『壹』 「江蘇省物業管理市場監督調查辦公室」是啥機構物業公司只要給錢就可以評先進！
看著像騙子組織。
可以咨詢江蘇省建設廳，問問省廳下有沒有這個辦公室。省廳沒成立這個辦公室，你們就可以舉報了
『貳』 誰知道在物業公司做市場調研主要負責什麼(最好具體點)
1、對房地產市場的最新情況做出分析及總結,並撰寫報告,;2、項目的調回研及項目報告的撰寫答; 3、撰寫周刊、月刊、季刊及各種上報報告;4、獨立進行市場研究調查及撰寫報告5、進行項目市場調查及撰寫項目調查報告6、土地評估或投資效益分析
『叄』 服裝店要怎麼聯營
到所在地工商所辦理營業登記。辦理營業執照時，需帶場所證明（租賃合同或房產證）、身份證。 關於開服裝店需要辦理除個體戶工商登記外的其他何種手續的問題，首先要確定你是以何種方式進行開店經營。 目前開服裝店的形式一般有三種：利用沿街店鋪開店、在服裝市場內開店、進入百貨商場設櫃台。 利用沿街店鋪開店一般流程是先尋找門面，與房東簽訂房屋租賃合同，然後前往所在地工商部門辦理個體營業執照，最後就可以開店營業。 在服裝市場內開服裝店的流程是先尋找合適的服裝市場，與物業管理公司簽訂房屋租賃合同，然後前往所在地工商部門辦理個體營業執照，最後就可以開店營業。進入百貨商場設櫃台的流程在尋找到中意商場以後，首先需要注冊一家經營范圍包括服裝類的公司，然後與百貨商場簽訂聯營合同，再開業經營。 工商局注冊 帶身份證、商鋪的租賃合同等 。一般准備2個商號名稱，以備被別人搶先用了注冊費各地不同，一般350.00-550.00;2)取得執照後一個月內，去稅務局辦稅務登記 帶:身份證 執照等 一般辦妥後要付360.00的票管員證和報稅證.一般小企業不會太難的. 開服裝店，最好是選擇好地理位置以及好品牌，加盟名牌。根據自已的資金選擇是做個體工商戶還是開公司。後去辦理工商注冊，辦理稅務登記。根據具體情況，決定是辦理雙定稅，還是查帳徵收。 1、尋找品牌，確定你要代理經營的服裝類品牌。要求做好同類市場調查、該品牌在你當地的品牌影響力調查、人群購買力調查等。 2、尋找店址，要求商業氛圍濃郁，周圍店鋪最好是知名品牌專營店，這樣可以烘托「優質」概念。房租的談判是個艱苦的過程，這里不詳細描述。注意租期在合同中要盡量長些。以免辛苦培育的市場因房子到期而不得不遷移。 3、到工商部門登記，這一點根據地區不同差異也很大，有些城市實行了一站式服務，基本上一兩天就能全部辦好相關手續。 4、組織資金進貨。注意要請懂服裝的人幫你看貨，包括款式等。 5、店面裝修。如果你作為某品牌專營店，那麼你就必須按照他們提供的VI視覺識別系統中的店面類標准進行裝修，如果不是，你可以請設計公司幫助做設計，以展示為主，達到理想效果即可。盡量節約資金。 6、廣告宣傳，如果廠家能支持廣告費用就很好了，如果不支持，就盡量在店鋪的外牆多做文章，比如全場打折的POP廣告等。運用你的營銷策略，把每個活動及時傳播出去，招徠顧客
『肆』 如何做一名銷售樓房新人
新人都會經過培訓上崗的，如果是小公司，也會讓老員工帶你，在老員工接待客戶專時，你應先屬倒茶水給客戶和你的師傅，認真聽客戶和老員工的對話，如果你有什麼不懂的等客戶走了再向老員工請教，一定要聽老員工的，認真看老員工如何銷售和處理問題。
『伍』 健身俱樂部市場調查
《市場調查報告》是指市場對購買慾望和動機、對商品（或企業）的意見和要求及對商品價格浮動的文字材料。
格式：1.標題。
2.正文：前言、主文（情況、預測、分析、建議）和結語。
3.結尾：調查單位、調查人簽名、調查時間等。
範例一：
日本的果醬市場
近年來日本果醬市場容量穩定，每年消費量為7.3－8.5萬噸。消費者日益喜愛低糖果醬及冰凍果醬，包裝逐步由大變小，品種由原先的草莓及桔子醬等數種增加一幾十種之多。自1985－1988年期間，年均進口一直穩定在4000－5000噸，但是價格及原產國變動很大。根據1988年的進口統計數字來看，俄羅斯是對日出口果醬最多的國家，達1140噸。其次是……
進口果醬的品種繁多，主要品種有：……
包裝設計以美國和歐洲的最好，不僅包裝小巧（少於40克）、設計奇特，且有名貴禮品包裝等。低糖果醬（含糖量為30－50％）日益受到歡迎……（略）
日本農林省對果醬的質量標准有明確規定……（略）
出口商若要成功地進入日本果醬市場，擴大果醬銷售量，應考慮下述幾點重要因素：
（1）顧客選擇的多樣性。（略）
（2）果醬要含糖分低。（略）
（3）小型包裝日益受歡迎，14克、30克、42克的小包裝取得成功。（略）
（4）開發禮品果醬系列。（略）
範例二：
上海市單身公寓市場調查報告
近年來，隨著上海房地產市場的成熟和繁榮，其住宅產品的更新換代也在急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，以小戶型住宅產品尤為耀眼，已經成為上海樓市中的新寵，樓盤一經推出便深受追捧。這種小戶型住宅產品目前在上海的房地產行業主要包括以下三種物業形式，即：
■ 單身公寓。它是近兩年來上海房產市場上供應量最大的小戶型住宅，主要有世紀之門、藍朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。
■ 產權式酒店式服務公寓。它是一種具有產權性質的酒店，集商住為一體的物業品種，一般房間內無煤氣等居家生活所必備的配套設施。此類產品目前市場上供應較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時韻、環球廣場、金銀匯等。
■ 一般的小戶型住宅。它是指分布於綜合性住宅小區內的小房型住宅，它屬於普通的商品住宅項目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業服務。目前市場上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠兩灣城三期繽紛時代的一戶室，達安花園二期的一戶室，上城UPTOWN的躍層式單身公寓等等。
在本次針對小戶型的專項市場調查中，我們主要對供應量相對較多的單身公寓作為切入點，進行了比較深入的調查，現將有關信息匯總如下。
一、單身公寓的（誕生）歷史沿革
單身公寓又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價在30萬元—40萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛。近年來根據市場的需求，有些開發商也推出了帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建築面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結構方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽台等等。
在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現的，大約在兩、三年前，有業主將空置的整幢商品房，經過簡單裝修後推向房產租賃市場，面向中層收入的白領出租，一般每個人負擔的費用每月在500－1000元之間，結果頗受各類白領的廣泛青睞，眾多開發商於是從中重新發現商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為「單身公寓」的住宅才風靡起來。其中，最早作為出售形態的單身公寓當數長壽路上的世紀之門名氣最響，它把一個板狀商住樓設計成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價在20－30萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但希望在市區有房的年輕人前來搶購。
二、單身公寓設計定位的基本特點
單身公寓作為一種特殊的住宅產品形式，在設計定位上也存在一些突出的特點。縱觀上海的單身公寓，我們不難發現，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點：
1、 最大程度的控制面積。
以下是幾個典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數據我們可以看出，目前市場上的單身公寓產品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。
案名 面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價（萬元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
藍朝部落 29—49 24—33 16—24
奔騰新干線 26—62 31—55 18—28
青年匯 37.11 37.11 35
面積控制最大的效用在於有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在40萬/套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態相吻合，小面積同時使得此類產品成為市場上的稀缺產品，因此推出之後即收到市場追捧。
但是居住面積與舒適程度成正比關系。因此單身公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價，大部分單身公寓面寬不超過3.5米，絕大多數沒有陽台，受建築規范限制，部分單身公寓並不具備設置廚房的空間，而且幾乎每個單身公寓項目都有大量全朝北單元。
2、 擁有地段優勢的稀缺產品。
目前一些單身公寓住宅大多享有地理優勢，處於人口稠密、商業成熟、交通便利的地區。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特徵之一。如位於上海市中心靜安區的「藍朝部落」、江寧路的「MYCITY」、南浦大橋橋腳的「青年匯」等等，這些物業都占據上海一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區域土地的匱乏而彌加珍貴。由於產品的稀缺性，導致了價格的劇烈提升。據統計在這些中心城區的單身公寓平均價格超過同類地區普通住宅平均單價的20%以上，在看似較低的總價下，卻隱含著高額利潤。
3、完備的配套設施及酒店式服務增添了物業的附加值。
理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設施都應一應俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現全新的生活方式。
因此設施和服務已經成為消費者選購單身公寓的重要因素之一，也是開發商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區設施及服務主要包括以下幾大類：
商業設施類 24小時便利店
24小時洗衣店
全天候餐廳及送餐服務
運動休閑類 健身房、撞球、壁球等
棋牌游戲
圖書閱覽
家政服務類 房內清潔服務
代購、代定、代收服務
物業及用品租賃、出售服務
商務網路類 互聯網、復印、傳真等
4、全裝修成品房。
全裝修是單身公寓的標准型特徵之一，從首個單身公寓「MYCITY」到「金銀匯」等第二代小戶型公寓，其產品不斷進化的一個重要表現也體現在裝修品質的不斷提高、配套設施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛設備，到「藍朝部落」、「青年匯」等項目，全裝修概念得以深化，提供除傢具之外的全套設施，及空調、熱水器、煤氣灶、脫排油煙機、電磁爐等部分的家電設備，雖然入住的方便程度已遠超過毛坯房，但還未達到「提個皮箱就可入住」的宣傳效果，到「金銀匯」項目，全裝修概念得以充分展現，大到空調、小到一個煙缸，所有生活設施一應俱全。據悉，目前單身公寓裝修標准一般在600—800元/平方米之間。
5、僅僅是一種過渡產品。
單身公寓並不是簡單的家庭居住的終極產品，而是一種市場細分之後的產物，僅僅是一種過渡產品。一旦其業主結婚成家，它就將「淪為偏房」。因此，其客戶群體也比較單一，關於此我們將在下一部分進行詳細分析。
三、單身公寓的客戶群體
既然單身公寓具備以上一些誘人的特徵，那麼到底是那些人在購買具有以上特定設計要求和突出的市場特點的單身公寓住宅產品呢？據有關資料表明這類物業40％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加佔到總購房者的79％，另外在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款。其中主要表現為以下幾類消費者：
1、喜獨立居住的本市高學歷青年。
據「世紀之門•MYCITY」的統計，大專以上學歷的購房者佔88.1%，月收入5000元以上的佔67.1%，其中8000元以上的佔24%。另據調查，目前上海年輕人的結婚年齡一般在28至30歲左右，他們從大學畢業到成家立業，其中大概有5至7年的「過渡期」，在此期間，他們對生活質量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，於是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。特別是白領女性逐漸成為購買單身公寓的主力軍，據多家售樓處的統計顯示，6成以上的購房者為女性。在這些女性中除一部分購買單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨立新生活的女性。而且調查中還發現，她們多為30歲以下單身一族，大學畢業後，具有較強獨立精神的她們，不願依附於父母的屋檐下，買房獨住成為走向新生活的第一步。
2、外地來滬的知識型青年。
上海市已推出面向全國的人才政策，外地應屆畢業生只要找到接收單位均可留滬就業；中國加入WTO後，外資公司和外省市企業會加速進入上海，會大大增加外地來滬青年對單身公寓的需求。
3、單親家庭。
喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣。
4、投資客。
上海作為一個國際化大都市，國際友人、外省市來滬暫住和工作的人員使上海市的房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，而和大戶型相比，小戶型又具有投資少、回報高、周期短的明顯優勢，因此滬上很多投資者都選擇購買單身公寓作為他們的投資項目。根據最新的藍朝部落購房者調查顯示：有70%的購房者是投資購房，他們有的是第二次甚至是第三次購房，有的本身住房面積不小，他們認為一方面市中心小戶型出租率高，有投資回報價值，另一方面買套房能退稅也是挺好的。
在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較流行的所謂的「小資階層」，即既不屬於一般的工薪階層又不屬於具有產業的中產階級的一個中性群體，這類人一般表現為學歷較高、具有一定的文化素養，有不菲而且穩定的收入，喜歡講究生活品質、講究生活情調。據了解，目前上海市區此類人約有40—50萬左右，而且在近300萬流動人口中也有小部分屬於「小資階層」，他們對單身公寓的需求相對是比較迫切的。
四、上海市單身公寓的市場現狀
1、目前上海單身公寓的市場交易氛圍
上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現最初基於兩個因素，一個因素是爛尾樓盤的重新包裝上市，如「MYCITY」、「青年匯」、「金銀匯」、「藍朝部落」等單身公寓樓盤都是原有爛尾住宅項目的重新包裝推廣；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由於產品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創業的青年，並且易於出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。從最初的「爛尾」身份的出現到現在，單身公寓已經在上海的房地產市場中演繹得如火如荼，持續火爆熱銷，各個樓盤都表現不俗，基本銷售告罄：
■ 2000年6月，位於江寧路橋一側的「世紀之門●榮聯家園」首次推出以「MYCITY」為旗號的小房型公寓，每戶29—58平方米不等。從設計上看並無創新之處，且建築體型很大，但由於單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。
■ 隨後推出的「虹橋首席」、「龍柏香榭苑」等單身公寓專案，也幾乎都是百分之百的市場銷售率。
■ 一年之後，即2001年6月，位於曹家渡的「藍朝部落」再度推出這一物業，先期500餘套房屋不到半月時間一銷而空，場面之熱烈比當年的「MYCITY」有過之而無不及。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數更多，一梯達24戶；單價更高，每平方米超出了7000元。
■ 緊接著，位於南浦大橋橋堍的「青年匯」又閃亮登場，同樣引發搶購狂潮；12月初，位於老北站的、號稱「奔騰新干線」的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍牆廣告剛一露面，短短5天內，70％的房源即被預訂。
■ 無獨有偶，位於上海虹口區臨平路上的瑞虹新城，也出現了小房型緊俏。瑞虹新城推出一批單價30萬元起的「樂富」小房型，總共200套被訂購一空。
從以上描述可以看出，在最近兩年內單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，並一直保持上沖勢頭。正如滬上某媒體的一篇相關報道所說的那樣：這種單身公寓樓盤一經推出便深受追捧，比如上海的「虹橋首席」、「龍柏香榭苑」、「世紀之門•MYCITY」、「中遠兩灣城•發現未來」等等，無不如沙漠中的甘霖，轉瞬即被吸納殆盡。
2、幾個典型單身公寓的基本情況介紹
為更細致地描述上海市單身公寓的市場現狀，更直觀地表現單身公寓的分布區域以及其他的諸如市場價格、銷售情況、內部配套等等必要的市場要素，在此我們選取了目前上海市的幾個典型單身公寓樓盤（包括藍朝部落、青年匯、奔騰新干線、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等）進行逐一的介紹。（具體介紹附後）
五、單身公寓今後的發展前景
單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發商和客戶爆炒、議論，那麼這種熱鬧現象究竟能持續多久？其市場前景又究竟如何呢？
我們認為目前這種以小戶型為基本特徵的住宅之所以出現熱銷現象，關鍵是由供求關系決定的，由於目前可供所謂「小資階層」的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會出現如上所述的井噴現象。但是隨著產品在近期內的急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發的主流市場，只不過是一種市場細分的產物，隨著近一、二年蓬勃的發展，在填補了原先的空白的同時也將使這一細分市場達到相對飽和，不會成為樓市的主流產品，其發展前景因此顯得很為有限。
我們可以從以下幾個因素對此進行具體的分析：
1、從市場需求量來看。單身公寓的市場發展潛力將在未來的一到兩年內得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。
據不完全統計，上海小房型的需求量至少在6萬套以上，然而去年全年的小房型住宅供應量僅5000套左右，因此在近期內小房型住宅仍然是「奇貨可居」，仍將傲立馬年的申城樓市。但是隨著一些具有實力的開發企業也相繼投入小房型住宅的開發，這塊市場蛋糕也將越來越小。據悉，上海綠地集團不但將在大型綜合社區「上海春天」中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業區附近推出千餘套提供酒店式服務的小房型住宅。中遠置業集團在中遠兩灣城三期開發中推出的小房型住宅，還瞄準了老年夫婦的購房需求。而投身浦江兩岸開發的浙江省耀江集團，更是准備在位於崑山路吳淞路口的北外灘地區，推出相應的小房型酒店式公寓。因此在未來一到兩年內單身公寓供不應求的局面將有望得以緩解。
2、從規劃設計來看，單身公寓本身的建築缺陷將極大程度地限制其今後的發展。
單身公寓因為要求最大程度地控制套內面積，這就不可避免地出現了整棟樓宇的邊角結構增多、公攤面積增多、同層戶數增多、房間朝向的不合理性增多、房內生活的不舒適性增多，影響了客戶對此類住宅產品的高度認可。
比如目前市場上的眾多單身公寓均改造於90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規劃做辦公、酒店等之用的工程在建築設計上與住宅的設計要求大相徑庭，即使原本設計為住宅產品，但經過5—10年的市場洗禮，原設計也與當今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進行分割，增設廚衛空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現為：
一梯多戶，電梯數量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導致採光通風、安全性、私密性都較差。
房型不合理。主要是體現在廚衛的擺放上，如廚、衛相對，衛生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置於廳或陽台上的等等；
這些問題都將導致客戶的流失或導致客戶失去對該類住宅足夠的信任，因此，在其市場發展過程中終究會被消費者遺棄。
3、從配套要求來看，單身公寓對配套設施和物業服務的要求苛刻，而且要求樓案所在區域具有很大的優越性，這對開發商而言是一種考驗。
就單身公寓而言，發展商在售房時要承諾「生活設施一應俱全，業主拎包即可入住」的物業服務，或者說是要承諾這類物業所描繪的生活方式。這是消費者購買此類物業的一個重要因素，購房者在購買了物業的同時也購買了物業背後的服務、購買了一種生活方式，那麼開發商的承諾是否能夠最終兌現就成為關繫到單身公寓未來發展前景的重要問題。
六、結論
總之，經過本次針對單身公寓的市場調查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據此歸納出以下幾點結論：
■ 單身公寓在過去的一兩年內以及未來的一兩年內作為市場的一種稀缺產品，其成為樓市黑馬並一路熱銷走來是合理的也是必然的；
■ 單身公寓作為房地產市場的一種過渡性細分產品，其市場容量畢竟有限，一時的「稀缺」很快就將得到解決，並逐步趨於飽和。
■ 開發商們對小戶型住宅的開發一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹慎入市，因為這類物業畢竟不可能成為住宅開發的主流市場。
銷售企劃部
附：典型單身公寓個案介紹
■ 藍朝部落
工地位置：靜安區曹家渡萬航渡路 開發商：上海靜安地產公司
面積范圍：24—54平方米 主力面積：32平方米
銷售單價：6000—8000元/平方米 總價范圍：16—38萬元
得房率：55% 總戶數：500戶
開盤日期：2001年9月 銷售率：100%（七天內全部售磬）
所處地段：市區三級地段 物業費：2.0元/平方米月
客源層面：投資客、公司白領、外地人。其中投資客比例較大。在自住客戶中女性比重較大
配套設施：四梯24戶32層；1—8層均為會所，分布有健身房、美容廳、網吧、商務中心、咖啡吧、茶餐廳、撞球房、便利店等
裝修標准：裝修標准為1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗戶，廳、卧由鋁合金玻璃推拉門分隔；內部裝修以休閑為主基調，木地板，牆體為淺色塗料，廚房三件套（（櫥櫃、脫排、灶具），衛浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配備電器插座，電熱水器，通訊埠，門衛對講系統，寬頻入戶等等
個案優勢：周邊商業、生活配套設施成熟；交通便利；面積、總價控制合理；是上海市第一個真正意義上的單身公寓項目
個案劣勢：得房率低；周邊環境臟亂
■ 青年匯
工地位置：黃埔區陸家浜路、海潮路 開發商：上海中福地產公司
面積范圍：36—60平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：8500—9000元/平方米 總價范圍：30—54萬元
得房率：76—79% 總戶數：一期1000多套
開盤日期：2001年11月 銷售率：100%
所處地段：市區三級地段
客源層面：公司白領、投資客、外地客（佔50%）
配套設施：6梯24戶28—34層；小區內配備有獨立會所、網球場、游泳池、網吧、茶館、美容廳、彈子房、閱覽室、商務中心、健身房、超市等
裝修標准：裝修標准為1000元/平方米，木質防火防盜門，塑鋼窗，廳、卧以木質玻璃推拉門分隔；內部裝修以居住休閑為主基調，廚房衛浴均為三件套，木地板、淺色牆體塗料；通訊埠、燈座、電源插座、門衛對講系統、寬頻入戶、電熱水器、分體空調
個案優勢：交通便利；得房率高；小區規模大，配套齊全
個案劣勢：靠近楊浦大橋，交通干擾，噪音大；裝修簡單，設計一般
■ 奔騰新干線
工地位置：閘北區寶山路、寶通路 開發商：上海三寶花苑房地產公司
面積范圍：30—42平方米 主力面積：36—40平方米
銷售單價：5600元/平方米 總價范圍：17—24萬元
得房率：70% 總戶數：500戶
開盤日期：2001年12月 銷售率：100%
所處地段：市區四級地段
客源層面：公司白領、投資客、外地人士
配套設施：3梯12戶；頂層景觀會所、商務中心、網吧、洗衣中心、舞廳、棋牌室、閱覽室、家政中心
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚衛設備均為三件套；通訊埠、電源接插件、寬頻入戶、門衛對講系統、分體空調、熱水器
個案優勢：交通便利、輕軌、M8新干線；屬於新建樓盤，得房率高；總價合理
個案劣勢：地段較差；周邊環境臟亂
■ 東渡名人大廈
工地位置：虹口區曲陽路近寶山路 開發商：上海東渡房地產開發公司
面積范圍：41—50平方米 主力面積：45平方米
銷售單價：6900—7200元/平方米 總價范圍：30—35萬元
得房率：62% 總戶數：350戶
開盤日期：2002年1月 銷售率：90%
所處地段：市區四級地段
客源層面：投資客、公司白領（商住兩用）
配套設施：2梯16戶23層；頂層景觀會所、商務中心、網吧、舞廳、健身房、棋牌室、閱覽室
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火房盜門，鋁合金窗戶；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚房衛浴均為三件套；分體空調、熱水器、電源接插件、寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：交通便利；總價適中；投資性強
個案劣勢：周邊環境較差；配套不夠齊全
■ 自由之宅
工地位置：閔行區金匯路515弄 開發商：上海金倫置業公司
面積范圍：25—65平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：7000元/平方米 總價范圍：18—45萬元
得房率：72% 總戶數：157戶
開盤日期：2002年4月 銷售率：100%（一天內售完）
所處地段：市區六級地段
客源層面：外籍人士、投資客、私營業主
配套設施：各層6個電梯房；配備有商務中心、網吧、健身房、棋牌室、閱覽室等
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚房衛浴三件套；分體空調、熱水器、電源接插件，寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：六層電梯房；得房率高、房型合理；社區配套成熟（金匯小區）
個案劣勢：離中心城區較遠；投資性一般
■ 金銀匯
工地位置：黃浦區九江路619號 開發商：上海中福地產公司
面積范圍：35—75平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：11000—13000元/平方米 總價范圍：36—48萬元
得房率：55% 總戶數：900戶
開盤日期：2001年12月 銷售率：100%（三個月售完）
所處地段：市區二級地段
客源層面：純投資為主，自住極少（商住一體）
配套設施：6梯36戶30層；配備有閱覽室、健身房、咖啡吧、網吧、便利店、商務中心、酒店式大堂、餐廳、棋牌室、多功能會議廳等等
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗；內部裝修以商務酒店為主基調，地毯，淺色牆體塗料；分體空調、電源接插件，寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：頂級地段；周邊配套齊全；交通便利
個案劣勢：爛尾樓改造、得房率低；價格偏高
『陸』 如何通過市場調研確定房地產項目定位
前言 隨著房地產行業的迅速發展，與房地產相配套的關聯行業和功能企業越來越多，在如此多的配套企業中，開發商充當的角色是——作為整體項目的軸心，引導兩個功能鏈條的良性運轉，這兩個鏈條即是產品鏈條和市場鏈條。我們億房研究部在為眾多開發公司作調查和調研時亦遵循上述兩點.
產品鏈條是支撐開發商打造好產品的基礎。越來越多的開發商具備優秀的產品理念，房子越建越好已成為消費者的共識。在整個產品開發與運作的過程中，建築商、建築設計公司、景觀設計公司、專業裝潢公司和專業物業管理等等，都是產品鏈條的重要組成部分，彼此間環環相扣，圍繞開發商品牌和產品品牌來運轉。產品鏈條的組建是開發商越來越嫻熟的主要技能，因為重視，所以產品鏈條也越來越完善和穩固。
市場鏈條是由項目定位策劃、產品宣傳和銷售推廣這三個部分組成。有了好產品，如何銷售和推廣出去，達到和超過預期收益，是樓盤成功的重中之重。因為，無論是業界還是消費者，衡量一個樓盤項目的成功，其標尺更多是業績，開發商所做的所有工作都是為業績服務。值得說明的是，這里所指的業績不僅僅是銷售額，還包括品牌收益、企業形象收益和團隊收益等等。
那麼圍繞上述兩點。房地產業的調研對以後的項目定位工作則十分重要，本文將重點分析房地產市場調研的重要性和怎樣通過市場調查進行項目定位方面作出一點淺析。 第一部分：房地產市場調查的實施要點 有的人認為房地產市場的調查與研究（下簡稱「市調」）高深莫測，很「玄」，有的人認為市調很簡單，可有可無。其實市調是有方法、規律可循的。
我們認為：無論是發展商想尋找新的投資機會，還是為搶占市場，確定開發市場適銷對路的物業；無論是發展商想為已開發物業制定正確的營銷策略，還是為提高物業質量和附加值，提高經濟效益，市調總能在其中發揮重要作用。房地產市場的調查與研究就是運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產市場營銷方面的各種情報資料，通過對過去與現在營銷狀況及動態性影響情報資料，通過對過去與現在營銷狀況及動態性影響的分析研究，為發展商預測項目經營銷售狀況，制定正確項目決策提供了可靠依據。
我們為某上海大型房地產開發企業針對光谷區域的調研亦是作重對該區域其它樓盤的營銷狀況及動態性影響情報資料進行重點調研,在調研的同時緊密結合我們億房公司所掌握優越的政府及社會資源為該開發商圓滿地完成了該區域的前期調研工作.
市調類型從調研方向上分大致有三類：
針對物業的市場調查
一般發展商想對當前整體或者區域市場有個全面的了解時，會以目前市場上現有的物業為對象做調研。調查內容包括：位置、規模、類型、價格、工期、發展商銷售狀況，以此作為自己開發物業的依據。發展商大多最關心項目的價格和銷售情況，其中難點又主要是真實售價與真實銷售率的問題。
常見錯誤是將報價當實際價格。
表：(注:此為億房研究部為香港某公司在永清片做調研時的概述或與其說是一種方式方法) 銷售價格的確定：前表列出了了解實際成交價的幾種方法及利弊。
銷售率的確定：可依據同類物業市場預期（如份額、價格、銷售周期）進行判斷。因為市場是不斷變化的，所以其數據也不可能絕對精確，但可以通過調研人員對市場的深入了解對數據做適當調整。
物業供應量的確定：如果簡單地以建委、房管局的項目統計資料和預售樓盤資料為准會與實際情況有很大出入。實際上會存在報了不建（資金不到位、炒地皮）；建了沒報（改變項目性質，如聯建、自建改商品房）；報建歸口不一致（有在區里，有在市裡）；報建與銷售內容不一致（最常見的是共用一個項目的銷售證或內部認購）等情況，實地的現場調查是最可靠的辦法。
針對客戶的市場調查：
不同物業的目標客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時會更關注價格，而高收入家庭購房時會更注重環境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細微的差別都能通過市場調查和研究准確把握，最終抓住目標客群，這是物業銷售成功的關鍵之一。
這類調研內容包括：客戶的購買力水平，客戶購買力投向（包括物業類別、戶型偏好、位置偏好、預期價格等）及客戶的共同特性，如年齡、文化、家庭結構、職業、原居地等。主要的手段是通過問卷就調研者想了解的問題對目標調查對象進行訪問。在確定目標調查對象時，可參照同類物業的已成交客戶進行劃分。整個過程的難點是問卷設計及贏取客戶的配合。
針對客戶的調研可謂是深受外埠各開發或代理公司的重視.我們億房研究部在所有接受的外埠公司的調研中,此項內容可以說是重中之重.
全面的市場調查：
房地產開發不可能離開一個城市的社會、經濟發展狀況，因此一個完整全面的市場調查應該包括宏觀的背景情況，如社會政治環境、自然環境分析以及整個市場的物業開發量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內容；再逐步細化到暢銷物業、滯銷物業、各區域街區功能分析及重點項目對比（如規模、性質、規劃、工程設計、硬體配套、營銷、物業管理等）。
這類調查應該是前述兩種調查的結合，至少是部分內容的結合。這類調查的難點是工作量大，專業性強，需投入大量人力物力且工作周期長。
通常市調可分為三個階段：
調查准備。確定調查的問題及地域范圍，並對調查目標進行初步分析，在此基礎上制定調查計劃（如方式及進度、收集信息的范圍與種類、經費預算、組建隊伍及人員培訓等）。
正式調查。確定市調資料來源及收集方法。直接資料可採取訪談、電話、問卷、觀察等方法收集；間接資料可採取交換、購買、委託等方法。如採用問卷式調查，還須設計調查表及問卷並確定抽查對象及樣本大小。
結果處理。將調查搜集到的資料進行分類、統計，得出結論，在此基礎上編寫調查報告。
對代理商而言，市調應成為其強項，通過對區域市場進行多角度、全方位的調查，找出市場空缺較大的物業類型，為發展商提供開發策略、營銷策略，以利項目盡快推出，使發展商取得合理的投資回報。市調既不是不負責任的胡編亂造，也並非神秘不可掌握，它是一種方法、手段，運用得當，讓人受益匪淺。
『柒』 隨便行業的企業調查報告（復制的越多越好）加分
商業地產市場調查
2004年被稱為中國的商業地產年，投資開發商用物業，特別是所謂超大型，成為一大熱潮和最亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業街、大型Mall、主題步行街等商用物業項目。
市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，「沒有調查就沒有發言權」，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，並就教於大方之家。
一、市調分類
商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：
1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查
2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查
3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查
4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考察
二、市調准備
無論做哪類市場調研，都應有充分准備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
准備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；
3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；
5、配齊工具--准備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
三、基本概念理解與應用
在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：
1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標
這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。
區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所佔據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
顯然，「商圈」現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用後產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的准確涵義。
商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的「商圈」稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。
地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、幹道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。
節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特徵的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。
地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建築、鍾樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；
②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。
③出書面正式報告，應使用准確、學術性用語。
2、業態、業種
零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是「怎麼變」。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。
業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特徵是「賣什麼」。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。
應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特徵、典型商戶等基本功；
②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；
③傳統和新興業種，也逐漸採用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、葯品、圖書等業種；
④零售商業外的業種，也流行採用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。
四、市調內容和考察次序
商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過「面」觀察。
商業業種集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過「線」觀察。
購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過「點」觀察。
調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：
①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；
②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；
③客流量、購物消費者特徵（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費慾望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀台排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；
④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建築外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
⑤交通幹道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；
⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；
⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。
五、市調方式方法
目前階段，我們主要採用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。
4、參展法
參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。
『捌』 自己開店需要什麼手續
到所在地工商所辦理營業登記。辦理營業執照時，需帶場所證明（租賃合同或房產證）、身份證。
關於開服裝店需要辦理除個體戶工商登記外的其他何種手續的問題，首先要確定你是以何種方式進行開店經營。
目前開服裝店的形式一般有三種：利用沿街店鋪開店、在服裝市場內開店、進入百貨商場設櫃台。
利用沿街店鋪開店一般流程是先尋找門面，與房東簽訂房屋租賃合同，然後前往所在地工商部門辦理個體營業執照，最後就可以開店營業。
在服裝市場內開服裝店的流程是先尋找合適的服裝市場，與物業管理公司簽訂房屋租賃合同，然後前往所在地工商部門辦理個體營業執照，最後就可以開店營業。進入百貨商場設櫃台的流程在尋找到中意商場以後，首先需要注冊一家經營范圍包括服裝類的公司，然後與百貨商場簽訂聯營合同，再開業經營。
工商局注冊
帶身份證、商鋪的租賃合同等
。一般准備2個商號名稱，以備被別人搶先用了注冊費各地不同，一般350.00-550.00;2)取得執照後一個月內，去稅務局辦稅務登記
帶:身份證
執照等
一般辦妥後要付360.00的票管員證和報稅證.一般小企業不會太難的.
開服裝店，最好是選擇好地理位置以及好品牌，加盟名牌。根據自已的資金選擇是做個體工商戶還是開公司。後去辦理工商注冊，辦理稅務登記。根據具體情況，決定是辦理雙定稅，還是查帳徵收。
1、尋找品牌，確定你要代理經營的服裝類品牌。要求做好同類市場調查、該品牌在你當地的品牌影響力調查、人群購買力調查等。
2、尋找店址，要求商業氛圍濃郁，周圍店鋪最好是知名品牌專營店，這樣可以烘托「優質」概念。房租的談判是個艱苦的過程，這里不詳細描述。注意租期在合同中要盡量長些。以免辛苦培育的市場因房子到期而不得不遷移。
3、到工商部門登記，這一點根據地區不同差異也很大，有些城市實行了一站式服務，基本上一兩天就能全部辦好相關手續。
4、組織資金進貨。注意要請懂服裝的人幫你看貨，包括款式等。
5、店面裝修。如果你作為某品牌專營店，那麼你就必須按照他們提供的VI視覺識別系統中的店面類標准進行裝修，如果不是，你可以請設計公司幫助做設計，以展示為主，達到理想效果即可。盡量節約資金。
6、廣告宣傳，如果廠家能支持廣告費用就很好了，如果不支持，就盡量在店鋪的外牆多做文章，比如全場打折的POP廣告等。運用你的營銷策略，把每個活動及時傳播出去，招徠顧客。