南寧市江南區房地產樓盤市場調查分析報告

⑴ 樓盤調查報告的範文

房地產市調報告撰寫注意事項:一般意義上的市調報告主要由五部分構成：標題、概述、正文、結尾、附件。
一、標題。高度概括，寫明市調報告的內容及主題思想，做到題文相符。
二、概述。即調查報告的內容摘要，闡明調查的目的及出發點，主要包括以下三方面內容：1、簡要說明調查目的，即簡要說明調查的原因；2、簡要介紹調查的對象和調查內容。包括調查時間、地點、對象、范圍、調查要點及所要解答的問題；3、簡要介紹調查研究的方法。例如：問卷法、抽樣法等。
三、正文。
正文根據當次市調的實際情況詳細介紹市場成果，主要涉及以下內容：
1、產品定位及詳細特徵（產品體量、佔地面積、樓棟數、戶型區間及主力戶型分析、是否精裝、外立面、配套、園林、物業等信息）
2、價格體系（包括起價、均價、最高價、歷史開盤價，當期開盤價）
3、市調當時供求關系，市場的受歡迎程度。例如：**項目在**時期內去化率為多少，在該區域的銷售中佔比為**。
4、客群特殊（年齡、收入、職業、受教育程度）
5、產品內在的文化訴求及未來在區域內的影響力。
6、趨勢性預測。未來該區域內發展走向預測。
7、我司相關項目信息對比。
上述信息在進行綜合匯總及分析時注意用數據說話，切忌主觀判斷，得出結論後再與我司相關項目進行有針對性的客觀對比，做到言之有物，忌空洞描述，忌不切實際的臆想。
四、結尾。
得出本次市調歸納，該結論應以客觀事實為出發點，以專業性為判斷，做出指導我司未來項目發展的結論。
五、附件
相關市調表格、問卷等調報告涉及的基礎信息資料均作為附件留存。

⑵ 房地產市場調查報告

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⑶ 房地產市場調研

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⑷ 南寧市的房地產宏觀經濟環境分析.

一、南寧市宏觀經濟分析
1、地理位置及人口狀況
南寧位於廣西的西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接東南沿海與西南內陸的重要樞紐，也是西部重要的省會城市。同時是國家級經濟區——北部灣經濟區建設的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項優惠待遇。2004年起，「中國—東盟博覽會」永久落戶南寧，並每年舉辦一次，使南寧成為中國對外開放的前沿城市之一。2009年6月9-13日，南寧還舉行了泛珠江三角洲會議。
南寧市人口已經突破700萬人，2009年，南寧全市總人口為717萬人。市區（即六城區）259.77萬人；漢族人口佔70%以上。
南寧地理位置優越，是西南地區的中等發達城市。
2、環境氣候及人文
南寧位於北回歸線以南，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪，氣候溫和，夏長冬短，年平均氣溫在21.6℃。冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最熱的7、8月平均28.2℃，極端最低氣溫—2.1℃，極端最高氣溫40.4℃。年均降雨量達1304.2毫米。
南寧的城市建設與生態環境建設，建國以來，一直追求和諧發展，以人為本，郭沫若先生曾在南寧留下「半城綠樹半城樓」的詩句。自實施城市建設「136」重點工程以來，以營造優美舒適、最適合人居條件的園林綠化、生態環境為基礎，開展規劃有序的城市建設。目前，寬廣筆直、綠化美麗的外環高速和快速環道已投入使用，改擴建市內多條交通主幹道和美化亮化大小街道同步進行，建成南湖名樹博覽園、民生廣場、民歌廣場、南寧國際會展中心等一批富有城市特點的標志性建築及公共設施。全市園林綠化居全國前列，建成區綠化覆蓋率39%，人均公共綠地面積9.8平方米。先後成為國家衛生城、園林城市、優秀旅遊城市，2000年更成為迪拜國際改善居住環境的最高範例，2002年榮獲了首屆「中國人居環境獎」，成為中國最適合人類居住的五個城市之一。
2007年南寧獲得「聯合國人居獎」
南寧氣候宜人，環境優美，是理想的居住城市。
3、交通狀況
鐵路：
南寧鐵路線通過湘桂、黔桂、黎湛、南防、南昆等干線，北與全國各干線相連接，向東可達湛江、廣州，向南可達欽州、防城、北海，西南可至越南河內。
南寧火車站位於中華路市中心地段，交通方便，在火車站公交車場可乘坐5、6、8、9、10、32、33、37、41、52、66、213、301、801路、西鄉塘專線、大沙田專線等車到達民族廣場、朝陽廣場、吳圩機場、幾個長途客運站等市內各主要地區。
公路：
南寧距北海、欽州、防城港市分別只有204公里、104公里、172公里，距中越邊境僅180多公里。南寧的公路有包括209國道（呼北線）、210國道（包南線）、322國道（衡友線）、324國道（福昆線）、325國道（廣南線）以及渝湛線(重慶——貴陽南寧——湛江)和衡昆線(衡陽——南寧——昆明)等8條國道在此匯集，可通達廣西各市、縣和全國各主要城市、地區。
高速公路：
南寧環城高速 全長約82公里，將目前南寧市核心區圍成一個圈，設有8個主要出口。
南友高速公路 全長180公里，連接南寧到中越邊境友誼關的高速公路，與越南國家1號高速公路對接。
桂海高速公路 全長652公里，北與湖南連接，貫穿桂林、柳州、南寧並連接欽州、北海、防城港三個港口城市的高速公路。
南百高速公路 全長257公里，南寧連接百色通往昆明的高速道路。
都南高速公路 全長141公里，南寧連接都安縣並通往貴陽、重慶的高速道路。
南梧高速公路 全長344公里。
南寧區域交通輻射面廣，是西南地區重要的交通樞紐和物流集散地。

4、整體經濟運行概況
07年 GDP 1062.99億元,同比增長17.5% ，工業總值830.88億元 29.97%。
08年 GDP 1316.21億元,同比增長14.5% ，工業總值1050億元 26.5%。
09年 GDP 1492.38億元,同比增長15%。
全市2008年工業企業總產值首次突破千億元大關，達1040億元，同比增長25.3%，其中規模以上工業完成總產值850億元，同比增長26.5%；產值超億元工業企業185家，同比增加30家，億元企業共完成工業總產值596億元，產值占規模以上工業企業產值70%，億元工業企業總數繼續穩居全區首位。
南寧市2009年財政收入累計231.20億元，比上年增長20.93%，超額完成自治區下達的227.5億元的任務。
2009年全市地區生產總值近1500億元人民幣，達1492.38億元，比上年增長15%，增速比全國高6.3個百分點。
南寧經濟運行情況良好，各項經濟指標連年增長，體現出強力的發展後勁。

5、一、二、三產業發展概況
農業生產已形成了以糧食為基礎，菜、果、蔗為龍頭，種、養、加工並舉的高產、高效、優質的城郊型農業格局；工業經濟突出科技進步和信息化的推動作用，高新技術應用廣泛，形成以製糖、造紙、機械、化工、建材為主導的工業體系；三產發展勢頭強勁，已形成以商貿、餐飲、房地產等為支柱，金融、通信、旅遊、會展、倉儲、服務等為新支撐點的服務體系。
產業發展符合經濟運行規律，有力的推動了經濟的良好發展。

6、人均收入和消費情況
2008年南寧市城市居民年人均可支配收入達到14983.46元，同比增加2028.27元，增長15.7％，扣除物價增長因素，收入實際增長6.7％。城市居民人均醫療保健消費支出568.57元，同比下降7.8％；居民人均工資性收入達到13321.91元，同比增加2768元，增長26.2％；城市居民人均消費性支出達到10267.97元，同比增加808.92元，增長8.6％
2009年，南寧市的生產總值為1492.38億元，比上年增長15%，高於預期目標2個百分點，連續8年實現兩位數增長。財政收入231.37億元，增長21.03%。南寧市城鎮居民人均可支配收入16254元，增長12.52%，高於預期目標0.52個百分點；農民人均純收入4521元，增長12.99%，高於預期目標2.99個百分點。值得一提的是，2009年，南寧市的農民收入增幅首超城鎮居民。
2010年，南寧市經濟社會發展的主要預期目標為：生產總值增長14%；財政收入增長18%；全社會固定資產投資增長30%；全部工業總產值增長16%；社會消費品零售總額增長17%；外貿出口總額增長10%，外商直接投資增長15%；萬元生產總值能耗降低2%；化學需氧量排放量削減2%，二氧化硫排放量不增加；城鎮居民人均可支配收入增長12%，農民人均純收入增長10%；居民消費價格漲幅控制在5%左右；城鎮新增就業6萬人，城鎮登記失業率控制在4.5%以內；人口自然增長率控制在10‰以內。
居民收入不斷提高，但是存在收入拉大的問題，且住房類消費比重較大。
小結分析：
南寧作為廣西的政治經濟文化中心、中國-東盟自由貿易區和北部灣經濟開發區的核心城市，地理位置、交通區位非常優越，城市發展後勁較足；市區人口260多萬，2009年城市人均可支配收入16254元，呈現連年增長的態勢，社會文化發展穩步推進；經濟社會穩步發展，招商引資不斷加大，項目開竣工不斷增長，經濟發展迅速；南寧具有很好的氣候條件，城市環境良好，宜居性好，獲得聯合國人居獎；房地產成為南寧市支柱性產業，近兩年開竣工量不斷加大，且形式較好；預計未來隨著北部灣經濟區的開放開發和東盟自由貿易區合作的進一步加強，南寧的社會經濟發展將快步穩定向前發展。
二、南寧市房地產發展情況
1、價格走勢
2009年新建商品房成交均價每平方米5001.93元（含經濟適用房），同比增長21.91%。其中新建商品住房成交均價每平方米4656.02元（含經濟適用房），同比增長22.03%；商業營業用房成交均價每平方米10553.45元，同比增長17.36%；辦公樓成交均價每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均價為每平方米5791.63元（含經濟適用房），同比增長35.07%，環比增長3.01%。
數據顯示，2009年1月至12月，南寧新建商品房銷售均價為5003.93元/平方米，與2008年同比增長21.91%。商品住房成交均價為4656.02元/平方米，同比增長22.03%。特別是10月份以後，新建商品房成交均價出現了跳躍式增長。10月新建商品房成交價達到每平方米5524.97元，11月份達到5622.47元，12月份達5791.63元，10月份環比增長12.86%，增長幅度為單月最高。而1-9月的增長都是以每月增長100-180元的幅度增長，漲幅不超過7%。
房價有小幅波動，但是上漲趨勢過快，不利於房地產的健康發展，南寧市區經濟很大是靠房地產拉動的，價格過度上漲，透支城市發展潛力。
2、土地供應量
2009年經營性房地產住宅國有土地使用權招拍掛出讓合計1380.79畝，同比增長110.52%；成交價款58.73億元，同比增長432.37%；平均樓面地價每平方米為2041.30元，同比增長147.12%。
2008年南寧全年建設用地共成交17宗，成交面積為2601畝，與2007年同期相比下降了51.43%。2009年南寧市將有5854畝的經營性用地出讓，而鳳嶺北、高新區以及相思湖片區是土地供應熱點區域。2009年南寧市經營性房地產住宅國有土地使用權招拍掛出讓合計1380.79畝，同比增長110.52%；成交價款58.73億元，同比增長432.37%；平均樓面地價2041.30元/平方米，同比增長147.12%。2009年，房地產開發投資額完成了226.73億元，同比增長13.76%。商品房新開工面積701.86萬平方米，同比增長29.72％；商品房竣工面積439.71萬平方米，同比增長0.72％。
土地供給較充足，但是依然無法滿足市場對未來的利好的需求，成交價格連創新高。

3商品房供應量
2009年房地產開發投資額完成了226.73億元，同比增長13.76%。商品房新開工面積701.86萬平方米，同比增長29.72％；商品房竣工面積439.71萬平方米，同比增長0.72％。
去年5月份以後，南寧樓市出現轉暖現象，被業內稱之為「小陽春」，看到這種情況，一些開發企業的項目開始施工，在9月份以後開發企業加大了開工進度，特別是第四季度，開工的項目數量更多，使得全年的數據出現了大幅度的增長。由於房地產開發有1~2年的周期，因此雖然投資量和開工量增加很快，但反映在竣工面積的數據上增幅並不明顯，甚至出現空檔，竣工的數據將到今年上半年才有所體現。
2009年新建商品房登記銷售面積855.53萬平方米，同比增長84.8%，銷售套數85359套，同比增長72.29%。總的來看，商品房成交量突破2007年同期成交量650.08萬平方米的歷史最高水平。其中2009年12月份商品房登記銷售面積為128.98萬平方米，同比增長145.21%，環比增長52.64%。
按照當地居民消費需求，供應量是充足的，但是由於大量的投資客進入南寧市場，在短期內造成了稀缺的局面，價格提升較快。
小結分析：
2006年以來南寧房地產發展迅速，既是在2008經濟危機的情況下，依然保持著增長的趨勢，步入2009年，尤其是下半年價格漲勢堪稱瘋狂，到去年12月份商品房均價達6000多元每平方米；土地市場不斷升溫、政府在大量提供用地的同時，眾多開發商看好南寧市場，土地價格也連創新高，樓面地價基本維持在2500元以上，高者已到11000元；商品房供應不斷加大，2009年新建商品房登記銷售面積855.53萬平方米，同比增長84.8%，銷售套數85359套，同比增長72.29%。伴隨北部灣的開發和東盟自由貿易區的成熟完善，南寧的區域化和國際化將不斷增強，大量的人流和物流將湧入南寧，商業性、辦公性和居住性房屋的需求將不斷的加大，可以預見未來南寧房地產業廣闊的發展前景，將會出現量價其升的局面。
三、政策影響
1、相關政策
2007年9月27日, t5 P2 l7 H房產論壇,裝修論壇,業主論壇
央行、銀監會共同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
2007年10月
二套房新政陷入尷尬境地。央行出台「提高第二套房貸款首付比例」的政策，但未精準定義「第二套房」。於是，各家銀行隨即出台相關細則，分別公布對「第二套房」的認定標准。
2008年10月
二套房新政致使房價急轉直下，個別城市跌幅嚴重，市場普遍期待央行放鬆08年9月開始實施的「二套房貸政策」。
2008年10月22日
央行下發的房貸利率調整通知，各大商業銀行應從2008年起對符合標準的首套住房貸款客戶提供最低7折的利率優惠政策。
2008年12月
政策限制大幅放寬。根據規定，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
2009年06月
銀監會《通知》重申嚴控二套房貸：「各銀行不得以徵信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄『第二套房貸』政策約束，不得自行解釋『二套房貸』認定標准，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。」
2010年1月10日
國務院辦公廳發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,出台11條措施，要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1．1倍。
2010年4月17日
國務院17日發出的通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
小結分析：
政策往往是跟著市場走，而不是政策牽著市場走，所以有時候政策往往走到了尷尬的境地。房價過高時，政府就出台政策，打壓房地產過熱；市場低迷時又出台政策刺激其發展，好像中國的樓市進入了調控的惡性循環。對於政策南寧市場歷來受波及不大，可能南寧本身具有太多的光環和利好因素，所以把國家的政策都沖減的很淡，在政策的作用成交量有所下滑但是價格較堅挺。對於「貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1．1倍及對高房價地區可以暫停發放第三套貸款。」的政策，南寧市場反應可能冷淡，對來南寧投資的中小投資者可能是重大打擊，但是南寧的利好因素和未來發展向好，成交量下滑可能性較大但是價格降幅預計在10%以內。所以，預計本輪調控對南寧市場影響不大，2010年南寧基調應該是步入微降和平穩階段，到2012年可能會出現較大的價量齊升的局面。

四、經濟與樓市特點分析
經濟與樓市，相輔相成，相互促進
經濟的良好發展可以促進樓市的健康運行，樓市收益是國民經濟增長的重大支撐。
在經濟迅猛發展的情況下，防城港眾多外來企業隨之進駐，此時城市常住人口結構便會發生變化。
其一、產業發展帶來的商務人士及其他務工人員的大量湧入。
其二、本地人群會悄然轉變。
這樣，由於經濟增長帶來產業變化和收入變化，城市人群的階層結構會有所改變。而人口數量和結構的改變對樓市會產生眾多影響，如辦公、自住型房屋大量需求，住房戶型結構改善，房屋更新換代需要，房價改變等等。這樣，經濟的高速發展形成了對房地產市場旺盛的需求，這也是拉動房地產市場最基本的因素。
從另一角度來看，樓市順應城市化進程是一種大勢所趨，房地產業帶來的經濟收益是城市經濟增長的重要組成部分。大批的開發項目能夠極大地改善城鎮居民的居住條件與生活環境，也可以帶來城市面貌的改觀。
在樓市穩定健康發展之下，國民經濟的發展也健步前行。目前，房地產投資佔全社會固定資產投資接近五分之一，這就表示樓市收益的優劣影響著整個經濟發展的是否良好。

五、南寧市房地產總結分析
1、 南寧市房地產發展的有利因素
（1） 南寧經濟發展迅速，是房地產發展的基礎。
（2） 城市人口不斷增加，進一步增加住房需求。
（3） 城市化的進程不斷加快，改善性住房需求增加。
（4） 完善的城市規劃和合理的城市發展定位，提升城市價值，吸引資金人才流入，進一步帶動住房需求的增加。
（5） 有地規模不斷加大，土地供應較充足，利於房地產企業的業務開展。
（6） 金融市場完善，房地產企業融資方式多樣。
（7） 居民收入不斷增加，有較大的消費力支撐。
從多利好因素推動南寧樓市的發展，尤其作為區域性國際大城市和北部灣開放開發的核心城市，南寧城市競爭力的提升離不開房地產的繁榮發展，由於又得到國家政策的支持，從長遠來看，南寧市的發展潛力巨大。

2、 南寧市房地產存在的問題
（1） 價格虛高，脫離當地居民的收入水平。
（2） 城市區域房地產發展不均衡，江北貴，江南賤，區域價格差較大。
（3） 缺少品牌開發商進駐，開發理念較滯後。
（4） 南寧市基本由合富輝煌、寶資通、經緯行等代理公司壟斷，樓盤間競爭小，不利於合理價格的形成。
（5） 大量外來投資資金流入樓市，抬高價格，助推泡沫形成。
目前南寧市樓市存在的問題基本是短期性的不利因素，雖然對需求有一定的不利影響，但是隨著市場的不斷發展，制度的不斷完善，這些不利因素將會慢慢消失。

總結：
南寧作為一個定位為區域性和國際性的大城市，以目前的規模還要快速發展十年以上才能達到理想中的規劃要求，所以房地產業發展前景較廣闊，但是目前也存在一些問題。隨著南寧的經濟發展、城市化、人口增加、環境的不斷改善和區域性中心城市的形成，南寧市房地產市場將在量和質有突破。雖然存在一些問題，但是隨著南寧的影響力的不斷擴大，必將吸引更多的品牌開發商進駐南寧，為南寧的房地產市場帶來新的活力和先進的開發理念，提升南寧的住宅品質。預計未來五年南寧房地產是一個蓄勢階段，此階段表現為項目開工量大量了增加，供求均衡，價格較平穩波動不大，但是伴隨市場的變化和政策的影響，價格短期可能有微小波動，趨勢上漲的基調不會改變。

⑸ 樓盤市場調查分析 格式怎麼寫

主要有來： 一、市場方面 1、房地產源發展現狀，開發量、銷售總量 2、房地產發展趨勢 3、消費者居住習慣 4、消費者購買能力 5、消費者購買能力 二、地塊與區域方面 1、區域在城市中的定位
2、 區域的總體規劃
3、區域的市政配套
4、 區域的交通網路
5、 區域的經濟特點
6、 區域的人口特性 三、樓盤周邊情況 1、地塊周邊的自然環境
2、地塊周邊的市政配套
3、地塊周邊的競爭對手
4、 地塊周邊的交通網路 通過以上調查分析後得出初步調查報告：如：前期策劃（市場定位，客戶群定位等等）、中期工作，收尾工作等等。

⑹ 房地產售樓情況調研報告3000字

一、調研概況
調研時間：2014年9月24日
調研對象：
「上海城」售樓部
二、調研內容
1、樓盤簡介：
類型：普通住宅,小高層
·項目位置：XX市雨花區韶山南路633號（林學院對面）
·均價：4590元/㎡
上海城規劃摒棄了所有房子排排站的高效益做法，在選
址上選擇了原生大樹最多的地方，為保留避讓這些大樹，其
房子隨著地勢和規劃設計，採用錯體排列的方式，變得錯落
有致，做到視覺無障礙。樓與樓之間均為30~40米以上的超
寬棟距，其超寬錯落棟距可使一樓住戶也能每天享受到充足
的陽光，而且錯體排列還能保全住戶對私密的要求。階梯式
綠化園藝手法使其擁有最大限度的綠色視野。
2、售樓部功能組成及面積規模（一、二層平面圖及室內
各設施、傢具、設施尺寸等）
3、售樓部外部形式特色
此售樓部外立面首先呈中軸對稱形式，
兩邊分別採用類似西
方古典建築中的柱式形成骨架，
配以拱形玻璃窗的裝飾，
更顯出
一種莊重、堂皇的皇
家氣派，將一個原本
只是售樓部的建築做
的相當具有震撼力。
此外，外部顏色採用
天然大理石的暖系色
調，且紋路清晰，使人有一種自然地親和感，過路的人就會不由
自主的就想進去享受一番，更而想在此擁有一套自己的舒適住
宅。
此售樓部也做了充分的室外環境分析，它距人行道有17米的寬度以便停車，
人行道距馬路邊也有3米的緩沖帶，空間開闊且不影響交通。

4、售樓部內部特色
此售樓部面積較大，功能齊全、設備先進、布置合理，特別
是裝修豪華，在庄嚴氣派的外表下內部更是富麗堂皇，金色的燈
光下聚攏的是各式類型樓盤及戶型模型。

茶間、洽談區、詢問處、接待處、辦公室、繳費區、洗手間„
功能齊全，交通方便，流線清晰，爭取給來訪的客人以最大的方
便，留給別人最好的口碑，為自己作出無形的廣告，從而帶來利
益上的收獲。

室內樓梯呈弓形在中間「上海城」的標牌兩邊左右對稱安置，
使空曠的室內空間增添了不少動態與層次感，也突出了中間「上 海城」標牌的響亮度。
二樓布置簡潔，
用多個隔板將空間分割成幾個半私密性的空間，
供需要交付各種錢或票據的人能夠相對獨立的完成自己的事情，
從而最終在二樓東北角處完成繳費及業務辦理。

三、調研結論

通過這次對售樓部的調研，我學到很多東西。第一，必須充分考
慮到室外停車與交通的關系，必須保證在不影響交通的前提下盡
量做到停車空間大且方便；第二，售樓部外形必須吸引眼球且具
有特色，使路人看到這個時有進去一看的慾望，同時風格要和整
個樓盤建築風格相似，以便來訪者對樓盤建築有個初次印象；第

三，室內布置必須盡量做到人性化，例如茶座、洗手間、休息處
都必須具備，從而讓來訪者在看的同時感到很舒適；第四，以方
便消費者為遵旨進行室內設施布置，例如洽談區、銀行收費處等
等需留有空間布置等等。

總之，這次售樓部調研使我受益匪淺，相信在自己以後的設
計中也會取長補短，以更好的能力，完善自己的作品。

⑺ 房地產項目地塊環境調研報告模板

房地產項目地塊環境調研報告模板

【第一部分 房地產項目所在地區氣候調查】
1． 目的：通過對項目所在地區氣候的調研，掌握項目所在地區的基本狀況。
2． 調查方式：查找地區的《市志》及詢問當地的氣象台。
3． 調查主要內容：

3-1．溫度
3-2．日照條件
3-3．風向
3-4.降雨量及濕度
4．綜述

【第二部分 房地產項目土地性質調查】
1． 目的：通過對項目地塊的地理位置、地質、地貌、七通一平狀況的調研，掌握地塊的基本現狀。
2． 調查方式：實地調查；實地調查拍攝地塊現狀圖片。
3． 調查主要內容：

3-1．地理位置（附圖）
3-2．地質地貌狀況：A、地形，B、地質，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動物種群
3-3．土地面積及其紅線圖
3-4．七通一平現狀
3-5．地塊的歷史研究
4．綜述

【第三部分 地塊周邊環境調查】
1． 目的：對地塊周邊的建築物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環境污染狀況進行調查。
2． 調研方式：實地調查；實地調查拍攝圖片。
3． 主要內容
3-1．地塊八個方向的環境（建築物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蔽狀況）。
A、 地塊東面近景、遠景。
B、 地塊南面近景、遠景。
C、 地塊西面近景、遠景。
D、 地塊北面近景、遠景。
3-2．地塊2公里半徑內的歷史人文景觀列示（標明距離項目地塊的車距）。
3-3．環境污染情況：
A、 空氣：灰塵及氣味
B、 噪音：噪音來源及噪音分貝
C、 水質：地塊周邊河（湖）的污染程度
D、 土地：垃圾污染
3-4．治安情況
4．綜述

【第四部分 地塊交通條件調查】
1． 目的：調查小區居民工作生活需要的交通條件的便利程度。
2． 調研方式：結合市政交通地圖，實地察看。
3． 主要內容
3-1．項目地塊周邊的市政路網及其公共交通起始線路的現狀及其遠景規劃：
A、 主要交通幹道
B、 遠景規劃
C、 公共交通起始線路
3-2．項目對外水、陸、空交通狀況。
3-2．地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀。
4．綜述

【第五部分 周邊市政、公建配套設施調查】
1． 目的：調查與小區居民生活相關的市政配套設施的完備程度。
2． 方式：實地調研。
3． 主要內容：調查地塊周邊1.5公里半徑內的市政、公建配套設施（規模、檔
次、與地塊距離），包括：
3-1．購物（購物中心、商場、超市、農貿市場等）
3-2．文化教育（幼托、小學、中學、大學、圖書館及其質量）
3-3．醫療衛生（各級醫院、葯店及其質量）
3-4．金融（銀行、保險、證券）
3-5．郵政
3-6．娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所）
3-7、水電、排污情況
4．綜述

【第六部分 周邊社區現狀調查】
1． 目的：調查地塊周邊社區樓盤的總體規劃狀況，判斷周邊社區的檔次和居民成分。
2． 方式：實地調研。
3．主要內容
3-1．周邊主要樓盤、小區列示及產業特性
3-2．各樓盤及小區的居民階層
3-3．各小區的總體規劃、價格等：
A、 基本資料：1）、開發商
2）、地理位置
3）、佔地面積
4）、小區規模
5）、小區內配套
6）、開發時間
7）、建築結構
8）、建築面積
B、 戶型、面積跨度
C、 規劃
D、 銷售資料
1）、售價
2）、付款方式
3）、銷售進度
4．綜述

【第七部分 項目地塊的綜述】

【第八部分 項目地塊特性的類似方案分析】
3． 目的：類似方案分析，可以對項目具體的規劃、建築、環藝等具有參考價值。
4． 方式：資料查找。
3．主要內容：（圖片為主）
3-1．規劃
3-2．建築
3-3．環藝
3-4．建材
3-5．特殊環境處理
4．綜述
市場研究工作模塊

市場調研

【第一部分 項目所在地房地產市場現狀調研】
1． 目的：調查項目所在地宏觀經濟狀況及房地產市場整體狀況。
2． 調查方式：搜集基礎數據，在此基礎上進行分析。
3． 主要內容：
3-1．宏觀經濟運行狀況
1）、數據
指 標 數量 與上年同比增長
全省 項目所在地 全省 項目所在地
A.國內生產總值
其中： 第一產業
第二產業
第三產業
房地產
B.固定資產投資
其中：房地產開發
C.社會消費品零售總額
D.商品零售價格指數
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
2）、分析
3-2．項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
A．項目所在地的居民住宅包括的形態及其比重構成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規。
C．政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策和法規。
D．短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃計劃。
3-3．項目所在地房地產市場總體供求現狀
1）、數據
項 目 上半年 與去年同期相比 備注
簽定土地出讓合同
其中商品房用地
房地產開發總額
其中商品房建設
其中住宅投資佔比重
商品房施工面積
其中住宅
住宅施工面積中今年新開工者所佔比例
商品房竣工面積
其中住宅竣工面積
銷售預售商品房面積
其中現樓銷售
樓花銷售
全市商品房銷售收入
住宅
空置面積
其中住宅
辦公樓
商業樓
二手樓買賣
2）、分析
3-4．項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異
板塊差異 板塊1： 區 板塊二： 區 板塊三： 區 板塊四： 區
地理范圍
劃分依據：建築及商業、人文特徵描述
政府市政規劃的引導
商品住宅平均價格 多層
小高層
高層
別墅
商品住宅供求狀況 多層
小高層
高層
別墅
熱銷區域
3-5．項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢
區域 01年平均價格 00年平均價格 99年平均價格
多層 高層 多層 高層 多層 高層
全市 項目所在板塊

【第二部分 類比競爭樓盤調研】
1． 目的：調查項目周邊類比競爭樓盤的規劃素質和市場狀況。
2． 調查方式：先收集基礎資料。在此基礎上進行有目的的實地調查。
3． 主要內容：
3-1． 基本資料
樓盤名稱
地理位置
發展商
建築承建商
建築規劃設計商
環境設計商
銷售代理商
3-2． 項目戶型結構詳析
戶型（a房b 廳 c衛d 工e 廚f陽台g花園） 面積跨度 套數/百分比
平層
錯層
躍層（復式）
3-3．項目規劃設計及銷售資料
總佔地面積
總建築面積（容積率）
建築層數、棟數
建築布局及開發節奏
戶型結構
外立面風格、色調及用材
交樓內裝修標准
小區綠化及環藝
車流組織及戶車比
小區內康樂及商業配套設施
物業管理
售價（按揭折後價） 最高價：最低價：均價：
付款方式 一次性：分期：按揭：
銷售進度 銷售率：
已銷售單位戶型比例
客戶初步分析 現居住區：職業特徵：集團客戶：
3-4．綜合評判
評判項目 評價
A．地塊周邊環境及配套評判
A-1 地理位置
A-2 周邊環境、景觀
A-3 周邊市政配套
A-4 周邊小區整體素質
B．樓盤素質評判
B-1 建築風格和立面
B-2 建築布局和空間規劃
B-3 小區內環藝規劃
B-4 戶型設計
B-5 小區內配套
B-6 車流組織
B-7 物業管理
C．物業形象
C-1 發展商品牌
C-2 項目包裝及營銷手法
綜合評價

【第三部分 住宅消費者行為分析】
1． 目的：了解住宅消費者目前之消費意識和行為方式。
2． 調查方式：目標客戶群用問卷的形式來抽樣調查。
3． 主要內容：
3-1． 各類檔次商品住宅客戶分析
指 標 比 例
家庭結構 3口之家：3代同堂：二人世界：單身
職業特徵 經商老闆：三資高級白領：三資普通白領：國企高級幹部：國企普通幹部：文藝界：政府及事業單位：其他：外銷
買主年齡結構 20－30：30－45：45－55：55以上
客戶家庭月收入狀況 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客戶地理半徑集中率 1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑
3-2．各類檔次商品住宅客戶購買行為分析
A、 購房目的及面積偏好
指 標 比例
購房目的 A首次置業滿足基本居住需求
B二次置業改善居住條件
C投資保值和增值
D辦公
E為父母或子女購房
F度假
G其他
面積偏好 A 50平米以下
B 50－70平米
C 70－80平米
D 80－100平米
E 100－120平米
F 120－140平米
G 140平米以上
B、 層數、戶型偏好及購買價格承受能力
指 標 比 例
層數偏好 A 多層（7層以下）
B 小高層（8－18層）
C 高層（18層以上）
戶型偏好1 A 平層
B 錯層
C 躍層（復式）
戶型偏好2 A 1房1廳
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×2/3/4
H 6房及以上
價格偏好 A（根據當地價格板塊劃分）
付款方式偏好 A 一次性付款
B 分期付款
C 按揭
按揭月供承受力 A 1000元以下
B 1000－2000元
C 2000－3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元以上
C、 影響購房決策的最主要的5個因素

A 地理位置
B 市政交通便利程度
C 周邊生活配套完備程度（包括子女教育）
D 距離上班地點的遠近
E 價格
F 建築風格及外立面
G 戶型設計及實用率
H 社區內綠化及環藝規劃
I 物業管理及社區文化活動
J 周邊社區素質及空氣、噪音等污染程度
K 產權等法律手續的齊全
L 建築質量的保證
M 發展商品牌和實力

進行市場調查需要了解的內容主要有：

1、對經濟與發展形勢的了解。

房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關，對房價和銷售情況有影響。

2、對房地產市場發展態勢的了解。

需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今後幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。

3、對房地產政策法規和政府有關措施的了解。

主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出台的關於住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷放心房"的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。

4、對項目周邊居民的調查了解。

了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標准、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。然後再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。

5、對周邊同類樓盤的調查了解。

了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標准、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然後製表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。

⑻ 南寧房地產的政治、經濟環境

政治環境：政府近年來制定了很多相關的有利於房地產開發、發展的政策，鼓勵房地產產業的發展。。。
經濟環境：南寧市作為廣西壯族自治區的首府，其經濟能力，南寧這幾年的變化很大，具體就是在江南區和朗東區域，一方面是136工程的實施,一方面是東盟的加入，
技術環境：南寧的房地產經過幾年的發展，已經成為廣西壯族自治區的典範，也走進了全國前列，無論是開發技術、建築技術、營銷技術還是管理技術，都達到了一個理想的高度。然而正因為房地產技術的提高，在南寧市范圍內房地產的競爭自然非常激烈 ，在技術條件相差不太大的情況下，如何搶占市場、鑄造名牌就更是明顯了！
南寧房產環境：有「綠城」之稱的南寧市是一個人口眾多的大都市，是廣西壯族自治區的首府，是廣西的經濟文化中心，許多因素都越來越有利於房地產的發展。廣西許多地方的高級人才都湧向南寧，這既有利於南寧的經濟與城市建設，更為南寧帶來了許多新生就業群體。。。。。。

⑼ 怎樣做好一份房地產市場調研報告

關於房地產市場的調查分析

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況

（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。

二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析

1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策

1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。

7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析

綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮人口住房需求

根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農人口增量

N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求

由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

⑽ 區域房產市場調查報告怎麼寫

建議這個不要依靠懸賞，網路知道目前還沒有強大到這個地步

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