A. 山東泗水房地產市場怎麼樣 包含房價、地價、銷售、以及分析等。。。。 全面點更好。
關於泗水縣房地產業發展現狀及研究
房地產業是國民經濟的支柱產業，對於促進我縣產業結構戰略性調整、優化產業結構、推動經濟增長方式轉變，對於擴大就業、適應人民群眾的消費需求，促進工業基地全面振興都具有十分重要的戰略意義。為全面了解我縣房地產業的發展歷程及現狀，分析存在的問題，研究和提出相應的對策建議，根據主要領導指示，由縣委政研室會同縣住建局，就我縣房地產業的相關問題進行了專題調研，報告如下：
一、泗水縣房地產業的發展歷程及現狀
（一）從房地產業發展歷程看：據調查，由於我縣經濟發展滯後，房地產業起步較晚。泗水縣真正意義上的房地產業是以2003年君泰小區開發為標志，片區開發歷經三個階段：一是發育形成雛形階段（2003—2004年）。君泰小區、同濟花苑、聖源居、聖達小區等小區相繼建設，拉開了我縣商品住房市場發展的序幕，其特徵是市場化程度差、商品房交易量小、經濟貢獻率低。二是逐步發展階段（2004—2007）。在土地、住房兩項制度改革的推動下，我縣城鎮化建設加速推進，城市建設和舊城改造開發及保障性住房建設同步實施，濱河水苑、恆興家園、府前花園、金冠陽光花園、永勝珍珠泉花園、居安花園、聖源新天地等小區相繼開發建設。這一時期的房地產業漸趨規范，房價穩中上升，經濟貢獻率逐年提高。三是相對成熟階段（2008年至今）。舊城改造開發和新城建設力度加大，三發舜和、龍城知春、永勝茗築、聖源麗都、龍城知春、聖融庭院、中興新城、金域中央、綠景國際、金泉廣場、福臨城等小區快速建設，特別是伴隨著海情聖地國家康居示範工程的進入和小高層的崛起，呈現出房地產開發投資快速增長、房地產開發面積不斷擴大、房地產銷售持續旺盛。08年至今共建設開發小區23個，規劃開發總用面積約5200畝，規劃開發建築面積約500萬平方米，在建建築面積約140萬平方米，我縣房地產市場特別是城區房地產業正處在攸關轉機的「門檻上」。
（二）從2009年以來房地產銷售量看：據09年以來統計數據，已開盤銷售的房地產開發企業共有17家，建成商品房約9100套，完工面積約105萬平方米，其中各樓盤銷售套數詳見表一:泗水各樓盤銷售量統計。
表一:泗水各樓盤銷售量統計
開發樓盤 2009年
總銷售套數 2010年
總銷售套數 2011年前五個月
銷售套數 空置率
府前花園 140 29 23 11.7%
恆星家園 190 56 4 9.6%
聖融庭院 187 178 67 12.3%
三發舜和 520 679 69 10.9%
聖源麗都 580 207 102 14.5%
金冠陽光 72 54 4 12.3%
濱河水苑 210 63 98 13.7%
龍城知春 889 462 436 10.7%
中興新城 102 287 47 13.4%
珍珠泉花園 310 167 23 9.3%
聖源新天地 20 71 9 10.2%
海情聖地 70 17
盛世名門 148 189
永勝茗築 95 14
金泉廣場 35
福臨城 184
金域中央 65
合計 3220 2566 1386
1、從上述表中可以看出2009年泗水縣城商品房銷售數量創下新高，證實了泗水縣城房地產市場依然在不斷升溫。2010年第一季度雖是房地產銷售市場淡季，但商品房銷售數量與去年同期相比增長18%，商品房空置率處於合理區間，但個別樓盤空置率較高，銷售前景慘淡。（按照房地產行業通行慣例，空置率在3%以下商品房商品房供不應求，可供購房者選擇的商品房很少，不利於房地產市場的發展；空置率在3%—10%之間，商品房供求關系平衡，為較為成功樓盤空置區間；空置率在10%—15%之間，商品房供求關系基本平衡，為房地產銷售市場合理空置區間；商品房空置率在15%以上，為嚴重擠壓區間，極為危險）。
2、從空置率出現的原因上來看，主要在於：
（1）品質較低、公共設施配套不全，內部環境較亂，樓房間距視覺擁擠的樓盤不受購房者歡迎。
（2）戶型設計不合理，套型面積較大或較小的樓盤不好銷售。以目前銷售狀況來看，戶型面積在110㎡—130㎡的商品住房最受購房者歡迎。
（3）購房者對高層住宅觀念依舊淡薄，對入住後的費用問題擔憂。購房者對小高層商品房屋從不接受到接受再到受歡迎依然需要一段時間。
3、從各樓盤之間銷售情況及空置率對比來看，三發舜和北區樓盤為泗城目前開發成功樓盤，多層商品住房供不應求；高層商品住房在隨著縣住建局成功團購之後吸引到眾多的潛在購買者，目前三幢高層住宅樓幾乎售馨。聖源新天地及聖源麗都為泗水縣城銷售狀況最穩定樓盤，其最大優勢在於區位優越；但由於聖源新天地高層商品住房戶型設計不合理（戶型面積均為150平方米），導致80套商品房僅售出25套，成為該樓盤開發唯一缺點。金冠陽光花園為目前泗水縣城銷售狀況最不穩定樓盤，主要原因在於前期的質量、配套設施等爭端問題導致了後續商品房的銷售。
（三）從2009年以來房地產銷售價格看：2009年泗水縣城房地產銷售均價為2020元/㎡，同比增長9.2%；目前房地產銷售均價為2560元/㎡，比09年銷售均價增長26.7%，詳見表二：泗水城區各樓盤多層商品住房銷售均價。
表二：泗水城區各樓盤多層商品住房銷售均價
開發樓盤 09年銷售均價 2010年
銷售均價 目前銷售均價 未來趨勢
府前花園 1890元∕㎡ 1990元∕㎡ 2300元∕㎡ 基本穩定
恆星家園 1990元∕㎡ 2100元∕㎡ / 已售完
聖融庭院 2070元∕㎡ 2270元∕㎡ / 已售完
三發舜和 2180元∕㎡ 2340元∕㎡ / 已售完
聖源麗都 2170元∕㎡ 2320元∕㎡ / 已售完
金冠陽光花園 1930元∕㎡ 1990元∕㎡ 2050元∕㎡ 基本穩定
濱河水苑 1850元∕㎡ 1900元∕㎡ 2040元∕㎡ 基本穩定
龍城知春 1980元∕㎡ 2170元∕㎡ 2850元∕㎡ 基本穩定
中興新城 1920元∕㎡ 2080元∕㎡ / 已售完
珍珠泉花園 1600元∕㎡ 1720元∕㎡ 1890元∕㎡ 基本穩定
聖源新天地 1910元∕㎡ 2210元∕㎡ / 已售完
海情聖地 4200元∕㎡ 4200元∕㎡ 基本穩定
盛世名門 2050元∕㎡ 2160元∕㎡ 基本穩定
永勝茗築 2130元∕㎡ 2300元∕㎡ 基本穩定
福臨城 3050元∕㎡ 基本穩定
從上述數據中可以看出泗水縣城商品房銷售價格節節攀升，完全擺脫了08年底全球金融危機的影響，其中三發舜和家園商品房銷售價格始終是泗水城區房地產銷售市場的風向標，帶動房價的整體提升。
泗水縣城高層住宅的開盤銷售為2009年泗水縣房地產市場一大突破點,詳見表三：截止到2011年5月份為止，高層商品住宅銷售價格。
表三：2011年五月份高層商品住宅銷售價格
小區
樓層 中興新城 濱河水苑 龍城知春 聖融庭院 金域中央
十七層 2690 2500
十六層 2680 2450
十五層 2640 2400
十四層 2600 2350
十三層 2560 2300
十二層 2520 2250
十一層 2490 2200 3260
十層 2450 2150 3146 3260
九層 2410 2100 3126 3220
八層 2370 2050 3026 3190
七層 2330 2000 2946 3100
六層 2290 1950 2896 3020
五層 2260 1900 2816 2995
四層 2230 1850 2766 2890
三層 2200 2736 2840
二層 2666 2800
一層 2566 2770
均價 2448 2175 2869 3031.364 2970
從以上數據中可以看出泗水縣城相同小區高層與多層的銷售差價在200—300元∕㎡，僅為高層與多層建安成本之差。高層銷售價格不溫不火，廣大消費群體的購買慾望不強，《關於提高城市土地利用率鼓勵建設購買高層住宅的暫行意見》（泗政發[2009]17號文）需繼續實施。
造成我縣商品房平均銷售價格呈持續走高態勢的主要原因：一是通貨膨脹因素導致建築材料成本、勞動力成本上升（建築量的增加建築量的增加使我縣建築工人工資比周邊縣市高20%多），而且因改造成本的提高，出讓的土地價格依然有上升趨勢，再加上近年來各樓盤建築工藝的革新，建設品質的提高，都形成了居高不下的「剛性成本」，所以成本剛性將支持房地產價格不會回落；二是隨著08、09年國家實施適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，房地產發展環境大大改善，居民購買力得到信貸支持，使普通及改善型住房需求得到有效釋放，而且目前國家對房地產市場的調控尚未實際影響到泗水這樣的四線城市，總體購房需求大大提高；三是我縣實施了鼓勵農民進城購房的優惠政策，顯著增加了購房人群，有效地激活了外出務工農民的進城購買慾望。
（四）從房地產開發土地市場看：自2007年3月原山東麵粉機械廠儲備用地完成拍賣以來，已成功的舉行了18次國有土地掛牌、拍賣，共出讓土地1676.5畝。而2009年至今共完成了四塊國有土地的掛牌出讓，出讓土地達878.5畝，相當於前幾年出讓土地總和，詳見表四：2009至今泗水縣城土地供應情況。不難看出在泗水房地產銷售市場火爆的同時，土地供應量倍然陡增，房地產開發面積預計今年將翻番增長。
表四：2009年至今泗水縣城土地供應情況
序號 出讓方式 地塊編號 面積 受讓單位 成交價 開發項目
1 掛牌出讓 泗儲地［2008］－6號 7.5342 泗水縣九源房地產開發有限公司 3200 聖融庭院
2 掛牌出讓 泗儲地［2009］－1號 6.6666 山東萬紫園旅遊開發有限公司 1516 萬紫千紅
3 掛牌出讓 泗儲地［2009］－3號 0.9733 山東萬紫園旅遊開發有限公司 210
4 掛牌出讓 泗儲地［2009］－2號 2.6064 山東萬紫園旅遊開發有限公司 561
5 掛牌出讓 泗儲地［2009］－5號 0.31 泗水永勝房地產開發有限公司 150
6 掛牌出讓 泗儲地200916號 3.50361 濟南三發置業有限公司 1400 三發舜和
7 掛牌出讓 泗儲地200915號 9.379172 濟南三發置業有限公司 3800
8 掛牌出讓 泗儲地［2008］9－1號 6.3866 濟寧鴻鑫置業有限公司 1304 盛世名門
9 掛牌出讓 泗儲地［2008］9－2號 11.29649 濟寧鴻鑫置業有限公司 2314
10 掛牌出讓 泗儲地［2008］9－3號 3.02975 濟寧鴻鑫置業有限公司 622
11 掛牌出讓 泗儲地200956號 0.081007 泗水永勝房地產開發有限公司 60
12 掛牌出讓 泗儲地200973-1號地塊 7.79826 泗水海情置業有限公司 8200
13 掛牌出讓 泗儲地200973-2號地塊 6.27206 泗水海情置業有限公司 6590
14 掛牌出讓 泗儲地200966號 4.6002 濟寧市宏興房地產開發有限公司 1540 濱河水院
15 掛牌出讓 泗儲地200938-2號地塊 0.64498 泗水永勝房地產開發有限公司 280 珍珠泉花園
16 掛牌出讓 泗儲地200977號 5.64727 泗水永勝房地產開發有限公司 3900 光明小區
17 掛牌出讓 泗儲地20106號 9.3463 山東恆瑞房地產開發有限公司 1460 金域中央
18 掛牌出讓 泗儲地2010－10號 1.9393 九巨龍房地產開發集團有限公司 1070 龍城之春
19 掛牌出讓 泗儲地2010－9號 3.594226 九巨龍房地產開發集團有限公司 1980
20 掛牌出讓 泗儲地2010－13號 0.652827 九巨龍房地產開發集團有限公司 360
21 掛牌出讓 泗儲地2010－12號 2.677746 九巨龍房地產開發集團有限公司 1480
22 掛牌出讓 泗儲地2010－11號 1 九巨龍房地產開發集團有限公司 552
23 掛牌出讓 泗儲地20107號 7.0682 山東恆瑞房地產開發有限公司 7160
24 掛牌出讓 泗儲地20108號 4.0071 山東恆瑞房地產開發有限公司 3466 金域中央
25 掛牌出讓 泗儲地201023號 3.499 濟寧市宏興房地產開發
有限公司誠成分公司 1150 金泉廣場
26 掛牌出讓 泗儲地201016號 3.1904 泗水新廈置業有限公司 779 楊柳新苑
27 掛牌出讓 泗儲地201024號 8.8923 山東綠景福帝置業發展有限公司 5950 公安局片區
28 掛牌出讓 泗儲地201026號 1.3452 山東萬祡園旅遊開發有限公司 384 萬紫千紅
29 掛牌出讓 泗儲地201025號 1.5456 山東萬祡園旅遊開發有限公司 441
30 掛牌出讓 泗儲地201028號 1.6715 山東萬祡園旅遊開發有限公司 476
31 掛牌出讓 泗儲地201027號 0.7597 山東萬祡園旅遊開發有限公司 217
32 掛牌出讓 泗儲地201029號 1.643 九巨龍房地產開發集團有限公司 497 龍城之春
33 掛牌出讓 泗儲地201030號 1.5732 九巨龍房地產開發集團有限公司 475
34 掛牌出讓 泗儲地201019號 3.0614 山東金庭華府實業有限公司 1994
35 掛牌出讓 泗儲地201043號 0.12801 鄒城市恆成房地產開發公司 350 恆興家園
36 掛牌出讓 泗儲地201044號 0.33912 濟寧市宏興房地產開發
有限公司誠成分公司 480 金泉廣場
37 掛牌出讓 泗儲地201060號 6.8265 泗水福臨房地產開發有限公司 7167 福臨城
38 掛牌出讓 泗儲地201046號地塊 0.3732 山東新商博投資發展有限公司 252
39 掛牌出讓 泗儲地201047號 3.5673 山東新商博投資發展有限公司 2360
40 掛牌出讓 泗儲地201110號地塊 2.3993 泗水新勝置業有限公司 2340 東王經濟園
41 掛牌出讓 泗儲地201111號地塊 0.02716 泗水新勝置業有限公司 27
42 掛牌出讓 泗儲地20119號地塊 1.688 泗水新勝置業有限公司 1646
43 掛牌出讓 泗儲地201114號地塊 2.6349 濟寧天之和置業有限公司 4200 古城路北
44 掛牌出讓 泗儲地201115號地塊 0.5177 濟寧天之和置業有限公司 800
45 掛牌出讓 泗儲地201068號地塊 1.7413 泗水永勝房地產開發有限公司 1660 光明小區
在土地用途中：2009年所放量土地中，住宅用地佔有相當大的比例，而商業用途只是作為住宅的配套，所以居住需求仍然是土地供應市場的主導需求，不難看出居住需求始終作為一種剛性需求刺激我縣房地產市場快速發展。但同時應注意到商住和商業用途土地的需求在近期可能迎來一個旺市。受調控政策的影響，銀行放貸額度會大幅減少，再加上利率提高，銀行貸款占企業資金來源比重超過30%的房地產企業，會因資金壓力而降低投資，所以房地產開發建成量會有一定放緩，從而使已投入銷售的商品房有一個適當時間的消化過程。對住宅開發的調控產生「擠出效應」，使資金可能多的流向商業房產，商業房產將量價齊升，得到較快發展。
在土地價格中：呈現穩中有升的形勢，西城區凈開發地價已達70萬元/畝。老城區居住用地凈開發地價已達90萬元/畝，老城區商業用地凈開發地價已達到150萬元/畝左右。
在土地區域中：新舊城結合處地塊最受關注，老城區土地由於拆遷成本過高，導致地價較高於新城區。目前土地供應市場較為火熱，土地供應量較大，發出一種畸形發展的信號，造成房地產發展的信心危機，因此應盡量減少土地放量，合理供應土地。
註：經開發地價指用於商品房開發的凈地價格，是扣除安置用地後的價格。（五）從房地產開發購買群體看：1.泗水商品房購買人群目前已不單單局限在在城區范圍，尤其是《關於鼓勵農民進城購買商品房的暫行意見》（泗政發[2009]16號文）的出台引發泗水城區房地產消費群體進一步擴展到全縣，同時由於我縣優美的生態環境並輻射縣外。本次調查涉及商品住房開發商、城區老住戶、機關事業人員、企業職工、個體工商戶和外出農民工等六類群體，共發放調查問卷1500份，回收1419份，不合格100份，回收率94.6%，合格率95.07%；發放統計表格10份，回收10份，回收率100%，合格率100%；現場訪談112人，占抽樣總數的7.47%。具體分布情況見表五。
本次調查不涉及經濟適用房和回遷房，對商品住房開發商採取全面調查，對其他五類購房群體採取抽樣調查。
表五：調查問卷對象及抽樣分布
調查
項目
數額
調查
對象 問卷調查人數（人）及占該類群體比例% 男性調查對象（人）及比例% 18-60歲人數及佔比% 商品房供給
統計表發放
份數及佔比% 現場訪談(人)及占抽樣人數
比例%
商品住房開發商 10 100% 7 63.64
城區老住戶 355 1.52 311 87.6 337 94.93 30 8.45
機關事業單位人員 184 1.51 113 61.41 184 100 20 10.87
企業職工 200 0.22 116 58 194 97 20 10%
個體工商戶 200 2.06 150 75 194 97 9 4.5%
外出農民工 380 0.23 288 75.79 374 98.42 33 8.68%
調查結果顯示，近期五年內有購房意願的佔34.9%，城區老住戶、機關事業人員、企業職工、個體工商戶、外出農民工分別為37.18%、33.15%、39%、36.5%、28.9%。
截止目前我縣購房主要消費群體如表六：
表六：購買商品住房人群比例
類別 行政事業單位工作人員 私營業主 教師 農民 企業職工
購買房數 663 513 347 324 308
所佔比例 30.8% 23.8% 16.1% 15% 14.3%
根據抽樣調查，有固定職業和固定收入的形成了購房消費的主流佔61.2%；有一定的商業經營的也佔到23.8%；農民進城購房人群比例提高到15%。由此可見，有固定收入的人群已成為泗城房地產市場最穩定的購買因素，但同時應注意到外出打工農民已成為潛力最大的購買群體。此外，由於泗水獨特的生態環境優勢，曲阜、兗州、鄒城等縣外人士到泗水城區購房早在聖達小區銷售時就已出現，目前各樓盤均湧出一批外地購買客戶，大多為投資行為，但也形成了一種需求。
（六）從商業房市場看：1、基本情況。泗水商業房主要始於臨街房屋改造經營，現已形成了以人民路、健康路、文化路、濟河路為中心的商業路網，商業區集中區域以華聯商廈、商貿城、步行街、財富廣場為購物中心向四周輻射發散，形成老城區商業格局。目前西城區商業布局僅以中興路為線兩側分布，暫未形成規模。2、商業房市場價格分析。隨著商品住房建設速度的加快，開發量的逐年增加，從而拉動了泗水商業房市場出現質的飛躍，消費群體均看到商業房的升值空間，紛紛把購買商業房做為理財的投資，商業房價格也逐年上漲，目前老城區中心位置2層店鋪市場價格已達6500元/㎡～7500元/㎡。新、老城區分界的中興路兩側中心及輻射地帶區域商業房價格基本在5000元/㎡以上。商業房投資的高回報使價格一直是穩中攀升。3、商業房發展策略。商業房地產是城市經濟發展的標志，其作用：一是帶動城市經濟發展，提高人們的生活質量；二是提升城市綜合競爭力；三是吸納社會就業人口；四是承載城市景觀能力。
目前泗水縣城市中心正逐漸向西發展，老城區濃重的商業氣氛在隨著西城區住宅小區的初具規模後也開始慢慢轉移。預計未來幾年內在聖源湖、文化廣場等休閑景觀場所建成之後，西城區的人氣將更進一步聚0集，以新舊城交界處中興路為中心向東西兩側輻射形成新的商業區域，進而形成泗城標志性的商業地標。
（七）從二手房基本情況看：近年來，泗水縣房地產管理部門一直在積極搭建平台，大力培養房地產交易市場。但二手房交易面積占市場份額還是很低，2010年二手房成交量161宗，今年二手房成交量51宗，與新開發商品房成交量比相差甚遠，導致整個房地產市場缺乏必要的彈性和正常的流通，其主要原因有以下幾點：一是缺乏完善的房地產中介服務體系。房地產中介服務業是與…………
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B. 房地產項目地塊環境調研報告模板
房地產項目地塊環境調研報告模板
【第一部分 房地產項目所在地區氣候調查】
1． 目的：通過對項目所在地區氣候的調研，掌握項目所在地區的基本狀況。
2． 調查方式：查找地區的《市志》及詢問當地的氣象台。
3． 調查主要內容：
3-1．溫度
3-2．日照條件
3-3．風向
3-4.降雨量及濕度
4．綜述
【第二部分 房地產項目土地性質調查】
1． 目的：通過對項目地塊的地理位置、地質、地貌、七通一平狀況的調研，掌握地塊的基本現狀。
2． 調查方式：實地調查；實地調查拍攝地塊現狀圖片。
3． 調查主要內容：
3-1．地理位置（附圖）
3-2．地質地貌狀況：A、地形，B、地質，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動物種群
3-3．土地面積及其紅線圖
3-4．七通一平現狀
3-5．地塊的歷史研究
4．綜述
【第三部分 地塊周邊環境調查】
1． 目的：對地塊周邊的建築物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環境污染狀況進行調查。
2． 調研方式：實地調查；實地調查拍攝圖片。
3． 主要內容
3-1．地塊八個方向的環境（建築物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蔽狀況）。
A、 地塊東面近景、遠景。
B、 地塊南面近景、遠景。
C、 地塊西面近景、遠景。
D、 地塊北面近景、遠景。
3-2．地塊2公里半徑內的歷史人文景觀列示（標明距離項目地塊的車距）。
3-3．環境污染情況：
A、 空氣：灰塵及氣味
B、 噪音：噪音來源及噪音分貝
C、 水質：地塊周邊河（湖）的污染程度
D、 土地：垃圾污染
3-4．治安情況
4．綜述
【第四部分 地塊交通條件調查】
1． 目的：調查小區居民工作生活需要的交通條件的便利程度。
2． 調研方式：結合市政交通地圖，實地察看。
3． 主要內容
3-1．項目地塊周邊的市政路網及其公共交通起始線路的現狀及其遠景規劃：
A、 主要交通幹道
B、 遠景規劃
C、 公共交通起始線路
3-2．項目對外水、陸、空交通狀況。
3-2．地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀。
4．綜述
【第五部分 周邊市政、公建配套設施調查】
1． 目的：調查與小區居民生活相關的市政配套設施的完備程度。
2． 方式：實地調研。
3． 主要內容：調查地塊周邊1.5公里半徑內的市政、公建配套設施（規模、檔
次、與地塊距離），包括：
3-1．購物（購物中心、商場、超市、農貿市場等）
3-2．文化教育（幼托、小學、中學、大學、圖書館及其質量）
3-3．醫療衛生（各級醫院、葯店及其質量）
3-4．金融（銀行、保險、證券）
3-5．郵政
3-6．娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）
3-7、水電、排污情況
4．綜述
【第六部分 周邊社區現狀調查】
1． 目的：調查地塊周邊社區樓盤的總體規劃狀況，判斷周邊社區的檔次和居民成分。
2． 方式：實地調研。
3．主要內容
3-1．周邊主要樓盤、小區列示及產業特性
3-2．各樓盤及小區的居民階層
3-3．各小區的總體規劃、價格等：
A、 基本資料：1）、開發商
2）、地理位置
3）、佔地面積
4）、小區規模
5）、小區內配套
6）、開發時間
7）、建築結構
8）、建築面積
B、 戶型、面積跨度
C、 規劃
D、 銷售資料
1）、售價
2）、付款方式
3）、銷售進度
4．綜述
【第七部分 項目地塊的綜述】
【第八部分 項目地塊特性的類似方案分析】
3． 目的：類似方案分析，可以對項目具體的規劃、建築、環藝等具有參考價值。
4． 方式：資料查找。
3．主要內容：（圖片為主）
3-1．規劃
3-2．建築
3-3．環藝
3-4．建材
3-5．特殊環境處理
4．綜述
市場研究工作模塊
市場調研
【第一部分 項目所在地房地產市場現狀調研】
1． 目的：調查項目所在地宏觀經濟狀況及房地產市場整體狀況。
2． 調查方式：搜集基礎數據，在此基礎上進行分析。
3． 主要內容：
3-1．宏觀經濟運行狀況
1）、數據
指 標 數量 與上年同比增長
全省 項目所在地 全省 項目所在地
A.國內生產總值
其中： 第一產業
第二產業
第三產業
房地產
B.固定資產投資
其中：房地產開發
C.社會消費品零售總額
D.商品零售價格指數
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
2）、分析
3-2．項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
A．項目所在地的居民住宅包括的形態及其比重構成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規。
C．政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策和法規。
D．短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃計劃。
3-3．項目所在地房地產市場總體供求現狀
1）、數據
項 目 上半年 與去年同期相比 備注
簽定土地出讓合同
其中商品房用地
房地產開發總額
其中商品房建設
其中住宅投資佔比重
商品房施工面積
其中住宅
住宅施工面積中今年新開工者所佔比例
商品房竣工面積
其中住宅竣工面積
銷售預售商品房面積
其中現樓銷售
樓花銷售
全市商品房銷售收入
住宅
空置面積
其中住宅
辦公樓
商業樓
二手樓買賣
2）、分析
3-4．項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異
板塊差異 板塊1： 區 板塊二： 區 板塊三： 區 板塊四： 區
地理范圍
劃分依據：建築及商業、人文特徵描述
政府市政規劃的引導
商品住宅平均價格 多層
小高層
高層
別墅
商品住宅供求狀況 多層
小高層
高層
別墅
熱銷區域
3-5．項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢
區域 01年平均價格 00年平均價格 99年平均價格
多層 高層 多層 高層 多層 高層
全市 項目所在板塊
【第二部分 類比競爭樓盤調研】
1． 目的：調查項目周邊類比競爭樓盤的規劃素質和市場狀況。
2． 調查方式：先收集基礎資料。在此基礎上進行有目的的實地調查。
3． 主要內容：
3-1． 基本資料
樓盤名稱
地理位置
發展商
建築承建商
建築規劃設計商
環境設計商
銷售代理商
3-2． 項目戶型結構詳析
戶型（a房b 廳 c衛d 工e 廚f陽台g花園） 面積跨度 套數/百分比
平層
錯層
躍層（復式）
3-3．項目規劃設計及銷售資料
總佔地面積
總建築面積（容積率）
建築層數、棟數
建築布局及開發節奏
戶型結構
外立面風格、色調及用材
交樓內裝修標准
小區綠化及環藝
車流組織及戶車比
小區內康樂及商業配套設施
物業管理
售價（按揭折後價） 最高價：最低價：均價：
付款方式 一次性：分期：按揭：
銷售進度 銷售率：
已銷售單位戶型比例
客戶初步分析 現居住區：職業特徵：集團客戶：
3-4．綜合評判
評判項目 評價
A．地塊周邊環境及配套評判
A-1 地理位置
A-2 周邊環境、景觀
A-3 周邊市政配套
A-4 周邊小區整體素質
B．樓盤素質評判
B-1 建築風格和立面
B-2 建築布局和空間規劃
B-3 小區內環藝規劃
B-4 戶型設計
B-5 小區內配套
B-6 車流組織
B-7 物業管理
C．物業形象
C-1 發展商品牌
C-2 項目包裝及營銷手法
綜合評價
【第三部分 住宅消費者行為分析】
1． 目的：了解住宅消費者目前之消費意識和行為方式。
2． 調查方式：目標客戶群用問卷的形式來抽樣調查。
3． 主要內容：
3-1． 各類檔次商品住宅客戶分析
指 標 比 例
家庭結構 3口之家：3代同堂：二人世界：單身
職業特徵 經商老闆：三資高級白領：三資普通白領：國企高級幹部：國企普通幹部：文藝界：政府及事業單位：其他：外銷
買主年齡結構 20－30：30－45：45－55：55以上
客戶家庭月收入狀況 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客戶地理半徑集中率 1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑
3-2．各類檔次商品住宅客戶購買行為分析
A、 購房目的及面積偏好
指 標 比例
購房目的 A首次置業滿足基本居住需求
B二次置業改善居住條件
C投資保值和增值
D辦公
E為父母或子女購房
F度假
G其他
面積偏好 A 50平米以下
B 50－70平米
C 70－80平米
D 80－100平米
E 100－120平米
F 120－140平米
G 140平米以上
B、 層數、戶型偏好及購買價格承受能力
指 標 比 例
層數偏好 A 多層（7層以下）
B 小高層（8－18層）
C 高層（18層以上）
戶型偏好1 A 平層
B 錯層
C 躍層（復式）
戶型偏好2 A 1房1廳
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×2/3/4
H 6房及以上
價格偏好 A（根據當地價格板塊劃分）
付款方式偏好 A 一次性付款
B 分期付款
C 按揭
按揭月供承受力 A 1000元以下
B 1000－2000元
C 2000－3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元以上
C、 影響購房決策的最主要的5個因素
A 地理位置
B 市政交通便利程度
C 周邊生活配套完備程度（包括子女教育）
D 距離上班地點的遠近
E 價格
F 建築風格及外立面
G 戶型設計及實用率
H 社區內綠化及環藝規劃
I 物業管理及社區文化活動
J 周邊社區素質及空氣、噪音等污染程度
K 產權等法律手續的齊全
L 建築質量的保證
M 發展商品牌和實力
進行市場調查需要了解的內容主要有：
1、對經濟與發展形勢的了解。
房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關，對房價和銷售情況有影響。
2、對房地產市場發展態勢的了解。
需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今後幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
3、對房地產政策法規和政府有關措施的了解。
主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出台的關於住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷放心房"的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。
4、對項目周邊居民的調查了解。
了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標准、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。然後再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。
5、對周邊同類樓盤的調查了解。
了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標准、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然後製表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。
C. 急需一份重慶房地產的市場調查報告和心得體會
提幾個要點：
1、你對重慶未來的規劃了解嗎？
2、主城版塊意識。專
3、區域消費水平。
4、針對怎樣屬的消費人群。
5、市場調查，採集數據。
6、對有興趣的地區，了解當地經濟發展情況。
7、全國、地方政策的要點掌握，並對開發所產生的影響。
8、地方年鑒。
9、房地產利潤增漲或削弱點。
10、利弊對比。
D. 簡單點的市場調查報告怎麼寫啊
市場調查報告，就是根據市場調查、收集、記錄、整理和分析市場對商品的需求狀況以及於此有關的資料的文書。換句話說就是用社會主義市場經濟規律去分析，進行深入細致的調查研究，透過市場現狀，揭示市場運行的規律、本質。 寫法和要求 1。標題。一般來說，市場調查報告的標題沒有嚴格的格式。它要求與文章的內容溶為一體．是文章內容的高度概括，用精練簡潔的文字去表現文章的中心思想。市場調查的標題有：在標題里直接寫明市場調查的地區、調查的項目和「市場調查」這一文種；在標題里直接提出某一種商品在市場上的問題，點明文章的中心，如《×牌冰箱被冷落》；用主標題點明文章的中心，再用副標題說明市場調查的項目、地區和文種；用大標題點明市場調查的項目、范圍、內容和情況，用小標題說明全文的主要內容。 2。前言。前言部分用簡明扼要的文字寫出調查報告撰寫的依據，報告的研究目的或主旨，調查的范圍、時間、地點及所採用的調查方法、方式。 3。主體。市場調查報告主要包括概要部分、正文部分、結尾部分。這三點組成報告的主體。 4。結尾。這是全文的結束部分。一般有前言的市場調查報告，要有結尾，以與前言互相照應，綜述全文重申觀點或是加深認識。 市場需求調查報告 主要內容包括產品銷售對象的數量與構成，消費者家庭收入水平，實際購買力，潛在需求量及其購買意向，如消費者收入增加額度、需求層次變化情況，消費者對商品需求程度的變化、消費心理等。 市場供給調查報告 主要內容包括商品資源總量及構成，商品生產廠家有關情況，產品更新換代情況，不同商品市場生命周期的階段，商品供給前景等。 商品銷售渠道調查報告 主要內容包括渠道種類與各渠道銷售商品的數量、潛力，商品流轉環節、路線、倉儲情況等。 商品價格調查報告 主要內容包括商品成本、稅金、市場價格變動情況，消費者對價格變動情況的反映等。 市場競爭情況調查報告 主要內容包括競爭對手情況，競爭手段，競爭產品質量、性能、價格等。 市場調查問卷結構 1。市場調整問卷的內容為被調查者的基本情況。主要有姓名、性別、年齡、民族、文化程度、工作單位、職業、住址、家庭人口等。調查這些項目，便於對收集到的資料進行分類和具體分析。 調查內容。它是調查問卷的核心部分，是所需調查內容的具體項目。 問卷填寫說明。是填寫問卷的具體要求和方法，包括目的要求、項目含義、調查時間，被調查者填寫時應注意事項，調查人員應遵守事項等。 編號。有時問卷還必須編號，以便於分類歸檔，便於計算機管理。 2。設計市場調查問卷時應注意 必要性，所提的問題應直接為目的服務，沒有價值或無關緊要的問題不應列入。 可行性，應盡量避免列出令人難以回答的問題，注意使用適合被調查者身份、水平的詞句或用語。 准確性，提問要簡單明確，切忌模稜兩可或難以理解。 藝術性，提問要講究藝術，有趣味，使被調查者樂於回答。 http://www.cqstudy.com/contract/6414.html 這里有一份免費的葡萄酒調查報告，你可以參考一下： http://sz21.org/download_file.php?weblan=g&info_id=4158
E. 如何設計房地產市場調查的調查問卷
首先問題還是要確定你想通過這個問卷知道什麼，也就是目標，多列幾個目標，問卷的問題就出來了，然後前面加一些基本信息如性別、年齡、收入、崗位、行業等。
F. 跪求對房地產開發公司****的調查報告
2008年山西省沁縣房地產開發調查報告目 錄 第一部分、沁縣基礎概述------------------------------------------3 一、沁縣概況----------------------------------------------------3 二、沁縣的經濟發展狀況------------------------------------------5 三、沁縣縣城市建設規劃------------------------------------------6 第二部分、市場調查問卷分析 -------------------------------------11 一、住宅部分----------------------------------------------------12 二、商業部分----------------------------------------------------17 第三部分：項目推廣-----------------------------------------------22 一、總體推廣策略------------------------------------------------22 二、媒體工具運用------------------------------------------------22 三、廣告投放計劃------------------------------------------------23 第四部分、整體建議-----------------------------------------------23 一、項目分析----------------------------------------------------23 二、目標客戶群分析----------------------------------------------26 第五章、結論--------------------------------------------------26 調查目的：深入全面了解沁縣房地產情況調查方式：定點調查、走訪調查、問卷調查調查時間：2008年2月28日---2008年3月4日調查地點：沁縣縣城調查公司：太原寶星隆華公關策劃有限公司調查人員：武海飈 劉 洋 第一章、基礎部分 一、沁縣概況沁縣位於山西省晉東南地區北部、太行、太岳兩山之間，東接襄垣、武鄉，南鄰屯留，西部與沁源毗鄰，北部與武鄉及晉中地區的平遙接壤，位居省城太原與市府長治的中軸線上。地理座標：東經112°28′～112°54′，北緯36°26′～36°59′。縣城北距太原148公里，南距長治80公里。太(原)洛(陽)公路縱貫南北，二沁(沁縣、沁源)、沁武(沁縣、武鄉)公路橫亘東西，太(原)焦(作)鐵路過境暢通，交通十分便利。素有「北控太原，南襟上黨，冀南之門戶，潞澤之咽喉」之稱。是長治市北部四縣的政治、經濟、文化中心。全縣總面積為1315平方公里，屬黃土丘陵山區，全境地形四周隆起，中部低平，整個地勢西北高、東南低，平均海撥1000米，最高點為位於西部的棋盤山，主峰海撥1745.5米，最低點為南池鄉的二神口，海撥高度為916米，全縣轄4鎮17鄉 319個行政村，總人口17.1萬人。沁縣的縣境似「仙童指路」勢，地形四周隆起，中間低平，溝壑縱橫，起伏不平。整個地勢是西高於東，南低於北。境內平均海拔高度為1000米左右，最高蜂是棋盤山，海拔1745米
G. 關於房地產問卷調查
1、需求根據產品類型不同會在後面的優先順序上有所差異：面積、價格、功能、結構、朝向、配套、交通、景觀、物業等等。
2、收入要向客戶是家庭為單位購買還是以個人為單位購買，需要貸款的月還款占月收入一般不低於60%，再高可能壓力過大了。這個比例與房價有關哦。
3、房價多層一般是建安成本1000至1200+土地成本，小高層一般是建安成本1200至1400+土地成本，高層一般是建安成本1600至1800+土地成本。這與當地勞務和材料、運輸價格有關；
4、按樓層分：多層、小高層、高層、超高層。按產品類型分：普通住宅、小戶型公寓、花園洋房（可細分為退台和不退台兩種）、躍層、獨棟別墅、聯排別墅、疊加別墅等等。產品類型可能組合出現而產生組合型產品，比如跌層小戶型公寓……
5、剛性需求的話，面積和總價較低的比較受歡迎。改善型需求的話，面積在120-140之間比較受歡迎。投資型需求主要看重後期成長性強和可交易性強的產品。
6、這與當地交通和生活習慣關系較大，交通壓力大、私家車擁有量高的城市選郊區的人較多，反之較少。這需要針對當地城市做詳細調查，每個城市都不一樣。
7、銷售業績與項目整體競爭力有關。涉及到產品、品牌、價格、營銷、市場環境等競爭策略問題……競爭力強的項目可能開盤就賣完，弱的項目可能賣到破產……
H. 我們做問卷調查，幫忙回答一下哦！房地產的
建議你用「網題」在線調查系統 做一個在線問卷！
受訪者可以在線填答問卷，應答數據會被自動回收並生成圖表報告的
真的很方便的！
I. 針對房地產開發商的客戶滿意度調查問卷
整個國家都是以房地產為支柱，地方政府更是別無選擇。這種涸澤而漁的發展模式是建立在這樣一個荒唐的理念之上-------人民儲蓄量巨大，需要通過房地產消費拉動消費。實際上這些白痴們不了解，巨量儲蓄形成的背景和結構，首先是社會保障體系的極度殘缺導致人民對未來毫無安全感，其次是儲蓄分布的嚴重不均衡，10%的人佔有儲蓄的80%。白痴們現在死死地咬住一個「城市化」，把這個當成房價暴漲的基礎和理由，藐視人民的智商已經刀了極端無恥的地步。城市化是什麼，城市化是全國縣鎮一級小城市的擴容，從某種角度看，城市化會舒緩大城市的人口壓力，城市化怎麼就成了大城市房價持續暴漲的理由呢？一個無能的政府，可能會給人製造一個虛假的繁榮，但這個繁榮將會在很長時間內給人民帶來災難。