房地產建築策劃書

Ⅰ 房地產策劃案怎麼寫

房地產策劃案分類
一：全程綜合策劃案 房策網 http://www.fangce.net
這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。
二：中期介入型營銷策劃案
此種類型的策劃案一般出現於開發商對於樓盤的設計方案已經定稿，甚至工程已經開始。後尋找策劃公司為其進行營銷策劃。或邀請多家策劃公司進行比稿，最後選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。
三：單純營銷策劃案
這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。
四：二次營銷策劃案
此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬於死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。

綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。
一：資源整合階段
所謂資源整合，就是策劃公司接手項目後，採取各種手段，進行大量的調研，並對數據進行分析。充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源。後對消費者進行定位，對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個程序
[1]項目SWOT分析
項目SWOT分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。
在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、人文環境因素、政治環境因素、競爭環境因素、經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析並拿出解決方案後，劣勢同樣可以轉化為優勢，威脅可轉化為機遇。如當地產開發商們集中在CBD地區開發一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置並非處於CBD地區，處於劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢？
[2]消費者定位
有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發前經過SWOT分析然後對消費者進行定位至關重要。先有市場後有產品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發基於准確的消費者定位。
[3]項目設計及環境、物業規劃建議
在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。這一程序相當於在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。
二：價值提升階段
如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬體的話，那麼價值提升階段則應該屬於軟體的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創作和廣告的製作幾個部分。
[1]理念的定位
開發商和建築公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。但應當注意的是，理念的創新必須建立在與當地經濟、社會環境及人文環境相適應的基礎之上。這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過於超前亦會造成"過猶不及"的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。
[2]項目文案的創作
在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基礎上立意創新。盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。
[3]廣告的製作
廣告按媒體可分為：電視廣告、電台廣告、報紙廣告、公交廣告等等。
按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。
各種廣告形式都有自己的優缺點。廣告製作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創新，從而創作出與策劃案協調統一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。
三：推廣發布階段
推廣發布階段包括廣告的發布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。
[1]廣告的發布
廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關於該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。最後選擇最為有效的媒體進行廣告的發布。
[2]公關活動的開展
公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對本地社會產生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由於公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產開發商都已經接受了這種特殊的促銷方式。
[3]促銷活動的宣傳與開展
嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出於銷售目的而舉辦的活動都應歸於促銷活動的范疇。但由於廣告活動與公關活動的策劃程序過於復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。
為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發商策劃一系列的促銷活動。從性質上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。
四：預算費用的提出
預算費用的提出相對於策劃公司來說既是對開發商負責，也是對自己負責。開發商對自己資金的投入非常的關注。如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發商不會答應，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發商那裡獲得任何的補償，自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預算費用的提出，關繫到策劃公司的前途和未來。
略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案

在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由於開發商對項目的設計和規劃都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的市場調查和分析後，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。

二次營銷策劃案

在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執行後，如果銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產生"有意炒做"的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析。制定如何才能避免讓目標消費者產生"有意炒做"印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產生極好的宣傳效果，增加業務量，有利於策劃公司的發展。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。

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Ⅱ 房地產策劃方案

有關房地產策劃方案範文匯總六篇

為保證事情或工作高起點、高質量、高水平開展，通常需要預先制定一份完整的方案，方案是綜合考量事情或問題相關的因素後所制定的書面計劃。那麼大家知道方案怎麼寫才規范嗎？以下是我幫大家整理的房地產策劃方案6篇，歡迎大家分享。

房地產策劃方案 篇1

一、活動背景

根據中冶尚園項目計劃，在20xx年1月14日(農歷20xx年十二月二十一日)，即在新春佳節到來之際舉辦一場「新春嘉年華，看房送大禮」活動，為新老客戶獻上新年大禮。

二、活動目的

1、製造新年市場熱度，加強市場關注度;

2、通過活動為新老客戶加深對本項目的深刻印象，傳遞項目信息等;

3、通過現場活動營造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。

三、活動理念

1、注重人氣凝聚，營造「中冶」品質;

2、加大活動整體「新春嘉年華」氛圍展現，充分體現「看房送大禮」活動意義;

3、烘托「新春」的「樂與玩」，打造「看房送大禮」相關氣氛活動;

4、讓更多貴賓加深「中冶 尚園」的美好印象;

四、活動地址

信陽市洋山新區中冶尚園營銷中心現場

五、活動時間

20xx年1月14日 8:30 ——17:30

六、活動對象

看房、購房准客戶

七、活動項目籌備安排：(1月9日-13日 基準籌備)

策劃：郭森15xxxx601

1月9日：本活動項目策劃匯報

達成初步合作意向 確定本活動方案

1月10日：組建本活動項目小組

確定本項目活動中所有執行人員

確定各種物料、設備、人員等確定的前期籌備工作。

1月11日：項目正式籌備和實施

房地產策劃方案 篇2

一、活動時間

感恩節當天。

二、活動地點

各園園內。

三、參加人員

班級內教師、班級內家長，幼兒。

四、活動意義

通過節日增進幼兒對世界文化、各國風俗的了解。培養幼兒以一種感恩的心態對待身邊的人和事物。了解感恩節的來歷和習俗。

五、活動准備

感恩節相關資料搜集、藍絲帶意義、感恩節社會課相關課程准備、藍絲帶若干、關於感恩節音樂（園內循環播放）、相機、園內LED屏（HappyThanksGivingDay）、寶貝任務、班級內感恩牆、園內感恩牆、書寫祝福的卡片（心形或自己選擇）。

六、活動安排

晨間園內播放感恩節相關音樂。晨間接待環節園內中層以上工作人員在園門口接待老師，給予老師節日的祝福和深深的擁抱。班級內教師在晨間接待環節為寶寶送上節日祝福。x月x日當天進行關於感恩節社會教學課程，根據不同幼兒年齡了解感恩節的由來和相關意義。班級內進行「藍絲帶活動」。利用午間休息時間園內組織教師以小型工會活動形式展開「感恩節」活動。

七、班級內活動流程

x月x日教師帶領幼兒製作書寫感謝語言的卡片，在離園時間為幼兒發放，並告知家長在家中幫助幼兒完成書寫祝福感謝的語言。在感恩節活動中送給自己心中想感謝的人。x月x日當天班級內教師根據時間安排開展以「感恩節」為主題的社會教學活動。教學活動尾聲時，教師帶領幼兒裝飾班級內感恩牆，幼兒將自己書寫的卡片親自放在感恩牆上。（提前班級內可以進行分享。）教學活動結束後，教師利用各種方式講解藍絲帶的意義和「藍絲帶活動」的活動方法。

活動方法：教師運用語言講解藍絲帶的意義。（背景音樂）教師為幼兒展示藍絲帶，並講解如何系藍絲帶。幼兒在為同伴系藍絲帶時要說「謝謝」。教師為幼兒分發藍絲帶。鼓勵幼兒為身邊的老師送去感謝與祝福。幼兒在班級內進行為同伴送上藍絲帶活動。（一位幼兒可以為多個同伴系藍絲帶，同時一位幼兒可以獲得多個夥伴贈送的藍絲帶。）

教師可以帶領幼兒走出教室為其他班級教師或後勤老師繫上藍絲帶，表示祝福和祝願。感恩節當天離園時間為每位幼兒發放藍絲帶，並提示幼兒將藍絲帶送給家中自己心目中最感謝的人，並說出感謝的語言。（配合寶貝任務，家長和幼兒一起分享感恩節的感受）。為家長發放寶貝任務，在家中同幼兒一起分享感恩節活動的感受。形成文字資料，次日帶回班級交給班級教師。當天活動結束後，教師在家園聯系冊中書寫幼兒活動當天的表現及活動感受。

八、園內教師感恩節活動流程

由園內工會主席帶領老師們利用休息時間進行活動。主持人為活動致辭，講解感恩節的意義。利用語言烘托氣氛。為老師們分發書寫感謝語言的卡片。老師們分別寫出自己心中最想感謝的人和最想告訴他（她）的話。（背景音樂）將卡片分別展示在感恩牆上。（背景音樂）在主持人的引導下，老師們分別以擁抱等形式感謝身邊的人，感謝每一位對自己幫助和付出的人。主持人在溫情的氣氛中結束工會活動。

九、活動延伸

感恩節活動當天園內中層或班級教師進行拍照留念。感恩節活動後在園內進行小型活動照片展。

十、活動要求

活動當天所有寶寶參與。根據幼兒年齡特點進行教學活動和藍絲帶活動，針對年齡較小幼兒教師可以進行協助。活動當天園內中層到各班級進送去祝福。

房地產策劃方案 篇3

活動主題： 感恩節回饋「送健康免費體檢」。

類型： 活動營銷。

目的： 借活動提升企業和項目的品牌形象。

目標客戶群： 業主。

20xx年xx月xx日8：00—16：00點，xx房產公司在xx分公司的中間聯絡下，聘請XX醫院副主任級別以上專家進入社區，為XX業主提供了一次專業的「送健康免費體檢」活動，為廣大業主進行了健康檢查。同時，現場解答業主健康方面疑問，給業主提供改善健康計劃的建議等，獲得業主的一致好評。

xx房產公司一直以打造國際化高檔社區為己任，在對業主的服務上猛下功夫。這次活動既充分體現了開發商對業主的貼心關懷，又成功地做到了「社會資源的整合與共享」。

策略分析：

都市緊張的工作節奏使人們更加註重居住的服務品質，體現高品質生活的「宜居、健康、生活」的住宅理念也應運而生，並受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次「送健康」活動，進一步豐富北京珠江帝景社區的文化生活，為業主們營造一個更加良好的健康居住氛圍，同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。

xx房產公司——贊助經典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演

11月25日，由xx房產公司項目贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的「xx房產公司——新古典之夜」芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》VIP專場演出在XX天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票，即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為「代金券」，在「xx」購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術在國內還屬首次。

房地產策劃方案 篇4

【摘 要】 隨著我國經濟的發展，我國的房地產行業也在高速蓬勃的發展。新形勢下，房地產市場跌宕起伏，國家宏觀調控政策頻頻出台，房地產市場進入激烈競爭的時代，房地產前期策劃及房地產營銷策劃手段也是推陳出新，各個開發商為了促進房地產產品的銷售，在策劃方案上也是費盡心機。雖然我國的房地產業正在逐步走向理性和規范，但是我國的房地產策劃還處在初級階段。從我國目前的房地產策劃理論與實踐來看，一方面，開發商不重視營銷策劃，或雖重視但缺乏系統的理論方法來指導工作實踐；另一方面，一些策劃人不懂得什麼是真正的策劃，策劃行為隨意性強二科學性弱。總體開來，房地產策劃存在一些比較明顯的問題，需要房地產企業引起足夠的重視，從市場實際出發作出策劃方案，從各方面提高策劃能力，這樣才能在市場競爭中立於不敗之地。

【關鍵詞】 營銷策劃 市場導向創新

一、 房地產營銷策劃的發展歷程

我國房地產業起步比較晚，市場營銷觀念應用於房地產行業也是近二十年才慢慢產生的。回顧我國的房地產市場的發展情況，我們可以發現，房地產營銷策劃的觀念也是經歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發展過程。

20世紀90年代初，是深圳房地產業學習香港房地產業發展的時期，也正是深圳房地產商的黃金時代，市場上住宅的供給有多大，就會有多大的市場需求，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。1992年以後，房地產市場發展壯大起來，企業之間的競爭日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣出去，於是產生了房地產營銷策劃大師。1997年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產品供應增加，進入所謂的「概念地產」時代，形形色色的概念被創造出來，賣房子就是賣概念。1999年以後，「概念營銷」明顯衰落，取而代之的是「精細化營銷」、「全程營銷」等的概念。

新形勢下，房地產營銷策劃又賦予了更廣闊的內涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態、確定目標消費者群；根據目標消費者群的總體需求願望設定項目的建築風格、戶型大小、價格區間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售後期策劃：在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創造出引人注目的賣點。

總體來看，我國房地產營銷策劃理論和實務發展十分迅速，首先得歸功於國外營銷理論的發展，營銷理論的豐富和發展給我們國內的房地產營銷策劃理論奠定了堅實的基礎。其次，國內房地產業迅速發展的現實，造成房地產商強大的競爭壓力，房地產營銷策劃工作成為必要的營銷手段。第三，國內眾多營銷策劃人士的努力實踐，使房地產營銷理論逐步趨於完善和成熟，他們在實踐中創造出許多經典樓盤營銷案例的同時，還不斷在理論上加以總結，提出富有創造性的營銷策劃理論，如概念策劃模式、賣點群策劃模式、房地產全程策劃模式等。這些新興觀念的產生，為房地產業營銷策劃理論賦予了豐富的內涵，同時，對房地產業的發展也起到了非常重要的作用。

二、 房地產營銷策劃

房地產策劃的內容：通過這一個多月房地產前期策劃課程和我們自己做的房地產策劃作業，我略認識了房地產策劃的內容及過程。

我們調研了已建成在售的樓盤，通過調查研究在售樓盤的策劃並結合老師在課堂上講的理論，使我可以將策劃理論知識掌握的更好更加直觀的認識房地產。對於，房地產我一直都認為它只是居住建築，老師在第一節課時就指出了我的錯誤認識讓我知道房地產的包含的范圍很廣泛不單單只是住宅建築，還包括公共建築、商業建築等等。通過老師的上課讓我意識到了房地產建設項目的成功，取決於對項目的良好決策和後續組織的實施，因此，良好的決策對整個項目的成敗起著至關重要的作用。無疑，做好項目開發前期的策劃工作，為項目開發提供科學的決策支持，是項目開發成功的重要因素。同時，也認識到房地產前期策劃的重要性，首先前期策劃，可以使開發企業及時掌握市場狀況、消費者需求、競爭對手，從而預測市場趨勢，為企業確定未來發展方向、獲取潛在市場份額提供可靠依據。同時，前期策劃可以輔助開發企業在開發前期對風險與收益作出評估，制定精確的開發戰略。其次，前期策劃預測市場、掌握市場情況，使企業在激烈的市場競爭中實現良好的經營，進一步提升競爭力，使企業利潤達到最大化。

在上第一次房地產課時，老師告訴我們，為了是我們可以將這門課程學好，她將我們分成幾個小組，讓我們去共同完成她布置的作業。老師剛將作

業布置下來，作為組長的我決定我們這組選擇離我們學校不遠的一個正在銷售的藍鼎·海棠灣作為我們的調研對象。

我們先去了海棠灣的售樓部看了海棠灣的小區沙盤，那裡的銷售人員給我們介紹海棠灣的六種戶型，將每個戶型的通風採光、戶型面積、戶型的所在位置、戶型的價格等都給我們講的非常詳細。同時，她還向我們詳細的講述海棠灣的周邊的配套設施及交通情況，讓我們對海棠灣有了初步的認識了解。為了更加的熟悉海棠灣，我們還去了海棠灣周邊小區，作為海棠灣的競爭對手，它們的優勢和劣勢所在，來分析海棠灣的競爭力。

在第一階段報告中，我們就海棠灣的地理環境、經濟環境、人文環境等對其進行分析，從宏觀、中觀及微觀角度分別進行調查與分析。同時，針對海棠灣還進行了具體SWOT分析，了解海棠灣的優勢、劣勢、機遇與挑戰的所在，SWOT分析讓策劃的思路可以更加清晰，海棠灣應該揚長避短，抓住機遇，做好隨時面對挑戰的准備。最後，我們對海棠灣的競爭對手進行調研分析，主要針對它們的優點及不足。面對眾多的市場競爭對手，海棠灣該如何取勝？由於海棠灣的用地面積不大，在眾多大面積開發樓盤中並不佔優勢，因此，海棠灣並不適合和它們採取相同的開發和銷售策劃模式，海棠灣只有最大化的利用自身交通便捷的優勢及避開競爭對手的鋒芒，將競爭對手的劣勢變成自己的優勢，開發出差異化產品，來吸引消費者。

有了第一階段的對海棠灣的初步認識，第二階段我們主要針對海棠灣的市場進行調查和分析。藍鼎集團投資開發海棠灣的目的無外乎為了賺錢和讓更多的人認識藍鼎，海棠灣是藍鼎進入合肥房地產業的敲門磚和探路者。所以，海棠灣需要更多的消費者，我們對消費者的心理和行為兩方面進行了調查分析。通過對消費者的調查和分析，來發現一些潛在消費者，從而策劃方案來抓住這些消費者，提升海棠灣的競爭實力。同時，為STP戰略提供有力的依據，STP戰略決定海棠灣的目標市場選擇和市場定位。

我們做STP戰略時，從市場細分、目標市場選擇和市場定位三個方面對海棠灣進行分析。我們將目前的市場細分為低端市場、中低端市場、中端市場、中高端市場及高端市場五個市場等級。通過結合海棠灣的實際情況、目前消費者對這五種市場的看法和選擇趨勢及海棠灣競爭對手開發市場的選擇，來確定海棠灣的目標市場。目標市場的選擇決定海棠灣的市場定位，最終我們結合消費者的問卷調查結果，以及海棠灣的環境優勢，來確定海棠灣開發高端市場。

針對第二階段的市場定位，第三階段我們主要對海棠灣的交通、建築、小區景觀等進行了分析。海棠灣市場定位在高端市場，就意味著海棠灣的交通要便利和合理；建築設計的要高端、大氣、有檔次；小區的綠化率要高，小區環境要舒適。我們將海棠灣的交通分為外部交通和內部交通兩塊進行分析，外部交通又從公交、駕車等方式到達各個商業圈及到達各個車站的時間進行分析。外部交通的.便捷可以使海棠灣對一些上班族有很大的吸引力，同時，便捷的外部交通會使海棠灣有很大的升值空間，可以吸引許多的投資者。海棠灣內部交通採取人車分流的形式，人車分流減少了車流噪音對小區居民生活的干擾，同時可以更好的保障居民的人身安全。

海棠灣採用目前最流行的現代古典主義建築風格，建築將古典主義建築風格簡化，建築立面沒有過多的繁復的建築裝飾，使建築簡潔大方。同時，建築使用橙黃色真石漆外立面，配合深灰色調局部點綴，彰顯王室高貴典範，勾勒出令人賞心悅目、富有韻律的城市輪廓。為了與小區建築風格相配合，海棠灣的小區景觀設計採用英倫景觀風格，小區種植大量海棠、多種植物、創造大片水域、建造多處居民休息廣場等綠化景觀，使小區綠化率達到40%以上，給居民提供舒適的生活環境。同時，將此打造成海棠灣的優勢，海棠灣的可以吸引更多追求生活品質的消費者。

前面的三個階段主要注重海棠灣的優勢、市場和產品，第四階段我們主要針對海棠灣的營銷策劃、廣告策劃和物業進行調研和分析。對於海棠灣的營銷策劃，可以說是貫穿了房地產策劃的整個策劃過程，而營銷策劃也是房地產策劃的核心所在。海棠灣營銷手法並不是很新穎，比較保守傳統，缺乏創意，同時，海棠灣的宣傳力度不大，這讓海棠灣的知名度很小，並不利於海棠灣的銷售。海棠灣主要是通過售樓部沙盤、和各種戶型模型及傳統的宣傳單的形式進行對外宣傳，這些方法都比較傳統，沒有創意，根本辦法吸引更多的消費者。與其周邊的宣傳力度較大的樓盤相比，缺乏競爭力，不利於海棠灣的銷售。

房地產策劃方案 篇5

一、活動時間

6月x日～6月x日；

二、活動內容

向新老客戶贈送節日禮品粽子。

三、促銷政策

1、8樓6月27日推出，在6月27日～28日期間購買8樓的客戶，可以額外享受1%的折扣優惠。

2、為促進5樓的銷售，在6月27日～31日期間，購買5樓1xx。13？或xx0。89？房子的前20名客戶，每套可享受5000元的現金優惠。

四、媒體支持

華商報6月26日發布1/3版彩色廣告，向市場公布8樓推出信息，同時告知新老客戶贈送節日禮品。

五、銷售狀況分析

1、客戶來訪情況

活動期間來訪客戶74組，平均每天xx。8組；活動期間有效來電15組，平均每天3組。

2、客戶成交情況

六、活動方案

1、周末（6月27日～28日）是成交高峰期，共成交11套，其中8#樓佔6套。8#樓推出前已經吸引了部分意向的客戶，加之周末兩天有額外優惠，所以出現了集中成交。

2、本周三（6月31日）是端午節，不是大型節假日，各單位都沒有安排休假，所以除周末外來現場的新老客戶不是很多。

3、8樓推出之前，置業顧問提前約訪了20組關注8樓的意向客戶，其中6組成交，xx組沒有成交，未成交客戶多是因為8#樓的價格偏高，已經超出了他們的購買能力。

4、5樓只在6月30日、31日各成交一套，主要是因為優惠政策即將取消，客戶趕在最後時段成交。

房地產策劃方案 篇6

一、主辦單位：

太平鎮黨辦、鎮婦聯、鎮文化站

二、比賽時間及地點：

20xx年9月28日上午9：00在郭莊子村休閑廣場舉行。

三、參加對象：

全鎮各行政村（社區）群眾。

五、參賽人數：

每支參賽隊伍最少20人，最多不超過50人。

六、比賽形式：

本次比賽不限舞種，參賽隊伍可從各種舞種中自行選定或加以改編，所編動作必須符合廣場健身特點：自娛性與表演性為一體，熱情歡快的表演內容，具有流行性、以健身為目的，以集體舞為主體的表演形式。

七、比賽時長：

每支參賽隊伍的參賽時間原則上不超過5分鍾。

八、評分標准：

評委依據參賽隊伍的整體精神面貌、動作的表現力和整齊度、隊型的編排、音樂的選用及參賽服裝的搭配等方面進行評判。

具體評分實施細則如下：

1、精神面貌（1分）：參賽人員能較好地展現健康明快、歡樂和諧的文化特點，具有時代感、能抒發健康情懷，能夠充分展示體育健身風采。

2、藝術表現（2分）：參賽人員對音樂的理解准確，編排動作符合音樂旋律；音樂清晰豐滿，緊扣比賽內容，有良好的視聽效果。動作到位、富有節奏感、表情樂觀自然、有較強的表現力，動作整齊一致，能充分展示本次大賽積極向上的體育健身精神。

3、表現形式（2分）：比賽過程中隊形編排變化新穎、流暢協調，有特色、有層次、有藝術感染力。服裝造型、道具符合參賽內容和風格，與大賽主題相一致，起到很好的視覺沖擊力。

九、獎項設置：

比賽設優秀表演獎、表演獎分別予以獎勵。

十、報名及時間安排：

1、各參賽隊應於9月10日前將報名表填寫完整並蓋章後交至鎮黨辦，同時將報名表電子版發送至電子郵箱：[email protected]。

2、各參賽隊領隊於9月20日上午9:00到鎮政府三樓會議室參加聯席會議，抽簽決定出場次序。並將音樂光碟交到鎮黨辦，或將參賽音樂文件發送至電子郵箱：[email protected],

文件應標明參賽隊伍名稱、曲目名稱、曲目時長。

十一、經費：

各參賽隊服裝、交通自理。

十二、未盡事宜，另行通知。

隨著我國經濟的不斷發展，廣大人民群眾對精神文化的需求也日益提高。廣場作為城市空間的重要組成部分， 需求也日益提高。作為人們交往、休息、娛樂、觀賞等活動陣地和載體，已經融入市民的整個生活體系，群眾文化在廣場中得到了廣泛的體現，廣場文化被不斷地賦予新的內涵，成為人們喜歡與嚮往的公共活動場所及展示空間。廣場舞蹈是由人民大眾自發而形成的，其對開展城市文化有著重要的意義。廣場舞蹈為城市打造廣場文化品牌提供了突破口，已成為一道展示市民文化生活的城市景觀。有效 破口，已成為一道展示市民文化生活的城市景觀。有效地開展群眾性文化活動，既讓現代文化得以迅速流行，也使傳統文化絕處逢生，進而促進人們生活更加積極向上，更進一步推動了和諧海西的建設工作。廣場文化活動的興起，很大程度滿足了現代人多方面多層次的精神文化需求，滿足了人們的審美情趣和審美的要求，使人們的文化審美意識提高；廣場文化活動的興起，具有鮮明的時代特色，能夠展示社會的精神文明，對社會文化發展產生巨大的影響。

為慶祝「三八」國際勞動婦女節，推進全民健身運動深入開展，活躍和豐富我縣群眾文化生活，促進文化惠東建設，縣委宣傳部、縣婦聯、縣體育局定於20xx年「三八」節期間舉辦惠東縣「舞動惠東」廣場舞比賽活動。具體方案如下：

一、組織機構

主 辦：中共惠東縣委宣傳部

惠東縣婦女聯合會

惠東縣體育局

成立廣場舞比賽活動組織委員會（簡稱「組委會」），負責比賽活動的組織實施和協調工作。

主 任：徐 毅（縣委副書記）

副主任：卓秀麗（縣委常委、宣傳部長）

王正印（縣政府副縣長）

成 員：鄭愛麗（縣委宣傳部副部長、縣社科聯主席）

沈 青（縣婦聯主席）

劉偉彬（縣體育局局長）

黃 忠（縣公安局副局長）

陳偉東（縣衛生局副局長）

陳建華（縣供電局黨委書記）

廖湘香（縣廣播電視台副台長）

黃繼傳（縣交警大隊副大隊長）

廖俊輝（縣消防中隊指導員） 組委會下設辦公室，辦公室設在縣婦聯，由縣婦聯胡清華同志任辦公室主任，辦公室成員由相關部門抽調人員組成，負責本次廣場舞比賽活動的日常工作。為確保賽事的公平、公正，由組委會邀請專家擔任本次比賽的評委。

二、職責分工

1、縣委宣傳部、縣婦聯、體育局負責比賽的組織、實施工作。

2、縣公安局負責做好安全保衛工作。

3、縣交警大隊負責做好現場及周邊道路的交通秩序維持工作。

4、縣供電局負責做好演出場地的電力保障工作。

5、縣衛生局負責做好現場醫療應急工作。

6、縣消防中隊負責做好現場消防安全工作。

7、縣廣播電視台負責做好宣傳報道、錄播工作。

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Ⅲ 房地產工作計劃書

一、策劃的總體思路

1.全面把握:首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的,全面掌握他人犯下的錯誤,避免重蹈覆轍----先求不敗而後求全勝。

2.項目對接:強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究,並對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合,從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。

3.創新超越:每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平,通過在未來領域的積極開拓,不僅為項目自身創造出競爭優勢,還可以為地產企業奠定行業地位。

二、項目背景

1.用地概述

本地塊為國土資源局代號為「市物資再生公司地塊用地」,規劃用地位於XXXX西路北側,XXX路東側、XX中路西,北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡,其中出讓面積9327㎡,規劃區間道路面積2073㎡,區間道路由受讓方按規劃要求建造。

2.項目規劃

商業形式:獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局

住宅形式:小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)

2.1商鋪部分:約15000㎡

2.2商住部分:

銷售住宅:約17000㎡

返遷住宅面積:約10000㎡

2.3綠化面積約3000㎡(包括平台綠化)

2.4地下建築:約6000㎡

3.相關部門給定的規劃設計要點

XX市規劃局建設用地規劃設計要點(略)

4.用地紅線圖

(見附件)

三、企業資源分析、企業目標的界定

---效益和品牌

1.項目銷售按目標計劃順利完成

1.1短期銷售必須成功,順利渡過項目風險期,實現資金流的良性運作,確保後續開發資金。

1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。

2.項目對企業品牌及後續項目的拉動和貢獻。

2.1藉助項目運作的成功,永泰田房地產公司確立在崑山房地產行業的地位和影響力。

2.2綜合提升XXXX房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標——樹立品牌

原理:達到商業房地產的三贏境界

品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則,需要有品牌時代的語言與消費者對話,這種全新的溝通語言與游戲規則,就是「房地產品牌語言與品牌運營規則」。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品,而更是房地產品牌,品牌時代的房地產開發商需要學會生產房地產品牌,需要學會運用「房地產品牌運營」的規則生產適銷對路的房地產品牌。

品牌經營與消費者處於動態的平衡,消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者,經營者對房地產品牌進行維護與調整,使品牌體驗不斷更新,品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活,形成強大的品牌勢能:消費者慾望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發總建議

引進先進的商業規劃,特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。通過前期招商,引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌,顛覆舊有商業格局。注意引入商業物業和統一運營管理概念,對項目精心包裝。通過超常規宣傳,通過事件營銷進行造勢炒作,讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點,並形成良好的口碑並且節約宣傳費用。通過適當靈活劃分商鋪面積來控制「總價」,推出短期租賃政策,盡量降低投資門坎,使項目積聚大量的潛在客戶群。

2017房地產工作計劃書【二】

房地產行業前幾年最中國是最火的行業,房價節節攀升,房地產行業迎來了大發展時刻,可是也產生了很多的泡沫經濟。隨著全球金融危機的到來,中國的房地產行業迎來了很大的考驗,房子賣不出去,房價步步走低,導致中國經濟的發展也出現很大的放緩。國家正在想出各種辦法來促進內需的消費,希望能夠快速的增長中國的經濟。

20XX年是我們**地產公司業務開展至關重大的開局之年,對於一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說,也是一個充滿挑戰,機遇與壓力並重的開始的一年。因此,為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識,充分認識並做好廠房中介的工作。為此,在廠房部的.朱、郭兩位同事的熱心幫助下,我逐步認識本部門的基本業務工作,也充分認識到自己目前各方面的不足,為了盡快的成長為一名職業經紀人,我訂立了以下年度工作計劃:

一、 加強自己思想建設,增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。 積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。

二、 制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面,不斷調整經營思路的工作,學習對於業務人員來說至關重要,因為它直接關繫到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容,知己知彼,方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。

三、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工,本人通過對此業務的接觸,使我對公司的業務有了更好地了解,但距離還差得很遠。這對於業務員來講是一大缺陷,希望公司以後有時間能定期為新員工組織學習和培訓,以便於工作起來更加得心順手。

1、年底的工作是一年當中的頂峰時期,加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作,並根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!

2、 在第一季度,以業務學習為主,由於我們公司正值開張期間,部門的計劃制定還未完成,節後還會處於一個市場低潮期,我會充分利用這段時間補充相關業務知識,認真學習公司得規章制度,與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤,以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網,電話,陌生人拜訪多種方式聯系客戶,加緊聯絡客戶感情,到以期組成一個強大的客戶群體。

3、在第二季度的時候,公司已正式走上軌道,工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期,在對業務有了一定了解熟悉得情況下,我會努力爭取盡快開單,從而正式轉正成為我們公司的員工。並與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工,讓廠房部早日成長起來。

4、第三季度的「十一」「中秋」雙節,市場會給後半年帶來一個良好的開端,。並且,隨著我公司鋪設數量的增加,一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了,為年底的廠房市場大戰做好充分的准備。我會夥同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。

以上,是我對20XX年的一些設想,可能還很不成熟,希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶,我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。展望20XX年,我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務,也力爭贏的機會去尋求更多的客戶,爭取更多的單,完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務,能迎接新的挑戰。

20XX年的工作不好做,這我知道,我已經做好了心理准備了,我會努力克服困難的,雖然這是有些困難的。我相信我能夠在如此困難的工作中做出一定的工作業績的,不辜負領導和同事對我的信任。我相信我們國家的經濟能夠快速的恢復到快速發展的時刻,我也相信房地產行業也會更加的理性,公司的前景也會更加的美好!

Ⅳ 房地產策劃書

房地產策劃書範文 （一）

營銷概況：

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同於買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，並非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創意理念：

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心；

2、富於競爭，且樂此不倦；

3、頭腦敏銳，不拘傳統；

4、感性認識和理性認識相處融洽；

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

三、構思框架：

1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；

2）展現樓盤的綜合優勢；

3）體現樓盤和諧舒適生活；

4）直切消費群生活心態。

四、實戰流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道採光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而「不同」二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這「八種不同」的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1）地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪制效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想像，無數事實範例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業管理有什麼不同。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。

第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤並通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。

總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發布，應依據具體情況靈活使用和調整。

6、廣告表現：

在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示範間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓雲集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕於耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。

預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。

7、首期廣告內容及時間安排：

內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告准備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：

①樓盤效果圖。

②樓盤售價表和匯款方式的確定與製作。

③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計製作。

④工地圍板的設計、繪制。

⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計製作。

⑥展銷場地道路指導牌的製作。

⑦展板（兩套，每套12張）的設計、製作和擺放。

⑧影視廣告創意構思及拍攝製作。

⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。

⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。

五、勾勒賣點途徑。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念著重於消費者的分布情形及需求層次，繼而設計規劃銷售策略主題。突顯出樓盤產品的價值，進而滿足購屋大眾獨有的品味與格調。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。

①時代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會形態的變革與提升。

②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。

③安全性：各項設備充實，設施完善，以強化生活安定性。

④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。

⑤舒適性：現代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎的品質。

⑥選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。

⑦自由性：使生活、休閑、購物緊密結合。

2、進行消費者背景分析：

①選購本樓盤的動機：

A、認同規劃設計之功能及附加價值優於其他的樓盤。

B、經過比較競爭後，認同本樓盤的價位。

C、想在此地長久居住者。

D、認為本區域有遠景，地段有發展潛力。

E、信賴業主的企業規模與財力潛力。

F、通貨膨脹壓力下的保值心態，使其萌發購買動機。

②排斥本樓盤的理由：

A、消費者本人經濟能力不足。

B、比較之後認為附近有理想的樓盤。

C、購買個體者較少，對後市看空。

③購買本樓盤的理由：

A、對本區域環境熟悉念舊者。

B、滿現居環境品質者。

3、設計完美的行銷動作：

①塑造產品的獨特的風格，突顯產品市場上的優勢與形象，使客戶在選擇有獨特定位的產品之後，能肯定自己的'品味和地位，而造成社會影響。

②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。

③根據本區域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。

④慎選現場銷售人員與嚴格執行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態予以收斂，換成不卑不亢的態度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業化素養，才能將如業主所願的銷售目標在短期之內順利實現。

⑤銷售人員應默契配合，充分准備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實現「訂屋便不退訂」，「補足便能簽約」「簽約便能代為介紹朋友來買」的完善銷售體系。

六、房地產營銷廣告推廣業務的策略：

1、引導期：

首先選搭大型戶外看板，以獨特新穎的方案引起客戶的好奇，引發其購買欲

①工地現場清理美化，搭設風格新穎清閑的接待總部（視情形需要，製作樣品屋）。

②合約書、預約單及各種記錄表製作完成。

③講習資料編制完成。

④價格表完成。

⑤人員講習工作完成

⑥刊登引導廣告

⑦銷售人員進駐。

注意事項：

①對預約客戶中有望客戶做DS（直接拜訪）。

②現場業務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。

③定期由業務主管召開銷售人員策劃會，振奮士氣。

④不定期舉行業務與企劃部門的動腦會議，對來人，來電及區域記錄表予以分析後，決定是否修正企劃策略。

⑤有關接待中心常發生故障或較為客戶在意的設施，如燈光照明亮度，冷氣空調位置及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅牢度等均需逐一檢查測試。

⑥主控台位置及高度、廣播系統音域范圍及功能，控台、銷售區、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經過。

2、公開期及強銷期：

公開期（引導期之後7-15天）及強銷期（公開後第7天起）。

⑴、正式公開推出前需吸引引導期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，並施展現場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經名人蒞臨剪綵，提高客戶購買信心。

⑵、每日下班前25分鍾，現場銷售人員將每日應填之資料填好繳回，由業務主管加以審查，於隔日交還每位銷售人員，並於隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應變措施。

⑶、每周周一由業務部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動（SP）項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發宣傳單計劃。

⑷、擬定派發宣傳單計劃表，排定督報人員表及（SP）活動人員編制調度表。

⑸、於SP活動前3天，選定協助銷售人員及假客戶等，並預先安排講習或演練。

⑹、若於周六、周日或節日SP活動，則需要提前一天召集銷售管理人員協助銷售人員講習，使其全面了解當日活動策略、進行方式及如何配合。

⑺、每逢周六、周日或節目SP活動期間，善用3-5組假客戶，應注意銷售區和主控台之自然呼應，每成交一戶，便由主控台主管播板，隨即公司現場人員均一起鼓掌，外區人員燃放鞭炮，現場張貼恭賀紅紙，使現場氣氛達到最高點。

⑻、周六、周日下班前由業務主管或總經理召開業務總結會，對本日來人來電數、成交戶數、客戶反映、活動優缺點進行總結與獎懲。

⑼、實施責任戶數業績法，每位銷售成員自定銷售目標或由公司規定責任戶數，並於每周一作統計，完成目標人員公司立即頒發獎金，以資鼓勵。

⑽、隨時掌握補足、成交、簽約戶數、金額、日期，若有未依訂單上註明日期前來辦理補足或簽約手續者，立即催其辦理補足或簽約。

⑾、客戶來工作銷售現場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯系電話，以便於休息時間或廣告期間實施DS（直銷）、出外追蹤拜訪客戶，並於每日下班前由業務主管總結追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。

⑿、每逢周日，節日或SP期間，公司為配合銷售，應每隔一段時間打電話至現場做假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打）以刺激現場銷售氣氛。

3、持續期（最後沖刺階段）：

⑴、正式公開強勢銷售一段時日後，客戶對本案之認識程度應不淺，銷售人員應配合廣告，重點追蹤以期達到成交目的。

⑵、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動廣告。並事先告之：若介紹成功公司將提成一定數額的「介紹獎金」作為鼓勵。

⑶、回頭客戶積極把握，其成交機會極大。

⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。

⑸、銷售成果決定於是否在最後一秒鍾仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實地的執行本方案，房地產營銷將會立竿見影，成就頗豐。

房地產策劃書範文 （二）

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

1、房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4、目標：確定計劃在銷售量、市場佔有率和盈利等領域所完成的目標。

5、市場營銷策略：提供用於完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6、行動方案：本方案回答將要做什麼？誰去做？什麼時候做？費用多少？

7、預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

8、控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之後。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

1、市場情勢

應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2、產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3、競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場佔有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助於了解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。

4、宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

1、機會與挑戰分析

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

2、優勢與劣勢分析

應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3、問題分析

在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。

四、目標

此時，公司已知道了問題所在，並要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。

1、財務目標

每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。

2、市場營銷目標

財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那麼，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標的確立應符合一定的標准：

各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。

各個目標應保持內在的一致性。

如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

五、市場營銷策略

應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為」精心策劃的行動」。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場佔有率來獲得。對這些目標進行深入探討後，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示：

目標市場：高收入家庭，特別注重於男性消費者及各公司，注重於外企。

產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價格：價格稍高於競爭廠家。

配銷渠道：主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。

服務：提供全面的物業管理。

廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。

研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，並監視競爭者的舉動。

六、行動方案

策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什麼？什麼時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。

七、預計盈虧報表

行動方案可使經理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算並加以批准或修改。

八、控制

計劃的最後一部分為控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果並發現未能達到目標的部門。

有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃，簡明扼要地列出可能發生的某些不利的情況時公司應採取的步驟。

8、2市場營銷計劃的執行

營銷執行是將營銷計劃轉化為行動的過程，並保證這項任務之完成，以實現計劃的既定目標。

策略所論及的是營銷活動是」什麼」和」為什麼」的問題，而執行則論及到」誰」去執行，在」什麼地點」、」什麼時間」和」怎麼樣」去執行等問題。策略與執行密切相關，策略指導著執行，如給營銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執行也是一種策略反饋，即預計在執行某一策略過程中會產生的因難將影響策略的選擇。

影響有效執行營銷方案的因素主要有四個方面：

1、發現及診斷問題的技能；

2、評定存在問題的公司層次的技能；

3、執行計劃的技能；

4、評價執行效果的技能。

一、診斷技能

當營銷計劃的執行結果不能達到預期目標時，策略與執行之間的內在緊密關系會造成一些難以診斷的問題。如銷售率低究竟是由於策略欠佳還是因為執行不當呢？此外還得確定究竟應確定是什麼問題（診斷）還是應確定採取什麼行動的問題？對每個問題都有不同的管理」工具」組合與不同的解決方法。

二、存在問題的公司層次

營銷的執行問題在公司3個層次的任一層上都會發生。

1、營銷功能層次

銷售、辦理許可證、廣告、新產品計劃、配銷渠道等等功能，在執行營銷任務時是必須履行的。

2、營銷方案層次

即把各種營銷功能協調組合在一些，構成一整體活動。例如房屋代理商通過定價、促銷和配銷的整體功能活動將房屋售給顧客。

3、營銷政策層次

這里管理部門所關心的是：引導從事營銷工作的人去理解本組織的主張及其在營銷活動中的作為。營銷的領導藝術以及更具體的各種報酬、招聘、訓練和銷售政策等要素，都體現了該組織的營銷文化。如果房地產公司的工作人員在與客房，開發商和其他人交易時採用社會性營銷觀念，就需要有達到這一目標的明確的營銷政策。營銷政策對能否有效執行營銷方案的影響最大，其次才是執行營銷功能的能力。因此，營銷方案能否有效地執行，主要取決於制訂和執行健全的政策。

三、執行市場營銷的技能

為了有效地執行營銷方案，公司的每個層次即功能、方案、政策等層次都必須運用一整套技能。主要包括：配置、監控、組織和相互影響。

1、配置技能

指營銷經理給功能、政策和方案3個層次分配時間、資金和人員的能力。如按何種方式來有效配置好房地產推銷人員是每個房地產公司都面臨的一個共同問題。

2、監控技能

建立和管理一個對營銷活動效果進行追蹤的控制系統。控制有4種類型年度計劃控制、利潤控制、效率控制和策略控制。從執行的角度出發，我們主要關心的是前3種類型。

3、組織技能

涉及營銷人員之間為實現公司目標而應具有的關系結構。掌握構成控制系統的集中化程度和正規化程度及理解非正式營銷組織的地位和作用，是制定有效執行程序的重要先決條件。非正式系統與正式系統的交互作用將影響許多執行活動的效率。

4、相互影響技能

指公司人員之間相互影響，尤指經理影響他人把事情辦好的能力。營銷人員不僅必須有能力推動本組織的人員有效地執行理想的策略，還必須推動組織外的人或企業，如營銷調研企業、廣告代理商、經銷商來執行理想的策略，哪怕他們的目標不會正好與組織的目標相同。

組織內每個問題出現的頻率，可能與企業的規模，市場位置和企業與之競爭的行業增長率有關系，而卓越的營銷執行需要的在3個層次（功能、方案、政策）上的4個方面（配置、監控、組織、相互影響）的管理技能。

四、執行的評價技能

在市場上取得良好的績效並不一定能證明營銷執行得好。因此很難用績效來區分策略好/執行差和策略差/執行好的情況。但是，我們可為評價一個公司的執行效果做一些基本的准備工作。要證明營銷執行工作有效，應包括對下列問題的正面回答：

1、有無明確的營銷主題、強有力的營銷領導和能促進和誘發美德的企業文化？

2、公司的營銷活動中有無健全的次級功能？屬於銷售功能的配銷、定價和廣告是否都管理得很好？

3、公司的營銷方案是否形成整體，並以集中的方式向各類顧客群進行營銷活動？

4、公司營銷管理部門與（1）其他與營銷有關的人員如銷售人員；（2）公司的其他職能部門；（3）顧客與同行的相互關系是否良好？

5、管理部門採用什麼監控方法使自己不僅知道自身的活動狀況，而且也知道顧客和潛在顧客的行動狀況？

6、管理部門給各種營銷工作分配的時間、資金和人員是否得當？

7、為完成營銷活動和處理與顧客的相互關系、管理部門是如何組建的？是否有向顧客及同行敝開的，容易進入的」組織機構大門」？

要將策略和執行在市場上產生的結果區分開來終究是一項因難的工作。但是，強調公司需要擅長執行營銷計劃和做好策略性的營銷規劃則會全面提高公司的績效。

Ⅳ 房地產活動策劃書

我不知道您要的是什麼策劃書，給你提供的是：銷售策劃，供你參考

第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

房地產營銷策劃文案－請點擊：http://www.fangce.net/Article/Index.html
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Ⅵ 房地產策劃書

房地產策劃書 （一）

以下六類促銷手法在樓盤的操作過程中常常綜合使用，根據不同樓盤的不同特性，在不同的銷售階段根據具體情況採用相應的促銷方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，與眾不同，做到「人無我有，人有我優」，這樣方能達到促銷的根本目的——樓盤銷售和形象宣傳。

單刀直入式：

方式：折扣優惠、特價單位、送車、送車位、送保險、現場抽獎、有獎游戲、送裝修、送電器、送管理費、有價票券等。

最為直接，也最為常見。這一類的促銷方式在中低檔樓盤中常被綜合使用，高檔樓盤和大盤在內部認購期和尾盤期也常用這一類促銷手段。

以小博大。通過給消費者以一定的實惠，以較小的代價，拉開與周邊樓盤的價差，加快銷售速度，加快資金的快速回籠。

折扣優惠和特價單位在樓盤銷售過程常被使用，在內部認購期間，折扣優惠往往是最吸引購房者的因素，而在尾盤期，特價銷售往往能起「四兩撥千斤」的效果，通過少數特價單位的銷售帶動其它單位的銷售。

細水長流式：

方式：會員卡、貴賓卡

這一類促銷方式適用於知名發展商和大盤，一些實力雄厚，後續開發能力強的發展商往往通過使客戶成為俱樂部成員或貴賓的形式，發展潛在消費群，這一類促銷方式的效果是非常明顯的，而且客戶忠誠度較高。

第一種會員卡或貴賓卡是發展商的會員卡或貴賓卡，會員經常會收到發展商的樓盤銷售信息和一些活動信息，會員購買發展商開發的物業可獲得優先權或折扣優惠，可以吸引潛在消費者購買和業主的二次置業，如萬科的萬客會、招商的招商會，這一類會員對發展商的忠誠較高，對發展商的企業文化有較高的認知度和認同感，往往出現二次購買，甚至多次購買。

第二種是消費會員卡或貴賓卡，知名開發商往往與一些比較知名的'商場或飲食娛樂場所結成戰略聯盟，形成「雙贏」，常見於商業面積較大，配套較齊全的樓盤。消費者在成為業主後到指定消費場所消費可獲得一定的折扣優惠，如好又多量販、萬佳百貨、新一佳百貨、高爾夫俱樂部、西餐廳、咖啡廳等。這一類會員對發展商品牌認知度和忠誠度明顯不如上一類會員，但對盟友的品牌認知度和忠誠度較高。

溫火靚湯式：

方式：長期展銷廳、巡迴展示

這一類促銷方式適用於開發量較大的知名開發商和多期開發的大盤。

通過長期展銷廳或巡迴展示的方式，發布樓盤銷售信息，展示樓盤形象和開發商的實力，培育目標市場和品牌知名度，長期展銷廳一般設在消費力較強的城市和人流比較集中的商業中心，如萬科的建築展示中心、招商的售樓中心、紅石的建築師走廊、百仕達、雅居樂、碧桂園的香港長期展銷廳、奧林匹克花園等。

運用此類促銷手法的開發商實力雄厚、品牌意識高，有意識地培育目標市場，宣揚企業的經營理念，在消費者心目中已形成較高的品牌知名度。

文化侵略式：

方式：社區文化、冠名贊助各類社會活動，如音樂會、電視劇、專欄節目等。

這一類促銷方式多用於大盤和開發量較大的開發商。

在銷售過程中，通過****一些社區活動，如聯誼會、運動會、酒會等，增加銷售氣氛，有利於增強已購買業主的信心和忠誠度，挖掘潛在客戶，向外宣揚一種社區文化，樹立樓盤的良好形象，如萬科、金地、中海、卓越等；

冠名贊助一些文化品味較高或與樓盤特質比較相近的社會活動，如音樂會、電視連續劇、財經節目、體育比賽等，針對目標客戶群的喜好，有目的發布樓盤銷售信息，有利於宣揚樓盤形象和提升樓盤的含金量。

盛裝舞會式：

方式：房地產展銷會，如春交會、秋交會、港交會、住交會。

這是目前影響最為廣泛的促銷方式，效果也比較明顯。

展銷會就象一個大超市，會形成種聚光燈效應，為各個樓盤的集中展示提供一個展示平台，方便消費者一次性參觀多個樓盤。各個樓盤在展銷期間粉墨登場，八仙過海，各顯神通，通過展位的精心布置和各種各樣的優惠措施，充分展示樓盤形象和企業品牌，吸引參觀者前往樓盤現場參觀選購。

從近年各地的房地產展銷會的效果來看，均取得了比較明顯的效果，展銷期間有大批置業者前往參觀，展銷會的影響力越來越大。

港交會期間，深圳樓盤為吸引港人來深置業，****單位專門****了一批質素較高的樓盤前往香港集中展示，並配備深港直通車，方便港人前往深圳看房。

溫馨節日式

方式：各種節日，如情人節、婦女節、母親節、國慶節、中秋節、聖誕節等。

師出有名。特定的節日往往促銷的良機，各發展商充分利用各個節日的特定含義舉辦各類促銷活動，以「師出有名」，在特定的節日給予特定的對象以一定的優惠，吸引客戶購買，。

使用頻繁，效果一般。利用節日促銷體現了發展商對購買者的人文關懷，對於樓盤的形象宣傳和銷售不無幫助，尤其是一些中小樓盤或小戶型樓盤，往往能起到「奇兵突起」的作用，因此，節假日促銷常被使用，但由於節假日一般較短，因此，短期內效果並不十分明顯。

房地產策劃書 （二）

一、時間： 年 月 日上午。

二、地點：******售樓中心現場。

三、人員：工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。

四、擬邀貴賓：市政府有關主管領導、市建委、市房地產管理局領導、市建築、規劃設計院負責人等。

五、擬邀媒體：xx電視台、xx日報、xx新聞台等。

六、預定目標：對外傳達******開盤典禮的信息，顯示企業實力，擴大******的社會知名度和美譽度，體現******的美好前景，促進樓盤銷售，與此同時進行企業社會公關，樹立xx地區****房地產開發有限公司積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客戶及供應商的關系。

七、會場布置：

1、主席台區：主席台區也就是剪綵區設在售樓中心南邊，主席台中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風，檯面鋪有紅色地毯，背景牆為噴繪畫面，主題為「******開盤慶典儀式」。

2、簽到處：來賓簽到處設置在主席台北側。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設置簽到處指示牌。

3、禮品發放區： 屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發放桌。

4、貴賓休息區：可放在******售樓中心現場，設置沙發、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。

八、開盤活動要點：

1、室內外表現

1）彩旗（彩條）

2） 在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。

盆景花卉

在售樓處大廳的各個角落，分別擺設，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。

3）氣拱門、氣球

在工地現場、市區主幹道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，藉以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。

2、現場表演活動內容：

1）軍樂隊：用於演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。

2）腰鼓隊：在現場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用於迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。

3）舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預示著******美好的發展前景。

3、開盤促銷活動配合：

以「1000元當10000元，不買房也可以輕松賺一把」為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利於客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。

活動文案如下：

為酬謝首批客戶，開發商特斥資80萬元，於9月30日現場發售購房VIP卡100張，並免費贈送抽獎卡100張。購房VIP卡每張卡統一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與VIP卡同等金額的房款，購房VIP卡系無記名卡，可自由轉讓。

抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由xx市公證處全程公證。

現場排隊應遵守先後順序，按現場指定的起止點方向排隊，( ) 9月30日早上6：00開始接受排隊。

本公司將於2004年9月30日上午8：00開始發送「排號出入卡」。

獲得「排號出入卡」後，每十人一組依次進入營銷現場辦理登記、交費取卡手續。

「購房VIP卡」在購房兌換時，必須與購卡收據一並出示，方為有效。

活動規定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳台同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）

購房VIP卡售出不退，購房時沖抵購房款；不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換。可以自由轉讓，轉讓價格自定。

購房VIP卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。

本次活動對團購客戶無效。

4、籌備工作：

1）擬定與會人員。於 月 日向與會領導發出請柬。

2）提前准備好請柬，並確認來否回執。

3）提前5天向xx氣象局獲取當日的天氣情況資料。

4）落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。

5）提前6天落實指揮和負責秩序工作。

6）做好活動現場的禮品、禮品袋

7）提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。

5、來賓身份識別：來賓到場後，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領導陪同前往貴賓休息區。

6、人員安排：

1）預設禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區4名禮儀小姐要求統一著禮服。

2）工作人員15名；

3）公司工作人員30名；

九、儀式流程：

09：00－09：30 所有工作人員進場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。

09：30－09：50 來賓陸續進場。貴賓到現場簽到處簽到同時發放禮品。客戶可入售樓現場咨詢並領取宣傳資料。

09：50－10：00 貴賓由禮儀小姐引入會場。

10：00－10：08 儀式開始主持人開場白介紹貴賓。

10：08－10：13 公司總經理xxx致歡迎詞。

10：13－10：25 舞獅表演。

10：25－10：35 政府領導致辭、公司投資方代表致辭。

10：35－10：50 主持人邀請政府領導、公司領導、及建委、房管局有關領導為******開盤揭幕剪綵，吉慶禮花、禮炮同時升放，儀式達到高潮。

10：50－11：00 主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。

11：00 客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。

十、媒體計劃：

1、報紙廣告

27日、28日、30日在《xx日報》第x版刊登整版廣告，告知******開盤的信息。

2、電視廣告

xx電視台錄制開盤錄像，製成VCD，作為開盤活動的資料。並由xx電視台製作新聞，報道整個開盤活動現場的情況，進一步擴大宣傳。

3、電台廣告

在開盤前後兩個月播出******開盤的信息。

4、印刷品廣告

樓書、海報已印製完畢，採取派員發放與夾報相結合的方式。

十一、廣告預算

1．《xx日報》27、28、30日整版 xxxxx元

2．電視台錄制開盤錄像及新聞報道 xxxx元

3．電台廣告宣傳 xxxx元

4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批 xxx元

5、禮儀公司各項費用 xxxx元

（含舞台、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金）

6．氣球（開盤現場及市區主幹道） xxxx元

7．鮮花盆景租賃 xxxx元

共計 xxxxxx元

Ⅶ 建築策劃書詳細

建築策劃書詳細範文

篇一：建築策劃書

居住區建築策劃書

一、 市場背景

在市場發展的過程中，房地產市場日趨規范，呈上升趨勢。在當今社會的科技和經濟發展的前提下，人口的數量日益增多，住房資源緊張的問題日趨嚴峻，故而，在中國的城市建設中，住宅建設日漸成為了城市建設的主流。

二、 項目確定

1、項目目的

為了解決現今國家日益嚴重的住房資源緊張的嚴峻形勢，為了給城市的居民們提供一個生活條件更加優渥，環境更加優美，周邊生活設施更加完善和齊全的居住區。

A、 目標人群

由於此次居住區定位設計屬於中高檔樓盤，故而主要的目標人群為整體消費水平較高，比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

B、定位

依據該居住區目標人群的性質，本項目定位為適合注重生活質量的中高階層居住的經濟舒適的中小戶型，以小高層為主，以及適合社會精英人士居住的復式高層，符合其快節奏的生活習慣以及對生活水平的追求。在該居住區內配備多種商業項目、娛樂、文化設施等，同時設有配套的托兒所和幼兒園，為住戶提供更好的服務。

2、項目規模

根據現今城市的人口規模以及發展前景等綜合因素考慮，現擬規劃用地約十五公頃，建築面積約十五萬平方米，容積率約為2—2.5，要求綠化率不低於30％--35％。

三、 項目選址

1、選址依據

1）面積要求：

由於人口數量增長較快，人口日益膨脹，亦為了便於城市的規劃和管理，故而基地的選址需要面積大而整，對面積的要求較高。

2）基地環境

出於對生活質量的追求，因此，對居住區基地的選址要考慮景觀、視線、噪音、交通等影響因素，盡量選擇環境良好、交通便利的基地，為居住

者提供舒適、便捷的生活環境。

3）交通條件：

該居住區的主要目標人群為社會階層的精英階層以及中高級階層，因此居住區應與市區有著便捷的交通聯系，便於居住者的上下班出行。此外，考慮不同居住的出行需求，也應與城市的其他區域有著快速便捷的交通

聯系。

2、選址確定

經過各種要素的綜合考慮，現在選取臨近城市的郊區為本次項目的建設基地。

3、基地概況

基地的選址位於城市近郊處，風景秀麗，視野開闊，周邊建築大多為工業園區。基地東面建設有部分小區，西面緊鄰城市主要幹道，設有公交站台、地鐵口等公共交通設施，北面設有部分商業服務設施，基地南向臨河，綠化環境良好。基地形狀為規整的四邊形，總面積約為十五萬平方米，地勢平坦，沒有較大的高低起伏，周邊樹林成蔭，空氣清新。

四、 總平面設計

1、居住區應設有合理的出入口 ，充分考慮基地與城市幹道的聯系，符合防火、防災規范。

2、居住區的總平面規劃應具有一定的創新性和可操作性。

3、布置不同性質的流線，道路布局合理，考慮人、車流線的區分，方便進出，適當設置集散廣場。小區主大門布置注意與主幹道的沖突，適當退讓。

4、注意建築朝向與功能間的關系，處理好建築與周邊環境的關系，使其相互協調，設計符合所在地區氣候特點並注意室內外環境的設計。綠地率不小於30%。

5、應設有總夠的自動車和非機動車停車位。

6、居住區總平面規劃應符合南京市規劃要點和相關的國家法規。

7、注意總平面的構圖以及尺寸。

五、 居住區規劃以及單體設計要求

（一）外部條件的調查

項目有關各項立法、法規與規范上的制約條件；

① 滿足居住的基本功能要求；

② 滿足採光要求，通風要求，消防要求等。

③ 堅持以人為本、精心設計、科技創新和可持續發展的目標，滿足保護環境、節地、節能、節水、節材的基本方針；並應滿足有利於節約建設投資，降低運行成本的原則。

（二） 居住區規劃要求：

① 居住區應有合理的配套設施，如配套商業、娛樂、文化等合理的配套設施。

② 居住區應設置足夠的自行車和非機動車停車位，合理設置地下車庫，並考慮車行流線的合理布置。

③ 居住區規劃應符合使用者的生活習慣和需求，考慮一定的創新性和可操作性。

④ 居住區規劃應考慮南京冬冷夏熱的氣候特點，盡量滿足使用者的需求，營造舒適美好的生活環境。

⑤ 居住區的.建築、綠化，景觀具有一定的特色。

（三）住宅單體設計：

由於本居住區的定位人群設計為具有經濟購買力的成功及精英人士，故而本居住區的住宅設計戶型面積以150㎡和225㎡為主，主打戶型為225㎡的大平層設計，戶型以三室一廳、三室兩廳為主。同時，在不同的區域設置不同的建築類型，建築布局注重實用功能、朝向及景觀。整個小區共設計戶數 約1300戶，住戶總人數可達到4000餘人。 面積分配：

住宅單體部分：

規劃總住宅建築面積約30~37.5萬平方米，其中高層住宅約12萬平方米（約佔住宅部分的20%），戶型分為A、B戶型，三室一廳，總面積約為150㎡。

小高層住宅17.5萬平方米（約佔住宅部分的80%），戶型分為A、B戶型，三室兩廳，總面積約為225㎡。

公共建築部分：包括教育設施、醫療衛生設施、文化體育設施、商業服務設施、金融郵電設施、社區服務設施以及行政管理設施等共7.5萬平米。

規劃公建項目包括：小學（24班），幼兒園（6班），會所及物業管理，商業服務。

住宅戶型及立面具有以下特點：

住宅戶型每戶均保證明廳，明卧，明廚，明衛「四明」格局，各房間均有自然採光與通風。戶型靈活多變，住戶可依據自身喜好及需求，合理劃分空間。部分戶型可採用開敞式廚房，注重陽台的使用功能。住宅立面與周圍環境相適應，具有鮮明的時代感，注意材質的選用。

（四） 空間要求：

1、平面功能合理，流線清晰。建築設計中充分考慮會客、休息、生活、學習等各功能的合理布局，解決好垂直、水平交通。

2、空間組織與建築造型要體現出住宅建築的特點。

3、空間布局既要節約空間，體現經濟性，又要符合人體尺度，保證居住使用的舒適度。

六、 技術設計要點

1、結構

從施工結構上來說，框架剪力牆結構或框架結構是較為合理常用的結構形式。4層會所採用框架結構，多孔磚填充，樓、屋蓋採用預應力鋼筋混凝土多孔板，局部現澆鋼筋混凝土板。

3層幼兒園採用磚混結構，樓、屋蓋採用預應力鋼筋混凝土多孔板，局部現澆鋼筋混凝土板。

8層底商住宅樓底部兩層採用框架-抗震牆（磚填充），上部採用剪力牆結構，樓、屋蓋採用預應力鋼筋混凝土多孔板，局部現澆鋼筋混凝土板。

16層住宅樓採用框架剪力牆結構，多孔磚填充，樓、屋蓋採用預應力鋼筋混凝土多孔板，局部現澆鋼筋混凝土板。

2、材料

選擇經濟合適的施工材料，該項目採用框架結構，所以建築材料以鋼筋混凝土為主材，利用現澆與裝配式施工方式交叉進行。建築外立面可採用大理石、花崗岩等材料。

附調查表：

調查表

1. 您目前來往於工作單位與居住地的時間為？

A．10min B. 20min C. 30min D. 40min及以上

2. 您理想的來往於工作單位與居住地的時間為？

A．5min B.10min C. 15min D. 20min

3. 您的出行方式主要為？

A．步行 B.自行車 C.公交交通 D.自駕

4. 您的年齡？

A．25歲以下 B.25-35歲 C.35-45歲 D.45歲以上

5. 您是否已經結婚？

A．是 B否

6. 您是否有子女？

A．是 B否

7. 是否有老人和您一起居住？

A．是 B否

8. 您需要小區有什麼類型的服務設施？

9. 您理想的居住面積為多少？

10.您的年收入約為多少？能接受的房價約為多少？

11.您更傾向於室內娛樂活動或室外娛樂活動？

詳細任務書內容

設計任務

本課程設計任務分兩個部分：①居住小區詳細規劃。②住宅建築單體設計。兩部分同時進行。 成果內容

（1）、居住區小區規劃總平面圖（1：1000），

圖中應標明：所有建築和構築物的屋頂平面，建築層數，建築使用性質，主要道路的中心線、路面線、道路紅線、道路轉彎半徑、停車位（地下車庫和建築低層架空部分應用虛線表現出其范圍），室外廣場、鋪地的基本形式等。綠化部分應區別喬木、灌木、草地和花卉等。

（2）、規劃分析圖（比例1：2000-1：4000，各個分析圖要求比例一致）

——規劃結構分析：應全面明確地表達規劃的基本構思，用地功能關系和社區構 成等，以及規劃基地與周邊環境的功能關系、交通聯系和空間關系。

——道路交通分析：應明確表現出各個道路的等級，車行和步行活動的主要線路， 以及各類停車場地的位置和規模等。

——綠化景觀分析：應明確表現出各類綠地的范圍、綠地的功能結構、景觀結構和空間形態 等。

——公共服務設施分析：應明確表明各公共服務設施的位置、大小、服務半徑等。 區點陣圖及現狀分析圖（比例不限）。區點陣圖應包括在城市總體規劃圖或上一層次規劃圖中基地的位置，周邊條件分析等方面內容。

（3）、居住小區典型組團的詳細設計分析圖（1：500）。

包括建築單體平面設計和組團環境設計。

（4）、整體鳥瞰圖（彩色效果圖）或鳥瞰模型（1：1000）。

（5）、主要沿街立面圖（兩個，1：200）。

設計要求

規劃設計要求

①綜合考慮城市性質、氣候、民俗、風貌等地方特點和規劃用地周圍的環境條件，統一布局，整體構思，結構清晰。

②適應21世紀的生活需要，體現可持續發展思想。

③適應居民活動規律，綜合考慮日照、採光、通風、防災、配套建設及管理要求，創造方便、舒適、安全、優美的居住生活環境。

④為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供可能條件。

⑤為商品化經營、物業管理創造條件。

⑥組織與居住人口規模相對應的公共、商業建築，其停車面積不小於其建築面積的15%。且公建、商業建築使用的停車位在圖紙上單獨標明。

⑦合理組織人流、車流，有利安全防衛。

⑧合理組織綠地，精心進行環境設計，美化、綠化環境。

住宅設計要求

①根據小區規劃要求，進行住宅設計及選型。

②綜合考慮用地條件、朝向、間距、景觀、層數、密度等要求。

③確定合適的面積標准及套型比，滿足居民生活及社會發展需要。

④住宅平面設計應經濟合理，利於節約用地和居民使用，功能面積空間應符合現行的《住宅建築設計規范》標准。

⑤住宅造型應體現時代風貌與地方特色並反映居住建築的特點。

規定性指標：

①容積率不大於2.0，限高80m，建築密度<25%，綠地率>40%

②產品類型：低層、多層、小高層及高層多種建築類型。規劃總住宅建築面積約30~37.5萬平方米，其中高層住宅約12萬平方米（約佔住宅部分的20%），戶型分為A、B戶型，三室一廳，總面積約為150㎡。小高層住宅17.5萬平方米（約佔住宅部分的80%），戶型分為A、B戶型，三室兩廳，總面積約為225㎡。公共建築部分：包括教育設施、醫療衛生設施、文化體育設施、商業服務設施、金融郵電設施、社區服務設施以及行政管理設施等共7.5萬平米。規劃公建項目包括：小學（24班），幼兒園（6班），會所及物業管理，商業服務。

③停車位：居住建築的停車位每一戶一車位配置。

居住區道路：指一般用以劃分小區的道路。在大城市中通常與城市支路同級。紅線寬度不宜小於20m；

小區路：指一般用以劃分組團的道路。路面寬5～8m，建築控制線之間的寬度，採暖區不宜小於14m；非採暖區不宜小於10m；

組團路：指上接小區路、下連宅間小路的道路。路面寬3～5m；建築控制線之間的寬度，採暖區不宜小於10m；非採暖區不宜小於8m；

小區內主要道路至少應有兩個出入口；居住區內主要道路至少應有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出入口數應控制，其出入口間距不應小於150m。 沿街建築物長度超過160m時，應設不小於4m×4m消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當建築物長度超過80m時，應在底層加設人行通道； 當居住區內道路坡度較大時，應設緩沖段與城市道路相接；

進入組團的道路，既應方便居民出行和利於消防車、救護車的通行，又應維護院落的完整性和利於治安保衛；

在居住區內公共活動中心，應設置為殘疾人通行的無障礙通道。通行輪椅車的坡道寬度不應小於2.5m，縱坡不應大於2.5%；

居住區內盡端式道路的長度不宜大於120m，並應設不小於12m×12m的回車場地； 宅間小路：指住宅建築之間連接各住宅入口的道路。路面寬不宜小於2.5m；

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Ⅷ 房地產項目策劃書

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家莊市南花園商業步行街規劃設計分析建議

一、南花園商業步行街主題形象定位

（一）南花園商業步行街主題定位
都市的….
——石家莊市人口210萬，全國省會城市綜合實力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎設施規劃完善，是知名的現代化都市。
——石家莊商場集中在面向普羅大眾的消費者層面（即一網打盡型），缺乏市場細分，尤其缺乏都市時尚類型的主題商場，步行街定位占據市場空白點。
——步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈，與東購、華聯、天元、金百麗等時尚商場構築都市時尚繁華地。
流行的…
——步行街市場定位為流行商品類別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費有別，主要經營時尚潮流業態。
——流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費相比，其經營商品更新淘汰速度將會更快。
——流行代表一種生活態度，是一種跳躍的、亮麗的審美標准及生活方式。

休閑的...
——與在石家莊其他商場消費不同，步行街的購物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺中完成的狀態。
——現代人的生活節奏是如此的快速，購物就應該是一種生活的調節，不一定要購物，可以吃飯、可以健身、可以娛樂、步行街的休閑是8小時工作、8小時睡眠之外的最佳選擇
——沒有人硬性規定逛商場就必須購物，沒有人要求你看完商品之後就一定要購買，可是，就在你放鬆了一切戒備後，你發現其實你的兩手已經拿滿了不同品牌的購物袋，而你也過了一把「購物癮」。
開放的...
——其他商場內隨便就1萬、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺，而當你想著一定要買到某一樣商品時，還必須需求樓層經理的協助，當然，有時候你找樓層經理可能比直接找那樣商品更容易。
——步行街內你同樣會犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗，你犯迷糊的是該怎麼一個順序把想要去的地方走完。
——其他商場幾百幾千的中庭，要麼空曠蕭條，要麼就是堆滿了打折廉價貨，步行街內匠心獨運地把內街營造為一個開放的、流動的巨型「中庭」，並將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來， 你在橋上看風景，看風景的人的橋上看你。
復合的...
——沒有哪個商場可以同時滿足吃飯、遊玩、購物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在這里消磨你一天的光陰，也可以直奔主題，在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個唇彩今年最流行。

年輕時尚的…
——石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）佔到總人口的37%，有約684500人，消費市場巨大。
——南花園商業步行街緊接東購商圈，每天人流中最主要的消費群體是年輕人。
——石家莊市市場上缺乏年輕時尚為主題繁榮購物、休閑娛樂場所。
互動的…
——打破商場與消費者之間的隔膜，形成步行街內各業態之間的互動、商業業態與建築物之間的互動、步行街與周邊街區的互動，為終端消費者與店鋪之間提供了參與的可能。
——購物不再是被動的接受，買化妝品有執業美容師的指導、買體育用品有專業導師的建議、喜歡就做個SPA，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。
……
南花園商業步行街定位為年輕人的休閑購物中心成為可能和必然。

南花園商業步行街交通受管制，並局限於「北旺南衰」的不利風水說，不加強綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。
年輕人的消費最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項支出基本均衡，在單純賣場競爭力不強的前提下，綜合是唯一的出路。
綜合的業態，營造一個適合年輕人消費的場所，從一個單純賣場向購物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。
石家莊市南花園商業步行街四面被建築物所遮擋，自成一體，適合建設為針對性休閑購物主題經營定位。
南花園商業步行街處於石家莊市商業中心區，商業集中度高，輻射力強，具備足夠的影響力。
年輕人和中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差異（是否集中消費），決定了年輕人是項目綜合功能最易召集的人群。
金佰麗、天元名品和北京華聯百貨大廈在年輕群體消費市場已經有號召力和品牌，競爭需要營造新動力——休閑購物概念。
南花園商業步行街規劃有限的停車位和受管制的交通現狀，決定了項目必須針對對交通條件不甚敏感的群體——年輕人。
……
南花園商業步行街定位為年輕時尚人群的休閑購物中心成為必須。

（二）南花園商業步行街主題定位下核心競爭力營造
北國商城流行F6經營面積6000平方米，主題式購物公園，首家推出十大主題街區概念：東京銀座、歐陸風情、韓國濟州島、中英街——沙頭角等等，並對休閑椅、果皮箱等進行動畫，人性化處理，使沉寂的物品變成跳動的音符，還以街舞俱樂部、網迷面對面等形式建立酷男女的精神家園；
北京華聯石家莊商廈經營面積在1萬平方米，主要做年輕一族的品牌商品，將概念館和出售的商品結合，如伊甸園女子沙龍、運動酒吧等，以此體現商場和年輕消費者互動；
天元名品以引領大中學生的時尚為主，主推南國風情。根據自己的定位打造靚麗時尚林和美眉時尚林等；
東購的青春商品更強調文化內涵、品牌和個性。強調和品牌對應的優雅、舒適、文化的購物環境等；
人民商場只是將青春裝和休閑裝整合………….

從上面可以看出：石家莊市針對年輕人的商場在主題營造方面的策略和措施。最初級的只是強調商品、購物環境與目標客戶群體的個性特徵相吻合，如東購、人民和天元名品；較高級的是在強調商品、購物環境與目標客戶群體吻合的基礎上，提出了消費者與商場的互動概念。街舞俱樂部、網迷面對面、運動酒吧等，但消費者只是被動的接受，並未成為消費的主角，成為互動的強勢面。因此，項目定位為年輕人的休閑購物樂園需要形成的核心競爭力是：強調年輕消費群體在購物、休閑娛樂方面的個性、參與，以商業互動特色打造新型商業形態。

「購物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）」

南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」，圍繞年輕人的消費心理、消費習慣，滿足並提升石家莊市的年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促休閑娛樂。南花園商業步行街的「年輕人休閑購物互動中心」，強調商品和服務在體現時尚和前衛的前提下，表現年輕人的個性和參與特色，以追求自我、崇尚個性、參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過組合適合並能刺激年輕人在這里集中消費的商品銷售、休閑娛樂設施，使項目成為石家莊市年輕一族領略時尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。

（三）南花園商業步行街主題形象描述

南花園商業步行街應該組合：新奇刺激的娛樂項目；表現自我、崇尚個性的參與性強的活動項目；陽光健康的休閑運動；時尚流行的西式餐飲麥當勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時尚前衛接軌的服裝飾品。使購物在遊玩中進行，使休閑娛樂帶來的快樂同年輕人，同南花園商業步行街同在。這里是年輕人的領地！

南花園商業步行街打造的是「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」：
1、年輕人的購物、休閑娛樂的樂園
購物篇
年輕人永遠是時尚潮流追逐者，時尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業步行街首先要成為石家莊市的時尚潮流商品的風向場所，其次需要最大化的多層次的滿足消費群體的需求。所有進入南花園商業步行街的商品都必須是足夠的時尚，足夠的新潮個性，足夠的惹人心愛。堅持做到時尚潮流與沿海同步，進場商家對時尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業步行街買到今夏、今冬最時髦和時尚的服飾。從經濟適用的新款，到與國際同步的時尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對年輕人具有不同尋常的親和力。
在南花園商業步行街可以以低於大商場很多的價格購買國際美容化妝品；在南花園商業步行街可以購買到最新推出的大碟和音樂專輯。當然，首先需要把自己打扮得夠靚。
年輕人是講求個性、參與的群體，南花園商業步行街的十字綉、服裝DIY、自製首飾以及美容化妝品使用專業咨詢等，使消費者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己綉制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據自己的喜愛，製作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當一回服裝設計師，靈感突發給自己設計一套服裝。一切都那麼自然，沒有強加的不快，也沒有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費最頻繁的美容化妝品區，不只有物美價廉的美容化妝品，還有專業的美容技師指導美容產品的購買、使用，並建立消費者的檔案，進行跟蹤服務。
南花園商業步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設計公司、生產廠家，拿設計師設計過程的創作，可能每件商品只有一件，但是覺得唯一和個性，除此一家，別無分店，這種感覺是個性和優越的綜合，這就是南花園商業步行街永遠是年輕人購物天堂的理由。
休閑篇
逛商場本身就是一種極為舒服的休閑活動。南花園商業步行街以極富音樂節奏的建築符號，通過室內室外步行街形式的轉換，和獨特的商業庭院功能，營造了一處年輕人購物休閑的樂園。並且在步行街區布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那麼自然。逛街的時候可以隨時停下來，給青春留個剪影，隨處可見的是如詩如畫的背景。
年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，製作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來個SPA，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場人來人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。
配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業步行街的消費者們在購物的時候，可以在閑庭信步之間到達商業步行街的一間休閑餐飲設施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會，休息好了繼續逛。南花園商業步行街配套了大規模的網吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時尚休閑區域，網路情緣、游戲大賽，這里提供了一個年輕人休閑交流的平台。
娛樂篇
年輕人來南花園商業步行街，有足夠的娛樂節目。量販式卡拉OK廳，優良的設備，高品質的音響效果，保證消費者能夠以正常的消費支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。
年輕人來南花園商業步行街，坐旋轉木馬，玩新奇刺激的游藝節目（如蹦極、水晶宮）。
餐飲篇
迎合年輕人對西式餐飲的喜愛，適當的引入諸如：麥當勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設施（日式、韓式餐飲），使青年人購物時追求時尚和品位的餐飲消費心理得以最大化滿足。
來南花園商業步行街逛街的消費者既可以吃西式快餐，也可以消費休閑餐飲，更不用擔心美食小點的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標准。更有大規模連鎖中式餐飲，滿足中央商務區大型餐飲設施奇缺的局面。
運動篇
南華園商業部步行街由大眾運動，也有健身運動。年輕人可以根據自己的喜好，自由選擇喜好的體育運動。會員和非會員都可以享受到一流的服務和設施。健身專業人士會對消費者提出健身建議，並給出健身計劃。運動過後，又有理療保健配套服務提供，幫助消費者盡快恢復。運動裝、運動器材區，通過定期組織運動比賽，以會員制的形式網羅一批長期消費運動服裝器械的消費者。
2、主題下的特色經營業態建議
中檔小型服裝店：經營面積不大，以50-100㎡左右為主。雖然規模不大，但經營應著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區采購；
婚紗攝影店：因技術上和水平上的差距，內地婚紗質量及攝影技術難以滿足市民要求，所以如能引進港台地區品牌店則最為理想。面積在300㎡左右，經營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫真等；
化妝品超市：集合眾多化妝品品牌，並以較低（與商場相比）價格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價格較低（因有可能通過走私渠道進貨）。經營成功的此類店可以發放會員卡，更可根據客戶需要進貨；
時尚飾品店：面積8-80㎡均可，女性時尚飾品，如耳環、項鏈、手鏈、發飾、玩具等，價格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；
男士用品店：規模不要求很大，80-120㎡即可，主要經營小件的有特色的（表現品位和個性）男士用品，如火機、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應有一定檔次；
「運動城」：集合各類（國際）知名運動服裝品牌的綜合性體育用品商城（其中，大部分為運動裝、鞋等），此類店一般面積較大，室內空間較寬敞，並利用明快色調的裝修和具有沖擊力的海報或視頻等吸引年輕消費一族；
大型網吧：網吧越來越多，如何才能吸引年輕人前來呢？首先須有規模，網路越來越強的互動性和參與性使得大規模的網吧越來越受青睞，其次，開拓業務以外的活動，如舉辦游戲大賽、網友聚會等。
自助式卡拉OK：環境和效果較好，分設小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由20-400㎡不等，可設小型超市供食品等選購。強調自助自由和健康消費；
名牌電影院線：電影對視覺、聽覺及環境等方面要求較高，如能引入國際名牌電影院線則較好，如武漢的「環藝」院線。可分設普通、數碼、環繞模擬等不同視聽級別的多功能廳，票價由￥25-50不等；

3、互動式購物中心
南花園商業步行街作為互動式購物中心，其互動包括步行街內各業態之間的互動、商業業態與建築物之間的互動、步行街與周邊街區的互動3個層面。並根據各業態營業時間的不同區分功能區域，既考慮購物環境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營業時段有不同消費亮點及補充：
Ø 步行街內各經營業態之間的互動：步行街內集中了餐飲、零售、休閑、運動、娛樂等業態，所有經營業態都在一個主題下相對獨立，通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場通道、休憩平台多種交通手段串聯，最終達到一個商鋪單位經營環境均好性目的；
Ø 商業業態與建築物之間的互動：美亞提出的業態類型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建築物未來經營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在現有建築柱網及建築細節前提下靈活拆分、組合，並通過建築物的細節處理及適當的透視玻璃增加了購物環境的趣味性；
Ø 步行街與周邊街區：步行街1期通過四個出入口與中山路、自強路連通，完成黃金商圈與寫字樓辦公集中地的過渡銜接，在一個類似於谷地的位置自成體系，營造石市唯一一個真正意義上的復合型商業步行街，並通過商業結構的差異化調整，為步行街輸入餐飲休閑及室內室外消費環境等市場空缺功能，完全占據市場空白點。

4、主題形象塑造
香港青衣城的主題經營特色為都市海洋休閑，通過入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場的每個角落。南花園商業步行街營造「石家莊市首家年輕人休閑購物互動中心」，在引入適合年輕人消費的休閑娛樂和購物商品和服務的同時，應該強調公共活動區——中庭、入口、過道和店面裝修方面強調年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。
二、南花園商業步行街業態規劃布局

1、南花園商業步行街業態規劃
美亞置業投資(中國)有限公司南花園商業步行街業態規劃是嚴格遵循南花園商業步行街經營主題定位，並結合招商銷售可執行性要求去規劃的。具體的商業經營業態規劃如下：
服裝零售組團——國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）
精品零售組團——國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鍾表、香水、品牌化妝品
女性用品零售組團——量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣店
女性美容美發服務組團——婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校
X世代潮流動感組團——潮流飾物飾品店、玩具、影音製品
中式餐飲組團——湘、川風味等品牌連鎖
休閑餐飲組團——休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧
金融及商務配套組團——銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業管理處
公寓生活配套組團——超市、咖啡館、葯店、麵包店、花店、書報攤、洗衣店
娛樂組團——世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳
體育休閑會所組團——復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA
購物休憩區/小品分布設想的——露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T台、景觀小品
註： 1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；
2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

2、南花園商業步行街業態規劃布局
為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費於一體的商業街區。美亞置業集團的商業規劃要求在統一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業組團，並根據建築物自然形成的6個相對獨立的建築單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，並通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。
項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最起碼50%的面積將用作零售規劃，並主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成後將另外30%提價銷售將利潤最大化，餘下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。
項目區別於石家莊其他商業物業的特徵是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成四個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。
組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。
A、大型主力店進駐的業態布局規劃

上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區，但是該區確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業價值最高的位置。因此A區首先應該在北面規劃出5個以上的臨街店鋪，其餘面積給主力店。通過A區和E區的人流拉動作用，形成商業步行街的人流。同時，C區規劃的配套服務區既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。

上圖為第二層平面圖，F區仍然為主力店經營。美亞置業集團建議G區位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利於吸引人流。我司建議G區的功能在可能的情況下，盡可能的向H區擴展，或者向第三層攀升。K區營造的是少女青春主題的商品區，獨立區域，又與三樓的少女服務區形成規模效應。

配合三樓布置了主力店區，L1區域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。

四樓北面為健身運動區域，計劃將公寓四樓跟T區連接，形成大型的美容美發學校。南面為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房和網吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。

B、沒有大型主力店進駐的業態布局規

有無主力店進駐的商業業態布局規劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

上圖為第二層平面圖，F區改為休閑品牌區。跟其它區域構成了一個完全休閑主題的購物區域。但是相應的，我司建議在I區和J區增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區。

第三樓沒有主力店後，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

3、南花園商業步行街業態規劃布局交通依據
A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業項目一樣，在商業經營業態布局方面必須考慮經營業態、周邊的環境和交通條件情況。
項目有如下街區關系：
Ø 商業街北側華銀大廈東西兩側兩個出口
Ø 商業街南側金谷大廈與建設銀行大廈之間出口
Ø 1期東側綜合樓
Ø 綜合樓南側廣電大樓兩側兩個出口
Ø 南面街道公交車站
Ø 中山西路南
Ø 中山路北東購商圈

B、商業街人流動線規劃
步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；
華銀東側入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，計程車向步行街入口計程車停泊港灣疏散；
步行街東入口通過台階連接弧型平台上抬30厘米形成商業玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業氛圍當中；
步行街入口北側零售主力店及南側的珠寶鍾錶店（可納入主力店營業范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，並開始有效分隔最低消費人群的進入；
在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側規劃為女性主題，是針對石家莊目前尚沒有這種針對城市裡有錢有閑女性的消費集中地，而且業態的選擇業界也是希望能集中經營的業態；
步行街的內街相當於商場的中庭，建議在室外設立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導，第二增加了步行街內街的流動感，形成步行街內人頭擁動商業氛圍。
入口南側觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業內街通過透明的玻璃來形成互動。
南側餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設商業玄關，並壓縮通過玄關後進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。
C、相關功能位置定位
將餐飲區設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建築物的設備用房，餐廳工作出入口由經營者自己解決。
建議在規劃設計深化的過程中考慮商業綜合布線的問題，尤其是電信、網路、南樓主力店的排風取暖管道等問題，設計院要求發展商提供設備工程公司協助單位開始介入。4樓娛樂層由於可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。意見：業態選擇對樓體結構影響不大，只涉及後期經營者對經營面積的分割細分。

三、南花園商業步行街規劃設計定位

美亞置業投資(中國)有限公司同石家莊市東方元順房地產開發有限公司市場部交換意見後，就項目規劃設計方面存在的問題,特提出初步修改意見供設計院參考及共同討論之用。具體內容如下：

首層平面圖
（一）外部交通規劃修改意見
1、我司建議將位於項目東面的地下車庫出口位置向西面移40米
根據我司的調查分析：中山西路的門臉售價是最高的，最高可以達到3.7萬/平方米。而項目地下車庫出入口所處的位置是項目最具昭示性的位置，如果地下車庫西移，可以在價值最高的位置增加好幾個門臉。如果用作地下停車庫出入口，無疑在經濟上要受損失。
同時，地下停車庫出入口現在設置的位置是整個項目交通負荷最大的地方。如果設為地下停車庫出入口。私家車進入地下車庫將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購經南小街到達項目的人流也要經過此處。車流人流將對導致交通失控。
而且，地下停車庫出入口設於東面，直接阻礙了機動車輛到達公寓，項目公寓開發以酒店式服務公寓定位，機動車輛直接到達門口是必須的設置。因此，地下車庫出入口設於旁邊比較合理。
地下車庫出入口位置西移40米後所在的新出入口位置為首層平面圖中藍色箭頭所標示的位置。
2、計程車停車專道設置
一個成功的商業項目，離不開便捷的計程車專用道的設置，南花園商業步行街也一樣（南花園商業步行街定位為石家莊市30歲以下的年輕消費群體

Ⅸ 房地產策劃有哪些書

作為房地產營銷策劃人應讀的書很多，這幾本你看了沒?讀懂房地產，走進營銷策劃人的世界從8本書看起吧!

推薦1

《房地產營銷十九講》

《房地產營銷十九講》20萬字，歷時兩年半，由作者經過數十次的演講、培訓之後的反饋修改而成。該書是國內第一部由民間實戰派著述的、將理論和實踐完美結合的著作，彌補了房地產營銷“無專業、無理論”的缺憾，填補了業內空白。

該書融會貫通科特勒、特勞特、波特等營銷學大師及麥肯錫、波士頓等世界頂級商業顧問公司的理論、工具，同時廣泛研究了萬科、龍湖、金地、恆大、萬通、SOHO中國、星河灣、順馳等開發公司以及世聯、中原、易居、紅鶴、攬勝、華高萊斯、葉茂中機構等知名營銷服務公司的數百個實戰案例，結合作者自身的實踐經驗，將之系統化、理論化，讓讀者在理論與實踐的結合中修正、借鑒與提升。

該書在前人研究的基礎上，提出了很多理論及技術方面的創見。地產營銷邏輯樹、順境與逆境營銷、殲滅性活動、鐵幕營銷等原創概念與理論，大盤開發、團購、渠道、關系營銷、滯銷戶型銷售、體面降價、銷售話術、三四線城市營銷等模式的研究都為房地產營銷做了原創性的總結與開拓。

推薦2

《改變地產策劃人命運的23堂課：從策劃師到策劃總監的蛻變》

《改變地產策劃人命運的23堂課：從策劃師到策劃總監的蛻變》是一本淺顯易懂的，注重地產策劃知識傳授的生動讀本。本書是萬科、恆大、保利等一線房企內部營銷人員培訓讀本;萬千同行口碑相傳，公認的“優秀的地產策劃圖書之一”。

《改變地產策劃人命運的23堂課：從策劃師到策劃總監的蛻變》通過對上千個地產項目的研究，精心篩選出近百個案例，結合時事，精心講解，具有很強的指導意義，是地產從業人員以及對地產營銷感興趣人士的必備讀本。本書涵蓋了作者操作的大量案例，以生動的筆法，抽絲剝繭，還原了地產策劃的內在本質和規律。同時，對國內一些名家名盤的運作手法，給予解密，給人以啟迪和思考。

這是一本強調案例說話的教材，是作者十餘年實戰經驗的傾囊相授。本書資料詳實，文筆凝練，完全可以把它當成一本地產類的營銷筆記來閱讀。本書涵蓋的內容與地產策劃日常工作息息相關，所針對的課題，不進行大而全地系統論證，而通過事例給出頗具價值的經驗和方法，是地產策劃人必需的“成長雞湯”。

推薦3

《售樓部管理手冊》

《售樓部管理手冊》從組織結構、管理流程、管理制度、管理表格等四大模塊，就售樓部(房地產項目部)的管理實務進行了詳盡的講解，並提供一系列規范化管理的實用制度、工具、流程和模板，是房地產項目售樓部進行規范化管理的參照範本與工具書。

《售樓部管理手冊》適用於房地產項目總監、銷售經理(售樓經理)、專案經理、銷售主管、相關培訓機構，以及有志於從事房地產銷售管理工作的相關人士和大中專院校相關專業的學生。

推薦4

《房地產精細操盤》

一個地產項目售罄與否，就在於前期研究，項目定位和營銷策劃的工作是否符合市場需求，操盤過程中的工作細節是否讓最初的設想穩健的落實。《房地產精細操盤》系列圖書選取了地產開發重要的的三個環節，即：前期策劃、項目定位、推廣銷售三個關鍵環節單獨成冊。這三個環節是房地產操盤核心和關鍵的流程每一本書內容都按房地產開發流程和技術關鍵點做了詳細的`步驟分解和執行解說。

《房地產精細操盤》系列圖書主編團隊為宗美國際顧問公司的著名操盤手，核心操盤人是武漢大學建築規劃專業博士肖鵬。他帶領這個團隊服務過合富輝煌和上海易居克而瑞集團，參與過很多房地產項目開發，具有豐富的實戰經驗和專業邏輯體系。

本書主編團隊的實戰經驗豐富，對房地產大盤開發的前期研究、項目定位及後期營銷策劃技術嫻熟，理論透徹，案例解說細致，所講解新地產大盤運作過程中的步驟和工作流程方法，對於初級入門級及正在樓盤銷售中做執行的人來說，具有反復啟發和拿來可用的特點。

另外，該主編團隊多年持續研究中國各地地產項目的操盤手法和技術策略，所掌握的詳細市場數據很豐富，強調總結項目的操盤規律性和可類別性，講述和引證的每個案例對不同崗位的讀者都有借鑒性。

推薦5

《當代建築的理論和宣言》

本書是建築師的理論巨著，是當今國際建築界各理論大家均極為推崇的建築學經典理論書籍。書中介紹了百十餘位建築大師及建築理論家的論著，以及他們的建築思想和理論。

在這些論著中大師們對相關主題進行了全面、深入的論述與探討，對一些理論問題進行了新的詮釋與定位，總結了一個世紀以來國際建築理論界的發展與成就。本書理論性強，內容豐富，為我國建築師及建築系師生提供了許多啟發和教益，對建築學專業的師生具有很好的指導和參考價值，是一本價值極高的經典之作，是建築學專業學生的必讀經典圖書。

推薦6

《商業地產投資建設+商業地產運營管理(2本一套)》

本書將從三個層面論述“運營管理”，按照商業地產項目籌備期、開業期、經營期的順序來編寫：第一部分—籌備篇，重點闡述開業前籌備到商家進場的階段，如何通過商業定位、房產條件控制、招商實施與管控、商業運營前置，將一個地產項目變成商業項目。

第二部分—開業篇，重點闡述從商家進場到開業後一個月的階段，通過營運組織、營銷企劃、開業保障、復盤評審，讓一個項目萬事俱備、盛裝亮相、火爆開業。

第三部分—經營篇，重點闡述開業後制定經營目標與策略，進行營運過程管理，重視商業環境與服務以及安全運營保障，實現商業地產項目的資產保值增值，提升商業價值。當然，對於一個龐大的商業地產項目來說，風險控制尤為重要，這在本書最後一章做了集中闡述。

推薦7

《房地產營銷策劃分步實解》

《房地產營銷策劃分步實解》叢書將房地產營銷體系分為三大模塊，主要解決房地產營銷策劃的三個問題：一，產品怎麼宣傳?第二，怎麼找客戶?第三，怎麼把產品賣給客戶?叢書共分三冊，分別為《營銷推廣》、《客戶開發》、《銷售管控》。

本冊為《房地產營銷策劃分步實解：營銷推廣》，內容以剖析房地產營銷渠道為主，告訴讀者“產品怎麼宣傳”，分別介紹了傳統媒體、戶外媒體、互聯網新媒體的廣告投放策略，各種媒體如何組合，線上線下如何進行聯動，以達到佳的營銷效果。

推薦8

《房地產前期策劃與定價》

《房地產前期策劃與定價》是一本全面介紹房地產定價策略的圖書，講述了四種不同導向定價方法;項目內部差價調整技巧;六種房地產定價策略，並區分小戶型、別墅、商鋪、多層/中高層/高層、大盤這五種項目類型提出對應的實戰定價策略。書中結合實際操作經驗和經典營銷理論，層層剖析，並輔之以鮮活的案例，內容豐富，體系清晰，指導性強，使實踐與理論有機融合。

《房地產前期策劃與定價》適合開發商、策劃代理公司的營銷策劃人員使用。

Ⅹ 關於房地產策劃的十本書籍

在任何國家、任何城市裡，房地產業都佔有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降;反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。那麼房地產業內都在看哪些書呢?
1.《豪宅營銷的66個細節》
內容推薦：
別墅和高端公寓作為住宅價值鏈上的終端產品，以其無可取代的資源私有化和嚴苛的產品細節得到了高端客羣的垂青。其對應的細分市場與普通住宅有很大的不同，直接影響到產品設計、推廣策略、價格策略等一系列動作。
本書將豪宅營銷分為定位篇、推廣篇、營銷篇、服務篇，並從66個操作細節上提煉了豪宅營銷的特點，是一奉具有實戰指導意義的工具書，對高端住宅產品開發、設計、營銷人員有很強的借鑒意義。
媒體評論：
我一直從事房地產營銷工作，讀了不少房地產方面的書，但當我仔細地讀完唐安蔚先生寫的《豪宅營銷的66個細節》書稿，我很是認同。因為這不是一本理論書籍，它系統地總結了實戰操盤細節，有完全的實戰性，實際上是一本房地產營銷的培訓教材，對於高端住宅的定位、策劃、營銷有很強的實用性。
——陳雲峯
中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產副總裁
作為中國房地產經理人聯盟的輪值主席，我熱情推薦唐安蔚先生寫的《豪宅營銷的66個細節》一書，書寫得很專業、很細膩、很實戰、很條理，總之一句話：很有價值!我會要求萬科營銷系統學習這本書，把產品與營銷細節做好!
——毛大慶
創客工場創始人，原萬科集團執行副總裁、萬科北京總經理
2.城市化與房地產市場
內容推薦：
本書是中國房地產研究系列叢書之2011年第46卷。全書內容包括關於目前我國樓市形勢和調控中幾個問題的分析、城市化與房地產市場：交互影響與協調發展、住房公積金監管模式比較研究、歐美發達國家住房租賃市場發展與管理的經驗教訓與啟示等。本書給供相關專業人員參考閱讀。
3.把脈地產營銷——二三線城市100個難題100個辦法
內容推薦：
《把脈地產營銷(二三線城市100個難題100個辦法)》是國內研究二、三線城市房地產營銷的第一部著作，涉及房地產開發的整個過程。本書作者唐安蔚高屋建瓴，通過對房地產轉型方向的預測和分析，提出房地產營銷模式的轉型和發展趨勢。書中不僅針對住宅產品總結了一套套行之有效的解決辦法，還對目前和未來市場備受關注的商業綜合體、旅遊地產、養老養生地產等進行了深入剖析。《把脈地產營銷(二三線城市100個難題100個辦法)》最大的特色就是實戰性極強，作者提煉了二、三線城市房地產營銷策劃人在操盤時遇到的100個難題，進行針對性的研究，並給予專業性的解答。本書適合從事房地產營銷策劃工作的企業高管、營銷策劃總監、銷售經理、策劃經理等人士閱讀。
4.商業地產：策劃與投資運營
內容推薦：
本書以價值鏈分析為主線，圍繞著商業地產開發商和運營商如何創造價值、構建商業地產價值鏈、實現商業地產的價值等主題展開。
書中分析廠商業地產的類型、營銷策劃的價值鏈分析方法、商業地產的建築策劃、市場定位、市場推廣等。對存量商業地產運營進行了研究論述。最後以國內比較典型的商業地產策劃運營案例為背景系統整合本書的知識，讓讀者有融會貫通之感。
本書是商業地產理論和實踐緊密結合的產物，不但是「兵法」，理論性強，而且是「劍法」，可以指導營銷實踐。
本書廣泛適合商業地產開發商、營銷策劃研究人員閱讀，也適合高校教師、青年學生作為專業學習參考用書。
5.商業地產運營管理
內容推薦：
大連萬達商業地產股份有限公司所著的《商業地產運營管理》總結萬達集團十餘年商業地產運作經驗，填補理論空白，介紹實操經驗，提供成功案例。書中著重描述萬達商業地產管理全流程實操和理論創新，解密萬達速度與萬達模式。 希望本書能給商業地產從業者一些有益的參考，推動商業地產行業走向專業化，形成良性發展，為中國的城市化進程做出一點貢獻。
6.房地產企業戰略突圍的N種模式
內容推薦：
聚焦地產企業中的戰略轉型標桿，深入采訪13家標桿房企戰略轉型掌舵人CEO，提煉出中國房地產企業戰略轉型的13種典型模式。
13家企業，各成一章，每章就是一種戰略轉型的典型樣板，特點鮮明，**手資料，深入解讀。
每家企業一個標簽，除對其戰略轉型進行全面解讀之外，還附錄該企業的典型項目介紹以及利潤率趨勢表等關鍵數據。
7.房地產項目運營最佳實踐
內容推薦：
未來房地產項目運營管理應該成為房企做大做強過程中的規模發動機和利潤監控者，目前整個國內房地產項目運營管理正在從粗放型向規范型過渡，但不同企業在不同發展階段和一二三線城市差異性布局也帶來項目運營管理策略和方法的差異性。本書立足當前國內房地產跨區域、多項目發展背景，根據國內200多家標桿房企的管理實踐和經驗教訓，最終沉澱出一套相對成熟且實戰的項目運營管理理念和模式，強調對於房企項目運營管理模式而言，沒有最好最完美，唯有合適才是選擇關鍵。全書共分8章，包括：項目運營概述;房地產項目組織選擇與管控;房地產項目投資收益跟蹤管理;房地產項目計劃管理;房地產項目運營會議決策管理;房地產成本管理;房地產項目營銷管控;房地產項目運營績效管理。
本書讀者羣主要為房地產中高層管理者，尤其推薦給房地產企業的董事長、總經理、項目運營負責人以及房企集團業務職能線的負責人和管理者。
8.房地產精細操盤--營銷策劃
內容推薦：
能讓開發商的所有前期投入實現變現的是銷售，無論一個樓盤的前期研究和項目定位做得如何牛氣，通過營銷策劃能把房子賣出去才是硬道理。營銷策劃是最需要創新力和執行力，決定營銷工作成果的是營銷策劃思維和團隊協同作戰力。地產大盤的營銷策劃區別於普通中小型樓盤的最大特點是如何捕獲異地客源。這也是本書要講的重點之一。
本書共講了六件事：一是做樓盤營銷策劃如何了解廣告的渠道及效果;二是講述如何建設使用各種銷售媒介;三是如何分析異地客源，獲得異地客源，最後形成交易;四是媒體投放組合如何設計、如何評估並監控投放效果;五是如何管理能協同作戰的銷售團隊，成功開盤。六是，如何篩選對超級大盤來說最重要的一類消費羣：大客戶。
9.商業地產招商運營--範本·案例·策劃·工具
內容推薦：
王高翔主編的《商業地產招商運營(範本案例策劃工具)》以商業地產招商運營策劃為主，主要包括商業地產項目招商、商業地產模式、營銷推廣、招商現場管理、招商談判、招商人員管理、商業地產日常管理等。此外，本書理論與實際相結合，提供了大量實用表格、工具，可以適當修改後運用。附錄的策劃案例則可以從中吸取每一個策劃案例的成功要點，在進行項目策劃時借鑒。
《商業地產招商運營(範本案例策劃工具)》可供商業地產從業人員及策劃人員使用和借鑒，也可供即將有志於從事商業地產的人士參考。
10.商業地產策劃與投資運營(修訂版)
內容推薦：
《商業地產策劃與投資運營(修訂版)》以價值鏈分析為主線，圍繞著商業地產開發商和運營商如何創造價值、構建商業地產價值鏈、實現商業地產的價值等主題展開。
本書分析了商業地產的類型、營銷策劃的價值鏈分析方法、商業地產的建築策劃、市場定位、市場推廣等。更增加了存量商業地產運營的研究論述。最後以國內比較典型的商業地產策劃運營案例為背景系統整合本書的知識，讓讀者有融會貫通之感。
《商業地產策劃與投資運營(修訂版)》是商業地產理論和實踐緊密結合的產物，不但是「兵法」，理論性強，而且是「劍法」，可以指導營銷實踐，彌補目前市面上缺少缺乏成熟教材、參考書的缺憾。
《商業地產策劃與投資運營(修訂版)》廣泛適合商業地產開發商、營銷策劃研究人員閱讀使用，也適合高校教師、高年級學生、研究生學習參考用。