㈠ 求房地產營銷策劃案例、案場管理、操作流程、銷售控制、LOGO/VI/CI等全套案例資料
30個房產營銷策劃案例
1. 「春之聲」服飾廣場營銷推廣及傳播策略 10
2. 「弄海園」浪潮行動公關企劃方案 21
3. "夕陽紅"金港花苑項目策劃案 26
4. 「湘藝苑」廣告策劃方案 29
5. 「在水一方」全程策劃 50
6. 《天河花園》整體策劃報告書 54
7. 2002年明都.錦綉苑行銷企劃案 66
8. 2003年北京房地產十大營銷經典回顧 74
9. ESPRIT濟南專賣店開業形象策劃案 79
10. XX大廈推廣策劃 87
11. XX花園市場研究報告提綱 108
12. Z市某房地產置換有限公司愛家看房直通車項目策劃 116
13. 安徽宣城敬亭香榭•山景別墅策劃報告 122
14. 天兆家園（左岸半島 一泉點睛 四海成龍） 131
15. 北戴河聆濤園企劃說明書『別墅案例』 137
16. 北京富力城2003營銷攻略 159
17. 北京華傑大廈推廣策劃 161
18. 奔達項目投資營銷及定位分析報告 180
19. 草橋居住區西（B）區上市前整體營銷策劃方案市場篇 201
20. 長安園•產業別墅全案營銷戰略案 215
21. 三星映月產權酒店的營銷策劃 228
22. 成都芙蓉古策劃方案 236
23. 「芙蓉古城」樓書文案1 266
24. 「芙蓉古城」樓書文案3 319
25. 成都華陽濱河花園項目整體策劃 331
26. 成都市天之韻策劃案 342
27. 成都王府花園策劃案例 366
28. 城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案 383
29. 大連海昌欣城策劃案 395
30. 青島「紅鞦韆」兒童游樂城市場導入傳播營銷策劃方案 433
㈡ 什麼是」房地產與語文」
「上帝是一位幾何學家。」
兩千多年前，住在雅典帕特農神廟旁的柏拉圖相信，是數學支配著這個世界；在此之前，同樣浪漫的畢達哥拉斯則認為數字統治著宇宙萬物。後來的歷史也似乎證明了先知們的論斷，無論是笛卡兒發明坐標軸的十七世紀，還是好萊塢虛擬的黑客帝國時代，數學模型可以建構一切。
然而雜亂無章是這個時代的特徵，理性和感性常常擦肩而過。對於今天的地產人而言，數學是可怕的———它讓人充滿懷疑。相比之下，作為包裝和說服工具的語文或許更有魅力。層出不窮的概念、連篇累牘的炒作、真假莫辨的包裝，語文的無限魅力，讓這個喧囂而眩目的樓市，就像狄更斯在《雙城記》中寫的那樣———眼前無所不有，眼前一無所有。
當「觸電」拍電影之後的潘石屹又弄出了一本《雜碎》，當聽說深圳金地的老總全是清一色的工科碩士學歷，當看到《新周刊》在新年之初喊出了「房地產語文」之時，不禁想問———房地產，究竟是語文還是數學？
當數學遇到語文
對於房地產而言，如果用語文來比喻營銷，那麼產品就是數學。
「數學可以涵蓋整個房地產的開發流程。」中安地產副總王瑞坤認為。這位工科出身卻在做營銷管理的人坦言自己是「數學學生回答語文題」。然而在重慶樓市上，像王瑞坤這樣，既是數學尖子又是語文尖子的不在少數，同創的周奕先、金科的張雪樵、中城聯的曾斌，莫不如此。
事實上，對於一個完整的項目過程而言，從拿地之前的投資回報分析，產品定位，成本控制中的預決算，項目規劃設計，企業資金流量分析，到銷售之前的產品定價，營銷推廣費用策略，市場調查以及作為項目終端的銷售行為，無一不與數學關系緊密。在此之外，就連企業發展模式也脫離不了數學：萬科用減法，首創用加法，順馳用乘法。
人們總是更容易被表象所吸引，在詞彙與修辭的包裝之下，即便是不盡如人意的產品，也能夠說服人們的購買行為，就像那句老話———「謊言重復千遍也就成了真理」。
在王瑞坤看來，數學與語文其實仍然是一個辨證統一的關系。當我們在面對一個建築的時候，語文說「居住在裡面將會如何地舒適和幸福」，而數學則說「它的空間設計流動的光影和柔和的光線是如何帶來」；語文描述的是建築的「味道」，數學回答的卻是建築的「技術」。「對於一個具體的房地產項目而言，語文主虛，華麗和浪漫能營造產品的風格氣質；而數學務實，嚴謹和理性則賦予了產品的形態類型。」
多年以來，地產江湖曾有「文科萬科、理科金地」之說，而即便就這兩個企業而論，雖各有所長，但都在數學上取得了優異成績，所打造的產品不僅開一時風氣之先，而且叫好叫座。
爭當「三好學生」
正確處理語文與數學的關系，只是房地產開發的一個基本層面而已。在中安地產的王瑞坤看來，做地產不僅要學好語文數學，而且還要做「三好學生」，提倡「德智體美勞」全面發展。
時代的發展和社會的變化，不斷向學生的素質提出了更高的要求。
同樣，對於房地產這個學生而言，生活在21世紀的人將不可能再滿足於七八十年代的「筒子樓」。不僅學習「教材」的深度要與時俱進，而且學習「課程」的門類也要日益增多。
曾經有一位房地產企業老闆詢問他的員工，要做一個真正優秀的產品，應該具備哪些方面的知識，這位員工一口氣開列了建築、藝術、美學、心理學等諸多學科，令這位老總望而生畏的同時充滿了疑惑———「都修了二十年房子了，怎麼不知道有這么復雜？」
其實，當那句「買房就是買生活方式」傳遍全國之時，房子就已經不再只是鋼筋混凝土的建築了。從廣州奧園的體育復合地產，到成都芙蓉古城的文化旅遊復合地產，從重慶中安•翡翠湖現代主義別墅的藝術化生存，到北京SOHO現代城的SOHO生活理念，優秀的地產尖子們早已將房地產的課程拓展到了語文和數學之外。
反觀重慶樓市，以龍湖、金科為代表，越來越多的房地產企業開始設置產品研發中心，涉獵語文、數學、建築、藝術、美學等多種學科，加強產品研發，爭當三好學生。
這或許說明，重慶樓市開始形成了又一股良好的學習風氣，善莫大焉。本報記者鄭亮
從偏科說起
如你所見，本期選題正是因《新周刊》「房地產語文」所誘，有點逢場作戲的味道。但能夠假戲真作，也算是用心良苦。
苦就苦在重慶房地產班的學生們偏科嚴重，雖然此說有「一桿子打翻一船人」之虞。因為如果說語文是營銷、理念和文化的話，那麼數學就是項目前期定位、產品研發、工程管理、成本控制，如此等等。老實說，重慶地產的學生娃兒們憑著好奇心和小聰明，小小年紀已經連跳三級。語文課進步尤為神速，遣詞造句、命題作文還頗有超水平發揮之處，而數學課卻是難以恭維———不說舉一反三、觸類旁通，就是口訣、定理也還多有生僻。
其弊早已昭之若揭：學子們樂於將修辭、理論、藝術玩於營銷之股掌，不時登高望遠，流露出一種烏托邦式的沖動和哲學家嘴臉。而一個剛剛從大學畢業的策劃人員，就開始在「房子、車子、票子、女子」之外，思考城市發展、居住文化、生命價值、存在意義之類的大問題並不時給出顛覆性的答案。
同時，我們可以看到，一篇文章幾乎適合所有的樓盤，就像一份作業可以署上所有學生的名字；一個項目可以冠以多種風情，就像每一個腦袋都可以頂上不同的帽子。不需要太多的自圓其說，只需在現存的概念前面加上個「新」字，一套新理論就正式出爐；必要時候，1+1還可以不等於2，至於等於幾要看情況再說……
在不少人眼裡，語文是最重要的，只要會煽情，問題就可迎刃而解；而數學只會讓人教條、迂腐、老實巴交。當然也有用得著數學的時候，但那也要與語文勾結在一起，玩玩數字游戲，放放衛星。說到這里，不少看官可能已將虎口捏得生痛：簡直是誣蔑，工程、設計、預算、財會什麼時候沒有用到數學？！可是，憑心而論，又有幾個不是停留在「三下五除二」之類的玩意上，離高層次的思辨、求證、判斷、推理還相去甚遠？不然，我們的老闆們不必面對日益高企的成本，只會抱怨地價太昂、時運不濟；我們的精神家園也不會真像小學生的作文一樣，連錯別字都是不約而同。
做一個純粹的學生似乎不必苛求「全面發展」，而做一番關乎人居的事業，德智體美勞真是一個也不能少。從現實意義上講，務實為本的數學課，比花里胡哨的語文來得更為急需
㈢ 成都置信開發過那些摟盤
開發項目：置信國色天鄉、置信麗都花園、置信城市會所、麗都玉園、置信逸都丹郡、芙蓉青城、芙蓉漢城、芙蓉古城大宅門紫微園、芙蓉古城大宅門紫宵園、芙蓉古城大宅門紫玉園、置信牧山麗景、麗舍濱江、置信未來廣場、香頤麗都、歐築·楓岸華庭（上海）項目
公司簡介：成都置信實業（集團）有限公司是一家以房地產業為主的投資控股型集團公司，參股、控股20餘家企業，分別從事住宅、商業地產開發、工業園區建設、旅遊文化產業以及汽車經營和服務等相關領域。公司成立於1997年11月12日，2004年6月1日完成集團化改組，現有職員4500餘名。九年歷程，成都置信完成了從優秀的房地產開發商，到高品質的社會系統生活服務商、城市服務商的角色定位，其開發的置信·麗都花園、芙蓉古城、置信·國色天鄉、置信·麗都花園城項目被評為中國名盤，置信·精典汽車以五大支撐鏈形成了立體式的產業結構。成都置信以強勢的品牌號召力、優秀的管理團隊和國際化的企業管理理念，在成都、上海、綿陽、宜賓、攀枝花、彭州、溫江等多區域進行多項目開發，並全面參與城市運營，被全國媒體聯盟兩度評選為「中國值得尊敬的房地產品牌企業」。成都置信集團十分注意強化自身管理結構，通過戰略調整，公司已經初步形成了以資本（股權）為基本聯結紐帶的企業架構。集團公司設有股東會、董事會、監事會、員工委員會，集團採用直線職能制的公司管理模式，由集團董事會負責組建集團經營管理班子，集團總部設置法律事務部、審計部、集團辦公室、財務中心、營銷中心和客戶服務中心；集團總部是集團的投資中心和決策中心，集團下屬各公司為集團的利潤中心、成本中心和執行單位。成都置信集團向以產業板塊作為劃分標準的事業部制方向發展，通過組建各種項目指揮部的方式實行多公司、多產業板塊的矩陣式管理，以貫徹落實董事會提出的「四個集中」（即資金集中、人力集中、品牌集中和項目集中）的經營思想。 創新是成都置信的靈魂，是成都置信飛速發展、永葆青春的核心競爭力。
㈣ 溫江有什麼好玩的地方
小北街上的春卷\甜水麵\涼面\煮涼粉 文武路上的樂山小吃中的豆腐腦\冰粉 電信二團小巷裡的火鍋粉 文武路與小南街交匯處的老媽火鍋粉\煎土豆 晚上在雲溪派出所旁邊小街上的一家燒烤里的烤魚(記不清店名了) 六婆和七婆兩家串串香的腰片(我去就只吃腰片,而且要老闆來燙) 重點推薦一項:兩河路中段的一家周記干紹面里的干紹面和干抄手(早上去吃早飯) 白馬廟市場對面的梭邊魚 向陽路行政學院旁的鮮魚鮮 向陽路一支道上的香烹兔 向陽路二支道上的冷鍋魚 向陽路二支道上的石頭火鍋中的多春魚 滌綸廠旁邊的血旺 二支道向公園方向走的那條路上的呱呱魚 九九溫馨對面的香辣蝦國色天香樂園國色天香位於成都市溫江區萬春鎮，這里距成都約15公里，平原沃野，也是10萬畝花卉業的基地，由於項目請來了世界一流的設計公司，在發展規劃和定位上放眼世界，資源的整合和利用不僅僅局限於成都，在規劃、營銷和建設上是大手筆。而且把生態建設、文化建設和旅遊產業發展緊密結合，形成獨具特色、內涵豐富的情景互動式旅遊，彰顯了旅遊產品個性，提升了旅遊感染力，使得該項目在市郊旅遊圈中的位置凸顯了出來。 國色天香樂園- 成都的後花園國色天鄉樂園共分為中國館、美國市、西班牙館、日本館、義大利館、德國館、比利時館、法國館和魔幻島九大游樂區域，其游樂設施集中在美國集市、魔幻島和日本館三大區域。 歡樂推薦： 1、 激流勇進 16米的高度，激流勇進不光創了成都的第一，在西南地區也開了先河。從這個高度以千鈞之勢（時速60千米）俯沖而下，僅僅「強大的視覺沖擊力」已經不能概括第一感覺了。用1分鍾的時間，船從最低點緩緩爬升到最高點；用2秒鍾的時間，以幾乎垂直的角度從頂點俯沖而下。水幕，從眼前升上十幾米的天空。當你還沒有從俯沖的刺激中回過神來，水幕傾盆澆下，爽，就一個字！溫馨提示：親人、朋友、愛人，乃至陌生人，都可以成為你的體驗伴侶，不用擔心你會被淋成落湯雞，樂園為每一位遊客都准備了雨衣。 消費：15元
㈤ 「2012年 對杭州市 市區區范圍內 在建項目或已出讓土地 進行市場營銷環境分析（著重於微觀環境）
趨勢：旅遊，房地產開發勢頭不減
從目前的情況觀察，旅遊，房地產仍然是熱的，還是有很多的規劃或在建的投資項目廣闊的市場前景。預計，在未來的一段時間內，旅遊業，房地產將繼續成為價值窪地，房地產行業的資金大量注入了旅遊房地產的大量湧入。
天津濱海旅遊集團的計劃完成建設投資690十億人民幣，南北兩翼的努力促進天津濱海新區「，相反的發展的發展戰略的實施，促進文化和休閑旅遊項目收集旅遊區，三亞市2012年重點推進的47個項目，其中26個旅遊房地產項目;宜興市總投資5.7億元，打造生態旅遊，並在長江三角洲，福州舉辦了龍年，第一次土地掛牌出讓3.66億英畝桂湖溫泉復雜圖元的底價是競爭不低於40億元人民幣，該項目的總投資。在各大城市開始積極推進旅遊地產項目，表明旅遊房地產在2012年，將是一個不平凡的一年，房地產市場的宏觀調控，控制
趨勢：由一個單一的概念，多元化的市場板塊發展
沒有絲毫的旅遊，房地產被視為一個安全的避風港規定的松動跡象正在改變中的中國房地產開發商的生存法則。旅遊，房地產，旅遊，房地產是曾經的「藍海」時，能吸引眾多的房地產開發商蜂擁而至，再次打破，已是迫在眉睫。簡單的景觀資源，已經不能發揮贏得市場認可的「對沖」。
如何尋求突破，在旅遊，尋找自身的差異，已成為越來越重要的。洪水在普通景觀資源，已通過的「海景房」熱的情況下，稀缺資源的重要性日益增加。等稀缺資源的溫泉資源，還有冰和雪，文化旅遊和熱帶雨林未來核心的旅遊地產項目被提上議程的重要發展方向。
趨勢：從概念的需要為本「的」產品支持「的發展
旅遊，房地產在旅遊方面共享的主導作用日益突出，旅遊，房地產發展，從最初的概念發展的重大產品開發的需求。產品
早期多的概念，以滿足旅遊人口的需求，如旅遊，房地產，深圳華僑城的鼻祖，簡單驅動的主題公園，房地產，不僅是為了滿足旅遊房地產發展的的概念。
旅遊，房地產經過一段時間的「旅遊不移動，房地產」後的畸形發展旅遊越來越受到重視的價值，市場的需求是物質的旅遊產品，旅遊，房地產只是披張皮「日益狹窄的市場，旅遊業的發展將迎來新的機遇，特別是在旅遊行為升級的趨勢，更注重創新的旅遊產品和多產品組合的設計，在這種模式下的發展，該產品已成為旅遊地產的重要支撐。芙蓉古城通過建築符號的性能特點，文化包裝項目，住宅和旅遊產品有機地結合起來。
趨勢四：二線城市中旅遊，房地產升溫
嚴格監管的一線城市，目的是在二線城市的一些房地產公司的關注，尤其是在二線城市有一個良好的旅遊資源面的瓶頸，由於受到熱捧。調控政策影響的二線城市，一線城市的發展，二線城市有更好的旅遊資源自然和生活環境越來越流行。喜歡的峨眉山，黃山，華山，泰山，著名風景名勝區周圍的膠東地區具有良好的生態資源和環境，其旅遊業的發展已經有了一定基礎，和流行的價值窪地，升值潛力巨大，但未來的旅遊地產發展的重要戰場。
㈥ 房地產銷售論文
我這里有個房地產銷售培訓全集 希望能給你帶來幫助
第一章 房地產基礎知識培訓
一、房地產的概念
▲房地產的含義
房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：
a) 土地
b) 建築物及地上附著物
c) 房地產物權
註：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。
▲房地產業與建築業的區別
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建築業既有聯系，又有區別。建築業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建築物或構築物。房地產業是發包方，建築業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建築業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。
▲房產、地產兩者間的關系及差異
房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括
2 房地產銷售培訓全集（終極）
幾個方面：
a) 實物形態上看，房產與地產密不可分；
b) 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
c) 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。
差異包括幾個方面：
a) 二者屬性不同；
b) 二者增值規律不同；
c) 權屬性質不同；
d) 二者價格構成不同。
二、房地產的特徵
▲房地產的自然特徵
a) 位置的固定性；
b) 使用的耐久性；
c) 資源的有限性；
d) 物業的差異性。
▲房地產的經濟特徵
a) 生產周期
b) 資金密集性
c) 相互影響性
d) 易受政策限制性
e) 房地產的增值性
註：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功於房地產的重要組成部分-----土地。
三、房地產的類型
按用途劃分：
a) 居住房地產
b) 商業房地產
c) 旅遊房地產
d) 工業房地產
e) 農業房地產
房地產住宅的層數劃分的規定：
低層住宅為1-3層
多層住宅為4-6層
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層
16層以上為高層住宅
房地產土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
三、房屋建築結構分類標准
類 型 內 容
編號 名稱
1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分樑柱採用鋼筋混凝土構架建造
3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建築物
4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土製成，以磚牆為承重牆，或者梁是木材製造，住是用鋼筋混凝土建造
5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木製結構房架。磚牆、木柱建造的
6 其它結構 凡不屬於上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等
四、房地產專業名詞
1、常用名詞（陰影部分應重點掌握）
◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；
◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；
◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；
◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；
◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；
◆二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；
◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；
◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。政
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府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；
◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；
◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；
◆總建築面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之和；
◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。
◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；
◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內范圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積；
◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：
A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；
B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：卧室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。
單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建築面積+按規定應分攤公用建築面積。
◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；
◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的余額；
◆層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；
各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。
◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的「領地」，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。
◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，
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可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。
◆入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。
◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人徵收的一種稅。
征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈予。
2、房子的種類
◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標准出租給居民的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋佔用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有佔有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。
◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產權分為三個級別：成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。
◆空置商品住宅房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。
五、房地產面積的測算
1、 計算全部建築面積有哪些？
1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積總和計算。
2） 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建築面積。
3） 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。
4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。
5） 房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。
6） 挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。
7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建築面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建築面積。
8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
9） 建築間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建築面積。
10） 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括採光井、防潮層及保護牆）水平投影面積計算。
11） 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
12） 有玻璃幕牆、金屬板幕牆、石材幕牆或組合幕牆作為房屋外圍的，當幕牆框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕牆外圍水平投影面積計算建築面積；在建築施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕牆框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工後計算竣工面積時仍採用150毫米的數據。
13） 屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
14） 依坡地建築的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。
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15） 有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建築面積。
2、計算一半的建築面積有哪些？
1） 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。
2） 獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站台等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。
3） 未封閉的陽台，按其水平投影面積一半計算面積。
4） 建築物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。
5） 建築物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。
3、不計算建築面積的有那些?
1） 空出房屋牆面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗檯等。
2） 檢修、消防等室外爬梯。
3） 沒有圍護結構的屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平台（露台）、游泳池等。
4） 建築物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防幹道、支線等。
5） 舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。
6） 建築物內外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。
4、哪些公用面積應分攤？
應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
5、哪些公用面積不能分攤？
不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層；為了整棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。
第二章 市場調研
一、房地產市場調研的含義
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。通俗地說，房地產市場調查就是房地產經營者的「千里眼」和「順風耳」。
二、房地產市場調研的重要性
a) 市場調研是一樓盤定位銷售正確決策的前提；
b) 是銷售穩定和提高的基礎；
c) 是了解競爭對手優、劣勢的有力方法；
d) 是樓盤本身提高經濟效益的主要方法。
三、市場調研的內容
1．地段（地點、交通、環境等）
2．公司組成（發展商、設計單位、承建單位、物業公司、環境設計等）
3．基本參數（佔地面積、總建築面積、容積率等）
4．建築類別（商場、住宅、商住房、別墅等）
5．面積與戶型（面積與戶型配比情況）
6． 周邊及區內配套設施（周邊包括教育、購物、醫療、金融等；區內包括會所、健身房等）
7． 價格（起價、均價、最高價）
8． 推廣策略（現場促銷方式、廣告推廣方式）
9． 銷售情況（銷售率等）
10．付款方式（一次性付款、銀行按揭、免息分期付款等）
11．客戶群體（客戶群體分布情況）
12．樓盤優、劣勢等
四、調研方法
1．網路調查法
通過電腦網路進行一些基本資料收集，了解樓盤的概況。
2．電話調查法
直接打電話到售樓處，電話調查時可用很客氣的語調表明自己是同行調研。
3．親臨現場調查法
親臨現場調查法可採用以下幾種方法：
1) 扮客戶買房：優點----可以從銷售人員口中獲得有效信息；缺點----不夠詳細，只能針對小范圍了解數據，如問太專業太多的問題會讓售樓員察覺你是同行，反而無法獲得調研表需要填寫的內容。
2) 以同行身份直接調研獲取相關數據：優點----以同行身份可以直接請銷售人員幫助填寫調研表的所有內容；缺點-----內容雖然詳細，但不夠真實，實質性的數據無法獲得。
3) 以同行身份去買房：同行也要買房，抱著確實要買房的心態去踩盤（切記：態度一定要好）你會收到意想不到的效果，而且可以間隔性地去調研。優點-----可以用專業的語言去問對方樓盤的詳細情況，讓售樓員感覺你是准客戶時，你會得到樓盤的真實有效的信息。