『壹』 房產項目炒作的17個方法
運用媒體，遠不只投放廣告那麼簡單；文章撰寫，不是就項目談項目那麼直白。
關於炒作，文中列出17條思路——基於房產項目，基於報紙媒體，但思路和方法放之四海而皆準。
一、排行榜營銷
媒體發動，整合業界專業力量，尋求政府主管部門支持，展現權威性。
1，與權威機構合作「風雲榜」
如：深圳商報媒體聯合中國房地產指數系統辦公室和中國房地產TOP研究組，推出地產風雲榜。
綜合單價、銷售期限、戶型等對銷售的影響，推出相對指標——暢銷指數；以銷售速度為核心內容，暢銷指數為主要依據，按周榜、月榜、季榜、半年榜、年榜的節點，對樓市做量化評價體系。（數據被納入中國房地產指數系統）
2，站在宏觀立場做總結評選
結合深圳改革開放20年，出刊「地產20年」系列專題——
《20年20強》；《20年20樓》；《20年20個數據》；《20年100個流行語》；《20人暢談20年》……
二、主題文本營銷
結合大市轉變或項目突圍需求，飽和攻擊。
氣勢很重要，整版鋪底色，大報頭、大字型大小標題，影響面大。
形式如藍皮書、白皮書、報告、平面房展等。
1，大勢突圍——平面房展
2003年「非典」，深圳商報推出40版「首屆平面房展」，以4開小版面、銅版紙印刷做成報中報形式，30家樓盤參加（即產生30個樓盤廣告），並結合不同線路看房。
2，價格突圍——價值報告
2001年廣州星河灣轟動一時，05年要在北京「大興風浪」。
高調開盤還不夠——邀請博鰲論壇舉行專場論壇，龍永圖和多國首腦捧場，千萬計的廣告佔領北京媒體黃金版面。知名度有了，價值並不明確，價格依然讓人質疑。
由此，中國房地產報策劃出《星河灣價值報告》，內容——
區域價值篇《從廣州到上海——王者無疆》
行業價值篇《全成品模式破題中國住宅產業化》
產品價值篇《像勞斯萊斯一樣造房》
品牌價值篇《品牌黑馬改版中國地產形象》
3，價值突圍——生活雜志
2005年樓市寒冬，上海新民晚報發布16版《三湘四季花城生活雜志》，之後三周，每天免費新聞報道，10天內超過80%去化。
怎麼炒？
1）推動獲獎，解決區域問題——偏遠，非政府重點發展，由此參評「國際花園城市」 ，借機爭取到政府的支持，然後組織區域聯動，以樓盤社區支持參選的名義，通過報紙報道擴大影響。
2）結合獲獎，落定項目價值——松江申獎圓滿成功，結合大環境帶給項目的利好，做「媒體雜志」加溫市場。
三、展會營銷
既善於利用資源創立展會，也善於巧妙利用展會。
1，創立創新型展會
聯合建設部中國建築文化中心主辦中國深圳冬交會（深圳有傳統春夏秋三次房展會），主題創新——媒體年度風雲榜頒獎、無底價樓盤拍賣、地產職業經理人俱樂部成立，地產人才招聘展區……
2，借勢影響力展會
借國際建築中心聯盟大會在北京舉行、29個國家建築精英雲集契機，媒體策劃「世界（中國）著名住區推介活動」，將地點放在北京釣魚台國賓館，現場展示「北京未來精品樓盤」和「深圳推介樓盤，並邀請參與聯盟大會的建築專家主題演講。
四、體育營銷
包括賽事營銷、場館及會所設施營銷、體育明星營銷、體育客戶群營銷（球迷會、登山愛好者協會）等。
1，無處不見地產人
媒體將地產人整合起來，組成地產足球大聯盟，請來俱樂部領導和球員，然後拉攏一批地產商，成立地產聯盟啦啦隊、球迷遠征助威團，地產大佬到現場助威，樓盤形象也在球場、銀屏、報紙上強勢亮相，提升知名度。（作為亮點事件，被體壇周報專門報道）
2，集中迎接冠軍團
2004年，深圳媒體聯合當地樓盤做「歡迎奧運冠軍暨2004年深圳十大金牌冠軍樓盤頒獎典禮」，田亮、胡佳、羅雪娟等頒獎嘉賓。
炒作過程：
9月4、5日：頭版1/3廣告透露「冠軍來了」
9月6日：金牌的慶典特刊《深圳地產，請來奧運冠軍》
9月7日：《冠軍來了，全城沸騰》一文
9月10、11日：冠軍現場看房
9月10日：中國地產特別紀念版，3版講述看房情況
之後：十大金牌樓盤特刊連續推出
五、名人營銷
借名造名，移花接木。
——「人有多大膽，地有多大產」的傳媒界
21世紀初，京基地產碧海雲天項目意欲邀請柯林頓——難度巨大一度擱淺，後借其繞道香港的縫隙，再談合作。
解決入境問題，聯系總統辦公室、中宣部、外交部，最後唐家璇批復無異議。
邀請其過來做一次論壇《WTO和中國房地產經濟》。
一旦來了，不用操心——政府樂意出力、楊瀾樂意來、《商業周刊》總裁樂意致辭……所有媒體樂意宣傳。
一舉成名天下知，項目一期改名「總統府」，一售而空。
六、事件營銷
緊跟時事動態，緊抓地產利好。
1，深港通關媒體大撈金
深圳和香港口岸通關之時，深圳報業做了個「雙城物業」概念，將相關樓盤列出來，指向兩地客群。
2，地產寒冰半公益姿態入市
2005年，調控寒冰，正值上海地產18年，房協會、經紀行業協會、土地學會主辦「上海房地產18年大型活動」。
新民晚報以此契機，推出一系列配套活動，出版24版特刊《上海地產18年史記》，通過觀念、事件、人物、思想、記憶、新聞、創新、品牌等，全方位采寫18年精彩。同期，系列活動配合——
報道活動：每周版面報道
慶典活動：18年大型慶典晚會
紀念活動：新江灣城建設星光大道、房地產博物館，樹立風雲人物塑像
評選活動：18年優秀企業、優秀人物、優秀樓盤
全國推廣活動：《上海房地產18年》叢書，出版
七、人脈營銷
客戶很重要，誰都有出名的慾望——人脈營銷，就是以媒體的平台讓他們出風頭。
1，讓地產人出風頭
十大售樓員、十大地產經理人……
2，讓客戶（開發商）的客戶（購房人）出風頭
熙園《財智列傳》系列，樹立項目高檔高雅品位。
開發商代理商與媒體合作，選定20位金融地產交通流通等領域領軍人物，聯合推出全新人物系列訪談，講述修身齊家平天下的傳奇故事。
版面形式上，每期半版，底色一致，左側一欄安排項目形象廣告。配合系列活動：
經濟學家樊綱主講「財智英雄論壇」
邀請朱軍、戴玉強對話項目
做一個中秋之夜，交響音樂會
中美CEO交流酒會
肖邦鋼琴音樂鑒賞
中國基金論壇——熙園對話等
（效果：開盤4個月，9億銷售額。）
八、片區營銷
區域炒作，多個個盤，同一種聲音。前提是，片區真的有內容可以炒。
一般聯合政府、區域開發商、業內人士一起做。
——不放過賺錢機會的媒體人
深圳濱海大道通車，大大縮短西部地區和市中心距離，憑海臨風、遠眺香港，如此良機，地產媒體不會錯過！
深圳商報以「濱海大道一線牽，西部地產火起來」為口號，開展了系列活動——
利用商報和晚報等媒體開展濱海大道強力推廣
開展西部濱海住宅大型市場調研
開展濱海大道和住宅大型專題討論
組織深港萬人暢游濱海大道看樓大行動
舉辦濱海大道區域精品樓盤展示交易會
推出濱海大道區域特色樓盤系列特刊
之後，媒體組織三十多位開發商外島遊玩。促成了業內交流，積累了客戶人脈。
九、細分客戶群營銷
報社發起的「海歸理想家園」、「最適合白領居住物業推薦」活動，既可拉動廣告，又有市場的精準性。
十、文娛營銷
比如在活動中加進一些特色文藝演出。世界盃期間，搞個地產足球寶貝評選活動。
十一、論壇營銷
論壇發言的人要權威、主題要新穎，讓客戶看到，讓媒體發聲。
十二、跨行業營銷
房展會同時，引入車展、服裝展、美容時尚用品展。
十三、跨地域營銷
結合客戶來源，跨地域營銷。比如和溫州媒體合作，組織溫州人到本地看樓，豪華大巴直奔目的地。
十四、節慶營銷
直接在報業大廈做「元旦大看樓」，「新春大看樓」免費班車奔赴各合作樓盤，尤其是二三線城市，回家置業的人很多。
十五、分類物業營銷
是傳媒持續撈金的好方法，分類方式如下：
檔次歸類-豪宅、別墅、白領物業
戶型大小-大戶型、小戶型
區域劃分-口岸物業、市郊物業
樓盤規模-大盤、單體樓盤
概念屬性-公園物業、教育樓盤、濱海物業、山景物業
十六、對比營銷
如「郊居先鋒vs都市風尚風雲對話」，開辟專欄，展開討論，並主辦看房。比如，長三角衛星城vs上海市郊風雲對陣。
關鍵是，看到市場購買需求。
十七、話題營銷
「地產戰國圖」，把代理商市場份額展示出來，一石擊水，把整個行業攪得紛紛揚揚。
『貳』 房產營銷策略，銷售技巧
簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議
[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)
[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略
[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作
體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程
一、營銷是市場經濟的永恆主題
房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。
在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。
從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。
從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。
如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。
所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。
營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。
可以概括為：
作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。
市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。
從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。
曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。
二、房地產公開發售的策劃與運作
1、定位
樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。
如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容：
1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。
2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。
3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。
4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。
2、價格設定
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。
3、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。
4、概念的策劃與引導
從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。
5、銷售的策略
銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。
6、銷售的組織和實施
樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。
三、大宗交易的策劃與運作
筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。
1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：
1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。
2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。
3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。
4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。
需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。
3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。
談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。
4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。
5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。
考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益
銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調....
http://..com/question/11881296.html?fr=qrl3
『叄』 房地產銷售有那些SP活動
SP是指促銷活動，而不是只單獨的幾個行為，樓上說的大部分是逼定的手段。
SP活動包括：技術性調價、集中開盤，技術性銷控、技術性定價、參加房展會、戶外派報、客戶回報行動，各類與客戶互動的活動。等等等等，你可以從SP的定義中找到他所包括的內容。SP是指為了促進銷售而進行的活動。
注意是活動不是手段，活動的結果（或者說是活動的目的）不一定是要求帶來直接銷售，可以是人氣聚集、可以是品牌塑造、可以是概念推廣等等。
舉幾個常見例子：技術性調價：1、為了促進某些樓層或者戶型的銷售，通過調高某些已售房屋價格、或者對計劃銷售的戶型單獨定折扣、優惠。2、為了快速回款，通過調價將樓層差價、戶型差價等各類價格差變小，以盡快回款。3、為了提高利潤水平，做法與2相反，好房子就要貴一些。等等。
集中開盤：1、為了使客戶有一種緊張感，盡快下定，通過將一段時間積累之後的客戶在某一天集中約來，提升樓盤在客戶心目中的人氣，促進銷售。2、為了提高利潤水平，通過集中開盤進行概念推廣，先賣概念再賣房子。等等。
太多太多，你的問題可以寫一篇論文。SP一般都是系列組合，很少單獨只用一兩種，具體情況看項目吧。與客戶實戰的案例太多了，自01年大學畢業從業至今，市場發生了太多的變化，覺得沒有什麼案例可以供參考，唯一一點算是心得：一定要符合實際。深入了解項目、深入了解客戶，認真分析各類報表（業務員和專案報的日報、周報、月報A、B級卡）要想賣好房子，在面對客戶之前的工作更多更重要。
『肆』 有哪些關於別墅轟趴的娛樂項目
位臨青龍湖景區，可戶外燒烤，環境優美高端大氣上檔次。附近有南宮溫泉，世界地熱博覽園，南宮滑雪場，北宮森林公園，千靈山風景區，等等......是親朋好友休閑娛樂的最佳選擇。
北京奢華美式獨棟別墅
推薦理由：歡聚晚會轟趴館
正規別墅區，環境優美，安靜宜人。整棟別墅分為4個區域，地下一層為娛樂區，內設超豪華KTV。一層內設有XBOX，小霸王，其樂無窮0.65寸超大液晶電視，會員高清電影隨意看，更有可容納9人同時操作的超大廚房。免費停車，預約小夥伴們，快快來吧，體驗不一樣的聚會。
北京三室三衛兩廳老陳家別墅
推薦理由：純正美式風
純正美式度假社區，周邊配套齊全。位於北京奧倫達部落內，鄰近龍慶峽，玉渡山，野鴨湖濕地公園，更是緊鄰石京龍滑雪場，讓您體會京郊滑雪盛宴。
北京清樂居
推薦理由：地中海風格，日式禪意風格
小院佔地800平米，包括地中海風格主樓和日式禪意別院兩部分。庭院內曲水流觴，步移景異，一年四季花開不斷。一個鬧中取靜的安樂之所，不同格調的房間和多樣的花園植物，能滿足您對舒適居住環境的一切幻想。如果您想遠離都市的喧囂和煩惱，歡迎來我的花園小院一住。
成都地鐵旁玉林小酒館私家別墅
『伍』 簡歷大賽隊伍名稱大全
1、精靈小組：可愛精靈，永遠開心!
2、隊名：飛躍，團隊：勇往直前，永不止步。
3、夢想組：超越夢想，展現自我!經常被模仿，從未被超越!沒有你是日子是黑夜，沒有我們團隊是末日!
4、隊名：躍起動力，：讓激情在動力中飛躍現在。
5、火焰號：眾人拾柴火焰高!
6、勇於爭先組：預習是展示之本，展示是學習之魂。
7、歡樂城堡組：我們快樂，我們永遠是第一!
8、超越自我組：每節展示一分鍾，必定改變你一生。
9、隊名：賓士財團(汽車銷售行業財務團隊)，：客戶駕馭賓士，公司收益賓士。
10、隊名：勝羽隊，團隊口號：勝利的羽毛永遠歸順於我。
11、隊名：躍起動力，團隊口號：讓激情在動力中飛躍現在
12、陽光小組：我們陽光，我們快樂!
13、超越組：奮發向上，享受成功!
14、天使組：不怕做不到，就怕想不到，做到做不到，試試才知道!
15、天使小組：從哪裡摔倒，就從哪裡爬起來!
16、隊名：奇跡，團隊口號：不要等待奇跡的發生，因為奇跡在等我們去創造
17、隊名：菜鳥，團隊口號：菜鳥，菜鳥，我不弔誰吊?
18、隊名：還擊營，團隊口號：還我獎杯，擊潰敵隊，營養均衡
19、隊名：XX(銷售團隊)團隊口號：不吃飯、不睡覺，打起精神賺鈔票!
20、奮進號：奮發向上，享受成功!
21、隊名：我們，團隊口號：我們攜手，別樹一幟!
『陸』 100分求<<聖誕節市場營銷計劃>>
04市場營銷（1）班 譚廣富
[ 2006-12-17 22:51:30 | 作者:劉志成 | 出處:原創 | 天氣:晴 ] 活動目的：某超市因近期以來處於銷售業績下滑的狀態，員工工作士氣大減。通過本次促銷策劃的系列的具有時尚和流行特色的活動，充分體現「娛樂」型促銷的特性，豐富某店的促銷手段，積累促銷經驗，進而改善某店的促銷手段貧乏而單調的特徵，並提高員工的工作熱情。
中心主題：「非常3+1，驚喜等著你！」
一、促銷時間：12月24日.25.26日
二、促銷地點：某超市活動展區
三、 活動內容
（一） 11月24日平安夜
主題：平安是「福」
活動方式：對當天在某超市購物的顧客進行贈送「平安果」（蘋果）活動。顧客可親自「採摘」平安果，寓意一年的收獲。
具體內容如下：「平安夜」是一個很親情的夜晚，同時也是某店改善購物形象的好時機，為此，某店計劃把「平安果」和包含親情的「親情卡」綁在聖誕樹上，這樣就 賦予一個普通的蘋果以親情，關愛，溫暖的元素。而親情的祝福平安的卡片也帶著一份某超市人對顧客一年來的支持和一份祝福！
需要支持：
兩棵大型的聖誕樹（供應商支持）
蘋果20000枚，費用大約6000元。
親情卡片20000枚，費用6000元
（二） 12月25日 聖誕夜
主題：幸運25
活動方式：凡符合其中任何一項的顧客，都可以參加幸運活動。
要求：腰圍2尺5寸，鞋號 25碼（40#），年齡25歲（本命年，北方城市是按虛歲計算），當日購物25元以上者都是幸運顧客。幸運顧客在一分鍾內，在主持人得提示下，猜出商品的價格，猜中即贈。
需要支持：幸運禮品（各供應商支持，店內選區）。
其它費用預測：1000元 。
（三） 12月26日 狂歡夜
主題：激情狂歡夜
（1）吃：品嘗小食品（半成品小吃為主，廠家支持）
（2）喝：品嘗酒水飲料（廠家支持）
（3）玩：進行喝啤酒比賽
（4）樂：現場點歌（購物者在購物時可以進行現場點歌，由店內廣播音樂播出）
（四）12月30日
主題：懸賞捉拿，天下有「信」人！
從24日—26日開始徵集「最有趣，最幽默，最時尚」的簡訊若干條，每天在超市「特價商品報告區」進行「張貼」，最後在30日評出優勝者，給與獎勵。
所需支持：手機號碼一個
分類:默認分類 | 部落: | 評論:0 | 閱讀全文(31) 04市場(1)班 吳曉波 作業(促銷案例)
[ 2006-12-14 19:44:53 | 作者:劉志成 | 出處:原創 | 天氣:雨 ] 廣州本田汽車促銷利弊分析與促銷方案
一． 降價
這是最常用也是最有效的手段，但是也是使消費者、廠商和經銷商都最受傷害的手段。通常是由經銷商開始引領的降價風，經銷商先低於市場價銷售，然後廠商再調整價格。
利弊分析：降價是一把最直接的雙面刃，一面最能促進消費，出現三贏的大好局面，一方面也是加劇持幣觀望，傷得最深的情況出現。降價是必然的，說來說去還是那幾句話，給消費者一個穩定的預期，不要動不動就降價，這方面給一個年內不會降價的承諾，第二天就鋪天廣告宣傳降價的事情並單單少數幾起。這樣只會增加消費者對立刻買車的懷疑度，造成現在購車值不值的心理矛盾。
二． 換代汽車推出
這是變相降價的手段，一般是在舊有車型的基礎上增加配置，顏色等外在東西，對於發動機等機械結構變化不大，給消費者一種超值的感受，是現在非常時興的促銷手段。
利弊分析：這種手段的推出給舊款車壓力特別大，配套服務跟不上，在國外，如果推出新配置的話，老款車型可以免費升級，這點在國內不少車型也嘗試採取，但是相當鮮見！一般新款車型的價格比老款略低，直接造成了老款車型的滯銷壓庫等現象產生！
三． 送車費保險、送現金、禮包、洗車、免費檢測、維修
這是汽車促銷最常見的手段，在任何一家經銷商的促銷活動中隨處可見，也是變化最多的一種方式，額度是變化最大的手段，一般一個大區的經銷商會給旗下各級別的經銷商一定幅度的金額用於宣傳，各個經銷商根據各個地方不同情況進行不同方式的現金返回。
利弊分析：這種幾乎成為溫馨贈送的方式，贈送多一些小裝飾品，可以更好鞏固與顧客的關系，消費者一般都賺小便宜的心理。
四．黃金周促銷新車型「五一」、「國慶」兩個黃金周是各大廠商進行促銷活動的最佳時機，汽車行業也不例外，特別是國慶前後有「金九銀十」的稱呼，這種的目標很明確，就是增加銷售量，在黃金周的前前後後，經銷商都會有意識的多庫存些車輛以便迎來銷售高峰。
利弊分析：這種一般廠商會由經銷商根據不同地區舉行不同方式的促銷方式，一般會取得相當好的效果。
五． 折扣及返回
這是變相的一種降價方式，是在廠商默許，經銷商推動的情況下產生，在促銷期間，消費者可以得到最大幅度的讓利。產生的原因其實也很簡單，廠商諱言降價，就以優惠、贈送、折扣、回扣、返回現等方式來體現。
利弊分析：這種服務其實都是市場調控的結果，迫於庫存及資金壓力，廠商不得不把車輛壓給經銷商、經銷商也是要生存，指導價廠商公布了，但是市場就在那裡，不由得你不自主調整，即使把自己的人工及返點貼進去，也要撐下去。可以說很大程度上這種方式是經銷商在承受廠商的損失。
我的促銷方案：
與廠商的品牌推廣不同，經銷商的活動營銷有規模小，時間短，針對性強，有強烈地域性的特點，根據廣州地區的背景我們可以制定的汽車促銷方案有：
第一種方式 社區巡展
日漸流行的汽車社區巡展，形式簡單操作容易，也很容易取得激情動人心的效果。
把靚車開進社區，藉助社區里舒適悠閑的環境，不但可以營造出一種高檔次的汽車生活的全新意境，向各界成功人士和普通車迷展現出一種理想的生活場景，更可以讓車迷不出家門就能大飽眼福，取得的促銷效果自然可想而知。
其實，將汽車文化與住宅文化相結合，利用著名建築來展示名車，使汽車與建築相得益彰，這是國外許多汽車商與房地產開發商都很熱衷的一種宣傳促銷形式。如今，這種促銷方式已被國內一些汽車商家所採用，而且還有所創新。
第二種方式 情感營銷
隨著汽車消費環境的日趨成熟，情感營銷開始成為汽車廠商的主要營銷手段。企業以品牌方式對消費者作出承諾，強調主動式「關懷」服務的標准化、長期性，這是對市場期待的積極回應。
這種營銷方式帶有濃烈的中國色彩，經常與節假日結合在一起，對於消費者有不小的殺傷力。富迪汽車曾經就在中秋節前後，贈送給自己的准消費者精美月餅及廠區中秋遊，很好的拉近與消費者的距離，直接創造不少銷售單張。
第三種方式 車友會
從單純追求銷售利潤最大化到銷售與服務並重，是國內汽車行業發展中的一個重要轉折點。一些具有雄厚經濟實力，並擁有先進服務管理理念的企業，掀起了為同一品牌車主建造「車友會」的浪潮。這已儼然成為走在行業前端的汽車企業提升服務的又一舉措。
從今年各大品牌成立的車友會數量就可以看出這種形式非常時興，是廠商溝通客戶最好的窗口，很多回饋活動都是以車友會的名義進行。
第四種方式 試乘試駕
試乘試駕距離最後的簽單還是有很大距離，但是顧客通過試乘試駕可以了解汽車的長處與優點， 分類:默認分類 | 部落: | 評論:0 | 閱讀全文(101) 04市場(1)班 覃杏冀 作業 (促銷案例分析)
[ 2006-12-14 19:42:52 | 作者:劉志成 | 出處:原創 | 天氣:雨 ] 韓國多森童裝區域促銷方案
韓國多森集團，是專門生產兒童服飾,玩具的一家企業。從5年前的一家小公司,經過我們5年的不斷努力,多森童裝的名字越叫越響，成了真正的馳名兒童品牌，家喻戶曉的兒童品牌領導。2004年底韓國多森集團成功收購中國寶拂孩童裝公司，「多森」品牌向兒童服飾行業滲透，我們又一次強強合作，全力打造「多森」童裝。
促銷總體方案
公司：韓國多森服飾有限公司
主題：多森-兒童歡樂活動
目的：增加多森童裝的知名度，提高市場銷售額。
內容：運用多森可愛的卡通鴨造型，以及生動的故事，進行圖形填色活動
時間：2006年11月28日至2006年12月28日，每星期推出一款精美的填色圖案
獎勵：顧客將總共四張的填色圖案寄回公司，對表現出色的消費者公司給予物質回報
一．市場確立 1．多森童裝現階段的主要消費者是6-14的兒童，這一年齡段的孩子正處在生長發育的高峰期，對周遍事物有強烈的好奇與求知慾，但又充滿童趣性。
2．動畫片是他們的首選節目，個性化鮮明的卡通形象是他們的偶像。活動成功的關鍵是吸引孩子，吸引孩子要從活潑的卡通形象著手，贈送精巧小禮物，通過填色活動發揮孩子的想像力，勾勒出自己心中的色彩。
二．促銷目標的確立
1．主要目標通過促銷活動，促使目標市場銷售額有顯著的提高。
2．通過圖形填色和贈送多森的小禮品，加深多森品牌在童裝領域的影響力以及「多森」形象在消費者心目中的地位。
三．促銷信息的確定
促銷主題「多森-兒童歡樂活動」，在與目標市場溝通時將採用「多森」的造型填色活動，增加童趣性，再在圖形背面付以故事內容介紹，增加可讀性，贈送「多森」小禮物。為了能滿足消費者個人需求，在元月開始四個月中每月將推出一款填色游戲，積滿四個並有出色表現的消費者將獲得公司豐厚回報。
四．促銷手段
1．售點推廣活動，以填色比賽活動為主線，在售點中推出大型促銷擱牌、弔旗、小禮品，形成促銷的良好氛圍。
2．消費達到貳佰元後贈送精美的填色圖案，及「多森」毛絨玩具。
3．考慮到地區性的特點，在主要區域投放宣傳單頁及報紙廣告。
在銷售過程中即使是質量最好的產品，也無法自行將自己售出。顧客在購買某一商品或服務時，想對這一產品的信息有所了解。產品公司要藉助許多方式和手段將產品的性能以及用途介紹給潛在的顧客，這些方式和手段就是促銷策略和促銷手段。我們在開展營銷活動時必須嘗試多種促銷手段和策略對外發布信息，這樣我們接近目標市場的機會才回大大增加。要知道的是，我們所面對的目標市場平均每天都在接受數以千計的各類信息的狂轟爛炸，顧客可能只對其中某些信息作出反應，而對另外絕大部分信息則會置之不理。
分類:默認分類 | 部落: | 評論:0 | 閱讀全文(33) 04市場營銷（1）班 易映華
[ 2006-12-14 12:21:49 | 作者:劉志成 | 出處:原創 | 天氣:雨 ] 現代服務企業的促銷方式主要有人員的推銷和非人員的推銷兩種。
一，人員推銷
（一）優點
（1）靈活性大，針對性強。因為人員推銷形式是最直接，也是最靈活的，人員推銷是推銷人員直接面對中間商和最終消費者推銷產品，所以推銷人員可以根據顧客對產品的不同要求，愛好，動機和行為，進行有針對性的說明，採用靈活的方式促成交易。
(2)說服力強，因為推銷人員可當場對產品進行示範性使用，消除顧客由於對商品規格、性能、用途、語言文字等不了解，或者由於社會文化、價值觀念、審美觀、風俗習慣的差異而產生的各種懷疑。
『柒』 房地產銷售成功案例
----成都龍湖翠微清波
前言：
從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5
『捌』 房地產項目營銷策劃包含哪些內容
簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議
[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)
[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略
[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作
體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程
一、營銷是市場經濟的永恆主題
房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。
在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。
從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。
從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。
如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。
所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。
營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。
可以概括為：
作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。
市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。
從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。
曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。
二、房地產公開發售的策劃與運作
1、定位
樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。
如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容：
1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。
2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。
3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。
4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。
2、價格設定
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。
3、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。
4、概念的策劃與引導
從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。
5、銷售的策略
銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。
6、銷售的組織和實施
樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。
三、大宗交易的策劃與運作
筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。
1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：
1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。
2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。
3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。
4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。
需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。
3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。
談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。
4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。
5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。
考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益
希望對你有所幫助
『玖』 營銷策劃書參考模板
想要將營銷做好，沒有適合的營銷手段是很難的。下面我就和大家分享，來欣賞一下吧。
營銷 策劃書 1
一、汽車網路營銷狀況分析
目前國內汽車企業對網路營銷模式還處於實踐摸索和向國外同行企業學習的階段，還沒有形成一整套適合我國國情的汽車網路營銷指導策略。一些汽車企業只習慣於沿用過去傳統實體市場的營銷策略，不熟悉與網路營銷相適應的營銷策略，不注意在經營過程中提高企業經營水平、培育企業顧客資源、革新企業技術、擴大企業競爭優勢等等，同國外汽車公司相比較還有較大的差距，因而網路營銷的諸多優勢在國內汽車營銷中尚未體現出來。
網路營銷賴以生存的品牌基礎有待繼續夯實，品牌經營是 市場營銷 的高級階段，是網路營銷的基礎與靈魂。網路營銷只有建立在知名度高、商業信譽好、服務體系完備的汽車品牌的基礎上，才能產生巨大的號召力與吸引力，廣大用戶才能接受網上購車等新的交易方式，擯棄傳統的實物現場購車等習慣。而我國的部分汽車品牌缺乏科學化、現代化、規范化的動作系統，品牌實力還有待提升。
網路營銷的具體業務還處在初級階段，目前國內大部分汽車企業只是建立了一個網站，藉助 網路技術 做做網路 廣告 、促銷宣傳、車型介紹、信息發布、價格查詢以及收發電子郵件等簡單業務，有的企業甚至只是將企業的廠名、簡介、車型、研發成果、通信地址、電話等簡單信息掛在網上而已。事實上，以上所述的幾種網路業務根本不能等同於網路營銷。企業只有通過大力探索各種具體的營銷業務，如網上調研、網上新產品開發、網上分銷、網上服務等等，才能充分利用網路資源，並不斷向網路營銷靠攏。
二、 網路營銷現狀分析
目前 網站主要設有產品展示、專家應答、車友社區、營銷網路(需要帳號登錄)、經銷商、服務商查詢。在這些功能當中只有專家應答是可以和顧客互動的(營銷網路不清楚，需帳號登錄)，其他的都是介紹性信息，車友社區里提供一些下載，如鈴聲、MV、廣告片、屏幕保護、經典圖片;有一個在線游戲，都是Flash的很簡單的游戲，有一個《 風雲碰撞試驗實景模擬游戲》其實只是一個Flash展示汽車撞車試驗而已;另外有一個是定製郵件信息的功能。
三、競爭對手網路營銷狀況調查分析
競爭對手主要選了幾個大眾型車輛進行調查，因為就目前而言 汽車的競爭對手主要來自大眾型的汽車公司，高檔車型的暫不考慮，選取對象情況如下：
1、上海大眾：主要設有《員工車主俱樂部》、相關信息、經銷商查詢、服務站查詢查詢，情況和 差不多，在主頁沒有找到在線咨詢之類的信息，估計在《員工車主俱樂部》里(需要帳號登錄)。
2、本田：在線咨詢、購買咨詢、售後服務、感想及意見建議、公司相關信息及新聞，也是以介紹企業相關信息為主，比 多了購買咨詢、售後服務、感想及意見建議。
3、豐田：全部都是公司相關信息及新聞，未找到在線咨詢之類信息。
4、上海通用：在線聯系、產品召回管理(具體情況不清楚，介紹鏈接無效)，整體以介紹產品為主，多出鏈接無效。
四、網路營銷目的：
使更多人了解 ，人們更了解 ，更加關注 ，從而達到更高的銷售量及節省推廣成本。
對於汽車企業來說，沒有比網路更有效的溝通 渠道 了。有調查顯示，76%的車主在購車前瀏覽汽車企業的網站，67%的人會到一個第三方網站查看相關評論。現在，也有很多汽車企業採用博客的網路營銷方式，使汽車企業有了一個更直接與客戶溝通的渠道。
被主流媒體評選為「國民車」的 。 也應該走在了汽車營銷模式變革的浪尖。按照部門對於 銷售環節的整體統計，復雜的銷售環節在汽車的整個銷售成本中消耗了大約25%的利潤。按照這個數字來測算，如果採用網路訂購的模式，在國內 汽車銷售中， 可以節省25%的整車推廣與銷售成本。這不僅可以是減少的成本返回給消費者，同時可以增加 的利潤率。
五、網站策劃分析
(一)對 公司網站的建設
1、增加FAQ：目前只有在線咨詢系統，可以對自己本人提的問題進行查詢，而不能對別人提的問題進行查詢，如果顧客遇到的是非常常見的問題，那麼使用在線咨詢會使人感到麻煩，並且需要等待時間，針對該類問題 應該做的是把常見的問題整理做成系統方便顧客快速查詢，即做個FAQ，使用FAQ可以幫助顧客盡快解決問題且可以節省咨詢經費，同時也應提供查詢其他顧客曾經提問過的問題，而不是只允許查詢自己的問題。
2、增加虛擬試駕：目前只有《 風雲碰撞試驗實景模擬游戲》，實際上只是一個Flash的演示，可以嘗試用Flash做一個可以人為控制各種數據的模擬試車，不是單純的試驗撞車，而應該提供更多的測試選擇，還應該有在不同環境下的測試，以及以不同車速進行不同的開車 方法 的測試，讓客戶更好的了解車輛性能，同時也可以吸引一些未打算買車網民的眼球，但這也是潛在用戶，除了試車之外還要提供通過游戲中的Flash進行3D觀察汽車內部布局以及汽車的構造，讓網民得到由里到外對 汽車的認識。
3、提供申請試駕：購買 汽車的人只要登陸其規定的網站，在看過汽車的詳細資料後，便可以向 的4S店申請試駕，如果試駕滿意，購車者可以從網站直接預訂。在得到 的電子回復函件後，購車者便可以在 指定的4S店預付訂金，在 根據購車者的訂單完成生產之後，付全款提車。而4S店最後將蛻化成專門負責接收訂單和收款的服務部門，當然，其之前的售後維修服務功能將繼續保留，並且同時也可以採用網上售後服務。訂單式銷售模式同時為經銷商節約了推廣與營銷成本，使其與廠家達到了的雙贏模式。
如果這一切順利，這將是個完美的營銷模式，對於 而言，全部銷售的訂單式生產將實現該產品「零庫存」的銷售結果，而銷售鏈條節約的成本可以讓其獲得同類產品競爭力的價格， 公司在國內率先通過網路客戶訂單銷售這一模式來受益更多的用戶和經銷商。通過與用戶的互動和溝通，享受便捷的服務和優惠的折扣，不斷滿足用戶個性化需求，提高產品的「新鮮」度，使新產品能夠在最短的時間到達直接用戶的手中」。同時，節省的利潤可以用來研發並繼續提高產品質量，從而提高產品的整體競爭實力。同時 公司建立一個大型的售後服務網站，在汽車售後的幾天之內對用戶進行網上或則是電話的進行售後的汽車使用調查。同時也可以讓用戶把使用後的信息反饋到 公司服務部。這樣不僅可以讓用戶更加的滿意，也可以讓 公司更加了解 汽車在市場上的概況。
4、博客宣傳：把企業博客的介紹及鏈接放到主頁上，讓更多人了解該博客，更多人直接與 對話。在「奧運」時真正體現出它巨大的商業價值和獨有的戰略魅力。這種方式主要是體現了博客公關在網路營銷這的巨大作用。 汽車通過網路會議室創造一個直接的形式，通過這一形式，與通用汽車有關的社會各界人士都有機會直接與 汽車對話。藉助於這些來自客戶、員工、投資人等的反饋，促進 汽車成長為一個更好的公司，為客戶提供更好的產品。通過博客， 的管理者可以用他們自己的語言表達他們的觀點，不經過任何人的過濾，並且直接聽取對 有熱情的和對公司所做的事情有興趣的人的反饋。
(二)建一個社區—— 在線
建一個社區成本不大，經費主要花在社區的推廣上，而且有 汽車做為強大後盾，勝算很大，即使失敗也只是損失建設經費，推廣只需附加在企業產品推廣中即可，故可不算在社區建設經費中，產品本來就需要花錢做廣告。如果社區做好了，直接的好處就是可以獲得一個很好的網上做廣告的平台，這是使用別人的網站做廣告所不能比擬的，同時可以很好的了解顧客需求，掌握大量的網民信息，還可以將經營模式和方針在網路環境中重新規劃整合一番，使企業營銷體系與互聯網的各種功能有機結合成新的網路營銷體系。該體系中包括尋找新的商機，抑制競爭對手，發現、吸引並留住顧客，通過不斷增加的產品和服務為自己的品牌增值等等。如何做這個社區呢，社區的模式大都相同，主要是為了實現和網民更好的互動，所以社區應該提供一個較全面的BBS，功能強大界面美觀的博客，還有就是音樂、影視、游戲之類來吸引網民。這些都只是初期的構建，整個社區要根據網民的需要而進行更新升級，確保留住用戶。
六、網站推廣方法
第一階段：建設好 網站後利用某款新車的推出期間舉行網上游戲或者調查即得購車優惠活動，在騰訊QQ、盛大浩方之類投放廣告吸引網民瀏覽 主頁。
第二階段：在吸引了網民之後立即推出 在線，在 的所有廣告中加上 在線的廣告內容，社區方面與游戲運營商、某些軟體經營商聯手合作，通過 在線限量向網民提供某些游戲、收費軟體產品的激活碼、使用權之類的虛擬物品，以吸引更多的顧客。
總結 ：
一個網路營銷事件的成功必然有他獨特之處。無論是從正面、側面還是從反面推廣、炒做，都要有大眾網民耳熟能詳的事件、新聞，能有網民易記且能產生正面或者反面的共鳴。才能把推廣的事件、產品引起大眾關注、討論。
以個別網路推廣公司的力量是有限的，即使用上網路所有渠道，媒體宣傳也不能達到預定效果。只有依靠當時的 熱點 新聞、事件的強大力量，與其精密的聯系，帶動推廣的速度與范圍的擴大。通過在網路、媒體熱點新聞事件中有效的插足，有效的共鳴，從而以小的投入、操作產生大的效果。
對於網路視頻營銷，是一種很好的新型營銷模式，優酷、土豆等視頻網站發布簡單而人流量大，加上做標題與事件新聞的相關性，視頻的外部推廣，能夠很好的提升視頻的觀賞率。不失為網路營銷推廣的一個強有力途徑。
營銷策劃 書2
一、活動目的
增進領導與員工的零距離溝通，激發員工蓬勃的鬥志，迎接新的挑戰增強公司的向心力和凝聚力，體現公司與職員的，同心、同德、同贏共生、共存、共榮。
深度了解 企業 文化 ，有效整合團隊精神，調動企業員工積極性，感受公司大家庭帶來新年氣氛和溫馨。讓職員體會到他就是公司，公司就是每一位職員。
為先進個人與集體頒獎，給員工一個充分展示表演天分的舞台，展示 (中國)的激情與蓬勃發展之態。
二、活動亮點
整體協調亮點
會場入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及美麗大方的禮儀模特和紅地毯，過道兩旁有 (中國)發展歷程的圖文資料及視頻資料，主會場以紅和金色為主色調的紅地毯、紅條幅等，舞台採用設計製作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。
整體會給人一種庄嚴、喜慶、輝煌的效果。
開幕亮點：
兔子曲及兔子舞處處彰顯著活力、拼搏、激情辛勞的兔子精神，大膽創新、專業策劃、和諧發展的中國文化。
頒獎亮點：
每一個受獎人兩支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手裡，在授獎台上有一個精心製作的家字，受獎人在聚光燈柱下，徐徐從會場入口通過左側走上授獎台把手裡的花插在家字上，300支花組成一個家字，這是音樂想起(家和萬事興)合影完了一起唱!
文藝演出及猜猜有獎亮點：
在文藝表演的中間，參插互動游戲，(像有獎問答、動手動腦、砸金蛋)等。
三、活動環節銜接
在到場每一位都不知情的情況下。所有燈光唰的暗淡下來了(5秒)，這時激情的奔跑舞曲響起，聚光燈光柱照在帷幕介面處，帷幕慢慢的拉開，一對兔子舞演員聽著他們熟悉的旋律，姍姍起舞。隨後上海傳古文化傳播有限公司提供活動策劃，九對兔子舞演員陸續入場，共十對，寓意著，十全十美。也寓意著 是房地產業的真誠和十分專注專業的企業。
舞曲和舞蹈到了結尾，主持人上台向在坐的各位拜年兩句以後，突然手機(免提手機)響起，( (中國)領導打的)說該是我們給大傢伙拜年了吧，然後領導快步的走上舞台(一個上、聚光燈柱迎接)主領導向員工拜年完，說一句祝福的 成語 。未見其人就聽其聲，下一個領導說著成語上台(兔年騰達、達官顯貴……)最後所有領導向員工同說一句拜年的話。
拜年結束，一個領導說是不是給大夥頒獎了啊，所有領導沉思後說「好」激情的音樂輕輕響起，進入頒獎環節，聚光燈燈柱迎著每一位領獎人及兩個禮儀小姐伴隨著走上領獎台。(或者用「道具兔子車」拉到領獎台，同樣禮儀，燈光都要到位)
在「家和萬事興」歌曲結尾時燈光慢慢暗下來，突然亮起，帶著面具的表演人員在台上站著，(面具可摘)這個之後，就可以不用暗燈了，文藝演出結束後，也面臨著此次年會的結束，所有領導上台再次給大家拜年，音樂響起，(明天是個好日子)結束。
營銷策劃書3
一、背景
中國是酒的王國。酒，形態萬千，色澤紛呈;品種之多，產量之豐，皆堪稱世界之冠。中國又是酒人的樂土，地無分南北，人無分男女老少，族無分漢滿蒙回藏，飲酒之風，歷經數干年而不衰。更是酒文化的極盛地，飲酒的意義遠不止生理性消費，遠不止口腹之樂;在許多場合，它都是作為一個文化符號，一種文化消費，用來表示一種禮儀，一種氣氛，一種情趣，一種心境;酒與詩，從來就結下了不解之緣。不僅如此，中國眾多的名酒不單給人以美的享受，而且給人以美的啟示與力的鼓舞。每一種名酒的發展，都包容勞動者一代接一代的探索奮斗，英勇獻身，因此名酒精神與民族自豪息息相通，與大無畏氣概緊密相接。
二、營銷模式
隨著進口葡萄酒市場的增長，關於進口葡萄酒的營銷模式的發展和趨勢，大家都在關注和嘗試以何種方式去進行市場的營銷，目前來看主要是以這幾種方式去拓展(針對夜場)：
1.酒吧
這種形式是以酒把為主導，通過酒吧各營銷人員引導消費，單一性比較強，可以讓消費者直接消費，選擇起來更有針對性，安全性也比較高。珠海酒吧葡萄酒一個月銷量太約在400-500瓶左右，也是酒水快速銷售場所
2.夜總會
夜總會是最有消費能力，通過與管理者經濟掛鉤模式捆綁銷售，采購產品多數為高檔酒，銷售價格相對比 其它 場所略高。
3.KTV
目前很多人看好這個市場，它有充足的市場信息，在葡萄酒選擇渠道上，有足夠的優勢，在消費上KVT場所可以指定客戶單一選擇，並且可以以酒類形式與包房價格捆綁消費。
4.中高檔餐飲店
主要消費源來自客桌，需與服務及營業員掛鉤銷售。但是就將來以何種形式，中國葡萄酒的市場會比較好。
三、營銷規劃
1、發展期策略
(1)媒體集中投放，選擇報紙做促銷平面廣告、路牌繼續增加、電視廣告集中在黃金時段、重點城市主要路線車身廣告、重點終端做店招廣告的組合媒體方式。
(2)在終端建立上加強樣板終端的品牌形象包裝;
(3)連合夜場舉辦大型消費者促銷系列活動;
2、鞏固期策略
適當舉行系列公關活動，如文藝演出、劉老根平台、夜場相關協會、社會關注的其它活動相結合等;
3、促銷活動：(註：以下推廣活動僅為提綱，具體執行方案以屆時方案為准)
四、營銷策略
(1)消費者主題促銷(如1+2模式、獎品模式)：4——7月終端消費買贈活動，以抽獎、禮品等方式帶動消費重點市場，有效提高本品牌在消費者的知名度。
(2)常規性消費者促銷：時間活動方式活動地點費用預算效果預估促銷服、酒水牌、海報、DM單、X展架、禮品
(3)公關式
無論是在政治還是在經濟方面都需要政治公關策略，但在產品推廣方面公關是不可缺少的推廣元素。
我們在組建銷售團隊時，首先考慮產品推廣人員必須具備社會豐富的資源必須還具備整合和駕馭能力。所謂談的社會資源整合和社會資源駕御能力就是公關學。
營銷策劃書4
一、任務概述
飯店位於上海的虹橋高級商住區，以商務客人、會議客人作為主要的目標市場。在森林般茂盛的花園里、標準的 網球 場上，可以看到悠閑散步、運動健身的客人，幽靜中充滿了生命的活力。為了充分利用飯店現有資源，進一步拓展經營市場，擬開發婚宴組合產品。婚宴市場的需求量足以成為飯店的又一個經營熱點，預計能給飯店帶來15%的銷售收入。
二、市場分析
據不完全統計，目前上海飯店餐飲生意中的30%的營業額來自婚宴。飯店之所以對婚宴客人有吸引力，主要有如下一些優勢：
(1)飯店環境優雅，「夠派頭」、上檔次;
(2)有客房，可供客人鬧新房;
(3)配套服務內容多，節省了客人的精力。
新人們對婚禮及婚宴的態度是：結婚是一輩子的事情，應當隆重一些，但他們又不想為此花費太多的精力。顯然，婚宴市場的需求，飯店大多給予了滿足。在占飯店餐飲營業收入30%的喜筵中，大多價格在1000多元，如果婚宴策劃更有些情調、內容更豐富些、服務更周到些，相信有一部分客人願意出更高的價格來購買更值的產品。上海飯店中，花園飯店的婚宴起價每桌為1888元，他們有別於一般的飯店婚宴。
三、飯店環境、設施和服務項目概況
1、飯店的地理環境
飯店位於虹橋路中段，虹橋路是上海西區的一條重要通道，周圍集中了世貿城、國際貿易中心、國際展覽中心、友誼商城等高級商展、商住場所。此外，這里也走上海最主要的高級住宅區、外籍居住中心區，如古北新區、龍柏花苑、錦江經緯、皇朝別墅寄。
2、飯店的服務設施優勢
飯店的面積是其他任何競爭對手所不可比較的，擁有上海商務飯店中的花園，森林般自然、安靜、怡人，品種達上百種之多的花卉，把園地裝扮待分外嬌艷。園內神奇地級考幾塊湖面，你可以在她的旁邊欣賞倒影或是垂釣，偶爾在你不經意時，會有小鳥過來與你對話。這里有一種世外桃園的感覺。
飯店的客房掩隱在樹林之中。客房內有電視、小酒吧、電話、七國語言的電視頻道及與機場同步的即時航班信息頻道等，可享受免費送報、擦鞋等服務。
3、飯店服務項目
1)四季廳宴會廳，可容納250人同時用餐，供應中式菜點。營業時間為上午11點至晚上11點。
2)末莉廳裝潢華麗，可容納100人宴請。營業時間為11∶00至24∶00。
3)蓮花廳是一個點菜廳，有茶位150個，經營上海菜為主。營業時間為7∶00至24∶00。
4)沙遜花園餐廳走一個西餐廳，德國廚師主理。營業時間為7∶00至24∶00。
5)飯店還提供野外燒烤，可供近千人舉辦野外冷餐會。
飯店的綜合部是滬上設施、項目最齊全的綜合部，擁有室外標准網球場、室內標准 游泳 池、壁球、撞球、保齡球、健身房等健身娛樂項目。
四、婚宴目標顧客
飯店的主要客源市場來自外籍職員、社會名流、外資商社、銀行及證券機構等，這些客人層次高、消費額大，對飯店產品服務質量要求高，對環境也比較挑剔，所以，婚賓客人的層次也要高些。根據飯店的特色，通過設計獨特的婚宴包價，將目標市場定位在月收入3000元以上的白領階層是可能的。每桌筵席的為：1588+15%服務費。
五、競爭對手情況
略
六、婚宴產品組合方案
根據上述分析，飯店應利用獨特的資源優勢，設計競爭對手所沒有、所無法模仿的產品，就有可能取勝。
(一)婚禮形式
1、中西式婚禮儀式
在美麗的花園草坪上，縷縷陽光，小鳥嬉鬧……樂隊在演奏者歡快的樂曲，迎賓小姐、先生穿著中式(或西式)盛裝，按中式(或西式)程序歡迎新人們……綠色的草坪，嫣紅的地毯，專業的服務，讓您倍感與眾不同的溫馨愛戀，純潔的紗裙飄拂在草坪浪漫的微風里。讓新人們記住這花、這天、這氣氛、這日子。(飯店提供迎賓小姐、先生和 經驗 豐富的司儀，代請樂隊。)
2、焰火晚會(價格視婚宴規模商議)
當筵席結束後，夜色中星星閃閃，燈光點點的花園里，喜慶的焰火在空中繽紛。人們擁著新人，這樣的情景，使婚宴進人高潮。(飯店位於內環線之外，允許放焰花，這是一個有利條件。)
3、浪漫同心結儀式
在花園里，有許多高大的樹木，新人們可以把心愛的物品掛上樹，佳偶天賜，眷屬終成，愛的堅定與永恆在此同心留駐。(飯店提供精心設計的升降台)
4、水上婚禮(價格視婚宴規模商議)
飯店的室內游泳池寬敞、氣派，在藍色的水波上搭一舞台，上鋪紅地毯。婚禮儀式就在這里舉行。藍色是永恆，愛情是藍色的。(飯店布置)
5、花好月圓宴
經典歐陸風尚的花園自助茶(苓人200元起)上海灘的戶外草地餐廳，讓人生中最美的一季永存真摯的詩篇。
(二)婚宴產品組合
1、龍鳳呈祥宴(每席1588+15%服務費)
凡惠顧10席以上，可獲贈：
(1)蜜月房一晚(或提供豪華行政房一晚，補差價88元);
(2)客房內精美鮮花籃和鮮果藍各一份;
(3)次日沙遜花園西餐廳歐式自助早茶兩份
(4)婚宴中雪碧、可樂、青啤暢飲(2小時);
(5)提供主桌鮮花布置;
(6)提供音響設備;
(7)提供大巴士一輛接送客人(30公里內);
(8)提供來賓泊車車位。
2、玫瑰雙人行(每席1888+15%服務費)
凡惠顧10席以上，在獲贈1～8項基礎上再增加或升級為：
(9)第1項中蜜月房升級為秦華行政房;
(10)第3項升級為次日早餐送房服務;
(11)提供隆重婚禮儀式(視當日天氣而定);
(12)提供迎賓花門1個;
(13)提供香檳塔;
(14)主桌贈送張裕大香檳1瓶;
(15)贈送三層喜慶 蛋糕 1隻;
(16)嘉賓簽名冊1本;
(17)舉行浪漫同心結儀式(視當日天氣而定);
(18)製作婚禮VCD(像帶由新人提供)。
3、豪華連理宴(每席2388+15%服務費)
凡惠顧10席以上，在獲賭1-18項基礎上再增加或升級為：
(19)第9項中蜜月豪華行政房兩晚;
(20)入住期間，綜合部所有項目(美容、按摩除外)對新婚夫婦免費開放
(21)每桌贈送鮮橙汁兩筒;
(22)主桌贈送龍鳳立雕1座
(23)每桌贈送王朝干紅1瓶
(24)主桌贈送進口香檳1瓶
(25)贈送天然精美押花1幅。
4、寶貴同心宴(每席2888+15%服務費)
凡惠顧10席以上，在獲贈l～25項基礎上再增加或升級為：
(26)第9項中蜜月豪華行政房升級為豪華套房兩晚;
(27)提供婚宴前花園婚禮儀式的迎賓飲料(雪碧、可樂、錦碧礦水、青啤);
(28)每桌贈送王朝干紅兩瓶;
(29)贈送量身定做的主題漫畫、飯店婚房布置;
(30)奉送價值1000無的龍柏消費券。
七、廣告策劃
(一)廣告創意和策略
主題： ——您的愛情伊甸園
表現：
1、強調森林花園特色。自然之美。
2、花園別墅前鋪著紅地毯，升向綠色的草地深處;這是典型的東方色彩，烘托喜慶氣氛。
3、藍色的湖面，宇軒樓閣，曲橋漏水;象徵愛的永恆。
4、白領、球星等的婚禮。
5、樹上掛著同心結紀念品。
6、陽光從窗口進入婚房，桌上是精美的早餐。
策略：
1、讓顧客知曉飯店的婚宴產品。
1)各媒體發廣告(2010年3用開始)
2)策劃球星的婚宴(2010年5月)
3)邀請滬上白領人士參加飯店游園會(2010年6月)
2、加深對龍柏婚宴產品的印象。
1)電視台密集廣告(2010年9月，每天有30秒，連續一個月)
2)與電視台「愛情牽手」專欄合作辦一次節目，地點在飯店花園
3、提示顧客
2020年開始每月一次廣告，每季一次形象推廣活動。
(二)媒體策略
1、《上海新娘》雜志
這走一本面向上海將要結婚的年輕人的雜志，針對性很強。作2009年5用一2010年5用全年廣告。
內容：飯店婚宴形象、飯店婚宴產品、新人在飯店辦婚宴的專訪
費用預務：RMB37800
2、《That』s shang hai》、《Shang hai Talket》
這兩份刊物面向在滬外籍人士和白領階層，而這些讀者是飯店婚宴的重要客人，他們對浪漫婚宴的嚮往及消費能力，決定了他們會在閱讀刊物的休閑階段，有興致看龍柏的婚宴廣告。作全年廣告。
內容： 的婚禮形象、完善的健身設施、自然之美
費用預算：RMB53000
3、《申江服務導報》、《新聞報》
這是滬上多數年輕人喜歡的兩份報，一份以休閑為主，一份以經濟信息為主。
內容：婚宴產品
費用預算：RMB70000
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『拾』 房地產營銷策劃中,應注意什麼問題
簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議
[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)
[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略
[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作
體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程
一、營銷是市場經濟的永恆主題
房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。
在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。
研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。
在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。
所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。
從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。
從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。
如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。
我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。
所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。
營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。
可以概括為：
作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。
市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。
從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。
曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。
二、房地產公開發售的策劃與運作
1、定位
樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。
如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。
定位分以下幾種內容：
1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。
2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。
3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。
4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。
2、價格設定
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。
3、定價比例
一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。
4、概念的策劃與引導
從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。
5、銷售的策略
銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。
6、銷售的組織和實施
樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。
三、大宗交易的策劃與運作
筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。
1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：
1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。
2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。
3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。
4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。
需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。
3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。
談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。
4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。
5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。
考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益
希望對你有所幫助