公寓出租營銷策略

A. 單身公寓出租房公寓合租的技巧是什麼

現在有很多人對於單身公寓情有獨鍾，因為單身公寓的設計好，裝修也會比較好，所以深受大家的喜愛，但是有很多人對於單身公寓的了解還是比較少的，所以大家想要租單身公寓的話，就必須要積極了解一下這方面的知識，那麼，我們說說單身公寓出租房？

現在有很多人對於單身 公寓 情有獨鍾，因為單身公寓的設計好，裝修也會比較好，所以深受大家的喜愛，但是有很多人對於單身公寓的了解還是比較少的，所以大家想要租單身公寓的話，就必須要積極了解一下這方面的知識，那麼，我們說說單身公寓 出租房 ？公寓合租的技巧是什麼？

單身公寓出租房

1、單身的人比較多，所以大家會選擇單身公寓出租房，大多數的短租房省心省力，設施都很齊全，電視，寬頻， 熱水器 等，實現真正的拎包入住。單身公寓租房屋均已備齊包括床鋪被褥在內的居家必須用品，放下行李即可入住休息，就像回到自己家裡一樣，盡享家的溫馨與方便；

2、單身公寓出租房在同檔次品質前提下，入住短租房間的費用將比三酒店套房價格低30％－70％，而活動空間卻遠大於一般的酒店，入住短租房間是節約差旅費用的好辦法；

3、單身公寓出租房租期完全靈活，客人可隨意安排自己的租期，而不必擔心諸如“房租沒到期”、“自己添置的家居用品需處理”等棘手的問題。

公寓合租的技巧是什麼

1、公寓合租的技巧要看財務方面問題，好大家都要彼此注意，錢財或是比較貴重的物品好放在保險的地方，不是說怕什麼，只是免得以後出現什麼問題，大家鬧矛盾，所以在進行合租的時候自己的財安全一定是首要考慮的問題。

2、公寓合租應該事先說好房租、 物業管理費 、水電費等的分配情況。一定不要礙於面子，不好意思說出各種費用的安排，看看是房間的使用間數平分，還是按人頭來分，必要的時候，安排值日表，並且約定無條件執行，這樣就不會出現互相的推脫。

3、仔細核查房東身份以及 產權證 ，避免租房卻付錯錢，一定要弄清楚您所租賃的房子到底誰才是真正的房東再進行租房子，這樣避免了很多騙局很好的保護好了自己的財產。

4、如果房東沒有準備租賃的合租房子合同的話，你一定要自己准備好，可以去網上搜一下 房屋租賃合同 並列印出來，公寓合租在簽訂之前仔細瀏覽，並在後一頁上寫明雙方的附加條款，把違約責任寫清楚，並要保存對方身份證的復印件。

有關單身公寓出租房，公寓合租的技巧是什麼的全部知識，當我們了解了單身公寓怎麼樣以及公寓合租的技巧之後，我們就知道單身公寓怎麼樣了吧，而且現在公寓比較干凈，環境也是比較好的， 裝修風格 也是越來越多，所以有很多人都喜歡公寓，在租房的時候，也會優先選擇公寓。

B. 公寓出租技巧公寓出租要注意什麼

租賃的人比較多，正因為這樣出租公寓的人還比較多，此時我們就要掌握出租的技巧，要不然這么大競爭，你怎麼能把你家的公寓順利的出租出去呢，所以接下來呢，我們就跟隨我對公寓出租技巧？公寓出租要注意什麼的知識學習了解一下吧。

當代公寓可是非常受歡迎的房型了，因為公寓干凈，而且配套設施比較齊全，因此租賃的人比較多，正因為這樣出租公寓的人還比較多，此時我們就要掌握出租的技巧，要不然這么大競爭，你怎麼能把你家的公寓順利的出租出去呢，所以接下來呢，我們就跟隨我對公寓出租技巧？公寓出租要注意什麼的知識學習了解一下吧。

公寓出租技巧？

1、傢具設備配套齊全。規格不要太小而且要齊全，比每一輪新客戶都有可能就某些傢具、家電配置提出意見，要求更換。傢具和電器一定要新潮、大氣，如安裝浴缸、淋浴較好有玻璃門等。

2、確保室內設計裝修大氣、整潔清新，在設計上要多從舒適和全面的角度考慮，裝修風格要簡約大氣，色調時尚。現如今跨國公司高管都比較年輕，所以不要使用太深太重的顏色，歐美人也不喜歡太富麗堂皇的燈飾。無論針對何種求租群體，業主都應該在出租之前花費一番心思將自己的公寓或別墅包裝一下，使人第1眼看上去整潔清新。

3、租金合理，在特別時期，比如即將來臨的2008北京奧運會，可以適當提高租金，以獲得更大的利潤。一般來說，對於跨國公司的一等管理人員和外交人員來講，他們的預算可以達到每月5000－8000美金，甚至更高。參照所在地區的同類房屋租賃市場價格確定自己房屋的合理租金，及時了解市場行情和動態。

公寓出租要注意什麼？

1、業雜費的交付，房東多回訪承租者，房東要經常打電話詢問租房者公寓的情況，並定期看看公寓的基本概況。一旦發現所出租公寓有什麼異常現象，尤其是家電等切不可掉以輕心，要及時通知公安機關。衛生費、有線電視費等費用由誰來交，要與物業或業主核實。

2、一般房東盡量以半年為最短期限，並房子盡量不租給短期租住者，房東一般不要租給短期租房者，比如只租一兩個月的人，租給對方時必須要十分謹慎。且房主對不知底細的人盡量不要透露太多的信息。

3、房東不要頻繁漲價，漲價頻繁，房客住不長久，也會增加尋找新房客的成本。房東要善待房客，不要總提漲價，一年後續租雙方可以協商，如果不漲就不要漲，三年後可略為漲一些，房客也不會反對。對於使用房子不允許之處在租房時提醒房客就行。

當我們跟隨我對公寓出租技巧？公寓出租要注意什麼的知識學習了解後，我們也就知道了其實出租房子什麼類型的房子好出租一目瞭然，要是你有公寓的話，把它裝修好，租金價格不要太貴，很快就能出租出去了，希望上文我的知識介紹可以幫助到大家。

C. 單身公寓房屋出租信息怎麼寫單身公寓房屋出租信息策略

現在外出打工的人是越來越多，租房的需求也越來越大，現在很多的租客對於房子的要求也比較高了，因此很多房主對於租房信息的推廣也比較重視，也有很多房主不知道單身公寓房屋出租信息怎麼寫以及一些單身公寓房屋出租信息策略，下面我就來為大家介紹一下。

現在外出打工的人是越來越多，租房的需求也越來越大，現在很多的租客對於房子的要求也比較高了，因此很多房主對於租房信息的推廣也比較重視，也有很多房主不知道單身 公寓 房屋 出租信息怎麼寫以及一些單身公寓房屋出租信息策略，下面我就來為大家介紹一下。

單身公寓房屋出租信息怎麼寫：

1、 出租房 屋的標題，出租房屋的標題是出租今有xxx 小區 住房一套出租。一定要記得寫清出租小區的名稱。出租房屋的正文，就要把想要出租房屋的 戶型 （1房1廳，2房2廳，3房2廳），

2、出租房屋地址、 租金 一個月多少，（也可以不寫，到有客戶了再具體談），有無煤氣暖氣，寫上有無傢具電器，租房者是否可以免費使用傢具電器等等信息。

3、其中在寫出租房屋信息重要的一點，也就是想更吸引人的話，可以樓寫一下周邊有的交通環境，有什麼市場、商店等好，吸引人的注意力。後寫上聯系電話，方便租客在看到出租房屋信息的時間和自己取得聯系。

單身公寓房屋出租信息策略：

1、傢具設備 配套 齊全，高端 租賃市場 的求租者也格外注重室內配套的完善，因此，適當增添傢具（床、 衣櫃 、書架）、日常家電（ 冰箱 、電視、洗衣機、 微波爐 、 熱水器 ）等配置，把一些陳舊的擺設和設施換掉，這樣能夠在很大程度上增加房屋出租時的成功率。

2、確保室內設計裝修大氣、整潔清新，無論針對何種求租群體， 業主 都應該在出租之前花費一番心思將自己的公寓或 別墅 包裝一下，使人第1眼看上去整潔清新。在設計上要多從舒適和全面的角度考慮， 裝修風格 要簡約大氣，色調時尚，保持空氣清新。

3、租金合理，參照所在地區的同類房屋租賃 市場價格 確定自己房屋的合理租金，及時了解市場行情和動態。當然，在特別時期，比如即將來臨的2008北京奧運會，可以適當提高租金，以獲得更大的利潤。

4、有效的出租廣告，無論是您自己出租房屋，還是委託 房產中介 ，都應該使用有效的出租廣告，以獲得更多更好求租者的垂詢和青睞。出租廣告有不同的方式，比如，使用房屋出租和求租網路平台，方便快捷，而且覆蓋的面廣，當地的報紙雜志，房產中介的櫥窗等等。

5、驗證核實求租人的身份，為了今後免遭任何不測或經濟利益受損，業主在出租房屋時要核查 承租人 身份的真實性及租用物業為何種用途，了解承租人的基本情況，以免對方交不起房租時發生租賃糾紛。

6、事先留有房屋狀況的照片或錄像，為了防止事後增添不必要的麻煩和糾紛，業主較好事先就屋內狀況和設施拍照或攝像，如果可能的話，在交接時讓對方也留有一份，並留下室內傢具和家電的清單。這樣，一旦有糾紛的時候，有據可查。

以上就是為大家介紹的是關於單身公寓房屋出租信息怎麼寫和單身公寓房屋出租信息策略的相關問題，這對於出租房屋也是比較關鍵的問題，相信小夥伴們也有了一定的了解，提醒大家在寫單身公寓房屋出租信息的時候，格式等方面要清晰，這樣才能使房子更有效的進行出租哦。

D. 公寓出租有哪些優勢

很多人購買公寓是將它作為過渡性住宅，或者是從投資的角度來考慮的。比如說不少業主會將公寓出租出去，也有很多企業比較看好長租公寓領域，市場上出現了不少出租公寓品牌，比如說You+公寓、蘑菇公寓等等。那麼公寓出租有哪些優勢呢?接下來我就簡單的給大家介紹一下。

1、 公寓通常面積比較小，相比於大戶型來說具有都市時尚感，我們平時打掃收拾起來也比較方便。如果大家花費些心思裝飾一下，房子會顯得小而溫馨;而且公寓面積雖小，但是其功能俱全，其戶型結構緊湊靈活。

2、 一般情況下公寓的地段會比較好，其周邊的生活配套設施比較齊全、購物餐飲娛樂等等一應俱全，交通也比較便捷。很多城市綜合體都建有公寓、寫字樓，如果我們租住在公司旁邊的公寓中，可以節省很多的時間。除此之外公寓的物業管理會比較正規全面，比如說智能化的全天候保安服務，高效的家政維修服務等等。

3、 現在的都市白領等會比較喜歡時尚、溫馨、出行方便、配套設施完善的公寓，因此公寓的出租率會相對比較高一些。如今我們租房市場需求比較大，不少開發商、創業公司等進入的長租公寓行業，比如說萬科地產的泊寓、魔方公寓、鏈家自如寓等等。如果我們覺得自己出租房子會比較麻煩，也可以選擇將房子交給專業的公司進行打理。

我總結：關於公寓出租有哪些優勢，我就簡單的給大家介紹到這里了。希望通過閱讀本文之後，大家能夠對此有所了解。房東在出租公寓時，其裝修設計要有檔次，設備要齊全，提供鍾點打掃服務等等，這樣能夠吸引更多的租戶。

E. 如何對一套出租的房子做營銷

1、把房子收拾干凈！
2、包裝，將你的房子拍下來，並修圖，拍照的角度也很關鍵，內要盡量容顯得好
3、將你的房屋信息發布到各大租房網站上，並且注意你的用詞，盡量以提高房子的價值和實際情況
其次，盡量不要太虛，因為需求很實際，要做好對租客的期望值管理，

F. 如何運營「互聯網+民宿」 民宿經營營銷策略

運營「互聯網+民宿」 民宿經營營銷策略：在做好產品和服務的同時，還要有意識地推動顧客的傳播行為，鼓勵顧客在互聯網銷售平台做出良好的評價，寫出產品體驗。

1、移動互聯網時代幾乎每個顧客都有自己的社交圈，顧客在社交媒體上的記錄和展示都會給民宿品牌累積不少名氣。做好口碑營銷，不斷豐滿品牌價值，是民宿品牌推廣的有效路徑。

4、整體來看，「互聯網+民宿」目前在國內還是一個新興行業。與傳統酒店經營較高的互聯化程度相比，相當多的民宿經營還處在較低程度的互聯化水平。

(6)公寓出租營銷策略擴展閱讀：

注意事項

1、在良好經營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。但民宿最大的魅力是個性化與人文特徵，在民宿的復制過程中，如何防止其成為流水線產品，保障個性特徵是很大的課題。

2、放眼民宿市場，在政策和資本的積極推動下，部分民宿必然走向品牌連鎖的道路。真正走向連鎖的民宿最終會逐漸脫離原本民宿的概念，轉型精品酒店或度假村，著重品牌價值的輸出。

G. 廣州公寓出租技巧買公寓需要注意什麼

廣州是一個人流量非常大的一個地方，也是租房市場發展比較好的一個地方，在近年來，大家都必須喜歡租公寓，所以公寓也是隨之發展越來越好了，如果經營一家公寓，想要把公寓出租出去的話，那麼，來說一說廣州公寓出租的技巧以及買公寓需要注意什麼。

廣州是一個人 流量 非常大的一個地方，也是租房市場發展比較好的一個地方，在近年來，大家都必須喜歡租 公寓 ，所以公寓也是隨之發展越來越好了，如果經營一家公寓，想要把公寓出租出去的話，也是要掌握一些技巧的，而且買公寓的時候，也是有很多事項的，那麼，來說一說廣州公寓出租的技巧以及買公寓需要注意什麼。

廣州公寓出租技巧

1、中介公司手上有大量的房屋租賃信息，也是找房快捷、花時間少的一種途徑。有些 中介看房 也會收取5元到10元的＂看房費＂，而收取50％的 中介費 公司一般不會收取看房費用。如果你急著租房，這種方式合適不過啦！中介一般收費方式，是按照租房者所租房月 租金 的30％－50％。

2、 物業公司 公寓會按照不同房間配置不同家電，設施較為齊全，布局較為合理。而非物業公司公寓內的其它普通商品房單位，設施則較為簡陋。公寓是物業公司化運作，設有專門的服務人員接待。物業公司提供的出租屋一種是物業公司自身擁有的一棟獨棟公寓房，另一種則是不在同一棟公寓的普通商品房。

3、朋友介紹找房，是一種非常靠譜的途徑。如果你的朋友或者同事也在租房，他附近看見有房子出租，是一種租房者和 業主 的直接聯系，簡單、方便、快捷。重要的是還不收取中介費，非常劃算。

買公寓需要注意什麼

1、買公寓需要注意 房屋產權 ：按照相關規定， 房屋使用權 性質和 土地使用權 是一致的，涉及商品房的性質只有 住宅用地 、 商業用地 和 工業用地 。 購房 者只需查看 樓盤 的《國土使用證》中土地用途一欄，住宅還是商業便一目瞭然。

2、明確購買目的：如果是投資的話，建議選擇商業性質的公寓。這類公寓相較於 寫字樓 ，租金較低，比較受小企業的歡迎。另外，房屋的 配套 、保安系統是否完善、周圍交通網路是否完好，也是投資者考慮項目時不可忽視的因素。如果是自住的話，則建議選擇住宅性質的公寓。因為大部分商業性質的公寓是不通天然氣的，無法滿足基本的生活需求。

3、我們在買公寓的時候，要注意選擇口碑好的品牌 開發商 ，這樣的企業具有責任感，也是公眾認可的。買公寓需要注意選擇 地段 優越、交通方便、商業配套成熟的區域。 房屋面積 的大小要合適，用於出租的 小戶型 ，面積盡可能小一些，不宜選擇太大的房子，50－80平方米左右的房子好出租，租金價格也合理。

4、買公寓需要注意考察 小區 的周邊綜合環境與配套。其中包括兩個方面：一是看小區自有功能設施是否能滿足居住生活的需要，二是看小區外圍是否具備生活所需要的基本配套、公園等優美的環境等。

5、如果是作為一種投資手段，投入越少越好，因此房屋的帶 裝修 約也不宜太高，太高端了，租客數量就明顯萎縮了，房屋出租機會就大大降低了， 空置 的風險也大大增強了。

關於廣州公寓出租技巧，買公寓需要注意什麼的事項就跟大家說到這里了，相信大家對於公寓也有所了解了吧，現在投資公寓的人也是越來越多了，雖然現在公寓的前景是比較好的，但是也不要盲目的跟從，必須要懂得買公寓的事項以及出租公寓的技巧，因為只有把公寓的出租出去才能賺錢啊。

H. 房產營銷策略，銷售技巧

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....

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I. 租公寓如何長租公寓運營模式

如果想要住公寓，那麼有幾個因素是需要參考的，包括公寓的類型以及公寓的質量、公寓的大概價位等等。現在介紹的就是租公寓如何以及長租公寓運營模式，如果覺得小區的樓房環境質量不夠高，那麼通過下面的介紹。

如果想要住公寓，那麼有幾個因素是需要參考的，包括公寓的類型以及公寓的質量、公寓的大概價位等等。現在介紹的就是租公寓如何以及長租公寓運營模式，如果覺得小區的樓房環境質量不夠高，那麼通過下面的介紹，也許對這些問題有更深入了解，能減少各種租到劣質公寓的問題。

租公寓如何？

1、公寓正逐步受到大家的喜歡。因為公寓酒店與普通住宅樓比較起來，其結構和設計均有所不同。公寓酒店需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級酒店式的生活環境和物業管理。酒店式公寓布局新穎、方整氣派，現代、優雅的表現手法，融合了共享空間理念的開放式設計，營造出極為人性化的舒適居住。與普通住宅相比，酒店式公寓為商務精英提供精緻的生活理念。

2、公寓服務是借鑒豪華酒店的服務及管理模式，提供酒店式服務，主要包括家政服務、安全服務、交通服務等，比酒店更進一步的是酒店式服務公寓由於長租客比較多，更體現出一種家庭式服務，例如24送餐、社區聚會、幼兒看護等。酒店式服務公寓融合了酒店式星級服務和家庭式溫馨服務，較普通高檔公寓更完善，服務內容更多，更加人性化。

3、公寓兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。

長租公寓運營模式？

1、開發運營，公寓所有者（主要是房企）成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資產增值和租金”；

2、資產託管，房企將公寓託管給運營服務商進行出租和租後管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產增值和租金收入；運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取託管費和租客增值服務費；

3、運營服務，從資產所有者處承包公寓，對房屋進行標准化裝修，並且負責出租期間的運營和維護；向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費；而資產所有者享受資產增值和固定租金；

4、代建運營，房企受土地所有者／使用者的委託，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費；土地所有者需要支付房企建築費用，享受資產增值和固定租金。房企擔任代建運營的角色。

以上的內容介紹是租公寓如何以及長租公寓運營模式，希望大家在選擇長租公寓的時候，都了解清楚各種運營的條件以及大概的價位、服務的內容等等。有些公寓的服務是非常周到的，還有非常完善的安全防護系統，讓人們居住在這些環境中更加放心很安全，也能減少日後的房屋糾紛。