『壹』 某商業地產項目策劃書
藍天新居商業經營定位
一、航空路商業近況
根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分布區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在於人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：
a、提前招商，引進品牌經營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；
b、內鋪實行返租，提供完善的「代租代管代收」服務，免除投資者後顧之憂；
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；
d、優惠付款方式，降低投資門檻。
二、商業經營定位闡述
1、商業主題定位：綜合性購物休閑中心
◇ 體現在商場的面積和業態的齊全
◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣
商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇ 從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富（建材、傢具、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊），人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走「大眾化」經營路線，恐怕難以突圍而出；
◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，並有利於與住宅相呼應。
經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：
（1） 高檔次精品時尚購物店；
（2） 綜合性超市；
（3） 專業主題市場；
（4） 休閑中心；
（5） 中高檔餐飲機構；
（6） 稍高檔次的娛樂城。
經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。
三、商業推廣主題闡述：
提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項目的投資價值：
1、 地段優越：項目處於航空路中心區，屬於成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利於投資客戶產生認同感。
2、 未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區域整體人流發展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業圈。
3、 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟後的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。
4、 經營品牌：由招商活動最後落實。
◇ 根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由於分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由於產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。
◇ 我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業布局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，並建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
5、 租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。
租金回報有利於：
◇ 充分展示發展商的實力和對本項目的信心；
◇ 增強對投資客戶的吸引力，客戶相當於付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟後，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌後，有更大的升值空間獲利；
◇ 對於本項目的商鋪經營期，以前五年為商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以「航空路重心區發展前景」為信心保證。
讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：
1、 作為恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛,在經濟高速發展的前景下,必然帶動商業及地產的發展；
2、 說明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；
3、通過對建設前後商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個「看得見的回報前景」。
突出經營前景，由招商活動最後落實。
招商的最終目的是利於銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。
1、對於大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在於通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。
2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構；通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。
3、對於小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。
4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。
四、招商銷售整體策略
招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互為補充，從而帶動整體的良性發展。
根據項目的特徵和目前的市場情況，對於項目的運作採取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。
出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。
出租策略
本項目的租賃目標客戶群體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商戶。
對於項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。
銷售策略
本項目的銷售目標客戶主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客戶。
對於項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。
在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，迴避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。
註：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心後提交。
『貳』 求商場主題活動策劃方案
商場主題活動策劃，首先先商場的定位，人流、消費群體分析，然後根據商場的位置和空間，設計創意主題活動，然後策劃活動的話題，元素，互動環節，參與品牌商家，最好就是做好執行細節和預算了。
『叄』 商場的宣傳策劃書
宣傳什麼內容，把你想要宣傳的內容寫出來
我簡單的列下提綱吧，專由於不是切身感受店屬鋪，細的我就無能為力了！
中小型超市的開業通路
對於一個店的開業，通路是出現在面前的第一個問題。超市是民生的關鍵。
對本超市的定位一定要准確，是以價格取勝的大型超市，還是便民式的中小型超市。
當下，人都習慣於去大超市一次性購物，所以中小型超市的競爭力就相對要弱很多！商品的價格也無法和其大型超市的向比較，所以價格不具備競爭力！那麼通路需要怎麼打開呢？我們的優勢是什麼呢？怎麼才能達到相對穩定的業績呢？
1.定位於高檔超市
在無法達到一定顧客提袋率的情況下，達到穩定業績的方法只有提高毛利率，
以便利的優勢，彌補價格優勢的不足，人們不會因為想吃水果，跑去很遠的大超市購物，也不會因為少了醬油，跑很遠的超市！所以，便民的優勢很好的體現出來！
2.做精品，提高環境舒適度，
要做精品，必須提高超市商品陳列的有序性，舒適時尚感。增加環境的營造。
3.做特價，在剛剛開業的情況下，以盛大開業為噱頭做促銷！（活動方案可以自己編一個），然後在一個月左右，做一個蜜月慶。為的是提高周圍客群的認知性！
自己瞎編了點，給你點意見！對於預算分析我沒辦法了！
『肆』 商場策劃書範文
2008商業地產全程策劃實操
第一階段：市場調研階段
- **商業項目市場調研報告
一、市經濟環境的分析和生活結構研究
◆ 總人口及區域人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等
◆ GDP發展狀況及產業結構情況
◆ 消費品零售總額
◆ 商業增加值
◆ 城鄉居民的人均可支配收入
◆ 城鄉居民儲蓄存款余額
二、區域結構調查與城市發展規劃調查
◆ 公共設施狀況
◆ 交通體系狀況
◆ 道路狀況、通行量
◆ 區域性質與功能特點
◆ 各項城區的機能
◆ 城市規劃
三、商業發展規劃及政策研究
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商鋪發展現狀及布局情況
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商鋪發展規劃
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城市商業網點規劃政策
四、區域零售業結構、商鋪分布及經營狀況的市場調查與分析
◆ 地區商鋪分布及經營業態詳圖
◆ 商業地區間的競爭狀況及競爭者調查分析
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地區間的銷售動向
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大型主力店的動向
五、典型性調查與研究
六、地區未來商業地產的供應量分析
七、消費者消費行為調查與研究
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地理細分調查分析
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購買人群細分調查
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年齡細分調查分析
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經濟狀況細分調查分析
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消費者交通和出行方式
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購買者購買心理及行為分析
八、項目立地條件研究
u
道路類別及交通狀況
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項目地塊自然與社會條件分析
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顧客是否容易達到商業區
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周邊環境和公建設施
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項目周圍經濟條件分析
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項目SWOT分析
九、商圈的確定和研究
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商圈的范圍的確定
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商圈的構成及顧客來源
第二階段：項目定位階段
- **項目定位報告
一、 項目的市場定位
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形象定位
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規模定位
二、
目標客戶定位
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購買商鋪的目標群分析
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租賃使用商鋪的目標群分析
三、
商鋪的目標消費群定位及分析
四、
商鋪的經營項目定位及功能定位
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經營項目定位
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功能定位
五、
商鋪特色定位
六、
競爭定位
第三階段：項目規劃、設計方案階段
一、整體規劃設計方案
二、建築風格與立面效果設計方案
三、商鋪結構與內部分割方案
四、景觀設計方案
五、交通組織設計方案
第四階段：項目營銷策劃階段
- 項目價格計劃
- 項目市場推廣方案
一、營銷整體規劃方案建議書
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營銷方式建議
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營銷渠道建議
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營銷策略建議
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營銷計劃安排建議
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促銷策略建議
二、價格策略執行計劃建議書
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整體均價建議
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分期均價建議
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層差和朝向差分析
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價目表建議
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價格特別調整方式建議
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付款方式建議
三、管理模式建議書
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招商管理模式建議
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物業管理模式建議
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客戶管理模式建議
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銷售管理模式建議
四、項目形象包裝設計方案建議書
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VI設計建議
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樓書設計建議
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展板設計建議
五、廣告宣傳策劃建議書
以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為准
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戶外廣告策略建議
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報刊廣告策略建議
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新聞炒作策略建議
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網上廣告和炒作策略建議
六、銷售活動策劃建議書
以下有關內容以實際執行單位與甲方協議並由甲方確定認可為准
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開工儀式建議
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開盤儀式建議
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封頂儀式建議
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竣式儀式建議
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入伙儀式建議
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新聞發布會建議
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展銷會建議
第五階段：銷售實施階段