房地產中介市場定位分析

❶ 房地產市場定位-房地產市場定位

第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析

第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策

第3操作環節：房地產市場定位概念精要

第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略

第5操作環節：房地產市場定位要點分析

第6操作環節：房地產市場定位實戰流程設計

使用指南

進行准確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，並設計了市場定位的操作流程，是發展商重要的實戰指引工具。

第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析

分析A：樓盤暢銷的先決條件

進行准確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以准確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。國際文化教育大廈的目標客戶是「創業新生化』，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位於皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典範，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。它的鑽石形結構、它的戶型、它的陽台以及陽台上的欄桿、它的交樓標准等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽台，在客廳只有一個一米寬的陽台，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心裡得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬頻透明欄桿的陽台只有富人才有可能享用。再如海悅華城只有四種產型，交房標准就是樣板房的裝修標准，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發展商的誠實和細致給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。

第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策

誤區A 市場定位=目標市場

這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業對市場經過細分後，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止局限在功能特徵上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤「未成曲調先有情」。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個准確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。

誤區B：缺乏文進的權稱定位

一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選後，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個准確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之餘，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現。當發展商在經過廣泛深入的市場調查而找准項目的定位後，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。從規劃、平面、立面、環境、綠化、雕塑小品到室內外建築和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統再到營銷策劃和物業管理，無處無時不體現樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿於整個房地產全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環保家園的小區，環保這一功能性定位應該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環保專家測定的人均50平方米的草地？小區的整體利用率及室內空間利用率是否合理，是否出現因車占人道而減少住戶活動空間的現象？在戶型設計上有否出現過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽台深度大小而不實用，造成浪費？其它因素如油煙排放、通風採光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環保角度考慮。這一切都需要規劃、設計人員嚴格按照定位來執行。在營銷當中，VI設計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關活動，以及售前售後的物業管理是否都有能以環保這一定位作為指導思想？如 VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環保活動，售樓都和辦公室內不用一次性的杯，小區環境明亮整潔，有明顯的環保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細表。總之，全方位全過程地體規定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。房地產項目的市場定位不僅是功能特性的展現，更多時候還是個性的體現，只有定準位並且執行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產品越來越趨向於同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。

誤區c：花樣翻新定位缺乏核心

據悉，內地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。其營銷過程大致是：

1、推出之初，定位為「成功人士的心水華庭」。

2、兩個月後，定位為「孩子們成長的地方」，集中表現其配套齊全的特點。

3、又過了兩個月，宣傳客戶所購房產即將升值。

4、後來，該按盤重新定位為「智能豪宅」。

5、年底時，眼看年關談市已近，發展商心裡著急，於是又降價促銷。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。

從以上可以看出，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。從「成功人士的心水華庭」、「孩子們成長的地方」到說不出名堂的「智能豪宅」，使潛在客戶感到莫衷一是。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：

第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

第二，主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。

第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長

第3操作環節：房地產市場定位概念精要

精要A：房地產市場細分准則

（1）、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。

（2）、細分市場必須是可以識別的。

（3）、細分市場必須是媒體能夠接觸到的。

（4）、不同細分市場對營銷組合應該有不同反應。如果用一種市場營銷設計就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要把它們分開。

（5）、就其大小而言，各細分市場應該是穩定的。

（6）、細分市場應該具有合理的一致性。

（7）、細分市場應該不斷增長。

（8）、細分市場不應該主要被競爭者佔領，以免我們的項目達到失敗。

精要B：房地產市場定位的任務

房地產開發營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經驗引導定位。所謂市場定位：就是將產品置於某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規劃出符合消費者需來的產品。房地產市場定位包括：項目定位、品質定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。

（1）、項目定位

拿到一塊地，首選的問題就是確定開發項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，准確地進行定位。滬北地區的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經濟和社會效益。

（2）、品質定位

一哄而上的 INTERNET網路、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配？高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，並不在於其品質的高低，而在於其品質檔次能否適合市場的實際采求。

（4）、房型和面積的定位

從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。

（5）、價格定位

高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發商資金盡快回籠並取得相應銷售周期內最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東「新世紀花苑」就是開發商在了解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消鑽者的利益，又使發展商取得了應有的經濟效益。

精要C：日地產市場鋼分定位的變色設計

1、通過產品特徵或顧客利益點定位

應用最多的定位戰略是將某一事物與產品特徵或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯系。以多種產品特徵定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特徵而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特徵的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。

2、以價格和質量定位

由於價格與質量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的製造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。

3、以用途或應用定住

另一種宣傳形象的方法是將產品與用途或應用聯系起來雖然多重定位戰略會明顯增加困難的風險，但某些產品仍然可以採用這種方式。一個以用途定位的戰略常常表現出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。

4、以產品使用者定位

另一種定位方法是將產品與使用者或某一類使用者聯系起來。希望通過模特或名人與產品聯系趕來，並能通過他們的特徵和形象來影響產品形象。

5、以產品類別定位

某些產品益要與產品等級聯系起來進行定位。

6、以文化象徵定位

許多廣告用文化象徵來差別化他們的品牌。其基本任務就是要發現某種對人們很有意義的內容，這些內容具有象徵性而又被其他競爭者用於其品牌。

7、以競爭者定住

在大多數定位戰略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認為你如何好並不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創造一種產品特徵定位，採用與競爭者聯系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產品的一個或多個特性也要被比較。

第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略

策略A：很好入文因素細分定位

1、年齡

購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準皆有大的差異。

2、性別

性別區分為男性與女性。隨著女權運動的高漲與女性經濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統男性特質的訴或外，愈來愈需要對女性的觀點與特質作毅穎的計劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜志是針對女性市場作開發與訴求。

3、所得

可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區的房子通常為中上所得購置，到區及較偏遠區則為中下所得所光顧，而最高級的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時，則所得區隔更乒細分與威力。

4、職業

可分為會計師、律師、醫師、企業界經理級、政府高級官員、老師、一般公務員，一般商人、勞工朋友、技術人員、家庭主婦·。…·等。

❷ 市場定位（地域，產業鏈，市場佔有率分析） 這個怎麼寫

市場定位分析：

（一）項目地塊情況與華中科技大學文華學院相鄰，在武漢東西湖高新技術開發區「武漢中國光谷」附近，依山傍水，風光秀阿。區內地勢北高南低，湖光秀色，山巒起伏，再加上外剖的東蝴風景區、南湖風景區、馬鞍山森林公園。

交通丌發已經成熟，配套設施逐漸成型，區域v部及周邊的道路交通開發已經比較成熟，東西向有珞瑜路和雄楚大道兩條主幹道，連通光谷與武昌主城區；南北向有民院路，關山一路，關山二路等幹道，連通光谷和廟山、江夏郊區，這些都相當寬闊，且路而非常平坦潔凈。

周邊為光谷工業同區，而臨武漢留學生創業園，科技性企業密布臨近華中科技大學文化學院，周制大學眾多，與湖北二師，湖北體育運動學校，華中科技大學相距較近。

（二）項目介紹及SWOT矩陣分析該房地產項目位於武漢市光谷腹地，華中科技大學文華學院南面地域，緊鄰光谷一路，區域內擁有眾多未開發的空地，且項目佔地范圍較為平坦，只分布幾處零星的建築物，規模不大，地理環境良好，計劃建開發中高端住宅樓。

（3）項目定位：

市場定位通過市場分析顯示，結合本項目的規劃和市場定位，再得出該項目的市場定位。項目的土地使用性質為住宅，目標市場為文華周邊的師生及企業職工。房屋的基本屬性為小高層的普通住宅—生態的溫馨家庭住宅，直切主題，突出有別於其它競爭性樓盤的景觀。

(2)房地產中介市場定位分析擴展閱讀：

寫市場定位注意事項：

(一)區域問題：區域問題是指企業在進行營銷策略時，應當為產品確立要進入的市場區域，即確定該產品是進入國際市場、全國市場，還是在某市場、某地等。只有找准了自己的市場，才會使企業的營銷計劃獲取成功。

(二)階層問題：每個社會都包含有許多社會階層，不同的階層有不同的消費特點和消費需求，企業的產品究竟面向什麼階層，是企業在選擇目標市場時應考慮的問題。根據不同的標准。

(三)職業問題：職業問題是指企業在制定營銷策略時要考慮將產品或勞務銷售給什麼職業的人。
將飼料銷售給農民及養殖戶，將文具銷售給學生，這是非常明顯的，而真正能產生營銷效益的往往是那些不明顯的、不易被察覺的定位。

在進行市場定位時要有一雙善於發現的眼睛，及時發現競爭者的視覺盲點，這樣可以在定位領域內獲得巨大的收獲。

❸ 房地產中介的行業現狀

盡管發展快速，但我國的房地產中介服務業從總體上看還屬於幼稚行業，整個產業仍在低水平低層次的質態上運行，具體表現為房地產中介服務企業整體素質不高、絕對數量多、相對規模小、經營邊界清晰和極端專業化、經營粗放、經營行為不規范、惡性競爭較嚴重等很多亟待解決的問題。
1.法律法規體系不完善
到目前為止，我國房地產中介服務方面的法律法規尚處於建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過於籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。現有的《城市房地產管理法》從法律上界定了房地產中介行業的商業性質，意即每一個依法成立的中介服務機構，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領導與被領導的區分。但是從法條本身看，該法又具有濃厚的行政法的色彩，除對房地產中介機構的設置進行規范外，並沒有將房地產中介服務行為置於民商法的調整范圍，至於中介機構的權利、義務、責任等等更是涉獵不深。
2.缺乏專業人才，影響產業的提升
21世紀的競爭是人才競爭。房地產中介服務工作涉及面廣，兼具綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力的體現。因此，要勝任房地產中介服務工作不僅需要精通房地產業務、房地產法律等方面的知識，而且還需要有較強的獲取和分析多方面信息的能力以及較強的溝通能力。但由於房地產中介業在我國是近來才興起的行業，從業人員資格認證制度尚不規范，匆匆上崗的絕大多數人都沒有從事過相關工作的經歷。有些雖取得執業證書，在低要求的制度環境下也往往會走上歪道——過分追求商業利益、不講誠信、為拉攏客戶行欺騙之能事等，大大降低了房地產中介服務業的行業信譽度。
3.中介機構行為尚不規范
中介機構的行為不規范主要表現在以下三個方面：(1)主體資格不合法，無照經營和未經登記核查擅自從事中介業務的現象常有發生；(2)不按照標准收費，隨意性太大，收費名目太多、太亂，在收費中使用票據混亂，事業型收費與服務性收費不分；(3)機構管理混亂，沒有起碼的規章制度，不設財務機構，不建賬目，還有的既沒有固定人員，又沒有固定場所，也無資金，是名副其實的「三無」企業。這些「三無」機構的存在，擾亂了市場秩序，敗壞了房地產中介業的聲譽和社會形象。
4.中介機構職業道德和服務意識尚待強化
公正性、服務性是中介機構的本質特徵，可是當前許多中介機構缺乏職業道德，僅僅把獲利當作經營的核心，所有的經營活動都以盈利目標為轉移，服務意識淡薄，在利益的驅動下，只要賺錢，什麼都干，喪失了客觀公正的立場，迎合客戶的一些不正當要求，向客戶提供不真實的驗資評估報告，向公眾提供不實宣傳，這不僅擾亂了市場秩序，還侵害了生產經營者的利益，也損害了中介機構的形象和聲譽。
5.行業監管不力
目前，無論是政府房地產主管部門的直接監管，還是由行業協會進行的自律性監管，都存在監管不力的問題。由政府直接監管的，面對數量龐大的中介機構和糾紛，根本不可能做到事無巨細，面面俱到，同時客觀上還存在著的尋租空間導致腐敗的產生；由行業協會監管的，由於目前行業協會地位不明確、作用空間有限及相關立法滯後，同樣存在諸多問題。

❹ 國內房地產中介行業現狀與趨勢是什麼

房地產經紀主要上市企業：世聯地產（002285）、我愛我家（000560）、高新發展（000628）、三湘印象（000863）

本文核心數據：中國房地產經紀行業發展歷程、中國房地產中介服務企業數量、中國房地產中介服務從業人員數量、中國房地產經紀業務交易規模

行業進入移動互聯網和產業互聯網融合發展階段

中國房地產經紀行業到目前為止一共經歷了四個階段：1998年之前的復甦期、1998-2008年的快速發展期、2008-2011年的行業整合與調整期、2011年至今的移動互聯網和產業互聯網融合發展階段。

2011年後開始出現房地產線上交易平台，標志著房地產交易O2O這一商業模式的產生。房多多、Q 房網、平安好房、愛屋吉屋、鏈家網等相繼成立，隨著行業中小企業的並購和加盟，行業集中度不斷上升，例如58同城收購安居客成立58安居客房產集團。中介行業產業鏈目前已經形成了「中小企業+大型品牌公司+O2O平台」的發展格局。

圖表1：中國房地產經紀行業發展歷程

—— 更多數據請參考前瞻產業研究院《中國房地產中介服務行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》

❺ 房地產中介公司未來發展趨勢

房地產經紀服務政策趨於規范

2018年，根據七部委聯合發布《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，住房城鄉建設部公布一批各地查處的違法違規房地產開發企業和中介機構名單。該批企業的違法違規行為涉及哄抬房價、「黑中介」、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，侵害了人民群眾合法權益，嚴重擾亂了房地產市場秩序，造成了不良的社會影響。

住房城鄉建設部要求各地繼續深入開展專項行動，通過部門聯合執法，嚴厲打擊投機炒房、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告，進一步整頓和規范房地產市場秩序，切實維護人民群眾合法權益。

未來，房地產經紀收費政策將更加理性化。目前，我國天津市、福建省、江蘇省等多個省份放開了對房地產經紀服務收費標準的規定，實行收費標準的市場化政策。隨著我國房地產經紀服務行業的不斷成熟，市場上供求雙方的也更加的理性，對房地產經紀服務行業收費的標準的政策將會進一步放開，在全國范圍內進行實施。這將更加有利於房地產經紀服務行業優勝劣汰，實現資源的優化配置。

此外，政策將引導房地產經紀市場趨於規范。房地產經紀亂收費、隱瞞房屋真實情況、發布虛假房源等已成為房地產經紀行業的主要亂象。加強中介機構從業人員管理等，從而對房地產經紀市場進行有效的政策引導，才能保證房地產經紀市場的健康發展。

——更多數據請參考前瞻產業研究院發布的《中國房地產中介服務行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

❻ 我國房地產中介服務業現狀是什麼存在哪些問題

但我國的房地產中介服務業從總體上看仍在低水平低層次的質態上運行，具體表現為房地產中介服務企業整體素質不高、絕對數量多、相對規模小、經營邊界清晰和極端專業化、經營粗放、經營行為不規范、惡性競爭較嚴重等很多亟待解決的問題。主要表現在以下五個方面。(一)國家立法不夠完善，相關法律法規明顯滯後，導致政府監管力不從心目前我國關於社會中介組織的立法嚴重滯後，無法可依、有法難依成為我國房地產中介服務業規范有序發展的軟肋，很大程度上導致房地產中介服務市場成為缺乏政府監管的「灰色地帶」。現有的《城市房地產管理法》從法律上界定了房地產中介行業的商業性質，意即每一個依法成立的中介服務機構，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領導與被領導的區分。但是從法條本身看，該法又具有濃厚的行政法的色彩，除對房地產中介機構的設置進行規范外，並沒有將房地產中介服務行為置於民商法的調整范圍，至於中介機構的權利、義務、責任等等更是涉獵不深。(二)行業管理不規范，進入門檻低與退出成本低並存，造成企業良莠不齊由於目前房地產中介服務業的行業協會地位不明確、作用空間有限，造成其行業自律職能不到位，加之缺乏行之有效的行業約束機制，造成我國房地產中介服務企業經營實力和專業水平良莠不齊，大多數中介服務企業小而散，缺少規模經營和品牌效應，惡性競爭嚴重。中介機構的行為不規范主要表現在以下三個方面：(1)主體資格不合法，無照經營和未經登記核查擅自從事中介業務的現象常有發生;(2)不按照標准收費，隨意性太大，收費名目太多、太亂，在收費中使用票據混亂，事業型收費與服務性收費不分;(3)機構管理混亂，沒有起碼的規章制度，不設財務機構，不建賬目，還有的既沒有固定人員，又沒有固定場所，也無資金，是名副其實的「三無」企業。這些「三無」機構的存在，擾亂了市場秩序，敗壞了房地產中介業的聲譽和社會形象。(三)專業人才不足，行業內從業人員專業技術素質偏低，服務意識和服務質量總體水平不高，缺乏誠信度21世紀的競爭是人才競爭。房地產中介服務工作涉及面廣，兼具綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力的體現。因此，要勝任房地產中介服務工作不僅需要精通房地產業務、房地產法律等方面的知識，而且還需要有較強的獲取和分析多方面信息的能力以及較強的溝通能力。專業人才的缺乏，從業人員資格認證制度的不規范，加上多數中介機構為追求短期利益，根本不對上崗人員進行職業培訓，導致從業人員普遍缺乏應有的職業道德和專業素質，從而造成行業整體誠信水平低下。(四)信息渠道不暢，技術水平偏低，經營模式落後，業務種類單一信息資源是房地產中介服務企業從事經營活動的基礎。而目前有關的市場信息網路系統還不健全，市場信息量少且渠道不暢，在很大程度上影響了中介服務質量的提高。行業內的技術水平偏低，使得對信息資源的開發利用缺乏深度導致信息資源浪費，難以發揮行業優勢。而落後的經營模式和單一的業務種類也越來越難滿足市場發展的需求。(五)國際著名中介服務公司陸續進入我國房地產中介服務市場，競爭加劇，本土企業面臨巨大沖擊21世紀不動產、美聯物業、信義房屋、中原地產等多家外資、台資或港資中介公司之後，美國摩瑞思房地產中介服務公司也進軍了中國市場，使得國內的房地產中介服務行業競爭更趨激烈。

❼ 房地產中介公司未來發展趨勢

房地產經紀人」這個流行於歐美發達國家精英人群的職業名詞，已經隨著近年來中國房地產市場的蓬勃發展，逐漸被國人所接受。房產經紀人作為一種新的職業類型進入中國市場，不過是近十幾年的事情，然而它的發展勢頭卻是非常的迅猛，更為重要的是，相對於發達國家來說，中國房地產經紀行業的發展僅僅是剛剛起步，其背後蘊藏著巨大的發展空間。
從房地產經紀人的職業性質來看，其職業發展與國家的房地產市場乃至整個國民經濟的發展有著密切的聯系。作為與房地產市場相關的衍生職業，房地產經紀人具備獨立性與依賴性並存的復雜的職業特徵。一方面，根據經紀人行業的職業特點，經紀人在從事居間活動時，相對於業務雙方當事人來說，具備有第三者的身份，這為經紀人的獨立執業奠定了基礎，同時，這也是經紀人行業與代理人行業的重要區分標志。另一方面，由於房地產經紀人所從事居間活動的標的物主要為「房產」這一特殊物品，從而決定了房地產經紀人的職業活動范圍必然不會脫離房地產市場，因此國家宏觀經濟以及房地產市場的變化趨勢將直接影響到房地產經紀行業的發展前景。
應該說，目前中國的房地產經紀人行業仍然處於一個非常低級的職業水平，其特點集中體現在，經紀服務內容單一、從業人員素質不高、專業知識匱乏、執業信譽較差等等，這一系列問題直接導致的後果就是，房地產經紀人在整個社會中的美譽度較低。對於一般社會大眾來說，更喜歡將經紀人稱之為「中介」這一略帶貶義的名詞，這也從另外一個側面反映了當前房地產經紀人所處的一種尷尬的境地。
為什麼房地產經紀人在當前的中國社會中，很難獲得其應有的職業聲譽呢？眾所周知，房地產行業的專業性是非常強的，這必然要求其從業人員具備良好的職業素質，因為這是其服務質量的基本保障。由於房地產經紀人主要工作范圍是在房地產三級市場，也就是說，經紀人本身並不會像開發商下屬的售樓人員或代理人員那樣，以出售己方的房產為其主要工作內容，而是更側重於提供專業化咨詢的服務，因而更像是架設在房地產買賣雙方之間的「橋梁」。能否提供給顧客滿意的服務，是衡量房地產經紀人工作成功與否的重要標准，那麼在整個房地產經紀業務活動中，經紀人的作用就顯得尤為突出。
當前的房地產經紀行業是以經紀公司為主體架構的業務模式來進行盈利活動，公司是市場的主體，而經紀人過分依賴於公司搭建的框架，來從事經紀活動。在這種體制下，經紀人在從事業務的過程中，更多的是以公司的信譽為擔保，缺乏必要的獨立性及責任感，同時，其執業的大部分收入都是由公司賺取，而作為業務主體的經紀人只能取得其中較小的一部分，利潤的分配不均，導致了經紀人普遍存在不滿的心態，加速了本行業的人才流失。就目前經紀行業的薪資標准來看，很難對高素質人才產生吸引力，而人才的匱乏正是當前經紀行業難以提高的重要原因。
據調查，很多房產買賣當事人認為，目前經紀行業的收費標准與其所提供的服務並不相稱。對於很多經紀公司來說，其服務內容還是處於一種非常原始的狀態，僅僅限於提供一些未經加工的房源信息，至多再提供一些簡單的過戶貸款協助工作。對於經紀人，在此業務活動的過程中，其角色也僅僅是簡單信息的提供者，而忽略了經紀人作為專家顧問的專業本質，職業內容的簡單化，使得經紀人這一職業並未發揮其應有的光輝。由於行業的不規范而對社會大眾造成的誤導，使得公眾以錯誤的標准來評判經紀人行業。就像一個從未吃過螃蟹的孩子，只是聽說其非常美味，可是當第一次吃到螃蟹，卻因為不新鮮而導致拉肚子，那麼試想一下，當他下一次再見到螃蟹的時候，會認為這是非常美味的東西嗎？我們社會大眾，由於並沒有接受過真正優質的經紀服務，所以無法給予經紀人職業一種公正的評價，也就不足為怪了！
隨著經濟的飛速發展，人們接受服務的意識也將會越來越強烈，傳統的具有中國特色的中介服務已經愈發暴露出其嚴重的弊端，隨著國外先進服務意識的滲透，經紀人行業的發展也是勢在必行，以適應經濟的發展和人們的需求。
經紀人行業想要發展，必須要有一個良好的職業發展環境，一方面，必須重視其行業的從業人員，也就是說，房產經紀人應該成為房地產市場真正的主體。就像律師、注冊會計師等職業一樣，其個人的信譽應該成為其執業發展的基礎，被社會大眾所認可，而決不能以傳統的公司為主體提供服務。另一方面，豐厚的薪資待遇也是經紀人行業發展的必要條件，只有這樣，才會有足夠的吸引力為整個行業儲備足夠的人才。應該說，這是經紀行業想要發展的基礎，離開這一要件，那麼再說任何標准都會顯得蒼白無力。試想一下，以研究生的標准選拔房產經紀人，而以中專生的待遇制訂薪資標准，我想，99.9％的人都會感到好笑吧。
當房地產經紀人這一職業在精神和物質層次上都得到充分重視的情況下，待其對於社會人才有了足夠的吸引力之後，嚴格的行業准入制度也將成為保證服務質量的必要條件。就像國家司法考試、注冊會計師考試一樣，人才的細致選拔是整個行業發展的基石，可以避免資源不必要的浪費，隨著經紀行業的飛速發展，房地產經紀人行業的准入考核必將成為社會職業考核的重要組成部分。
房地產經紀人職業內涵的轉變，是今後房地產經紀行業發展的必然趨勢。過去中介行業那種以提供單一信息為主的經營模式已經是弊端重重，因為隨著通信技術的發展，獲取信息的方式已是多種多樣，房地產交易者可以通過許多方式獲取房源信息，比如互聯網、報紙等等，傳統中介失去了信息壟斷的優勢，也就是去了其生存的空間，那麼淘汰也就會成為必然。生存的壓力迫使中國的經紀人行業開始重新自我的定位，服務內容的多樣化和個性化成為必然的選擇，以適應經濟發展的需要。
應該說，專家顧問型的房地產經紀人將會成為今後經紀人行業發展的潮流。「省心，省力」是國內外經紀人行業一致所追求職業目標，而要實現這一目標，就要求經紀人在從事經紀活動中，更多的是以房地產交易雙方顧問的身份出現的，以其豐富的專業知識和優質的服務意識為當事人提供業務咨詢，以幫助當事人做出最合理的選擇。服務質量的提高和深度的增加，使得房地產經紀人在經紀業務活動的地位日顯重要，因而其社會評價也會隨之提高。
總體來說，我國房地產業未來的發展必將理性化，而房產經紀人行業隨著經驗的積累和摸索，也一定會總結出適合中國特色的發展之路，使得房地產經紀人職業能夠真正實現其自我價值。

❽ 房地產中介的行業分析

前言
由於房地產開發商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統市場研究進入房地產市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產行業對市場研究的意識並沒有得到足夠重視，但隨著房地產行業經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規模的開發商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發商已經在行業動態跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，並以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發商與專業的房地產行業代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產代理公司目前已經全程服務於房地產開發商項目的開發、定位、策劃、銷售代理、物業管理等環節。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對於市場研究公司而言，房地產行業的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業新的增長點。
房地產「行業研究」的現狀與問題
1.房地產行業對調研的意識不強，需要培養
就目前房地產行業在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業注重國家宏觀政策以及城市規劃等方面的研究，並以此來指導投資的方向；其次，開發商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，並初步形成了一套比較完整的數據資料庫。
從整體上看，房地產開發商對市場研究的意識是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營；目前，來自於房地產的市場供應研究、競爭研究以及區位市場研究需求比較多，而開發商對來自於消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對於開發商的調研需求促進力度不足，另外行業項目的策劃與開發更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創意來實現，並以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。
2.調研公司缺乏對房地產行業知識的了解
房地產行業的特殊性和復雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
研究人員由於缺乏對房地產行業知識的充分了解，因此，在與房地產開發商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發商的需求方面存在著一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的採用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產行業特點的結合。
3. 調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗
正是由於房地產開發商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性並不強，因此來自於該行業的市場研究需求並沒有引起市場研究公司的重視。
目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產行業市場的發展，更多是依賴具體的房地產市場研究項目，比較被動的實現行業經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。
現在市場研究行業的發展趨勢是專業化和咨詢化，而咨詢化的發展是基於對特定行業的充分了解，並且專業化通常也是通過依附於對某特定行業的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地產行業的研究領域，則需要充分了解該行業的特點。