商業街項目全程營銷策劃

⑴ 商場營銷策劃方案有哪些關鍵點

個人觀點要想成功地策劃營銷活動，提高銷售額，百貨商場應按照立意高深、實施簡捷的企業策劃理念，創新營銷機制，盡力從傳統的4P即：價格、產品、渠道、促銷方式，向著4C即：消費者、方便、價值與費用、溝通轉變，以顧客的滿意度為策劃宗旨，逐步避免在經驗的、感性的操作下進行，同時注意有簡約的量化比較。
注意事項營銷策劃主要是上客量，上客量是指有購買意向的數量。它與客流量有區別，客流量對商場的效益來說等同於零，只有上客量才會給商場帶來效益。於是，我們用上客量來考核廣告的效果，在收款發放市場調查表。策劃時，
充分考慮商圈的三個因素：
1、競爭對手的介入或撤除，會造成商圈的重復或縮小；
2、城市規劃的改變；
3、對商品需求的異樣等。新春購物節和夏涼電器展銷活動，
二、留人氣留人氣是人氣指數在一定時間內不減，形成旺盛的人氣空間。
停留時間量。是指使每一個到達的顧客到店內做更長時間的停留。其中有購買停留、實際上的交易時間。某百貨通過對營業員的出售知識的培訓，提高員工對知識傳授的能力，吸引顧客停留時間很長。某百貨的10個個人服務品牌櫃台前，往往是圍起一群喜歡聽講解的顧客，還有家電商場營業員的講解，使顧客停留量聚增。當一名顧客接受營業員講解內容時，變購物動機為購物行為，往往帶動一批顧客。創造節日，在某百貨正門前搞夏季演出共81場。
其中工會組織組織舉辦了以各商場為單位由員工參與自編自演文藝節目表演賽，並安排在每周一和周五晚上進行演出，員工參賽共表演了25場，有效地吸引了顧客，促進了賣場的營銷。
購買行為。由於每一個購買行為都要花費一定的時間，因此，延長顧客停留時間就意味著更多的交易機會，並且，由於顧客在停留的過程中，會因環境的刺激引發購買沖動，而演變成實際的購買行為，所以，我們在策劃促銷方案時往往關注賣區與賣區之間的聯運。例如，買家電商品贈超市優惠券；買服裝、鞋、針紡品贈金店優惠券等，有效的延續了顧客的購買行為。
顧客感受。賣場環境的舒適度，包括燈火、道具、媒體廣告、POP、DM等以及動線的合理設計，使顧客減少無意義的閑逛，有利於把注意力集中在促銷的商品上。二樓服裝賣場原來一上中間扶梯，顧客喜歡向兩邊流動，中間品牌很少有人光顧。於是打通中間通道，使客流勻稱流動。另外，根據促銷主題，對季節品牌、促銷商品的豐富度、商品價格的適應度等因素構成滿足顧客各種感受的滿意度。
三、回人氣回人氣是指在讓顧客在有限的賣場空間，特有的賣場時間內留下留連忘返感受和深刻印象，為培養成回頭客而做出有效輔墊的服務。
購買量。
營銷策劃的最終目的是讓每一個顧客盡可能地多買走商品，提高客單價和提袋率。由於顧客的購買需求是一定的，我們期望通過營銷的努力來提高客單價和提袋率有一定的難度。從購買慾望變成實際的購買行為有很多可變因素。例如，商品價格、員工態度和技巧、促銷力度、實際商品和顧客想像間的認識差距等。這里重點是解決買了多少東西問題。某百貨策劃報告先做策劃預算，最後落腳在原策劃報告中的營銷量及購買量對接，考核營銷效果。實際顧客購買商品量愈多可能成為回頭客的可能愈大。
顧客滿意。
零售店的綜合服務水準決定顧客的滿意度。這也是能否讓顧客成為回頭客的關鍵成在。所以，某百貨抓營銷不單是做為營銷部門抓營銷，而每次活動都有是各部門整合聯動。例如，顧客投訴記錄的綜合作為用銷售結構分析、商品的銷售量一塊進行綜合分析，目的是在使顧客達到滿意的同時是要製造出更多的回頭客。
例以下內容是某百貨在營銷策劃中把三個要素也可以簡化成三個問題：來了多少顧客？逗留多長時間？買了多少商品？只有針對性的策劃，才會得到實際效果。
1、廣告要先聲奪人。某百貨廣告追求是大氣，視聽覺給人新的沖擊力，語言簡潔、明快、強調過第一遍過耳目便可記下，統一店內，外視覺形象。
3、營業員要結交朋友。某百貨要求每一位員工都記住某主席要求的要學會與顧客交朋友，要讓顧客因你而來，因你而買，因你而依戀和相信我們。穿品、化妝品營業員每人手中有本通訊錄，只要你在某百貨買下穿品或化妝品就會留下電話號碼，來新品會打電話讓你來挑選，你如果需要其它商品還會幫你介紹其它賣區的營業員。這種服務穩定了部分消費群體。
個人見解，僅供參考！

⑵ 房地產項目營銷策劃包含哪些內容

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

希望對你有所幫助

⑶ 關於房地產企劃書

幫你找了一下,應該夠您參考的 1、 《2008年5月上海市綠地峰匯商務廣場全程營銷策劃報告》119頁 第一部分、城市概況及宏觀經濟部分4一、城市概況51、南匯簡介52、行政區劃73、區位規劃8二、城市經濟發展狀況101、人口與城市化102、主要經濟發展指標11三、城市規劃建設分析141、城市總體規劃1... 類別：營銷策劃 大小：2.1 MB 日期：2008-08-21 2、 《鄭州某房地產項目全程營銷策劃案》56頁 一、項目簡介：某房地產項目位於鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳台路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房... 類別：營銷策劃 大小：322 KB 日期：2008-06-30 3、 《2005年武漢市V8城市項目全程營銷策劃報告》129頁 項目地處極具發展潛力的[次城市中心]區域。便捷的龍陽大道將成為華中最大的汽車長廊。龍陽大道是連接沌口工業區和城市cbd商業區的橋梁。項目毗鄰漢陽最大的商圈、配套成熟、交通便利，依山傍水，鬧中取靜。 類別：營銷策劃 大小：1.14 MB 日期：2008-06-04 4、 《南充市海山半島花園全程營銷策劃方案》67頁 前言第一章、市場篇第一節、市場環境概述第二節、房地產行業特徵第三節、消費者市場特徵 類別：營銷策劃 大小：376 KB 日期：2008-04-30 5、 《正大地產2007年莆田黃石工藝美術城二期項目全程營銷策劃提案》36頁 第一章項目分析第二章項目定位第三章項目規劃策略第四章項目包裝及廣告策略 類別：營銷策劃 大小：4.21 MB 日期：2008-03-19 6、 《2005年長春市亞泰易林全程營銷策劃方案》23頁 第一章市場總體概況一、市場總體概況：2005年長春全市完成國內生產總值1765.25億元，比上年增長15%。第一產業增加值168億元，比上年增長8.0%；第二產業增加值742.9億元，增長15.5%；... 類別：營銷策劃 大小：29 KB 日期：2008-03-17 7、 《2008年龍口市開發區項目全程營銷策劃方案》59頁 第一部分龍口市宏觀環境分析1、龍口市概況2、龍口市自然資源狀況3、經濟發展狀況4、龍口市人民生活水平狀況5、龍口港—龍口市經濟未來支柱第二部分龍口市開發區房地產市場發展狀況分析一、龍口市開發區房地產發... 類別：營銷策劃 大小：4.72 MB 日期：2008-03-14 8、 《沈陽萬科四季花城全程營銷策劃》49頁 摘要3abstract4第一章項目概況6一、宗地四至狀況6二、區域交通狀況6三、目周邊環境狀況7第二章營銷期商品住宅市場分析9一、商品住宅市場總體狀況9二、市場細分9第三章目標市場定位13一、產品定位... 類別：營銷策劃 大小：521 KB 日期：2008-02-21 9、 《常州市陽光盛匯商業街項目全程營銷策劃方案》132頁 第一部分:項目分析商業地產近期市場概況陽光盛匯商業街項目概況陽光盛匯商業街項目核心價值定位第二部分:銷售策略第三部分:價格策略第四部分:整合傳播策略第五部分:項目品牌包裝策略 類別：營銷策劃 大小：3.61 MB 日期：2008-02-18 10、 《2007貴和先鋒全程營銷策劃報告》43頁 圍困中的鬥士們市場寫真決勝突圍項目定位決勝之道整體運營思路 類別：前期調研 大小：1.7 MB 日期：2008-02-03 11、 《綿陽湖山城市花園項目的全程營銷策劃執行案》70頁 目錄題引5第一部分市場部分7第一節較宏觀角度的城市政經背景分析7城市簡況7國家宏觀政策12第二節較中觀角度的綿陽房地產市場分析16綿陽房地產總體運行情況16綿陽市房地產市場需求預測22第三節較微觀角度... 類別：營銷策劃 大小：74 KB 日期：2007-11-20 12、 《沈陽東北精品陶瓷城全程營銷策劃方案》89頁 本項目位於沈陽市西部，二環以內，地處沈陽市基礎設施最完善的鐵西區．由沈陽市衡頤房地產開發有限公司開發建設，約為5.5萬平方米，用地北側為22米寬的北四路，東側為20米寬齊賢街，南側為鐵路專用線，西側是... 類別：營銷策劃 大小：1.85 MB 日期：2007-11-20 13、 《2007淄博貴和先鋒全程營銷策劃報告》43頁 尋找市場薄弱點,深度挖掘客戶需求,進行定位! 類別：營銷策劃 大小：1.7 MB 日期：2007-11-13 14、 中國結酒全程營銷策劃方案 中國結酒全程營銷策劃方案[kjlj] 類別：營銷綜合知識 大小：931 KB 日期：2007-10-20 15、 中國結酒全程營銷策劃方案 一、背景的產生l山東黃河龍酒業集團是山東省國有大型企業。集團公司擁有在職職工兩千多人，年生產能力3萬噸，是山東省酒業納稅重點企業。l1995年至2000年，由黃河龍酒業集團生產的「黃河龍」酒在市場一直... 類別：營銷綜合知識 大小：19 KB 日期：2007-10-20 16、 《海南西海岸全程營銷策劃全案》67頁 營銷推廣篇一、推廣戰略的核心理念主導全年推廣戰略的核心基礎是清晰明確區域市場的變化：●西海岸板塊明年將不是三國鼎足之勢,而是多軍混戰，更多開發商將在此逐鹿中原；●隨著各大盤的啟動及廣告的引導，明年海口... 類別：營銷策劃 大小：86 KB 日期：2007-09-28 17、 《中山市金逸豪廷全程營銷策劃方案》45頁 目錄第一部分前期發展策劃1.項目市場調查分析1.1宏觀環境分析1.2項目所在地房地產市場狀況分析1.3項目板塊市場分析2.0項目市場定位及總體思路2.1項目競爭力分析2.2項目競爭態勢分析2.3項目發... 類別：營銷策劃 大小：99 KB 日期：2007-09-11 18、 《商丘市時尚街區MALL全程營銷策劃方案》89頁 目錄第一部分：商業市場分析商丘整體商業市場分析3在售商業項目分析9第二部分：項目分析本項目基本情況分析13本項目配套設施分析14本項目swot分析14-16第三部分：項目定位步行街發展態勢17國內步行... 類別：營銷策劃 大小：1.53 MB 日期：2007-08-27 19、 《綿陽城市花園項目全程營銷策劃執行案》72頁 目錄題引5第一部分市場部分7第一節較宏觀角度的城市政經背景分析7城市簡況7國家宏觀政策12第二節較中觀角度的綿陽房地產市場分析16綿陽房地產總體運行情況16綿陽市房地產市場需求預測22第三節較微觀角度... 類別：營銷策劃 大小：73 KB 日期：2007-08-24 20、 《旭日全程營銷策劃概論》26頁 營銷策略，是匹配與某個項目推廣、銷售的方法、思路和要求的東西。自從市場經濟蓬勃以來，它都「有名」或「無名」的被制定、修訂和執行著在供不應求的市場條件下，只要稍加策劃便可達成「完銷」而實現所謂的成功但在... 類別：營銷策劃 大小：105 KB 日期：2007-08-03 http://168i.cn/soft/search.asp?act=Topic&classid=&keyword=%C8%AB%B3%CC%D3%AA%CF%FA+%B2%DF%BB%AE&btn=+%A1%A4%CB%D1%CB%F7%A1%A4+
參考資料： http://168i.cn/soft/search.asp?keyword=%C8%AB%B3%CC%D3%AA%CF%FA+%B2%DF%BB%AE

⑷ 營銷策劃方案

【精華】營銷策劃方案範文錦集5篇

為了確保事情或工作有序有力開展，時常需要預先開展方案准備工作，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。我們應該怎麼制定方案呢？下面是我收集整理的營銷策劃方案5篇，僅供參考，大家一起來看看吧。

營銷策劃方案 篇1

一、對化妝品的認識：

中國美妝業是一個朝陽產業！統計顯示：從1980年人均消費0.2元，增長到1998

年的16元，再到20xx年的27元，而目前發達國家人均年消費額為400美元，差距近120倍！到20xx年我國美妝產業將達到3600億的銷售額。市場巨大得驚人！隨著人們生活水平的提高，人們的審美觀也有了很大的改變，對自己的形象的要求也越來越高，所以化妝品在世界上有很大的市場和發展前景。

二、市場前景：

雨果說：「上帝使女人美麗」。愛美是女人的天性，女人美是自然的。但是女人的美常存在美中不足，於是越來越多的女人迷上了化妝，化妝品是女人的精神支柱，那些瓶瓶罐罐擺放在梳妝台前，心情不言而喻，欣慰中帶著炫耀。飯寧可少吃一口，也要不惜重金買最好的化妝品，這就是女人。女人裝扮著都市，化妝品妝扮著女人。天性貪靚的都市女人熱愛化妝品，甘心情願地將越來越多的時間與金錢花在其上。

（一）化妝用品空前增長、財富空間無限擴大

女人為什麼愛美？是「女為悅己者容」，是為爭奇斗艷，還是為了攬鏡自顧的一份滿足？可以這么說，愛美是女人的一種本能，與生俱來，散之不去。正因如此，化妝品變成了女人的精神寄託，引發的「風暴」更是一發不可收拾。

（1）盡管中國美妝市場展現了相當誘人的利潤空間，然而到目前為止，化妝品的銷售渠道還僅限於兩種傳統模式：百貨公司專櫃和超市。百貨公司品牌知名度高、產品多，但價格高，主要面向中、高端消費群體；超市化妝品主要面向中、低端消費群體，雖然價格低，但品種少，質量也難以保障。以上兩者都已經遠遠滿足不了當今消費需求的多層次變化。

（2）目前市面上各種品牌的化妝品多如牛毛，競爭激烈，無論進口或國產的、老牌或

新生派的、高中檔或低檔的化妝品紛紛使出渾身解數，極力倡導新的護膚方法與妝色之道，推陳出新，不斷製造新的消費熱點，積極挖掘新的消費潛力。可謂花樣層

出不窮，名目種類繁多。譬如同樣是護膚的產品，就有滋潤的、去斑的、美白的，同樣，還有日霜，晚霜，防曬，隔離面對這種現象，女人搖搖頭，哎！商場那麼多，品牌那麼多，我要比較質量，打聽價格。於是，女人走一家，又一家，比較，分析，思考，討論，累壞了身體，折磨著思維。

因此，市場急需一種全新的化妝品銷售渠道打破傳統銷售模式。讓消費者從此不再為了買不同的化妝品牌及各式各樣的美容用具而費心地在各商店間穿梭奔走了。

顯然，這其中蘊藏著巨大的商機！

（二）調查分析：

我國的化妝品市場現狀

（1）供應廠家增加，隨著中國加入世貿，很多重量級的公司不僅以雄厚的資金進入，

更以高超嫻熟的市場營銷理論、市場戰略進入，以化妝品為例，世界化妝品一流企業歐萊雅以染發劑進入中國，一二年後閃電般收購「小護士」、「羽西」，開始了市場布局。

市場競爭的特點，從單一的產品逐漸延伸到組織、戰略的整體性層面。

（2）消費者消費意識增強，消費者的產品知識、法律知識成熟，以前對消費者屢屢見效的銷售手段出現邊際效應的遞減。

（3）資訊泛濫，傳播成本增加，傳播效果下降，以前那種「廣告一響，黃金萬兩」的好事逐漸成為過去，品牌理性凸顯出來。

三、調查總結

眾所周知，要想獲得貨真價實的名牌化妝品，沒有良好的進貨渠道是萬萬不行的。批發市場里假貨泛濫，讓人無法放心；而名牌化妝品，規模小的公司和個人根本無法取得其經銷權。《20xx年中國化妝品行業研究咨詢報告》顯示：國內人均化妝品消費從1980年的0.2元，增長到1998年的16元，再到20xx年的27元，我國化妝品行業已經進入新的里程，今後幾年化妝品市場的銷售額將以年平均12.9%左右的速度增長，這種增長幅度顯然大於經濟速度，到20xx年我國美妝產業將達到3600億的銷售額，市場巨大得驚人！有權威機構做過統計，經濟越發達的國家，市場中的保潔產品和美容產品越多，而且銷售量每年都呈明顯上升趨勢。

目前國內人均化妝品消費僅20-30元人民幣，而世界人均消費水平則為35-70美元，可以看出，我國化妝品消費水平明顯偏低。然而，隨著人民生活消費理念的更新，我們欣喜地看到，無論是全天候的媒介廣告轟炸，還是商業地段被這些產品不斷蠶食的地盤，都不難看出消費者的消費趨向。我國化妝品消費需求市場正展現其無限潛力，是中國國內消費品發展最猛、增幅最快、沖擊力最強的商品！中國市場已經成為世界化妝品市場成長最快的一塊蛋糕。化妝品也以其必需品、消耗品、高附加值商品的特性造就了一批又一批成功人士！

營銷策劃方案 篇2

將愛進行到底―華普「粉色之旅策劃案

前言

在旅遊人氣旺季組織已有客戶的自駕游活動，深度推廣品牌的文化內涵，提高品牌的良好口碑宣傳，維護品牌高度的社會效應和美譽度，開展本次充滿溫馨、家庭化的華普粉色之旅自駕游活動。本次活動主體資料分為：

1、組織部分已有客戶參加桃花源自駕游活動

2、開展多趣、共賞、齊歡的娛樂節目和品牌推介：情侶大驚喜、體面人生娛樂晚會、新老客戶產品懇談會等環節

3、湖南常德巡遊，市區、購物廣場、居民社區等進行巡遊展示，將品牌宣傳戰略拉伸、拉廣、拉大

4、邀請主流媒體全程參與活動，更人性化的宣傳華普，更直觀全面的報道華普

主辦 ：湖南菱鑫汽車貿易服務有限公司

協辦 ：湖南汽車網湖南電台文藝頻道

企劃 ：湖南菱鑫市場部

推廣 ：湖南晶點廣告策劃有限公司

時間 ：200x年4月9日―10日（星期六―日）

地點 ：湖南常德桃花源

資料

組織客戶自駕游，數十台華普長沙至常德桃花源

常德巡遊，經過市區、購物廣場、社區等地

駕車遊玩參觀桃花源景點

體面人生娛樂晚會，觀看民族節目

組織精彩的浪漫情侶大驚喜游戲

新老用戶品牌懇談會

精彩

1、已有用戶的全心參與，為品牌樹立良好的口碑和美譽度，加強品牌的形象建立，促進銷售；

2、主流媒體的全程報道；擴大活動影響力和品牌知名度；

3、新老客戶、潛在客戶的聚集，互相交流華普汽車的心得，對品牌的推廣和傳播有著不可代替的重要性；

4、豐富多樣的節目、周密全面的後勤安排，貼心的全面服務，將愛（對用戶的愛）進行到底！

日程

4月9日（星期六）

07：00―10：30湖南菱鑫汽車貿易服務有限公司出發――常德市區

10：30―12：00華普自駕游車隊市區巡遊

12：00―14：00車隊午餐（農家土菜）、午休

14：00―15：30車隊常德市區――桃花源景點

15：30―16：30自由活動（房間休息、整理）

16：30―18：00參觀桃花源景點

18：00―20：00車隊晚餐（桃花源特色菜）、休息

20：00―22：00體面人生娛樂晚會

4月10日（星期日）

07：00―08：00早餐

08：00―10：00新老用戶產品懇談會

10：00―12：00車隊參觀桃花源景點

12：00―14：00車隊午餐、午休

14：00―18：00常德桃花源――長沙，活動結束

開展將愛進行到底——華普「粉色之旅」自駕游，充分體現了華普對關愛已有用戶、對消費者負責的品牌魅力，全面提升了品牌在消費者心中的美譽度和信賴感，透過良好的口碑宣傳擴大品牌影響力的同時促進銷售。活動資料區別於模式化的自駕游，組織安排了多種形式的品牌推廣資料，以點代面，抓住促銷中心，借用一切有利的外界力量。此活動的開展，對畫華普品牌的知名度提高和品牌效應的維護起用心重要的因素。

營銷策劃方案 篇3

據了解，春節期間大部分企業與經銷商都不做任何營銷動作，導致這段時間是消費者受到廣告、促銷活動等營銷干擾最少的時段，如果別人不動作，自己動作了就會抓住這個空檔期，給消費者留下深刻的印象，投入的費用比平時也要少得多，效果要好得多;

其次春節期間是消費者走親訪友最密集的時候，其實是口碑營銷最好的時機，在這個時段的主動營銷行為，如產品上門的售後服務活動，更有可能成為消費者茶餘飯後的談資，能做到更大范圍的人際傳播;

三是消費者春節期間，根據行業的不同，都會有消費的需求，只是大部分店面大都「鐵將軍把門」，消費者的需求被壓制了，如果能提前開門迎賓的，大多數會顧客盈門。

春節營銷如何策劃

節假日營銷是非常時期的營銷活動，是有別於常規性營銷的特殊活動，它往往呈現出集中性、突發性、反常性和規模性的特點。如何對節日營銷活動進行實施、控制、評估，以較好完成目標。現在大多數企業都會進行節日營銷，那麼這些渠道商為什麼要進行節日營銷呢?

景億英才網路營銷學院認為，節日消費心理的特點決定了不同平常的節日售賣形式，對於新品牌的推廣，更是給消費者親密接觸的絕佳良機。對於大賣場而言，顧客直接選購產品的終端，在節日期間更是值得期待，感覺消費時代的來臨，使消費者的購買習慣也發生了很大變化，從上個世紀90年代的重視商品性價比到今天同質化時代的.感覺消費，消費者越來越隨「心」所欲，而商家精心營造的隨「心」所欲售賣氛圍，就會使消費者不自覺地「跟著感覺走」，實現目標銷售。

企業該制定一個什麼樣的營銷策略呢?

策略一：出位創意烘托節日氛圍

節日是動感的日子，歡樂的日子，捕捉人們的節日消費心理，寓動於樂，寓樂於銷，製造熱點，最終實現節日營銷。針對不同節日，塑造不同鮮明活動主題，把最多顧客吸引到自己的櫃台前，營造現場氣氛，實現節日銷售目的。

策略二：文化營銷傳達品牌內涵

文化營銷，嫁接節日的文化氛圍，開展針對性的文化營銷。充分挖掘和利用節日的文化內涵，並與自身經營理念和企業文化結合起來，不僅可以吸引眾多的消費者，在給消費者藝術享受的同時，也能帶來良好的市場效益，樹立良好的企業形象。

節假日活動是節日營銷中的一部分，節假日活動可以豐富企業營銷內容，促進互動、增強粘性、提高品牌知名度，那麼企業在節日活動策劃前要做哪些准備工作、需要明確的問題有哪些?一個節日營銷活動要包容所有環節十分困難，因此節日營銷必須有針對性，分清主次，重點解決終端通路。通過對零售商和消費者這兩個終端的非常刺激，形成一條直線以拉動整個銷售面的鋪開。零售商業包括超市、倉儲、百貨、商廈、大賣場針對終端的營銷活動，主要目標就是要通過一系列活動來提高零售商的產品庫存、增加上櫃率和取得銷售點的優越化、生動化，有效配合廠家節日推廣活動。

1.明確活動目的，確定主題。在策劃活動的時候，首先要根據本身的實際情況(包括活動的時間、預期投入的費用等)和市場分析的情況(包括競爭對手當前的活動行為分析、目標用戶群體分析、客戶心理分析、產品特點分析等)做出准確的判斷，並且在進行分析之後，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題。

2.准備資源。列出活動所需相關的宣傳資源，人力資源，物力資源，包括涉及到的部門和人員，活動的各項費用，根據實際情況進行具體，周密的計算後，用清晰明了的形式列出。

3.碰頭會議。活動策劃主要負責人確實初步活動方案後，組織相關人員開個碰頭會議，對其中涉及到的細節再進行充分的討論，修正。

營銷策劃方案 篇4

一、策劃目的

自20xx年桃園教育進駐桃源，至今已經近一年;可以說，桃園品牌已經在桃源具有一定的影響。但，隨著龍文、精銳、學而思、、邦德、新東方等一批實力雄厚、具有強競爭力的機構紛紛進入，桃園自身發展面臨巨大的挑戰;為了改變目前的局面，謀求新的轉機，對第四季度桃園教育的營銷發展戰略進行策劃，以期獲得堅持、穩固、拓展的階段性目標。

二、當前市場狀況分析及前景分析

1、區域市場環境及市場狀況：桃源作為龍陵最大的社區，人口容量在5-6萬，適齡學生在6500-9500人;其中小學階段2500-3000人，初中段1500-2500人，高中段20xx-3000人 。另外幼兒學前班500人左右。2、區域市場現狀。由於社區公立學校本身教師隊伍不穩定、教學質量的下滑、管理日趨漸下，教學質量滿意度下降，導致家長、學生對課外輔導需求逐年增加;同時隨著家長對孩子教育的關注，素質項目的教育培訓市場存在較大的拓展空間。如果以學生8000人*年培訓費用4000元=3200萬元(保守型)

三、客戶對象分析

在中小學課外輔導市場，社區學校小學人數2500-3000，初中學生人數1200-1500，高中學生人數600人;小學沒有晚自習和周末輔導，初中部初一初二沒有晚自習和周末輔導，初三每天有晚自習並每一個周日補課。高中部每天晚自習並雙周補課一次。故此，課外輔導主要集中在小學初中階段，市場機會較多，高中段主要集中在周末。另外素質項目培訓主要在小學段和初一、初二段。

四、區域競爭分析

1、基本情況：從事於中小學課外輔導的機構，在龍陵分布主要是：高端的有新東方、邦德、學大，中端市場有精銳、龍文、博宇、樂恩特，低端市場有名流、虹彩、愛學、樂學等30來家。其中，英語市場壟斷者新東方，中小學課外輔導壟斷者邦德，主要對手精銳和龍文。

2、與客戶關系：新東方中小學英語輔導品牌優勢強，學生家長認知度和認同感大;邦德靠資金和學校關系，風暴銷售，迅速擴展佔領市場;精銳利用藝術培訓、論壇網站密集廣告戰，來勢兇猛;其它機構夾縫求生

3、市場推廣方式：新東方靠品牌知名度推廣，邦德靠資金實力做大，精銳靠廣告奪眼，龍文、博宇靠地推廣告求生，其它小機構依靠人脈和轉介紹滋潤。

4、桃園教育的SWOT分析：

A、優勢分析： 現有的教學場地、師資、課程等齊備，在桃源有一定的基礎。並且市場目標市場點位準確，只要資金持續周轉，還有發展的機會。

B、劣勢分析：

a、桃園教育知名度不高，市場形象不突出影響產品銷售;

b、課程產品比較全，但沒有自己的核心競爭力，被消費者冷落;

c、沒有差異性，高中低檔定價不清，滿足不同需要性不夠;

d、廣告宣傳力度不夠，賣點不突出，主打廣告語難以抓住眼球;且沒有形象代言人;

e、銷售渠道多樣化不足，主營渠道定位不準;

f、促銷方式不務，使得消費者產生疑惑卻步;

C、機會： 利用社區學校良好的人脈資源，全面滲透，嵌入式銷售;利用社區網站的傳播性強特點，吸引消費者關注;利用好現有的准客戶名單和客戶名單，做好電話營銷和轉介紹開拓;狹路相逢勇者勝。

D、威脅 ： 內部市場營銷如果沒有規劃和創新，產品研發和定位如果不夠精準，教學咨詢如果不能嚴控和跟進;那麼，市場進一步萎縮，虧損持續性拖累，則生存舉步維艱。

五、區域市場營銷戰略及目標：

1、營銷戰略：「星星之火可以燎原-------農村包圍城市，武裝奪取政權」

2、戰略目標：通過「提煉賣點(全程、全員、全時教育服務)、找準定位、選准目標、突出形象、巧力營銷、穩固推進」方式從而實現下列目標==》瞄準龍文-》追平精銳-》跟緊邦德-》最終超越自我。

3、營銷步驟：

第一步：星火計劃，建立根據地，強化賣點，對手：名流、虹彩、愛學、樂學

第二步：反圍剿，鞏固根據地，主抓團隊建設、塑造形象代言人和形象大使，對手：博宇、樂恩特

第三步：抗日前線，建立聯盟、依靠靈活戰術，對手：龍文、博宇

第四步：大反攻，樹品牌滅雜牌，對手：精銳、天虹

第五步：解放，集中優勢兵力發動三大戰役，挑戰巨無霸：邦德、學而思、新東方。

六、區域市場營銷策略：

1、營銷目標：在營銷策劃方案執行期間(20xx.10-20xx.12)，經濟效益目標達成值：總在冊學生數每月增長**%，預期20xx年底在冊總學生數為***，總銷售額為******元，預計毛利*****元。

2、市場營銷策略：

A、產品策略：高端產品***，中檔產品****，低端產品***，贈送產品***，延伸產品***，附加值：社區家長網校+桃園家長委員會+桃園專家周末沙龍+桃園校長接待日

B、價格策略：針對階段對手，制定具有競爭力價格策略，區分差異性;依靠銷售總量獲取比較優勢。

C、渠道策略：門店直銷、電話銷售、轉介紹、緣故、代理經紀

D、促銷策略：POP形象展示、校園公關、社區達人、同業合作、異業聯盟合作。

E、廣告策略：

a原則：服從公司整體營銷宣傳策略，專注樹立桃園教育品牌形象。

b長期化：製作門頭電子顯示屏(1*10m)

c廣泛化：網站、論壇、QQ群、簡訊、戶外廣告、POP完善、銷售手冊、宣傳單、彩頁、地貼、空飄......

d低成本：不提倡高投入低回報式的廣告宣傳方式，盡量口碑相傳。

e靈活性：不定期的配合階段性的促銷活動，進行適時投放。

3、具體行動方案：

星火戰役

預期三個月，分前期准備動員啟動，中期開展主攻調整，後期收獲總結延伸(詳情略)

4、重點工作方向：

主抓第四季度銷售業績;次重點打造激情創富團隊。

七、費用預算

1、廣告費

2、公關開支

3、活動行政人事雜費

4、隱性開支

八、營銷方案的調整：

屆時將根據總部對桃源居分校的預期設想以及支持力度，適時進行方案的調整;前提在總部戰略規劃的指導下。更多營銷方案請繼續關注方案網。

營銷策劃方案 篇5

一、營銷戰略目標：

搶占市場份額，構建營銷體系，打造行業品牌，增加凈額利潤。

二、營銷思路：

1、捆綁銷售，通過與房地產開發商、商業銀行、知名室內裝修設計公司結成戰略同盟，提升消費者對公司產品的認識度與認同感；

2、借雞下蛋，與物流公司、室內裝修設計公司合作，通過電子商務的模式，構建公司產品跨區域零售、售後維保及附增宣傳推廣效果；

3、重本攻堅，加強政府攻關力度，以適當成本，承接城市標志性建築物的室內智能設計、安全系統，並適時舉辦體驗展，以此提升公司影響力；

4、自強不息，通過內部培訓，提高團隊戰鬥力；

5、適當授權，增加促銷渠道；

6、四面開花，狠抓宣傳力度；

三、具體操作方法：

1、各房地產開放商在樓盤建設、銷售過程中，都會推出一系列優惠活動，如「交訂金送傢具」、「給首付送物業管理費」等，這類活動的實質贈送額度一般在五千元至兩萬元之間，與我公司推出的家居產品價位吻合，因此，公司可以利用此房地產營銷慣例，積極向房地產營銷策劃操盤手公關，在各銷售點內，與上規模、上檔次的房地產開放商，形成捆綁銷售同盟；

2、為配合與房地產形成銷售同盟的策略，建議公司在各合作樓盤中，推出x架宣傳海報、橫幅、產品手冊、實體產品展等宣傳物資，並拍攝動畫片，在城市各大商業街大屏幕上滾動播放；

3、定期舉辦產品概念交流會，邀請各大樓盤的銷售經理、銷售主管、銷售員和小區物業管理主任、客服主管、工程主管、保安主管參加。

4、同理，消費者到銀行貸款買房時，銀行也會適時向其推介長期信貸產品，比如「貸款滿五十萬，預送名牌手機」等，因此，公司可以借鑒向房地產供應商營銷策劃操盤手公關的模式，與銀行信貸審批部門，形成捆綁銷售同盟；

5、富二代、白領、知識分子與中產階級，是智能家居產品的消費主體，因此，公司應該抓住此消費族群的喜好，在每個城市，與時尚、新潮的室內設計公司，形成「推廣——回扣——顧客意見反饋交流」流程，以此提高公司的市場口碑，並為促進產品升級提供信息基礎；

6、為搶占市場份額，公司可以制定簡明易懂的產品安裝、使用說明書，然後通過電子商務推銷、物流公司保險、室內裝修設計公司承接安裝的方式，在暫時沒有條件開設銷售點的城市，進行產品推廣；

7、獲得政府采購，是企業創造巨額盈利空間，迅速提高行業影響力的重要機遇，因此，公司可以對城市的一些標志性建築物，如體育館、圖書館、學校、政府辦公大樓室內智能安裝工程進行適當的成本公關，並在工程順利完工後，邀請區域內政商名流前來參加產品體驗展，藉此提高企業知名度；

8、關注主要競爭對手的銷售點布置情況，當主要競爭對手在本城市的某個區域開設了一家分店時，公司決策層應重點商討：1、為什麼對手會選擇在那個位置開設分店？那個位置周圍有什麼大型的樓盤、步行街、酒店、寫字樓或工廠？對手把分店開設在該區域，主打的特色產品是什麼？

公司應定期舉辦市場競爭探討會，向員工講解競爭對手情況、公司未來規劃與現階段市場形勢，以利於銷售人員在像顧客推銷產品時，能有充分的信息准備。另外，必要時，公司可以討論與競爭對手聯手壟斷市場的可能性；

9、設置打折許可權，銷售經理除可以適當向銷售人員進行折扣、折讓的授權外，還可以從延長保修年限、承擔產品運費、允許短期賒銷等方面，給予銷售人員一定的市場促銷許可權；

10、推行內部員工優惠政策，如果員工願意購買公司的智能家居產品，公司除價格上要給予員工優惠外，還要從安裝質量、售後服務質量上給予員工最大支持，並以此帶動員工的親朋好友關注公司產品、購買公司產品，從而鞏固、發揮自身資源；

11、積極處理存貨，財務部對於存貨應該計提累計折舊准備，超過一定年限的存貨，一律降價打折出售，其中的小配件、低值設備，甚至可以做為促銷手段，以搭配高檔產品買一送一的形式做市場推銷；

12、進行煽情營銷，在城市主要廣場、主要路口、汽車站、地鐵站，以路燈旗、宣傳欄、車椅套、電梯液晶顯示器等形式，向城市居民做產品廣告宣傳，並把宣傳重點體現在產品如何「既有利於老人孩子安全，又高檔舒適價廉」上；

13、公司可以將賣場或部分高檔產品，設置、放置在大型超市附近甚至大型超市裡面，以藉助超市人流，打響產品知名度。

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⑸ 誰能提供一個商業街的營銷策劃方案阿急！

你說的這么簡單即使給你做了你也用不上,直接去網上下載個完事

⑹ 如何成功打造仿古商業街

隨著消費理念的轉變和商業模式的多樣化，商業街在全國各地迅速發展起來，已成為打造"城市名片"的形象工程，如北京的王府井大街，黃山的屯溪老街等，出現了一城一街，甚至一城多街的現象，形成了文化特色街、旅遊休閑街等各類商業街。在遠景設計研究院來看成功打造仿古商業街可以從以下三個方面入手：
1、主題、核心吸引力及休閑項目的引入
主題和核心吸引力的策劃，是商業街景區化最為重要的部分，它們是這條商業街的靈魂。商業街的主題定位所要表現出的文化風貌，是人們認識這條商業街的開始，也是這條商業街所給人的總體印象。景區化升級後的商業街是將成為以旅遊、休閑為主要目的旅遊景區，因此一些休閑類的項目的引入便成為商業街實現旅遊功能的主要載體，使人們可以充分感受到觀光、游覽的樂趣，購物不再是人們前來的主要目的。
2、旅遊綜合服務系統
通過合理的內部外部游線安排、清晰明朗的信息展示導覽標識、優質周到的咨詢指導安全保障服務、豐富合理表現出食、宿、行、游、購、娛旅遊六要素的遊憩節點配置等，使遊客輕松、安全、愉悅的體驗到景區所要表現出主題風貌，完成旅遊目的並產生再次游覽信心的系統工程。
3、旅遊營銷
商業街景區化後的營銷模式同樣也要融入旅遊市場營銷的方式手法，通過分析、計劃、執行、反饋和控制這樣一個過程來以旅遊消費需求為導向，協調各種旅遊經濟活動，從而實現商業街景區提供有效產品和服務，使遊客滿意，使商業街商家獲利的經濟和社會目標，是獲得商業街商業、旅遊綜合效益的重要環節，對發展商業街景區可持續發展起到重大作用。

⑺ 一個完整的營銷策劃有幾個步驟

有以下四個步驟:

第一步：明確營銷目標

策劃是什麼?策劃是為了實現營銷目標的計劃，因此其目的性是非常強的，我們必須要明確營銷目標和方向，並且按照這個目標去設計出具體明確的行動方案，從而幫助站長做好網路營銷工作。

第二步：收集信息並分析資料

信息是策劃的基礎，沒有信息就不能策劃，所以收集信息非常重要，希望站長能收集更多高質量、有價值的信息，這對網路營銷策劃非常重要。大家必須要將其作為主要工作去做。

第三步：制定準確的策劃方案

在之後就需要制定出准確的策劃方案，這也是網路營銷策劃的重要部分，在這個過程中需講究網站策劃方案的創新性，加大創新力度，這是站長必須要做好的。

第四步：推出策劃方案

策劃方案編寫完成後，要提交給上級主管或委託客戶，由其審議通過。這一階段，主要任務是要向上級或委託人講解、演示、推介策劃的方案。再好的策劃方案如果不能被對方理解採納那就太浪費了。因此推出策劃方案也是策劃的一個重要環節。

(7)商業街項目全程營銷策劃擴展閱讀

營銷策劃框架

(1)、營銷機會分析

包括：整個商品或消費品市場的數量和金額分析；各競爭店牌或品牌商品結構的銷售量與銷售額的分析；各競爭店牌或品牌市場佔有率的比較分析；顧客與消費者年齡、性別、家庭收入等分析；各競爭店牌或品牌商品優缺點的分析。

各競爭店牌或品牌市場細分與商品定位的比較分析；各競爭店牌或品牌廣告費用與廣告表現的比較分析；各競爭店牌或品牌促銷活動的比較分析；各競爭店牌或品牌公關活動的比較分析；各競爭店牌或品牌定價策略的比較分析。

各競爭店牌或品牌分銷策略的比較分析；各競爭店牌或品牌店鋪布局的比較分析；企業的利潤結構和費用情況分析。

(2)、目標市場定位

包括：確定目標市場和商品定位；經營目標；價格策略；分銷策略；廣告形式和投資預算；促銷活動的重點和原則；公關活動的重點和原則。

(3)、促銷活動規劃

包括：明確促銷的目標；選擇促銷的形式和內容。

(4)、分銷活動計劃

包括：價格策略；分銷的渠道；店鋪的陳列；服務的質量。

(5)、銷售管理計劃

包括：主管的職責許可權；銷售目標計劃；人員的挑選和培訓；推銷人員的薪金標准；推銷人員的獎勵措施。

(6)、市場反饋和調整

包括：市場銷售信息的反饋方式3市場銷售信息的反饋整理；經營目標的核算；經營行為的調整。

⑻ 營銷策劃方案

【推薦】營銷策劃方案範文錦集六篇

為了確保工作或事情有序地進行，常常需要提前制定一份優秀的方案，方案是綜合考量事情或問題相關的因素後所制定的書面計劃。那麼應當如何制定方案呢？以下是我收集整理的營銷策劃方案6篇，希望能夠幫助到大家。

營銷策劃方案 篇1

鑒於武漢久久鴨在當地環境的特殊性，建議從文化上做足功夫。下面圍繞這個思路。我分常規營銷策劃和促銷方案，和其他操作補充部分來闡述：

第一部分：長期營銷策劃

一、武漢久久鴨文化的營銷

作為想在小鎮上打出自己的品牌，出售的就不只是久久鴨這個食品的本身，而是一種久久鴨文化歷史。

1. 久久鴨文化。

具體操作方面：可以將這個做成廣告牌和文案，下面會有具體介紹。

久久鴨文化創意

健康營養是當今餐飲業不二的王牌。相信在久久鴨操作、品質等方面，貴老闆能做到出色。我就不贅述。這里，建議可以推出系列主題久久鴨

（1） 一周七天，每天都有一個主題，不能是簡單的羅列餐單。而是寫其他的可以更吸引人們的主題；比如愛情，心情，城市，回憶，森林，甚至一首歌，一部電影…..，推出與之相關的主題的久久鴨

具體操作：可以將這些主題以文案（可輔之以圖畫或海報等）的形式做廣告或展示。或者就在大廈的廣告位置或店內固定的地方展示。主題久久鴨可以通過展出通過不同搭配，鴨脖，鴨翅等等，可以附上幽默的小廣告，本人這里就列舉幾個：

一、俠客版

酒館內，一位大俠頭戴斗笠抓起一根久久鴨脖正要啃，忽然進來一個容貌猥瑣獐頭鼠目之徒。說明遲，那時快，一道紅光，一聲尖叫。只見後者的帽子已經被一根鴨脖子深深釘在柱子上。小二嚇得目瞪口呆，三秒後大叫：「好深厚的內功！好勁道的鴨脖！」

二、大話西遊版

你想要啊？悟空，你想要的話就說話嘛！你不說話我怎麼知道你想要呢？雖然你在很誠意地看著我，可是你還是要跟我說你想要的。你真的想要嗎？那你就拿去吧！

你不是真的想要吧？難道你真的想要嗎？....旁白：久久鴨脖，想要就說話！

三、格格版

我娘等了一輩子，恨了一輩子，想了一輩子，怨了一輩子，但仍感激上蒼，讓她有了這個可等、可恨、可想、可怨的機會，否則生活會像一口枯井，了無生氣。我娘臨終的時候，對我說：孩子，你一定要找到那個湯臘九，讓他教你做久久鴨脖的技術，我就不信咱娘兒倆學不會！

四、詩意版

你柔軟得像指間滑過的脈脈流水/捧你在掌中，你輕盈得如一片羽毛，將要隨風而去/徘徊的月光下，你內斂的晶瑩輝映著整個夜色/夾雜著三月的桃花，繽紛而落的，是你的芬芳----民以食為天，久久鴨脖，是我的全部！

(2) 節慶日的主題活動。尤其這下半年，有各種中西節日,可以利用每一個節日的特殊性來促銷。具體下面敘述

(3) 建議製作一份久久鴨脖的特色宣傳單，或者各種特色的卡片放在每一張餐桌上，卡片是可以隨身帶走的，上面要印著久久鴨的LOGO地址，當然要有各種吸引人的內容。可以寫久久鴨的故事。也可以將之前的每周每天的主題久久鴨宣傳印上。可以是過期的主題。

【或者製作一個視頻廣告：一個男士獨自在喝一種酒，這時一個女士優雅走來，端著一份誘人的久久鴨，說，哦，先生，您需要一個伴侶。。男士看著美麗的女士笑了，以為她說的是愛情，這時女士把放著美味久久鴨的盤子推到了男士的酒瓶或者酒杯旁邊，發出悅耳的輕微碰撞聲，這時女士又開口了：它們也在等待相遇，或者它們也會產生愛情。。。 切下一個畫面：男士品嘗久久鴨後的贊嘆。。。可以加一個結尾，就是男女主人公的愉快用餐。然後出久久鴨的LOGO，廣告語等】

第二部分; 促銷方案

久久鴨的開業促銷。可以是以久久鴨文化為主題，舉辦一次開業的活動。要營造一種，如同去展覽館一樣，去看久久鴨文化，同時能品嘗到美味佳餚，當然開業優惠是必須的'。

一．會員制。

或者你會覺得會員制太俗套了。但是即使世界最頂級的俱樂部也是會員制度，就像女人買化妝品，高端也有會員制。這可以給會員一種尊榮感。會員身份或會員卡的製作描述，建議不要做普通的，可以分行業或者分故事隨機，或者按日期或星期來製作發放，體現個性。

二、節假日的活動必不可少。

尤其貴老闆剛開業，剛要利用開業之初的年末年初，這段時間，中西節假日都多，可以根據每一個假日做一個主題。

第三部分：其他營銷方式和操作補充

一、 關於上面每一個提到的文案，都可以寫成卡片，或者製作成海報或廣告牌，卡片除了前面提到的放在餐桌上之外，還可以放在出門的地方，這樣食客離開時，可以不設服務員，但是可以隨意拿走感興趣的卡片，這些卡片的內容要豐富，可以寫久久鴨對人身體的健康，可以寫本店的固定活動，可以寫久久鴨的故事等等，當然主要的是印上餐廳的名字地點和電話。

製作海報或廣告，可以放在大廈。、商場。寫字路的電梯間，這里建議寫有品位的彰顯時尚創意的文案輔以簡單圖片。這是對固定人群的針對性投放。

二、 可以在美食雜志或網站上做廣告。建議找時尚雜志或購物指南一類報紙，廣告一定要突出您的定位。

當然，如有廣告文案或策劃方案，可以直接聯系我，提出您的要求，我一定用心完成！

營銷策劃方案 篇2

一、前言

隨著改革開放的逐步深入與市場經濟的發展而迅速提高，日常消費品的消費需求也日益加大。從箱包業5年來的發展狀況看，需求量發展是較為迅速，尤其學生箱包,前景異常廣闊。但就目前而言，尤其是針對一個區域市場來講，如何充分發揮團體以及規模優勢，最大限度地開拓市場，才是至關重要的問題。另外，從宏觀方面來看，加速發展連鎖經營已是勢在必行。首先，中國可能加快加入WTO的步伐，入世後的中國零售業市場，必將會受到外資零售業巨頭的沖擊,國家外經貿部目前已透漏：將外商投資零售商業企業試點區域擴大到全國省會城市、直轄市、計劃單列市和經濟特區，進一步加快對外開放步伐。在這種形勢下，加快發展步伐，樹立品牌形象，搶在外資巨頭大規模「入侵」以及其他國內重點行業「蘇醒」之前盡快佔領市場已是大勢所趨。

營銷方案

1：代銷

將產品放到部分規模比較大的箱包專賣店，集中一個位置擺放。另外在旁邊貼上宣傳海報。所有的產品統一零售價格，按折扣價供貨給代銷商。店主可以視情況來按原價或者折扣銷售。另外如果顧客在該點內買包的還可以根據對方的需求改裝。收取適當的加工費。這樣既可以銷售自己的包，又可以用該包新奇的功能來吸引顧客光顧本店。

2：同箱包店合作

在人流量比較大的路段同箱包店的店主洽談合作，此種方法投入較少，見效也很快。因為店內本來就有部分老顧客，加上該店鋪的規模較大，顧客的流量相對也應該較多，因此可以輕松的讓更多的顧客了解你的產品，同時也可以幫你吸引部分客戶購買。

3：促銷

在市內比較大的商業廣場、大中學校、住宅小區、步行街外面，每逢周末、節假日都會有各種各樣的促銷活動，場地租金視位置和人流量而定，一般在80~300元不等。此種方法的投入也較少，而且效果很明顯。因為這里的客戶群大都是你的准客戶，他們的收入和消費水平相對來說都比較高；而且這里的人流量也很大，就算沒有買的顧客都可以為你做一些口碑宣傳，同時多派一些宣傳單張多做宣傳。

4：直銷

招聘部分從事教育、保險、經紀類工作的人做兼職，因為這些人的社交范圍比較廣泛。由於他們本職工作的顧客群大都是些高收入、高消費的群體，所以他們可以利用自己工作的便利銷售產品，並且不會影響到他們的工作。每個包按提成給他們或者是給他們一個固定的底價讓他們自己掌握價格銷售。

5：廣告宣傳

在利用多種方法自己銷售的同時，也可以做一部分適當的廣告。

（1）報刊廣告。其優點是靈活、及時、成本較低、傳播面廣、地區選擇性好，可信度高。缺點是持續時間短、表現力差。

（2）雜志廣告。其優點是能深入某一行業，可保存，轉讀率高，印刷精美，可由插頁或多頁版面形式表現廣告，易集中讀者注意力，閱讀時間充裕。缺點是成本高，靈活性差。

（3）電台廣告。其優點是能覆蓋全國市場，對地區選擇極富彈性；富有娛樂性，聽眾心情輕松，易於接受廣告的暗示；由於用言語作傳達方式，故容易刺激收聽者感情，即使本無意收聽廣告的聽眾，也可能引起同樣注意。缺點是成本較高、時間短，聽眾難以記憶。

（4）電視廣告。是能把形象、聲音與動作相結合的唯一媒介，其優點是沖擊力強、觀賞方便、富有吸引力；廣告的示範效應強，能及時統一家庭對廣告商品的態度及印象；電視廣告覆蓋面大，地區選擇性好。缺點是成本高、時間短、不易記憶、靈活性差。

（5）網上廣告。它既包含電視廣告各大優點，又有成本低、靈活的特點，是一種極具潛力的新穎的廣告媒體。其他廣告媒體還很多，它們各具特色，在各自的范圍內都能取得良好的效果。

營銷策劃方案 篇3

方案名稱 ：趣香烘焙坊中秋節營銷策劃方案（大中院校版）

策 劃 者 ：何良劍

單 位 ：劍行天下

職 位 ：策劃總監

策劃目標 ：提高趣香坊一定的品牌知名度達到 30%

方 案說明 值此中秋佳節之際，為了擴大趣香烘焙坊的知名度和美譽度，建立一定的品牌佔有率和市場份額，直接 帶動中秋節期間的月餅、糕點、麵包之類產品的銷量提升，我們將從活動主題概念、活動內容形式、產品設 計和價格特點三個大的方面出發，特設計本次中秋節的營銷策劃方案，以供參考！

活動主題： 《濃濃中秋情 趣香送你情》 活動口號：親情、友情與愛情 趣香送你濃濃情 活動對象：湖南人文科技學院（其他院校類似） 活動時間：農歷 8 月 1 日—8 月 30 日 本策劃方案將以「4P」原則作為指導，從產品設計、產品價格、促銷活動和促銷地點四個方面出發，將 正個活動包裝成一個體系，強化活動主題和品牌概念，形成短期的銷售提升和長期的品牌吸引效果。

一、 前言

在婁底，生產和製作月餅、麵包、蛋糕的企業很多，其中包括有很強知名度的廣州大餅屋等連鎖品牌 和其他的地方品牌，由於這些食品的口味差異性小，品牌吸引力不強，營銷觀念和方式平淡缺乏新意，所 以競爭壓力巨大。再加上本次的營銷對象為大中專院校的學生，消費觀念新潮、消費能力有限。所以，要想在學生市場中拔得頭籌，獲得市場，產品的差異性、趣味性、廉價性是佔有市場的主要綜合因素，但同 時存在生產企業利潤低、效益差的缺點，所以我們在鎖定絕大部分低端學生市場的同時，結合學生的友情 和愛情等非親情情感因數走中高端產品路線，締造更深層次的情感訴求概念和創造學生更嚮往的情感表達方式，避開一味追求學生低端市場競爭狀態，贏取可觀利潤。

二、本策劃書建議實施期

本策劃書廣告預算 以 RMB20xx 元為范圍。

（一）目標市場分析 中秋節做為中國的傳統節日，是家人、朋友、戀人、師生、客戶之間交流情感、促進了解的好機會， 但是現在月餅市場款式繁多，價格不一，月餅的同質化現象嚴重，而我們推出主題月餅，比如以愛情為主 題的月餅，可以設計設計成初戀的那種既酸又甜的味道，勾起大家的初戀情懷，具體還可以在月餅樣式， 包裝和附送品上面設計加入愛情的元素，強化愛情的主題，其他感情主題月餅類似。 學生消費市場細分與特點：

1．大一新生：大一新生剛入學不久，學校生活還沒適應，主要的交際范圍還是以前的高中同學老師和父 母，他們想和家人交流情感，和同學再續同學友誼，感謝高中老師的栽培之恩， 他們對家人和高中同學和老師 有一種強烈的情感依託。

2． 大學戀人：大學戀人之間在節日期間一般會選擇一起共度，雙方都想用一種新穎而又和節日氣氛吻合 的禮物來博取對方的好感和肯定。

3．一般學生：大學同學在中秋佳節之際也會搞一個小聚會，交流同學之間的友誼和感情，實惠和創意是 他們最期待的。

4．師生之間：節日期間有些學生也會不忘師恩，按照自己的承受能力，購買禮品送給老師。

（二）商業機會

1．主題性個性化月餅糕點還沒有引起生產產家的足夠重視，市場幾乎還是一塊空白。

2． 禮品服務意識淡薄，絕大部分商家還是停留在製作月餅和常規銷售月餅的低端意思形態上，服務的創 新性、及時性、個性化和全面性及其缺乏。

3．趣香在湖南人文科技學院有一定的知名度。

4．學校內部將有專人組建一支宣傳和推廣隊伍，可以直接深入到學生和老師當中進行宣傳和推廣

（三）消費者接受性

1．學生作為時尚新潮的一類，對新鮮事物的接受性和理解力很強，他們需要個性的張揚與感情的維系。

2．針對不同細分市場的特點，我們將產品的類型和價格做相應調整，能夠滿足他們的需求心理和價 格承受心理。

3．通過學生對學生的宣傳推廣，比商家直接和學生溝通更加具有說服力，淡化了商業氣息。

4、服務的創新，能夠滿足不同的需求和感情表達方式，能夠及時有效出奇制勝地為學生和禮品的接 受者服務，深挖消費市場，引導另外一種消費習慣和送禮方式

三 市場研究

（一）設定對象

2．大學戀人：大學戀人分為初戀型和成熟型。初戀型消費觀念模糊，不理性，創意性和表達性要強， 主推：高檔型，價格在 80—150 元為主；成熟型消費觀念理性，創意性和表達性也要強烈， 主推中檔型， 價格在 50—80 元為主。

3．一般學生：大學同學之間沒有送禮習慣，主要是自己食用，消費比較理性，主推低檔，價格為 5-20 元。

4．師生之間：有一部分學生會在節日期間贈送老師禮品月餅，表達節日祝福和感謝，消費心理有點「打 腫臉充胖子」的感覺，主推中高檔，價格為 80—150 元為主。

（二）競爭環境

（1）市內的月餅糕點製作企業也會盯住學生市場，所以應該提前進入活動宣傳推廣期，並利用宣傳 推廣隊伍和相關宣傳資料進行強勢導入，搶占商機。

（2）其他企業也會考慮的月餅的自己食用和禮品饋贈，並設計低中高檔產品，所以我們不僅要在產 品線的豐富上下工夫，還要在更為細分的市場做學問，強調產品的全面性、價格層次性和服務的周到性和 多樣性。

四、消費者研究（潛在目標消費群體）

（一）動機

1．嘗試新月餅口味。

2．享受周到服務與公平價格。

3．感受主題月餅帶來的饋贈方式的新穎性。

（二）性格

1．容易接受新生事物。

2．追求時髦，緊隨消費潮流。

3．對價格還是非常關心。

五、營銷策略

（二）廣告以及附送資料的設計 1、海報：最好設計一兩種版本的 A3 海報廣告，以活動主題：《濃濃中秋情 趣香送你情》，活動口 號：「親情、友情與愛情 趣香送你濃濃情」等做為宣傳口號，利用圖片和文字來表達本次活動的新穎性和個 性化，告訴消費者趣香產品的特點和多樣性，可以滿足不同層次的需求。並設計一定富有情感的扇動動語 言，動之以情。2、產品清單：按照產品的主題性，每個主題產品取幾個煽情優美的名字，製作出產品清單，並把詳 細的服務條款附上，給學生朋友一個清晰整體的認識和感受。3、祝福個性化卡片：按照產品主題性的區別，設計不同形狀、不同顏色的簽名祝福卡片，給人耳目 一新的感覺。4、宣傳橫幅和噴繪板：酌情處理。

（三）、營銷時間： 農歷 8 月 1—8 月 30 日

（四）其他活動：

1、 可以和相關班級進行聯誼活動，提供橫幅和噴繪活動背景

2、 「生日祝福提前送」：凡是在活動期間在趣香購買一定金額的產品，可以在購買人生日期間憑有效 證件和購買收據享受特別優惠措施和禮品贈送。（情人節祝福提前送類似）

營銷策劃方案 篇4

競爭無時不有，創意無處不在！我們需要您，傾聽消費者的聲音，以最低的營銷成本，引起最炫的廣告效應，發揮最強的營銷效果，創造最大的市場利潤，為我們打造一份最佳的廣告作品！機不可失，時不再來，勇於嘗試和創新的您，就是最棒的營銷大師！現將活動事項策劃如下：

一、主辦單位：經濟與管理學院

二、承辦單位：經濟管理俱樂部（EMC）

三、協辦單位：58度C創意飲品連鎖

四、活動主題：異想天開 營在創意

五、參賽對象：嘉應學院全體學生

六、活動報名時間和要求： 11月15日——19日

（一）外院參賽者最遲可在11月24日之前報名；

（二）參賽隊伍人數為4人（不分性別、班級、學院）；

（三）團隊需有自己隊伍的口號和名稱，同時統一比賽服裝；

（四）經濟與管理學院的參賽者到各班班長處領取報名表，由各班班長統一交由社團工作人員；

(五)外院的參賽者採用電子郵件報名的方式，到社團博客（博客地址：emc.1998.blog.163.com）下載報名表，填好後發至郵箱[email protected]。

七、活動時間軸

（一）宣講會：宣傳本次活動，說明作品和團隊要求，解答參賽者在參與活動中遇到的問題。

1、時間：11月19日（星期五）晚上7:30

2、地點：憲梓樓208

（二）初賽(11月20日——26日)

1、各參賽隊根據指定的產品特性、營銷環境、團隊情況等因素制定一份產品營銷策劃書。（產品的具體情況將於19號晚在社團博客公布）

2、選手產品營銷提交方式（書面文檔、電子文檔需要同時提交）：

（1）書面文檔：直接交至EMC社團辦公室（榮發閣1樓），A4列印，由值班工作人員簽名確認。（值班時間：18:00——19:00）

（2）電子文檔：發至經濟管理俱樂部（EMC）郵箱：[email protected]。主題處請註明「參賽組名+聯系方式」。

（3）截止日期：11月26日19：00

11月27日——11月28日，評委將對初賽作品進行評審；

11月28日晚，公布初賽結果；（在社團博客公布並進行電話通知）

11月29日，實戰營銷培訓。

（三）實戰營銷（12月4日）

（四）決賽（12月11日）

八、獎項設置 一等獎（一組）：獎金200元+獎品+證書+綜合評測3分

二等獎（一組）：獎金150元+獎品+證書+綜合評測2分

三等獎（一組）：獎金100元+獎品+證書+綜合評測2分

最佳創意獎（一組）：神秘獎品

九、社團工作人員聯系方式：

黃 婷（） 陳怡君（）

經濟與管理學院 團總支 EMC

二〇xx年十一月十四日

營銷策劃方案 篇5

前言

「鬧鍾響了，可你睡意朦朧，想繼續睡可是肚子卻在咕咕叫，你在責怪自己為什麼前幾天不去買點零食以備不時之需？」「當你和你的室友在網上游戲的正歡時，吃飯時間到了，可你還是捨不得退出，餓著肚子繼續狂歡時，你是否想過提前打開電腦，預備零食，這樣你就可以繼續你的游戲人生到昏天暗地？」「你是否又在一邊看那糾結而又好看的偶像劇，一邊找著零食？」「你是否翻看著書，還不時的望下旁邊的零食能吃幾天？」民以食為天，吃東西是一種享受，可是買東西就不是一件很愉快的事了，尤其是像我們這樣的宅男宅女。不過，如果你現在還在為買零食東北西走的話，那你就out了。我想你現在已經習慣了「親，有貨嗎？」「親,包郵嗎？對的，只要打開武生院XX淘寶店，點擊，你就能解決你的燃眉之急，你就能嘗到你想吃的。你就能得到你的包郵。

目錄

一、策劃目的

二、當前營銷環境狀況的分析

三、市場機會與問題分析

四、營銷目標

五、營銷戰略

六、策劃方案各項費用預算

七、風險控制與方案調整

八、預測效果

九、參考文獻

十、其他注意事項

一、 策劃目的

XX秉承著「讓更多的人吃上更多的健康食品「的宗旨努力讓做中國休閑零食第一品牌。為了使XX發展的更好，取得更好的業績。也為了更進一步的滿足全校師生的有效需求，我對此提出了對XX淘寶店的策劃。

二、 當前營銷環境狀況的分析

1）市場狀況：市場發展很有潛力，目前的店面規模一般，市場價格公道，自開業起，一直深受大家的喜愛。

2）產品狀況：該店零食種類繁多，口味不一，味道獨特，包裝適用大方。

3）競爭狀況：目前商業街專賣零食的店僅此一家，與其他的超市，如海棠、生苑、中圓超市相比，總體而言處於優勢。

4）分銷渠道：目前是採用在商業街採用店鋪的形式。

三、市場機會與問題分析

1）優勢：銷售市場廣闊，適宜各個年齡階段；產品有其獨特性，發展潛力巨大；

2）劣勢：市場還未全面開發，需進一步開發市場，去擴大知名度；在食品方面，還應進一步研發不同的產品，滿足消費者的需求。

3）機會：目標人群市場廣闊，通過贈送會員卡來保留老顧客，也通過節假日做些促銷活動和打折等優惠活動來銷售產品。

4）威脅：最大的競爭來自於武生院內的三大超市和一些零售的小賣部；還應時刻注意市場上是否還有潛在的競爭者，要時刻注意情況，及時做好應對政策。

5）

四、營銷目標

五、營銷戰略

1）目標市場：作為一家休閑零食淘寶店，我們的目標是主要是不喜歡出行，或喜歡網購，或有及時需要零食的全體師生。

。 2）定位：採用原有的市場定位即做「中國休閑零食第一品牌」。

3）產品線：唯一的一條產品線。

4）定價：：XX淘寶店內的產品都是從商業街原有店鋪中臨時取貨，淘寶店上的價格跟原有店鋪的價格一樣，只是在網上我們貨物形式更豐富，網上一般採用袋裝的包裝，若顧客需要散裝，我們也可根據需求來滿足，網上購物我們只限武生院內，最大的優點就是不用郵費，在訂貨十五分鍾之內送到指定位置。

5）分銷：原有的店面形式保存，與網上淘寶店同時在武生院進行。

6）銷售隊伍：組織了一批訓練有素，有經驗的學生，分為兩個小組，以做兼職、兩組交換的形式，根據公司盈利的情況來發放獎金。

7）服務：接到貨後，如有質量問題，免費換取一樣的或同等價錢的商品。

8）促銷：我們主要利用的是打折和產品捆綁法。

9）市場調研：我們可以通過網上調查法，來對網上顧客進行問卷調查，寫出他們真實意見。還可以通過詢問法，電話調查法一一去了解顧客。

六、策劃方案各項費用預算

七、風險控制與方案調整

八、預測效果

九、參考文獻

十、其他注意事項

營銷策劃方案 篇6

高考剛過，又開始謝師宴，同為家長，感覺沒什麼意思，做為餐飲者，卻是一個難得的機遇，看過很多方案，沒有感覺一亮的東西，自己胡亂寫了一點，希望給大家一點啟發：

1、不管是什麼方案，宣傳很重要，你准備的再好，沒人知道也是白忙活，所以，要有一些媒體上的投入，如果你能不花錢，那最好，媒體我感覺一般是當地的晚報和網路，具體情況你自己分析吧。總之要先喊兩嗓子，造 聲勢，如果你能和報紙合作做個活動什麼的則更好，比如，學生准備上大學前沒事，凡在本店組織謝師宴什麼的，可以免費培訓學生假期做幾個菜，我想家長一定歡迎，沒有學習負擔的准大學生們，也一定歡迎，最後再讓他們拉家長來吃飯，一舉幾得你自己算吧。

2、謝師宴吃不重要，重要的是過程是否有意義，有值得考上大學家長驕傲的地方。這很重要，兒子或者女兒考上大學了，是值得驕傲和回味和其它人分享的過程，你要想辦法設置滿足家長表達驕傲心情的環節，簡單的說就是滿足他們的虛榮心，如何做，自己想吧

3、滿足學生的喜悅心情，滿足他們對中學生活的回憶和留戀，很好做，他們有大量的照片和視頻，提前整理，現場放，這個有很多技巧，很多有意思的照片，你要用心才能找到。

4、場地的布置和小禮品等，一定要有氣氛。比如門口設置一個龍門，有狀元的服裝等。

這幾個做好了，我想，你的用戶大體上應當滿意了，細節很重要，你如果細心，一定能想很多更好的辦法、

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⑼ 商業地產的營銷策劃方案

北 奧 公 館
營銷推廣策略報告

2004年11月8日
北京中原
北奧公館專案組

1、項目SWOT分析
1．1優勢
 位於奧運核心腹地
 純板樓居住型小社區
 分戶式中央空調及封閉立體車庫
 准現房銷售
 區域內比較完善的配套設施
1．2劣勢
 價格創區域新高
 銷售現場環境混亂
 目前周邊交通條件並不理想
 售樓處與項目現場分離
1．3機會
 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間
 區域內整體供給量不大
 市政及配套設施將逐步完善
1．4威脅
 交通情況改進時間待定
 奧運地產的逐漸降溫

以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷售周期
2．1北京市房地產市場銷售周期說明
我司認為入市時機，並不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實際情況和市場環境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，並不能單純的選擇每個固定時間點來實現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產市場銷售周期走勢分析

北京房地產市場銷售有明顯的季節性，根據我司對區域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然後持續加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。
2．2本項目推廣特點說明
 2004年11月我司開始接觸本項目
 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩
 樣板間及售樓處於11月底投入使用
 目前項目現場情況混亂，對於銷售有不利影響且會持續至2005年初
 周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善
 2004年底大屯路斷路整修
 2004年底科薈路通車交付使用
 位於北四環的售樓處現場與項目現場有一定的距離
2．3本項目銷售周期說明
本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：

銷售周期分布表
銷售周期 時間結點
市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月
第一強銷期 2005年3月至2005年6月
第一調整期 2005年7月至2005年8月
第二強銷期 2005年9月至2005年11月
第二調整期 2005年12月至2006年3月31日
尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項目銷售任務說明

本項目銷售計劃表
項目銷售任務 計劃完成
可銷售住宅面積 套數 套數
76561.84平方米 540套 486套

銷售任務明細表
周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數（套） 備注
市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環售樓處投入使用 5
本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為准。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場包裝製作完成 15
2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具製作完成 10
強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29
2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35
2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40
2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態 具備完善的銷售條件 50
第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30
第二強銷期
2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50
2005年10月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40
2005年11月 工地現場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30
第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14
2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18
2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10
2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25
尾盤期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 25
2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷售條件 30
總計 486

3、推廣策略
3．1本項目客戶群特徵
 在亞運村區域工作或生活
 在中關村區域工作
 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍
 部分客戶有二次置業的需求
 購房更加理性
 對奧運房產有很高的認同，認同區域升值潛力
 有一定的經濟實力
3．2項目賣點梳理
 地處奧運中央腹地，新興富都市中心
 產品自身優勢
10—14層板式小高層
體量適中，共540套
純居住的居住舒適性
現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融
蘇式庭院：內外融合，綠意盎然
高端智能化配套：美國分戶式中央空調
封閉式小區管理，居住安全舒適
停車管理：封閉立體車庫，節省空間
准現房發售，購買更有信心
 區域內稀缺性
 項目較高的升值空間
3．3賣點整合
區域、產品、稀缺性

3．4推廣手段
 三板斧
區域：「奧運中央腹地，新富都市中心」
產品：「尊貴奧運板樓」
稀缺性：「鑽石般稀有」
 七種武器
「中等社區，舒適生活」
「詮釋純居住空間，私享大宅」
「分戶式空調，高品質享受」
「准現房發售，購買更有信心」
「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」
「封閉小區管理，安心居住場所」
 一招制敵
「奧運區域內成熟板樓」
3．5媒體選擇策略建議
3．5．1媒體選擇策略原則
結合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。
3．5．2媒體選擇
報廣
選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。
輔助媒體
由網路及業內專業雜志組成，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》、《新地產》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。
3．5．1宣傳方式
在媒體推廣過程中，依靠產品優勢和相對持續性的主力媒體及網路多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態進行軟性宣傳以縮短銷售期 。
3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰
為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優勢，展現開發商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質，打破以往信息不對稱的不利態勢 。各月份推廣主題及費用如下：

市場推廣媒體選擇表
周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額
市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優勢明顯
產品稀缺性及升值潛力 42萬
2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文
《樓市》一版的軟文 產品獨特性的體現與標榜 40萬
強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新地產》內業軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《新京報》半版硬廣配合軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬
2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 44
2005年6月 《北京青年報》整版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ） 64萬
平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
2005年8月 《北京青年報》半版硬廣
《北京晚報》 半版硬廣配合軟文
《安家》內業硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬
第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣
《北京晚報》半版硬廣
《新浪網》打包方案廣告 金秋季節「一板尊天下」 55萬
2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣
《北京晚報》2次半版硬廣 現房發售與其相對
私密性的創意整合
44萬
第二調整期
2005年12月 103.9電台廣告5天
《北京晚報》半版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年1月 103.9電台廣告10天
《北京青年報》整版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年2月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《樓市》內頁一版硬廣
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
2006年3月 103.9電台廣告6天
《北京青年報》整版版硬廣
《萬房》內頁一版硬廣配合軟文
現房發售與其相對
私密性的創意整合 40萬
尾盤期 2006年4月 《新地產》內業軟文
《北京青年報》整版硬廣
《新京報》半版硬廣配合軟文
「現房入住私享豪邸」
48萬
2006年5月 《北京青年報》整版硬廣
《安家》內頁一版硬廣配合軟文
《北京晚報》半版硬廣 「現房入住私享豪邸」
48萬
總計 850萬

3．6價格策略
3．6．1項目價格制定原則
 從項目各個單位的實際情況出發；
 充分考慮開發商的利潤回報；
 緊密聯系項目工程進度；
 結合項目銷售策略和項目的銷售預期。
3．6．.2本案執行「平開高走」的價格策略
 房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展並結合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩定作用。
 根據以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給後期價格的提升預留出合理空間。
 市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉。
 為了保證項目操作的穩妥性，建議本項目執行「平開高走」的價格策略。
 後期具體價格與上調單價將根據市場實際情況作適度調整。
4、推廣方案
4．1推廣主線
 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）
本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優勢，即區域優勢及主要的產品優勢，使目標客群能夠將項目列為其置業的選擇，為強銷期打下良好的基礎。
在本銷售周期內，主要將「奧運中央腹地，新富都市中心」、「尊貴奧運板樓」以及「鑽石般稀有」這「三板斧」做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注，宣傳項目優勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象。
 第一強銷期（2005年3月—2005年6月）
這一階段主要利用輔助媒體，充分展現項目的各個賣點，以此向市場充分展現項目優勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、「中等社區，舒適生活」和「詮釋純居住空間，私享大宅」以及「分戶式空調，高品質享受」這七種武器中的三種主要突出社區規模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求。
 第一調整期（2005年7月—8月）
進入調整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據項目工期的進展，繼續宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為「准現房發售，購買更有信心」和「現代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然」
 第二強銷期（2005年9月—11月）
這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為「蘇式庭院•小橋流水的精緻生活」「封閉小區管理，安心居住場所」
 第二調整期（2005年12月—2006年3月）
本階段項目處於辦理入住階段，此階段開發商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩銷售，同時順利完成入住的辦理。
 尾盤期（2006年4月—2006年5月）
本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期，此階段以「奧運區域內成熟板樓」作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案。

4．2各階段媒體推廣策略
 市場亮相及客戶積累期
廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相後1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優勢和賣點。
廣告訴求： 地域性優勢明顯、產品稀缺性、升值潛力。
 強銷期
廣告推廣目的： 項目進入強銷期後，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。
廣告訴求： 產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性。高檔現代的社區環境（樓體外力面，鋁包木窗及社區園林 ）。
 調整期
廣告推廣目的：在項目進入調整期後，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩定的銷售速度。
廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合
 第二強銷期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 金秋季節「一板尊天下」
 第二調整期
廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區域內再次掀起項目銷售高潮。
廣告訴求： 「現房入住私享豪邸」
 尾盤期
廣告推廣目的：項目進入現房銷售，對於廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續性較強的促銷活動，加大老業主帶新客戶的優惠力度。
4．3營銷推廣方面公關及促銷活動
 2004年11月---- 2005年2月預熱期
推廣活動（一）：媒體記者見面會
推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場准入前的預熱同時，做客戶的積累工作。
推廣戰略：軟硬兼施
預計時間：2004年12月
為了迅速提升「北奧公館」在房地產業內和市場上的知名度；引起潛在客戶的關注，擬舉辦「北奧公館媒體記者見面會」。記者見面會於2004年12月在項目現場或特定地點舉行。
本次記者見面會將准備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十餘家，並達到共識：「北奧公館」項目上市後將成為市場關注的焦點，必定會引起亞奧區域地產的新一輪住宅銷售高潮。
記者見面會後，各大媒體對「北奧公館」項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網》等13家媒體，以及BTV---《置業二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規模的來電量和來訪量，並且使本項目在北京地區甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度。
擬參與報道的媒體名單如：
《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網》、《焦點網》、《新浪網》、《中國消費者報》等。
預計費用：1萬元
推廣活動（二）：「逛樣板，抽家電」
推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進准客戶的成交，提高銷售速度。
推廣戰略：拋磚引玉
預計時間：2005年1月
2004年12月項目現房樣板間施工和裝修完成，並完全配備家電之時，對在規定時間（當月或1月）內，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送傢具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，促進准客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。