招商基礎知識培訓

❶ 招商策劃

商業招商概括
完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由於招商具有「三快三省」（「三快」即快速回籠資金、快速組建市場網路、快速將產品送抵終端；「三省」是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中「三省」中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由於企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那麼一切都前功盡棄，一個富有熱情、精幹、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、 招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、 大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、 區域協銷經理若干，主要職責是協助 開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，並能長駐外埠。
4、 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、 其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之後，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。
3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。
4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。
招商工作開始後面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、准備合同文本、准備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的准備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握「求租者」的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。
從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從「求租者」打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的「求租者」加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引「求租者」的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與「求租者」接觸的整個程序，一般如下：
第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、准備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議並簽約-督促履約-收款發貨。
在這過程中，首先面臨的是對「求租者」信息的處理和選擇，好的招商廣告發布後，招商總部將面對大量的反饋信息，對於第一次來電或來函，主要注意對「求租者」按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對於各地區實力較強或行業內經營者一類的「求租者」做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對於「求租者」提出的問題也不必急著回答（主要避免「求租者」因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在「求租者」研讀了有關資料後第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關於招商情況和產品信息，並根據「求租者」表現的誠意，發去部分「該求租者」重點關注的內容資料，並力爭邀請對方參加招商會議。
對於一些急於了解情況的「求租者」，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失「加盟商」。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是「求租者」加盟的關鍵一步。在與「求租者」談判之前，一些細節的准備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除後顧之憂。
2、 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、 有信譽：一味的誇大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為「求租者」考慮是雙方共同發展的基礎。
4、 有辦法：詳細、可行的營銷方法對於經銷商有極大的吸引力。
5、 有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與「求租者」簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，後續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對「求租者」提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。

招商策略
大型商業物業招商策略
第一部：招商原則和准備過程
招商目標的選擇
企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。
招商談判原則的確定
招商談判的目的在於使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點
1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，並選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。
2、 談判條件的原則性與靈活性
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮餘地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、 談判口徑的一致性
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。

(二) 招商談判的原則
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、 堅持平等互利的原則
2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
3、 堅持信用原則
信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信於對方，以體現真誠合作的精神。
4、 堅持相容原則
相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
招商談判的准備
所謂招商談判的准備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的准備工作，主要包括：
（一） 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關繫到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、 通過鑽石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。
2、 通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、 招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。
5、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、 第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）准備談判的依據
1、 明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、 規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；
3、 選定談判方式；
4、 確定談判期限。
（三）組成談判小組
1、 挑選談判小組的成員；
2、 制定談判計劃；
3、 確定談判小組的領導人員。

第二部：確定招商方式與渠道
商業物業項目招商的方式
1、 項目洽談會。
項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易於吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。
2、 項目發布會
項目發布會是招商經常採用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。
3、 經濟技術合作交流會
經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。
4、 投資研討會
投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。
5、 登門拜訪
登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之餘，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略
明確談判目的
招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。
在招商洽談的目的確定以後，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標後，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。
招商洽談的目標可以分為三個等級：
第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；
第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；
第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。
招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。
在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。

本案場分析（飛洲國際廣場）
一、徐家匯商圈背景介紹
徐家匯商業中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落於上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環線高架一同構築起現代立體交通框架。徐家匯商業中心佔地3.3平方公里，共計大小商業網點1000多個，商業營業面積達45萬平方米，佔全區營業面積的1/3，徐家匯商業中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材傢具街，分別以休閑娛樂和建材傢具聞名於滬上。目前徐匯區正積極培育新的二條商業特色街，一條是以依託上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。
徐家匯商業中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業布局，其中百貨商廈、餐飲業、娛樂文化已成為商業中心的主力業態。徐家匯商業中心集天時、地利、人和的優勢，尤其經過新一輪精心打造和調整後，得到了突飛猛進的發展。首先徐匯區是人口導入區，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區的動遷居民，為徐匯區帶來了客流，並且徐匯區人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創建商業中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬台合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業企業，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導「錯位競爭」和「個性化經營」的經營理念，從消費方式、購物環境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創造了商圈相依互補，共存發展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發掘商家本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業；二是注重業態錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業的旗艦店，佔全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業態更為齊全、合理。
徐家匯商業中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其「禮在東方」的服務宗旨享譽全市，並以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬台合作的太平洋百貨定位於「流行的領導者」，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業嶄露頭角。六百實業首推「自然式服務」，以規范嚴格的現代化管理模式和溫馨的服務在行業內獨領風騷。定位於「現代都市型百貨」的匯金百貨於98年開業，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。
營業面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。
徐家匯商業中心內有電腦專業市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。
餐飲娛樂業有40戶，營業面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位於徐家匯商業中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建築綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。並構成徐家匯商圈休閑娛樂業態主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。
徐家匯商業中心現有賓館業3戶，營業面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。

二、背景分析
優勢
經營面積大，可以體現規模經營效應，可以經營不同規模的商品，有較強的滿足力和挑選力。
交通優勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，並設有出口，每天數萬人流能保證經營者的利益，高架內環線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鍾路程。
商圈優勢：徐匯商圈的經濟發展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鍾路程，其發展前景也非常可觀。
物業管理優勢：國際金牌管理集團，高效統一經營、統一管理、統一回報。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業管理工作，展現國際商業氣象。
發展優勢：徐匯區是上海市的中心城區，這里集聚了上海的科技資源優勢、人文環境優勢和徐家匯商圈品牌優勢。近年來，徐匯區在經濟建設、城市管理和社會事業的發展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區中名列前茅，是上海市首批可持續發展綜合試驗區。徐家匯地區，已經成為上海最繁華的現代化商業中心之一，上海三年大變樣的標志性地區之一。
3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業運作暢通無阻，義大利原裝cofsi進口中央空調系統。
弱勢
處於次星級地理位置。
徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處於起步階段，競爭激烈。
招商價格無明顯優勢。
機遇
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。
市政府政策的有利傾斜。
由於近徐家匯商圈，商鋪需求量大。
周邊高檔的固定消費群體
強大的地鐵消費群
寫字樓固定的消費群體
本案招商策劃方案
一、招商原則
巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的「一石二鳥」的多元效果。
二、招商策略
● 樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。
● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。
● 店鋪採取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。
● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。
● 與徐匯區政府有關部門合作，打出公益事業牌。孕育徐匯社區系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。
三、品牌形象定位
鑒於本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞台。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
四、實施方案（分割出租）
定位的基本依據
①地段決定原則
前面已經提到，本項目屬於上海市傳統商業中心徐家匯商業圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區域具有一定的商業氛圍。然而，因為徐家匯商業中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業中心共享人流、互通商氣的現實格局下，須有精準市場錯位的經營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。
② 互補原則
由於本項目商業規模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業中心同質業態，要走專業、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。
③ 業態演變原則
傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，並且其規模也將趕超購物的規模。
④ 商圈擴大原則
同樣，因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。
五、商場布局
飛洲國際廣場定位為高檔商業中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。
1、主營項目
地下一層：高檔超市休閑系列。
一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 傑尼亞等)、高檔手錶、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。
二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。
三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。
四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。
五 層：餐飲。
六 層：娛樂休閑。
2、 配套項目
A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。
B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅傑斯、茶葉店、酒吧。
C 、屈臣氏、醫療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數碼工作中心、葯店營銷理念。
六、人員配備計劃：
組成一支強有力，專業的招商，租戶物業管理，企劃隊伍，具體如下：
招商經理（1人）
招商主管（4人）
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發商提供）
企劃主管（1人）
籌備期商品部人員總編制8人
七、招商人員崗位職責
副總經理/兼招商部經理
▲主要職責：
☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，並組織實施。
☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。
☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。
☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。
招商主管（4人）
▲主要職責：
☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品100％達成。
☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發商提供）
▲主要職責：
☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。
☆協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。
負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。
企劃主管（1人）
▲主要職責：
☆貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃並組織實施。
☆負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。
八、商場租金預測
周邊租金調查
商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）

❷ 如何成為一個優秀的招商人員

一、重視第一印象
投資者的投資行為是復雜的，影響的因素很多。一般來說，投資者在決定投資之前會做較長時間的調查工作，由於多數外國投資者對中國的情況不是十分了解，因此，在對外接待和交往過程中，給客商的第一印象非常重要。例如:西班牙恩巴薩公司第一次來如東考察，我們派車去張家港去接客商，由於安排得當，一個半小時就到如東，一切順利，給客商留下較好的印象。這說明該公司可以考慮把我區作為他們投資的選擇地之一。由此可以看到第一印象的重要性。
二、要有主動性、耐心和毅力
隨著我國對外開放進程的加快和深入，原來那種坐在辦公室里等客上門的招商方式早已過時，大轟大隆式的大型招商活動也已不能完全適應形勢發展的需要。要成為一個優秀的招商人員，必須充分發揮主觀能動性，不斷探索新的招商方式。目前，跨國公司進入中國是投資的一個顯著特點，吸引跨國公司的投資對招商人員來說是很好的招商機會，也是一個考驗。因此，招商人員必須有針對性地了解搜集一些跨國公司的背景資料，研究該公司所在行業的國內外市場狀況和他們的投資戰略，並主動積極地與對方取得聯系。這是一件困難的工作，但只要積極去做是能夠獲得信息的，這需要耐心和毅力。
要成為一個優秀的招商人員，還需認真學習一些投資專業知識，比如說一個國家或地區的經濟發展水平和引進項目類型的關系，勞動力成本、運營成本對項目投資選擇地點的影響等。在亞太地區，經濟發展不平衡，經濟發展較好的新加坡、香港、台灣在發展過程中曾吸引了大量的外國的直接投資，但隨著這些國家和地區的勞動力成本和運營成本的上升，目前這些投資項目已開始遷出這些地方而轉而在更適合該項目發展的地方投資，中國大陸就是這些項目的很好的遷移地。我國不同地區的經濟水平也相差很大，有些地區如經濟發展水平較好的沿海地區招商要以大項目、高新技術項目為主，經濟發展水平比較低的地區，則應該結合本地實際發展外資項目。當然，發展何類項目，也要從本地實際出發，不能強求一律。
三、在對外洽談中，充分體現」靈活性」
首先必須說明，這里所說的靈活性，不是毫無原則的靈活，而是在招商人員熟知理解國家有關政策和本地法規、優惠政策基礎上的一種融會貫通，是一項創造性的思維。
在對外洽談中，招商人員要充分體現靈活性就要遵守一個原則」不輕易說不字」。這是如東經濟開發區主管對外招商的領導對招商人員提出的要求，道理很簡單，在第一線的招商人員做出的任何一個否定，就是代表最高決策層做出的否定，就有可能錯失一個合作的機會。因此要多請示匯報，不輕易說」不」字。比如，有的外商提出諸如地價等明顯不合理的要求，這時候絕不能用一個」不」字來解決問題，而應該花時間慢慢加以分析說明。
四、加強對項目談判的組織工作
對外招商談判是一項外事工作， 「外事無小事」，這一點也完全適用於今天的對外招商引資工作。對外接待工作安排組織得好壞，直接影響雙方洽談的氣氛和效果，從而影響投資者的投資信心。
一般來說，在接到外商的來訪信息後，要組織人員認真分析研究。首先制訂出接待方案，方案包括時間、參觀或洽談地點、相應的參加人員和主持人，以及交通、住宿、用餐安排；其次，要聯系有關人員參加接待或洽談，並提前書面通知；再次，要了解清楚對方來訪的意圖和目的，以便於做好相應的准備。
在洽談過程中，招商人員要十分注意細節間題，比如氣氛的控制，盡可能適應對方的習慣及語言的選擇等。對不同地區的外商要尊重他們的語言習慣。比如德國，德國的客商非常注重使用他們本國的語言，因此，在翻譯的配備上要盡可能做好安排；宣傳材料的提供也要盡可能使用對方的文字。
五、要尊重外商的一些通常做法
許多投資者，尤其是跨國公司，在項目的可行性報告、合同、章程、土地使用權出讓合同的製作和內容上有他們一貫的做法，在不違反國家有關規定的前提下，要盡可能尊重他們的習慣。例如，西班牙恩里克公司在簽土地使用權出讓合同，他們要求簽訂的內容大大超出我們通常的土地使用權出讓合同的內容，包括公共道路的無償使用、七通一平的具體細節等，都要求作為合同的內容。–般來說，外商來我國投資都或多或少有這方面或那方面的顧慮，尊重他們的一些習慣做法，有利於加強他們的投資信心，有利於他們的項目具體經辦人員向總部匯報，促進項目的進展速度。
六、善於站在投資者的角度思考問題
在對外洽談中，有時我們覺得非常容易理解的事情，外商卻認為不太好理解，有時我們認為非常容易解決的問題，外商卻認為困難很多，顧慮重重。這並不奇怪，因為雙方所處的位置不同，考慮問題的角度不同。要成為一個優秀的招商人員，必須學會從投資者的角度去看待問題。例如，項目地塊的選擇，有時我方推薦出合適的地塊給外商，他們卻不滿意；尤其是亞太區的投資客商還非常注重地理位置問題，交通非常方便，基礎設施完備的地塊，有時他們卻認為位置不好。因此，在交往過程中，要善於學習和掌握外商的思維方式和習慣，根據項目的性質和特點，有耐心地提供更多的選擇給外商。再如，有的外商因項目的特點要求不間斷雙電路供電。對這個問題，我們有自已的解決方式，在向外商說明後，他們仍有疑慮。於是，我們站在外商的角度考慮這一問題，盡量把工作做到家，百先陪同他們實地考察我們的解決方式，並說明已有同類要求的項目在區內投產；然後，通過一定途徑，使外商看到供電部門的供電記錄，終於使外商放下心來。
七、高度重視信息的搜集和分析
對招商來說，盡早得到有關公司的投資信息很重要，有時一條信息就能招到一個好的項目。例如，開發區的招商人員在參加廣州市香港招商會期間，在攤位接觸到一些客商，其中有日本的一家銀行，經過觀察和分析，招商人員敏感地意識到，他們很可能是代表廠商選擇投資地點，通過進一步的追蹤，成功地引進了一個高技術項目。由此可見，一個優秀的招商人員對招商信息要有相當強的敏感度和良好的分析能力。這當然不是一件易事，要靠自已在實踐中處處留心，日積月累。
要獲得更多的招商信息，除了加強自身的對外宣傳外，廣泛開拓各種信息來源渠道是重要措施，這就需要招商人員加強同如下有關部門的聯系和溝通:咨詢公司；招商顧問；已招進的外資公司；國內金融機構；外商產品代理商；我國駐外機構；國外金融機構；外國公司駐中國辦事機構。
八、熟悉不同類型項目的特點
一般來說，跨國公司要對外投資，首先會委託咨詢公司或自己公司成立小組，對欲投資的地點進行而場調查分析和投資點的對比分析，然後作出項日建議書(或可行性報告)報總部審批。這其中最重要的是可行性報告，即經濟上要可行，能按總部的戰略要求在合理的期間內贏利。這就要求招商人員必須具有相應的投資專業知識，掌握不同類型項目的特點及市場狀況，找出影響其經濟可行性的主要因素，以便在談判中有的放矢地作出妥協。合同都是雙方妥協的產物，要做出妥協就要知道對方最希望得到的條件和讓步是什麼，這樣就能以最低的代價留住項目。
九、介紹情況、回答問題要實事求是
在招商過程中，介紹情況、回答問題是招商人員的經常性工作。這里有一點是招商人員必須遵循的，即實事求是、承諾要兌現。有些招商人員在洽談初期，為了給外商留下好印象並使外商感興趣，有時誇大其詞，隨便承諾，這是不可取的。因為現在的招商工作是一項長期性的工作，如果承諾得不到兌現，那麼，引來的外商留不住，還會嚴重影響對其他外商的引進。例如，有一個工業區在引進一個跨國公司項目時，承諾及時完成供電工程，但後來卻無法兌現，而且要外商花錢從4公里外的電站引線。由此，外商縮小了投資額。由於此事影響而大，這個工業區至今無第二個項目進入。
實際上，許多外商來投資之前已在中國進行了市場調研分析和環境考察，對國內的情況是有一定了解的。因此，一方面，對一些較難承諾的事情，要作出實事求是的解釋，並指出解決問題的途徑，外商一般是可以接受的。另一方面，一旦給予承諾，就要千方百計地做到，即使這一承諾影響了自已的利益，也要兌現承諾。

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❹ 如何成為優秀的招商引資人員

一、招商人員要有良好的政治素質和扎實的工作作風，不斷增強自身的時代責任感和使命感，要有敬業精神，對招商有激情，熱愛這項工作。
二、招商人員要有強烈的形象意識和公關意識，努力做一個交際大師、語言大師、包裝大師、幽默大師、魔術大師，性格外向，親和力高，語言要精彩，說的話對方願意聽。實際工作中大量的東西要包裝，要把好的東西講出來，但是你把什麼東西也說成最好的，人家就不相信了。招商是一個表演的過程，有時要偷梁換柱、移花接木，用藝術的方法吸引客商。
三、招商人員要有敏銳的信息意識，善於聞風而動、捕風捉影。大家知道，招商是一個系統工程，具有整體性、相關性、有序性、動態性，可能一個項目尚未結束，其它項目又開始了，這就要求招商人員要時刻注視政治、經濟新動向和資金流向，在競爭中捕捉最新信息，抓住關鍵機會，不斷跟進，用謀略從各種契機中找到結合點。
四、招商人員要有良好的政策水平和業務素質，要有堅定的耐心和毅力，要有投資、管理、法律以及相關行業的專業知識。招商人員必須通過自身的努力，不斷掌握現代化的招商手段，探索新的招商思路，要准確地預測機遇，從各種綜合信息中創造機會，不斷追求新目標，開拓新領域。
五、招商人員要有超凡的組織能力、開放的思維和協調關系的藝術，能把招商活動的各個要素、各個環節有效合理地組織起來，協調好各方面的關系和利益。
六、招商人員要有一定的談判技巧和溝通能力，能在堅持原則的基礎上，採取靈活和創新的談判。思維要敏捷，善於傾聽對方的談話，把握對方的意圖，對對方的話題、表情、語氣等表現出濃厚的興趣。談話中要把握分寸，有理有節，尊重對方的風俗習慣，注意對外的禮節。面對任何困難，全力以赴尋找新的辦法和途徑將問題解決。在這里給大家講講台灣人的忌諱：忌諱4，因4與死音近似。忌諱以毛巾送人，他們有送巾斷根之說。忌諱把剪刀送人，因其有一刀兩斷之說。忌諱以傘作禮物送人，因為傘雨散諧音，容易引起誤解。忌諱以甜果送人，因其常以甜果祭祖拜神，以甜果送人易使人感到有不詳之兆。
七、招商人員要熟悉當地的投資環境。如今客商關心的投資環境已不再是「三通一平」或廉價土地等低水平的環境概念了。好的投資環境要具備以下條件：配套先進的基礎設施環境、優惠透明的政策環境、高效優質的服務環境、健康向上的人文環境、穩定安全的治安環境、公平競爭的市場環境、優美舒適的生活環境、規范嚴明的法制環境。向客商介紹我鄉的投資環境時，可參照這幾個方面的內容。
八、招商人員要熟悉招商引資的方法和手段。目前廣泛運用的方法有：優惠政策招商、親情招商、文化招商、組團式招商、傳媒招商、以商招商、網上招商、定點或分片招商、全員招商、跟蹤招商、產業鏈招商等，這些方法可以相互配合、交叉和綜合運用。
九、招商人員要注重禮節和禮儀。禮儀包括迎送禮儀、交談禮儀、會見禮儀、宴請禮儀、簽約禮儀等。禮節包括見面禮節、日常交往禮節、電話聯系禮節、娛樂活動禮節、服飾禮節等。

❺ 急需 經濟理論基礎知識、招商引資基礎知識及政策 的詳細介紹，越詳細越好!

招商引資是經濟區發展的產物，屬市場經濟的范疇。可以說哪裡有經濟區，哪裡就有招商引資活動。招商引資隨著經濟區發展而發展，同時也推動著經濟區的發展。招商引資的概念在不同的歷史時期有不同的內容。在相當長的時期內，人們認為具備一定的土地資源、優惠的政策以及廉價的勞動力，就可以吸引投資者，就是招商引資了。簡言之，用土地資源、優惠政策、廉價勞動力換取投資者的投資，就是招商引資，其交換的過程就是招商引資的過程。這是狹義的招商引資概念。
隨著市場經濟的發展和世界經濟的全球化、一體化發展，投資者投資的交換需求不僅僅局限於土地資源、優惠政策、廉價的勞動力上，而是擴大到對其他經濟資源上，招商引資活動存在於經濟區用全部的經濟資源同投資者投資行為的結合或交換過程，這是一個廣義的招商引資概念，可用下列簡單公式表示：
招商引資：經濟要素+投資力+投資慾望系數

❻ 招商引資的有關知識

外資質量評價的基本標准有十條：
1、是否符合國家的產業政策；
2、是否符合國家的區域外資政策；
3、技術水平是否先進適用；
4、項目是否符合環保要求；
5、能否提高原有企業的經營管理水平；
6、是否創出了中國自己的品牌；
7、合資企業是否由本國資本掌握控股權；
8、合資產品的市場結構是否優化；
9、合資是否有利於增強原有企業的活力；
10、合資企業的利稅指標是否達到要求；
11、合資企業是否具有長期持續發展的後勁。 生地是指不具備城市基礎設施的土地。
毛地是指城市基礎設施不完善、地上有房屋拆遷的土地。
熟地是指具備完善的城市基礎設施、土地平整能直接進行建設的土地。
什麼叫三通一平，五通一平，七通一平
三通一平：通電、通路、通水、土地平整。
五通一平：通電、通路、通水、通訊、排污、土地平整。
七通一平：通電、通路、通水、通訊、排水、排污、有線電視、土地平整。 1、主權原則；
2、自力更生為主，爭取外資為輔的原則；
3、平等互利的原則；
4、積極、合理、有效地利用外資的原則；
5、創造良好的投資環境，給外商以普遍優惠的原則。 1、以有發展前途的骨幹企業為主，主動選擇有實力的跨國公司、財團合作，充分利用外資企業在技術、產品、管理、營銷和資金等多方面的優勢，在互補互利中提高、發展和壯大自己。逐步形成上水平、上規模、多元化、外向型的現代化企業。
2、在同外資的談判合作中，首先要以優秀干練且有些涉外工作經驗的企業家作為中方代表（還應聘請有涉外法律、會計知識的專家當顧問）選好條件較適合地外資合作企業對象，進行認真細致的調查研究和談判工作。雙方要合作做好項目可行性研究。特別要重視風險分析和投資回報率，進行實事求是的分析。要做到項目有真正的可行性，而不是「可批性」。這是企業合資經營後能否產生預期經濟效益的保證。
3、在同外資合作中，要採取科學方法，實事求是地正確評估企業原有固定資產和無形資產。既要防止國有資產的貶價流失，也不能漫天要價，使外方難於接受，或影響我方信譽。
4、在合資經營中，要努力利用外方所提供的有利條件，把大力培養和建立一支優秀的中方管理和技術人員隊伍作為辦好合資企業和為今後發展奠定基礎的重要條件。各級政府和主管部門也要把外商投資企業的培訓工作當作為國家培養人才的一個組成部分，積極協助他們商調和招聘人員、辦理出國培訓手續並做好這些人員的政治思想工作。
5、實解決中方的配套資金問題。建議國家在基建投資中，撥出一部分作為重點建設項目吸收外資合營的中方股本。凡是國家批準的合資項目，可向國家開發銀行、中國銀行、建設銀行或其他專業銀行申請中方股本貸款。銀行對於有發展前途、經濟效益好的老合資企業增資擴股時，應優先考慮給予股本貸款。有條件發行股票上市的合資企業，可在國內或海外上市籌資。 外資嚴格意義上講是指引進的國外、境外的資金，有些地方政府為加大本地區考核力度將引進的市外資金也視為外資,這類市外的國內資金不能統計為外資,只能作為招商引資的成果。但是已投產的外商投資企業在境內以實現利潤再投資，且投資比例不低於項目總投資25%的， 法律上承認其外資企業身份,並可作為外資統計。
內資嚴格意義上講是指引進的國內公司、其他經濟組織或個人在本地投資發展的資金。
內資項目審核時需要交哪些材料
1、營業執照復印件；
2、法定代表人和外來投資者個人身份證明；
3、資金到賬證明或有關單據憑證；實際已投入沒有單據憑證的，由市招商引資領導小組辦公室組織專業人員驗審；
4、項目合同文本復印件；
5、外地投資企業出具的引薦證明。
外資項目審核時需提交哪些材料
1、批准證書復印件；
2、營業執照復印件；
3、企業進資報表；
4、外匯管理局出具的外資到位證明；
5、開戶銀行外資進賬單復印件；
6、項目合同文本復印件；
7、合資企業章程；
8、外商投資企業出具的引薦證明。
外來客商哪些投資可以計算實際進資
1、農業開發、生產項目，當年實際投入的生產成本；
2、房地產開發（含市場建設開發）項目，受讓土地投資、基礎工程費和拆遷安置費；
3、以設備、技術、商標、知識產權作價的資金；
4、在銀行長期貸款（一年及以上）用於企業發展投入的資金；
5、與駐市大中型企業合作開發項目的投資額；
6、捐贈用於生產性項目和社會公益事業的資金；
7、企業的流動資金（按當年投資某月份的財務報表計算），但流通、咨詢、中介服務類企業只認定固定資產投資；
8、各部門爭取上級計劃之外的資金。 外資企業是指外國的企業、其它經濟組織或個人依據我國的有關法律，在中國境內設立的全部資本由外國投資者投資，並由外國投資者獨立經營、自負盈虧的企業。
外商投資企業如何辦理退稅手續
1、納稅人申請減稅、免稅，應向主管稅務機關提出書面申請，並按規定附送有關資料；
2、減稅、免稅的申請須經法律、行政法規規定的減稅、免稅審查批准機關審批；
3、納稅人在享受減稅、免稅待遇期間，仍應按規定辦理納稅申報，並按稅務機關的規定報送減免稅金統計報告；
4、納稅人必須按照法律、行政法規以及稅務機關的規定使用減免稅金。對不按規定用途使用的，稅務機關有權取消減稅、免稅，並追回已減免的稅款；
5、納稅人享受減稅、免稅的條件發生變化時，應當及時向稅務機關報告，經稅務機關審核後停止其減稅、免稅，對不報告的，稅務機關有權追回已相應減免的稅款；
6、減稅、免稅期滿，納稅人應自期滿次日起恢復納稅。 下列土地免繳土地使用稅：
1、國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；
2、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；
3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
4、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
5、直接用於農林、牧、漁業的生產用地；
6、經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年。
7、由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。 下列土地由省、自治區、直轄市地方稅務局確定減免土地使用稅：
1、個人所有的居住房屋及院落用地；
2、房產管理部門在房租調整改革前已租的居民住房用地；
3、免稅單位職工家屬的宿舍用地；
4、民政部門舉辦的安置殘疾人佔一定比例的福利工廠用地；
5、集體和個人開辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用地。 在興辦環保產業方面國務院及其有關部門的行政法規和部門規章規定的優惠政策有：
1、對工業企業利用「三廢」生產的產品，可以給予定期減稅、免稅照顧；
2、對於企業綜合利用產品的盈利，在投產三年內經同級財政部門審查批准，可以留給企業繼續用於「三廢」治理；
3、綜合利用項目的折舊基金，全部留給企業，專項用於綜合利用設施的更新改造；
4、對微利和生產國家急需原料的綜合利用項目，各專業銀行應當積極給予貸款扶持，還貸期限可以適當延長。
什麼是資產評估？應遵循哪些原則
資產評估是指由專門的機構和專業人員，依據國家相關法律、法規、政策和調查研究所獲得的資料，根據特定目的，遵循一定的工作原則、程序和標准，採用相應的經濟原則和適當的計算方法，重新確定某種資產價值的工作，簡要就是對資產某一時點的價格進行估算。
資產評估的原則：
1、公平性原則資產評估涉及到有關各方的利益關系，評估工作必須堅持公正的態度和獨立的立場，才能使其結果真實可靠地反映資產價值。中外合資經營企業的資產評估要按照國貫慣例公正鑒定外商投資財產的價值，維護投資各方的合法權益。
2、科學性原則評估資產時必須掌握足夠的資料，選擇適用的標准，採取適當的方法，制定科學的評估方案，綜合考慮各種可能影響資產價值的因素進行系統分析，從而對資產價值做出合乎邏輯的判斷，保證資產評估結果的准確性和科學性。
3、獨立性原則獨立性是科學性和真實性的基礎，評估人員及評估機構應排除來自任何一方的干擾對被評估資產的價值出完全獨立的結論。資產評估機構享有法人地位，只要其結論是在科學性的原則下取得的，符合國家法規的要求，則評估結論就應受到法律的保護。
4、可行性原則一是評估方法要簡便易行，使大家都能掌握和了解。二是評估機構是合法的，評估程序是規范的，所用方法是科學的，評估結果應當是可信的並具有法律效力的。
5、替代性原則當同時存在幾種效能相同的資產時，價格最低的資產需求最大。在評估時考慮某一資產的選擇性或有無替代性是評估的一個重要因素。
6、變化原則資產的價值不僅由於本身的使用和自然的作用而改變其價值，而且還受外界社會、經濟、技術發明等因素的影響。因此資產的評估價值不是指資產在一段時間內的價值，而是指其在某一時點的價值，資產的價值隨時間而變化。
7、期望原則資產的價值不是按照過去的生產成本或銷售價格而確定的，而是根據對未來收益的期望值來確定的。未來收益不是一個現實的數據，是評估人員根據多種因素進行分析預測得來的。
8、平衡原則各種因素在經濟生活中是相互制約的，一個因素發揮多大的作用依賴於其他因素發揮作用的程度。當各經濟因素處於平衡關系昱，資產價值就高，反之則相應降低。
9、貢獻原則構成資產的每一部分的價值的大小取決於它對資產的整體所起作用的大小，每一部分資產的價值是以它存在時能為該項資產增加多少價值或者它不存在時使該資產減少多少值來測定的。這一原則對於整體資產的評估十分重要，有的單項資產的價值貢獻幾乎等於整體資產的總價值，而有的卻幾乎為零。
10、外部經濟原則資產的價值經常受本身以外的經濟、政治、人文地理、科學技術進步等各種經濟性和非經濟性因素的影響。因此在資產評估時除了分析資產本身外還要注意這些外在因素對資產價值的影響及其變化趨勢。
11、最高最佳使用原則在市場經濟中資產總是趨向最佳用途。如果資產目前未達到最佳利用，進行評估時可按照資產在最佳狀況下獲得最高利益的能力來確定其價值。
12、供求原則資產的價值評估必須分析市場上的供求關系，當某項資產的需求增長時，資產的價值呈上漲的趨勢，而對該資產的供應增加時，資產的價值呈下降的趨勢。
13、技術進步原則如果資產的功能落後則要按低價估價，有的甚至按報廢處理，只計算殘值。 申辦福利企業需報送下列材料：
1、企業營業執照副本或經原發照機關同意的復印件；
2、法定代表人及主辦單位申請辦理福利企業的報告；
3、殘疾證明復印件（縣級以上醫院出具的疾病證明書）；
4、「四表一冊」：即企業基本情況表、殘疾職工工種安排表、企業職工工資表、利稅分配使用表、殘疾職工名冊；
5、福利企業年檢審批表；
6、辦廠方案：資金來源，生產經營場地，生產經營內容，社會效益和經濟效益分析報告。
7、縣（市、區）和設區市民政、國稅、地稅部門要求確認的報告。
設立有限公司辦驗資時應交哪些資料
以貨幣資金投資設立的有限公司應提交：
1、經批準的合同、協議、章程；
2、開立的銀行正式賬戶或臨時賬戶，銀行進賬單（回單）；
3、銀行函證；
4、審驗單位法定代表人的任職文件（董事會決議或股東會決議）和身份證明；
5、工商行政管理部門核準的「企業名稱預先核准通知書；
6、股東身份證；
7、單位設立登記申請書。
另外，以實物資產投資設立的有限公司還應提交：1、實物資產出資清單填列的實物資產品名、規格、數量、質量和評估作價報告；2、實物資產的權益證明；3、各投資者對實物資產數量和作價的確認函；4、各投資者承諾在規定的期間內辦妥財產權轉移的承諾函。
以無形資產投資設立的有限公司還應提交：1、以土地使用權、工業產權和非專利技術等無形資產出資的清單；2、提交相關的專利證書、商標證書、土地使用權證、有效狀況、評估作價報告；3、各投資者確認函，承諾辦理財產權轉移手續。
上述內容不適用於募集設立的股份有限公司和外商投資企業的設立驗資。
哪些收入不計入工資、薪金所得項目
有些收入雖然直接發給個人，但不屬於工資、薪金性質或者不屬於納稅人本人的工資、薪金所得，不用繳納個人所得稅；獨生子女補貼，托兒補助費，差旅費津貼，誤餐補助，執行公務員工資制度未納入基本工資總額的補貼、津貼差額和家屬成員的副食品補貼，按國家規定比例實際繳付的住房公只金、醫療保險金、養老保險金、失業保險金。 下列所得，可以免稅：
1、省、部、軍級以上單位以及外國組織、國際組織頒發的科學、教育、技術、文化、衛生、體育、環境、保護等方面的獎金；
2、國債和國家發行的金融債券利息；
3、按照國家統一規定發給的補貼、津貼；
4、福利費、撫恤金、救濟金；
5、保險賠款；
6、軍人的轉業費、復員費；
7、按照國家統一規定發給幹部、職工的安家費、退職費、退休工資、離休工資、離休生活補助費。
8、個人舉報、協查各種違法、犯罪行為而獲得的獎金；
9、個人辦理代扣代繳稅款手續，按規定取得的扣繳手續費；
10、個人轉讓自用達5年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得；
11、對於個人購買社會福利有獎募捐獎券、體育彩票一次中獎收入不超過1萬元的，暫免徵收個人所得稅；對於一次中獎收入超過1萬元的，應按稅法規定全額徵收個人所得稅；
12、國家規定的其他免稅所得。 有下列情形之一的，經批准可以減征個人所得稅：
1、殘疾、孤老人員和烈屬的勞動所得；
2、因嚴重自然災害造成重大損失的；
3、其他經國務院財政部門批准減稅的。 第一：現代服務業上力爭在總部經濟、金融、現代物流、電子商務、文化創意、旅遊等重點領域取得突破性進展。特別是充分利用中心城區樓宇資源，大力吸引世界500強企業、知名跨國公司的區域性、功能性總部和中心落戶。
第二：現代農業則圍繞設施農業、生態有機農業等產業高端引進項目，集成運用統籌城鄉綜合配套改革各項政策，吸引國內外有實力的大企業、大集團參與我市新農村建設。
第三：充分發揮新川創新科技園、歐盟合作產業園等載體作用，瞄準歐盟、北美、日韓和我國港澳台等重點區域，進一步拓寬利用外資領域。 伴隨環首都經濟圈的國家戰略布局明朗化，京津冀城市集群迎來新一輪的發展爆點，給地方政府、開發商和企業投資者帶來了前所未有的機遇和挑戰。如何抓住這一歷史機遇，擺脫「招商難」、「找項目難「的兩難困境，成了招投雙方共同關心的話題。
環首都招商平台為各地方政府、開發商和企業投資者搭建的對接平台，旨在提供招商與投資的雙向解決方案。 世界貿易經濟組織亞洲事務委員會旗下：「全國地方政府招商引資中心」是「全國地方政府招商引資中心網 」的實體招商引資專業平台，是中國唯一壹個專司承接中國各市(及縣、區)地方人民政府、地方經濟開發區、旅遊區整體打包進駐集中掛牌招商引資的服務平台;在中國深圳設立近2000多平方米實體多功能招商引資對接廳，為中國各市(及縣、區)地方人民政府、地方經濟開發區、旅遊區打包進駐「集中掛牌」招商融資;「全國地方政府招商引資中心」由2017「世界貿易組織總幹事」競選人、世界貿易經濟組織亞洲事務委員會主席世貿大叔(中國籍黎文祥先生)領導，整合全球500強企業資源和10000家投資財團資源進駐本中心，開放後每星期在「招商引資中心」對接廳舉辦多次招商引資推介會及項目對接會，利用龐大的資源以及獨特的創新模式將招商引資項目實現為一對一聯姻式對接，將招商引資項目資金引進落地。

❼ 如何快速有效地做好招商

怎麼才能有效的招到代理商呢？雖然有很多人拿著錢想創業，沒有好項目，這些人都是你的目標客戶，但也同樣有很多品牌商、微商、直銷等機構在搶占這些客戶，咱們有什麼競爭力呢？

一個做化妝品的企業，老闆是一個女強人，自己之前是美妝博主，代理別人的品牌，做的還不錯，每年能賺100來萬，後來她想：與其賣別人的產品，不如做自己的品牌，這樣利潤還更高。於是開始接觸許多化妝品代加工廠，注冊公司、設計LOGO、包裝、租辦公室、招聘、生產第一批樣品等等，這一系列做完，積蓄就已經花掉一半了。

為了業務能夠快速做起來，她又開一家護膚體驗中心，計劃把這個護膚體驗中心做火，然後開始搞招商加盟。因為自己本身有一些粉絲，也比較懂銷售，所以第一個護膚中心運營的還不錯，開業不到半年就實現盈虧平衡，往後每個月都有幾萬塊錢的純利潤。

她覺得時機到了，開始招商，通過自己的粉絲以及網上的廣告，很快招到了第一批代理商，結果第一批代理商在不到3個月的時候就集體要求退錢，因為這些代理商的產品根本賣不出去，代理商開的店也完全不知道怎麼運營，售後服務一團糟，不斷的有人在網上抱怨甚至罵她，很快她就招不到新的代理商了，原本一個很優秀的女強人，最後背了一堆罵名，公司也無奈關閉。

你說她不優秀嗎？我覺得她很優秀了，靠個人能力一年賺100萬很厲害了，為什麼創業招到代理反而失敗了，因為她沒有把她的能力復制給更多代理商。她給代理商提供的僅僅是產品，而她的成功產品只佔50%，另外50%是她的經營能力，大部分代理商是不具備和她同樣的經營能力。

所以我們如果想要有效的招到代理商，除了產品這50分要拿到以外，還要把運營能力的50分也給到代理商。

這兩年很火的一個零售品牌叫名創優品，他們最快的時候一個月開150家店，他們公司每天能收到300封郵件都是想加盟的，加盟他們的品牌甚至要排隊等幾個月。

為什麼名創優品的招商做的這么好？因為他的模式對代理商而言，足夠傻瓜。如果你想加盟她的店，你只用拿錢就好了，其他的都不用管，你的錢大概會用於三部分，第一是特許經營費，第二是鋪貨的成本，第三是店面的租金和裝修費用，全是錢能解決的。你把錢給他們以後，你什麼都不用管了，他們負責裝修、上貨、招聘、運營，然後把每天營業額的30%多分給你，每天上午把前一天的分成打你卡上，你天天都能看到有錢進賬，這個創業項目就像一個理財產品一樣，現在做的很成功，全球有幾千家店，大部分店都是盈利的。

他們的代理商不用擔心自己的運營能力，而其他類似的品牌商好多都是幫你把店裝修好，幫你把貨鋪上，然後培訓一下就不管了，不具備運營能力的代理商就很容易賠錢。

有的品牌商把收到代理商的錢當做終點，實際上把代理商的錢收到以後，服務才正式開始，當你的運營能力具備可復制性的時候，就是你爆發的開始。

那怎麼才能把運營能力變的有可復制性或者讓代理商傻瓜化的運營呢？
分享兩個關鍵詞：標准化、迭代思維
標准化這三個字，估計很多人聽的耳朵都長繭子了，但是實際能執行的人很少，這個是打造招商競爭力非常重要的工作。比如剛提到的名創優品，他們從顧客進店看到的第一眼，到顧客結完賬離開，每一個環節的體驗都是有標準的。最開始他們貨架高是1米7，後來調到1米55，後來又精確到1米5，為什麼是這個數字呢？按理說1米7的高度能放更多產品，空間的利用率高了，但他們的運營經驗總結，貨架的高度是影響外部視野和內部空間的重要參數，中國女性的平均身高是1米55，1米7的貨架超過了大部分女性消費者的身高，會讓他們很不方便，貨架過高會讓上層空間受限，造成顧客心理上的壓抑感，視野受限導致進店率不高，也影響購物體驗。

很多超市門口都會有購物車和購物籃，這也是有標準的，有數據統計，購物籃可以提高50%的客單價，購物車可以在此基礎上再提高30%，但大部分超市或者實體店的購物籃和購物車都是讓客戶自取，名創優品在運營手冊中加了派送購物藍的標准，所有的動作手勢話術全都是標准化的。

從客戶進門到離開這些所有的標准也還在不斷的迭代和更新，這些標准化決定了客戶的體驗，也是這家企業的核心競爭力。

那怎麼做到標准化呢？
其實就是把客戶消費的過程精細化的拆分，從進店第一眼看到、聽到、感受到的東西入手。因為每個行業的標准不一樣，這里就不再細展開了，我自己其實也在不斷的學習和改善我們標准化的的手冊和運營體系。

聽到這里你可能會有個疑問，你不是講如何有效招到代理商嗎？感覺講的這些內容都是如何做好運營，跟推廣關系不大呀。

實際上這些標准化的東西就是你營銷的素材，就是在告訴代理商你能夠科學的把店鋪運營好，幫他們賺錢，標准化的東西就是讓代理商們相信，你們的運營能力是毋庸置疑的，大大降低了他們的風險，從而提高你的招商轉化率。

當你的每一個代理商都能夠輕松賺到錢的時候，自然會有更多代理商慕名而來，把錢給你！

❽ 飲品招商基礎知識、要進一家餐飲管理有限公司招商部，現在要做飲品項目的招商工作，想請教一下，有什麼

1、了解加盟者的需求
2、通過你們項目的優勢邀約客戶考察
3、通過你們專業的技師用味覺征服他
4、對加盟者講述你們現在發展的如何如何好、及未來將如何如何發展
5、加盟者進入狀態後逼單 簽合同

❾ 如何做好招商引資的工作謝謝

從事基層投資促進工作的同志需要注意以下幾個問題：
1、要有充分的思想准備和理論知識儲備。
面對如此艱苦的投資促進工作，應該考慮得更復雜一點，應對各種不定因素的措施更周密一點。多問自己幾個問題：我准備好了嗎?我准備去找誰？為什麼找？怎麼找？拿什麼去找？找不到怎麼辦？找到了怎麼辦？找到了沒效果怎麼辦？有效果了怎麼跟進？要弄清這些問題，我們首先要了解國際投資促進的基本知識，武裝了思想才能科學的工作，切記磨刀不誤砍柴功。
2、要加強培訓，不斷提高自己的業務能力。
（1）學會放下「架子」。
因為投資促進工作的難點之一就是「求人」，從事投資促進工作的同志不能把自己當成一個官員，要把自己看成一個經濟工作者，經濟工作前鋒上的尖兵。
（2）要樹立「餓狗」和百折不繞的精神。
要克服畏難情緒、怕羞心理、急於求成念頭，做好打持久戰、消耗戰的准備。
（3）要細分目標客戶群，找出潛在的投資者，以及投資者後面的群體。
目標客戶群可以分為兩類：一是直接投資者——企業，二是能夠幫助尋找投資者的機構——當地外經貿部門、台辦、僑辦、境外駐廣州領館商務處、商協會、專業機構、金融機構、代表處等。
（4）要講求方法，找出最有效、最能令投資者接受的方式聯系投資者，並保持高頻率的接觸。
准備好見面材料，包括：環境、項目、成本、土地、廠房等材料。在交往過程中，做事先做人，要先交朋友取得信任後，再把溝通引向深入。要有工作韌勁，不能指望打一兩次電話投資者就會見你，也不能祈求一、兩次見面就能成功，投資促進是「厚皮功」，要不斷的跟進才能成功。要有吃苦耐勞的精神，每天至少安排拜會5－6家新機構，聯絡相同數量的老機構，投資促進成功概率大概在1％，只有足夠量的積累，才有質的飛躍。要點面結合開展工作，「點」是重點拜訪攻關，「面」是通過活動集體攻關。
（5）要學會分析記錄。
拜會客商一定要記錄，除了時間、地點、對象、目的、內容、問題、承諾外，還要有你對會談人和會談結果的判斷，以及跟進工作的安排，同時寫出工作報告。要學會過濾信息。
投資促進各種信息魚龍混雜，要不斷提高對投資者能力和信息真偽判斷的能力，防止虛假信息誤導，和在暫時沒有意向或沒有能力的投資者身上花太多的時間、精力，尋求最好的性價比。
（6）要講求信譽和禮儀。
對於一個好的投資者來說信譽等同於生命，因此，不要輕易承諾，一旦承諾就必須做到。此外，擁有良好的禮儀是涉外工作的基本要求，除了行為舉止要符合國際禮儀規則外，還要有良好的精神狀態和飽滿的工作熱情。
（7）要借鑒經驗，創新方法。
改革開放30年，中國創造了投資促進許多經驗，如江西的抽調幹部組成招商小分隊到發達地區駐點招商，青島的產業團隊招商，廣州開發區的社會化招商。還有一些地區創造的以資源換產業、以土地換產業等經驗和方法。
（8）最後要加強學習。
要努力掌握外資政策，熟悉審批程序，了解本地區經濟社會發展情況，主要行業的現狀及發展趨勢等，成為業務能手和知識的多面手。
投資促進順口溜：吃飯、喝酒、點頭、哈腰、臉皮厚，別等、別怨、別發愁，放下架子廣交友，項目總有一天會到手。

❿ 作為一名招商人員，應該了解哪些知識

1.了解商場經營定位規劃和招商工作計劃。
2.尋找潛在合作商戶。 ­
3.談判與簽約。 ­
4.協助商戶辦理進場手續。 ­
5.跟進商戶在賣場的經營狀況。

具體點講就是：
招商人員開展工作前，首先應了解百貨商場的商品經營定位特點與各樓層、各區域的品牌和品類的分布規劃。商場經營定位一般通過對賣場的觀察獲得，如該百貨商場以經營什麼商品為主，什麼為輔?經營檔次如何?是高檔，中高檔，還是中檔?在經營品牌的分布上有什麼特色或與其他賣場相區別的地方?一般引進商品的價格線和商品線有什麼標准?等等。招商前，一般會形成分布規劃的賣場平面圖，理解平面圖要求，按要求引進品牌，是招商員應關注的地方。一般在平面圖上，可能會標注某區域的主要引進品牌名稱和替代品牌名稱，招商員可以按此要求選擇潛在合作商戶。 ­

不論是新場開業還是老場調整，都會形成時間和工作量分配的招商工作計劃，由於工作計劃是依據與其他職能配合進行的工作安排，因此招商人員應嚴格按計劃開展品牌引進工作。一些里程碑式的計劃要求，如：至何時以前，商戶進場比率達多少多少;何時以前完成招商工作和完成商戶進場裝修等等，如不能在規定時間內完成上述工作，則將影響其他相關職能的工作進展，因此招商人員應特別關注此類計劃信息，做好相關工作。 ­

尋找可能合作的商戶是建立在對百貨商場和供應商市場全面了解的基礎上開展的工作，在無法確定引進什麼品牌進駐商場的情況下，就必須要了解供應商市場，進行全面的市場調查工作。一般而言，具有競爭特性的百貨商場是獲得這類信息的重要途徑。在了解本商場規劃的基礎上，選擇適合商場風格，並與競爭對手形成形態差異的商戶。一般這樣的潛在商戶要選擇多個，確定那個是主攻，哪個是替代。一經確定潛在合作商戶，就可以對其展開調查與初步接觸。調查主要是看該商戶是否具備與商場合作的條件，需要了解的信息有：品牌發展趨勢，目標消費群，經營特色，以及商戶的渠道角色，即：是廠商、經銷商還是代理商，綜合經營實力如何?資金、鋪貨和人員是否能夠保證等等。通過調查判斷在這些方面都與公司要求接近或一致，則考慮接洽對方業務人員，進一步了解情況，並向其傳遞招商信息。 ­
與潛在合作商戶進行了初步接觸後，應尋找對方可以就合作事宜起決定作用的業務人員進行詳細商談，商談內容包括：進駐的位置，設櫃的大小，經營的商品品類，承擔的費用，以及合作條件，如：保底抽成的額度，結算形式等合作細節，必要時，還要和商戶業務人員進行談判。注意談判應選擇可以決策或能夠確保溝通順暢的業務人員進行，否則容易出現懸而未決的分歧，影響合作洽談事宜的進展。如因為各種客觀條件，無法談攏合作事宜，招商人員也應保持與其的友好聯系，以便在以後條件合適時再做合作。通過談判，就合作事宜達成一致認識，招商人員應使商戶了解商場進場裝修和經營的規則，填制合作合同進行申報，如有分歧則繼續磋商解決。 ­
合同申報完成，商戶與商場的合作正式生效。招商人員應協助商戶辦理進場的相關手續，包括：繳交費用、進場裝修、運送貨架貨品等，由於商戶進場設櫃將面臨和多個商場職能部門打交道的局面，作為與商戶溝通時間最久，彼此相對熟悉的招商人員，應該在商戶有需求的時候給予幫助，就進場事宜協調各方關系，確保商戶按時、按規定進場裝修、上貨和營業。 ­
商戶所設專櫃開始營業，招商人員應抽出時間來了解其經營情況，與之前的預測進行分析比較，發現經營情況不盡人意，應配合店內營運職能和商戶查找原因，分析不足，積極考慮改善現狀，提升經營業績。一般情況下，專櫃經營不理想的問題多為：位置不好、促銷不力、商品缺乏競爭力、銷售人員水平低下以及裝修和陳列等方面出現問題，可分析直接原因，針對性地進行改善工作。另外，如專櫃經營情況超出預期，招商人員也應認真分析其中的原因，汲取判斷商戶經營水平的參考信息，應用到日後對商戶的臻選和評估工作之中。