㈠ 房地產銷售案例
水石廣場營銷推廣報告 房策網 http://www.fangce.net
一、總體營銷策略
（一） 整合營銷核心目標
（二） 核心戰略構想
（三） 推廣戰略原則
二、入市時機建議
三、整合營銷推廣戰略
（一） 項目形象定位
（二） 策略緣起
（三） 營銷推廣
（四） 整體推售策略
（五） 價格策略
（六） 公開發售前促銷策略
四、階段性營銷推廣戰術
（一） 銷售階段劃分
（二） 各階段推廣細節
一、 總體營銷策略
（一） 整合營銷核心目標
通過對本項目及項目周邊區域市場的詳盡分析，針對本項目提出如下營銷核心目標：
通過整合營銷推廣，在充分保證利潤的前提下力爭實現在本項目公開發售後3個月內實現80%以上銷售率。
（二） 核心戰略構想
為了實現3個月內實現80%以上銷售率。
在本項目的操作過程中必須堅持如下三點操作原則，即：
1、 一切工作服從銷售目標；工程、物管、財務、合同等相關部門緊密配合銷售工作。
2、 准確制定價格、銷控、包裝、促銷等方面的核心策略；
3、 在銷售過程中不斷強化各類推廣策略的市場決定力，並根據市場的變化，階段性、靈活性運用推廣策略。
（三） 推廣戰略原則
嚴格控制營銷推廣費用，排除硬性廣告轟炸式進攻，採用「以小搏大」的操作方式；主題定位創造性的「滁州市中心主幹道大店鋪、水石嘉園——城市中心的家」的推廣，利用媒體（活動跟蹤報導、軟文等）、現場包裝、促銷（配合公關活動和工程節點）等手段，有效的製造熱點話題，將項目的賣點融匯貫通於其中，不斷製造市場焦點，從而提升銷售率。
二、 入市時機建議
考慮到本項目的工程進度和銷售的延續性，雙方就2006年4月28日正式入市達成一致意願。理由如下：
1、 開盤的必備條件是工程有一定形象進度並達到預售條件、樓書資料備齊、導視系統完備、樣板房裝修完成。為展示客戶項目良好的物業形象，必需2~3個月的銷售准備工作。
2、 「紅五月」。從銷售代理的角度，每年5月前後是一個購樓旺季。本項目於4月28日推出，同時5月1日七天長假，市場需求旺盛。
3、 從競爭層面來講，滁州市中心區未來將有多個項目推出（現在的金光大道、南譙南路的工商銀行旁邊待開發項目，小商品市場旁邊的財神道）直接對本項目構成威脅，搶得先機，佔領市場，方為上策。
三、 目標市場定位
根據我公司充分的市場調查，同時充分考量本項目的各方面質素的基礎上，提出如下目標市場定位：
目標客戶群定位 —— 賣給誰？
1、本地滁州人，現居住區域主要在滁州市區的有實力的經商戶；
2、外來中小商戶，主要為下轄的6個縣市及附近經營業主；
3、高收入企業管理階層，集中為新、老城區內效益較好企業員工；
4、安徽省內外投資客群市場，分連鎖店自營和親屬購置投資兩種。
四、 整合營銷推廣戰略
（一） 項目形象定位
滁州市中心主幹道沿街大商鋪
水石嘉園——城市中心的家
（二） 戰略整合
1、 項目品牌營銷戰略
與各相關專業品牌公司強強聯手，打造項目品牌，塑造本項目在地產領域的新形象，達到迅速回收資金的目的。
2、 差異化營銷戰略
（1） 強調產品本身差異 ——「滁州市中心主幹道沿街大商鋪」
（2） 強調產品區域互動的差異—「滁州市中心首個高檔住宅小區」
（3） 強調目標客戶群生活態度的差異 —— 「棄舊迎新」
（4） 強調營銷手法的差異 ——「市中心、商業中心、財富中心」
（5） 強調品牌形象的差異 —— 「統一裝修、統一形象、統一品質」
（三） 營銷推廣
[水石廣場]所面對的主要是敢於投資的區域消費群體，他們關注的更多的產品本身所具有的潛在市場價值。因此，整個推廣過程既要延用傳統的營銷手法以平實的作風與之溝通，又要利用獨創的、針對性強的觀點與消費者對話，將「賣點」與「觀點」恰如其分地凝結與目標客戶群進行溝通。
推廣主題
「滁州市中心主幹道沿街大商鋪」
「滁州市中心首個高檔住宅小區」
五大銷售主張：
1、 優越位置、鎦金旺鋪——「坐擁未來市中心商鋪、輕松享受投資回報」
2、 展望滁州發展——「城市在發展，滁州在改變」
3、 中心區發展美好未來—— 「搶佔中心地段、把握未來價值」
4、 [水石嘉園]創新理想戶型——「110—130㎡的三房小康之家理想戶型」
5、 便捷交通——「經商、居家出行快易通」、「時間就是金錢」
6、 物業管理——「名牌管家、星級服務」
（四） 整體推售計劃
按照圖紙編號：5—7—9棟，依次編號為01—02—03單元，再依次編房號為101—102—103等。
時 間 推出單位 備 注
2006年4月28日 9號樓水石廣場精品商業街 定價時考慮面積位置因素
2006年4月28日 水石嘉園3棟小高層 根據交錢登記情況調整推出
考慮因素:
1、 通過對項目進行合理的銷控，避免在銷售後期剩餘的單位全部為劣勢單位，化解尾盤銷售困難。
2、 9號樓為16層小高層考慮到當地客戶對小高層的電梯物管不很信任，加上緊靠[水石廣場]大商業，受到噪音的影響大，最早將其以新單位的形象，配合較其他樓棟低價位推出可以減低對後市銷售的巨大壓力；
3、 5、7棟小高層朝向中心園林景觀，樓距較大，整體質素具有優勢，在公開發售前推出以便促進銷售進度，堅定客戶消費信心。
4、 復式單位由於面積大、總價高，且客戶對於上6樓居住的不便等因素，使其相對其餘單位的消費層面窄，銷售周期相對較長，建議2006.4.28開盤前先摸底一下,再推出，以便盡快消化。
5、 保留單位的景觀相對較好、受噪音的影響小，建議先控制銷售，在適當的時機推向市場，配合促銷活動，刺激消費購買行為。
（五） 價格策略
建議定價：水石嘉園5、7、9棟起售價2500元/㎡ 均價：3000元/㎡
以上定價要通過周遍市場調研分析後決定。建議價格在開盤前7天決定為好。
[水石嘉園]定價因素系數調差表
棟號 房號 定價因素系數調差 合計 備注
噪音 景觀 朝向 戶型
9棟 01
02
03
04
05
06
07
08
5棟 01
02
7棟 01
02
03
02
03
04
定價因素調差說明
1、 噪音因素：
9棟臨城市主幹道——南譙北路，16層小高層噪音偏大，整體負值最大，噪音尤其是清早、夜晚較為突出，整體負值其次。另外靠水石廣場入口的部分單位噪音調差系數僅作局部微調。
2、 景觀因素：
5、7棟視野開闊，整體景觀優，故分值可相對調高。
3、 朝向因素：
5、7、9棟的位置朝向基本相同，為正南偏東，朝向較好，因此此系數可不計。
4、 戶型因素：
各戶型間面積相近，房型合理無明顯優良差異，凡有門沖的戶型單位為-2，客廳朝西北或東北的戶型單位再減2，另外較小面積的E棟3、4戶型及戶型設計極為合理的D棟1戶型單位加2。
5、 層差因素
由於本項目為11、16層的小高層，第一，當地客戶對於小高層的後期電梯物管的服務普遍表示懷疑，第二，考慮到小高層的物業使用費用較高，增加使用成本，第三，同時考慮到小高層之間的棟距決定了每戶的採光效果，因此建議樓層差：針對11層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，針對16層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，保證每套房源順利出售。
六、公開發售前促銷策略
通過營銷的手段以保證內部認購及開盤階段銷售的持續熱度，我們建議分四步的策略：
第一步：積累客戶期（2006年3月28日前）
操作：爭取於2006年3月28日開始接待已登記客戶咨詢。本階段客戶交納最高20000元意向金（填開收據），領取本項目認購籌碼，便於後期開盤准確定價，不承諾其意向認購房號。
優惠：在3月28日——4月28日開盤前，來交20000元意向金的客戶可優先享受公開發售日當天推出優惠。
第二步：選取房號期（4月26日——4月28日）
操作：4月26日當日公布具體房號價格及推售房號，客戶在當天按派籌順序挑選房號，大定在公開發售日交納並同時簽署認購書。提前一周達到項目熱銷的目的，同時為開盤營銷提供素材，製造項目市場熱點。
優惠：本階段意向客戶，意向金轉定金，同樣享受公開發售當日優惠。
第三步：公開發售（4月28日）
操作：公開當天公布價格及當天優惠，另外通過優惠的形式，吸引前期選定房號的客戶轉定金並簽署認購書。
優惠：公開發售當日成交客戶可享受1%的折扣，且可參與抽獎額外固定數額的優惠折扣（數量初定為10套，銷售價格先加價2%再優惠）。
第四步：開盤延續期4月29日~5月7日
操作：針對內部認購未成交客戶推出少量保留單位，消化無法通過優惠逼定的部分客戶，通過「五一」長假的休息機會抓住來訪客戶，促成銷售。
優惠：本階段成交客戶即可享受額外2%的優惠折扣。
五、 階段性營銷推廣戰術
根據對本項目的分析，認為本項目的營銷推廣工作可分為以下五個階段有序開展，以便整個營銷工作的推廣與銷售的各個階段能正常延續，及在市場突變時，及時調整營銷策略。
（一） 銷售階段劃分
階 段 時 間 銷售率
內部認購期 2006.3.——2006.4.
開盤強銷期 2006.5——2006.6 70%
尾盤促銷期 2006.6——2006.7 30%
（二） 各階段推廣細節
1、 （預熱）內部認購階段
銷售階段 內部認購階段
時 間 2003.3.——2003.4.
價格策略 1、價格「低開高走」；
2、相對公開發售價位留出2-3%的價格空間；
3、執行常規付款方式如：一次性、二、三成按揭；
宣傳策略
媒體策略 1. 利用戶外圍牆廣告、電視滾動字幕、現場樓體條幅進行賣點宣傳
2. 針對下設6個重點縣區進行DM直郵推廣
3. 軟文宣傳造勢，作為輔助宣傳方式；
4. 針對」水石廣場」綜合商業的推廣建議在南京長江大橋橋北樹廣告為以後招商造勢
推廣主題
滁州市中心主幹道沿街大商鋪
水石嘉園——城市中心的家
水石廣場,財富核心
包裝策略 1、完成售樓處現場展示；
2、工地現場整體包裝
3、戶外圍牆廣告牌、導視系統
公關促銷 選房活動
2、 公開熱銷階段
銷售階段 強勢銷售
時 間 2006.5.——2006.6.
價格策略 1、在內部認購價位基礎上，上調1-2%；
2、繼續保持現有付款方式；
宣傳策略
媒體策略 1、 開全方位廣告宣傳，重點戶外圍牆廣告宣傳；報紙選擇滁州日報、電視選擇滁州有線電視；
2、 利用片區特點，針對本片區購房登記群體實行重點宣傳；
3、 利用促銷活動，作足人氣；
推廣主題 「鎦金旺鋪,投資自營兩相宜」
「家在水石,盡享尊貴」
包裝策略 1、 售樓處區點陣圖放大展板、充分體現區位優勢；
2、懸掛現場宣傳條幅，集中展示實效賣點；
3、配合外立面裝修調整現場包裝；
公關促銷 1、 開盤盛典
銷售通道 1、 銷售現場
3、 尾盤銷售階段
銷售階段 尾盤銷售
時 間 2006.6——2006.7
價格策略 促銷提高折扣點或一口價策略
宣傳策略 降低對外宣傳力度，重點進行現場宣傳
推廣主題 「水石廣場，房源有限，機會不容錯過」
包裝策略 現場條幅強化「促銷」信息傳遞
公關促銷 組織「電台或電視台以新聞報道的形式介紹[水石廣場]的銷售狀況
銷售通道 現場銷售
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㈡ 怎樣學習房地產營銷策劃
如果您是在房地產銷售部門工作，那麼您應該有對房地產市場有充分的了解。想做好房地產策劃，首先要做到了解市場，對於各個樓盤的價格，買點應該熟記於心。同時可以多跟相關銷售人員聊聊，應為客戶是市場的重要組成部分。每個樓盤的針對群體不同，要善於總結這些客戶的特點和樓盤的特點。每個樓盤都會有自己的獨特賣點，主要在於挖掘其潛在買點。包括地段、環境、文化、交通、教育等等。這主要還是在於經驗的積累和因地制宜的能力培養。每個房地產策劃公司都會有自己獨特的培訓材料，你可以在當前經濟環境不好的情況下，一方面在現有工作中積極的積累市場經驗，另一方面可以通過朋友或者網路找一些相關材料閱讀。希望您能夠早日成功。
㈢ 求４Ｃ營銷理論和案例
4C營銷理論
進入21世紀以來，中國的房地產業飛速發展，房地產總體規模不斷擴大。房地產企業為了在日趨激烈的市場競爭中獲勝，不斷將新的營銷理念引入房地產營銷中。
在早期房地產營銷活動中，使用4P理論運作房地產營銷組合較為普遍。這一傳統理論認為，市場營銷組合是由產品（Proct）、價格（Price）、銷售渠道（Place）、促銷（Promotion）組成。4P理論以產品為出發點，是一種由內向外的營銷。隨著房地產市場確立為買方市場，消費者在營銷中主導地位越加明顯，營銷環境的變化使得一些新的問題被納入了營銷策略需要考慮的范疇。例如：如何建立網路營銷系統方便消費者表達購買的需求、獲取售後服務；如何滿足消費者期望的成本；如何與消費者進行方便、快捷和友好的溝通等。相對於產品為導向的4P模式，以消費者為導向的4C模式有了更大的發展空間。
4C即消費者的慾望和需求（Consumers wants and needs）、消費者獲取滿足的成本（Cost to satisfy wants and needs）、消費者購買的方便性（Convenience to buy）和溝通（Communication）。4C理論是對4P理論的補充與完善，滿足消費者的「需要和欲求」取代了4P的「產品」，消費者可以承受的商品「成本」代替了4P中的「價格」；向消費者提供的「便利性」覆蓋了商品的銷售「渠道」；而與「促銷」相對應的是雙方有效「溝通」。4C理論更重視顧客導向，以追求顧客滿意為目標，這是消費者在營銷中越來越居主動地位的市場對企業的必然要求。
吉安市住宅房地產市場的營銷環境
吉安市位處江西省中部、贛江中游，東連江浙滬，南接閩粵港澳，西與湘桂接壤，北與長江三角洲為鄰，是一座青山綠水互相輝映的濱江花園城市。作為三線城市，吉安2002年以前為典型的單商業經濟發展小城市，隨著房地產的發展，城市規模不斷擴大，多元化發展模式正在逐步形成，房地產已經成為當地的支柱產業。縱觀吉安市住宅市場形成，大致可分為三個階段:1995年～1997年的第一階段，產品多為粗放型；1998年～2000年形成的住宅市場初期，屬於第二代產品階段；2001年～2004年進入發展期，屬於第三代產品時代，吉安房地產進入全新發展階段——大盤時代。房地產價格發展明顯呈上升趨勢：商品房每平方米均價從2001年的700元、2002年的800元到2003年的920元～1000元左右，2004年～2006年達到1300元～1400元。
吉安房地產市場由於起步晚，起點低，受老百姓購買力普遍低弱的制約及當地地產產品形式落後的影響，整個行業仍處於較低水平，大多數開發商經營理念較為保守和滯後。前幾年的開發項目多注重產品的第一要素即居住功能，對住宅地產的養生、園林、景觀、社區配套、戶型、建築材料、規劃等表現力明顯不足。隨著經濟發展及人們生活水平的提高，對住宅生活的要求也隨之提高，加上外地地產軍團的不斷湧入，吉安房地產市場才在「外憂內患」的雙層環境下有所提高，開始注重產品品質的開發和市場的推廣。縱向比較而言，現在的地產開發在諸多方面已經取得了很大的進步和發展，房地產商已經開始運用規范、科學的房地產營銷組合模式並取得了初步成功。
三、4C理論在吉安市住宅房地產市場營銷中的應用
針對吉安市住宅房地產發展的現狀，利用4C理論，分析消費者的需求，對產品進行合理的定位，提供良好的服務，建立良好順暢的溝通渠道，無疑將成為房地產企業在吉安市成功營銷的關鍵因素，也將為同類城市的房地產營銷提供借鑒。
1.基於消費者需求的住宅商品定位
如今的消費者需求已呈現出多樣化趨勢，吉安市也不例外。房屋購買者希望所購房屋能使自己得到最大限度的滿足。
㈣ 房地產4P營銷策劃案
傳統的4P理論始創於年美國的密歇根州立大學，它認為市場營銷的根本問題在於解決好四個基本要素：
I、房地產營銷產品策略（Proct）
它是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。
2、房地產營銷價格策略（Price)
房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品價格的形成過程與房地產產品定價的方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。
3、房地產營銷渠道策略（Place)
市場營銷渠道決策是房地產企業的最重要的決策之一。配銷系統則是重要的外部資源，通常需多年的營造才能建立起網路。它和房地產企業的重要內部資源如製造、研究、工程和銷售隊伍及設施可以相提並論。其表現為對許多經營配銷業務的獨立房地產企業及其服務的特定市場所承擔的重大共同義務；還表現為對構成這樣一種經濟實體的一系列方針和經濟活動所承擔的義務。房地產業逐漸呈規模發展態勢，因此其營銷渠道以及與之適應的配銷系統的建立是必要的。
4、房地產促銷組合策略（Promotion）
房地產市場營銷不僅是生產房地產產品，並制定出合乎市場需求的價格佔領市場，房地產企業還必須同現時的潛在的消費者進行溝通，每個房地產企業都承擔起了溝通與促銷的職責。保證溝通信息有效，最關鍵的是溝通的內容、對象和頻率。配置完整的市場營銷溝通系統是十分必要的。房地產企業必須同中間商、消費者以及各類上下游企業溝通；中間商又同其自身的消費者、公眾溝通，消費者同消費者以及其他的公眾進行口頭溝通2而且，各個群體的溝通均給房地產企業以反饋。房地產企業建立門8，制定有效銷售計劃、培訓營銷人員、設計優秀的廣告、開展各式各樣的促銷活動，就是市場營銷溝通組合——一促銷組合運作的內容。促銷組合由四個工具：廣告、銷售促進、推廣、人員銷售構成。
我能幫你的就這些了，因為分數實在太少，價值實在太高
㈤ 營銷學案例分析！急！
1、店裡是選擇自己的銷售人群
這是可以的
比如南京的一家房地產是這么說的
一些專人可以擁屬有
一些人只能一生仰望
這就是他的廣告
2、這是明顯的銷售歧視
很明顯的
人群歧視
在美國
肯定不會這么做的
可以說的含蓄點
比如：在衣服展示台上掛上 ：請GGMM小心點
我很嬌貴之類的
象小女生或者小孩子的口氣一般很少有人回去拒絕
也沒有人回去拒絕的
㈥ 房地產營銷管理論文
確定定價目標進行成本核算調查市場狀況
綜合分析影響定價因素選擇定價策略和方法確定產品市場價格實施在房地產企業經營目標的基礎上確定企業定價目標，這是定價工作的起點對房地產企業開發經營的產品成本費用進行核算了解市場需求狀況和競爭者狀況、發展趨勢及其價格策略結合企業產品特點，綜合分析影響定價的因素，進而研究價格實現的可行性依據內外條件和成本核算，選擇定價策略和方法根據定價策略和方法以及價格最優原則確定本企業產品市場價格在銷售中實施所定價格，並把信息及時反饋到以上階段，進行價格調整
[④]項目定價的方法定價方法是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個及本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多，但是企業在制定價格是主要考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。
產品成本規定了價格的最低基數，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參考的參照系。
在實際定價過程中，企業往往側重於對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常由成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和克比樓盤量化定價法三類。
1、成本導向定價
成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然後加上一定的利潤。成本導向定價主要是由成本加成定價法、目標利率定價法和售價加成定價法三種方法構成。
2、成本加成定價法
這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定的比例的於利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上講這種比例稱為「幾成」，因此這種方法被稱為成本加成定價法。
它的計算公式為：單位產品的價格=單位產品成本*（1+加成率）其中，加成率為預期利潤占產品成本的百分比3、目標收益定價法這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算的方法。
其計算步驟如下：
（1）確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同方式。
（2）確定目標利潤。由於目標收益率的表現形式的多樣性，目標利潤的計算也不同，其計算公式為：目標利潤=總投資額*目標投資利潤率目標利潤=總成本*目標成本利潤率目標利潤=銷售收入*目標銷售利潤率目標利潤=資金平均佔用率*目標資金利潤率
（3）計算售價。售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量目標收益率評定法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般是用於在市場上具有一定影響力的企業、市場佔有率較高或具有壟斷性質的企業。
4、售價加成定價法這是一種以產品的最後售價為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品的售價。其計算公式為：單位產品售價=單位產品成本/（1-加成率）這種定價方法的優點是對於銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對於消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。
以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況
七、房地產銷售渠道策略
房地產營銷渠道是指房地產產品從生產者流向最終消費者所經過路線和所經營銷單位結構形式的總和。主要有以下幾種形式：
1）直接銷售房地產的直接銷售是指從房地產開發商直接銷售給最終消費者。
2）間接渠道銷售房地產企業利用中間商將產品供應給消費者，中間商介入交換活動，並專門承擔商品流通職能。
銷售渠道選擇的原則：
1、效益原則
在確定銷售渠道的時候首先要考慮效益。也就是說，能做到以最少的投入達到最大的效益。但是，也並不是可以會略掉其他因素，如一個企業要想要綜合發展或強調發展它的營銷部門的時候，可能在它的各種費用並不是最低的，但是為了培養一批營銷人才為己所用就會對效益原則的權重放低。這時效益原則並不是企業考慮的首要因素，而發展戰略成了企業首要的任務。
2、協同原則
精誠合作才能把工作做得更好，因為並不是每一個人都能做好每一項工作。在選擇銷售渠道的時候，我們一定要選擇能夠相互信任的。現代社會分工更細，不同的人掌握了不同的專業技能，要尋找那些能夠跟自身團隊進行良好溝通的專業公司對於任務的順利實現及業務的發展都大有裨益。
3、可控制原則
在房地產銷售當中，房地產開發商應當能夠掌握主動權，當在發生緊急情況的時候才能夠留有餘地。可控制權應該適當應有，不然會破壞雙方的合作程度以及產生信任危機以後將難以彌合。可控制原則是建立在相互信任的基礎上的，不然將不能選擇到合適的合作公司。
4、風險原則
房地產具有高風險高回報的特性。房地產的生產投入是相當高的，雖然國內建築公司帶資建設，但是，項目土地的取得、原住居民的動遷、拆遷費用、項目設計費、管理費用等都是房地產開發的成本，但是如果在開發的某一環節出現紕漏就會使項目處在很被動的地位。
5、素質原則
在選擇中間商的時候我們通常要考慮中間商的素質，素質高的中間商能提供更加專業化的策劃方案，使得銷售的速度更快，企業的最終利益更大。
通常考慮中間商的素質有以下幾方面：
1.實力素質,主要是考察中間商的資金及專業人員的數量和實力同時還將考慮到中間商人員的流動程度。
2.管理素質，主要是考察中間商的管理水平，及使用的管理方法。
3.信譽素質，主要是考察中間商所代理過的案例中有沒有出現違約的情況。
4.經驗素質，主要是考察中間商的專業人員的素質。
八、房地產促銷策略
在市場競爭激勵的條件下，房地產企業為取得營銷活動的成功，不僅要以適當的價格通過適當的渠道向市場提供適銷的房地產產品，而且需要採取適當的方式促進產品的銷售。因此，促進銷售也是營銷人員將本企業及產品的信息通過各種方式傳遞給消費者和用戶，促進其了解、信賴並購買本企業的產品，已達到擴大銷售的目的。
促銷的實質是房地產營銷人員與消費者之間的溝通。長期以來，我國房地產行業呈現出典型的買方市場形勢，房地產企業無需擔心銷售問題。因此，對於促銷這一工作，無論是在思想認識上、促銷人員力量配套上以及建立和健全各種機制上，都十分欠缺。
促銷一般可以起到三方面的作用：
1、傳遞消息、溝通情報在進行促銷的時候很多採用了降低售價或者提供其他更多的優惠措施以吸引消費者，引起人們的注意，這樣人們會自覺不自覺地向他們的親友傳遞這樣的一些消息，從而達到加大宣傳的目的。通過促銷，能吸引更多的消費者到達樓盤所在地進行實地參觀考察，這樣，銷售工作達到雙向溝通。
2、突出產品特點，樹立企業形象進行促銷的商品通常在樓盤中是比較優秀的或者是比較有特點的，而我們在進行促銷的時候將會著重宣傳這樣一種特點，這樣的話就能夠在消費者的心目中加深印象。
3、誘導需求、擴大銷售企業進行促銷就是拿出一些優惠條件，刺激那些想買又不想買的消費者，促使他們下定決心購買。通常進行促銷不能單純的採用一種方法，在很多企業中會使用幾種促銷方式同時進行或者組合進行實用。往往企業會根據企業自身的情況進行一些創新。
㈦ 房地產銷售成功案例
----成都龍湖翠微清波
前言：
從去年下半年來成都樓市先後經歷了去年「9.27」宏觀調控、今年的「5
㈧ 求房地產營銷策劃方案案例分析題
如果我們做房地產銷售，假設從自己樓盤走到超市需要步行10分鍾，可以這樣說，我內們樓盤旁邊就是超容市，一根煙的功夫就溜達到了。這給客戶一個夕陽西下，抽著煙，人很慵懶地溜達到超市，好悠閑狀態。
如果競品樓盤步行10分鍾到超市，咱們做個推算，10分鍾步行1000米，需要邁2000步，再稍微誇張到3000步，於是說法就變了：哇，您要走到超市可有點遠哦，估計得走3000多步，平常還好說，要是趕上刮風下雨，手裡又拎個西瓜，呵呵，有點受罪。
大家看到了吧，我們要把自己產品缺點微縮化、形象化，把競品缺點誇張化、數據化，呵呵，這就叫錘煉話術。
舉一反三，你可以試試，不會的可以嗖鎖：舞執咖法，裡面有詳細的解釋！
㈨ 做房產銷售看哪本書最好
羊皮卷：《羊皮卷》是世界上最偉大的勵志叢書，《羊皮卷全書》所輯錄的11本書的作者都是近200年來美國各個行業中的成功人士，他們根據自己的經歷，循循善誘地向世人告知成功的秘密以及由之所帶來的幸福生活的意義。世界每天都在發生著變化，但是，做人處事的原則卻是亘古不變的。心靈的純凈會帶來純凈的生活和純凈的身體。同樣，骯臟的心靈會帶來骯臟的生活和腐化的身體。
售罄：《 售 罄 》是中國首部探索復制地產銷售冠軍的實戰派力著。作者本身是一位有十年經驗的資深房產人，其歷時一年多時間，深入走訪，研究廣、深兩地20餘位售樓冠軍，首次全面系統地披露房地產銷售的經典必殺技。該書以大量翔實一線實戰案例深入淺出地介紹了房地產銷售過程中的100多個行銷技巧，可作為一、二手銷售人員培訓教材。該書從售樓人員的自我激勵，銷售准備，看樓談價，結案成交和新顧客開發以及到老顧客服務等等，都提供眾多實用技巧，並通過生動的案例及相關輔助材料讓讀者易學易用。
兒子兵法：《兒子兵法》是作者自己的行銷哲學。整體而言，這本書有4個特點： 1、文字的流暢，是市場上少見的，不義正也不辭嚴的說教，尤其表達方式非常口語化，讓你不覺得是在看一本書，倒像是作者在與你聊天似的。 2、中國人的民族性與消費形態，在其獨特的風格，和西方國家乃至於鄰近的日本，截然不同。 3、「紙上談兵」與「臨場實戰」是截然不同的。能在課堂上進行行銷理論的人，未必能「粉墨登場」。但作者雖然在實際經驗中建立了自己的理論基礎，表達方式卻獨獨一格，不用大理論、大架構來嚇人，而是從實際案例中傳承經驗，讓讀者們了解買賣成交與否的背景核心，包括心理因素、外在環境與市場條件等，讓讀者們讀後後確有所得。 4、每一招式都經得起第一線「肉搏」的考驗，不但可望，而且可及。雖然不能讓你立刻晉身領導階層，卻可以讓你成為一流的業務尖兵。
當然還有其他的一些書目，請結合自身的需求閱讀。