融創營銷管理模式

⑴ 融創傳播的融創理論

融創深諳國際商業慣例，熟知中國特色文化下的商業規則，為合作夥伴提供最本土化的基於品牌戰略與營銷實效的整合營銷傳播解決方案。融創的使命是「致力於成為行業頂尖的企業市場營銷過程中關鍵傳播戰略顧問」之一；「致力於使每一個合作夥伴成為最適於本土運營的行業頂尖企業」。融創所運用的一切整合營銷手段都是圍繞著客戶的品牌：建立品牌、塑造品牌，讓品牌發揮出她應有的價值。融創傳播機構經過十多年磨礪，現已形成集品牌、公關、廣告、互動營銷、CSR、CRM為一體的融創六藝傳播體系。我們推崇以策略先行，創意整合傳播，高效執行，科學業務循環的先進傳播理念 融創事業部立足於六藝體系平台，以品牌咨詢為綱領，融合事件行銷和傳統公關之根本，以輿情監測為防禦體系，以危機公關為，專長於CSR項目推廣，以城市營銷為特色，為客戶全新打造基於品牌戰略與營銷實效的整合營銷傳播解決方案。
融創品牌實驗室融創策略中心是融創傳播機構旗下的品牌傳播理論研發機構。融創策略中心依託於融創傳播機構的傳播實踐，致力於開發並創新適合中國特色的品牌管理理論和品牌傳播工具，提升品牌傳播質量，推動品牌傳播事業的發展。融創策略中心根據客戶需求，應用創新品牌管理工具為客戶量身定製品牌診斷及傳播解決方案。
融創六藝融創認為一個成功、完整的品牌推廣至少應該包括三個層次的內容。第一，品牌寬度推廣階段，即建立品牌知名度；第二，品牌深度推廣階段，這個階段主要是提升品牌美譽度，即知名度；第三，品牌維護階段，主要是和消費者進行情感對話，提升品牌銷售力。
融創獨有的品牌金字塔體系，幫助客戶在品牌診斷、品牌建立、品牌資產經營三個不同維度中找到品牌的准確定位，並在廣告、公關、品牌、互動營銷、企業社會責任和CRM客戶關系管理系統之六個層面協力為客戶進行品牌塑造，帶給客戶更准確的品牌定位，更完整的品牌詮釋，更差異化的品牌識別，更深入的品牌塑造。作為本土提供整合營銷服務的創智先鋒，融創傳播機構深刻洞察市場瞬息變化，專精韜略以謀劃，構築知行合一,肩負傳播責任，以專業贏得尊重。

⑵ 樓盤策劃的營銷模式有哪些

概念策劃模式

策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特徵，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，從而達到促銷目的的一種策劃方式。

熱銷樓盤宣傳上都分別有一個以上的顯著特點。比如有的強調區域文化人文理念、有的突出社區安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業管理、有的樓盤更注重環境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風格、有的宣傳價廉……這些特別推薦的優點，使人建立起概念認識，對銷售起到重要的引導作用，使購買者能夠在眾多樓盤選擇過程中，比較容易地按需求選擇。

概念樓盤顯然是開發商一相情願、建設觀念的反應，是忽視市場需求的產物。希望依靠突出的某個特徵而實現銷售，在目前空置率高居不下、買方市場情況下，這種策劃方式只是解決了消費者的識別選擇，發展商僅靠樓盤的某項優點而實現銷售意圖，很難圓滿實現。

（二）賣點群策劃模式

策劃人為適應賣方市場和消費者理性選擇，採用羅列眾樓盤優點並將其集於一身，向消費者做出承諾:能滿足消費者所有要求，從而達到促銷目的的一種策劃方式。

房地產市場供應量的增加、導致需求相對減弱及消費者理性購買，發展商以建設觀念、樓盤觀念建築的樓盤，為了迅速適應市場需求的變化，採取「人有我有」的銷售策略。策劃公司將眾樓盤之長集於一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點，使得開發商必須在短期之內對於購買者做出足夠的承諾。其結果，每一個賣點的後面通常都是成本的增加，樓盤的整體素質雖然得到了或多或少的增加，實際已出現明顯的成本高於售價的問題。盡管賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用，但同時也產生了許多高不成低不就的樓盤,如造價是小康型，環境卻是生存型，戶型又是溫飽型。

⑶ 營銷管理的四個關鍵是什麼

營銷管理的四個關鍵：品牌、市場、銷售、產品
①品牌的構建；
②營銷模式的構建：要適應現代企業的需求，針對傳統產業，要立體式營銷，推行全方位營銷戰術、打組合拳，線上線下一起做；
③銷售管理：隨著市場競爭越來越激烈，企業的銷售管理一定要升級，從團隊管理、專業技能的提升、業績增長策略的設計、客戶的維護、市場的推廣等方面都要改善與提升；
④產品研發：產品決定了銷售模式，針對同質化現象嚴重的傳統產業，一定要加大產品研發力度，提升企業核心競爭力；
補充：針對營銷模式舉例，10條繩子有時候捆不住一個人，而換一個捆綁的方式，可能只需要1條繩子就可以捆住10個人。

⑷ 如何把渠道營銷做到極致

一、房企渠道模式
融創模式
融創，渠道的鼻祖。從來不做線上推廣，從剛需盤到市區高端盤，玩的就是線下渠道。高額的傭金和名目繁多的獎勵模式是他吸引銷售人員的關鍵，無論是攔截還是做商超做社區，最終的目的就是要把客戶帶到售樓處。帶不到人什麼都別提，渠道的地位遠高於現場銷售員。
人員配置：5-10個組，每組10-30人（渠道專員40%+小蜜蜂60%），整體有1名渠道經理負責；
管理機制：成交量考核，入職第二個月起1組成交/人/周，未達標工資減半，轉月末尾淘汰。分組末尾淘汰，組長離職，組員可以劃分到其他組；
傭金制度：獨立成交4‰，現場銷售轉化2‰； 經典案例：融創中央學府、融創天拖項目。
經典案例：融創中央學府
項目位於津南鹹水沽板塊剛需流量盤，較偏僻，周邊競品有津南新城、首創光和城、金地意境、陽光波士頓。2015年全年指標任務14億，為完成任務開展渠道模式。
1）內場銷售員10名，渠道經理1名，招募渠道組長6人，月薪3500元/月，負責團隊人員招聘，培訓工作，帶領團隊拓客工作。組長及組員均可賣房，傭金獨立成交4‰傭金，現場銷售轉化2‰。
2）渠道專員底薪2000元/月，管午餐+晚餐，工作時間10：00-20：00。第一月底薪正常，第二月無成交工資減半，第三月無成交辭職。
3）負責競品攔截、交通動線攔截、商超巡展、社區巡展等工作，月進行到訪量及成交量考核。
4）2013年融創中央學府完成12億銷售任務，其中80%來源於渠道。
碧桂園模式
碧桂園從百人作戰轉變為全民營銷體系。在集中開盤或是大節點集中銷售渠道人員進行全員拓客，順銷階段做全民營銷模式，即非銷售類員工皆有義務為項目輸送客戶，高額提成點位也是誘惑之一，另外跨界營銷也打出了一張好牌。
人員配置：80-100人
管理機制：各地推送客戶，明確現場到訪確認制度
傭金制度：4-6‰傭金
經典案例：南京碧桂園項目
經典案例：南京碧桂園
2015年碧桂園鳳凰城目標60億，7458套，開盤完成24億。4月出街，6月首開。因南京本土客戶基數不足，很難滿足項目需求，所以啟動大南京策略，涵蓋蘇州、無錫、常州、溫州、上海、杭州，進行全方位拓客。
1）啟動易居區域聯動，周邊100人銷售團隊集中特訓；
2）本地覆蓋+外圍拓客；
3）本地進行區域覆蓋，區域競品5個，進行派單、攔截、社區、商超等拓客策略；
4）外圍區域進行客戶推薦代訪；
5）拓客24000組，完成3000套業績。
恆大模式
恆大人海戰術，啟動400-500人的項目團隊，內場銷售外場拓客相結合，對整個城市客戶集中區域進行全方位覆蓋。同時企業內部非銷售人員進行推薦，成交給予高額傭金。同時在沖量階段也打出聯動金，促進各方團體推薦客戶。
人員配置：人海大戰，全民營銷；
管理機制：分組模式，自由管理，內場結合外場。並對點位和區域有所劃分，通過外場拓客轉入到現場，由內場銷售進行轉化；
傭金制度：2-3%高額傭金；
經典案例：恆大照母山。
經典案例：恆大照母山
恆大照母山重慶第一大盤，周邊9個在售競品項目，5個待售項目。恆大啟動人海戰術，集結易居400人團隊分成10組，內場結合外場。3月份開始蓄客，4月初翡翠華亭改判、5月底山水城開盤。
1）現場兩個部銷售團隊完全打散，進行易居內部PK，400人項目團隊整體分成10各組；
2）內場銷售160人，外場240人拓客團隊，覆蓋三北區域及重慶五大商圈； 3）社區巡展、商超巡展、競品攔截、企業拓展；
4）3個月12000人次，200萬份DM單；
5）3個月15000組到訪；大部分競品來訪30-40組/周；
6）截止到5月25日大定1430套，9.7億，完成全年指標40%。
中原模式
中原代理項目啟動渠道模式加以2%代理費，除百人公司渠道為各項目輸送客戶外，有專屬項目組11人，負責為項目帶客戶。以4‰作為傭金獎勵，同時渠道部門負責人有額外渠道獎勵金。中原三級門店屬額外一套管理制度，二手門店組負責聯系各區域二級門店資源。
人員配置：豪宅部100人替各項目輸送客戶，11人/項目組專屬為本項目帶客；
管理機制：項目組1名經理，10名渠道專員，配合小蜜蜂開展渠道工作；
傭金制度：4‰傭金；
經典案例：中原代理項目。

二、電商渠道模式
好屋中國模式

好屋中國以新型O2O模式進入房地產行業，以專業經紀人、社會經紀人、門店合作，為所代理項目輸送客戶。
代理費：代收款1-3萬元。
人員配置：專業人員（房地產從業人員）、社會人員、二手門店。個體經濟人網上注冊，錄入客戶信息，有定製類似台帳的明細，保證透明。
傭金制度：獨立經紀人成交2‰傭金，門店協議，享有60-80%代理費。
易居渠道模式
易居渠道優勢（以天津為例）
1.易居中國天津公司連續7年天津排名第一代理行業，目前代理天津市40餘個項目；
2.易居將客資全部打通，對客戶定位分析，推薦適合項目；
3.易居專屬百人渠道拓客團隊，負責為項目提供資源型客戶、跨界客戶、競品客群、企業客群，以保證客戶召集的通路和業績增量；

4.易居渠道為各項目輸送客戶，與現場銷售進行無縫對接。
易居合作方式
渠道工作服務內容
1.百人團隊負責替項目進行持續拓客，從項目蓄客期到強效期；
2.項目渠道組負責常規渠道拓客，即：電開、派單、競品攔截、商超巡展、社區巡展、企業拓展等工作內容；
3.負責資源活動嫁接，即資源客戶導入、渠道活動、資源渠道嫁接等相關工作； 4.渠道人員只負責客戶召集、帶看工作；
5.渠道管理人員負責把控和管理，針對渠道人員工作有相關績效考核，並與個人業績掛鉤。

⑸ 融創中國的物業管理怎麼樣買過融創房子的朋友來說說

你獨居寂寞，我來陪你聊天
你沒有想到的，我幫你想到做到
你腿腳不方便，我就是你的腿和腳
在很多住宅小區內，大家都習慣把把秩序維護人員稱作「保安」、把工程維修師叫作「師傅」、把綠化保潔員喊作「大姐」。但是居住在融創社區內的業主，卻常常能在稱呼這些身邊人時感受到蘊藏在背後的溫暖與貼心。
自上半年發布「臻生活5H高端生活價值體系」以來，融創中國西南區域一直在為業主打造一個有溫度、有品質的家園而努力。無論是社區服務，還是鄰里文化，越來越多的融創中國業主們都感受到了自己居住社區的點滴變化。今天，我們就和大家分享一下，那些發生在融創重慶社區里的溫暖小事。


你獨居寂寞，我來陪你聊天
這么多年來，獨自住在亞太商谷的錢婆婆已經習慣了寂寞。每天回到家中，她會照例先把電視打開。因為一個無兒無女的獨居老人，家裡要是不開電視，就一點兒聲音都沒有了。
但是3年前，錢婆婆的這一習慣被打破。一個叫李洪的物業管家，成了錢婆婆的忘年交。
「嬢嬢，你有什麼事情隨時來找我，我離你很近，都可以過來幫你。」李洪隔三差五地去錢婆婆家串門聊天、噓寒問暖，晚上加班晚了，回家前也會去她家看看。

方便貼心的融創客服中心
是的，有些東西平時看著微不足道甚至略顯多於，但在真正需要的時候，如果能恰好出現在手邊，就能給人帶來莫大幫助，讓人感覺很貼心。
陪伴獨居的老人聊天散步、換季時節為他們更替床品，在小區的客服中心備好各種便民工具，一個個溫暖的細節與瞬間，點綴著融創中國管家與業主度過的每一個平凡卻感動的日子。
其實，平時發生在融創社區里的都是些雞毛蒜皮的小事，不夠驚天動地，也不足以煽情得讓人落淚；但是，業主日常生活中的每一個小細節、小需求，於融創物業服務人員而言都是大事。
在深入高端客戶市場調研的基礎上，融創中國西南區域結合城市及客群特點對融創「臻生活」高端生活價值體系進行提升與延展，推出由築夢家、大管家、鄰里家、智慧家和私享家五大板塊構成的「臻生活5H高端生活價值體系」，從產品、社區服務、鄰里文化、智慧科技和高端定製等方面來構築專屬於融創業主的高端生活。
其中的「大管家」服務體系倡導從人文關懷、基礎服務、增值服務等維度來為融創業主營造尊貴、親和、品質、健康的服務體驗。與生活相關的各種細節都是我們為業主呈現溫度與品質的地方。我們願與所有業主一起，共同構建更加溫暖的融創社區！

⑹ 融創的極限，在哪

2020年後

大型房企都在努力打造相對「確定性」的生長能力

老潘說

融創的極限在哪裡？

行業已經到到頂了，大中型優秀房企未必到頂了！

但類似融創6000億體量的巨頭房企，未來規模還會繼續增長，但更重要的命題是——對融創未來發展而言， 單純規模數字的增長重要性，邊際效益已快速遞減了！

一句話，其他中型房企還要求規模，發展有風險，不發展更有風險， 但對融創而言，規模重要性的邊際效用在穩步下降，而關於融創未來的效益、利潤，關於核心競爭力以及綜合競爭力的構建，關於轉型成功的更低代價，優化多元化投資資源結構調整，多元產業的獨立且高量級生長……等才是融創未來的重要考題。

曾經的融創，創造了集團5500億業績和7大區域業績的各自高增長，但這高增長的背後有踩准強勢行情和區域爆發的節點，有超高投銷比、很高負債率、高周轉、高壓運營之下的大膽略、大手筆和快速反應。 某種意義上，融創行業絕對領先的並購力，強大的營銷力和回款力，產品力和服務力迅速拉升至行業領先，更多可以看做是融創過去3、5年高成長、高舉高打、大開大合、超級並購背後的一種能力護航！

沒有這一系列能力，融創是不敢大手筆進攻！

大手筆，大開大合之後，融創下一步又將如何？2020年之後又該如何了？尤其融創在規模邊際效應對融創未來進化越來越低之後，尤其在融創六大板塊廣泛布局後，又該如何構建新時期的能力修煉？

應該說，多元化轉型好比二次創業，難度很高，融創的多元板塊已經證明了大，但沒有證明強和未來高成長的確定性！

就在最近一次對融創的投資極限研究話題中，正是由於過去融創的高投銷比，高增長、高壓力成長下，當外部行情風口不再之後，億翰智庫也開啟關於融創投資的極限在哪的研究。

這些可能是行業的共同困惑和疑問。

的確，未來融創的發展重心也無需執著於單一的規模增長，無論是地產開發，抑或是地產之外的眾多業務鋪排，前期沉澱和准備都已完成，現今進入優化選擇期，畢竟只有可控的才是最好的。

一、集團業績閃電增長，區域百億城市猛擴

從融創中國歷年的銷售業績變動來看，其增長速度一直處於高位！

1、業績增長迅速，總量超5500億元

2020年銷售業績目標6000億以上，2020年總可售資源8199億元！

分區域來看，七大區域貨值供應趨於平衡化，除布局相對滯後的華中、華南區域外，其他區域供貨總量均維持在較高水平，其中

從權益佔比來看，融創中國的銷售業績權益佔比呈上升之勢，2017年權益佔比達到 歷史 高點71%。

應該說，企業間相互合作是行業趨勢，此動作有利於緩解企業資金壓力，同樣有助於企業間實現優勢互補， 但當前規模房企一致性表示將提高企業權益佔比，強調發展效益 ，融創中國在2019年全年業績發布會上也表示 未來將聚焦利潤，我們預計未來其權益佔比也將有所提升。

2、深耕成效顯著，百億城市不斷突破

從企業銷售業績的城市分布變化趨勢來看，業績呈現以下幾個特點：

第一，有持續性——實現業績貢獻的城市銷售業績持續

融創中國所布局的城市中，實現業績貢獻之後業績均具有持續性， 重點城市業績總量雖有下滑，但未有重點城市業貢獻斷裂的情況出現。

如此一來，融創在城市布局端的穩健性，更有助於對沖行業內不確定性沖擊。

第二，百億城市數量個數，不斷突破

千億房企百億城市已成為房企實力的最低門檻和標配 ，融創中國的業績貢獻百億城市同樣不斷突破。

第三，單一城市成長速度快——重點城市3年快速破百億

融創中國所布局城市能夠快速實現可觀的業績貢獻， 2017年實現百億業績貢獻的城市中，多城市布局實現都是3年內！

二、六大堅守，投資布局持續突破

融創中國在投資上的行動力和決斷力為行業稱道，這也是其能夠在銷售端快速崛起，屹立行業前列的主因之一。我們認為其在投資端能夠取得成功主要在於六大堅守。

1、大手筆：2011年至2019年投銷比均在100%以上

從歷年土地投資的投銷比變化看，融創在土地投資上從不吝嗇，大手筆特性貫穿始終。

2011年至2019年投銷比均在100%以上！

截止2019年12月31日，土地儲備總建築面積達到23387萬平米。

2、沉澱：有選擇，摒得住，採用片狀打法

融創中國在城市布局上堅持深耕戰略，並不斷夯實已布局區域及城市的實力及影響力。

從進入城市的具體選擇上，可以看出，企業在區域布局上採用 片狀打法 ，先選定城市，此後不斷深耕，再將布局范圍逐步向周邊擴散，形成區塊布局，在區域具有一定之後再新拓其他區域。

3、平衡：權衡全局，顧此不失彼

在區域深耕與外拓的過程中，融創中國實現了新舊平衡，在原區域與新拓區域的投資上未顧此失彼，保證進入區域後持續深耕，做強做大，各區域強勢協同發展。

已布局各區域土地儲備總量均呈增長趨勢，除海南區域土地儲備總量低外，其他區域土地儲備總量均超1000萬平米，形成穩定區域格局後，各區域土地儲備佔比走勢基本穩定。

重點深耕城市的土地儲備總量上升趨勢不減！

比如重慶、武漢、青島、天津的單城土地儲備總建築面積均在1000萬平米以上，成都、西安、濟南、眉山、鄭州五城的土地儲備總量超800萬平米 ，即融創已在多個城市已擁有足夠話語權。

4、快速：區域布局速度極快、多落點，降風險

融創在區域布局速度極快，進入區域後快速落子，搶占市場，而且單城市內持續布局多個項目。

2016年，融創中國進入粵港澳大灣區， 當年一次性布局了深圳、廣州、佛山、惠州、東莞、江門、珠海、中山8座城市 ，2017年進入肇慶，截止2019年年末，在廣州的土地儲備已經達到373萬平米。

在單一城市快速多布點，或是最有效的營銷方式，能夠短期內在大眾認知里留下深刻印象，實現高效的營銷作用，並輔之以高質量的產品，能夠迅速培養消費者忠誠度；

而且，單城市內多個項目之間相互協同，或能進一步提高企業抗風險能力，部分項目用於尋求現金流快速迴流，部分項目做溢價目的更甚。單一項目出現經營風險也可提供與其他項目的捆綁連接降低整體損失和風險，擴大企業整體騰挪的空間。

相反，若是單城市僅僅布局單一項目，相應風險可能會大幅增加。

項目若為高價土地，甚而麵粉貴過麵包，企業在此城市的布局或只能說先試水，做品牌，這還非最嚴重情況；倘若項目失敗，如出現產品質量不過關等問題，則可能會給企業帶來一連串負連鎖反應，不僅不能在新進城市樹立品牌，更甚者可能會永久失去在此城市布局的可能。

5、借力：巧借勢，四兩撥千斤

通過合作及收並購方式進入新城市是企業布局時的常用打法， 特別是基本面較優的核心城市或土地市場相對封閉的城市。

2012年，融創中國成功進入上海，完成了長三角核心城市的站位，而其進入方式便是通過與綠城中國合作，與此同時，融創也把握住了上海土地市場機會，與葛洲壩、九龍倉、保利發展等企業合作以共計46億元的總代價在上海獲取玉蘭花園二期、五街坊及森蘭三個新項目，總地上建築面積約30.2萬平米。2018年通過收購泛海董家渡項目，獲得62.8萬平米土地儲備，進一步鞏固了其在上海的核心地位。

收並購也是融創中國進入新城市和城市布局鞏固的主流方式，包括進入北京、鞏固在青島、杭州等城市的戰略地位。

融創中國於2012年通過公開招拍掛方式成功進入杭州，2013、2014年通過收並購方式繼續鞏固已布局城市實力。

比如青島市土地市場封閉型較強，外來房企進入難度極大，多數房企在試圖布局時均折戟而返。2016年9月19日，融創中國第一次參加青島土拍，當時拿地價格相對較高，融創中國之所以能夠迅速在青島掌握話語權要歸功於其強大的並購能力，

2017 年收購萬達文旅城項目，目標項目規劃總建築面積合計約5940萬平米，其中，青島文旅城項目規劃總建築面積811萬平米，銷售部分和持有部分分別為675萬平米、136萬平米。從融創中國土地儲備的權益佔比來看，融創中國的土地儲備權益佔比有逐年上升之勢，2 017年之前，融創中國的土地儲備權益佔比在70%以下，2014年僅為59%，2017年權益佔比升至76%。

這與行業先高後低再提升的操作略有不同，多數房企在發展之初權益佔比較高，自身獨立發展模式較多， 於2016年左右，企業投資難度加大，為降低拿地難度，實現一定的規模訴求，抱團取暖成為趨勢，因此企業土地儲備權益佔比有明顯下滑。

融創中國在發展前期傾向於以合作的方式實現自身的布局，藉助同行力量實現戰略高點的卡位，同時取經同行的優勢和經驗，不斷在學習中進步和強大。

6、堅決：果斷出手，搶佔先機

投資機遇或者窗口期通常稍縱即逝，融創中國在投資上表現堅決，瞄準目標便果斷出手。

以其432.44億元收購萬達文旅城為例，通過一次收購，核心城市土地儲備總量得到有效補充。

就其在青島的布局而言，融創中國的收購，一舉奠定了其在青島的核心優勢。再觀現下青島的競爭形勢，內部企業競爭更加激烈，土地獲取難度加大，外部企業進入的難度越來越高，可以說融創對於青島的布局掌握了先發優勢。

融創中國的發展模式有其獨到之處，不管是投資上的態度果決，方式上的無人能及，還是力度上持續高強，都為其贏得了發展的先機。

當其他企業嘗試布局或加速布局時， 融創或也開始進行布局區域調整，或貨值結構變革。

融創的快速發展，值得反思和總結的至少有3點：

其一， 掌握核心優勢必不可少

房地產行業的發展帶來了無數企業的崛起，而這與時俱進的企業都必將有其強勢之處。 比如融創強大營銷能力能夠為貨值的去化提供保障；獨樹一幟的並購能力可一定程度對沖公開招拍掛市場拿地難度大的問題。

2，在對的時候擴大合作、並購能達到事半功倍效果

企業在發展過程中，都或多或少會遇到難以攻克的問題或難以靠自身力量實現的目標，而適時的借力或能夠為企業帶來新的機遇和不一樣的視野。

在與同行的合作過程中不斷磨練基礎實力，豐富經驗，提高產品鍛造力……待內功修煉成熟，即使脫離同行的協作，企業也能夠順暢發展。

當然，相互合作的前提在於雙方都有合作方可借力的強勢之處雖說成功的合作不代表成功的了解，但是需要對企業自身有一定的認知， 明確自身的需求和訴求，確知需要與何種企業進行業務合作，而後還需對合作夥伴有一定了解，建立在了解基礎之上的合作才有更大的成功可能。

3，猶豫不決或會貽誤時機

任何決策的做出都不是簡單之事，但有時過於猶豫不決或會失去發展的最佳時機。

當然，在做出決策之前，對事情有全面深入的了解是企業做決策的條件， 我們不建議盲目做出決策，但也不建議在有了充分的准備和前期調研之後仍然踟躕不前，猶豫不決，過度以思想束縛行動往往會形成負反饋。

當然，並非每家企業都能成為融創，拋開外部環境給予企業創造的發展環境和條件的不同，企業自身的基礎、實力、訴求也都會存在明顯的不同，既定的模式對不同的企業也將產生不同的反應。

但就收並購而言，整體而言， 融創中國所做可以說是成功的，但並不代表在眾多的收購中就完全沒有失敗，關鍵在於企業自身有一定的失敗消化能力。

收並購最大的不確定性莫過於其中的信息不對稱，其中也不乏一些陷阱存在， 所以，收並購或為投資布局的最佳方式之一，但不建議過於盲目激進進行收並購，保證風險的可控性必為前提。

三、融創的極限在哪，風險是否可控？

1、負債率雖高，但整體風險仍可控

（1）短期債務增長較快，杠桿率仍處在高位

一方面，由於積極的投資，負債增加，負債率上升也是必然結果。

另一方面，負債總額與新增土地儲備變化趨勢一致，且各期限債務均保持上漲趨勢，其中1年以內債務增長更快。

截止2019年末，融創中國的凈負債率為172.3%，較2018年有所提高，這與其當年的投資及「地產+」業務的布局密不可分。

（2）投資端自由收放，為降杠桿蓄力

融創中國已在降杠桿降負債上做出明顯努力。

2017年開始企業在土地儲備總量增長上的速度較之之前有所放緩，2015年至2017年，2017年至2019年土地儲備總量的年化復合增長率分別為128%、28%，合約銷售金額的年化復合增長率分別為144%、18%，即土地投資重質補充，銷售金額高位增長，提高經營性現金流入，控制資金流出，降低土地投資對債務依賴，提高自有資金使用效率。

2017年開始，營業收入與凈利潤增速趕超土地儲備及合約銷售業績增速，說明前期經營進入收獲期 ，業績進入釋放通道，相應貨幣資金、凈資產也在逐步積累， 這都將有助於降低企業杠桿率水平。

對於企業風險的判斷，我們無法完全通過債務總額、負債率、現金短債比來衡量。

在負債中，負債的期限結構也應是我們研判企業風險的指標之一。

但在地產開發之外，企業再投資於其他耗資屬性的產業上，如融創的文化、文旅產業，這類業務均需一定期限培育，在未培育成熟，仍需依靠地產開發給予輸血時，若地產行業受不確定因素沖擊，那麼企業風險暴露的概率也將提高。

對於融創而言，由 於強大的投資和營銷力支撐，短期內企業經營問題不大，但若行業發生無以規避因素的沖擊，不排除風險爆發的可能，企業也需及時提高風險預警，及時調整戰略。

就企業而言，若將其所擁有的貨值銷售，均能夠有效覆蓋其負債總額，高企的負債率也能夠同步降至合理水平，但考慮到企業的可持續發展，企業不可能在單一時點過於集中精力去化貨值， 我們認為企業的負債率高或低不能完全風險等級劃等號，關鍵看企業是否能夠在保證正常經營的前提下，有能力將負債率降至合理水平，同時保障企業發展節奏處於可控邊界之內。

2、劃定邊界，鑄高體系抗險峰值

對於融創中國而言，每個階段，企業都有效利用了自身優勢，也成功把握住了發展機遇期。

在未來的發展上，企業考慮的可能不再單純是規模再要突破怎樣的上限，而是在此之外，在風險爆發臨界值之內，劃定邊界發展新的業務：

劃定邊界，優化結構，保持可控范圍

無論是外部環境設限，還是企業自身條件制約。企業的發展都應在一定邊界內進行，超越界限過甚，企業或難堪重壓。

就融創中國而言，無論是在地產開發，還是多元化業務的選擇上都秉承著果決大膽的原則，以致其負債率盤踞高位。

我們認為，即使發展多項業務無可厚非，但是劃定一定邊界後再行動或於企業更有利，短期的大手筆多方向涉足或不會引致風險的集中爆發，但長久的經營培育並不能保證風險一定處於可控范圍。

目前，融創中國在地產之外，已完成了文化、文旅、醫療康養、會議會展等業務布局，雖然多業務均是通過收並購方式實現布局， 但在布局特定業務時，難免附帶其他非核心資產，如在文旅板塊中業務類型涵蓋主題樂園（包括陸樂園、水樂園、電影樂園、海洋公園、娛雪樂園、秀場等等）、商業、酒店、其他（包括影視產業樓、辦公樓、學校、醫院、展示中心等），於企業而言，諸多業態或為必須，但各業態比例定有合宜比例，超越既定比例並非一定能為企業帶來正向利好，反有可能成為企業發展掣肘項—— 著力優化資產質量結構也為企業發展之必須。

多元化反思：尋找可能性，培育確定性

尋找地產之外的可能性是企業發展過程中的必然階段性選擇！

地產開發之外的可能性廣闊無邊，但並每種選擇都適合企業的發展，也並非每種選擇都能夠衍生出確定性。

地產之外，融創中國已在文化、文旅、康養、會展等領域有所涉獵，企業有此動作也必有企業自身戰略考量，我們無法提前獲知企業是否還會大手筆參與到除此之外的其他領域。

對於融創的地產之外布局是否戰略正確，或是時機合宜，且不妄加評論， 但無論企業的業務方向如何，無論目標業務發展區間多大，培育確定性更高的業務，構建發展閉環必將為企業帶來新的增長點。

規模已至高點，鑄高支撐體系峰值

行業發展到當前階段，再上升空間已非常有限， 企業在規模上增長空間也已相對有限。

就規模端來看，融創中國的銷售業績已直逼6000億元（2020年銷售業績目標已在6000+億元），且不說上升空間有限， 即使升至行業第一，意義可能也並不大，規模對企業帶來的利好效應也相對有限。

對於此時的融創中國，保持住現有規模， 提高企業於行業內的影響力才為更為關鍵之點！

做到這一點，就需企業具有足夠強大支撐和保障體系，產品質量的提高，服務能力的提升，文化、文旅等產業運營能力的培育等等都將是企業可持續發展的最佳保障體系中必不可少的組成部分！

專注地產30強之變

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⑺ 雲南融創營銷策略的優劣勢

1、雲南融創營銷策略優勢：專業的實用性很強，不管什麼企業，營銷人材都是不可或缺的。
2、雲南融創營銷策略劣勢：業生產規模小、產品品種單一品牌的市場影響力弱，在對營銷渠道的選擇問題上，處於比較被動的地位。

⑻ 融創傳奇生和普通銷售區別

融創傳奇生和普通銷售區別如下：

1、傳奇生下分銷管，按揭，策劃，置業顧問，銷售渠道，大部分傳奇最後定崗都是置業顧問，工作就是維系客戶。

2、傳奇生帶客戶講沙盤，聊區域優勢，講解樣板間，跟客戶溝通去簽合同，工作強度相對較大，早九晚九是很常見的狀態。

3、置業顧問是掙錢的，銷售渠道是最自由的，銷管相對輕松，按揭難度大，銷售策劃又累收入也相對而言要少一些。

營銷體系的背後

龍湖、融創的營銷體系從置業顧問這個最基礎的崗位開始抓起。龍湖旗下成熟項目公司70%項目置業顧問為綻放生，他們多是958、211院校畢業的高材生。

除此之外要注意的是在龍湖的營銷體系內，有一條法則：地區公司營銷負責人必須來自項目營銷經理（空降的除外），項目營銷經理必須來自銷售主管，銷售主管必須來自置業顧問。這也決定了置業顧問在龍湖營銷體系內的地位。

⑼ 營銷管理模式有哪些

服務營銷
服務作為一種營銷組合要素，真正引起人們重視的是本世紀80年代後期，這時期，由於科學技術的進步和社會生產力的顯著提高，產業升級和生產的專業化發展日益加速，一方面使產品的服務含量，即產品的服務密集度日益增大。另一方面，隨著勞動生產率的提高，市場轉向買方市場，消費者隨著收人水平提高，他們的消費需求也逐漸發生變化，需求層次也相應提高，並向多樣化方向拓展。
服務營銷是企業在充分認識滿足消費者需求的前提下，為充分滿足消費者需要在營銷過程中所採取的一系列活動。它起因於企業對消費者需求的深刻認識，是企業市場營銷觀的質的飛躍。隨著社會分工的發展，科學技術的進步以及人們生活水平和質量的提高，服務營銷在企業營銷管理中的地位和作用也日益重要。
一，服務產品與實物產品的差異
與實物產品比較，服務產品具有不可感知性、不可分離性、差異性、不可儲存性和所有權缺位等特徵，服務產品的特徵決定了企業服務營銷具有以下不同於實物產品營銷的種種特點：
①服務營銷以提供無形服務為目標。
②服務的不可分離性決定了服務產品的消費與服務產品的提供是同時進行的，也就是服務的消費者要直接參與服務的生產過程，並與服務提供者密切配合。
③服務的差異性導致同一服務者提供的同種服務會因其精力和心情狀態等不同而有較大的差異，同時消費者對服務本身的要求也參差不齊，這就使得服務營銷工作穩定性差。
④由於大多數服務的無形性以及生產與消費的同時進行，從而決產品供需在時空上分布不平衡的問題，調節供需矛盾，實現供需平衡。
⑤服務的所有權缺位特徵決定了在服務的生產和消費過程中不涉及任何實體的所有權轉移。 '
二、服務營銷的管理
為了有效地利用服務營銷實現企業競爭的目的，企業應針對自己固有的特點注重服務市場的細分、服務差異化、有形化、標准化以及服務品牌、公關等問題的研究，以制定和實施科學的服務營銷戰略，保證企業競爭目標的實現。為此，企業在開展服務營銷活動、增強其
競爭優勢時應注意研究以下問題：
1．服務市場細分
任何一種服務市場都有為數眾多、分布廣泛的服務需求者，由於影響人們需求的因素是多種多樣的，服務需求具有明顯的個性化和多樣化特徵。任何一個企業，無論其能力多大，都無法全面滿足不同市場服務需求，都不可能對所有的服務購買者提供有效的服務。因此，
每個企業在實施其服務營銷戰略時都需要把其服務市場或對象進行細分，在市場細分的基礎上選定自己服務的目標市場，有針對性地開展營銷組合策略，才能取得良好的營銷效益。
2．服務的差異化
服務差異化是服務企業面對較強的競爭對手而在服務內容、服務渠道和服務形象等方面採取有別於競爭對手而又突出自己特徵，以戰勝競爭對手，在服務市場立住腳跟的一種做法。目的是要通過服務差異化突出自己的優勢，與競爭對手相區別。實行服務差異化可從以下三個方面著手：
①調查、了解和分清服務市場上現有的服務種類、競爭對手的劣勢和自己的優勢，有針對性、創造性地開發服務項目，滿足目標顧客的需要。
②採取有別於他人的傳遞手段，迅速而有效地把企業的服務運送給服務接受者。
③注意運用象徵物或特殊的符號、名稱或標志來樹立企業的獨特形象。
3．服務的有形化
服務有形化是指企業藉助服務過程中的各種有形要素，把看不見摸不著的服務產品盡可能地實體化、有形化，讓消費者感知到服務產品的存在、提高享用服務產品的利益過程。服務有形化包括三個方面的內容：
①服務產品有形化。即通過服務設施等硬體技術，如自動對講、自動洗車、自動售貨、自動取款等技術來實現服務自動化和規范化，保證服務行業的前後一致和服務質量的始終如一；通過能顯示服務的某種證據，如各種票券、牌卡等代表消費者可能得到的服務利益，區分服務質量，變無形服務為有形服務，增強消費者對服務的感知能力。
②服務環境的有形化。服務環境是企業提供服務和消費者享受服務的具體場所和氣氛，它雖不構成服務產品的核心內容，但它能給企業帶來"先入為主"的效應，是服務產品存在的不可缺少的條件。
③服務提供者的"有形化"。服務提供者是指直接與消費者接觸的企業員工，其所具備的服務素質和性格、言行以及與消費者接觸的方式、方法、態度等如何，會直接影響到服務營銷的實現，為了保證服務營銷的有效性，企業應對員工進行服務標准化的培訓，讓他們了解企業所提供的服務內容和要求，掌握進行服務的必備技術和技巧，以保證他們所提供的服務與企業的服務目標相一致。
4．服務的標准化
由於服務產品不僅僅是靠服務人員，還往往要藉助一定的技術設施和技術條件，因此這為企業服務質量管理和服務的標准化生產提供了條件，企業應盡可能地把這部分技術性的常規工作標准化，以有效地促進企業服務質量的提高，具體做法可以從下面五個方面考慮：
① 從方便消費者出發，改進設計質量，使服務程序合理化。
② 制定要求消費者遵守的內容合理、語言文明的規章制度，以誘導、規范消費者接受服務的行為，使之與企業服務生產的規范相吻合。
③改善服務設施，美化服務環境，使消費者在等待期間過得充實舒服，如設置座椅，放置書報雜志，張貼有關材料等，為消費者等待和接受服務提供良好條件。
④使用價格杠桿，明碼實價地標明不同檔次、不同質量的服務水平，滿足不同層次的消費者的需求。同時，在不同時期，不同狀態下，通過價格的上下浮動調節消費者的需求，以保持供需平衡，穩定服務質量。
⑤規范服務提供者的言行舉止，營造賓至如歸的服務環境和氣氛，使服務生產和消費能夠在輕松、愉快的環境中完成。
5．服務品牌
服務品牌是指企業用來區別於其他企業服務產品的名稱、符號、象徵或設計，它由服務晶牌名稱和展示晶牌的標識語、顏色、圖案、符號、制服、設備等可見性要素構成。創服務名牌，是服務企業提高規模經濟效益的一項重要措施。因而，企業應注意服務品牌的研究，通過創名牌來樹立自己獨特的形象，以建立和鞏固企業特殊的市場地位，在競爭中保持領先的優勢。
6．服務公關
服務公關是指企業為改善與社會公眾的聯系狀況，增進公眾對企業的認識、理解和支持，樹立良好的企業形象而進行的一系列服務營銷活動，其目的是要促進服務產品的銷售，提高服務企業的市場競爭力。通過服務公關活動，溝通與消費者的聯系，影響消費者對企業服務的預期願望，盡可能地與企業提供的實際服務相一致，保證企業服務需求的穩定發展。服務營銷有利於豐富市場營銷的核心--充分滿足消費者需要的內涵，有利於增強企業的競爭能力，有利於提高產品的附加價值。服務營銷的興起，對增強企業的營銷優勢，豐富企業營銷活動內涵有著重要的意義。
服務營銷是企業營銷管理深化的內在要求，也是企業在新的市場形勢下競爭優勢的新要素。服務營銷的運用不僅豐富了市場營銷的內涵，而且也提高了面對市場經濟的綜合素質。針對企業競爭的新特點，注重產品服務市場細分，服務差異化、有形化、標准化以及服務品牌、公關等問題的研究，是當前企業競爭制勝的重要保證。

⑽ 融創中國的資金管理模式

• 營運資本管理對於企業很重要， 但到底如何開展現金管理以提高內部資金的使用效率？

• 集團擁有多家下屬企業，但下屬企業多頭開戶，資金體外循環、周轉慢，怎麼辦？

• 投融資的方式多式多樣，企業如何選擇合適的投融資方式，實現的資本結構？

• 企業傳統融資渠道受到政策制約，如何更好地開拓創新融資產品和融資渠道？

• 企業跨國業務表面賬上盈利，但由於匯率波動造成的匯兌損失，使得真實盈利不增反降！