租賃房子市場調查

『叄』 開一個房產中介前期怎麼進行市場調查

了解清楚這些,你就了解了你所針對的客戶是鋼需的年輕人,還是投資人。同時也了解了各小區所回空下的房答源有多少。再就是到工商局注冊公司,到產權處備案。再接下來找門面,自己預算一下所需要的投入,門面租金、裝修、做一些必需的材料,如購房流程、費用明細等。再要准備一台電腦,用來你記錄客戶信息和房源信息。因為不了解你城市的情況,具體費用多少不了解。但基本就這些東西就夠了。下面就是你收集房源了。對於房產中介來說,客戶不難找。

『肆』 年中房租市場調查：5月房租均價同比下跌1.2%

每年夏天，房租市場的需求會大增，價格也會出現大幅度的上漲。眼下北京房租市場怎麼樣呢？央視記者進行了探訪。
這是位於北京西南二、三環之間的會城門地區，這里老舊小區非常多，住房租賃需求非常旺盛，馬路兩邊分布著大大小小的中介門店。記者來到了其中的一家中介門店，詢問了這一片的價格情況。

北京海淀區某房地產中介 楊小崴：在我們隔壁小區房租的價格，去年的話是在6000(元)左右，今年的市場依然是這樣，(有)一套房子，登記的是6000(元)的價格，然後是以市場價5800塊錢成交的。

在走訪中，多名中介告訴記者，每年隨著畢業季的到來，年中都成為租房高峰期，北京房租都會有不同程度的上漲，但是今年上漲幅度整體較小，走勢平穩。

5月北京房租均價同比下跌1.2%

根據某市場研究機構統計數據顯示：今年5月份，北京市房屋租賃成交平均價為85.9元/每平方米，相比4月的85.4元/每平方米環比增長0.6%，同比下跌1.2%，相比去年7月91.5元/每平方米的最高價，下跌了6.1%。

多渠道供應充足房源 租賃價格平穩

去年夏天，北京房租市場經歷了快速上漲的局面，而今年市場走勢平穩，沒有出現區域性大幅波動。平穩背後有哪些原因呢？

北京海淀區某房地產中介 楊小崴：現在雖然是6月以來進入了畢業季，按照往年來說的話，租房的人比較多，但是今年的房源庫存量也是比較充足的。

這名中介口中的庫存量充足，也是北京房租市場平穩的關鍵。北京市住建委等多部門通過加快推進集體土地租賃房建設，推動閑置商業辦公等用房轉化、改建為租賃型職工集體宿舍，以及企業自持租賃房建設、加快公租房配租等，多渠道增加租賃住房供應。

今年3月份，北京市住建委、發改委等聯合下發《2019年度政策性住房首批開工竣工計劃的通知》，通知顯示，首批項目包含147個，共約17.2萬套房源。這17.2萬套政策房中，計劃年內開工的項目中包含45個政策性租賃房項目，約有4.6萬套房源。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任 趙秀池：我們多主體供應多渠道保障的租賃市場正在形成。大量的租賃住房供應導致租賃價格比較平穩。

嚴打「黑中介」 市場秩序改善

記者在調查中發現，市場秩序的逐步改善也是平穩的一個重要原因。去年8月份以來，北京市監管部門堅決整改住房租賃市場亂象，並開通12345打擊「黑中介」投訴舉報熱線。

與此同時，延續了執法高壓態勢，特別是對租賃市場，嚴厲打擊哄抬租金等違法違規行為。今年以來，北京住建委已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。

租房攻略之如何找房源

雖然房租市場整體平穩，但要想租到自己滿意的房子，還真要花一番功夫研究一下。

怎麼能夠順利租到靠譜的房子，如何避開租房過程中的哪些「坑」？日前北京市住建委發布了住房租賃指南，提醒消費者在租房過程中要警惕「虛假房源」，遠離「黑中介」「二房東」。

到北京租房，房源去哪兒找？租賃指南指出三個渠道：通過經紀機構或租賃企業查找房源，通過有關網路交易平台查找房源，通過社交平台查找房源。北京市住建委也建議，租戶要多渠道查找、比對房源，比如房地產經紀機構、住房租賃企業、租房相關的網路、社交平台等途徑。

如果房屋屬於違法建築，不符合安全、防災等工程建設強制性標准；或者違反規定改變房屋使用性質，通過改變房屋內部結構等方式分割出租；不符合北京市出租房屋人均居住面積標准，或者屬於法律、法規禁止出租的政策性住房等情形，都是不得出租的。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任 趙秀池：合租的話就是要注意我們北京市有一個群租的規定，人均居住面積五平米得達到。另外就是隔斷房千萬不能租，就是打隔斷的那種是肯定要拆掉的，(隔斷房)這種肯定是不靠譜的。

租房攻略之如何防被騙

找到了房子，如何在談價格，簽合同的過程中避免被「黑中介」「二房東」欺騙？接著往下看。

首先就是確認即將簽約的中介已在房管部門備案。如果通過房地產經紀機構租房，要確認經紀機構是否有營業執照並在區房管部門備案；如果通過住房租賃企業租房，應確認住房租賃企業的營業范圍中包括「住房租賃經營」；如果租賃房屋為個人轉租的，要確認房主已書面同意該房屋可以轉租。

租房前，也要先比較一下周邊房屋的市場租金水平，特別是周邊正規機構提供房源的報價。北京市住建委方面提示，租戶要對明顯低於市場租金的房源信息提高警惕，不要輕信，這可能是「黑中介」「二房東」發布的「釣魚」信息，為騙取定金、租金等設下的誘餌。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任 趙秀池：你要比對一下，在各個平台上查一下，同樣的一套房源，大概房租水平是多少，如果這個房租特別低，這里頭可能就是陷阱，可能就是一個黑中介把你吸引來。

租戶簽約時不要輕信任何口頭承諾，所有約定均應當以書面形式體現，才能切實保障權益。

租賃登記備案 對接公共服務

這次北京住建委發布的住房租賃指南也提到，按照規定，住房租賃合同簽訂後3日內，當事人應當辦理登記備案。那麼登記備案有什麼好處呢？

其實，目前北京已經有多種公共服務與租賃登記備案實現對接，如辦理積分落戶、子女入學、申請公積金等。比如，北京現行的積分落戶政策中，在合法租賃住所每連續居住累計滿1年就加0.5分，認定標准就是進行了租賃登記備案。

北京要求「僵屍」房源要及時下架

現在進入了租房旺季，很多人都會在網上瀏覽房源信息，許多住房租賃企業和房產中介機構也會在網上發布房源信息，但是這些信息往往魚龍混雜、真假難辨，虛報價格、低價誘客以及房源重復發布等亂象時常發生

日前(26日)，北京市住建委等五部門就規范互聯網發布住房租賃信息向全社會徵求意見，意見稿要求租金、傭金要明碼標價，「僵屍」房源要及時下架。

徵求意見稿提出了具體的規范要求，明確未來通過互聯網平台發布的租賃信息，要對租金和傭金明碼標價；同一房源不得由同一家機構重復發布，同一房源有多家不同機構發布的，應當合並展示；下架發布超過30日的房源信息。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任 趙秀池：(房源)向你展示了30天，30天可能已經租出去了。如果沒租出去，你可以再上架，這樣保證房源的真實性。(比如)這一套房子有多個平台都掛上去了，從供給量的掌握來看掛了48家，結果實際上可能對應的裡面就1套房源，這樣合並的話，保證它真房源的問題。

中介依法登記才可網上發房源信息

另外，針對一些「黑中介」利用互聯網平台攬客、設置合同陷阱等欺騙侵害租客權益的現象，徵求意見稿明確，依法登記且正常經營的房地產經紀機構或住房租賃企業才可以通過互聯網交易平台發布租賃房源信息。這意味著沒有備案或被列入經營異常名單的「黑中介」將無法通過互聯網平台發布虛假房源信息。

『伍』 北京租賃市場將迎旺季，這一屆畢業生會更在意租房價格還是房子的品質

隨著高考分數線及高考生個人高考分數的公布，各大高校也迎來了考生的畢業時刻，這使得全國各地的租賃市場達到了新的高度，尤其是北京的租賃市場。大部分畢業生面臨著工作和生活的雙向難題，他們也會注重自己的生活質量。

我覺得這一屆的畢業生更在意的是房子的價格，畢竟追求生活質量是畢業生工作之後考需要面臨著的問題。租賃市場充滿著不同的房子，有些房子的空間比較狹窄，但房子的各項功能比較齊全，房子的租賃價格比較便宜。有些房子各方面都很優秀，可是房子的租金比較高。

總的來說，我覺得這一屆的畢業生都有自己的打算和考慮，但就目前而言，多數畢業生都會選擇價格更低的房子。更何況這些畢業生剛剛獲得了穩定的工作，他們也需要慢慢調整個人的生活狀態和生活品質。既然租賃市場存在著截然不同的房子，這也說明不同的房子面向著的租房人群也會有所差距。一般情況下，位於城市黃金位置的房子租金比較高，位置偏僻的房子價格更低。不過各位畢業生一定要在保護好個人的前提下，選擇合適的房子。

『陸』 我國租房市場現在面臨哪些問題

隨著社會發展人口數量不斷增多，住房問題日益加劇。目前，我國面臨的主要是租房問題。許多年輕人因為工作的緣故，不得不離開家鄉去別的城市發展，所以租房是我們當代的年輕人不得不去面對一個難題。

從社會中輿論來看，我們現在租房市場存在很多問題。今天，小編就和你們一塊來看看，目前我國房屋租賃市場都面臨哪些問題？

我們從最新的住房數據來看，現在中國將近 25.8%的城市人口沒有房子，他們需要通過租房子來解決住房問題。而我們城市市區里的出租房的數量並不多，沒有辦法滿足於現在的租房需求。導致了在城市中大部分需要租房的人口不能夠找到一間合適的房子，許多打工者只能到郊區或離公司很遠的地方租房子，每天的交通時間就佔去了一大半。

這個問題在北上廣這些一線城市尤為嚴重，房子的供給總量不平衡，租房市場供求結構錯位現象突出，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。

目前，我國並沒有建設一個完善的租房市場監管體系。大部分的租房者在受到權益的侵害時沒辦法維護自己的權益，這些年因為租房受到詐騙的案例屢見不鮮，但大多數人都只能任由房東宰割。許多房產中介也只負責介紹而沒有售後，我們國家在這方面缺乏一個完善的監管體制。

『柒』 中國房屋租賃人數超2億，哪一類人群需求尤為旺盛

這當然是那些在大城市打拚的底層人了，收入低買不起房子。

『捌』 「租賃」對房地產市場將產生什麼影響

黨的十九大報告提出「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」。正在陸續召開的地方兩會上，有10多個省份的政府工作報告均明確提出發展住房租賃市場，這對全國房地產市場來說意味著什麼？

一二線城市外來人口將最先受益，炒房行為或受抑制

租購並舉將率先影響哪些城市？去年7月，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區；去年8月，國土部明確北京、上海等13個城市開展首批集體建設用地用於建設租賃住房的試點，從土地源頭緩解租賃用地供給不足的難題。

據不完全統計，目前已有10餘個城市開通了官方住房租賃交易和服務平台，並開始向市場投放房源。同時，針對住房租賃的金融支持政策也頻頻落地。多家銀行近期陸續宣布給予住房租賃金融支持，包括對企業的金融支持和個人的消費信貸支持。

業內分析認為，越來越多的租房選擇、穩定的租約、較高的服務品質，將讓一二線熱點城市的外來人口率先獲益。

不過，多位專家指出，目前，面向大量流動人口和新市民的租賃住房供給仍不充分，特別是大城市租賃住房供給短缺。目前，我國租賃人口預計為1．9億人，租賃市場規模超萬億元。易居企業集團CEO丁祖昱認為，「市場需求主要集中於高性價比的房源，供應卻跟不上。」

根據上海易居房地產研究院對上海、深圳兩地的一項調查顯示，月房租3000元以下房源的租賃需求占總需求的26．4％，供應卻只有11．9％；月租金3000元到6000元房源的需求佔比51％，供應佔比39．6％；月租金大於六千的租賃需求佔比22．6％，但是供應達到了48．5％。

不少業內人士看來，租購並舉將會明顯影響房地產市場。旭輝集團董事長林中稱，從開發商角度來看，過去由於房價預期長期看漲，買地「捂」個幾年，等下一個樓市周期回暖就可以解套，但如果現在還採用這種囤地模式就非常危險。在「房住不炒」的指導下，不少拿了高價地的中小房企已陷入困境，想轉讓都轉讓不了。

華東師范大學教授張永岳說，「未來，租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房，將構成住宅市場上的多元供給。住房的居住屬性將得以加強，低收入群體、中產階層、高收入群體可以在這樣的住房結構中相互流動。」

「樓市長效機制開始『輪廓初現』。」深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉說，租房群體如果能通過租賃紮根城市，並依靠不斷積累，採用共有產權、先買房後改善、先小後大等梯級購房模式，不再擠商品房的「獨木橋」，炒房行為將受到抑制。

『玖』 市場調查的意思，比如我買地蓋房子出租，要去了解房子附近有沒有工廠包吃住的，這是不是就是市場調查

市場調查的意思，比如買地蓋房子出租，要去了解房子附近有沒有工廠包吃住的，這就是市場調查的一種，附近在未來的3-20年內有無租房的需求，等。

『拾』 報告：加快推動保障性租賃住房REITs，促進租房市場平穩

7月6日，澎湃新聞獲悉，北大光華REITs調研組近日發布一份《關於加快推動保障性租賃住房REITs試點的建議》的報告。報告指出，多地政府和企業提出保障性租賃住房與傳統基礎設施特點相近，也有存量資產、有投資需求、有穩定現金流等，又是民生之急需，希望能夠加快推動保障性租賃住房REITs試點。

國家發展改革委7月2日發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（簡稱958號文）中，基礎設施REITs試點范圍拓展到清潔能源、保障性租賃住房等基礎設施領域。同時，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

報告表示，發展保障性租賃住房REITs，盤活存量資產，帶動增量投資，形成保障性租賃住房行業的資金鏈條閉環，實現投融資良性內循環，可以走出一條解決大城市租賃住房供給的新路子。

同時，保障性租賃住房REITs作為權益型的成熟資產持有平台，可為保障性租賃住房企業提供有效的退出渠道，從而使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的「開發、運營、盤活」的新模式，提升租賃住房行業直接融資比例，降低租賃住房行業杠桿率和金融風險；還可以通過使用募集資金，收購空置或低效利用的符合條件的存量資產，將其改建為保障性租賃住房。

解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑

「十四五」規劃和2035年遠景目標綱要明確提出：「加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給」。

根據報告，我國租賃住房行業的商業模式已經初步形成，目前，基礎設施REITs試首批試點項目已完成發行上市。項目既包括產權類項目，也包括特許經營權類項目，總發行規模約314億元，回籠增量資本金170餘億元。其中，重資產模式存在歷史形成的租賃住房資產難以盤活，人口流入多的大城市租賃住房投資壓力大，以及資產退出渠道匱乏抑制行業投資能力。

北大光華REITs調研組認為，發展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑，是促進住房租賃市場平穩健康發展的重要舉措，是改善住房租賃市場結構和提升服務水平的現實需要。

我國租賃住房市場發展滯後，住房租賃人口佔比約為11%，遠低於發達國家30%水平。大城市房價高，城市中低收入群體買不起房，也租不好房，中等收入群體背負沉重的房貸支出。抽樣調查表明，2019年1.35億進城農民工中，購買住房比例為19.5%，進城10年以上的5200多萬農民工中，購買商品房的佔比為25.1%，享受共有產權住房和經濟適用房的佔比為16.7%，居住在政府提供的公租房的佔比僅為1.2%。

我國城鎮化進程仍處於快速發展階段。根據北京大學光華管理學院智庫平台光華思想力預測，到2035年，我國城鎮化率為75%左右，還有近2億農業轉移人口進城。

從國際上看，REITs是租賃住房的重要持有主體。以美國為例，機構持有租賃房屋數量的比重約50%，而REITs則是其中最重要的部分。

保障性租賃住房REITs的發展和壯大，有助於改善中國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規模化、機構化和專業化發展。通過新建保障性租賃住房或改造現有房產，向租客提供需求適配的租賃住房，有利於解決目前住房租賃市場存在的供給結構失衡問題；同時通過提升租賃服務水平，穩定租賃關系，規范租賃市場主體行為，保障租客權益，有利於解決租住品質差、租金價格高、租期不穩定等問題。

北大光華REITs調研組調研發現，試點項目所在的企業普遍具有「五有」特點：「有存量資產盤活需求，有新增投資發展需求，有資產結構優化需求，有穩定現金流，有改革創新團隊」，對推動基礎設施REITs試點有較高的積極性和創造性。各地政府和企業對擴大試點、以點帶面抱有更多的期待。

重資產模式下，政府「捧著金飯碗要飯」

總體上看，我國租賃住房行業的商業模式已經初步形成。根據資產投入程度，一般可分為重資產、中資產和輕資產三種模式。

北大光華REITs調研組此次調研重點為重資產模式，既包括歷史上形成的以地方政府和國有企業為主持有經營的公租房、廉租房；也包括近年來推出的利用集體建設用地建設的保障性租賃住房和在專門用於租賃住房建設的國有用地（如上海的R4用地等）上建設的保障性租賃住房等。

重資產模式租賃住房項目，通常採取集中式管理，服務水平比較高，租賃關系也相對穩定，有利於機構化、專業化租賃企業的培育發展。但重資產類項目前期投資壓力大、回收期長，政府和社會資本持續投資意願和投資能力受到限制。

從調研結果看，北大光華REITs調研組總結出三個方面的問題：歷史形成的租賃住房資產難以盤活，人口流入多的大城市租賃住房投資壓力大，以及資產退出渠道匱乏抑制行業投資能力。

調研組分別以重慶市、蘇州市的情況來說明前兩個問題。

以重慶為例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4萬套，已分配54萬套，惠及約140萬人；中心城區公租房保有量39.05萬套，已分配37萬套，惠及約97萬人；僅中心城區公租房建設累計投入890億元，資金來源主要為中央補助資金、市級財政資金、銀行貸款等。截至2020年底，全部貸款余額僅為100億元，按賬面成本計算的項目凈資產約790億元全部沉澱在項目上，難以利用現有手段盤活，事實上造成地方政府「捧著金飯碗要飯」。

以蘇州市為例，2020年全市流動人口約352萬人，其中絕大部分通過租房解決住房問題，全市出租房源約171萬套，租賃住房供不應求。未來3年內，蘇州市還須通過建設人才住房、單位宿舍等多種方式，籌集保障性租賃住房10萬套。在住房價格絕對水平更高、流動人口佔比更高的上海，租賃人群近880萬，存在1.9億平方米的巨大租賃住房供需錯配和缺口，「十四五」期間計劃新增租賃住房40萬套，財政資金和社會資本投資壓力大。

此外，重資產模式租賃住房融資手段相對豐富，但主要集中在債務性融資，包括銀行貸款、各類債券、保險債權計劃、ABS等產品。中國建設銀行以「長租即長住、長住即安家」的新理念，實施「住房租賃戰略」，綜合運用金融、科技、信用等優勢，創新租賃住房金融服務，推動成立租房產業聯盟、構建長租市場機制，促進了租賃住房行業的投融資發展。但整體而言，由於缺乏權益性資金的前端投資和存量資產後端退出渠道，租賃住房行業的自我投融資能力受到抑制。

應隔離租賃住房資金與房地產開發資金混同使用

調研組援引研究機構數據表示，2017-2019年我國租賃住房總面積分別為64.12億、67.33億和70.7億平方米，2020年中國的住房租賃市場服務人口數量已突破2億。其中，提供集中式管理服務的公租房、廉租房以及近年來發展的各類重資產保障性租賃住房，都可以通過REITs盤活融資。近兩年來，共有18單租賃住房類REITs產品發行成功，發行規模合計215.56億元，發行利率一般在4.5%-5%。經過市場詢價，首批基礎設施REITs中產權類項目的投資者要求收益率在4%-5%之間。

以北京某集體建設用地租賃住房項目為例，項目總建築面積30萬平方米，預計總投入43.63億元，以村集體持有租賃住房發行REITs，收益率保守可達4.8%；以廣州公租房進行測算，標准租金平均約23元/平方米/月，以投資成本5000元/平方米計，租金收益率約5.5%。

「上述數據顯示，符合條件的租賃住房項目收益率滿足發行REITs的基本財務條件。」調研組說。6月18日，國務院常務會議確定加快發展保障性租賃住房的政策，明確租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%徵收房產稅。初步測算，上述稅收政策將至少增加REITs產品一個百分點的收益率。

基於此，北大光華REITs調研組提出：可將保障性租賃住房資產納入基礎設施公募REITs的底層資產范圍，優先選擇直轄市和人口凈流入的大城市、各類符合條件的保障性租賃住房資產開展試點，並防範募集資金流入房地產開發領域。

調研組認為，這有利於保障性租賃住房資產與房地產切割，防止市場對房地產調控政策誤讀和輿論炒作。而租賃住房需求主要集中在直轄市和人口凈流入的大城市，我國重點10城的租賃市場規模合計約佔全國市場規模的50%。

對於重資產模式租賃住房，調研組建議建立土地多元供應制度。一是繼續擴大前述劃撥土地及其他保障性租賃住房項目用地供應，相關土地供應計劃單列。二是因地制宜，允許企事業單位利用自有閑置用地建設租賃住房，供應本單位職工及周邊符合條件的保障對象。三是改變過去部分保障性住房用地過於偏僻、交通不便的情況，重視職住平衡需求，確保租賃住房供給與實際需求相匹配。

同時建立健全相關標准和制度，加強部門協同，提高REITs重組環節政府審批效率的同時，徹底隔離租賃住房資金與房地產開發資金混同使用，確保發行租賃住房REITs的回籠資金主要投入租賃住房建設運營。