房價市場調查與分析

㈠ 從市場角度分析房價上漲的原因

就區域市場而言，商品住宅價格的上漲，可能是受一個或多個因素的影響。那麼這些推動房價上行的作用力，到底都有哪些呢?
1、宅地的成交樓板價
住宅用地成交的樓板價，與房價的關系，就是麵粉價與麵包價的關系。一般而言，土地的成本約占房價的六成（中國社科院發布的2017 年《房地產藍皮書》顯示，2017年土地價格與房價比值達到了0.68）。舉個例子，如果某塊宅地開發商拍下來的樓板單價為10000元/m²，那麼後續建起來的商品房保本價格，需要維持在16666元/m²以上。
如果開發商拿地的成本上漲，那麼地塊所在板塊以及周邊的輻射區域，未來新房市場的價格也將看多。這點，我們可以從地王（特別是單價地王）對周邊房價的帶動作用可以明顯看出。下面，以上海大寧地王舉例來說。
2014年1月28日，方興地產溢價率111.5%以101億元的總價，摘得閘北區大寧路街道325 街坊地塊，地塊的成交樓板價為47609元/m²，這個項目建成後案名為大寧金茂府。拿地之時，周邊的在售樓盤有明園森林都市等，售價約在3.5萬元/m²左右;拿地之後，2014年8 月的大寧板塊的銷售均價就高達4.8萬元/m²;待大寧金茂府入市發售，周邊的房價就到了逾6萬元/m²。
所以，穩房價、穩地價、穩預期也都是一體化考慮的。為了給土地市場降溫，除了實行集中供地的機制，對於地塊的溢價率，以及項目建成後發售價，也都有要求。此外，被納入"三道紅線"試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。
在多重製約之下，房企拿地趨於理性，地價也在合理回歸中。
2、供需關系
根據經濟學原理，我們都知道，價值決定價格.價格受供求關系的影響。
很簡單的道理，當房地產市場的房源供不應求的時候，房價肯定也會隨之水漲船高。近些年隨著城鎮化水平的快步提升，加之城市舊日改工作的穩步推進，房地產市場的需求持續釋放，樓市熱度居高不下。另外，在投資投機等炒作力量的推波助瀾之下，房價一路高漲，居民置業成本不斷上升。
為穩房價，讓房子回歸居住的屬性，限購、限售、租購同權、打擊炒房潮、調整教育資源配置等努力，讓房住不炒的基調不斷深入人心。加之房地產稅的改革試點的推進，市場對於房價的預期，也愈發看平看穩。也有不少人，對後市房價的走勢更是持保守態度。
3、貨幣發行
貨幣的供應量，也是能影響房價的一個因素。寬松的貨幣環境下，M2（廣義貨幣供應量）逐步增長，假若經濟總量沒有同步出現增長，市場可能會出現一定的通貨膨脹。在這種環境裡面，錢的購買力面臨一定的縮水，那麼價格上漲也是意料之中的事了。
為抵消疫情帶來的負面影響，這兩年不少國家都有施行相對寬松的貨幣政策，這種操作也是引發不少地區房價看漲的一大誘因。
據調研數據顯示，截至今年6月，全球房價平均同比上漲7.3%，為2006年第四季度以來的最大漲幅。其中，土耳其房價漲幅位居榜首，上漲32%;其次是加拿大，房價上漲22.1%。此外，美國房價漲幅位居第五，上漲13.2%，創下自2005年12月以來的最大漲幅。
4、龍頭企業的品牌效應
大型房企的拿地布局和項目落地，對一些中小城市的房價，是有拉升作用的。
相對於縣級、省級的區域型開發商，龍頭房企一方面是不差錢的存在，拍地往往能接受較高的溢價率;另一方面是由於開發的經驗、強有力的資金鏈、已成影響力的口碑效應、相應的物業等配套服務加持，讓購房者們也更容易接受這些大型企業的項目，即使是其價格高於同類的本地項目。
在這些大企業不斷涌進，而且深耕布局之後，中小城市的房價也勢必承受上漲的壓力。
5、交付的標准
這個很好理解，就是新建商品房的交房，是按毛坯還是精裝修交付給到購房者的。
現在，不少地方對於交房的標准有明確的要求，讓開發商向買房人提供裝修過的房屋。精修的建材用料，人工成本等等，這些也都會攤到房價中。在這種要求之下，區域市場的房價有所上揚，也是情理之中的事。
6、中介和交易費用等
房地產市場，也是需要打擊壟斷等破壞行業秩序的行為。假如居於寡頭地位的中介們，對於房源的掛牌定價、傭金收取標准等擁有了更強的話語權，那麼不排除不良中介為了自身利益的更大化，出現催漲房價的行為。這個現象，其實之前在中介的合並潮中，已上演過。
所以，對於上海等地房管部門推出的買家賣家"手拉手"免中介的二手房交易網簽新服務，市場也是一片看好。一是能節省經紀人傭金的成本;二是為中介市場引入新的競正機制，推動行業服務水平提升的同時，還能讓房屋成交價格的理性回歸。
7、 城市發展規劃和基礎配套建設利好
對城市的產業布局，新增人口導入，以及招商引資等具有明顯利好作用的發展規劃，對當地的房價會有拉升效果。諸如自貿區、大灣區等概念的靴子落地，輻射區域的房價可以看到會出現一波上行的行情。
另外，軌道交通的建設和開通，城市樂園（迪斯尼等）的規劃和建成，大型商業中心的落成和投入使用等等，對於新房和二手房的價格都將產生不可忽略的影響。
回答對你有幫助嗎?如有請採納

㈡ 房地產未來發展趨勢分析怎麼寫

1、市場容量：未來10年可期。之前很多的專家學者都有講過這個問題，城市化率、宏觀經濟穩健發展、人口持續增長，從這幾個維度可以看到房地產市場總量穩定，仍將保持按年微升趨勢，預計2030年至少達到18到20萬億的規模。

2、增長特徵：未來增量主要來自於價格驅動。行業增長由銷售面積增速貢獻轉向價格增速貢獻，改善型需求會逐年提升，預計到2030年改善型需求的佔比會提高到50%以上，因此產品力、服務力將成為關注重點。

3、行業格局：由規模化競爭轉向差異化競爭。一方面市場集中度進一步提升，我們預計在2025年行業的前10名的市場集中度將提升到35-40%，達到發達經濟體市場集中度的水平。另一方面是頭部企業的規模增速將有所放緩，當前在「三道紅線」，「供地兩集中」等政策的影響之下，我們預計頭部房企在未來5-10年整體的規模增速將保持在5-15%的合理空間運行。

我國的房地產歷史階段

目前我國的房地產已經走到了結構性轉變的階段。

房地產正在進入新的階段，房地產之前對中國的經濟促進作用起到了非常重要的作用，那現在和以後，對中國經濟的促進也仍然不能夠忽略、忽視。

房地產目前最大的問題，特別是頭部房企出現的問題，原因是房企負債太高了，房企之所以有這么高的負債，主要和房地產和中國城市發展的歷史有關。之前房地產發展大致可分為農村和城市兩條推動力，其中農村推動力，主要表現在農村人口進城。城市推動力，則分別是商品房開發經營主體開發商的出現，市場大量需求不斷地出現，房改、棚改、舊區改造、居住改善等。

㈢ 請問關於調研報告怎麼寫。如果要寫房價問題的，應該怎麼進行調查

關於2010年房價情況的調查報告
隨著兩會的召開，2010年的熱點問題是被炒得沸沸揚揚。當然房地產問題一直都是近幾年的熱點話題。當今，對中國房地產市場的看法，幾乎是個「萬花筒」。宏觀決策者、地方政府、開發商企業、行業主管、投資投機者、低收入百姓及各種媒體，對過去和當下的房價與房價政策，眾說紛紜，公婆說理各有一套。過去不一樣，現在仍不一樣。一邊是一些人在喋喋不休宣傳「剛性需求」，一邊是低收入百姓拚命感嘆房價太高，「一套房子消滅一個中產者的一生消費」；一邊在查囤地、增加土地供應，一邊不斷出現創新高的「地王」，等等。當兩會召開期間，中央和地方推出一些針對性措施，更是使得房地產問題成熱點問題的榜首。房價問題從沒有像今年這樣備受關注，在各大網站的兩會民意調查中，「住房問題」也都位居前列。
為了對當前房價的真實情況有一個深入的了解，我們對當前房價情況進行了調查和分析，現將調查和分析的結果報告如下：
當前房價是高了還是低了？
當前房價是高還是低的問題，一直是媒體爭論的焦點問題。今天專家說 ，目前房價走勢的拐點已經出現；明天專家又說，房價還要繼續上漲。鑒於這種現狀，我們進行了一項調查。
首先我們走訪調查了房地產交易市場。除了個別開發商認為當前房價還有一定降價空間以外，開發商普遍認為當前房價已經不能再降價了，否則房地產開發商都將破產。
接著，我們問卷調查了民眾，民眾最普遍的觀點認為，近十年，房價有的地方上漲了好多倍，現在房價不大幅度下降，他們很難買房。
開發商和民眾作為一筆交易的買賣雙方，調查結果可能有失偏頗，所以，我們專門對政府部門進行了走訪調查。政府部門的答案總結起來主要是，政府不能幹預市場行為，房價是高是低，應該市場說了算。至於民眾反映買不起房，原因是多方面的，每年開發的經濟適用房只可以解決千分之一的貧困家庭。
根據問卷調查，我們得出的結論，目前房價已經過高，高房價已經嚴重的影響了百姓的生活，造成了貧富差距的加大。
在我們所做的調查中，93%的人認為房價不正常，其中53%的人認為非常不正常。
高房價的元兇究竟是誰？是土地財政？房地產GDP？城市擴張的巨大需求推動？還是「綁架」政府和銀行的地產商？
（一）政策刺激
為應對國際金融危機、促進樓市回暖，我國政府從2008年年底開始先後出台了購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優惠、二手房營業稅減免期從5年縮為2年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優惠政策。這些政策加上開發商的降價促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節後首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復甦並回暖。樓市復甦的現實重建了人們對房地產行業的信心，開發商開始買地、開工建房。同時，銀行信貸額迅速增加，通貨預期也頻頻出現，投資者們又開始一步步進入樓市，使得我國房地產市場迅速升溫，並出現超出預期的爆發式增長。
（二）地價拉動
突飛猛進的地價成為房價上漲的第二大動力。2009年地王一個接一個地產生。就在2009年12月，中建國際聯合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價格包攬奧體公園南區3號地、4號地、5號地；」在拿地的過程中競爭越來越激烈，拍賣現場緊張的舉牌，使得價格以每3分鍾上億元的驚人速度攀升，地價高漲的結果就是房價上漲。
（三）營銷策略的運用和改變
在樓市回暖的情況下，開發商更是抓住機遇，運用各種營銷策略，為房價的飆升添上最後一份熱量。隨著房地產市場不斷升溫，開發商面對突然涌現出如此多的購房者，營銷策略也發生了改變，由最初的降價促銷變為銷控，即減少供應套數，拉長供應期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結果就是在爆發性購買面前，原本就並不充裕的房源已經呈現出供需不平衡的局面，推動房價一步步登上雲霄。
在上述三大因素的刺激和推動下，一直處於觀望狀態的投資者和消費者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來，使得房地產市場呈現出爆發式的增長。
在關於房價調查問卷的結果中
一、
房價走向預期 百分比（%）
價格會繼續上漲，上漲幅度會加大 3.6%
價格會繼續上漲，上漲幅度會平衡 10.9%
價格會繼續上漲，上漲幅度會下降 6.4%
價格保持不變 24.3%
價格會有所有下降，下降幅度會很大 4.4%
價格會有所有下降，下降幅度不會很大 50.4%
中國房地產指數研究院新公布的《2010年第二季度購房者消費調查研究》顯示，在國家採取一系列房地產調控措施背景下，購房者觀望心理嚴重。六成人堅信房價下跌。
綜合各種原因總結：
（一）2010年房價大漲不可能，大跌也難，總體趨於平穩
首先，中央高度重視房價過快上漲等問題。例如，「個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施」。同日，國家發改委主任張平明確表示，要抑制投機性購房。12月14日國務院常務會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這些樓市調控表述說明中央對房價過快過多上漲等問題已經高度重視，表達了決策層調控房地產市場、打擊高房價的決心。
其次，打擊地價上漲預期，有效遏制房價過快上漲。國家統計局資料顯示，2009年3-11月，全國70個大中城市房屋售價環比漲幅逐月擴大，全國樓市一片普漲。事實上，土地價格大幅度上漲，是不斷推高房價的一大推手。如果政府嚴厲懲罰囤地炒地者，必然會打擊地價上漲預期，從而遏制房價持續上漲。
最後，抑制投機性購房有助於平抑房價。二套房貸首付比例提至40％以及其他相關政策陸續出台，相信會打擊投機性的購房行為，對平抑房價起到一定的作用，促進房地產市場的健康發展。
總之，只要這些政策落實到位，相信房價瘋漲一定會得到遏制，最終使房價漲幅回落，趨於平穩
（二）分時段來看房價走勢
上半年房價主要還是由供求關系決定，盡管有效需求降低，但新開工入市面積很少，加上政策的時滯效應，將依然在高位震盪；但下半年，隨著新增供應的增加，供求平衡，房價會逐漸趨於平穩。
二、逾九成人認為房價不正常
調查問卷顯示，當被問及現在的房價是否正常時，逾九成的受訪者認為不正常
過高的房價，讓很多消費者望而卻步，不得不放棄或推遲買房計劃，受訪者中打算在1年內買房的只有99人，佔7.7%，而選擇5年後買房或不買房的，達636人，佔49.5%。
三、 八成受訪者選擇按揭買房
現在的房價確實很高，那麼多少價位才能被接受？調查顯示，受訪者能夠承受的單價與現實有較大差距。在支付方式上，受訪者表示，如果購房，將採取銀行按揭貸款方式付款，佔82.7%。
置業能力方面，受訪者的置業能力中等偏低，有超過一半的首付能力在10-20萬，1/2的月供能力在1000元以下。
住房現狀方面，有一半以上的受訪者沒有房子，目前主要通過租住農民房或商品房解決住房問題，說明市場上的住房需求巨大，不過，房價高企和政策打壓促使大部分受訪者都放緩買房，同時，高壓政策下投資需求受到壓抑，市場上的住房需求以自住為主。
高房價帶來的一系列社會問題，使得政府採取一系列措施，抑制房價過快增長
房價的火速增長，引起中央的高度重視。在不到半個月的時間里，從「國四條」到「拿地首付不低於50％」，再到「營業稅優惠政策」終止，中央政府密集出台了多個樓市調控政策。
第一，「營業稅優惠政策」終止。2008年年底，針對金融危機給我國經濟帶來的嚴重沖擊，特別是房地產市場低迷的狀況，國務院調整了個人住房轉讓營業稅征免時限，由5年調整到2年。2009年12月9日，個人住房轉讓營業稅免徵時限由2年恢復到5年，有望打擊投機性的購房行為，其他住房消費政策繼續實施。
第二，「國四條」。2009年12月14日召開的國務院常務會議，再提「遏制部分城市房價過快上漲的勢頭」，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，提出四項調控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監管；四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。
第三，「拿地首付不低於50％」。2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出台《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以後拿地時，「分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50％」。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。
第四，二套房貸首付比例提至40％。2010年1月10日，國務院發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施，簡稱「國十一條」。在這十一條措施中，「對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低於40％，貸款利率嚴格按照風險定價」。
當前房價的高居不下主要與社會制度有關，如果不認識到這一點，我們就根本不可能實現「住者有其屋」的理想；那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失范現象。日本佛教真言宗的開山祖師空海曾言，「因為受小我的束縛，所以看不到事物。因而自己要和大日如來化為一體。即宇宙的生命和自己劃為一體，這是大日如來就進入自己之中。這就是大我。站在大我的立場上，事物就會看得很清楚，而且一般認為辦不到的事情也能辦得到」。同樣，日本稻盛財團董事長稻盛和夫也強調，如果僅僅「拘泥於自己的事業、自己的利益，看到的范圍就會有限，自己周圍的狹窄的利與雖然能夠看到，但超過一定的范圍就看不到了。如果能擺脫利己，擺脫自己的事業、自己的具體活動，視野就會擴大好多倍。我發覺去掉自己的私心來思考問題，我的視野就會擴大」。顯然，作為社會的精英，應該具有強烈的社會責任和高度人文關懷精神，真正的經濟學家也應該關注公共領域中存在的問題；就房地產而言，經濟學家應該更多地關注當前房地產市場中內在的制度缺陷並探尋完善之途徑而不是去預測房市，後者僅僅是專門行業或職能機構中經濟分析師的責職。然而，當前的一些經濟學卻把自己置於經濟分析師的立場，局限於那種基於供求分析的狹隘領域和視角，基於孜孜小利來觀察社會現狀並由此提出政策建議，從而就將社會問題的現狀與合理性相混淆了，這是當前房價等問題久而不決的根源。

㈣ 影響中國房價的10個因素(上篇）

1、房價過高的合理性原因與不合理性原因分析

一）、住宅市場價格過高的合理性原因
亞當斯密曾說過：市場經濟不是最好的經濟模式，但是這是我們迄今所能找到的最好的經濟模式。住房是計劃經濟時期最短缺的資源。它作為一種資源，經過我們的市場經濟改革，已經市場化了。一旦一種資源進入市場，它就不會照顧人們的感情，而是根據自己的規律運行。根本不會理會房子到底是生活必需品還是奢侈品。我認為現階段住宅市場價格過高的合理性方面是由以下幾點導致的：
1.自主性需求的高漲
(1)住宅制度改革釋放出巨大的潛存需求。在經過較長時期的摸索之後，我國於1998年正式取消福利性實物分房，房地產市場因此而得以全面啟動。在實物分房體制下，購買商品房始終不是主流的住房消費模式，這是因為相當一部分住房消費需求都被「沉積」下來了。但在1998年住房制度改革以後，這部分的購買力得以釋放，一方面是因為人們在觀念上接受了自主購房解決居住問題的住房消費新模式；另一方面，住房抵押貸款制度的迅速發展，大大增強了居民的購買能力，使許多潛在需求有機會轉化為現實需求。
(2)高速的國民經濟支撐著旺盛的改善型需求。
自從1998年以來，我國經濟繼續保持著高速的增長，城鎮人均可支配收入年均增長達到近10%，由此帶動主動改善型需求年均增長6-9%，這也在很大程度上面帶動一部分住房消費的增長。
(3)城市化進程的加速帶來了許多自動性需求。
加快城市化進程是我國進入21世紀後的重要任務之一，2000年我國城市化水平已經達到36%，可以說已經進入城市化的加速時期。其中，最近四五年來沿海城市的城市化率年均提高2個百分點，因而由此帶來的自動性需求量極為可觀。
(4)城市建設速度加快提供了大量的拆遷被動性需求。同時在經營城市理念的指導下，全國城市特別是東部地區城市加快了城市建設步伐，拆遷規模量在短期內增長很快，由此導致的被動型需求急速增長。據估計，近兩年長江三角洲附近幾個主要城市的拆遷被動型需求佔到總需求量的30%以上，這部分因素在需求因素中也佔有不小的比例。
由上面的分析可見，自主性需求在近幾年急速擴大，但是由於城市土地固有稀缺性以及房地產開發周期較長(一般超過一年)，造成商品房供應的節奏常常慢於需求的變化。所以，供不應求的市場形式自然就會拉動房價的快速上漲，這在上海、杭州和南京等較發達城市表現得尤為突出。因此，自主性需求擴大是拉動房價上漲的首要原因。
2.成本剛性上升
由於土地固有的稀缺性，其自然供給沒有彈性，其經濟供給也缺乏彈性。因此，地價其實主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。然而，在土地供應政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設步伐，在房價上漲時往往將地價大幅提高，一旦土地需求降下來，寧願暫時不供地也不願降低地價，這樣地價實際上是只升不降，「棘輪效應」極為明顯。由於土地成本已佔到全部開發成本的40%以上，地價的剛性上升自然而然地推動著房價的剛性增長。因此，住房價格持續上2.成本剛性上升
由於土地固有的稀缺性，其自然供給沒有彈性，其經濟供給也缺乏彈性。因此，地價其實主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。然而，在土地供應政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設步伐，在房價上漲時往往將地價大幅提高，一旦土地需求降下來，寧願暫時不供地也不願降低地價，這樣地價實際上是只升不降，「棘輪效應」極為明顯。由於土地成本已佔到全部開發成本的40%以上，地價的剛性上升自然而然地推動著房價的剛性增長。因此，住房價格持續上漲。

二）、住宅市場價格過高的不合理性的主要原因
一般來說自主性需求的增長是隨著社會經濟的發展而釋放的，不會造成房價的持續快速增長，但投機性需求的介入則加快了房價的上漲速度。據一些研究機構調查，近幾年房價上漲較快的東部城市投機性需求佔到了全部需求的25%以上，這些投機需求過旺加劇了供求矛盾，加快了房價的上漲速度，最終引起房地產泡沫。這里就引進了一個關於房地產泡沫的問題。
1.房地產泡沫的概念
房地產泡沫，就是指由於虛假的需求造成供求關系失調，使得房價高於房屋真實價值的正常波動范圍，即這種高價不是由於真正的需求(對於住房而言，就是居住需求)引起的，而是由於虛假的需求(對於住房而言如投資、投機)引起的，即形成了房地產泡沫。 轉貼於 中國

2.房地產泡沫是導致房價居高不下的主要原因之一
由於房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升產生虛假需求信息，影響開發著和消費者的預期，而且由於虛假需求造成的過度供給，又會產生形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。房地產泡沫是由於房地產價格脫離其價值基礎而持續上漲的過程和狀態，是房地產行業內外因素特別是投機性因素作用的結果。因此，人們日常所說的房地產泡沫其實就是房地產價格高於市場基礎決定的合理價格的部分，所以，房地產泡沫的存在就是導致房價居高不下的不合理性的主要原因之一。
房地產泡沫的形成過程實質就是因為投機等因素引起的住宅市場房價的持續大幅度上漲運動。房地產泡沫產生的原因主要是投機行為和貨幣供應。真實的需求是為了滿足生產和生活的需要而產生的，是實實在在的，因而不會產生泡沫。投機的需求是為了謀取差價利潤。只要有差價，投機人就會有利可賺，他也就有無窮的慾望去購買房產、地產，而無論房產、地產的價格有多高。因此，推動房地產泡沫的需求力量是投機需求。這種虛假的需求在一定條件下極易喪失，當這種虛假的需求喪失時，那麼虛高的房價也就無所依託了，就會驟降，即泡沫破裂，那將對國民經濟產生極大的傷害。

㈤ 中國當前的房價問題分析

關於房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。鑒於此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調控政策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基於澄清後的正確認識，可以說調控房市的長期政策傾向本應是清晰的、簡單的。

關於房價的長期與短期問題

媒體上經常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。由於土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。

但是，也應該看到，因為經濟周期調整的原因、因為目前房地產市場尚未成熟，政策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素、或是宏觀政策出現重大失誤後的調整因素等等。由於諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家盪產。所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。

關於民生與市場的問題

經過近幾年對房地產市場宏觀調控政策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會政治問題。調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變數間平衡的角度出發予以市場化調控。

因此，基於中國人均收入水平仍處於較低階段的特點，基於國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關措，應盡量由市場規律發生作用。因為只要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，並不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他政策制度的問題。只有區分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。

關於支柱產業與虛擬資產問題

毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。因此，如果政策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大於消費因素，虛擬資產的特徵會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的干擾因素。因此，基於宏觀調控的長期政策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期採取壓縮、限制其過快發展的政策。因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取捨問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的政策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。

在這方面，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基於此現實，"十七大"文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入(資本回報)，而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入(靠資產價格上漲)。

關於跨期消費與信用膨脹的問題

美國金融危機後，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是"高儲蓄、低消費"的結構問題。因此，擴大消費是當今宏觀經濟政策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。但是，跨期消費應該不應該有個"度"？"度"在哪裡？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對於房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個"度"的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。

基於以上四點宏觀思考，面對中國當前房市調控中的一系列政策，有些政策在短期內加以糾偏、調整有一定的難度，但從中長期看，必須毫不動搖予以明確堅持的原則是：

第一，對民生與市場問題，要有清晰的區別政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建設上，要把政策用足。從土地、資金供應，到城市交通規劃、租金補貼等方面，政府應予以充分的政策傾斜。只有在基本確保民生和社會穩定之後，政府才能有充分的、更大的空間調控房市，才能在調控中減少各種顧慮。當前，在加快廉租房建設的同時，應逐步淡化遭人議論批評的、在民生和市場關繫上容易含糊不清的經濟適用房政策和其他一些"似民生"又"市場化"的政策。

第二，必須運用稅收、金融等手段，減弱房地產市場中的虛擬資產市場因素。這應該是一個長期堅持的方針。為此，(1)應該擴大國有控股企業資本分紅的范圍與比例，擴大國有控股企業(包括非上市企業)國有股有計劃減持套現，在充實財政預算擴大居民消費、鼓勵居民私人投資替換國企投資的同時，減少國有大企業資金充裕--投資房市--賺錢--再擴大投資房市，不斷出現國企中標"地王"，助推虛擬資產市場膨脹和進一步惡化經濟結構的現象。(2)如果要真正鼓勵引進外資重點是引管理、引技術，提高引進外資的質量與水平，應盡快調整政策，不鼓勵甚至限制外資投資中國房地產行業，減弱其對中國經濟周期波動的助推作用。(3)先易後難，通過稅收手段，加大對投資房而非自住房的擁房成本(包括物業稅)。

第三，只要是涉及金融放大功能的，一定要堅持一定的監管限制政策。對居民改善性住房和第二套住房，要堅持嚴格的首付按揭制度。對房地產開發企業要堅持嚴格的自有資本金制度。調控中國當前的房地產市場，不能把焦點僅僅集中在金融政策上。不能將調整購房首付比例作為像調整利率那樣，作為日常短期調控手段進行經常性的調整，或者給予微觀企業一定的浮動自主權。除廉租房外，對居民購買、流通第二套房的界定統計、按揭首付、按揭利率、出售納稅等涉及投資的一系列行為予以法律意義上的硬約束，不能給予政府主管部門、微觀企業經常變動的、市場性的調整。同時，當前認為金融政策是決定房地產冷熱的輿論，是不正確的、危險的，要加以正確引導。盡管房地產行業是當前我國國民經濟中與其他相關行業一樣，是重要的支柱行業，但同樣要看到，這個支柱行業與其他相關支柱行業又有不同的虛擬資產意義上的行業因素。在影響經濟周期的因素中，此行業發展的快或慢，有著與其他支柱行業相同的影響因素，又有著與其他支柱行業不同的影響因素。因此，越是在宏觀經濟周期波動較大或者在周期的轉折關頭，越要警惕過分運用貨幣政策，防止貨幣政策助推、誇大房地產市場本身的虛擬資產市場的作用。金融活動的實質是什麼？是為社會跨期交易活動提供信用替代品，是在提供替代品的過程中引入信用的不確定性和風險。一定意義上說，房地產市場是一個資產市場。正如在美國極負盛名的美國金融研究會主席富蘭克林·艾倫曾說過："當資產價格由金融系統來確定時，可能就會產生泡沫"。因此，我們在運用金融功能支持房地產企業進行跨期生產，和支持居民跨期消費時，都不能僅僅看到其實體經濟意義上的投資與消費的作用，而忽視其宏觀風險。必須把房地產市場調控政策之一的金融政策，置於經濟增長與物價、經濟增長與信用供給、國際收支平衡的最基本的長期考量中。

總之，只要在解決好房市中的民生問題，並將房市按消費品市場進行一定風險度控制的制度約束，中國的房市自然會出現一個穩定發展的走勢，政府的宏觀調控也不會因房市過度波動而帶來煩惱與被動。

但是，目前政策的調整也許會影響房地產行業，進而影響投資。對此，調整策略可採取：1)堅持漸變、先易後難、逐步銜接的原則，用兩到三年的時間，把調控思路逐漸引導到以消費為導向的發展方向上。2)保持清醒認識，對於短期內投資下降的問題，不應採取簡單的飲鴆止渴政策，更不該遷就從長期看早應解決的制度問題。我們應盡快通過改革來實現宏觀經濟政策和投資消費政策協調發展，從而達到全社會和諧發展的大目標。

㈥ 房地產開發前市場調查怎麼做

一、進行市場調查需要了解的內容主要有：
1、對經濟與發展形勢的了解。房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。要制定正確的開發項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放後的中國經濟不斷向前發展，政局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。
2、對房地產市場發展態勢的了解。對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助於市場定位准確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。由於未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今後幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
3、對房地產政策法規和政府有關措施的了解。近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出台的關於住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售「放心房」的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。而且掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助於項目的成功。
4、對項目周邊居民的調查了解。無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標准、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。然後再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如，有的項目所在環境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致失敗，因中高收入人群一般不願到這類地段購房居住。
5、對周邊同類樓盤的調查了解。對周邊同類樓盤的調查了解，有利於在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今後的市場競爭中上於較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標准、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然後製表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。
二、 市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得准確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委託有關機構進行調查策劃。無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。
以下四種調查方法可作參考
1、直接調查。直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
2、間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
4、現場「踩點」調查。這是不少發展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。

㈦ 房地產市場描述並分析分析

您好，市場背景描述與分析
（一）宏觀房地產市場形勢和相關政策
2011年國家房地產調控政策頻出，6次存款准備金率上調；3次人民幣存貸款基準利率上調；2次個人公積金貸款利率上調。「雙限」：限購、限貸。「一提高」：按揭首付比例提高。強力遏制房價過快上漲。使住宅房地產價格開始走向平穩，並開始合理回歸。
（二）全國房地產市場總體趨勢
1.新建商品住宅價格變動情況。今年第一季度全國70個大中城市中，下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。與去年同期相比總體呈穩步回落的趨勢。
2.二手住宅價格變情況。70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有12個，上漲的城市有16個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。與去年同期相比總體亦呈現緩慢回落的勢頭。但比新建商品住宅價格回落的趨勢較為緩慢。
通過總體分析，我們看到全國一線城市住宅價格開始明顯下降。二、三線城市住宅價格由於鋼需作用，趨於平穩。在國家政策的強力調控之下，全國地房地產價格正逐步實現理性回歸。
（三）當地同類房地產市場狀況
1.過去10年**市住宅房地產市場經歷。2000-2003年房地產價格出現緩步增長，2004年有小幅調整，2005-2007年隨著國家經濟高速發展，我市房地產市場進入快速增長軌道。2008年受調控和金融危機的影響，房地產市場增長短暫放緩，不久迎來了2009-2011年的高速增長期。房價漲幅連續兩年突破30%，但是到了2010年國家開始逐步加大對房地產價格調控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的價格漲幅開始放緩，並出現小幅回落的矛頭。
2.當前**市住宅房地產價格概況。目前**市普通商品住宅市場價格區間集中在5000-7000元/平方米之間，購房者有持幣觀望的情緒。成交均價與上月比無大變化，波動較小。成交量略有緩慢回升。
3.未來**市住宅房地產市場基本分析。一方面，國家調控政策無松動跡象，商品住宅供給增速趨緩，加之我市購房主體基本上屬於剛性需求，最近一些銀行開始對首次房貸利率實行95%折優惠。一些開發商推出各種優惠措施，使價格暗降。另一方面，隨著長吉圖戰略規劃的實施，長吉一體化建設快速發展，將使鋼需得到集中釋放，雖有足量的保障房推出，也不會使我市房價有大幅回落，從價格走勢來看，地產市場發展腳步趨於穩健，可以預見我市未來一段時間，房地產市場會在政府的宏觀調控下呈現平穩健康的發展態勢，商品住宅價格會處在穩定階段。
望採納謝謝

㈧ 中國房價分析

房地產是我國主要經濟支柱之一，關繫到民生和社會穩定問題，因此政府和民眾都特別關注。那麼中國未來的房價會怎樣呢?下面就跟著小編一起來詳細了解一下吧！
1.影響房價最重要的因素——人口

房價與人口結構,人口流動有關,我國從2012年開始,勞動人口年齡(15-59歲)當年就減少了345萬。新增外出農民工數量也首次出現了減少,導致房價普漲時代的結束。

據有關數據統計,2015年新增外出打工的人數只增加了60多萬,其中80%以上人口流向了地級以上城市,因此,中國正在經歷大城市化進程，而非城鎮化。

大城市的最大優勢：教育、醫療和文化娛樂比中小城市更豐盛優質，就業機會和薪資待遇也比中小城市高。

從人口老齡化上分析：未來房價並不樂觀，老齡化嚴重意味著將來房產需求回落。而我國人口眾多，不能像美國一樣通過移民來緩解老齡化問題。因此，人口流向和老齡化決定了中國未來樓市低迷。


2.貨幣膨脹是導致高房價的主要因素

有一篇文章寫到，2011年前房價上漲是人口導致的，而2011後，房價上漲則是貨幣導致的。比如：2012年開始，一線城市房價大幅度上漲，但上海人口增長幅度卻出現了負增長，因此，房價上漲和人口流動關系不大，而是M2和存款的增長，帶動了住房貸款的大幅增加。


3.居民收入結構對房價的影響不容忽視

我國統計局公布的數據可知，2014年城鎮居民可支配收入總額為21.61萬億，農村居民可支配收入為6.49萬億，加總之後為28.1萬億。此後，國家統計局又發布了「2014年住戶部門實物交易資金來源」，其中可支配總收入為39.11萬億，住戶部門可支配總收入超過居民部門可支配總收入11萬億。

由此可見兩種的差異非常大，意味著中國實際房價收入並沒有那麼高。此外，中國居民貧富差異大，財富居中在少數人手中，少數人擁有大量住房，讓一二線城市的房源緊張，導致住房供不應求，房價居高不下。


4.政策對當前房價的影響最明顯

房價除了和人口年齡、人口流向、 貨幣規模和流向有關之外，還和房產政策有關，據有關數據表明，政策變化對房價短期的影響是最明顯的。
而在2016年中央就提出，「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，然後運用金融、財稅、立法等手段，加快建立符合國情、市場規律的基礎制度和長效機制。

㈨ 房價調查報告怎麼寫

近年來，大城市房價貴、環境差、看病難、上學煩等問題被頻頻吐槽，嚮往小城鎮生活的人越來越多。小城鎮的生活真的像人們嚮往的那樣嗎?廣州社情民意研究中心發布的調查報告卻顯示，並非如此。

分析發現，小城鎮居民對生活狀況的評價明顯低於大城市，鎮區居民對收入、就業的評價持續偏低，在看病、讀書的收費水平上，他們同樣感到「壓力大」。



小城鎮居民評價生活「一般」

數據顯示，生活在小城鎮的人，對生活的觀感並不如外人想像的樂觀積極。鎮區居民對本地生活狀況的評價以「一般」為主，持此看法的人多至50%，而表示「滿意」和「比較滿意」的人合計為34%;相比之下，大城市居民評價以滿意為主，滿意度高至44%，較鎮區明顯高出10個百分點。

課題組指出，隨著「新型城鎮化」的推進，小城鎮的發展備受矚目。「從分析結果看出，小城鎮生活與人們所嚮往的大相徑庭。小城鎮如何吸引並留得住人們『安居樂業』，成為『城鎮化』推進過程中不得不面臨的挑戰。」

小城鎮居民也嫌房價高

近年房價高企讓買房成為奢望，這種情況不僅出現在大城市，在小城鎮也如此。

「房價貴」是小城鎮居民的共同感受，認為當地房價「貴」的人多達57%，還有22%的人認為「比較貴」，兩者合計達79%。同時，鎮區居民普遍表示對目前高房價無法承受，持此看法者多至65%。

此外，對本地物價水平，鎮區居民評價與大城市一樣差，不滿意度高至46%，而滿意度低至17%。對於本地的就業狀況，鎮區居民的滿意度保持在三成以下的較低水平，為29%，表示「不滿意」和「不太滿意」的人合計為26%，較大城市高9個百分點。

四分之一居民不滿治安

㈩ 房地產市場供給和競爭情況調查

房地產市場調查分析報告

錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
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銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
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