持相對的穩定性。 這種策略的優點是產品單一，容易保證質量，能大批量生產，降低生產和銷售成本。但如果同類企業也採用這種策略時，必然要形成激烈競爭。聞名世界的肯德基炸雞，在全世界有800多個分公司，都是同樣的烹任方法、同樣的製作程序、同樣的質量指標、同樣的服務水平，採取無差別策略，生產很紅火。1992年，肯德基在上海開業不久，上海榮華雞快餐店開業，且把分店開到肯德基對面，形成「斗雞」場面。因榮華雞快餐把原來洋人用麵包作主食改為蛋炒飯為主食，西式抄拉土豆改成酸辣菜、西葫蘆條，更取悅於中國消費者。所以，面對競爭強手時，無差別策略也有其局限性。 差別性市場策略 差別性市場策略就是把整個市場細分為若乾子市場，針對不同的子市場，設計不同的產品，制定不同的營銷策略，滿足不同的消費需求。如美國有的服裝企業，按生活方式把婦女分成三種類型：時髦型、男子氣型、樸素型。時髦型婦女喜歡把自己打扮得華貴艷麗，引人注目；男子氣型婦女喜歡打扮的超凡脫俗，卓爾不群；樸素型婦女購買服裝講求經濟實惠，價格適中。公司根據不同類婦女的不同偏好，有針對性地設計出不同風格的服裝，使產品對各類消費者更具有吸引力。又如某自行車企業，根據地理位置、年齡、性別細分為幾個子市場：農村市場，因常運輸貨物，要求牢固耐用，載重量大；城市男青年，要求快速、樣式好；城市女青年，要求輕便、漂亮、閘靈。針對每個子市場的特點，制定不同的市場營銷組合策略。 這種策略的優點是能滿足不同消費者的不同要求，有利於擴大銷售、佔領市場、提高企業聲譽。其缺點是由於產品差異化、促銷方式差異化，增加了管理難度，提高了生產和銷售費用。目前只有力量雄厚的大公司採用這種策略。如青島雙星集團公司，生產多品種、多款式、多型號的鞋，滿足國內外市場的多種需求。 集中性市場策略 集中性市場策略就是在細分後的市場上，選擇二個或少數幾個細分市場作為目標市場，實行專業化生產和銷售。在個別少數市場上發揮優勢，提高市場佔有率。採用這種策略的企業對目標市場有較深的了解，這是大部分中小型企業應當採用的策略。日本尼西奇起初是一個生產雨衣、尿布、游泳帽、衛生帶等多種橡膠製品的小廠，由於訂貨不足，面臨破產。總經理多川博在一個偶然的機會，從一份人口普查表中發現，日本每年約出生25O萬個嬰兒，如果每個嬰兒用兩條尿布，一年需要 500萬條。於是，他們決定放棄尿布以外的產品，實行尿布專業化生產。一炮打響後，又不斷研製新材料、開發新品種，不僅壟斷了日本尿布市場，還遠銷世界 70多個國家和地區，成為聞名於世的「尿布大王」。 採用集中性市場策略，能集中優勢力量，有利於產品適銷對路，降低成本，提高企業和產品的知名度。但有較大的經營風險，因為它的目標市場范圍小，品種單一。如果目標市場的消費者需求和愛好發生變化，企業就可能因應變不及時而陷入困境。同時，當強有力的競爭者打入目標市場時，企業就要受到嚴重影響。因此，許多中小企業為了分散風險，仍應選擇一定數量的細分市場為自己的目標市場。 三種目標市場策略各有利弊。選擇目標市場時，必須考慮企業面臨的各種因素和條件，如企業規模和原料的供應、產品類似性、市場類似性、產品壽命周期、競爭的目標市場等。 選擇適合本企業的目標市場策略是一個復雜多變的工作。企業內部條件和外部環境在不斷發展變化，經營者要不斷通過市場調查和預測，掌握和分析市場變化趨勢與競爭對手的條件，揚長避短，發揮優勢，把握時機，採取靈活的適應市場態勢的策略，去爭取較大的利益。

市場定位
市場定位是指企業針對潛在顧客的心理進行營銷設計，創立產品、品牌或企業在目標顧客心目中的某種形象或某種個性特徵，保留深刻的印象和獨特的位置，從而取得競爭優勢。 市場定位（Market Positioning）是20世紀70年代由美國學者阿爾·賴斯提出的一個重要營銷學概念。所謂市場定位就是企業根據目標市場上同類產品競爭狀況，針對顧客對該類產品某些特徵或屬性的重視程度，為本企業產品塑造強有力的、與眾不同的鮮明個性，並將其形象生動地傳遞給顧客，求得顧客認同。市場定位的實質是使本企業與其他企業嚴格區分開來，使顧客明顯感覺和認識到這種差別，從而在顧客心目中佔有特殊的位置。 傳統的觀念認為，市場定位就是在每一個細分市場上生產不同的產品，實行產品差異化。事實上，市場定位與產品差異化盡管關系密切，但有著本質的區別。市場定位是通過為自己的產品創立鮮明的個性，從而塑造出獨特的市場形象來實現的。一項產品是多個因素的綜合反映，包括性能、構造、成分、包裝、形狀、質量等，市場定位就是要強化或放大某些產品因素，從而形成與眾不同的獨特形象。產品差異化乃是實現市場定位的手段，但並不是市場定位的全部內容。市場定位不僅強調產品差異，而且要通過產品差異建立獨特的市場形象，贏得顧客的認同。 需要指出的是，市場定位中所指的產品差異化與傳統的產品差異化概念有本質區別，它不是從生產者角度出發單純追求產品變異，而是在對市場分析和細分化的基礎上，尋求建立某種產品特色，因而它是現代市場營銷觀念的體現。

㈢ SOHO中國的設計理念

建築設計理念的簡約元素
這個地方群山環繞山谷，地勢極好，風景絕佳，長城蜿蜒在險峻的群山上，劃出一道天然的邊界。但幾座農舍留下的一點殘存，破壞了這里的美景。此處如何設計？查看現場回來，我就想，首先，自然要素，如岩石、樹木，甚至現有的人造結構，都要保留。考慮到場地足夠的功能空間及斜度，大量的空間，應該放入幾個部分，以留給「空」設計的餘地。這是在室內和室外之間，充盈和空白之間，與自然交流的最好方式。這樣一來建築分割的各個部分，便與 其他房子和周圍環境和諧相處。「建築即風景」便是這一設計的追求，它包容了多元的文化和不同的功能，因此，建築在這里不是供觀賞的對象，而是具有不同背景的人們彼此之間，並與自然之間，相遇、交流的地方，憑借自然與人造的建築，我想創造一個由人組成的新的風景，我把這叫做「文化景觀」。這種文化景觀是新自然、新地方、新生活。
會所處於「長城腳下的公社」中心，從各個房子可以很容易地來到這里，它靠近南面和北面山谷起源的地方。同這里向西看，長城正在眼前，能看到整個地區美好的風景。往東看，也可以看到東面的山谷，而南北兩邊的視野，則圈定群山之內，此地的坡度約為0—10%，從西南向東北傾斜。這個會所，是為各個房子的客人和住戶提供服務，包括向個飯店，一個游泳池，一個畫廊，一家雜貨店，一個管理中心以及員工宿舍，各色人等在此相遇，多元文化在此碰撞，多種功能和諧共存，它應該是這樣一個地方，與其他功能相比，游泳池實在很大，應該分成幾塊才對，中餐館有10個包間，擁有10個私密、封閉的花園，這10個花園風格各異。若把飯店當做一個用活動隔間隔開的大廳，那些獨立花園看起來一定很特別，由於房間曲折，留下一些空處，光線穿過，好像一道神秘的長廊。除了員工宿舍，其他功能區都由走廊連接，並按其場地高度決定位置。游泳池和中餐館上面的西餐廳，是賞長城風景的好地方，日落尤其迷人。走金大堂，幾株好看的綠植映入眼簾。這些會所的延伸，其中的直線元素，把建築與道路連接起來。這里有噴泉、木飾和停車場，但有些外部空間並未利用。 1、你多次談到SOHO中國獨特的商業模式，能不能用一句話簡單總結一下？
潘石屹：SOHO中國的商業模式是：開發商業（包括寫字樓）地產，統一規劃、建設，統一市場銷售，統一出租和管理。
2、市場上一直對SOHO模式有疑議，為什麼SOHO中國不搞大量土地儲備，是商業模式決定的，還是其它原因？
潘石屹：這個問題是市場上追問最多，追問時間最長的一個問題。SOHO中國不搞大規模的土地儲備，基於以下兩點考慮：
第一，出於遵守法律的考慮。中國法規明確規定：「兩年不開發的土地要無償收回。」從過去幾年對這條法規的執行情況看，盡管政府每年都反復重申和強調，但一直沒有真正嚴格實行。在中國土地管理方面，有兩條年年都在講，但一直沒有真正實行的法規，一條是「兩年不開發的土地要無償收回」；另一條是違法「小產權房」的建設。中國古代有個「狼來了」的故事。一位牧羊小孩總是騙大家，喊「狼來了」，最後，大家不相信這孩子的話了，當狼真的來了的時候，沒人當真，也沒有去幫助他，結果狼把羊吃了。
我們看到這兩項違法行為引起的矛盾越來越尖銳。一些城市甚至有十幾萬套違法的「小產權房」；也有些房地產商圈了二十年，三十年，甚至近百年可供開發的土地。也許政府真的會嚴格執行這兩項法律，狼真的會來了。
盡管這兩項法規並沒得到認真執行，但無論如何SOHO中國絕不冒法律上的任何風險，公司的所有行為只有在法律的保護下才是安全的，否則，將存在著巨大風險。嚴格執行所有法律規定，是SOHO中國最基本、不能逾越的原則。
第二，SOHO做商業地產，一定聚焦在北京、上海這樣超大型城市的最繁華地段，這類地段的土地價值和一個三線城市郊區地段的土地價值是完全不可比擬的，北京前門大街上一平米的土地價值可能是內蒙古郊區一平米土地價值的幾百倍幾千倍，簡單把SOHO的土地數量去和一個主要在邊遠地區圈地的開發商土地數量去比較是不恰當也不科學的。把有限的資金資源投放在圈地上，放在幾十年、近百年不能開發的土地上，對公司的資金是一種浪費，對社會的土地資源很是一種浪費，與其圈了地讓保安看著曬太陽，還不如讓農民在土地上種糧食、蔬菜或水果呢！ 3、你認為SOHO中國的商業模式成功嗎？衡量它成功的依據是什麼？
潘石屹：SOHO中國的商業模式是非常成功的。它的成功就在於能達到物盡其用，物有所值。有一個媒體計算過，SOHO做過的12個項目中，有6個在SOHO接手以前是空置、爛尾項目，他們對SOHO模式的總結就是，「化爛尾為利潤」。這體現了SOHO中國對城市和社會的貢獻。同樣，在過去十年時間里，SOHO中國的7000多位客戶都分享到了這種成功的商業模式帶來的物業升值和回報。他們獲得的出租回報比同時期購買的物業高出許多，這也形成了老客戶不斷重復購買SOHO中國產品的案例。一種商業模式成功與否重要是看它能不能經受住市場波動的考驗——SOHO中國商業模式經受了全球金融危機的沖擊與考驗，在同地區寫字樓出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中國開發的寫字樓出租率一直保持在95%以上。同時SOHO中國在過去十幾年的成長過程中，銷售額的持續高速增長也是這種商業模式成功最好的證明。 4、SOHO中國的商業模式，也受到一些來自同行質疑和批評，除不搞大規模的土地儲備外，另一點就是為什麼不整售，而是分散銷售給不同的業主，是這出於什麼考慮？
潘石屹：不搞大規模土地儲備在上面已經講清楚了。但為什麼不整售呢？這也是我們在過去十年時間根據市場反饋做出的選擇。在SOHO中國開發的65座大樓中，銷售之前，總有許多機構要來洽談，整棟購買。這種機構整棟購買常帶有一些額外的、公司不能允許的附加條件。我們也看到其他公司整棟銷售過程中出現的各種腐敗現象，所以最後的結果是我們的項目沒有一座銷售給機構。
同時，我們也看到，機構整棟購買的數量相對較少，更多具備購買力的客戶仍是中小型客戶，從最早的投資幾百萬的客戶，發展到有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場發展和財富積累的階段，還遠沒有發達國家那樣財富集中，我們的市場定位不能超越中國財富積累的歷史階段。通俗地說，把大樓看成一個西瓜，在中國的市場中，能買得起一個西瓜的人極少，但如果把這個西瓜切開來賣，能買得起的人就會呈幾何數增長，能讓更多人分享到我們的產品和資產的升值。
5、另外一個問題就是為什麼SOHO中國不持有物業，而是銷售？
潘石屹：從公司的股本金回報來看，物業銷售比物業出租要高得多，資金的使用效率也更高。物業的銷售讓SOHO隨著北京和上海大規模的建設而快速地成長和壯大。銷售物業使公司每個部門，每個人都具有活力和創造力，如設計、建設、市場等部門。同時，銷售物業可以讓公司為社會創造價值最大化，公司的利潤和繳納的稅金就是這種價值的具體表現。
我們會在下一步適當地加大持有物業的比例，但這些物業一定是獨一無二的，不可替代的資源，如前門大街。 6、SOHO中國的客戶主要集中在北方地區，這與文化背景有關系嗎？這種集中有風險嗎？
潘石屹：SOHO中國開發的物業集中在北京，而客戶大多在北方。我想這與北方人對北京的嚮往和北京在北方的經濟地位有很大的關系。絕大多數的北方人都有北京情結。我上小學時，每個小學生都會畫天安門，畫完天安門一定要在上面畫上幾道光線。我們從小就認為天安門、北京是自動會發光的地方，是帶有光環的地方。
另外，北方人有購置物業的傳統，在北京繁華地段擁有屬於自己的物業是幾代人的夢想。與江浙的客戶相比，北方客戶比較穩定，主要看中的是物業出租回報率和升值空間。在我們開發現代城時，有許多溫州客戶，一會兒全來了，一會又出手，全走了，很不穩定。
北京對北方的客戶有吸引力，而上海對長江三角洲的客戶更有吸引力。從我們的客戶來看，相對別的開發商不是集中，而是更分散。在北方的許多省份都有我們的客戶。 7、你認為SOHO中國的商業模式中，還有哪些需要改進的地方？
潘石屹：第一，在SOHO中國商業模式中，過去統一管理的環節是通過招標的辦法委託給一家高水平物業管理公司來完成物業管理，而出租和推廣由我們自己去完成。下一步，為了完善SOHO的商業模式，我們准備由SOHO中國自己組建物業管理公司來管理我們開發的物業，這樣，SOHO中國的機構與它的商業模式相配合，會讓這種商業模式的優點得到更大的發揮。
第二，SOHO中國在過去十年時間開發的建築產品如果說是第一代SOHO的話，今後還會不斷改進，讓新一代SOHO產品更適應未來網路化時代，讓建築的功能更進一步融合，網上、網下融合，功能融合等等。
8、你如何看SOHO中國商業模式能否持續、健康地發展？
潘石屹：首先，一家公司，一種商業模式能否持續，健康發展，最重要的是要看它能否承受未來市場的波動，甚至大的波動。
其次，SOHO中國在戰略上要把自己永遠放在進退自如的狀態。市場好時我們就加快銷售的速度，如2009年SOHO中國的銷售額將創下新的歷史記錄；當市場低迷時，SOHO中國就大量進貨，如2008年，SOHO中國購進大量的項目，包括成交額高達55億元的朝陽門SOHO。
至於SOHO中國的可持續增長的空間有多大？如果房地產市場持續看好，公司將把已有的現金用於現有項目的建設，從金額上會有超過500億元的銷售額，可以保證公司保持4年以上的增長。反之，如果房地產市場不好，公司將充分利用公司的自有資金和銀行貸款，趁低吸納超過300億元的土地和項目。這就是SOHO中國在2008年8月份可以進退的空間，也是SOHO中國可持續發展的戰略。 電子商務的火爆開始吸引房地產商的目光。SOHO中國董事局主席潘石屹透露，SOHO中國正在積極籌劃房地產電子商務。「網路售房將成為SOHO中國一大新營銷策略。」
2011年4月23日，SOHO中國攜手新浪樂居舉行「銀河及朝陽門SOHO商鋪網路競買」。最終「朝陽門SOHO二期-122商鋪」以720萬元的一口價被網友「aiju_0619」競得，「銀河SOHO1-152戶型」以1202萬元被網友「guo188」拿下。
2011年5月15日，SOHO中國第二次推出網上售房活動。當天的網路銷售上，15套房源均成功售出，總成交價超過1.36億元。6套商鋪、4套寫字樓幾乎都被網友一口價(最高限價)秒殺。
2011年6月11日，SOHO中國第三次網拍11套房產。
2011年9月17日，SOHO中國進行了第四次網上銷售，而這也是其首次京滬兩地同時無底價拍賣。

㈣ STP理論的營銷學

現代市場營銷理論的核心就是STP營銷，它包括三要素： 市場細分（marketsegmentation）
目標市場（markettargeting）
市場定位（marketpositioning）
市場細分
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯(WendellR。Smith)於20世紀50年代中期提出來的。 市場細分是指營銷者通過市場調研，依據消費者的需要和慾望、購買行為和購買習慣等方面的差異，把某一產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程。每一個消費者群就是一個細分市場，每一個細分市場都是具有類似需求傾向的消費者構成的群體。
市場細分的程序
調查階段
分析階段
細分階段
細分消費者市場的基礎
地理細分：國家、地區、城市、農村、氣候、地形
人口細分：年齡、性別、職業、收入、教育、家庭人口、家庭類型、家庭生命周期、國籍、民族、宗教、社會階層
心理細分：社會階層、生活方式、個性
行為細分：時機、追求利益、使用者地位、產品使用率、忠誠程度、購買准備階段、態度。
市場細分的基本原理與依據
市場是商品交換關系的總和，本身可以細分
消費者異質需求的存在
企業在不同方面具備自身優勢 細分市場不是根據產品品種、產品系列來進行的，而是從消費者(指最終消費者和工業生產者)的角度進行劃分的，是根據市場細分的理論基礎，即消費者的需求、動機、購買行為的多元性和差異性來劃分的。市場細分對企業的生產、營銷起著極其重要的作用。 1、有利於選擇目標市場和制定市場營銷策略。
市場細分後的子市場比較具體，比較容易了解消費者的需求，企業
可以根據自己經營思想、方針及生產技術和營銷力量，確定自己的服務對象，即目標市場。針對著較小的目標市場，便於制定特殊的營銷策略。同時，在細分的市場上，信息容易了解和反饋，一旦消費者的需求發生變化，企業可迅速改變營銷策略，制定相應的對策，以適應市場需求的變化，提高企業的應變能力和競爭力。聯想的產品細分策略，正是基於產品的明確區分，聯想打破了傳統的「一攬子」促銷方案，圍繞「鋒行」「天驕」「家悅」三個品牌面向的不同用戶群需求，推出不同的「細分」促銷方案。選擇「天驕」的用戶，可優惠購買讓數據隨身移動的魔盤、可精彩列印數碼照片的3110列印機、SOHO好伴侶的M700多功能機、以及讓人盡享數碼音樂的MP3；選擇「鋒行」的用戶，可以優惠購買「數據特區」雙啟動魔盤、性格鮮明的列印機以及「新歌任我選」MP3播放器；鍾情於「家悅」的用戶，則可以優惠購買「電子小書包」魔盤、完成學習列印的列印機、名師導學的網校卡，以及成就電腦高手的XP電腦教程。
2、有利於發掘市場機會，開拓新市場。
通過市場細分，企業可以對每一個細分市場的購買潛力、滿足程度、競爭情況等進行分析對比，探索出有利於本企業的市場機會，使企業及時作出投產、移地銷售決策或根據本企業的生產技術條件編制新產品開拓計劃，進行必要的產品技術儲備，掌握產品更新換代的主動權，開拓新市場，以更好適應市場的需要。
3、有利於集中人力、物力投入目標市場。
任何一個企業的資源、人力、物力、資金都是有限的。通過細分市場，選擇了適合自己的目標市場，企業可以集中人、財、物及資源，去爭取局部市場上的優勢，然後再佔領自己的目標市場。
4、有利於企業提高經濟效益。
前面三個方面的作用都能使企業提高經濟效益。除此之外，企業通過市場細分後，企業可以面對自己的目標市場，生產出適銷對路的產品，既能滿足市場需要，又可增加企業的收入；產品適銷對路可以加速商品流轉，加大生產批量，降低企業的生產銷售成本，提高生產工人的勞動熟練程度，提高產品質量，全面提高企業的經濟效益。 市場細分程序可通過如下例子看出：一家航空公司對從未乘過飛機的人很感興趣（細分標準是顧客的體驗）。而從未乘過飛機的人又可以細分為害怕飛機的人，對乘飛機無所謂的人以及對乘飛機持肯定態度的人（細分標準是態度）。在持肯定態度的人中，又包括高收入有能力乘飛機的人（細分標準是態度）。
於是這家航空公司就把力量集中在開拓那些對乘飛機持肯定態度，只是還沒有乘過飛機的高收入群體。可見，市場細分包括以下步驟：
選定產品市場范圍。公司應明確自己在某行業中的產品市場范圍，並以此作為制定市場開拓戰略的依據。
列舉潛在顧客的需求。可從地理、人口、心理等方面列出影響產品市場需求和顧客購買行為的各項變數。
分析潛在顧客的不同需求。公司應對不同的潛在顧客進行抽樣調查，並對所列出的需求變數進行評價，了解顧客的共同需求。
制定相應的營銷策略。調查、分析、評估各細分市場，最終確定可進入的細分市場，並制定相應的營銷策略。 企業進行市場細分的目的是通過對顧客需求差異予以定位，來取得較大的經濟效益。眾所周知，產品的差異化必然導致生產成本和推銷費用的相應增長，所以，企業必須在市場細分所得收益與市場細分所增成本之間做一權衡。由此，我們得出有效的細分市場必須具備以下特徵：可衡量性。指各個細分市場的購買力和規模能被衡量的程度。如果細分變數很難衡量的話，就無法界定市場。
可贏利性。指企業新選定的細分市場容量足以使企業獲利。
可進入性。指所選定的細分市場必須與企業自身狀況相匹配，企業有優勢佔領這一市場。可進入性具體表現在信息進入、產品進入和競爭進入。考慮市場的可進入性，實際上是研究其營銷活動的可行性。
差異性。指細分市場在觀念上能被區別並對不同的營銷組合因素和方案有不同的反應。 單一標准法 主導因素排列法
綜合標准法
系列因素法
目標市場選擇策略
根據各個細分市場的獨特性和公司自身的目標，共有三種目標市場策略可供選擇。
1、無差異市場營銷
指公司只推出一種產品，或只用一套市場營銷辦法來招徠顧客。當公司斷定各個細分市場之間很少差異時可考慮採用這種大量市場營銷策略。
2、密集性市場營銷
這是指公司將一切市場營銷努力集中於一個或少數幾個有利的細分市場。
3、差異性市場營銷
指公司根據各個細分市場的特點，相應擴大某些產品的花色，式樣和品種，或制定不同的營銷計劃和辦法，以充分適應不同消費者的不同需求，吸引各種不同的購買者，從而擴大各種產品的銷售量。
優點：在產品設計或宣傳推銷上能有的放矢，分別滿足不同地區消費者的需求，可增加產品的總銷售量，同時可使公司在細分小市場上佔有優勢，從而提高企業的廚房，在消費者以上中樹立良好的公司形象。
缺點：會增加各種費用，如增加產品改良成本，製造成本，管理費用，儲存費用。
案例：美國米勒公司營銷案
在20世紀60年代末，米勒啤酒公司在美國啤酒業排名第八，市場份額僅為8%，與百威、藍帶等知名品牌相距甚遠。為了改變這種現狀，米勒公司決定採取積極進攻的市場戰略。
他們首先進行了市場調查。通過調查發現，若按使用率對啤酒市場進行細分，啤酒飲用者可細分為輕度飲用者和重度飲用者，而前者人數雖多，但飲用量卻只有後者的1/8。
他們還發現，重度飲用者有著以下特徵：多是藍領階層；每天看電視3個小時以上；愛好體育運動。米勒公司決定把目標市場定在重度使用者身上，並果斷決定對米勒的「海雷夫」牌啤酒進行重新定位。
重新定位從廣告開始。他們首先在電視台特約了一個「米勒天地」的欄目，廣告主題變成了「你有多少時間，我們就有多少啤酒」，以吸引那些「啤酒壇子」。廣告畫面中出現的盡是些激動人心的場面：船員們神情專注地在迷霧中駕駛輪船，年青人騎著摩托沖下陡坡，鑽井工人奮力止住井噴等。
到了1978年，這個牌子的啤酒年銷售達2000萬箱，僅次於AB公司的百威啤酒，在美名列第二。
什麼是市場細分的最好途徑？
營銷人員的目標是將一個市場的成員按照某種共同的特性劃分成不同的群體。市場細分的方法經歷過幾個階段。最初，因為數據是現成的，調研人員採用了基於人口統計學信息的市場細分方法。他們認為不同的人員，由於其年齡、職位、收入和教育的不同，消費模式也會有所不同。後來，調研人員增加了消費者的居住地、房屋擁有類型和家庭人口數等因素，形成了基於地理人口統計學信息的市場細分方法。 後來，人們又發現基於人口統計學的方法做出的同一個市場細分下，還是存在著不同的消費模式。於是調研人員根據消費者的購買意願、動機和態度，採用了基於行為科學的方法來進行分類。這種方法的一個形式是基於惠益的市場細分方法，劃分的依據是消費者從產品中尋求的主要惠益。另一種形式是基於心理描述圖的市場細分方法，劃分依據是消費者生活方式的特徵。
有一種更新的成果是基於忠誠度的市場細分，把注意力更多地放在那些能
夠更長時間和使企業獲得更大利潤的客戶身上。總之，市場細分分析是一種對消費者思維的研究。對於營銷人員來說，誰能夠首先發現新的劃分客戶的依據，誰就能獲得豐厚的回報。
企業怎樣才能不斷找到市場的利基？
利基存在於所有市場。營銷人員需要研究市場上不同消費者對於產品屬性、價格、渠道、送貨時間等方面的各種要求。由此，購買者將被分成不同的群體，每一個群體會對某一方面的產品/服務/關系有特定的要求，每一個群體都可以成為一個利基，企業可以根據其特殊性提供服務。
比方說，一家建築公司可以提供設計任何類型的大廈，或者選擇專門設計某特定類型的大廈，像療養院、醫院、監獄或是大學生宿舍。即使選擇療養院時，公司還可以進一步選擇高造價療養院而不是低造價療養院，更進一步地，它還可以只針對佛羅里達州開展業務，這樣，這家公司確定如下的市場利基：為佛羅里達州設計高造價養老院，假定營銷調研顯示這個利基充分大和具有增長潛力。
如何利用互聯網幫助企業進行市場細分？
互聯網的確能夠幫助企業進行市場細分。我對那些針對特定市場細分的網站印象尤其深刻，像針對新生兒母子的、老年人的、西班牙裔的等等，我預計未來還會有上百個服務於特定群體的網站，為客戶提供信息、購物和互動機會。
網路銷售商開始建立一種數據倉庫，把客戶的名字、前景以及其他很多信息輸入其中，營銷人員在數據倉庫中進行數據挖掘以發現新的市場細分和利基。之後他們將特定的市場供給品提供給潛在客戶，這是經典的市場細分。

㈤ 如何做好房地產營銷的前期准備工作

現今房地產如火如荼的發展，也帶來各式各樣的營銷方式，有效的地產營銷策略成為了房地產行業的一把亮劍。要想這把營銷亮劍做的鋒利，我們首先要做好前期最重要的兩手准備：一是前期的策劃；二是中期的戰術分布實施。既做到兩手抓，又要兩手都要硬。 一、前期的策劃—打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象。 上個世紀90年，普拉哈拉德和哈默爾提出了「核心競爭力」一概念，在房地產營銷中，樓盤形象是基於樓盤的核心競爭力而具有的一種比較競爭優勢之一。在房地產營銷的前期策劃中，要達到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競爭力是關鍵，為此，我們應從三方面把握： 1，對樓盤的屬性定位 樓盤屬性的定位貫穿於樓盤形象進行推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規劃設計和人居環境兩方面的定位，在規劃設計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建築風格，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環境定位方面要體現出樓盤所處的地段的優越性，交通的便利，樓盤所構成的生活區的成熟等。 2，市場調查，把握方向 此環節在房地產營銷的核心競爭力的攜氏螞打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜索同一城市裡同一時期內各樓盤的開發情況，根據各樓盤的不同開發概念，區域，價位等確立競爭對手，建立起對競爭對手的跟蹤調查檔案系統，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調查報告，樹立起新的樓盤性辯埋價比和高於對手的樓盤價值系統，在原定的營銷戰術的基礎上進行不斷地完善及最終確立營銷戰術方案。 3，樓盤的主題確立及形象推廣 完成了樓盤的屬性定位和市場調查分析，把握了營銷方向後，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價值基礎和特徵的持久力表現在它的名稱上，而與名稱聯系最為緊密的是樓盤的標志和圖案系統，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在「後非典時代」，業界將會樹立起新的樓盤主題價值系統，健康將是第一主題，健康的人居環境，健康的休閑環境，健康的工作環境。在樓盤的形象推廣方面，重點是指導或配合專業的廣告公司理清思路，結合樓盤的屬性定位，突出優勢，樹立起樓盤的最優形象，造成轟動的效應。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標客戶。 二，中期的戰術分布實施 初期的策劃醞釀核帶了較為成熟的營銷戰術，開盤期間營銷將會進入高漲時期，戰術將會得到全面的實施，在此點上，戰術分布於三方面： 1，關注營銷的「體驗場」 體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識中產生美好的感覺。營造體驗場應從空間場的設計到生活小區的環境打造再到居室內部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗到樓盤的價值所在。「生活場」的設計要有創意，在房地產營銷上有過「試住購房」的營銷手法，這是「生活場」的最初雛形，「生活場」的製造不能僅僅局限於試住，而應從多方面去開發，激勵客戶溶入到對居室的關懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產生一種對生活的成就感。體驗場中，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發驚人的效果並引導客戶購買的沖動。 2，把服務落實到客戶中去 開盤前期和開盤之後積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務將會產生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統，根據客戶不同的職業類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達到消化目標客戶的目的。 3，實惠永遠是購房的第一動力 在房地產的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。伴隨著房地產營銷走向成熟階段，當前的房地產市場中比較流行的營銷優惠戰術可歸結為以下幾類： 1，購房送物業管理費。 2，購樓送車位。 3，購房送接受優質教育，培訓機會。 4，購房享受裝修大優惠。 5，購房送金卡，指定處購物享受優惠服務。 6，購房連帶購車大優惠。 7，分期付款，N年免息。 8，購房抽獎，送禮，返現金。 9，「中介熱銷」，即介紹客戶購房給予提成等 在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質都是使客戶能得到最大實惠一原則，但在實施此戰術時要充分地考慮客戶的實惠需要。 當做好前期的准備，就更有利於做好後期的營銷控制了。 房地產營銷的後期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經歷了中期的熱銷，樓盤相對於潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現樓盤開發的終極目標而努力，樓盤開發的終極目標表現為使置業主的投資得到最大的回報和生活環境的最優化。無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現在樓盤的價位的提高。在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現出供不應求的局面，價位的提高一方面可以緩解供求關系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發展商的品牌價值系統，增加了發展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業有了可以依靠的品牌樓盤。

㈥ 4R營銷理論的應用分析

案例一：4RS營銷在房產銷售中的應用[3]
如果用4RS移植到現今的房地產銷售行業，我們會發現房地產的營銷將會進入一個前所未有的真正的雙贏時代。
具體於房地產行業，4RS是一個非常准確描述開發商與業主之間關系的一種營銷策略，同時也符合當前人們對商業的普遍要求，也是第一次把雙贏的概念引入房地產的營銷策略。
4RS有利於建立樓盤品牌，進一步成就企業品牌。一個好的營銷策略能產生一個成功的樓盤，一個成功的樓盤就能成就一個企業品牌。4RS就是這樣一個營銷策略。
現代企劃的鼻祖史蒂芬金曾說過：「產品是工廠所生產的東西，品牌是消費者要購買的東西。產品是可以被競爭者模仿的東西，品牌卻是獨一無二的。產品極易過時落伍，但成功的品牌卻能長久不衰。」開發商建立品牌的出發點是滿足消費者的需求，而有些需求是感情化的，這就需要關系營銷的力量。通過引入4RS營銷策略，可以給業主一個有情感「依歸」感的房子，4RS策略通過將關系營銷引入售賣過程來建立起開發商與業主之間情感溝通的橋梁，使業主與開發商能相互理解，相互支持，完全可以成就一個名牌樓盤，進一步成就一個名牌的企業。
事實上，很多名牌的企業都已在經營實踐中運用著4RS營銷策略。京城經典的房地產營銷案例——潘石屹的現代城，在整個的營銷推介過程中，都能看到4RS的影子，並且發揮了顯著的影響力。首先從開發理念上看，老潘第一個引進國外的SOHO觀念，針對了大批的自由職業者「在家辦公」 的消費需求，抓住了消費者的需求變化，及時適應了一批消費者的房產需求變化，將4RS的關聯（Relevancy）要素轉變為銷售核心價值，製造出有核心競爭力的產品。其次，在現代城的售賣過程中，隨著消費者的需求變化，現代城的圖紙也在建築過程中不斷地修改，最初現代城為解決頂層物業銷售的難度，將頂層的戶型設計成復式結構的，結果一下子供不應求，所有的頂層復式的房子都賣完了，還是有顧客不斷地來問還有沒有復式的了，潘石屹當機立斷，將下面本來平層的房子改成復式的，以適應消費者變化的購房需求，就這樣一層挨一層的從頂層往下改去，設計院說，怎麼改個沒完，潘石屹回答說，消費者的需求是最完美的設計，只要消費者有需求變化，設計就要改。這正是4RS中的反應（Respons）要素。再次，現代城的營銷中後期建立了業主溝通網站，所有業主的意見都可以在第一時間到達公司的最高領導那裡，對所有業主的資料建立詳細的資料庫，附以無理由退房等有力的售後保障，開發商與消費者之間建立長效穩固的關系，關系（Relationship）要素，把對業主的管理變成了責任，消費者從顧客變成了品牌忠誠者，從管理營銷組合變成管理和顧客的互動關系。最後，回報可當然不止是現代城一個項目的成功，潘石屹和他的紅石公司聲名赫起，其後開發的其他項目在企業品牌和客戶關系的積累中無往不利，且營銷費用也節省了不少，短期利潤與長期回報雙效回籠。

㈦ 營銷推廣策略案例

金融市場一般是不可預測的。所以人們要准備不同的可能結果。那麼下面是我整理的營銷推廣策略案例，就隨我一起去看看吧，希望能夠有所幫助。

營銷推廣策略案例一：
黃太吉：從「煎餅果子」到「外賣」，3年3變為哪般?

時間定格在2012年7月。

定位白領一族的黃太吉，在北京建外SOHO西區12號樓一層較為偏僻的位置開了第一家「煎餅果子」店。

挑選較差位置的原因有兩個：一是房租便宜，二是線上引流。希圖借力互聯網工具解構餐飲居高不下場景成本的黃太吉，就這樣踏上了創業的征程。

互聯網餐飲風口，加上出身互聯網行業的黃太吉創始人赫暢出手不凡，短短數月，就令黃太吉的「煎餅果子」火爆大江南北，讓紮根餐飲行業多年的眾多傳統餐飲品牌在愕然之下，多的是自嘆弗如。

黃太吉的成功雖然短暫，但其在營銷模式和互聯網上的創新，都對傳統餐飲業帶來巨大沖擊，特別是「國八條」出台後，傳統餐飲業舉步維艱的這幾年。而隨後聲名遠播的雕爺牛腩、西少爺們再一次震動了傳統餐飲業。

傳統餐飲人從不屑一顧，到按捺不住關注、學習、應用互聯網，甚而四處尋找「靈丹妙葯」，主動尋找互聯網的入口，餐飲業的競爭迅速從線下轉移到線上，並逐漸走向立體化競爭。

餐飲業的主動求變，火了大眾點評、美團等團購平台，也催熱了網路外賣、餓了么、口碑、美團外賣，在百舸爭流的移動互聯網時代，逐漸沉寂的黃太吉再次出擊，豎起「外賣」大旗，攜資本青睞以求一博。

煎餅果子

從「街邊攤」到「大雅之堂」

2012年，中國互聯網行業正在被新浪改寫，一個叫「微博」的自媒體平台顛覆了中國，所有人趨之若鶩。

這種點對面的開放模式，極具互動性的營銷價值，將微博推向高峰。

黃太吉能在微博時代迅猛崛起，第一要素在於赫暢的從業經歷，使其對互聯網行業發展趨勢有著精準把握，以及對 廣告 設計的精通，對營銷的熟稔，給予了他藉助新媒體平台，以創意的手法與消費者互動的機會。

新奇的餐廳設計，持續不斷的話題製造，當然少不了眾多的炒作：外星人、美女豪車、特斯拉……一步步將消費者帶入輿論的旋渦中心不能自拔。

不管是打著好玩的旗號，亦或與跨界的結合，還是對 熱點 的抓取，赫暢成功引爆了各種話題，各種新奇的手法，讓粉絲們自動在微博上轉發，赫暢更是身先士卒與每一個留言的粉絲互動……讓煎餅果子從「街邊攤」走進「環境優美的餐廳」成為現實，黃太吉的品牌知名度在中國聲名鵲起。

從「產品矩陣」到「品牌矩陣」

黃太吉演繹了一個神話般的 故事 ：從「煎餅果子」起步，到多元化品牌矩陣的布局，黃太吉只用了短短的兩年時間。

這當然是一個神一樣的傳奇!我們拋開那些玩得極為花哨並被炒爛了的營銷手法，去重新審視它的品牌戰略。

「煎餅果子」是黃太吉的戰略大單品，承接的是產品功能和品牌功能，以此吸引資本的輸入，以創新的互聯網營銷得以快速品牌化。

從自身發展需求，以及市場多元化的角度出發,黃太吉開始圍繞煎餅果子打造產品矩陣：五花肉卷、風味卷餅、豆腐腦、豆漿、油條、自家秘制肉、涼面、鹵汁、蓮藕豬骨湯、南瓜羹、蓋世蘇泊湯、麻辣個燙等，酸甜苦辣可謂樣樣俱全，以此應對單一產品的功能和利潤局限性。

然而20平方米左右的小店難以承載如此立體的產品布局，消費者的體驗較差，相比麥當勞員工每人每小時5單的業務量，黃太吉員工只能做到每人每小時0.7單。

巨大的差距，想必讓赫暢吃驚得閉不上嘴。

關鍵是，黃太吉快速擴張的野心並不在此。

赫暢開始拋掉對標的麥當勞，喊出百麗來擋槍，為的就是品類多樣化下的多品牌運作，而這較能獲得資本的青睞。

於是，黃太吉以類百麗模式為借口，迅速多元化，想以品牌圍剿的形式，將商圈人流一網打盡。

2014年6月，赫暢的眾多子品牌布滿了商圈的各個角落：「從來」餃子館、川渝風味的「大黃瘋」小火鍋、主打燉菜的「牛燉先生」以及「叫個鴨子」「幸福小冒菜」……黃太吉神話繼續，短短一年多時間，連鎖發展40多家。

潮水退去方知誰在裸泳，幾個月後，餐飲形式突變，投資熱逐漸降溫，黃太吉也走在了關店的道路上。

不是事與願違，而是事物都有其自身的本質和發展規律，餐飲也不例外。為人類提供食物是餐飲的本質要求，而食物的第一鐵律就是「好吃」。

以互聯網切入餐飲並迅速成功的黃太吉，似乎忽略了這個常識，也許是無意，也許是力有不逮：打著產品主義旗號的黃太吉，在要錢有錢、要人有人、要名有名如日中天時，卻沒有去認真研究如何彌補自己在產品上的短板，而是繼續在自己擅於傳播的長板上不斷狂飆。

長板越長，短板越發顯短。知名度越來越高的黃太吉，使大家對其產品的心理期待也越來越高。然而，名不副實的結果是顧客下次不願意再買單，黃太吉慢慢從高峰跌向谷底。

黃太吉公布投身「外賣」那天，宣告了它徹底走下神壇。

赫暢難解「多品牌矩陣」

下的困局

「我確實敗了。」赫暢曾公開承認之前的黃太吉已經成為過往。

黃太吉打著產品主義的旗號，卻並不能將產品做到極致，而是更多地去塑造概念和炒作，被蓋上了過度營銷的大檐帽，深陷其中難以自拔。

但僅這一點，也不足以搞垮這個互聯網煎餅果子之王，有大量資金支撐的黃太吉，有的是時間和實力提升產品。

可惜的是，此時它卻又走向了多品牌運營之路。作為一個新崛起的餐飲品牌，選擇聚焦一個品類來實現競爭破局是不錯的戰略，黃太吉也得以快速實現品牌的成長。

但消費者對黃太吉的認知，恰恰是建立在煎餅果子這一品類上，而多品牌的運營，讓消費者無所適從，極大地稀釋了黃太吉辛苦建立起來的品牌認知。

從黃太吉的擴張角度看，多品牌戰略有著強大的強盜邏輯，這也許是黃太吉追逐資本的無奈選擇。邏輯沒錯，但選擇的時機可能錯了。在贏利能力上，開的店越多，邊際成本越高。然而，快速的直營躍進，資金回籠速度緩慢，根本跟不上開店的步伐。

赫暢一直對外念叨，「產品=製造+認知」，事實是，黃太吉眼花繚亂的營銷告訴我們，它一直游離在產品製造之外來談認知。消費者不是傻子，短期會為你的營銷概念買單，時間長了呢?

如果將單店效率與規模發展速度進行有效結合，或許黃太吉不會這么快倒下。打著產品主義的旗號，卻行平台戰略的構思也沒有錯，但只是一味地玩概念，消費者就一定會拋棄你。

平台戰略：

「黃太吉外賣」要去向何方?

2015年10月，沉寂數月的黃太吉，突然對外宣布獲得B輪融資1.8億元，它再次被輿論推到風口浪尖，但這次卻已面目全非，徹底與過往南轅北轍。

這次重生，黃太吉看到了自己的產品短板，選擇聯手產品生產方打造餐飲外賣平台：開放中央廚房—吸引品牌餐飲產品合作—在黃太吉的中央廚房對各品牌的半成品產品進行加工—集中從中央廚房工廠店進行配送。

這種以供應鏈為入口的模式，背後的邏輯仍然是改變餐飲業居高不下的成本結構：利用外賣送餐，解除傳統餐飲成本結構中最大的一環—餐廳場景，以中餐品牌企業產品為核心，形成工廠集中生產模式，並以黃太吉自建的配送團隊，進行3公里以內的30分鍾快速配送。

相比網路、美團外賣等，黃太吉外賣在模式上有新意。網路、美團等外賣對合作餐飲企業的品質把控以及配送效率上都比較差，也解決不了餐飲企業場景成本太高的問題，而且場景還在移動化過程中。

黃太吉模式則希望擊中這一痛點：品牌餐飲企業負責解決品質和口味問題，黃太吉負責解決銷售和配送問題。雖然都是幫助餐廳做增量，但黃太吉想做的是，真正利用餐飲的剩餘產能，而網路外賣類則會與在餐廳就餐的顧客搶生意。

理論上，善於發現機會的赫暢又找到了一個市場風口，目前已經有不少品牌加入黃太吉的外賣平台上，如傳統早晚餐品牌「凈雅」「新加坡媽媽烤包」……黃太吉外賣還與網路外賣、餓了么、美團外賣、口碑等達成合作，借用它們的平台資源，形成立體的入口。

然而，另一個困難又擺在了赫暢面前，配送團隊的高成本和效率要求，以及物流管理需要的高度系統、高度精密的運營體系，是不是擅長概念思維的赫暢所能把控的?如果力有不逮，他是否找到了能與他互補的合作團隊?

一切都有待時間檢驗……但不管未來如何，赫暢與黃太吉的創新精神，仍然值得餐飲人學習。

在不確定的時代，我們需要讓改變發生。

㈧ 銷售的技巧有哪些

㈨ 什麼是「STP營銷」

STP理論：市場細分（MarketSegmentation）的概念是美國營銷學家溫德爾·史密斯(Wendell Smith)在1956年最早提出的，此後，美國營銷學家菲利浦·科特勒進一步發展和完善了溫德爾·史密斯的理論並最終形成了成熟的STP理論——市場細分（Segmentation）、選擇適當的市場目標（Targeting）和定位（Positioning）。它是戰略營銷的核心內容。STP理論中的S、T、P分別是Segmenting、Targeting、Positioning三個英文單詞的縮寫，即市場細分、目標市場和市場定位。

STP理論，市場細分（Segmentation）、選擇適當的市場目標（Targeting）和市場定位（Positioning），是戰略營銷的核心內容。STP理論是指企業在一定的市場細分的基礎上，確定自己的目標市場，最後把產品或服務定位在目標市場中的確定位置上。

(9)soho營銷策略擴展閱讀：

STP作用

細分市場不是根據產品品種、產品系列來進行的，而是從消費者(指最終消費者和工業生產者)的角度進行劃分的，是根據市場細分的理論基礎，即消費者的需求、動機、購買行為的多元性和差異性來劃分的。市場細分對企業的生產、營銷起著極其重要的作用。

㈩ 跨境電商的營銷策略

跨境電商的營銷策略如下：

一、搜索引擎營銷

搜索引擎推廣是指利用搜索引擎、分類目錄等具有在線檢索信息功能的網路工具進行網站推廣的方法。由於搜索引擎的基本形式可以分為網路蜘蛛型搜索引擎（簡稱搜索引擎）和基於人工分類目錄的搜索引擎（簡稱分類目錄）。

因此搜索引擎推廣的形式也相應地有基於搜索引擎的方法和基於分類目錄的方法，前者包括搜索引擎優化（SEO優化）、關鍵詞廣告、固定排名、基於內容定位的廣告等多種形式，而後者則主要是在分類目錄合適的類別中進行網站登錄。

從目前的發展趨勢來看，搜索引擎在網路營銷中的地位依然重要，並且受到越來越多企業的認可，搜索引擎營銷的方式也在不斷發展演變，因此應根據環境的變化選擇搜索引擎營銷的合適方式。隨著搜索引擎形式的進一步發展變化，也出現了其他一些形式的搜索引擎，不過大都是以這兩種形式為基礎。

大部分網站都會不斷優化網站結構，獲得更好的自然排名結果，當然這是一項長期的工作，需要企業長期的投入和關注。

二、社會化媒體營銷

像國內的微博、人人網等社交網站一樣，國外的社交網站用戶活躍度更高，社交網站的影響力更強，人們會藉助社交平台來曬自己的收藏，分享自己的新寶貝，交流生活方面的問題。商家會藉助外國社交網站的分享和互動特點來推廣品牌，從而形成很好的口碑傳播。

三、跨境電商B2B平台營銷

現在國內的跨境電商B2B平台基本就是敦煌網、阿里巴巴、慧聰網、中國製造網、環球資源、Tradekey等。當然選擇跨境電商B2B平台營銷的時候，企業應該結合自己的產品特點選擇相應的平台。比如你是面對拉美市場，T adekey的效果就比較明顯；如果你面對的是歐美市場或者國外的小型批發商，最好可以在線交易，那麼敦煌網是非常好的選擇。

四、郵件營銷

以電子郵件為主要的網站推廣手段，常用的方法包括電子刊物、會員通訊、專業服務商的電子郵件廣告等。基於用戶許可的Email營銷與濫發郵件（Spam）不同，許可營銷比傳統的推廣方式或未經許可的Email營銷具有明顯的優勢。

比如可以減少廣告對用戶的滋擾、增加潛在客戶定位的准確度、增強與客戶的關系、提高品牌忠誠度等。郵件營銷是中小型跨境電商企業常用的營銷推廣方式，也是投資最小的一種方式。不管你是跨境電商公司或者跨境電商SOHO人士，郵件營銷都是很好的維護客戶的方法。

五、網路廣告營銷

網路廣告的收費方式有幾種：按效果付費（CPM）、按點擊付費（CPC）、按每行動成本（CPA）、按每購買成本（CPP）、按業績付費（PFP）等等。網路廣告營銷投入大，見效快，主要有搜索引擎Adwords廣告，門戶對口網站直接投放廣告則是廣告聯盟。

網站推廣是個系統工程，而不僅僅是各種網站推廣方法的簡單應用，Trueland珍島的網站推廣綜合解決方案中，將上述網站推廣方法作為常規網站推廣方法，在網站推廣總體策略指導下，對於不同的網站會根據其特點選用相應的方法，在此基礎上進一步採用各種網站推廣方法的有效組合，就是更高級的網站推廣手段。