1. 房地產銷售成功案例
----成都龍湖翠微清波
前言：
從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5
2. 商業地產的營銷策劃方案
北 奧 公 館
營銷推廣策略報告
2004年11月8日
北京中原
北奧公館專案組
1、項目SWOT分析
1．1優勢
位於奧運核心腹地
純板樓居住型小社區
分戶式中央空調及封閉立體車庫
准現房銷售
區域內比較完善的配套設施
1．2劣勢
價格創區域新高
銷售現場環境混亂
目前周邊交通條件並不理想
售樓處與項目現場分離
1．3機會
奧運主題為本項目帶來更大的升值空間
區域內整體供給量不大
市政及配套設施將逐步完善
1．4威脅
交通情況改進時間待定
奧運地產的逐漸降溫
以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。
2、銷售周期
2．1北京市房地產市場銷售周期說明
我司認為入市時機，並不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實際情況和市場環境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，並不能單純的選擇每個固定時間點來實現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。
北京市房地產市場銷售周期走勢分析
北京房地產市場銷售有明顯的季節性，根據我司對區域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然後持續加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。
2．2本項目推廣特點說明
2004年11月我司開始接觸本項目
項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩
樣板間及售樓處於11月底投入使用
目前項目現場情況混亂，對於銷售有不利影響且會持續至2005年初
周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善
2004年底大屯路斷路整修
2004年底科薈路通車交付使用
位於北四環的售樓處現場與項目現場有一定的距離
2．3本項目銷售周期說明
本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：
銷售周期分布表
銷售周期 時間結點
市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月
第一強銷期 2005年3月至2005年6月
第一調整期 2005年7月至2005年8月
第二強銷期 2005年9月至2005年11月
第二調整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盤期 2006年4月至2006年5月
2．4本項目銷售任務說明
本項目銷售計劃表
項目銷售任務 計劃完成
可銷售住宅面積 套數 套數
76561.84平方米 540套 486套
銷售任務明細表
周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數（套） 備注
市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環售樓處投入使用 5
本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為准。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場包裝製作完成 15
2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具製作完成 10
強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29
2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35
2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態 具備完善的銷售條件 50
第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
第二強銷期
2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50
2005年10月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40
2005年11月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30
第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14
2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18
2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10
2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25
尾盤期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 25
2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 30
總計 486
3、推廣策略
3．1本項目客戶群特徵
在亞運村區域工作或生活
在中關村區域工作
追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍
部分客戶有二次置業的需求
購房更加理性
對奧運房產有很高的認同，認同區域升值潛力
有一定的經濟實力
3．2項目賣點梳理
地處奧運中央腹地，新興富都市中心
產品自身優勢
10—14層板式小高層
體量適中，共540套
純居住的居住舒適性
現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融
蘇式庭院：內外融合，綠意盎然
高端智能化配套：美國分戶式中央空調
封閉式小區管理，居住安全舒適
停車管理：封閉立體車庫，節省空間
准現房發售，購買更有信心
區域內稀缺性
項目較高的升值空間
3．3賣點整合
區域、產品、稀缺性
3．4推廣手段
三板斧
區域：「奧運中央腹地，新富都市中心」
產品：「尊貴奧運板樓」
稀缺性：「鑽石般稀有」
七種武器
「中等社區，舒適生活」
「詮釋純居住空間，私享大宅」
「分戶式空調，高品質享受」
「准現房發售，購買更有信心」
「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」
「封閉小區管理，安心居住場所」
一招制敵
「奧運區域內成熟板樓」
3．5媒體選擇策略建議
3．5．1媒體選擇策略原則
結合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。
3．5．2媒體選擇
報廣
選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。
輔助媒體
由網路及業內專業雜志組成，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》、《新地產》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。
3．5．1宣傳方式
在媒體推廣過程中，依靠產品優勢和相對持續性的主力媒體及網路多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態進行軟性宣傳以縮短銷售期 。
3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰
為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優勢，展現開發商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質，打破以往信息不對稱的不利態勢 。各月份推廣主題及費用如下：
市場推廣媒體選擇表
周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額
市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文
《樓市》一版的軟文 產品獨特性的體現與標榜 40萬
強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新地產》內業軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 44
2005年6月 《北京青年報》整版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 64萬
平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
2005年8月 《北京青年報》半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《安家》內業硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣
《北京晚報》2次半版硬廣 現房發售與其相對
私密性的創意整合
44萬
第二調整期
2005年12月 103.9電台廣告5天
《北京晚報》半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年1月 103.9電台廣告10天
《北京青年報》整版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年2月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年3月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
尾盤期 2006年4月 《新地產》內業軟文
《北京青年報》整版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
「現房入住私享豪邸」
48萬
2006年5月 《北京青年報》整版硬廣
《安家》內頁一版硬廣配合軟文
《北京晚報》半版硬廣 「現房入住私享豪邸」
48萬
總計 850萬
3．6價格策略
3．6．1項目價格制定原則
從項目各個單位的實際情況出發；
充分考慮開發商的利潤回報；
緊密聯系項目工程進度；
結合項目銷售策略和項目的銷售預期。
3．6．.2本案執行「平開高走」的價格策略
房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展並結合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩定作用。
根據以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給後期價格的提升預留出合理空間。
市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉。
為了保證項目操作的穩妥性，建議本項目執行「平開高走」的價格策略。
後期具體價格與上調單價將根據市場實際情況作適度調整。
4、推廣方案
4．1推廣主線
市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）
本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優勢，即區域優勢及主要的產品優勢，使目標客群能夠將項目列為其置業的選擇，為強銷期打下良好的基礎。
在本銷售周期內，主要將「奧運中央腹地，新富都市中心」、「尊貴奧運板樓」以及「鑽石般稀有」這「三板斧」做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注，宣傳項目優勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象。
第一強銷期（2005年3月—2005年6月）
這一階段主要利用輔助媒體，充分展現項目的各個賣點，以此向市場充分展現項目優勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、「中等社區，舒適生活」和「詮釋純居住空間，私享大宅」以及「分戶式空調，高品質享受」這七種武器中的三種主要突出社區規模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求。
第一調整期（2005年7月—8月）
進入調整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據項目工期的進展，繼續宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為「准現房發售，購買更有信心」和「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
第二強銷期（2005年9月—11月）
這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」「封閉小區管理，安心居住場所」
第二調整期（2005年12月—2006年3月）
本階段項目處於辦理入住階段，此階段開發商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩銷售，同時順利完成入住的辦理。
尾盤期（2006年4月—2006年5月）
本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期，此階段以「奧運區域內成熟板樓」作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案。
4．2各階段媒體推廣策略
市場亮相及客戶積累期
廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相後1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優勢和賣點。
廣告訴求： 地域性優勢明顯、產品稀缺性、升值潛力。
強銷期
廣告推廣目的： 項目進入強銷期後，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。
廣告訴求： 產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性。高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ）。
調整期
廣告推廣目的：在項目進入調整期後，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩定的銷售速度。
廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合
第二強銷期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 金秋季節「一板尊天下」
第二調整期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 「現房入住私享豪邸」
尾盤期
廣告推廣目的：項目進入現房銷售，對於廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續性較強的促銷活動，加大老業主帶新客戶的優惠力度。
4．3營銷推廣方面公關及促銷活動
2004年11月---- 2005年2月預熱期
推廣活動（一）：媒體記者見面會
推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場准入前的預熱同時，做客戶的積累工作。
推廣戰略：軟硬兼施
預計時間：2004年12月
為了迅速提升「北奧公館」在房地產業內和市場上的知名度；引起潛在客戶的關注，擬舉辦「北奧公館媒體記者見面會」。記者見面會於2004年12月在項目現場或特定地點舉行。
本次記者見面會將准備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十餘家，並達到共識：「北奧公館」項目上市後將成為市場關注的焦點，必定會引起亞奧區域地產的新一輪住宅銷售高潮。
記者見面會後，各大媒體對「北奧公館」項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網》等13家媒體，以及BTV---《置業二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規模的來電量和來訪量，並且使本項目在北京地區甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度。
擬參與報道的媒體名單如：
《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網》、《焦點網》、《新浪網》、《中國消費者報》等。
預計費用：1萬元
推廣活動（二）：「逛樣板，抽家電」
推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進准客戶的成交，提高銷售速度。
推廣戰略：拋磚引玉
預計時間：2005年1月
2004年12月項目現房樣板間施工和裝修完成，並完全配備家電之時，對在規定時間（當月或1月）內，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送傢具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，促進准客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。
3. 品牌營銷成功案例大全
如果沒有案例分析,企業就不能准確的把握市場狀況,及顧客狀況,對產品也不能夠得到充分的認識。那麼下面是我整理的品牌營銷成功案例，就隨我一起去看看吧，希望能夠有所幫助。
品牌營銷成功案例一：
方所： 文化 的例外還是例外的文化?
方所與例外的跨界混搭
方所與例外是毛繼鴻做的兩個相對獨立的商業品牌：前者主營圖書，創立於2011年11月，先後在廣州、成都、重慶等地的頂級商業中心開出體驗店;後者做的是中式偏現代服裝，創立於1996年，目前有100家左右實體店，宣稱年銷售額10億元。兩者結合起來，方所裡面賣衣服，外面配圖書，再混搭以咖啡、植物及其他20多個國外設計師品牌，就氤氳和合為毛繼鴻經常對外強調的「美學生活」，或是「中國價值」。
不可否認，從服裝品牌傳播的角度上看，例外的這種混搭跨界模式無疑有相當的創新之處。這種創新加上產品本身一定的溫度，甚至有意無意引來第一夫人的青睞，並借著後者國家品牌與明星品牌的雙重杠桿，攝取了巨量的消費者心智資源，讓例外服飾一飛沖天。即使是方所，也似乎因此成為圖書文化中的一種「例外」。按照毛繼鴻的說法，當所有圖書 渠道 都在承受微利甚至虧損的壓力，而不得不遵循低成本運營鐵律時，前者卻任性地高舉高打，把首家店開在廣州太古匯這樣頂級商業中心，且「兩年後就實現了贏利」，2014年營業額更是高達6000萬元。
然而，事實真的如此嗎?眾所周知，太古匯月租一般為每平方米1900元左右，根據方所官方公布的數據，其廣州店總面積1800平方米以上，其中方所圖書佔地500平方米，營業額佔2014年總額的35%，因此，2014年方所圖書收入應為2100萬元。由於圖書價格比較透明，一般渠道毛利為碼洋價的40%，初步得出方所2014年圖書毛利大概在840萬元左右。由此推算，即使不考慮其他成本，方所圖書業務還在虧損。
這個虧損必然由例外服飾或其他國外設計師品牌來埋單。也就是說，方所目前還無法作為一個獨立的書店來生存，必須依賴於前者。因此，至少目前來講，方所還不是文化的例外，這是所有文化投資人應該清醒的地方。
方所成為例外的文化符號
當然，如果僅把方所看作是例外的一種品牌文化延伸，或者只是例外的一種品牌傳播手段，又是極其成功的。根據有關數據進一步推算，2014年廣州方所例外服飾及其他品牌總營業額約為3900萬元，店租成本加上人工等其他成本及方所圖書方面的虧損，即使有贏利，也談不上樂觀。但這樣的財務數據，如果把它僅看作是體量近10億元、卻從來沒花一分錢做過 廣告 的例外服裝的一種廣告投放「正成本」，無疑是當下中國所有品牌傳播案例中超級成功的典型。打廣告不花錢甚至賺錢，除了例外服飾，目前國內企業中能夠做到的還是少之又少。
何況，考慮到例外服飾依靠主流意識形態文化，通過「暴利性商業中心照樣支撐起微利性的文化項目」這矛盾所營造的話語，在社會文化、商業文化領域所掀起的巨大的新聞效應，以及方所作為一種「類文化流行」本身給消費者帶來的貌似毫無功利企圖的全新體驗，對於傳播和提升例外服飾品牌文化形象的戰略作用，更是任何財務數據都無法評估的。我們依稀看到了韓國品牌、日本品牌面臨自身品牌弱勢時轉而進行「文化先行」的身影。
價值終點：從傳播文化到創造文化
值得警醒的只是，攜帶日韓甚至美國迪斯尼等品牌的「先行文化」中，一般都帶有鮮明的價值取向與文化個性，而例外服飾中的「方所文化」雖然同樣不乏陰陽、虛實、矛盾以及「無用之用」等代表中國文化的整體、辯證類文化意象，但其中蘊含更多的還是英國早期作家倫勃朗描述的那種炫耀性「明顯消費」與「明顯有閑」的「有閑階層」生活方式。
當然，例外畢竟只是一個藝術性品牌，是商業上的「非主流」，結合例外自身品牌弱勢、甚至國家品牌相對弱勢的具體語境考量，毛繼鴻這樣做，也許一方面是一種短期商業策略上的明智之舉，另一方面也透著一種長期戰略模糊、不得已而為之的無奈。但無論如何，方所目前所呈現出的文化形態都不應、也不會成為例外的「主流文化」，更不是中國服飾的「主流文化」。
日本學者藤本隆宏曾把製造企業能力體系分解成三個層次：核心競爭力(即系統組織能力，包括提供比競爭對手更低的成本、更高的質量和更短交貨期的產品製造能力，通過生產現場的改進活動或新產品的開發、不斷改進生產工序和提高產品水平的自我改善能力，持續學習的進化能力)——深層競爭力(生產效率、生產周期、開發周期、產品合格率)——表層競爭力(產品外在設計、價格、通路效率、廣告)，三個層次的能力體系也適用於例外服飾。只要例外還想作為服飾品牌代表「中國價值」走向國際市場，就應繼續加強以上「中國例外」式的表層競爭力，即品牌價值傳播文化，還應著重自身深層競爭力、組織力的培育，即品牌價值創造文化。
品牌營銷成功案例二：
場景營銷案例解析
羅輯思維的「混搭」場景模式
羅輯思維是一個自媒體，由羅振宇和申音一起創辦。據說萌生這個念頭也很偶然，在2012年12月21日這個 傳說 中的世界末日，二人在一起聊天中突發奇想，假如世界真的就此毀滅了，我們應該做點啥?在此需求推動下，二人決定創辦一個學習型的虛擬社區，最開始的想法很簡單，就是利用各自領域的媒體優勢，將之辦成一個知識學習和分享的平台，網聚了大批 愛好 學習新知識的年輕粉絲，這就構成了場景營銷所謂的「入口」。
如果僅僅是有一個免費的學習的平台，這倒沒什麼稀奇，基本大多數社群都是如此，免費的誰不會?羅輯思維經過一年運營後，發現免費並不可靠，終究付出是要得到回報的，可如果立即收費就面臨巨大的壓力，收費後粉絲都跑了怎麼辦?
好奇害死貓，這兩個創業者決定破釜沉舟測試下收費模式，於是史上驚人的事件發生了，第一次在5小時內售賣會員費160萬元，第二次24小時售賣800萬元。截至1月，每期視頻點擊量超過100萬，微信粉絲達到108萬，有投資機構對這個學習型社區的估值約為1億多元。
上述這些並不是其最大亮點。然而在2014年聚集了大量粉絲的羅輯思維在 中秋節 這天策劃了一起賣月餅的線上活動堪稱經典一戰，事後分析歸納有如下幾點值得 總結 。
1.抓住場景關鍵核心點，以眾籌的方式完成相關價值點在此場景中的彼此連接和整合。在整個售賣月餅的價值鏈條中，有如下幾個關鍵核心點：購買用戶是誰?什麼產品表現形式?如何來售賣和配送?如何能最大價值地彼此分享和傳播?
羅輯思維在月餅操作起始階段，即完成了兩個眾籌的准備，為後期項目的推進做好鋪墊。
其一，眾籌資本團隊。羅輯思維發起合夥人入股的眾籌模式，本金為1萬元，使用周期3個月，年化收益率20%，即該理財產品每人收益最終為500元。最終有3000人報名，200人成為本次項目的資本合夥人。而最終羅輯思維為感謝自家會員的支持，額外發放特別紅利500元，最後每位合夥人收益為1000元。
其二，眾籌合作夥伴。在產品發售配送和產品形象設計環節並不是羅輯思維的長項，為此將之外包給專業的團隊一起合作，通過眾籌的模式完成了合作夥伴的選擇。最好的配送服務公司和最好的設計師，做到每一個環節都是零瑕疵，讓消費者無可挑剔，利於彼此間建立起充分的信任關系。
眾籌的本意並不是非法集資或畫餅忽悠，而是建立在互信基礎上的一種憑借信用為基礎的合作模式，這部分群體既是投資者，也是消費者，更是未來用戶的意見領袖，大量的新用戶將通過這部分原始的意見領袖的引導和推薦完成產品早期的破冰之旅。
2.構建場景銷售目標群體定位異常清晰，以「85後」年輕群體為主要消費群體，打通的是會員間的橫向溝通交流，俗稱「C2C之間的關系」。
針對年輕目標群體的消費心理和習性，所以該月餅比較另類，可以單人付費購買，單人代付購買，可以靠人品和人氣而「多人代付」購買，甚至可以赤裸裸地宣稱「求勾搭」「撒歡打滾求月餅」「哭泣著求月餅」等形式，這種極其熱烈而新潮的表達方式讓「60後」和「70後」覺得很丟臉，但「85後」和「90後」卻很喜歡。這種情感的共鳴使得群體間的這種傳播宛如吃了鴉片一樣上癮，我購買了一定要我的親朋好友或私密好友來分享，赤裸裸地不加任何掩飾，又何須任何掩飾?來吧，一起嗨皮吧，不過一塊月餅而已。
3.場景的傳播原始動力是「游戲和娛樂」，沒有這些的場景毋寧死。在場景中，你是什麼不重要，甚至一條狗也沒關系，關鍵是要引起群體的關注和喜歡。游戲和娛樂是場景具有活性的催化劑和黏合劑，讓消費群體親自體驗並在不知不覺中愛上並喜歡上這些內容，而且樂此不疲。
羅輯思維設計了一個「月餅節操榜」，節操王可以在當年農歷八月十六和羅胖一起曬月亮曬星星。這個數據是動態的，根據每天不同時段的月餅銷售情況隨時更新榜單數據，這個榜單不僅對當事人有刺激性，即便是大群的旁觀者等好事之徒均紛紛指點江山，激揚文字，這種榜單本說明不了什麼，但根據中國人群體的尿性，只要是排行榜有排名，必定成為飯後茶餘的談資，這無意中提升了用戶的黏性。這種微妙的心理是典型的心理學中愛慕虛榮的表現，但在現在的趨勢下，又有誰去真的在乎呢?
當然「節操幣」就相當於消費積分了，當用戶積累到一定程度後，可以呼喚羅胖為其服務，可以想像下啊，當偶像聽命於自己的召喚而消費者卻作為一種「大爺」般的為所欲為是多麼具有賞心悅目的一種感覺啊，對，場景營銷要的就是這種眩暈感。由此，我們就不難理解，為啥很多明星送餐、明星代賣等網路活動會在互聯網上掀起如此大的風波，都是虛榮心惹的禍。
這些內容設置本身都是為了增加用戶間的互動和交流，使得他們動起來，而不是處於靜默狀態。過去傳統營銷的單向傳播，是大喇叭式的傳播模式，而在這種場景的誘惑下，社群間的交流忽然變得有趣起來，我願意參與，我願意給你打賞，我願意當一種大腕或大牛的感覺，沒關系，只要你參與了，就會找到這個感覺。
這種社群是生態的、活躍的、持續的、激情的!
4.社群的商務力量是場景營銷中虛實融合的基石。「物以類聚，人以群分」，因為共同愛好和興趣的一群人自發地組織在一起，在互聯網平台上縱橫馳騁，彼此守望相助，從此人生都將大不同。在社群中社交需求和自我價值實現的需求是兩個永恆的主題，所以營造歸屬感和價值分享的場景氛圍就成為這個組織的關鍵。
粉絲的黏性決定了場景是否可持續，粉絲的口碑傳播將成為這個社群能否長大的核心要素。所有的活動均圍繞這兩個核心指標展開，所以當羅胖策劃月餅這個事件出現後，立即一呼百應。
案例思考：
本案例中就場景營銷的入口導流、價值連接、彼此關系、參與互動、娛樂風趣、口碑傳播等幾個核心要素做了闡述。場景無處不在，關鍵是在構建信任的基礎上完成廠家與用戶、用戶與用戶間的價值分享和交流，從這個角度上看，場景本身即為平台，是一個具有利他性的微生態體系。
三隻松鼠的產品說話場景模式
產品永遠是王道，是營銷的子彈。在場景營銷中產品的設計也非常重要，有人提出「產品極致化思維」和「工匠精神」，甚至上升到開發者或持有者的「情懷」等要素。這些內容都是吸引消費者的切入點，但僅從產品而言，做得極具特色的當數三隻松鼠。
三隻松鼠僅僅定位在「85後」年輕女性群體，面對這個群體「萌貨、無節操、求包養」的調性，整個三隻松鼠的品牌調性突出在為「主人」服務上，讓客戶滿意。當然這種軟性的服務固然很重要，但很多企業都可以通過針對性的培訓來達到這點，所以此點並不能形成相對的差異化，很容易被競爭對手跟隨。
為了有效地區別於其他休閑類堅果食品的品牌調性，三隻松鼠在產品設計上重點聚焦消費者的痛點，將痛點轉化成癢點，以此構建產品的獨特場景，極具魅力。
痛點一：選擇碧根果作為爆品，碧根果最大的痛點在於不好剝。
三隻松鼠意識到當用戶使用傳統生產工藝加工的碧根果，最大的痛點在於果殼不好剝，為此很多廠家不惜成本，隨產品贈送一個特定的鐵鉗子，以此來將果殼夾碎，方便食用。但大多數食客在使用這種 方法 時往往會帶來兩個問題：一個是夾得太碎，成了粉末狀，無法食用;另外一個情況是四處飛濺，不衛生。為了解決此問題，三隻松鼠利用膨脹冷縮的原理在加工環節重新調整了生產工藝，使得流水線上出來的產品膨化度大大提升，冷卻後自然剝離，消費者只需輕輕一剝，果殼當即脫落，非常方便食用。很多用戶為其起名稱曰「手剝核桃」。
當然，三隻松鼠的另外一個產品夏威夷果在此點上可謂下盡了功夫，也非常不錯。夏威夷果最大的痛點是必須用錘子去砸，而且未必砸得好，往往食用起來非常麻煩。三隻松鼠將這個產品在生產環節增加一道工藝，將產品切割一道縫隙，同時在袋子中附贈一個小起子，用戶只要拿出這個小起子，在那道縫隙中輕輕一撬動，立即裂開，非常方便食用。
痛點二：碧根果在食用過程中存在大量的雜質將手弄臟弄黑。
三隻松鼠為了解決此問題，在每個包裝袋中增加了濕紙巾，用戶吃完後，不用起身去廁所洗手，只需要抽出濕紙巾，將臟手擦乾凈即可。
痛點三：碧根果一袋裝為210克，每次食用往往吃不完，密封不好下次會導致產品受潮，碧根果將比葯都難吃，往往會非常遺憾地扔掉。
為了解決此問題，三隻松鼠早期採用的是條形夾，置於袋子中，用戶只要吃不完，可以從袋子中拿出來立即夾起來給予密封，後來經過不斷改良，產品升級迭代後採用扣嵌式封裝袋，提升了食用方便性。
痛點四：碧根果的果殼處理難點。
在這點上，男人們食用是在哪裡吃就放哪裡，吃完後一起打掃，但總會留下些「余燼」殘渣，形成事實上的環境污染。而女性群體大多會墊一張紙，但往往起身時也會不小心帶動，果殼散向四周，很多女用戶為此非常痛苦。
早期三隻松鼠採用的是附贈航空垃圾袋，但航空垃圾袋最大的問題是使用過程中不方便，放置麻煩，還不如直接扔到垃圾桶里方便，但隨後的產品改進就令人嘆為觀止了。經過巧妙的設計，採用硬卡紙，紙疊起來就是一張卡片，展開後就成了一個「水立方」體。這樣，使得每次吃完的果殼可以輕松放到「水立方」垃圾小紙盒中，最後一起倒掉，最重要的是這個小紙盒可以反復使用，為此不知道有多少女性群體愛煞了它。
客觀地說，一個小小窄眾群體的休閑娛樂堅果類食品，能做到這么多小細節是非常難得的，背後代表的深刻含義是，企業在設計這個產品場景的時候，不是單純以產品為核心構思如何精美，如何「高大上」的，而是重新回歸到人的角度來思考和設計，以用戶為中心，以人性為導向，重構產品這個場景的關鍵要素，使得用戶在使用這個產品過程中，通過對這些細節的感受最終在心目中對這個產品刮目相看，繼而加深印象並大加贊賞。
這個時候，產品本身並非靜態，而是會說話的。會說話的產品可以和消費者進行無聲的交流，間接會得到用戶的擁躉和忠誠。
有人說「產品極致化思維」是移動互聯網的核心思想，我深以為然。並且認為這種極致不僅僅體現在產品本身上，而且包含在用戶使用的每一個環節均需極致。
案例思考：
有人說三隻松鼠爆品選擇碧根果並不賺錢，這種打法一般人玩不起。但當我們在思考場景營銷的時候，不能忘記的一點是，你總得有一款產品形成銷售規模，否則形不成規模優勢，這是不經濟的，最終也不掙錢。所以，爆品的選擇關鍵是你成功了沒?如果成功了，就構成了場景營銷的價值循環鏈，即「造勢爆品→拉粉聚客→口碑傳播→多點圍攻」的 商業模式 才能轉動起來。沒有粉絲就沒有一切，粉絲對於產品這個場景的偏愛是最直指人心的 營銷策劃 活動。
4. 房地產營銷策劃實例方案
文件太來大 郵箱告訴我給自你發郵箱去
金泰·絲路花城二期營銷推廣執行案工作
目 錄
第一部分 市場調研分析
1、市場調研方式及內容說明
2、咸陽房地產市場現狀分析
3、世紀大道及西安重點樓盤對比分析
4、項目二期市場調研
5、項目二期儲客及銷售人員訪談
6、市場調研總結分析
第二部分 項目定位
1、片區分析定位
2、項目SWOT分析
3、二期客戶定位
4、項目市場檔次定位
5、二期案名定位及詮釋
6、二期價格定位
第三部分 營銷策略
1、項目營銷總思路
2、三大因素的營銷運用
3、項目營銷思路構成
4、項目階段營銷計劃
5、階段營銷執行計劃
6、各階段營銷推廣目的及方式
7、二期入市策略、價格策略及銷控策略
第四部分 推廣訴求
1、二期推廣走勢圖
2、營銷推廣媒介策略
3、項目推廣主體
7、推廣主題語及應用延展
第五部分：項目推廣費用總表
第六部分 營銷執行附件
5. 房地產營銷方案
為了確保事情或工作安全順利進行，常常需要提前進行細致的方案准備工作，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，並有很強可操作性的計劃。那麼你有了解過方案嗎？下面是我收集整理的房地產營銷方案（精選6篇），希望能夠幫助到大家。
隨著企業之間競爭態勢的發展，企業的市場觀念發生了巨大的變化，已經有越來越多的企業放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發點，並且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉而根據市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。
企業的廣告活動原來只擔負站在企業立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業從推銷導向向營銷導向的變化。
在房地產行業，廣告策劃不僅要考慮地產開發項目的區域經濟情況、而且要考慮地產開發項目周圍的市場情況和區位情況。房地產策劃是一個龐大的系統工程，各個策劃子系統組成一個大系統，缺一不可，密切聯系，有機統一。同時它的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年後房地產項目開發的市場情況；在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向；在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建築立面等方面預測未來的發展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，並在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光。
另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導；二是房地產策劃要隨市場的變化而變化；三是房地產策劃要造就市場、創造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據其市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。
房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，佔領市場。
房地產的常規營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來發掘潛在客戶提高成交量。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當前市場情況下最好的營銷手段。不但能擴大客戶面，還能介紹人帶來一定的收益，既加強了介紹人的積極性，也提高了項目的成交量。
全員營銷方案具體內容如下：
一、執行時間： 和老帶新政策一塊執行，具體時間待定
二、全員營銷范圍： 除代理銷售公司內部員工外所有人
三、執行方法： 介紹人如有可介紹客戶，必須事先通知銷售部經理，並由銷售部經理指定置業顧問進行接待
四、提成政策：
經介紹人（銷售部員工除外）介紹的客戶，介紹人的傭金標准：一套xx元
五、傭金發放形式：
1、介紹人需帶新客戶來案場，並且報出自己的姓名、聯系方式、已購房號。
2、正確填寫全民營銷確認單：本確認單於新客戶與介紹人來訪當日填寫並簽字確認。
3、本確認單須在本活動時間內填報。
4、介紹人在其推薦的新客戶與開發商簽訂《商品房買賣合同》，並按合同約定付清房款（按揭款到賬）後，即可兌現獎勵結算。
5、介紹人應在收到開發商發放獎勵通知之日起30日內持有效證件領取獎勵，逾期未領的視為自行放棄獎勵。
20xx年最重要的房地產營銷工具，二次三次傳播率100%，轉化率超20%—50%，售樓現場人氣爆棚的高科技營銷工具。深圳經偉度科技有限公司自主研發的高精度的三維模擬系統（CCVRS），其應用覆蓋城市設計、城市管理和城市生活等方方面面，能為三維數字城市系統的構建提供完整的解決方案。
傳統房地產產品營銷展示模式
我國房地產銷售採用期房銷售模式，在客戶購房時，看不到實體現房，開發商只能提供小區沙盤模型及數量有限的實體樣板間供客戶體驗。由於實體樣板間投資巨大，一般只有有實力的開發商才會提供幾套主力戶型的樣板間。對於普通購房者來說，大都是非專業人士，僅僅通過沙盤模型和幾個樣板間以及銷售代表的語言描述，很難想像未來項目建成後的情形，客戶的體驗感非常差。
開發商為推廣項目，往往會通過主流大眾媒體進行宣傳，由於大眾媒體請準度較差，開發商花費了大量的銷售費用，但收效甚微，如何高效的找到客戶是開發商的第一要務，所謂高效指的就是花費少，且傳播面廣，目標集中。在當下的傳播渠道中，移動互聯網無疑是根本的解決之道，通過微博、微信的鏈式傳導，可以快速高效的傳遞開發商項目信息，且花費卻可以忽略不計。
採用基於互聯網的虛擬現實技術為房地產營銷帶來的變化
基於互聯網的虛擬現實技術為房地產客戶帶來全新的沉浸式3D體驗。通過基於互聯網的虛擬現實技術，可以輕松將房地產開發項目在電腦中以3D模擬呈現，不論是小區環境還是戶型樣板間，都可以逼真展示。利用3D投影儀或者頭盔式3D顯示器，使用戶可以沉浸其中，如臨其境，客戶的體驗非常好，加深對項目的印象和感知，極大地促進銷售業務的開展。
虛擬現實房地產展示系統可以為客戶提供更為深度的服務。在虛擬環境下，開發出多種多樣、不同風格、不同造價的樣板間，給未來業主提供更加豐富的裝修方案，滿足不同業主對裝修的需求。
虛擬現實展示系統實現了基於互聯網的分布式虛擬現實場景，使得房地產項目更加便於在互聯網上進行傳播，客戶足不出戶便可以體驗房地產項目的優勢及特點，吸引更多的客戶來實地看房、體驗。
虛擬現實展示系統可以幫助開發商進行全開發階段進行項目展示、用戶體驗及反饋。在拿地階段進行項目方案評估和決策，吸引顧客參與項目方案的制定，拉近與客戶的距離，節省巨額的營銷費用。沉浸式虛擬現實場景的開發可以為開發商節省大量的樣板間營造費用，同時為顧客帶來全新的「實景」體驗。
所以，基於互聯網的虛擬現實技術為房地產營銷帶來了全新的客戶體驗模式及宣傳推廣策略，在節約大量營銷費用和實體樣板間建造費用的前提下，帶來對客戶更深度和更貼近的服務，在當前方式產市場大調整，開發商面臨嚴峻市場挑戰的情形下，顯得尤為重要。
一、目的
打響知名度，樹立品牌形象——企業宣傳和推廣是提高企業知名度，樹立企業品牌形象的重要途徑。
迅速引起市場的關注和興致——通過宣傳，成為網路上最受關注的亮點項目，達到一定的銷售意向，為企業尋找和定位目標客戶，儲備一定意向客戶群，為企業利潤的增長打好堅實的基礎。
二、中國目前網路及網民的現狀分析
目前中國網民達4.2億人，手機網民用戶達2.77億人，網路推廣和營銷已經成為各大企業繼戶外廣告、電視廣告和軟文廣告後，傳播速度最快、效率最高的一個重要途徑。所以通過網路對於華光企業和項目進行宣傳和銷售將能起到一個事半功倍的效果。
三、項目網路推廣方式認知
1、網路推廣的優勢
在現代網路信息發達的今天，相對於其他媒體推廣方式，網路營銷推廣開始興起，顯示出極強的生命力，網路推廣的優勢主要體現在以下幾個方面：
○1傳播范圍廣
網路廣告的傳播不受時間和空間的限制，通過國際互聯網路把推廣信息可以在24小時不間斷地傳播到世界各地。只要具備上網條件，任何人，在任何地點都可以閱讀。這是傳統媒體無法達到的。
2、項目特性與網路推廣特點
通過分析研究，房地產項目和網路推廣環境都有著自身的特點，二者有機結合需要考慮到各自的一些特有因素，具體如下：
○1房地產項目的不動產特性
房地產項目作為不動產，具有非常鮮明的區域性，同時作為非旅遊地產項目，xx的目標客群的區域性特徵更為明顯，這與現有的網路推廣中的產品基本面向全國客戶的特點有著明顯區別。
網路營銷已隨著網路的普及而逐漸被越來越多的房地產企業所關注，但是在網路營銷策劃中成功的房地產企業不是很多，網路營銷與傳統營銷是相似的「事無預不立」成功與失敗的關鍵因素在於營銷策劃。下面與大家分享一下房地產網路營銷策劃的關鍵因素。
一、網路營銷的正確認識
網路營銷的成功案例非常多，在做網路營銷策劃的時候不要只是看到網路營銷的成功的案例要將眼睛盯著企業自身的情況，不是有一個好的想法就可以成功，要將整個營銷策劃考慮到細節，在這點上網路營銷和傳統營銷是相同的。但是網路營銷有有區別於傳統營銷，只有正確的認識了網路營銷才會將網路營銷運營到極致。
二、專業的網路營銷團隊
「工欲善其事必先利其器」找對正確的人是成功的一半。通常在網路營銷團隊建設上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態的企業，臨時找來兩三個人，甚至某一個人就開始了網路營銷，並且這些人還不一定是專職做這個事，可能是從原來銷售部門找了幾個經常會上網的，兼著做網路營銷。在分工上也沒有什麼區分，放任員工想怎麼干就怎麼干，也沒有相應的權責。在團隊的管理上，還必須要做到分工合理，相應的職責要明確到每一個人，檢查起來才有據可查，責任才能落實到每個人頭上，相應的計劃才能執行下去。
三、有效的營銷方案制定
根據企業營銷戰略制定出來的網路營銷方案是企業開展網路營銷的靈魂，如果缺少切實可行的網路營銷方案，不管再怎麼努力，終將會是徒勞無益。
對於網路營銷目標的制定，很多企業都滿不在意，要麼覺得能做多少算多少，要麼覺得越大越好。要知道這種想法直接導致的是網路營銷的工作無法檢查，因為沒有一個標准，誰也不需要為此負任何責任，在這種情況下，要想成功劉禹含相信是不太可能的。
四、營銷方案的有效執行
在網路營銷策劃方案制定好之後就是對方案的執行，在完美的方案不執行也之後是一個方案，做網路營銷策劃同樣需要成本，需要考慮投資回報率，及時高效的方案執行才會降低成本，要明白免費的營銷方式不只有你想的到，付費的就要精於預算，在將免費的營銷方式完成之後要有效的控制付費的推廣，不是所有的訪問都會創造價值。執行力在一定程度上營銷著網路營銷的成本。
在成都這個城市，越來越多的房地產網路營銷企業開始藉助網路來傳播自己的企業形象，建立企業品牌。做網路策劃的企業也很多，但是比較出名的就是同恆互動了，也有好多項目案例，至少目前同恆互動文化傳播有限公司作為一家專業的網路策劃服務公司，其不光擅長微博營銷、危機監測及處理、媒體關系管理，同時也十分擅長網路熱點策劃、新聞推廣等各種網路互動營銷手段。同恆互動文化傳播有限公司擁有來自全國各地的專業人才，組成了業內口碑良好的專業團隊。
所以說不是說完成以上幾點網路營銷策劃就會成功，但是不考慮以上因素網路營銷是不會成功的，一個好的策劃要考慮的因素會很多，有了好的方案並將營銷做到細節才是重要的。
一、市場背景：
漢沽位於天津東部濱海地區，是天津濱海新區的重要組成部分，轄區面積441、5平方公里區政府坐落在寨上街轄區內，全區共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發展的工業體系，全區共有工業企業300餘家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業門類。漢沽不僅是一個工業重地，而且還是一個魚米之鄉，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業—天津化工廠，她曾為漢沽區的發展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業的通病，企業的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區的發展。隨著漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整，將第三產業作為漢沽區結構的補充體，使漢沽成為一個經濟結構多角化的地區，從而保證漢沽區經濟的健康、可持續發展。
二、競爭對手分析：
由於漢沽房地產市場的發展屬於初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？
2、在漢沽我們的間接競爭對手？
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地人家處於天化的附近，濱河小區處於烈士陵園附近，他們都遠離於城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故並不對第壹城銷售造成直接威脅；
綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接；而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落後與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態；
綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息：
項目名稱規劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區規模較大，銷售單價較低，一期開發面積7萬平米，整體社區規劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區12萬平方米1584社區規劃有中心景觀帶，五層建築形態，社區無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優勢明顯，戶型面積控制較好，並帶簡單裝修。
井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室佔了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由於價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對於一室戶型的銷售由於存量較大，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
3、樓棟售出率分析
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現於臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區附近的樓棟銷售情況一般。出現這種情況的原因，一方面是現場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目後期景觀節點釋放後的銷售，提供有力的產品支持。
4、已售出產品面積區間與總價格區間分析：
五、產品前期市場推廣簡要分析：
xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區的發展、順馳的品牌、工程質量、物業及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結合項目的工程節點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的'分析當中，發現了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內容的針對性不強；二是在各宣傳節點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產品的價值宣洩不足。
六、分析|總結：
1、對市場、產品、消費者的總結：
我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產市場中充斥著大量的房地產項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求，而且在新的一年裡將有新的地產公司進入市場，並為市場帶來新的產品，這樣我們就可以說2004年的漢沽房地產市場，將快速成長為供大於求的買方市場。對於在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經驗教訓，及時調整我們的營銷戰略，及時登上市場領軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產品：在漢沽房地產市場中，我們不能說我們的產品規模是最大的，不能單就一個方面說我們的產品是最好的，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高於競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那隻是表面現象，那隻是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。
消費者：在漢沽當地的消費市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎。同時由於他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對於一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產品信息釋放的主渠道。
6. 房地產十佳營銷案例
在這里要和大家一起分享房地產界在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例,看看他們是怎麼做的。以茲參考。那麼接下來我跟讀者一起來了解一下房地產十佳營銷案例吧。
房地產十佳營銷案例一
北大資源大講堂讓重慶市民零距離接觸北大
營銷事件：7月29日,《北大資源大講堂》正式拉開帷幕。重慶北大資源地產有限公司每期邀請北京大學著名專家教授到重慶講學，並由重慶電視台現場錄制，在重慶電視台科教頻道及新財經頻道播出。來講課的專家教授，個個都是學界大腕。主題涵蓋經濟、企業管理、傳統文化等多個方面。
社會效應：北大資源集團肩負著弘揚北大精神、傳播北大文化的使命。以北大雄厚專家團隊為依託，以大講堂的方式，讓重慶市民可以零距離接觸北大，更好地弘揚先進文化思想，推進了重慶文化教育事業的發展。
房地產十佳營銷案例二
保利：打響夏季樓市降價跑量“第一槍”
事件：2015年5月，在其他樓盤借樓市各項利好政策醞釀漲價的過程中，保利地產出其不意的使出“殺手鐧”：保利重慶公司旗下所有住宅項目，全線大幅降價，降幅均價高達1000元左右，可以說是打響了夏季促銷的“第一槍”。
當時，一則“保利周一見!”的信息首先在朋友圈傳播。過後，傳聞真相曝光，保利重慶讓利3億元，旗下住宅項目套內均價降幅達1000元的力度，讓業內大吃一驚：在各項政策普遍向好的背景下，普惠全城，讓出3個億的利潤，讓更多購房者享受保利實惠。
獲獎理由：打響夏季樓市降價跑量“第一槍”，領跑行業當季營銷動態。整季的全城普惠讓利活動，讓購房者獲得實惠，也在“跑量”戰術上贏得佳績。
房地產十佳營銷案例三
同景地產：出資千萬請業主看演唱會
事件：今年11月，是同景地產在渝發展10周年，同景地產感恩回歸重慶市民，出資1000萬舉辦“同景十周年感恩夜”，邀請知名歌手齊秦、齊豫、萬芳三位實力唱匠登台演唱。演唱會當晚，吸引了上萬人前往奧體中心觀看演出。
藉助“同景10年感恩夜”的周年慶，同景地產在重慶掀起了一系列營銷活動，11台寶馬車、童樂世界VIP全年暢玩卡、加油卡、電影票、安琪兒攝影套餐等豪禮，吸引了眾多市民參與，有效的帶動了項目的人氣和銷量。
獲獎理由：藉助於公益性的感恩回饋活動，同景地產在全城掀起了“同景”關鍵詞，同景的“萬人演唱會”家喻戶曉。無論是業主還是市民，通過參與同景地產的活動，使得其營銷推廣得到了最大化的傳播，有效的將營銷與公益活動實現完美結合。
房地產十佳營銷案例四
融匯半島：“女神”再次代言自家樓盤
事件：2015年，雄踞巴濱核心，傾力打造300萬方濱江城市綜合體的融匯半島，迎來了9年成城的成熟時刻，繁華大城的生活畫卷已逐漸展現。融匯半島在2015年還推出全新的濱江組團江上公館與C公館，濱江城市生活盛裝登場。為了尋找一個既符合融匯半島風格，又能詮釋優雅品質濱江生活的代言人，最終一個“營銷總監自己做模特代言樓盤”的廣告再一次出街了。
獲獎理由：繼去年“女神”事件後，融匯半島“女神”再度為自家樓盤代言，詮釋濱江品質生活，再一次引發了市場強烈關注。放眼整個重慶，這是獨樹一幟的經典創意，其具有品質感、優雅的畫面美感也與今年融匯半島推出的濱江生活主題相得益彰。
房地產十佳營銷案例五
事件：2015年11月8日，重慶首個長租公寓，萬科旗下的西九·萬科驛將正式迎來第一批租客。對於重慶市場來說，這無疑是個值得紀念的時刻——“用租金抵房款”，其中的800套只租不賣，引起全國樓市轟動。
對於萬億市值平台的領軍人物來說，意味著萬科在去年底確定的長租公寓項目，在2015年開始真正進入實施與擴張階段。
獲獎理由：只租不賣的營銷手段，不僅對市場上的公寓產品出路給出了方向，更精準的鎖定了自己的目標客戶群。同時，也激發起重慶租賃市場乃至重慶樓市的改革浪潮。
房地產十佳營銷案例六
美林香檳小鎮:邀約《思想者》
房地產是一個缺乏文化的行業，老一輩的房地產商基本都有革命家的精神，一不怕死，二不怕苦，三不怕沒文化。但是由於房地產的資金流量大，利潤高，一旦有了錢，就什麼都有了，包括文化。美林香檳小鎮就是一個典型的例子，也是一個比較成功的例子。
在今年的春季房展會上，一直宣揚七宗(罪)醉的美林香檳小鎮讓消費者認識到什麼叫做大手筆：花費百萬城巴黎專程借來思想者的塑像模子，在房展會上依樣畫葫蘆的弄了個思想者，讓為但丁《神曲》里受苦的人們悲憫的思想巨人，見證這樓市的名利場。作為一個房地產項目到底有沒有必要將羅丹的名作拿來附庸風雅?這樣的揮金如土難道最後不還是羊毛出在羊身上?觀眾議論紛紛了半天，但是美林香檳小鎮這么個東西，也在心中抹不掉了。而這就是開發商追求的效果。
只要有知名度，就會有銷售量，這是毫無疑義的。這樣的營銷手腕，已經用不上什麼道德標准或者名實一致的這樣的觀念來衡量的了。無論多麼牽強，但是在房地產這樣一個區域性市場，擁有知名度就意味著成功的一半。而思想者也確實讓美林香檳小鎮一舉成名。從這個意義上來說，美林香檳小鎮是個勝利者。
房地產十佳營銷案例七
龍湖源著天街里開重慶樓市包銷先河
營銷事件：2012年5月30日，龍湖源著天街里的廣告在晨報獨家投放，標志著龍湖與晨報的包銷合作正式啟動，龍湖與晨報的強強聯手也開重慶樓市包銷合作的先河。
社會效應：6月17日，龍湖源著天街里開盤，一舉實現銷售380套。加上後續銷售，晨報經營收入進賬80萬元左右，成功實現了經濟效益和社會效益的雙豐收。
房地產十佳營銷案例八
東原首推童夢童享社區成長系統
營銷事件：11月中旬，東原地產正式推出蓄勢已久的東原住宅優配系統之———“童夢童享”四心優配兒童社區成長系統。
這一系統工程，主要從兒童的安全、娛樂、教育三大領域，系統性解決兒童在社區中的成長困惑。在具體實踐過程中，將根據各樓盤地形地貌，實行標准化模塊配置,滿足兒童健康成長所需
社會效應：東原“童夢童享”系統工程的推出，將助推房地產行業進一步向精細化方向發展，更加關注客戶的細分需求。
房地產十佳營銷案例九
英利IFC吸引3萬人雲端瞰重慶
營銷事件：5月26日-7月25日，“英利IFC‘雲端瞰重慶’摩天觀光”活動，免費向市民開放約250米高的53層觀光。在解放碑目前摩天大樓暫無高層觀光旅遊項目的背景下，該活動吸引了近3萬人參與。
社會效應：英利IFC寫字樓充分利用其得天獨厚的地理位置，為重慶市民提供了免費高層觀光的機會。從80高齡的老人到幾歲孩童，從解放碑老居民到周邊各大寫字樓白領，都積極參與到該活動中，收到了良好的社會反響。
房地產十佳營銷案例十
陽光上東：富人區的締造者
如果說締造是一種物質行為，這話大錯特錯。溫榆河沿岸，京湯河沿線，西山、香山一線的別墅群，朝陽公園一帶的高檔公寓，都是貨真價實的富人區。但是富人區的概念在房地產界卻是陽光上東第一次坦坦盪盪的提出來。今年年初以來，首創集團宣布將在東四環北路綠化帶以東、酒仙橋路電子城以西、壩河與亮馬河之間的地塊上建一個北京的"富人區"。
這個名為"北京上東區"的項目，佔地面積100公頃，總建築面積將超過220萬平方米，預計總投資超過100億元。項目由首創集團旗下的首創置業和陽光股份具體負責。其全部項目將於2008年完工，售價在每平方米1萬元以上,10月17日第一期盛大開盤。
在中國，財富曾經被當作罪惡的代名詞，但是托改革的福，現在追求財富已經成為一種光榮的行為，正如原來參軍是一種光榮的行為一樣。但是由於在意識形態上還沒有得到明確，所有的媒體輿論的表達都還羞人答答的，典型的例子就是將幾乎所有關於財富的美德都賦予在國外體現為中庸保守的中產階級。首創置業卻正式將這塊面紗剝去，從而吸引了社會的關注。陽光上東一開盤就銷售1億元，富人區宣傳達到了傳播效果功不可沒。
首創置業的做法表明：在宣傳上不必要真正意義的創造，能夠將一種在事實上成型的東西完美的體現出來同樣是一種創造。在傳播學意義上，誰說得最早誰就是創造者。
對於首創置業打造上東區這樣的宏偉計劃，一兩個小聰明、小花招不足以支撐如此大的體量的銷售。在富人區的旗幟下，各種關於高品質的概念終於得到了一個眾望所歸的統帥，為項目的宣傳提供了取之不盡的資源。
7. 案例解讀：萬達商業地產的輕資產轉型
如今提起萬達，應該無人不知。可以說，萬達是一家自帶聚光燈的企業。輕資產轉型，不管是行業下行壓力下的被迫之舉，還是主動出擊，這位「老大哥」卻實實在在的引領著行業的未來走向。
萬達集團有四大業務，分別是商管、地產、文化和投資，大家所熟知的萬達商業地產就是曾經覆蓋了商管和地產兩大業務的公司。
為什麼說「曾經」呢？這要從他的發展歷程來解釋了。
2002年9月16日，大連萬達房地產有限公司和大連一方地產有限公司各持股50%成立了大連萬峰房地產開發有限公司；2007年，從萬達集團收購了27家地方公司，更名大連萬達商業地產有限公司，成為萬達旗下唯一的地產發展平台；2009年變更為股份有限公司；在2018年1月29日，萬達商業地產引入騰訊、蘇寧、京東和融創的戰略投資，用來贖回港股退市時引入的投資人手中的股份，並更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司，也就是萬達集團下的商管集團，之前的地產業務被剝離出去，由新成立的萬達地產集團有限公司負責。
了解了萬達商業地產的基本信息後，我們再來看分享的主題：萬達的輕資產模式。
在此之前，我們還要先熟悉一下，什麼是輕資產？以及國內的其他房地產企業是否也在進行輕資產轉型探索呢？
以萬達為例，輕資產模式就是建設一個萬達廣場，全部資金由投資方承擔，萬達負責項目前期的選址、設計和建造，同時負責商場內的招商和運營管理，萬達還會將自己的品牌注入其中，在商場運營過程中使用自己的信息管理系統。簡而言之，除了錢是別人掏，其他還是萬達全權負責。萬達廣場正式投入運營後，所產生的租金收益由萬達和投資方按照一定比例分成。
重資產模式也就是萬達的城市綜合體產品，建設萬達廣場的資金由萬達自己出，周邊再配套建設寫字樓、商鋪和住宅等，萬達將這些物業對外銷售，所產生的現金流再投入到萬達廣場中，形成「以售養租」的運營模式。
從中國的房地產行業來看，地產開發和商業運營分離，是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。
許多標桿房地產企業相繼提出輕資產戰略轉型，像萬科、綠城、保利、龍湖地產等等。萬達可以說是走在輕資產轉型最前列的「三好學生」，早在2015年就正式啟動了輕資產模式，當時與光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司聯手，共建了20座萬達廣場，這標志著萬達走向了輕重並舉的道路；2017年全面實施輕資產戰略；2018年將輕重資產分離，地產與商管集團各司其職。前面也提到過，正是在這一年，萬達完成了商業地產公司的拆分。
伴隨著萬達地產開發和商業運營的業務分離，萬達的組織結構調整也在逐步實施。
首先，分拆出來的地產開發業務由新成立的萬達地產負責，業務覆蓋地產開發和物業服務，其中地產開發又分為商業項目和住宅項目兩大板塊。其次，完善商管集團各業務條線，建設業務四大中心：項目管理中心、招商中心、營銷策劃中心和運營中心，以及九大運營中心：東北、華北、西北、華東、華中、中南、西南、華南九大區域，各區域成立相應的運營管理公司；項目管理中心下則成立各地城市公司。
除了組織結構上的調整，在人事任命方面，萬達也是下了很大功夫。
2019年，距離萬達牽手騰訊、蘇寧、京東和融創四大戰略夥伴已經有一年多的時間，此時，騰訊、蘇寧開始更深地介入萬達商管。來自騰訊的李朝暉、來自蘇寧易購的蔣勇成為萬達商管新任董事。這兩個戰略夥伴介入之後，萬達商管的董事構成包括董事長丁本錫，董事齊界、曲德君、王志彬、李朝暉、蔣勇，還有獨立董事陳漢文、薛雲奎、劉紀鵬。
進入2020年之後，萬達商管經歷了四次高層「換血」。原董事長丁本錫請辭，由萬達商管原董事兼副總裁齊界接任董事長和總裁一職。之後，萬達商管的副總裁梁飛建、高級總裁助理兼規劃中心總經理黃駕宙、首席總裁助理兼招商中心總經理王銳相繼離職，由曾任萬達集團總裁助理、萬達商業地產城市公司總經理的韓揚、華西運營中心總經理陳洪濤、萬達商管高級總裁助理章培玉分別接任。2月，萬達商管副總裁沈嘉穎離職，由商管集團高級總裁助理兼華北運營中心總經理孫亞洲接替。4月21日，原萬達集團高級副總裁兼人力資源管理中心總經理肖廣瑞接任齊界，轉任萬達商管執行總裁。
了解了萬達的輕資產轉型之路，以及萬達為此進行的組織再造手術之後，我們再來看萬達的輕重資產兩種模式，究竟是怎樣運作的呢？
前面我們也簡單介紹了一下，那具體來看，「以售養租」的重資產模式就是萬達將自有資金和募集到的資金用來購買土地，自己開發建設城市綜合體，萬達廣場作為商業部分只租不售，所有權仍然在萬達手中，所獲得的租金收益和資產溢價一部分用來歸還銀行的貸款利息，另一部分歸自己所有，萬達廣場的租約和資產可以拿來抵押，貸款金額又投入到購買土地中，由於物業升值所產生的資產溢價部分還可以拿來進行私募融資、或者整體出售、或者剝離出來單獨上市；周邊配套的住宅、寫字樓和商業街對外銷售，所獲得的銷售收入用來歸還銀行貸款。
我們再來看萬達的輕資產模式，萬達與銀行、證券、基金等投資機構合作，開發萬達廣場的資金由投資機構承擔，萬達負責廣場的設計、建設、招商和運營，同時輸出萬達的品牌、管理、技術和資源等等，建成後，萬達廣場的所有權和增值收益歸投資機構所有，租金收益一分為二，大部分歸投資機構，萬達每年從中獲取30%左右。
輕資產轉型以來，萬達商管的經營已經取得了比較顯著的成效。2018年底，萬達廣場已開業「輕資產」項目23個，2019年開業的43個萬達廣場中，有29個是輕資產項目，2020年計劃開業的50個萬達廣場中，37個是輕資產項目，在建的133個萬達廣場中，107個是輕資產項目。截至目前，萬達商管旗下開業的萬達廣場已經達到324個。
2019年萬達商管實現收入434.8億元，租金收入384.8億元，同比增長17.8%。其中，輕資產租金收入同比增長43.9%，萬達廣場出租率99.9%，租金收繳率100%。
前面我們說到萬達進行輕資產轉型，並且已經取得了一定成效，那麼，萬達為什麼要轉型呢？以前的重資產模式難道不賺錢了嗎？
從整個行業來說，房地產的「黃金時期」已經過去了，以前看好的物業升值前景已經不復存在，並且，重資產模式已經難以適應當前的政策環境和市場形勢，靠單打獨斗、統包統攬的粗放型運作模式來盈利更加困難，所以輕資產模式應運而生。
單從萬達自身來說，除了行業共有的各種壓力，上市融資也像一座大山，時刻壓在萬達身上。為了拓寬融資渠道，萬達從2009年底就啟動A股上市之路，但2010年遇到房地產嚴格調控，先後出台的「國十一條」、「新國四條」等一系列房地產調控政策，從需求和供給兩方面進行了全方位的收緊，包括首付比率、貸款利率、房地產開發用地、融資IPO等等。隨後幾年，雖有相對寬松的房地產政策相繼出台，但總的來說還是處於政策緊縮周期之內，實際上是叫停了房地產企業的股權融資，轉型輕資產後，就可以不被劃入「房地產」板塊，從而避開政策風險。4年後，萬達因未按照上市規則報送預先披露材料而終止上市，隨後在香港上市，但上市首日就跌破發行價，之後股價一直下跌，也是因為境外投資者並不看好萬達的重資產模式，在香港上市18個月後，萬達從香港退市，重回A股。
但從2015年受理申請後，直至今日仍未成功上市，最新的數據顯示，今年3月6日，萬達中止審查，之後是恢復審查還是終止，也讓我們拭目以待。
撰寫：謙啟咨詢團隊
編輯、排版、校對：小謙
主編：陳勇
出處：謙啟管理評論
8. 營銷方案案例
營銷方案案例範文
營銷方案案例範文，營銷推廣是企業品牌與產品發展不可缺少的利器，因為連接了更多的產品和用戶需求，所以許多企業會選擇組建自己的運營團隊，來制定營銷方案。以下分享營銷方案案例範文。
一、活動主題：歡樂中秋購物節 興隆天天抽大獎
二、活動時間：9月9日——9月18日(10天)
三、主要活動：
活動一：購物50元，天天循環抽大獎
1、活動時間：9月9日—9月18日
2、活動內容：活動期間，顧客購物累計50元，即可憑信譽卡換取獎券一張，100元換兩張，依此類推，多買多換，中秋節抽獎活動方案。顧客憑獎券可參加每日晚6點舉行的循環大抽獎。一張獎券，多次中獎機會。
3、獎項設置：
一等獎：xx全自動洗衣機一台，每天10台，10天共100台。
二等獎：xx電磁爐一台，每天20台，10天共200台。
紀念獎：立白桶裝洗衣粉一台，每天100桶，10天共1000桶。
4、中獎者自中獎之日起3日內領獎有效。
5、中大獎者須繳納20%的個人所得稅，興隆商城代收代繳。
6、本次活動最終解釋權歸興隆商城所有。
活動二：中秋月餅節
1、國餅十佳禮盒：北京稻香村、北京好利來、上海杏花樓、西安米旗、廣州酒家、廣州蓮香樓、中山百威、成都天倫、新疆麥趣兒、香港榮華十大品牌月餅匯聚其中，買一盒就可以嘗到全國十種名優品牌月餅，規劃方案《中秋節抽獎活動方案》()。
2、中秋送禮四大版快：師恩難忘——送恩師、知遇之恩——送領導、親情至上——送親人、禮尚往來——送朋友
3、9月8日晚6點，「歡樂中秋購物節」隆重開幕式。
4、9月18日晚18：30——20：30「中秋之夜」大型歌舞晚會。
5、9月9日至9月17日名優月餅廠商大型露演及專場演出。
6、河蟹展、名煙名酒展、水果展
活動三：相關促銷活動：
教師節百貨商場送好禮。
·新婚大行動——婚慶家電月、金店、男女裝、床品婚慶獻厚禮。
·9月9日興隆鞋城99元=200元購鞋大行動。
·秋裝全面上市。
活動背景：「光棍節」從網路節日變成青年朋友廣為流行的節日，而在網路上則演變成購物狂歡節，每逢到了「光棍節」不論是商場、飯店或者游樂場所，都會藉助節日的氛圍策劃「光棍節」活動來招攬顧客。在這年輕時尚的節日里，普麗緹莎美容院推出了「光棍節不孤單」特惠活動。
而如今天氣逐漸變得乾燥寒冷，並且入秋之後持續著乾燥、炎熱的天氣。所以從目前美容院的消費上可以了解到，消費者在換季之後進店消費初秋時節以美白修復為主，而如今則是以滋潤保養為主。因此，普麗緹莎美容院藉助「光棍節」這一檔期進行促銷活動，不僅是提高知名度，提升形象的大好時機，也是利用節日抓住商機的機會。
活動主題：普麗緹莎陪你過光棍情人節
活動時間：____年11月1日~11月11日
活動地點：普麗緹莎美容院各大直營店
活動對象：普麗緹莎所有的新老單身女性顧客
活動目的：恰逢「大小光棍節」，為了使所有的單身女性顧客能夠在此節日中感受到普麗緹莎的溫暖，並且還能夠得到美的體驗。在「光棍節」期間，並且結合季節、氣候等問題美容院特此推出補水、防干、修復等廣受女性朋友歡迎的促銷項目。希望能夠藉此時節，與顧客建立一個和諧、溫馨的溝通平台。能為普麗緹莎帶來更多的新朋友，提升美容院的消費者市場佔有率。
活動宣傳：
1、「光棍節」本是從網路上流傳而來的節日，所以在宣傳上要著重在網路宣傳策劃中。首先在普麗緹莎美容院的官網、官方微博以及論壇等渠道上發布關於這次活動的宣傳信息。提前兩周的左右將活動內容發布在網路上。
2、活動期間在人流密集的場所、街道以及商業的主幹道等街面，發放宣傳單及優惠卷等。
3、活動兩周前只要是在店內消費達到一定金額的顧客，分發節日的優惠卷和體驗卷等。並且裝飾美容院門頭、在美容院門口張貼海報和懸掛橫幅等。
注意事項：
1、做好前台的登記，記載好顧客名字和信息資料。
2、對員工做好活動的培訓，為了答謝顧客，挖掘顧客的潛在消費力，穩定顧客源。所以在活動期間要注意從顧客進門到消費結束後的每一個環節，保持微笑，親切待人。
活動內容：
1、美容院內的會員在活動期間參與本次活動，憑會員卡能夠銷售8折的.優惠並且領取護膚的體驗券，如果會員積分卡內的積分達到500分及以上者，憑借會員卡能夠免費在店內體驗一次保濕補水的項目。
2、非會員的顧客，在活動期間進店消費達到288元者，可以直接享受8.8折的優惠。並且贈送普麗緹莎的會員卡一張，和普麗緹莎提供的護膚小樣試用裝一份。
註：活動體驗劵以店內的有效期為准。
營銷推廣方案包括哪些內容？
1、分析營銷機會
在營銷推廣方案當中，對營銷機會進行分析是一個關鍵環節，主要是管理營銷當中的信息，並且衡量市場的主要需求。分析營銷策劃當中的主要宏觀因素，包括技術，環境，自然環境，社會環境等等，需要對消費者市場以及購買行為進行分析，需要對團購市場以及購買行為進行分析。
比如了解團購市場過程中，有哪些人參與了解政府市場，對團購市場以及消費市場進行對比等等。
2、開發營銷戰略
在營銷推廣當中，最具有技術含量的環節就是開發，營銷戰略也是關鍵的一個環節。不僅有對新產品開發的挑戰，同時也要對外部的環境進行分析。
組織安排，架構設計等都是需要注意的方面。需要對新產品進行管理，了解新產品的開發過程過程當中包括商業分析，包括市場測試等等。同時還有市場挑戰者戰略，需要先確定好競爭對手以及戰略目標，然後選擇戰略。
3、營銷方案
營銷推廣方案當中，有哪些主要的營銷方案呢？比較耳熟能詳的有對產品線的管理，對產品的品牌和包裝的管理。
同時對產品線進行分析，了解產品線的長度，了解產品線的特色。需要制定合理的價格，需要選擇定價目標，需要確定自己的需求，並且需要對成本進行估算。
同時還需要對競爭者進行分析，分析競爭者的成本，分析競爭者的價格，選擇定價的方法，最終確定產品的價格，完成一個完整的營銷方案。以上就是一整個營銷推廣當中所包括的內容，任何一個環節都決定了最終營銷方案的順利。
9. 房地產營銷策略的相關成功案例
----成都龍湖翠微清波
前言：
從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5•12」地震和目前的金融風暴。在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎麼做的。以茲參考。
項目成效
2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套；
目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶
面積段
實收均價
實收總價
月消化
首次置業
86
5700
49w
80
首次改善
112-129
5500
61-71w
290
再次改善
131-136
5400
70-75w
120
我們可以看到,在目前的市場環境下,該項目月均消化量達到了近600套,我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析：
Ø 營銷推廣力度
Ø 客戶拓展渠道及方式
Ø 銷售現場活動氛圍營造
Ø 專業支持、整合資源
Ø 團隊的獎懲力度
Ø 價格策略的合理運用
2009-2-13
[成都商報]46.47 雙彩版
只需首付20萬，即刻擁有關於別墅的所有想像。
2008-2-18
[成都商報]48 整彩版
8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中
2008-2-22
[成都商報]44 整彩版
少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日
2008-2-25 [成都商報]28 整彩版
小高層 准現房發售
2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版
錯過了就真的錯過了
2008-2-29
[成都晚報]地產成都10 整彩版
錯過了就真的錯過了
一、營銷推廣力度
（一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月
（二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格
（三）、簡訊投放頻次：100萬條/周簡訊發送，上月共計400萬條簡訊投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區簡訊、二級城市。
當月的營銷推廣費用共計約150萬。
二、客戶拓展渠道及方式
（一）、老帶新
1、強有力的老帶新政策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。
2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展「老帶新動員宣講會」，鼓勵業主推薦，並將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級後的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅遊的機會。
3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。
老帶新中朋友介紹的成交比例佔到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。
（二）、銀行客戶拓展
整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然後邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，並有高額外的優惠政策予以支持。
當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。
（三）、企事業單位定點直郵
根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。
（四）、眾多的外銷人員作為支撐
項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大於銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈裡的朋友為主。單上有某行銷人員的編號，用於區分。
當月通過外銷成交的客戶為5組。
三、銷售現場活動氛圍營造
（一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定，
金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。
（二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品「液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電」。
（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動
如：「兒童畫畫比賽」「奧運競技類體育小活動」「趣味歌唱比賽」等。
周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶
活動地點：現場體驗區+銷售中心
活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利於現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。
四、專業支撐、整合資源
（一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、後期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，並依次考核上崗。
（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。
五、獎懲分明的團隊獎懲力度
（一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。
（二）、每月對於銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。
（三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。
六、合理運用價格策略
對剩餘房源的價格，頻繁的調整面價，調整優惠：
形式一：
針對每周集中推售的房源，把其價格表的價格做低，或是以一口價的形式表現，其餘銷控房源的價格調高，反映到客戶面前的價格表，凸顯非常明顯的正負向的價格標桿，讓客戶感覺到此部分房源的性價比。
例如上月的一周，要集中消化136平米的戶型，把一個單元136平米的表價全部調整為5400元/平方米的一口價，其他單元相同戶型的表價為6300元/平方米。
形式二：
對於兩房產品以及小三房產品，購買此類產品的客戶對價格的敏感性較高，有貪小便宜的心理。
提高其價格表的面價，給到最大13%的優惠，此部分客戶會誤認為是大幅度降價，自己能得到更多的優惠而下定。
該項目的鞭屍行動通過以上6種營銷策略予以體現，效果明顯，令人感觸頗深。6大營銷舉措使得銷售業績以及銷售團隊的士氣越戰越勇。
10. 房地產營銷策劃書前言怎麼寫（給個具體實例謝謝）
為使整個項目更順利地得到推廣和銷售,並使銷售部門與企劃部門之間的工作更為默契和協調，保證各項工作不因雙方溝通不足而造成停滯，特根據目前情況制定本營銷企劃方案（其中，廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出）。
在一個崇尚英雄的行業，當住宅的孤傲群芳已成為過去時，商業地產將締造更多的傳奇。但值得開發商注意的是，雖然同出地產體系，商業地產的開發操作、經營理念與住宅卻有著很大的不同。主要體現在：
差異1：作為動態地產，商業地產主要依靠經營獲得收益，需要依託於地段價值和經營特色；
差異2：商業性更強，對開發商和物業管理的商業經營、管理水平要求提高；
差異3：商業建築的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；
差異4：繳納的費用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業市政標准繳費；
差異5：後期的裝潢、經營、維護等費用大；
差異6：商業物業開發回報利潤高，通常是住宅投資的2-4倍；
差異7：房地產開發商與商家的合作聯合將是以後商業物業開發的趨勢。
商業地產是繼居住型物業之後更一層的投資境界。商業地產不是講概念，注重一下戶型和環境就能銷售，商業地產的投資價值還跟所在地點區域的商業氛圍是否濃厚相關。具體說來，建什麼業態、在何處建以及建成後的經營形式如何，都需要有一個科學的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個鋪面，更多的是，隱藏在鋪面後面的無限獲利空間。
兵法雲：「謀定而後動」，在日趨發展成熟的房地產開發中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就必須做到位。房地產策劃是一種高層次的投資咨詢活動，它的基本職責就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產品定位、價格定位，並採用適當的營銷推廣組合策略，以實現理想的投資目標。
好的策劃離不開前期調研，只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有準確的把握市場，創造出符合市場定位，滿足市場需求的產品，才能使我們的產品在激烈的房地產競爭浪潮中站穩腳跟。
我們通過對江陽商貿城宏觀環境以及方地產市場的初步調研，得出了一些我們對商業物業房地產市場的看法和觀點以及對本項目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。
隨著麗水灣項目各項工作的順利進行，同時依託政府政策的利好改變、區域房地產市場的良性變化，本項目即將進入緊張的開工及開盤准備工作。我們在對麗水灣保持信心的同時，也應該隨時做好迎接市場挑戰的准備，下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排，而且我們將預留調整和補充的空間，從而保證高速高效高質地完成麗水灣的銷售與服務工作。
首先，衷心感謝貴司對敝司的支持和信任，為我們提供一個可以充分發揮的機會。在此，謹祝我們合作愉快，項目的銷售成績可以寫上精彩的一頁！
就天奧的銷售策劃工作，我們本著一貫認真嚴謹的工作作風，就項目的實際情況，結合最新的市場動態，力求為本項目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經濟效益和社會效益。
本營銷推廣企劃方案三大部分構成：
對天奧所在的市場分析、消費群研究，以及認識項目本身
——認識市場·認識自己
依據市場及目標消費群的需求，擬定我們在產品、價格、主題概念上的競爭力
——為他們需求而打造的產品
對項目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、並作出前期階段性部署
——讓他們選擇天奧的載體
希望本報告能夠提供關於天奧的若干核心思路和關鍵內容。本報告：
力求對天奧理念全面整體地理解；
在此基礎上系統連續思考，包括細分、延伸、深化和整合；
盡量著眼於具有一定高度和扎實深度，並具有較強可實施及可操作性；
本報告力求能透徹理解、創意思考、完整論述、嚴密依據、整體突破，具較強可實施操作性。
現在我們立即延伸本報告相關內容。
致泰華地產:
非常榮幸接受貴司委託，為貴司項目提供我司的專業服務。
通過對貴司該項目規劃設計的理解，我司認為這是一個值得我司傾注熱情與智慧為之服務的高質素項目，同時，我司對具有如此前瞻目光締造該項目的您和您的團隊表示由衷的敬意，你們對項目高品質的追求將激發我們對該項目高品質營銷的熱情。
根據目前我們對項目周邊環境和項目地塊的了解，結合綜合的市場調研，我們認為，寶安房地產整體發展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過貴司的 支持結合我司的專業服務，有望成為這次大飛躍的成功起跳者。
對於貴司項目推廣之強大信心，建立在我司七年來深港兩地房地產市場的摔打。作為資深的專業地產廣告公司，我們具有多樣化的樓盤推廣經驗，如羅湖「樓王」《長豐苑》《百仕達花園》香港巡迴展銷深圳十大明星樓盤《海洋之心》和《長城盛世花園》《世紀村》等大型樓盤的全程代理推廣，為我們操作本項目提供堅實的市場經驗。
我們有理由相信，在本項目卓越品質的基礎上，結合我司專業熱情的廣告代理服務，本項目一定能取得預料的成功。
我們的策劃觀
當今的市場可以說是瞬息萬變，波煙雲詭。其入世在即，整個大陸市場面臨著一次更新的考驗。市場里的任何一個環節均有可能牽一而動全身。而作為龍頭行業的房地產市場，更是處在經濟浪潮的顛峰。要想保持顛峰狀態。就必須比其它行業更敏銳，反應更迅速，在這個戰場上沒有絕對的勝者，也沒有絕對的敗者，關鍵在於時刻保持最冷靜的頭腦，密切地跟蹤市場，了解掌握必備的信息，據此制定出最有效的策略，並實行於謹密之下。
我們新業人憑的是專業素質，倚的是敬業精神，信心是我們做任何事的必備。竭誠為客戶提供最好的服務是我們的服務宗旨。
新業地產顧問
前 言
中海外在上海的歷史是輝煌的。西區和南區的戰無不勝是其信心的源泉，但是這一次，中海面臨的是一場空前嚴峻的考驗，因為和平南苑項目和中海的其它項目有著巨大的差別。
一、超級大戰場的競爭形勢
虹口區、楊浦區交接處的大連路是東區最大的戰場之一，其中個案的銷售競爭，尤其是價格競爭明顯白熱化。區域傳統「龍頭老大」同濟房產也不得不以低調價格的姿態出現，故本案的市場切入將是一個需要細致研究的問題。
二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區造大高層
這是一個觀念改變的問題，發展商不能改變客戶的觀念，就只能被客戶改變自己。但是以往的個案都沒有做好，和平一期最後的傾銷，典型地說明了這一點。從理論上講，中海完全有實力去塑造區域觀念，但實際上，對於這樣一塊極度陌生的土地，一個風雲變幻的市場，中海會一帆風順嗎？
三、80萬／套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區域的「法定」范圍
這樣的客層較難由經驗把握，或者說，這樣的客層尚需引導，引導的范圍涉及全市。這就是本案主力總價面臨的挑戰，如果沒有突破性的推廣策略，前景並不樂觀。
我們建議，這樣特別的個案應該與專業代理商一起探索。而選擇代理商的條件將依次是代理楊浦個案經歷、品牌個案經歷、以及與大型發展商合作的經歷等。
摘 要
我們對雙花園項目周邊的市場進行了調查與分析。通過我們的分析，我們認為目前市場建築技術含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。
同時，我們也對本項目進行了認真的研究與分析。通過我們的分析，我們認為本項目在地理位置、現房發售等方面有一定的優勢。同時，在戶型設計、使用率、立面、社區環境、價格體系等方面存在一定的問題。
為了更好的完成項目的銷售任務，最大化保證發展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調整，提供了初步的銷售方案、現場包裝方案和宣傳推廣方案。
我公司具有多年的銷售經驗和科學的管理體系。我們在客戶資源、網路資源等方面均有很好的優勢。我們本著為發展商負責、對項目負責的態度開展我們的工作。
真誠希望能攜手合作。
前 言
「決斷於謀劃，善行於智慧」，受成都人民置業的委託，我司為其在互助路區域的項目進行全程營銷策劃，經過深入細致的調查研究及分析，形成了此報告。
本報告針對項目的特殊性，採用各種適用的調研方法、調研手段，獲取第一手真實的市場相關信息和數據，在此基礎上結合業界前沿的理論和行業技術，形成了我們對該項目的真實認知和感受。
我們在進行項目的調查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業責任感和職業道德，保證了本次報告及其建議的科學性、真實性以及可參考性。結合項目實際和我們積累的豐富經驗，形成了以下營銷策劃報告。
還有很多加QQ