廣州養老市場調查報告

1. 中國有哪些行業市場調查研究分析報告公司機構

（一）中為咨詢（ZWZYZX）

中為咨詢集團是中國領先的產業與市場研究服務供應商。中為咨詢圍繞客戶的需求持續努力，與客戶真誠合作，在調查報告、研究報告、市場調查分析報告、商業計劃書、可行性研究、IPO咨詢等領域構築了全面專業優勢。中為智研致力於為企業、投資者和政府等提供有競爭力的調查研究解決方案和服務，持續提升客戶體驗，為客戶創造大價值。目前，中為咨詢的研究成果和解決方案已經應用於3萬多家企業，並向海外市場拓展。

目前中為咨詢業務范圍主要囊括了產業細分領域研究、行業市場研究、行業市場調查、IPO咨詢、項目可行性分析、並購與重組、投資咨詢等領域。中為咨詢始終把引進優秀的研究投資人才作為公司的核心目標之一，中為咨詢網現有350多名員工中本科以上學歷佔90%，65%具有雙學位、碩士及博士學位。企業大多數員工曾在國內多家知名產業研究所與證券研究機構有過豐富的從業經驗。高素質的專業人才是中為咨詢的財富，也是中為咨詢網提供優質服務及踐行客戶價值的保證。中為咨詢全面拓展IPO市場研究咨詢業務，與光大證券、招商證券、國泰君安達成戰略合作協議，直接與光大證券、招商證券、國泰君安進行IPO與投資研報深度合作；深圳中為智研咨詢有限公司為清華大學，中國人民大學，復旦大學、上海交通大學、南京大學、西安交通大學、中南大學、深圳大學等國內多所著名院校提供調查研究報告及相關課題項目調查咨詢，共同建立中為咨詢網數據分析模型、產業市場調查分析模型等研究基礎理論。中為咨詢業務覆蓋中國大陸及港澳台地區，輻射全球；公司90%以上的業務主要針對大中華區實施，企業在中國大陸67個主要城市設立調查派駐點，贏得較好口碑及長期協議客戶。深圳中為智研咨詢有限公司並制定發展戰略規劃，力爭取得業務億元規模突破，客戶合作突破10萬個，業務升級取得顯著進展，中為咨詢網向國際化的道路邁進更堅實的步伐，穩固中國為專業的行業市場調查研究機構品牌。

（二）現代國際市場研究（MIMR）

廣東現代國際市場研究有限公司（MIMR）1995年創立於廣州。先後在上海、北京、成都設立MIMR的全資分公司及辦事處，擁有專業市場研究人員超過200名。經過十幾年的發展，MIMR已成為國內知名的專業化市場研究公司，並一直致力於推動中國市場研究的發展。2007年，公司成立深圳、南京辦事處，給予華南地區及華中地區運作支持。2008年，現代國際榮獲市場研究20年創新獎、調查工作先進獎。2009年，現代國際五套研究技術體系全面升級，其中「營銷組合開發決策支持體系」的核心理論與研究步驟，直接被客戶運用到企業的營銷活動中。同時，業務拓展從機會性拓展向有組織的主動拓展正式轉變。2012公司由分公司制改為事業部制，成立以行業劃分的三大研究事業部以及實施和管理全國項目運作事業部，往業務專業化方向發展。2013從消費者研究進入行業研究領域，在醫葯、塗料的行業研究積累了豐富的經驗

MIMR清醒的知道自己的未來：運用市場營銷要領為客戶提供專業的市場研究服務，成為國內一流的大型專業化市場研究公司。為此，企業確立正確的觀念，MIMR將一如既往地為企業的決策系統服務，以專業的市場研究為手段，以數字解剖為工具，幫助客戶實現科學決策。MIMR擁有熟悉消費市場，對消費者的語言、心理和行為有深入了解的專業人才，能准確理解您的商業環境與市場需求。MIMR擁有長達十年以上的市場研究知識積累。通過主動地研究開發，為客戶制定適用於不同行業的產品與技術，並發展自己的專有研究技術，向客戶提供全新的視線。MIMR不僅有標准質量體系，以監控研究過程的每個階段；還有針對不同行業，甚至於不同區域的質量體系，達成有效的方案實施。公司致力於幫助客戶更好地理解市場和消費者，准確把握他們所面臨的挑戰和機遇，有效識別和選擇目標市場，制定適當的營銷方案和市場定位，從而降低的決策風險。

（三）明鏡咨詢（CMMR）

明鏡咨詢成立於1997年，旗下包括廣州明鏡、北京明鏡、成都明鏡、上海明鏡、深圳明鏡五家獨立注冊的公司。約100名優秀員工組成明鏡的團隊，平均行業經驗超過8年；員工伴隨公司的成長而成長，基於「心如明鏡」的企業文化氛圍，員工隊伍保持了高度的穩定性，平均工作年限超過6年。明鏡咨詢集數據收集、市場研究、管理咨詢於一體，一直致力於為企業提供科學理性的經營管理解決方案。迄今，明鏡已經在移動通信、醫葯、交通、家電、日用品、食品、房地產、金融、汽車等行業為100多家企業提供過1000多個研究咨詢項目服務。

明鏡參照行業標准建立了標准化的服務流程，並根據客戶需求和營銷潮流對相關服務標准不斷進行動態更新和完善。明鏡不斷推動研究咨詢技術創新，在常用的數十項研究技術和模型中，有相當數量是自己首創的。每進入一個行業，明鏡都發揮了行業專家的巨大影響力，伴隨客戶的成長而成長；基於「行業專家」的客戶服務品質，客戶群保持了高度的穩定性，明鏡的核心客戶數量不多，但是都和明鏡保持了長期良好的合作關系。超過1000個項目、10萬個顧問工作日、100萬次現場觀察體驗、300萬個消費者訪問，不斷豐富了明鏡的資料庫；幾乎每一年，明鏡人都能用自己的智慧創造一個個成功的實戰案例；明鏡有大量項目成果獲獎，受到企業和社會的好評，產生了廣泛的影響。

（四）達聞通用（Dmworld）

達聞通用市場研究有限公司是一傢具有國際專業水準的專業化市場研究公司，以卓越的研究分析技術和嚴格的質量控制著稱。總部設在廣州，在武漢、深圳設有分公司，珠海設有辦事處。成立於1998年，是一傢具有國際專業水準的專業化市場研究公司，以卓越的研究分析技術和嚴格的質量控制著稱。在建立適合實際市場需求的研究技術模型以及高效的實地執行系統方面有著豐富的經驗和創樹，擅長提供可解決營銷問題的實操型研究方案和研究結果報告。多年的經營，已成功建立了以廣州為總部核心的全國性調查研究網路。調查的范圍涉及中國的60多個城市和農村。達聞通用目前在中國大部分省份地區都建立了完善的調查網路。在北京、上海、成都、深圳、武漢、湛江、珠海均設立了分公司和辦事處，而且在石家莊、天津、西安杭州、無錫、寧波、福州、廈門、南昌、哈爾濱、山東、鄭州、海口都有固定的合作聯盟公司，形成了穩定的網路隊伍。

達聞通用連接消費者與企業的互動橋梁，健康生活和生產力高效發展的推動力。公司使命：全力研究發展市場研究分析技術，宣傳和推動市場研究在企業中的有效應用，讓中國以及全世界的企業通過市場研究充分享受到可持續發展的成長歷程，讓人們充分享受到符合利益的產品所帶來的健康生活的樂趣。公司定位：達聞通用是行動策略導向型公司，善於將市場研究結果與客戶的營銷策略發展有效結合起來，提供真正具有實效的研究分析。換句話說，企業是應用導向市場研究公司。公司注重研究技術，不斷創新，擁有自己獨立開發的研究模型，而且在市場策略分析方面尤為擅長。

2. 市場調查報告

之前在我要調查網上看過很多的市場調查報告，對市場調查報告有一定的了解，市場調查報告沒有固定不變的格式。市場調查報告寫作主要是依據市場調查的目的、市場調查內容、調查的結果以及主要用途來決定。
各種市場調查報告在結構上都必須包含以下幾點要點
1．標題
市場調查報告的標題即市場調查的題目。要求簡明扼要，突出調查報告的靈魂
比如《××市居民住宅消費需求調查報告》、《關於化妝品市場調查報告》
2．導言
導言的主要內容是為了說明市場調查的目的和意義，介紹市場調查工作基本概況：包括市場調查的時間、地點、內容和對象以及採用的調查方法、方式；如果為了增加調查報告的閱讀興趣，那麼我們可以選擇在導言中先引出調查結果或者是直接提出調查的問題
3．主體
這是市場調查報告中的主要內容，主體部分要客觀、全面闡述市場調查所獲得的材料、數據，用它們來說明有關問題，得出有關結論； 對有些問題、 現象要做深入分析、評論等。
4．結尾
主要是形成市場調查的基本結論，也就是對市場調查的結果作一個小結。有的調查報告還要提出對策措施，供有關決策者參考。
5，附錄的應用
有的市場調查報告還有附錄。附錄的內容一般是有關調查的統計圖表、有關材料出處、參考文獻等。
如果要進行詳細的市場調查，可以委託第三方市場調查公司為自己所需要的社會活動做科學的市場調查比如像我要調查網這樣的在線調查平台就是不錯的選擇

3. 養老剛需市場，為什麼遲遲做不起來

從市場反應來看，重資產、集中度高、最為剛需的養老機構最先獲得大型房地產和保險公司的青睞。

但理應占據養老服務市場90%份額的居家養老，卻遲遲無法發展起來。

根據《中國城鄉老年人生活狀況調查報告（2018）》，我國僅有5.4%的失能老人可以在家中獲得來自醫療護理機構、養老機構、家政服務機構以及其他個人提供的照料。

有學者做過測算，中國長護理費用2030年將突破10000億元，如果沒有長期護理險分擔風險，這一大筆費用將壓垮無數個家庭。

隨著需求端的老年人口猛增，供給端的服務人員數量卻出現斷崖。作為養老護理團隊核心的50-60歲農民工女性，早在2016年就開始出現負增長，不少人辭職回家幫忙帶孫輩，有經驗的人也更願意轉做月嫂、保姆。幫忙回家帶孩子。年輕一代的護理專業畢業生，顯然不願意進入這一行業。

吸引老人購買養老服務的是服務質量。如果養老護理員不夠，不僅機構服務質量堪憂，不斷上漲的人員成本，也讓從業者面對分散的居家市場望而卻步。

這是人類歷史上第一次面臨如此龐大的人口老齡化，此前我們沒有過任何經驗，相應的醫療養老資源和社會保障制度，顯然還沒有為此做好准備。

4. 養老儲蓄存款利率

滿足居民養老儲蓄需求

第七次全國人口普查數據顯示，60歲以上的人口超過2.6億，佔比18.7%，中國的人口老齡化進程加速。我國已經步入老齡化社會，但目前我國多層次養老保障體系發展不充分、不均衡。其中第一支柱基本養老保險覆蓋超過10億人，但支付壓力逐漸增大、年輕人負擔過重；第二支柱企業和職業年金參加人數不到3000萬人，規模較小、覆蓋面窄、短期內提升困難；第三支柱則剛剛起步。

為了緩解目前養老第一支柱「獨木難支」等問題，養老第三支柱需加快完善和發展。去年以來，養老第三支柱領域政策頻出，商業養老保險、養老理財、個人養老金等養老金融產品「數箭齊發」，多元主體參與、多類產品供給、滿足多樣化需求的發展格局正逐步形成。

人民群眾養老需求呈現多元化特徵，這就意味著養老金融產品在風險和收益上必然要存在差異性。本次上新推出的特定養老儲蓄產品，顯然更適合風險偏好較低的客戶群體。養老儲蓄的另一潛在優勢在於，如果通過個人養老金資金賬戶資金購買，可以享受國家稅收優惠政策。

養老儲蓄顧名思義，有兩大要點：一是養老，二是儲蓄，具有期限長、安全穩健的特點。銀保監會有關部門負責人此前曾介紹，特定養老儲蓄業務兼顧普惠性和養老性，產品期限長、收益穩定，本息有保障，可滿足低風險偏好居民的養老需求。

一直以來我國公眾儲蓄率高、儲蓄意願強，《中國養老金融調查報告（2021）》披露的數據顯示，超過半數的調查對象願意選擇銀行存款作為財富積累的手段。基於這一點出發、提供養老儲蓄產品和服務，符合我國國情，也有助於進一步豐富養老金融產品供給，與養老理財、養老保險和養老基金等產品形成補充。

為何要選擇五城市、四大行進行試點？從本次試點選取的合肥、廣州、成都、西安和青島五個試點城市看，試點城市涵蓋華東、華南、西南和西北地區，有助於通過試點了解和掌握不同區域儲戶對養老儲蓄的需求。四家大型銀行機構網點多，線上線下服務渠道豐富，存量客戶群體龐大，在四家大型銀行率先進行養老儲蓄試點，有助於更好地滿足廣大居民養老儲蓄需求，最大限度地方便更多的居民辦理養老儲蓄業務。

利率定價是關鍵

在產品設計方面，特定養老儲蓄產品包括整存整取、零存整取和整存零取三種類型，產品期限分為5年、10年、15年和20年四檔，產品利率略高於大型銀行5年期定期存款的掛牌利率。儲戶在單家試點銀行特定養老儲蓄產品存款本金上限為50萬元。

也就是說，與一般的儲蓄存款相比，特定養老儲蓄產品具有期限長、品種多、利率高等三個特點。首先是期限長，共有4個期限品種，最低5年，最長20年，契合長期養老目的；其次是品種多，包括整存整取、零存整取和整存零取三種類型，滿足不同儲戶需求；再次是利率高，略高於大型銀行5年期定期存款掛牌利率，在利率下行周期鎖定較高利率，未來還可能享受稅收優惠。

利率定價無疑是養老儲蓄產品的主要關注點。以大型銀行5年期定期存款掛牌利率作為參考利率來看，工商銀行「個人人民幣5年整存整取存款」年利率最高可至3.15%，「3年期個人大額存單」的產品利率可以達到3.25%。農業銀行的部分「3年期個人大額存單」的產品利率可以達到3.35%。

根據《通知》，特定養老儲蓄產品利率將略高於大型銀行5年期定期存款的掛牌利率。不過，若考慮稅收優惠因素，特定養老儲蓄產品的利率相對於普通儲蓄存款利率的優勢將更加明顯。然而，目前銀行定期存款最長期限為5年，而10年、15年和20年期的養老儲蓄利率該如何確定，如何提升產品吸引力，如何平衡銀行負債端成本和資產端收益，將考驗銀行的定價能力。

而與其他養老金融產品相比，養老儲蓄的利率水平顯然是較低的。例如，專屬商業保險試點產品穩健型賬戶的保底利率為2%至3%，2021年年化實際收益率為4.5%至6%；銀行理財試點產品的業績比較基準為5%至8%。但相較而言，養老儲蓄勝在存款屬性、本息有保障，適合風險偏好較低、對流動性要求不高、追求固定收益的客戶群體。

《通知》要求試點銀行做好產品設計、內部控制、風險管理和消費者保護等工作，保障特定養老儲蓄業務穩健運行。業內也普遍期待商業銀行後續能在總結試點經驗的基礎上，針對不同需求的投資者創新產品設計。如進一步豐富養老儲蓄產品，優化期限結構，還可以推出一些流動性管理措施，如為生病儲戶提供部分提前支取及存單質押等服務。

養老儲蓄的推出，是我國豐富第三支柱養老產品供給、持續推進商業養老金融市場改革的重要一環。接下來，試點銀行要充分發揮儲蓄業務優勢，推出符合長期養老需求、充分體現養老功能的特定養老儲蓄產品，推動特定養老儲蓄業務規范健康發展，滿足人民群眾差異化養老金融需求。

5. 廣州商業地產分析報告-研究報告-調查報告

廣州商業地產分析報告-研究報告-調查報告
天河是廣州的商務中心腹地，又是繼北京路舊商圈之後的新興商業圈。其商業發展是廣州市潮流發展的領航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現，讓天河城的中心地位奠定了基礎。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業，在廣州所佔據的主角地位是不容置疑的。

(一)分布特徵
天河的商業分布特徵主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業市場為配套的發展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業旺鋪為輔助的發展模式。其商業分布重點盤踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，並有向東緩緩推進的趨勢。

代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩穩占據著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的IT業商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛博覽中心，東莞庄的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結的大量群樓商鋪市場。天河商業市場可以說是依託著「天河」這個響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現了商鋪的四面開花。

(二)供求特徵
天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，並且一直處於一個「興奮期」。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場占據著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。科技街的鋪位由於所處位置欠佳，加上本身素質不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。

天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過於求的態勢。但是近兩年更是趨向於一個供求穩定的理性發展，2001年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；2002年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處於一個合理的消化中。

天河商鋪的成交量一直處於廣州的前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。2003年天河區商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區14萬㎡少約3萬㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬㎡。並且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由於少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

(三)價格特徵
天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區群樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。

天河雖然是高檔商業圈的代名詞，但其商鋪成交均價並不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。

縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持一個上升的態勢。而在2003年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高於全市的平均水平。幾個重量級商業城的推出，加上「天河大商圈」概念的出現，哄抬起了2003年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業圈中的龍頭位置，並且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.

(四)經營特色
天河的商鋪經營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業市場做輔助配套的經營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業市場；石牌崗頂的IT、數碼、科技型專業市場；黃埔大道建材一條街專業市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構築起了天河整個商鋪市場。

天河商鋪的經營呈現出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業經營方式，形成一座由大型知名商家引領，加上周邊大量的，用以彌補商業中心不足的商業群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業市場圈，從而更大地彌補了商業中心和次商業中心在經營類別和經營方式中的不足，這種發展趨勢和經營現象，是一個成熟商業城的發展模式，使天河大商業格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業城。

天河的商業經營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其「數字天河」的科技道路和「特色天河」的特色專賣道路。天河科技園、天河軟體園將繼續扮演廣州地區知識產權和高新技術產品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結構互補產業群體的高新技術工業和軟體產業基地，確保了天河在廣州市發展高新技術產業中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精緻的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發都可以在這里尋覓到。

(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場的「晴雨表」，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區的建成，構築起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵並存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。

天河北路的主題式群樓經營是天河商鋪市場的一個經營特色。各開發商根據自己物業的地理位置，結合區域內商鋪經營特點，在天河北路形成了一個群樓主題經營特色的「商場大街」。希爾頓陽光花園的群樓經營主題是家電、電器業；萬佳入主華標廣場群樓，以一個超市經營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經營主題，承租者是「金鑽潮庭」；進駐金田花園的百佳超市的群樓經營；還有天譽花園群樓是以一個「購書中心」為經營主題。這類群樓商鋪具有一定的規模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經營的道路，再加上地處天河北路的商務氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。

6. 投資養老院需要多少錢 民營養老院運營成本分析

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投資養老院需要多少錢 民營養老院運營成本分析
2017年08月26日來源：投資養老院需要多少錢大字體小字體
養老院面向顧客群的定位不同，收費標准也就不同，發生的成本也會有所差異。本文以沈陽吉祥老年公寓為例，通過其真實數據做盈虧平衡分析。
租房改造型養老院
民辦養老院建設的方式一般有租房改建和購地新建兩種。租房改建的敬老院一部分是利用單位廢棄的辦公樓、學校搬遷後留下的廠房、教室等閑置房產經過簡單改造後投入運營。另一部分是租用新建房屋進行改造，由於面積限制，這部分養老院多為小型。產權的屬性限制了養老院的發展。
民營養老院盈虧平衡分析
如果床位為100張，按規定每床20平方米，則建築面積為即2000平方米，按照目前市場價格建築成本每平方米2600元計算，則建築費用為520萬。因而前期的總投資為1270萬元，平均每張床位成本為12.7萬元;
巨大的市場潛力，本該是民辦養老機構蓬勃發展的鏈接，而運營成本是民辦養老機構發展的條件之一。目前我市民營養老機構床位利用率在80%以上的占機構總數的60%左右;床位利用率在60%以上的為70%稍強。有近20家養老機構的床位利用率不足50%。造成這種困境的原因有機構所在的地域差距、管理水平的高下、硬體設施的檔次等多種原因。而運營成本是民辦養老機構發展的必備條件，本文試結合沈陽情況對民辦養老機構的運營成本進行分析。
養老院因業主不續租面臨結業 90位老人將被分
(3)暖氣費，固定成本。
土地成本：150(萬元)×5(畝)=750(萬元)
醫養結合困局何解? 醫界雜談
12009年中國工商銀行盈利多少呢？
養老保險新政策2014城鄉居民養老險合並-商
2015年7月份以來，越秀警方陸續接到事主報案，稱被廣州市群×敬老業投資有限公司以開發經營養老院業務、投資可獲得年息24%的回報為誘餌，騙去巨額投資款。據事主肖某反映，2013年10月，其收到廣州市群×敬老業投資有限公司業務員派發的傳單，並參加了該公司組織的免費旅遊活動。
項目位於郊區，佔地5000平方米，共有床鋪200床，初步階段面向社會提供全方位醫療服務的中檔養老企業。招聘有專業知識的醫務人員，和培訓下崗職工做些簡單的護理，一方面幫助下崗職工再就業，另一方面減少成本。開展宣傳活動，吸引需要社會上需要我們服務的顧客入住，鼓勵青年學生積極參加敬老的愛心活動。
(6)員工工資。養老院工作人員可分為三類：管理人員、廚師及衛生清潔人員、護工。其中，管理人員工資和廚師以及衛生清潔人員工資為固定成本，護工工資為變動成本。
1.服務中意外傷害風險大，而養老機構普遍對風險管控能力弱。
影響養老院成本的因素很多，所在地區、規模、服務標准等都會影響成本。基於決策需要，根據成本性態分析理論，對養老院發生的一般性的成本進行成本性態分析，將其所發生的成本按與入住人員數量的關系分為固定成本與變動成本，年成本主要包括：
中國已經步入老齡社會，養老問題是全球關注的焦點話題，「銀發經濟」的無限商機呈現，養老服務無疑是其中的一大亮點。那麼，投資養老院前景到底如何?目前我國老年人口已超過1.7億，到2020年，中國的老年人口將達到2.48億人，老齡化水平將達到17.17%。到2050年，中國的老年人口總量將超過4億人，老齡化水平將超過30%以上。現對2017年養老院行業投資分析。人口專家預計，2035年前後，我國65歲以上老人占總人口比例將上升到20%.不斷擴容的老年人群，使「銀發經濟」商機日益凸顯。根據全國老齡工作委員會提供的數據，目前我國老年人市場的年消費需求為6000億元，預計到2010年將達到1萬億元。
同時，根據筆者調查大東區19家養老院的運營情況，可知經營數據如下：
2016年我國養老地產行業市場現狀分析 報告大
養老院成本各不相同 民辦收費靈活入住門檻高
價格太貴流失快 民營養老院難愛北京本地醫生
2016年東莞敬老院收費價格 民辦養老機構床位
2008年10月，養老院通過驗收，正式對外開放。這家名叫夕照紅楓的老年公寓，建築面積3000平方米，床位120張，電視、熱水器、空調等設備一應俱全。
而如果在二環內新建一家養老院，同樣的5畝土地成本則將增加至1500萬以上。從而按照建設100張床位數計算，平均成本為20.2萬元;200張床位平均成本為12.7萬元;300張床位平均成本為15.3萬元;400張床位平均為17.9萬元。
民營養老院的運營數據分析
(5)入住人員餐飲費，只包括水電煤氣人工費以外的采購成本，如購買米面糧油蔬菜等發生的成本，養老院一般根據一定標准控制此項支出，如有的養老院定為400元/人/月。
(1)因使用房屋等建築物而發生的成本：如養老院所用房屋為自有，則成本為每年的房屋折舊，如養老院所用房屋為租用，則成本為年租金，無論自有還是租用，均為固定成本。房屋附屬養老設備折舊，也計入此項。
如果床位為300張，則建築面積為6000平方米，建築費用1560萬元，即總投資為2310萬元，平均每張床位成本為7.7萬元;
如果床位為400張，則建築面積為8000平方米，建築費用2080萬元，即總投資為2830萬元，平均每張床位成本為7.07萬元。
該養老院主要招收低收入人群入住，設有床位60張，所有床位不分級別，入住人員收費主要與護理級別相關，單獨收取取暖費每人每年500元。
目前，寸草春暉養老院有100個床位，收費一般在2000~2500元/月。該院每年花在租房方面的錢就有100萬。這100萬攤在每一張床位上，就是每張床每年1萬元的租房成本。按月折算，每張床的成本就達800多元。
或許北京是全國養老機構經營現狀的一個縮影，也可能北京市個例外，但不可否認的是每家養老機構都在為國內的養老事業默默做著努力，他們是偉大的，作為後來者，更應該了解行業的真實現狀，在他們的經驗和教訓上不再犯錯，把心態放平和，把盈利的預期合理化，同時應想到退出機制，這樣才能走的更遠！！！
目前市場上較為常見的理財產品，可以看出相應的投資後本金翻倍的時間：
(2)維修費：維修房屋、設備所發生的支出，固定成本。
民營養老院的收入主要是營業收入和補貼收入兩類，其中，營業收入與養老院本身的市場定位有關，主要包括面向入住老人收取的護理費、床位費、伙食費等，依據護理級別健康護理、半自理(介助)、完全不能自理(介護)、特級護理的不同收費不同。從調查結果來看，民營養老院主要面向中低收入客戶群體，且入住人員中屬於特級護理的人員特別少，而屬於健康護理、半自理老人護理和完全不能自理的人員較多。某面向中等收入入住人員的養老院收費情況(不包括取暖費，取暖季在住人員每人需繳納取暖費500元)：健康護理入住人員每人每月收費在1000-1500元;半自理入住人員每人每月收費在1400-2000元;完全不能自理入住人員每人每月收費在1700-2400元;特級護理入住人員較少，入住期不穩定，收費標准往往視實際情況確定。某面向低收入入住人員的養老院(沈陽吉祥老年公寓)收費情況：健康護理入住人員每人每月收費1150元左右;半自理入住人員每人每月收費1450元左右;完全不能自理人員每人每月收費在1700元左右。補貼收入主要來源於政府給予的補助，如大東區民營養老院可獲得的補助標准為每年每床2000元，連續補貼兩年。
相對於租賃型養老院，自建型養老院的更加穩定，但是投入成本則要相對較高，這也是導致民營養老院運營艱難的主要原因。隨著土地和建築成本的逐年增加，新建養老院的投入也持續增高。
(4)水電煤氣費，半變動成本，因在總成本中所佔比重不大，可全部視為固定成本。

7. 退休金是6000是什麼樣的檔次水平

每月6000元養老金，看和哪個行業相比，在棗庄地區統比算是中上等檔次，如和企業工人退休相比那是屬於高檔次水平。

我1975年下鄉，2017年退休，視同繳費18年，實際繳費24年，合計工齡42年，08年到17年內退期間，繳費按單位平均指數繳的，退休時養老金每月3780元，18年增長為3930元。

我的倆個同事，下鄉、工齡、視同繳費和實際繳費、退休時間和我都是一年，但是由於他一直在領導崗位上，繳費基數是按全公司最高的指數繳的，17年，他的退休金每月是5100元。另外一個同事，他在基層工作，各方面的情況都和我們一樣，他的繳費基數是按最低繳的，17年退休時，每月退休金只有3300元。

還有一個同學，他在電廠工作，我們參加工作時間和繳費時間都一樣，他也是17年退休的，他每月退休金在7000元左右，在全市退休人員中屬於最高檔次。

參加工作時間長，繳費低、實際繳費時間短，這是造成退休金低的主要原因，分配不公已經成為當前退休工人熱議的話題，請相關部門在制定退休政策上，盡可能的為企業工人著想，適度向臟、險、重體力勞動企業職工傾斜，讓他們渡過一個幸福的晚年。

我和我的兩位同事，退休前是同一個縣農村信用社（現在改制為縣農村商業銀行）的職工，參加的職工基本養老保險是省級統籌（內蒙古）。 我參保繳費43年，其中視同繳費年限24年，實際繳費19年，記入本人賬戶的個人繳費8萬余元（原按本人工資為繳費基數的8%繳納，2008年後按當地上年 社會 職工平均工資300%為繳費基數的8%繳納），2012年退休時核定我的養老金是5630元/月。經過國家六年調整增加養老金，現在每月7066元。我退休時領取的養老金，在全縣金融系統退休人員中我是第一。現在的7066元與縣人大一位副主任一樣（他與我同歲，享受正處級待遇，工齡也是43年）。

我的兩個同事，一個參保繳費42年，實際繳費23年，記入本人賬戶的個人繳費13萬余元（原按本人工資為繳費基數的8%繳納，2008年後按當地上年 社會 職工平均工資300%為繳費基數的8%繳納），2016年退休時核定養老金為7210元/月。經過國家兩年調整增加養老金，現在每月已到7800餘元；另一個參保繳費38年，實際繳費23年，記入本人賬戶的個人繳費13萬余元（原按本人工資為繳費基數的8%繳納，2008年後按當地上年 社會 職工平均工資300%為繳費基數的8%繳納），2016年退休時核定養老金為6405元/月。經過國家兩年調整增加養老金，現在每月6800餘元。

現在看，我和我的兩位同事按月領取的養老金，在全縣金融系統退休人員屬上等水平，高於本縣公務員中的主任科員。

感想是：不受苦中苦，難得甜中甜！這就是參加基本養老保險「多交多得、長交多得」的具體體現。當然，退休時當地上年度 社會 職工的平均工資的高低，也是非常關鍵的！

退休金6000是非常高的水平了，我有一個姨前幾年剛退休，每個月退休金4000，人家還是學校有編制的老師，不過那個地方是比較落後的農村地區，也還能理解。姨丈是退伍軍人，更慘，每個退休金1600。不過最慘的還是農民，每個月養老金88元，唉，道一聲世道艱難。

廣州去年企退人員的人均養老金才2833，這個水平還居於全國前列，可想而知我國企退人員養老金整體水平的慘烈程度，所以說題主說的退休金6000是非常了不起的水平了。這類能拿到如此高退休金的人，就是被俗稱"鐵飯碗"的公務員和事業單位人員（不包括企業化管理的事業單位人員），實名羨慕。

大家都知道，養老金是多繳多得，長繳長得，交夠15年到了退休年齡就可以退休，按月領取養老金。那養老金能拿到多少？公式來了：每月養老金=月基礎養老金+月個人賬戶養老金。這其中呢，月基礎養老金和月個人賬戶養老金的公式分別如下：

普通老百姓看這公式肯定一頭霧水，一臉懵逼，不知道自己的養老金是怎麼算出來的，反正國家怎麼發自己就怎麼領，發的少了，除了怨天尤人也沒有別的辦法。畢竟公務員和事業單位人員的退休金是國家財政或者地方財政列支，而養老金是由社保資金列支。

退休金和養老金差距過大分配不公平，一直是 社會 關注的焦點和輿論熱議的話題，不過當前國家已在努力去逐步縮小這兩者之間的差距，雙軌制就是很好的開始。相信國家後期會漸漸照顧到企退人員的退休待遇問題，讓更多人老有所養老有所依，我們拭目以待吧。

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這個水平已經是相當高了，不信你看看當前各城市養老金支出水平和各城市最低工資。

你所在的城市不同，養老金的水平也不同，附表為2016年人均養老保險基金支出（每月）的水平，可以看出，排名前三的分別為西藏4071元/月，上海3644元/月，北京3398元/月。6000元/月的退休金與之相比已經很高了。

人力資源和 社會 保障部4月4日公布了最新的全國各地區月最低工資標准，最高的為上海2420元/月，最低的為遼寧第四檔1120元/月，6000元/月的退休金與之相比已經高太多了。

有人說了退休金與養老金不同，沒有可比性，沒錯，退休金是國家財政支出，而養老金是社保機構支出，這就是很多人不滿、痛恨的雙軌制，但不得不說，6000元/月的退休金水平是相當的不錯了。

退休金每月6000元，屬於中等偏上水平。

大家好，我是社保專家思之想之，沒有對比就沒有傷害，要想知道退休金6000元屬於什麼水平，只要找准自己的坐標。

如果你把這個水平放在全國企業退休人員范圍來看的話，是遠高於養老金平均水準的。

人社部的數據顯示，2016年企業退休人員養老金平均是2362元，那麼經過2017年上漲5.5%，2018年和2019年上漲5%，平均養老金水平應該是接近3000元。

所以退休金6000元，那麼是全國范圍平均水平的兩倍左右，這個呢，就屬於較高檔次的養老金水平了。

而如果是在不同的城市來看呢，這個檔次就有所變化了。

北京2019年企業退休人員平均養老金4157元，所以，如果在北京，6000元的養老金也超過平均水平，但是還算不上高檔次，只能算是中高檔次。

再比如，2019年廣州市企業退休人員月人均基本養老金水平達3586元，在廣州的話，6000元也達到了平均水平。

這些說的都是一線城市的養老金，如果擱在四五線城市，養老金平均水平可能只有一兩千元，在這些城市的話，6000元養老金顯然就屬於高檔次了。

所以，所在城市經濟發達程度和養老金水平不一樣，6000元這個所屬檔次也是有些許變化的，不過總體來看，6000的養老金應該算得上是中上水平，因為人外有人，山外有山，比6000元的養老金高的人多了去。

每月6000元的養老金水平絕對是全國的最高檔次，至少能夠超越95%以上的退休人員。

職工基本養老保險待遇主要包括基礎養老金和個人賬戶養老金，計算公式全國統一。

基礎養老金 ，實際上是按照社平基數繳費一年，可以領取1%的退休上年度 社會 平均工資。如果是300%繳費，基礎養老金待遇可以領取2%。如果是60%繳費，基礎養老金待遇只有0.8%。

個人賬戶養老金 ，是每月社保繳費後按照繳費基數的8%劃入個人賬戶，根據國家每年公布的個人賬戶記賬利率，累計計算記賬利息和本金。退休時用個人賬戶余額除以退休年齡確定了計發月數。

一般來講，如果我們按照100%基數繳費40年，大約可以領取60%~67%的 社會 平均工資。在 社會 平均工資目前是6000到7000元的情況下，差不多是3600元到4000元之間。 如果想領取養老金達到6000元的水平，實際上至少需要按照200%的基數繳費40年才可以。

根據2018年《人力資源和 社會 保障事業發展統計公報》顯示，2018年末全國參加城鎮職工基本養老保險的人數是4.19億人，其中享受養老金待遇的離退休人員高達11798萬人。

2018年我國養老保險基金支出是4.4645萬億元，按照人均養老金待遇計算，大約是每人每年3.78萬元，每月3153元。

當然，由於我們的養老金中還有很多補貼補助，養老保險基金支出也用於喪葬費、一次性救濟金、撫恤金、供養親屬困難補助、年節發放的過節費、取暖費等待遇，至少有一半以上的人平均每月待遇不會超過3000元。

養老金6000元，至少能夠超越90%的職工養老金待遇領取人員。

城鄉居民養老保險是國家2000年以後陸續建立起來的城鎮居民養老保險和新農村養老保險，兩種保險2014年合並後形成的制度。

相應待遇，主要以國家補貼和個人積蓄為主，主要在於包括基礎養老金和個人賬戶養老金兩部分。由於國家規定對建立新農村養老保險制度和城鎮居民養老保險制度以前年齡已經達到60歲的城鄉居民可以不用繳費，直接享受基礎養老金待遇。很多人是直接只享受基礎養老金待遇，沒有個人賬戶養老金的。

基礎養老金待遇，全國最低標準是88元每月，各級地方政府會有額外的補貼。比如山東省是118元每月，青島市是168元每月。經濟越發達的地區，各地補充的基礎養老金越高，2019年北京市是800元每月，上海市則是1010元每月。

根據國家人社部統計數據顯示，2018年末城鄉居民基本養老保險參保人數是52392萬人，領取養老金待遇人員是15898萬人。2018年全國共計支出養老金2906億元，平均每人每月153元。

因此，至少有95%以上的人群是領取不到這樣高的養老金水平的。

實際上不僅僅是退休人員，6000元的養老金也能超越很多在職人員。

2018年末，全國就業人員是77586萬人，其中有農民工28836萬人。根據《2018年農民工監測調查報告》，農民工的平均工資水平只有3721元左右。按照國家統計局公布的信息，2018年全國城鎮非私營單位在崗職工月平均工資是6871.75元，私營單位在崗職工 社會 平均工資只有4131.5元。

在職職工還需要繳納住房公積金和 社會 保險個人負擔部分以及個人所得稅，平均到手收入並沒有超過6000元。

綜上所述 ，每月6000元的養老金是非常高的養老金水平待遇了。這樣高的養老金水平，實際上從另一個角度也堅定了大家繳納職工基本養老保險的積極性，只要繳費基數越高，繳費年限越長，退休待遇也能達到相當的水平。

6千塊錢退休金已經夠意思了，你就不要再拿出來臭顯擺了，你是想讓人羨慕你，還是想讓人眼饞你呢？一個退休的老人，整天一動不動的兩百塊錢就放你面前了，不夠你吃，還是不夠你喝了？做人要厚道一點，得了便宜就別買乖了，別整天瞎得瑟，把身體養好了，讓老天爺保佑你長命一點，這樣你才能多領一點退休金，要不然的話，給你再多的退休金，你又有何用呢？對不對？後面的一句話不好聽，我就沒說岀來，我想你也大概明白它的意思了。當然，你這六千塊錢的退休工資也不是最多的，肯定還有人比你更多的人，就是多的花不完的那一種，其中還養了不少的啃老族呢。你這又找誰說理去？但是比你這六千塊錢少的人就更多了，我敢肯定在我們國家，退休金在一千塊錢左右的人群，絕對佔大多數，還有就是在農村60歲以上的老人，他們可能毎個月還不到一百塊錢，如果拿你這六千塊錢去跟農村老人一百塊比一下，那你又讓那些農村老人情何以堪？

人心是個無底洞，現在中國有很多大老們，他們的凈資產都達到幾千億了，可是他們那一個人不是在忙著繼續賺錢呢？有誰會嫌錢多呢？每個人都在想錢，也都在忙著賺錢，可是這賺錢賺到什麼時候是個頭，這個也真的是沒有一個准數，做人嘛，還是要看開一點，還是那句老話：知足常樂呀！要不然你什麼時候愁死累死都不知道了。

按照國家統計局的相關數據，截至2017年底我國的人均月均養老金水平在2800元左右，所以說 退休後養老金6000元是全國平均水平的兩倍以上 ，這已經超過了全國的大多數人，是一個非常高的數字了。

而具體分各個省份的情況來看，目前只有 西藏的離退休人員 人均月均養老金高於6000元，達到7696元，而其他地區 不論是北京還是上海，都沒有超過這個數值的 ，所以說6000元的養老金， 不管去哪個省份都是屬於中上檔次的收入了。

不過，我國目前機關事業單位人員退休後養老金收入差不多是企業人員的兩倍以上，按照這種情況的話， 6000元的養老金在企業單位里絕對是高收入群體，而在機關事業單位中，只能是中等水平吧 。

其實，6000元每個月的收入，相比很多的在職人員都是更高的 。截至2017年，我國在職人員人均收入高於6000元的省份也只有8個。而其實正常情況下，企業人員的養老金的替代率連70%都達不到， 所以退休後能夠領到6000元的養老金，已經可以非常知足了。

問:退休金6000/月是什麼樣檔次水平？

超老師答:如果是僅僅在繳納社保范圍內，退休後領到6000元/月的退休金已經屬於高檔次了。

為什麼這么說呢，我來舉個例子您就明白啦！

月養老金=基礎養老金+個人賬戶養老金；

基礎養老金=(退休上一年度平均工資+退休上一年度平均工資*繳費指數)/2*繳費年限*1%；

個人賬戶養老金=個人賬戶儲存額/國家規定計發月數；

以北京市為例，假如王大爺，繳納了15年社保，每一年都是社平工資的3倍的最高基數，則王大爺繳費工資指數為3，北京市2018年度社平工資為8467元/月。

則王大爺的養老金為:

基礎養老金=(8467+8467×3)÷2×15×1%=2540元；

指數化個人賬戶儲存額=25401×8%×12×15=365774.4元

個人賬戶養老金=365774.4÷139=2631.47元

月養老金為:2540+2631.47=5171.47元；

也就是說，如果王大爺沒有工齡和過渡性養老金，僅憑社保繳費，連續正常繳納繳納15年最高基數的社保，2019年退休當月才可以領取約5171.47元。

所以，相對於只交了15年社保的王大爺的退休金，6000元/月退休金可算得上高檔次了，但是社保遵循多繳多得的原則，如果交的年限更長，可能會稍微降低一點檔次，但是總的來講，在社保范圍內算是高檔啦！

樓主您好，有些人的退休工資是5900元，這是一個什麼樣的生活水平呢？要說退休工資能夠達到5900元，實際上是一個比較高的水平了，中等偏高的水平。因為日前公布的統計數據表明全 社會 平均退休金2019年的標准，大約是2780元，所以說5900元遠遠超過了平均退休金的水平，所以說你這樣的一個退休金水平超過了全國絕大多數退休人員的待遇。

那麼我們可想而知，自己的退休生活相對來說肯定是非常不錯的。還有一個方面就是。如果是作為企業在職職工，那麼稅後收入能夠達到6000元，實際上也是一個比較高的水平，因為每個省它每一年都會公布 社會 平均工資，這個 社會 平均工資基本上就是一個中位數，那麼5900元很明顯，基本上是接近於中位數的水平，所以說還是超過了絕大多數人的一個收入水平。

因為低收入群體它的佔比是非常多的，所以說低收入群體的人數是比較多的，那麼高收入群體的人數相對來說是比較少的，所以這樣一來的話，那麼你的這個收入水平在中位數的水平，作為企業在職職工或者是工作單位的在職職工來講，那麼都是一個中等偏高的水平，更不要說退休以後，因為本身退休以後的退休金待遇是不如在這期間的工資收入的。

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8. 老年活動中心申請報告怎麼寫

一題目 也可以添加一個副標題
二改建地點
三改建單位
三改建原因
四改建方案
五結論
下面是範文 不是 寫的哦
深圳地區養老機構項目可行性計劃書

現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以後，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
一、辦院可行性分析

養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（床位數）及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。
辦院的主要風險在於，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處於凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由於老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。
就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：
一、 從市場角度
深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口佔到102萬，佔到9%多。全市現擁有養老機構21家，床位共計800餘張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。
從區域角度來看，——區和——區養老機構相對密集，市南老城區和——路東部人口居住密集區、——新區存在養老機構床位上的不足。
二、 目前深圳市內養老機構發展評價
深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，
1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。
3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由於床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。
需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，「星光老年之家」用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助於水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。
目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析（以50張床位，四人間養老院為例）
一、 開辦養老機構前期投入
1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設後勤設施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元-600元），例：50張床位的養老機構總建築面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。
2、 房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。
3、 基本設施配備。
a) 床、床頭櫃和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。
b) 床上用品700×50=35000元
c) 室內每人一個圈椅200×50=10000
d) 電視每房間一個1000×15=15000
e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒櫃一個，冰箱一台，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）
g) 洗衣設備，預算2000元。
h) 洗澡設備，預算5000元。
i) 辦公設施，電腦、列印機各一台，麵包車一部。（可時機成熟時再到位）
合計最小投入280000元。
4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元

二、 養老機構年度運營投入

1、 員工工資。
院長（兼會計）1人計4000×12=48000元
副院長 兼采購1人計2000×12=24000元
護理員5人計1000×12×5=60000元
廚師2人計1200×12×2=26400元
以上共計9人計158400元。
2．伙食費成本300×50×12=180000元。
3、水電費400×50=20000元
4、 取暖費700平米×20=14000元
5、 辦公費用600×12=7200元
6、 設備耗材、維護等2000元
7、 租金10萬元。
以上投入合計482000元。

三、 養老機構收入預測（按80%床位利用率，680元收費）
1、床位費四人間200×12×50×80%=96000元。
2、服務費200×12×50×80%=96000元
3、餐費260×12×50×80%=124800元
3、水電費20×12×50×80%=9600元
4、取暖費80×3×50×80%=9600元
以上收入計336000元

四、 經營評估

1、 此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。
2、 可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。
3、 每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用於抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三、開辦養老機構相關手續

一、開辦養老機構應具備的條件
（一）符合當地養老服務機構發展規劃；
（二）有規范的名稱；
（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；
（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；
（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：
（一）開辦組織或個人的身份證明；
（二）機構章程；
（三）資金狀況證明；
（四）場所證明；
（五）消防安全、衛生防疫證明；
（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批准證書。

三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：
1、 市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。
民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。
2、核准開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格後，由市民政部門發給登記證書。
3、 申辦人取得登記證書後，應當按下列規定辦理有關手續：
（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；
（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；
（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。
四、養老機構享受優惠和社會資源利用

1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。
2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志願者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。
4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。
養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。

9. 廣州貧困人口調查報告

無業及下崗人員成為廣州十一萬貧困人口新主力
廣州目前尚有低保線以下的貧困人口十一萬人，占城市戶籍人口近一個百分點。其中傳統救濟對象「三無」人員(即無勞動力、無固定收入、無人撫養)佔一成五；因病致貧佔一成；退休、無業或下崗導致生活水平達不到最低保護線標准佔七成以上，成為這個富裕大都市城鄉貧困人口主力。
參考資料：http://www.jrj.com.cn/NewsRead/Detail.asp?NewsID=495146