百歲山市場定位策劃文案

『壹』 市場營銷課 要寫市場策劃分析,寫什麼行業的什麼產品比較好還有怎樣寫出彩求指教!

建議你從快消品著手
因為快消品是市場競爭最激烈的領域
如果選擇快消品的話內 建議你選擇白酒容或者高端飲品
因為目前在快消品市場 這兩種產品的模式化應用非常強大
至於出彩的話 大的方面建議你從2080法則開始入手
細節方面則建議你從營銷中的盤中盤模式寫起
記住 需要寫的是中高端產品 如果是酒類產品 那麼中高端的定義區間就在300-1000+
如果是飲品類 那麼就是10-20+
案例的話 酒類產品建議你找相關資料研究一下洋河藍色經典的營銷模式
飲品類建議你找昆侖山 百歲山 屈臣氏
希望以上思路對你有所幫助

『貳』 百歲山口號為「水中貴族百歲山」,請查閱百歲山的相關資料,並分析該文案的定

摘要 水中貴族=最優質的水源

『叄』 關於新品牌的營銷策劃怎麼寫

新品牌的營銷策劃：

1、新品牌的市場調研

當推出新品牌時，企業必須事先對相關產品的市場發展進行調查。內部人士說，要推出新品牌，就要認真分析目前市場上新款產品的開發情況，統計這類產品在市場上的銷售比例，同時調查一下社會大眾對這類產品的喜愛程度。

假如市場上同類產品較多，且銷售得較好，喜歡的人群也較多，那麼如果新品牌上市的時候也可以廣泛歡迎，此時就可以根據大家的喜好程度，確定新款新品上市的時機和層次，分階段、分層次地做好新款的推廣和發布。與此同時，在推出新品牌的時候，也要注意節奏，要真正做到有的放矢。

2、注意推廣新品牌的目的

企業在推出新品牌和規劃新品牌推廣計劃時，必須考慮新品牌發布的目的。內部人士稱，這對於企業推出新品牌十分重要。那就是，作為市場人員，必須知道為什麼新品牌會推出，然後在推出的基礎上如何穩定地發展。換句話說，如果一個產品沒有一個人清楚地知道它的目標和意義，那麼它成功的機會就會變得很小。

3、注重新品牌的市場定位

新品牌推廣策劃方案時還要注意產品的市場定位，比如手機，如果是新款手機，此時在銷售時，一定要注意其面對的是哪類消費者群體，這一群體對這款手機的喜愛程度如何。

唯有深入分析消費者群體對這款產品的意義，我們才能更好的進行市場定位，在制定新品牌推廣策劃方案時才能知道哪些是重點，哪些是最應該關注的對象。因此，尋找新品牌的市場定位就顯得尤為重要。

4、要針對新品牌，全力進行宣傳推廣工作

上述三點若說成是紙上談兵，那關於新品牌的宣傳推廣就會非常有力度，此時需要採取一系列措施。因此，應該採取什麼具體措施呢？要從新品牌的特性入手，才能推出。新款車型的宣傳模式仍然是多種多樣的，而有效的宣傳方法需要在推薦過程中不斷摸索。

比如，有的時候可以通過發傳單的方式，有的時候可以通過微信來推廣營銷，有的時候還可以通過軟文推廣營銷，這是現在非常有效的方式。

總之，新品牌的推廣對企業來說非常重要，而做好新品牌推廣策劃方案則更為重要。對企業來說，一定要抓住這個機會，在推廣新品牌的同時，加大企業的品牌營銷力度，使企業在整個市場上聲名鵲起，這樣才有利於更好地開展新品牌宣傳工作。

做新品牌推廣策劃方案時，企業一定要找對企業實際情況比較熟悉，且具有較強專業技能的品牌策劃團隊來做，做得好不好，關繫到企業的命運和未來的發展方向。

『肆』 請問一套完整的營銷策劃文案怎麼寫

給你一個實例，自己套一下：

聯通：一個電信運營商品牌營銷樣本

一般來說，電信運營商在品牌營銷、廣告宣傳、市場推廣上的難度要遠遠高於其他企業，除了企業品牌外，一大堆繁雜的業務品牌、行業應用品牌，再加上業務品牌下的子、孫品牌，如何梳理這些品牌間的關系，並在市場競爭的層面具體體現為廣告、市場推廣等行為，這是國內電信運營商面臨的難題。

在國內六大電信運營商中，中國聯通又是一個比較特殊的樣本，除了要轉變傳統國企無品牌意識的痼疾外，還得白手起家重新規劃品牌形象，並在摸索中針對不同消費群樹立新的業務品牌，同時，來自中國移動的殘酷競爭更讓中國聯通必須採取盯防策略，品牌上針鋒相對，特別是在拉動用戶入網的終端營銷、廣告投放上貼身肉搏。

2004年中國平面媒體廣告投放的年報顯示，在廣告投放品牌排行表中，前20名基本被電信、汽車、計算機、電器這四大行業占據，其中中國電信業的四家運營商進入了廣告投放總量的前十五位，中國移動、中國聯通、中國電信更占據著前四名的位置，足見通訊業在廣告行業的「大哥大」地位暫時難以撼動。而這些投放量巨大的廣告基本上包括了運營商品牌的塑造、業務品牌的推廣和資費優惠政策的發布等等諸多方面。

運營商品牌塑造難

對於品牌的塑造和推廣，中國聯通市場營銷部副總經理汪建宏對記者表示，市場方面往往轉化為業務的推廣與銷售，而品牌塑造是其中一個關鍵的部分，但反過來業務品牌的推廣對於公司整體品牌形象的塑造也形成支撐。據汪建宏透露，聯通用於品牌形象的推廣費用佔到全部的1／3，但對於具體的一些指標比如全年的廣告投放量，汪表示涉及到上市公司的財務安排，不便透露。

不過，按照常理推算，2002年聯通用於品牌推廣的耗資10億元，2003年大概是20億，因此，聯通花費在整體品牌推廣上的費用應該每年維持在數十億的量級上。聯通在CDMA網路大量招攬用戶的初期，採取了「話費補貼、贈機活動」的策略，因此，在推廣費用上也是高居不下。汪建宏表示，今年聯通基本上停止了話費補貼贈機的活動，以前是不計成本的過度競爭，到頭來是賠本買賣，以後更多的是要靠品牌和業務、服務來拓展用戶。

據記者了解，聯通目前有世界風、UP新勢力、Uni、如意通、寶視通、聯通新時空六個品牌，世界風定位於雙模手機，是協調聯通G網、C網雙網運行的品牌，用戶可以用一部雙模手機自由切換於G網、C網間，去年底到今年初，聯通在世界風品牌上投放了大量的廣告來造勢。UP新勢力是聯通今年2月份推出的面向青少年消費的時尚品牌，業務包括虛擬聊天、手機視頻、移動QQ、魔鈴炫鈴、音樂游戲等等，可見，UP新勢力是聯通今年廣告宣傳中的一大熱門領域，在一些平面媒體上已經看到越來越多的UP新勢力的廣告。

此外，Uni是聯通一直花重金打造的面向3G的增值業務品牌，涵蓋了娛樂、生活、商務多媒體領域，包括手機導航、「視訊新干線」手機電視等招牌業務，相比，如意通則是承載聯通面向低端大眾用戶滲透的品牌，因此，在廣告策略上打的是價格優惠、資費便宜的理性營銷牌，重點在促銷拉動用戶入網上。而寶視通作為聯通特殊的一塊業務，在企業和家庭可視電話領域都有很大市場，是聯通長期投入推廣的品牌。

聯通在聯通新時空這個品牌上耗費的心血最多，這可從體育明星姚明簽約聯通新時空成為形象代言人看出，聯通專門為姚明量身定製了一系列的廣告，來突出聯通新時空「年輕、活力、未來」的品牌訴求。2003－2004年，姚明演繹的各種版本廣告，在中央電視台的各重要時段輪番播出。配合中央電視台的「空中轟炸」，全國各地機場、建築物、馬路旁等地面上也到處都樹立著「小巨人」姚明的形象宣傳廣告牌。

聯通與移動比武

> 顯然，在六大電信運營商中，網通、電信一直集中在固話領域，而固話市場無論在品牌拓展和資費優惠活動上都相對沉寂，因此在品牌塑造上也遠沒有移動通信領域復雜。反過來講，移動運營商中國移動和中國聯通捉對廝殺的場面則顯得激烈得多。外界將雙方間的爭斗簡化為爭奪市場的三板斧：比網路、拼資費、鬥嘴皮，而廣告宣傳是重中之重，道理很簡單，沒有廣告宣傳，用戶怎麼知道你的網路好，你的資費便宜？這幾年來，如果在聯通與移動競爭間找條主線的話，那就是鋪天蓋地的廣告大戰。

一個業內流傳的笑話是，在某地，聯通豎起了一塊廣告牌「萬人齊聲呼換——CDMA新時空」，數十米之遙，移動立起了另一塊更大的廣告牌「換了換了，全換成GPRS了！」再者，移動拿「2002年10月6日128名中國遊客在越南海遇救事件」為例，在央視推出「一個電話就等於一條生命。關鍵時刻，信賴全球通！」的廣告，宣傳其網路覆蓋比聯通好，此招可謂狠毒。聯通當然不甘示弱，又祭起CDMA綠色環保的大旗，推出「防止輻射，關愛健康，使用CDMA」的電視廣告。

近日，聯通在戶外和平面媒體上的廣告已經又換成了「網路今非昔比、精彩無處不在」的廣告語，顯然是為了抹去外界所認為的聯通網路不好的壞印象。此外，在一些針對終端用戶的價格優惠、促銷、套餐提供等區域廣告宣傳主題上，聯通與移動間的火葯味更為濃烈。

比如2003年，移動在子品牌「動感地帶」上以「最酷、最眩、最動感」等一系列經常用於時尚消費品的廣告字眼現身，並由國際廣告大師操刀，標榜「叛逆、另類」的歌星天王周傑倫代言的「動感地帶」廣告在央視的廣告黃金時段以轟炸頻次反復播出。而時間翻到2005年，聯通終於大張旗鼓地開始與移動唱對台戲，並推出了面向時尚青年一族的「UP新勢力」品牌，針尖對麥芒地競爭態勢可見一斑。

無疑，聯通推出「UP新勢力」客戶品牌的目標就是移動「動感地帶」的用戶群，據聯通一內部人士透露，UP新勢力將以搶占校園學生為主要競爭手段，同步會推出一些為青少年量身定製的套餐服務、終端手機等，而且聯通不排除會專門為UP新勢力遴選一位品牌代言人，而這位代言人也要像移動「動感地帶」的周傑倫一樣是青少年喜歡的偶像派。相比，代言聯通新時空的姚明年齡則偏大了一些。可見，聯通在爭奪青少年一族上又將與移動打一場廣告戰。

新電信營銷時代到來

中國聯通負責品牌戰略的市場部副總經理汪建宏說，毫無疑問，以客戶為中心的營銷理論的執行是運營商發生的最大變化。品牌廣告的巨大投入說明，運營商已經將自己的注意力從「技術平台開發、用戶放號」轉移到客戶營銷上。

汪建宏還舉例說，聯通的一些發展口號也在發展中轉換，現在一些廣告的主題是「讓一切自由聯通」，而以前是「引領通訊未來」、「情系中國結�聯通四海心」，廣告有一個主題的變化，實際上也是聯通公司整個戰略上的調整。

此外，聯通在以事件營銷塑造品牌上也投入了大量的廣告，比如2002年央視世界盃廣告、冠名央視奧運特別節目《聯通雅典》，再到今年贊助可可西里科考隊等等，這一系列的廣告宣傳也是對品牌形象的一種「鍛煉」。但國內電信運營商的新營銷時代開始了嗎？

有專家表示，目前運營商的品牌營銷還處於初級階段，雖然來自各運營商各省公司銷售一線的反映稱，廣告投放收效顯著，但並不能掩蓋品牌廣告和具體業務營銷尚缺乏系統性配合的毛病。比如，現在運營商的品牌營銷、廣告策略還停留在簡單的產品業務推廣和與競爭對手刺刀見紅的血拚上，而不是真正地根據自己的企業品牌、客戶品牌、業務品牌進行深度營銷挖掘。

其實，韓國主導運營商SK電訊的經驗可以借鑒，SK每推出一種增值電信業務，都試圖營造一個良好的用戶體驗環境。比如，專為已婚女性量身定做的CARA�關愛�服務，除了在手機上為女性用戶提供定製的女性頁面和關於女性美容護膚的簡訊、圖片外，還聯合一大批專為女性服務的商戶，為CARA的女性用戶提供包括美容、餐飲、購物、文化、旅遊等會員服務和優惠。

而反觀國內的運營商，滿版的廣告還是圍繞著一些業務、價格優惠等主題展開，可見，國內運營商在品牌營銷、廣告策略上還有很長的一段路要走。

下面的供你參考：

營銷策劃方案樣本

一、 封面：方案名稱/方案製作者 ××××全程營銷方案 ×××製作二、 方案目錄將方案中的主要項目列出。三、 方案內容（一） 企劃客體環境 1、 企劃客體宏觀環境（政治環境、法律環境、經濟環境）。 2、 當地企劃客體環境（社會文化環境、技術環境、自然環境、人口環境）。 3、 上述環境現狀及趨勢所提供的機會與威脅。（二） 競爭對手基本情況 1、 競爭對手概況：過往銷售情況、市場佔有率、銷售額、利潤等經濟指標。 2、 銷售理念及文化：公司哲學、共同價值觀、經營方針、經營風格、企業使命、目標。 3、 策劃項目概況。（三） 市場分析 1、 市場調查 2、 市場研究：研究題目、研究方法、研究結果（數據、圖表）。 3、 市場規劃。 4、 市場特性。 5、 競爭對手排隊——上位、同位、下位競爭對手（以市場佔有率或銷售額為依據）。 6、 競爭格局辨認——是否形成市場領導者、挑戰者、追隨者、補缺者。 7、 主要競爭對手的市場表現、營銷方案、競爭策略、競爭優勢。 8、 本項目的營銷機會。 9、 周邊同類項目市場分析（特定區域行業市場規模及其趨勢、特定區域行業市場結構、特定區域行業市場環境形勢）。 10、周邊同類企劃客體分布圖 11、項目綜合市場分析（該行業市場佔有率、銷售額等行業市場統計數據）。 12、項目優劣勢分析（總體上的優勢與劣勢；在市場營銷方面的優勢與劣勢。在市場營銷上做得最好的與做得最不好的方面，在市場營銷上最擅長、最成功的方面或領域。） 13、市場機會點與障礙點（四） 項目定位 1、 項目定位點及理論支持 2、 項目訴求及理論支持（五） 市場定位 1、 主市場（目標市場）定位及理論支持點 2、 副市場（輔助市場）定位及理論支持點（六） 業主情況 1、 業主分類/分布。 2、 業主特點（這些業主是什麼樣子的？他們怎樣生活、怎樣接受該服務及相關服務？） 3、 有多少業主？ 4、 業主消費行為/心理（為什麼裝修，在裝修過程中尋求何特性？裝修過程，裝修前的影響因素）。 5、 裝修誘因的設置。（七） 營銷活動的開展 1、 營銷活動的目標。 2、 目標市場。 3、 面臨問題。 4、 競爭策略、競爭優勢、核心能力。 5、 營銷定位（區別性競爭差異點的確定）。（八） 營銷策略 1、 企劃策略：（1） 企劃概念；（2） 品牌與包裝規劃。 2、 價格策略：（1） 定價思路與價格確定方法；（2） 價格政策；（3） 價格體系的管理。 3、 渠道策略：（1） 渠道的選擇；（2） 渠道體系建設/管理；（3） 渠道支持與合作；（4） 渠道沖突管理。 4、 促銷策略：（1） 促銷總體思路；（2） 促銷手段/方法選擇；（3） 促銷概念與主題；（4） 促銷對象『 （5） 促銷方案/計劃原件、廣告計劃、廣告策略、廣告腳本；（6） 促銷活動過程；（7） 促銷活動效果；（8） 促銷費用。 5、 企劃活動開展策略（1） 活動時機（2） 應對措施（3） 效果預測（九） 營銷/銷售管理 1、 營銷/銷售計劃管理。 2、 營銷/銷售組織管理：（1） 組織職能、職務職責、工作程序；（2） 人員招聘、培訓、考核、報酬；（3） 銷售區域管理；（4） 營銷/銷售人員的激勵、督導、領導。 3、 營銷/銷售活動的控制：（1） 財務控制；（2） 商品控制；（3） 人員控制；（4） 營銷/業務活動控制；（5） 營銷/業務活動控制指標、方法以及使用表格。（十） 銷售服務 1、 服務理念、口號、方針、目標。 2、 服務承諾、措施。 3、 服務體系（組織結構、職責、程序、過程、資源）。 4、 服務質量標准及控制方法。（十一） 總體費用預算（十二） 效果評估

『伍』 如何在廣告文案寫作中貫徹定位策略

所謂定位 策略，就是根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，針對消費者對該產品某種特徵或屬性的重要程度，強有力地塑造出本企業產品與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，並把這種形象生動地傳遞給消費者。當顧客產生相關需求時，便會將該品牌作為首選，也就是說這個品牌占據了這個定位。定位理論的創始人是美國著名營銷大師傑克·特勞特。

根據企業所處的戰略形勢，常見的戰略策略有以下三種。

搶先定位

搶先定位是指企業在進行品牌定位時，力爭使自己的產品品牌第一個進入消費者心智，搶占市場第一的位置。傑克·特勞特發現，隨著競爭的加劇，顧客心智中只能給兩個品牌留下空間，這就是特勞特定位理論中著名的「二元法則」。經驗證明，最先進入消費者心智的品牌，平均比第二的品牌在長期市場佔有率方面要高很多。而且此種關系是不易改變的。一般來說，第一個進入消費者心智的品牌，都是難以被驅逐出去的。如復印的「施樂」（Xerox）、租車行業的「赫茲」（Hertz）、可樂中的「可口可樂」（Cocacola）、涼茶中的加多寶、奶茶中的香飄飄、廚電中的方太等。

關聯定位

關聯定位其實是一種借力的定位，借力於某品類的第一品牌進行攀附，從而達到攀龍附鳳而上位的目的。比如七喜，它發現美國的消費者在消費飲料時，三罐中有兩罐是可樂，於是它說自己是「非可樂」。當人們想喝飲料時，第一個馬上會想到可樂，然後有一個說自己是「非可樂」的品牌與可樂靠在一起，那就是七喜。「非可樂」的定位使七喜一舉成為飲料業第三品牌。

為競爭對手重新定位

當有價值的地皮已經被人家牢牢圈住了，應該怎麼辦呢？通過把它擠走、推倒，然後把這個地皮和產權拿到手。方法就是發現對手的弱點，從它的弱點中一舉攻入，把它拿下來。其心智原理是：當顧客想到消費某個品類時，會立刻想到領導品牌，如果你作為一個替代角色出現的話，有可能在顧客的心智中完成一個化學反應——置換，這樣就替代了領導品牌。

『陸』 景田百歲山礦泉水瓶型包裝設計有什麼特點，請詳答，謝謝！

景田百歲山礦泉水瓶型包裝設計的主要特點是從瓶的結構設計而言，瓶身上三條自右上至左下的溝槽，這就是要佩服這瓶身設計的原因。


立式圓筒型容器（比如這個礦泉水瓶）的設計，一部分是解決內壓下的強度問題，另一部分內容是解決外壓下的穩定性問題。強度問題除了加大瓶子的壁厚，沒有好辦法，不管誰做設計都只能照搬公式加厚瓶身，沒什麼技術含量。

但是外壓穩定性問題，則有至少兩種解決方案，一種是加厚壁厚。這個費材料，不經濟；一種是設置加強圈這個省材料，但是要同時解決瓶子軸向（瓶嘴至瓶底方向）和徑向（指向瓶中心的方向）的失穩，需要設置至少兩種加強圈，嚴重影響外觀的美觀。
百歲山的這溝槽，就是一種加強圈。

它的特色的地方在於，第一，使用折槽的辦法，瞬間完成了把穩定性很差的板材，做成為一種類似角鋼的加強件。而且，幾乎沒有增加瓶身的材料用量，更沒有加大瓶身的製造難度。第二，溝槽在瓶身中間處故意藝術性的斜了一下，這個斜彎是最令人欣賞的風騷走位。

這個彎相當於一個軸向加強圈，把軸向方向的瓶身無支撐跨度減小了一半。這幾乎可以使得瓶身多承受一倍以上的軸向外力。
這根風騷的斜溝槽，同時解決了瓶身軸向和徑向的失穩問題，一根槽相當於是設置了兩個加強圈。而且，沒有過多增加材料量（甚至有可能降低了壁厚）。再而且，槽的走向確很藝術很騷。

瓶身的顏色是淡藍紫， 對於礦泉水來說會有純凈的感覺。 商標貼紙的大小不會影響瓶子的通透度， 看起來很乾凈。圓柱形設計顯得，容量大，雖然不是很方便單手抓握。

(6)百歲山市場定位策劃文案擴展閱讀：

生產基地及水源 景田百歲山生產基地及水源介紹 景田百歲山生產基地，位於著名的國家級風景名勝區及道教聖地——羅浮山自然保護區。該區青山疊障，林海馨波，古木蒼天，百里無煙。

百歲山背靠羅浮山，屬羅浮山東向山系，水源地為一山間谷地，四面環山，離自然村落夠遠，生態環境保持良好，補給區為荒山野嶺，無工農業污染，自然環境十分理想。

在綠郁的環境中，具有景田文化的鋼結構廠房及理代化建築如一串明珠鑲嵌在古老的百歲山腳下，閃耀奪目，熠熠生輝，形成了人與自然和諧發展的完美畫面。 一流的自然生態環境，賦予了百歲山優質的礦泉資源。

景田百歲山天然礦泉水採用千年未被改變和觸動過的百歲山天然礦泉水源，為世上少見的優質礦泉水水源之一，其水質天然純凈、無污染，倍顯甘甜，經專家鑒定為優質、天然礦泉水。

從水源上看，景田百歲山天然礦泉水無疑是最為珍貴的，它不同於以自來水作為水源的純凈水和蒸餾水，也不同於採用地表水作為水源的天然水，而是采於地層百米深處的花崗岩裂隙水。

在特定的地質環境作用下，水源經百餘年深層循環，富含了偏硅酸、鋰、鈣、鉀等多種有益於人體健康的微量元素，其中的偏硅酸對人體主動脈硬化具有軟化作用，對心臟病、高血壓、動脈硬化、神經功能紊亂、胃病及胃潰瘍等均有保健作用，並具有抗癌抗衰老的功能。

由於每一口礦泉水井井深都在 100 米以上，無論是在豐水期還是枯水期，景田礦泉水水源中的各種有益天然礦物質含量元氣無任何改變。 所有到過百歲山的人都說，景田百歲山天然礦泉水為擁有一流環境、一流包裝、一流水源的真正優質礦泉水。

『柒』 市場策劃具體做什麼

應用科學的思維和方法，對以贏利為目的的社會經濟組織的整體活動進行系統、科學的創造構思、謀劃和設計，以期達到最佳效果的專業策劃，其主要工作包括策劃目標定位、策劃診斷調查、策劃創意構想、策劃方案論證、策劃實施操作、策劃評估服務等。

『捌』 詳細的市場營銷計劃書及策劃書！！！

不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？我有的是房地產類的，有用嗎？
房地產全程策劃營銷案

現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；

第一章 項目投資策劃營銷
項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析
1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、項目用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響

二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
.中國城市房地產協作網路信息資源利用
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住宅形態及比重
.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位

五 項目價值分析
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 小區配套和物業管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
項目類比價值計算

六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
.各種差異性價格系數的確定：
確定基礎均價
確定系數
確定幅度
.具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析
1、項目經濟技術指標模擬
.項目總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規避方式提示
1、項目風險性評價
.價值提升及其實現的風險性：
項目的規劃和設計是否足以提升項目同周
邊項目的類比價值
項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
.國際國內宏觀經過形勢的變化
.國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設

九 開發節奏建議
1、影響項目開發節奏的基本因素
.政策法規因素
.地塊狀況因素
.發展商操作水平因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、項目開發節奏及結果預測
.項目開發步驟
.項目投入產出評估
.結論
第二章 項目規劃設計策劃營銷
通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。
項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。

一 總體規劃
1、項目地塊概述
.項目所屬區域現狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、項目地塊情況分析
.發展商的初步規劃和設想
.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避
.項目市場定位下的主要經濟指標參數
3、建築空間布局
.項目總體平面規劃及其說明
.項目功能分區示意及其說明
4、道路系統布局
.地塊周邊交通環境示意：
地塊周邊基本路網
項目所屬區域道路建設及未來發展狀況
.項目道路設置及其說明：
項目主要出入口設置
項目主要幹道設置
項目車輛分流情況說明
項目停車場布置
5、綠化系統布局
.地塊周邊景觀環境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向
.項目環藝規劃及說明：
項目綠化景觀系統分析
項目主要公共場所的環藝設計
6、公建與配套系統
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.項目配套功能配置及安排
.公共建築外立面設計提示：
會所外立面設計提示
營銷中心外立面設計提示
物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示
其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示
.公共建築平面設計提示：
公共建築風格設計的特別提示
項目公共建築外部環境概念設計
7、分期開發
.分期開發思路
.首期開發思路
8、分組團開發強度

二 建築風格定位
1、項目總體建築風格及色彩計劃
.項目總體建築風格的構思
.建築色彩計劃
2、建築單體外立面設計提示
.商品住宅房外立面設計提示：
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業物業建築風格設計提示

三 主力戶型選擇
1、項目所在區域同類樓盤戶型比較
2、項目業態分析及項目戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住宅套房戶型設計提示
.躍式、復式、躍復式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業物業戶型設計提示
.商業群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示

四 室內空間布局裝修概念提示
1、室內空間布局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示

五 環境規劃及藝術風格提示
1、項目周邊環境調查和分析
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環境利用
.項目人文環境的營造
3、項目各組團環境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共享空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4、項目公共建築外部環境概念設計
.項目主入口環境概念設計
.項目營銷中心外部環境概念設計
.項目會所外部環境概念設計
.項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計
.針對本項目的其他公共環境概念設計

六 公共傢具概念設計提示
1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設
.營銷中心大堂
.管理辦公室
2、本項目公共傢具概念設計提示

七 公共裝飾材料選擇指導
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3、項目營銷示範單位裝修概念設計
.客廳裝修概念設計
.廚房裝修概念設計
.主人房裝修概念設計
.兒童房裝修概念設計
.客房裝修概念設計
.室內其他（如陽台、玄關、門窗）裝修提示
4、項目營銷中心裝修風格提示
5、住宅裝修標准提示
.多層、小高層、高層裝修標准提示
.躍層、復式、躍復式裝修標准提示
.別墅裝修標准提示

八 燈光設計及背景音樂指導
1、項目燈光設計
.項目公共建築外立面燈光設計
.項目公共綠化綠地燈光設計
.項目道路系統燈光設計
.項目室內燈光燈飾設計
2、背景音樂指導
.廣場音樂布置
.項目室內背景音樂布置

九 小區未來生活方式的指導
1、項目建築規劃組團評價
2、營造和引導未來生活方式
.住戶特徵描述
.社區文化規劃與設計

第三章 項目質量工期策劃營銷
房地產市場營銷，它貫穿於商品的開發建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發生。它嚴重影響發展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發展商必須樹立的觀念。

一 建築材料選用提示
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2、新型建築裝飾材料提示
3、建築材料選用提示

二 施工工藝流程指導
1、工程施工規范手冊
2、施工工藝特殊流程提示

三 質量控制
1、項目工程招標投標內容提示
2、文明施工質量管理內容提示

四 工期控制
1、項目開發進度提示
2、施工組織與管理

五 造價控制
1、建築成本預算提示
2、建築流動資金安排提示

六 安全管理
1、項目現場管理方案
2、安全施工條例
第四章 項目形象策劃營銷
項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
房地產項目視覺形象是指房地產項目有別於其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色、標准字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便於記憶，便於宣傳，以統一運用於項目形象包裝。
其他形象（略）

一 項目視覺識別系統核心部分
1、名稱
.項目名
.道路名
.建築名
.組團名
2、標志
3、標准色
4、標准字體

二 延展及運用部分
1、工地環境包裝視覺
.建築物主體
.工地圍牆
.主路網及參觀路線
.環境綠化
2、營銷中心包裝設計
.營銷中心室內外展示設計
.營銷中心功能分區提示
.營銷中心大門橫眉設計
.營銷中心形象牆設計
.檯面設計
.展板設計
.營銷中心導視牌
.銷售人員服裝設計提示
.銷售用品系列設計
.示範單位導視牌
.示範單位樣板房說明牌
3、公司及物業管理系統包裝設計
.辦公功能導視系統設計
.物業管理導視系統設計

第五章 項目營銷推廣策劃
房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。

一 區域市場動態分析
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀
2、項目周邊競爭性樓盤調查
.項目概括
.市場定位
.銷售價格
.銷售政策措施
.廣告推廣手法
.主要媒體應用及投入頻率
.公關促銷活動
.其他特殊賣點和銷售手段
3、結論

二 項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1、項目主賣點薈萃
2、項目強勢、弱勢分析與對策

三 目標客戶群定位分析

1、項目所在地人口總量及地塊分布情況
2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況
3、項目所在地家庭情況分析
.家庭成員結構
.家庭收入情況
.住房要求、生活習慣
4、項目客戶群定位
.目標市場：目標市場區域范圍界定
市場調查資料匯總、研究
目標市場特徵描述
.目標客戶：目標客戶細分
目標客戶特徵描述
目標客戶資料

四 價格定位及策略
1、項目單方成本
2、項目利潤目標
3、可類比項目市場價格
4、價格策略
.定價方法
.均價
.付款方式和進度
.優惠條款
.樓層和方位差價
.綜合計價公式
5、價格分期策略
.內部認購價格
.入市價格
.價格升幅周期
.價格升幅比例
.價格技術調整
.價格變化市場反映及控制
.項目價格、銷售額配比表

五 入市時機規劃
1、宏觀經濟運行狀況分析
2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析
3、入市時機的確定及安排

六 廣告策略
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分
.廣告總體策略
.廣告的階段性劃分
2、廣告主題
3、廣告創意表現
4、廣告效果監控、評估、修正
5、入市前印刷品的設計、製作
.購房須知
.詳細價格表
.銷售控製表
.樓書
.宣傳海報、折頁
.認購書
.正式合同
.交房標准
.物業管理內容
.物業管理公約

七 媒介策略
1、媒體總策略及媒體選擇
.媒體總策略
.媒體選擇
.媒體創新使用
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率及規模
5、費用估算

八 推廣費用計劃
1、現場包裝
2、印刷品
3、媒介投放
4、公關活動

九 公關活動策劃和現場包裝

十 營銷推廣效果的監控、評估、修正
1、效果測評形式
.進行性測評
.結論性測評
2、實施效果測評的主要指標
.銷售收入
.企業利潤
.市場佔有率
.品牌形象和企業形象

第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷

銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統。

一 銷售周期劃分及控制
1、銷售策略
.營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷
全員營銷
.銷售網路：
專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）
銷售代理商（銷售顧問）
兼職售樓員
.銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶
.銷售階段：
內部認購期
蓄勢調整期
開盤試銷期
銷售擴張期
強勢銷售期
掃尾清盤期
.政策促銷
.銷售活動
.銷售承諾
2、銷售過程模擬
.銷售實施：
顧客購買心理分析
樓房情況介紹
簽定認購書
客戶檔案記錄
成交情況總匯
正式合同公證
簽定正式合同
辦理銀行按揭
銷售合同執行監控
成交情況匯總
.銷售合同執行監控：
收款催款過程式控制制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住環節控制
客戶檔案
客戶回訪與親情培養
與物業管理的交接
.銷售結束：
銷售資料的整理和保管
銷售人員的業績評定
銷售工作中的處理個案記錄
銷售工作總結

二 各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施

三 各銷售階段廣告創意設計及發布實施

四 銷售前資料准備
1、批文及銷售資料
.批文：
公司營業執照
商品房銷售許可證
.樓宇說明書：
項目統一說詞
戶型圖與會所平面圖
會所內容
交樓標准
選用建築材料
物管內容
.價格體系：
價目表
付款方式
按揭辦理辦法
利率表
辦理產權證有關程序及費用
入住流程
入住收費明細表
物業管理收費標准（其他標准，如球場、運動場、學校等）

.合同文本：
預定書（內部認購書）
銷售合同標准文本
個人住房抵押合同
個人住房公積金借款合同
個人住房商業性借款合同
保險合同
公證書
2、人員組建
.銷售輔導：
發展商銷售隊伍
A 主管銷售副總
B 銷售部經理
C 銷售主管或銷售控制
D 銷售代表
E 銷售/事務型人員
F 銷售/市場人員
G 綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）
.專業銷售公司（全國性）輔導發展商銷售工作
A 專職銷售經理
B 派員實地參與銷售
C 項目經理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系
.專業銷售公司總部就項目銷售管理提供支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
.銷售代理：
發展商與專業銷售公司配合
A 負責營銷的副總
B 處理法律事務人員
C 財務人員
.專業銷售公司成立項目銷售隊伍
A 銷售經理（總部派出）
B 銷售代表
C 項目經理（職能上述）
.專業銷售公司總部銷售管理及支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬
.銷售控製表
.銷售收入預算表
5、銷售費用預算表
.總費用預算
.分項開支：
銷售人員招聘費用
銷售人員工資
銷售提成/銷售輔導顧問費
銷售人員服裝費
銷售中心運營辦公費用
銷售人員差旅費用
銷售人員業務費用
臨時僱用銷售人員工作費用
.邊際費用：
銷售優惠打折
銷售公關費用
6、財務策略
.信貸：
選擇適當銀行
控制貸款規模、周期
合理選擇質押資產
銀企關系塑造
信貸與按揭互動操作
.付款方式：
多種付款選擇
優惠幅度及折頭比例科學化
付款方式優缺點分析
付款方式引導
付款方式變通
.按揭：
明晰項目按揭資料
盡可能擴大年限至30年
按揭比例
首期款比例科學化及相關策略
按揭銀行選擇藝術
保險公司及條約
公證處及條約
按揭各項費用控制
.合夥股東：
實收資本注入
關聯公司操作
股東分配
換股操作
資本運營
7、商業合作關系
.雙方關系：
發展商與策劃商
發展商與設計院
發展商與承建商
發展商與承銷商
發展商與廣告商
發展商與物業管理商
發展商與銀行（融資單位）
.三方關系：
發展商、策劃商、設計院
發展商、策劃商、承銷商
發展商、策劃商、廣告商
發展商、策劃商、物業管理商
發展商、策劃商、銀行（融資單位）
.多方關系：
發展商、策劃商、其他合作方
8、工作協調配合
.甲方主要負責人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同
完善能有效工作的組織架構和人員配備
分權銷售部門，並明確其責任
全員營銷的發動和組織
.直接合作人：合同洽談
銷售策劃工作對接
銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤
信息反饋
催辦銷售策劃代理費劃撥
工作效果總結
.財務部：
了解項目銷售工作進展
參與重大營銷活動
銷售管理工作，配合催收房款
配合銷售部核算價格，參與制定價格策略
及時辦理劃撥銷售策劃代理費
.工程部：
工程進度與銷售進度的匹配
嚴把工程質量
文明施工。控制現場形象
銷售活動的現場配合
.物業管理公司：
工程驗收與工地形象維護
人員形象
銷售文件配合
銷售賣場的管理
軍體操練
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合

五 銷售培訓
1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識
、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發展目標）
銷售人員的行為准則、內部分工、工作流程、個人收入目標
.物業詳情：
項目規模、定位、設施、買賣條件
物業周邊環境、公共設施、交通條件
該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
項目特點
A 項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、
容積率、綠化率等
B 平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶型圖、戶型優缺點、深、寬、高等.