小區樓盤市場定位

Ⅰ 普通住宅項目定位需要考慮哪些條件具體定位主要包括哪些內容

房地產項目定位是指房地產項目在國家和地區相關的法律、法規和規劃的指導下，根據本項目所在地域的經濟、政治、人文和風俗習慣等，依據項目本身自有的特點和對市場未來發展趨勢的判斷，結合項目自身特有的其他制約因素，找到適合於項目的客戶群體，在客戶群體消費特徵的基礎上，進一步進行產品定位，包括住宅項目，商業項目，寫字樓項目，工業項目等。
准則
受眾導向准則
成功的定位取決於兩個方面：一是項目如何將定位信息有效地傳達到消費者腦中；二是定位信息是否與消費者需要相吻合。
差別化准則
哪些方面可以成為樓盤定位差別。
個性化准則
賦予樓盤獨有的個性，以迎合相應的顧客的個性。

市場細分
開發商按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。
人口細分：年齡性別、收入、職業、所受教育、宗教信仰、社會階層、家庭成員、家庭生命循環
根據地理因素細分定位：潛在購房者地理分布狀況。
心理特徵細分定位：
購買動機：自住的需求偏好，改善居住條件，資產保值，休閑度假。
個性：消費者個人的性格特徵，影響對住宅式樣、裝修、室內布局、區位環境、社區文化的心理偏好
內向、外向、沖動型、理智型、合群型、獨斷型、野心型等。
生活型態：平實型、寒酸型、炫耀型、名士型等。
生活方式：對消費、工作和娛樂的特定習慣和傾向性的方式。(AIO尺度）
根據消費行為因素：
購屋率：第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。
品牌忠誠性：強、輕、沒有等三種。
購買行為的不同階段：不知、已知、很清楚、有興趣、有慾望等。
對產品的態度：狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視等。

Ⅱ 如何進行樓盤的市場定位

樓盤的市場定位，完全是開發商為了將自己的樓盤產品進行有目的性地、有選擇性地、有較強針對性的銷售或推介進行的一種客戶定位。要探討的就是產品的市場可行性究竟如何？產品准備賣給誰？對自己的產品進入市場的把握如何？產品的市場受眾面究竟有多大？一切都圍繞著市場轉，從而找出一個既能讓樓盤產品進入市場最佳切入點，又能使本身的產品在消費群體中引起共鳴，並產生強烈的購房慾望，具有實際意義的確切的市場目標對象的定位。
一、銷售目標定位
樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要一面。通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。
如何做好銷售目標客位，無論是開發商或者是消費群體，雙方的要求或期望值存在著較大的差異，作為開發商來講，這個問題同樣是個策劃問題，應該是先了解市場，對目標定位有個初步的構想，如客戶對樓盤所處地域的喜歡程度，對樓盤檔次的選擇程度，對樓盤戶型的要求程度，對小區環境的滿意程度，對物業管理的服務程度，對開發商本身的信任程度等。
作為一個開發商，樓盤的最終目的，就是這個產品賣給誰，誰來買，對此，必須有一個比較明確的銷售目標定位，因為客戶的選擇要求、消費層次、接受能力、傳統觀念、心理承受等、這里的差別可謂千變萬化，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位。
銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，產品目標定位的選擇，有針對性，有目的性、有意識地去鎖定必須認定的事實，這就是現在的樓市不可能，也做不到有一個非常明確的市場劃分。因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批高不成，低不就的客戶。
銷售目標的定位，對樓盤整個營銷過程來說，顯得相當的舉足輕重。這個定位的出發點，則是依據客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產的特殊商品特性來決定的。房產作為商品，有著一般的，普通的商品沒有的、也不可能的存在的特性，如不動產的不可移動性、產品價值的保值和增值性、產品的耐用性、其售價的昂貴性等。
這個目標定位實際上就是選擇自己產品的客戶對象，由於房地產業的發展逐步趨向成熟，發展商的開發行為已越來越變得理智，對樓盤開發已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經濟行為的開發，開發商們已變得開始注重起產品的宏觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤和不同選擇和不同購買力的微觀的、細節的探討。讓開發之樓盤在投入市場以前，已經有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發商在獲取經濟利益的同時獲取更大的社會效應。因而，這個樓盤產品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。
二、樓盤產品定位
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品的檔次之分，購買的層次更是不一樣，因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體中或買方市場中樹立起開發商樓盤產品的一個特殊的形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻有一定難度，這完全是由於樓盤產品的特殊性，因為做樓盤不同於做一般的商品，它存在著一個銷售周期較長的問題，這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計須有一定的超前性，不因為市場的變化使產品變得沒有競爭性。
產品定位，對開發商來說，對所要獲取的利潤和回報或者說經濟效益有著不可分割的關系。產品定位，從通常意義上來說，市場的涉及面較廣，但定位的選擇性卻是有限的。特別是對產品定位的市場有效的需求面的了解，這是一個較為原則的問題。
從市場學或營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。開發商的產品定位，是在其選擇和確立產品潛在的目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化發展的過程中，在相應固定的目標客戶中對自身樓盤的亮點予以全面發掘，並將最為顯著或突出之亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發之樓盤留下一個良好的第一印象，並對樓盤產生一種「我選的就是它」的美好記憶，使樓盤在開發和營銷初期就在買方市生產一個相當不鉕或者是特色多多的主體形象。
市場上不乏產品定位成功的樓盤案子。如上海萬科城市花園，它不但是上海開發最早的大型環境樓盤之一，而且迄今為止，依舊成為上海樓市中的熱銷樓盤。該案子本身的規劃絕對不錯，而當初樓盤的客戶目標定位上進行了大膽的，具有相當氣魄的選擇，使該樓盤成為上海樓市中的一顆耀眼亮點。
產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比似的特性和個性，相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因盤子的檔次、價格、區域、品質等綜合因素而異。樓盤開發，更由於投資太大，又存在相應的風險和市場的不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位也顯得較為慎重，他們希望有一個正確的產品定位。
三、價格定位
在樓盤的市場營銷中，除了銷售目標的定位和所開發之樓盤的產品定位外，價格的定位同時也成為其中一個足以影響房產開發項目成敗與否的重要因素。
從房地產的多年發展來看樓市的營銷之演變，由於價格定位的原因，對樓市整體發展，多多少少地受到了相應的牽制或制約，價格定位在樓盤的全過程營銷中亦始終左右著樓市的「晴雨」曲線的起伏。
在樓市競爭幾近白熱化的今天，每一個開發商對樓盤價格定位的競爭因素越來越重視，樓盤價格定位的正確與否，在很大程度上反映出開發商對市場的尺度把握，對客戶心理需求的了解和有沒有競爭的意識問題。
如何做好樓盤的價格定位，激烈競爭的樓市是最好的見證，這由不得發展商的一廂情願，而完全應該依據市場實際產生的最為現實的走勢，從做好全盤營銷角度，對案子確定一個既有利於本身產品的盡快銷售和迅速回籠資金的目標；也能在市場中通過個案的特殊優勢和與眾不同的一些亮點，來對樓盤個案進行一個出人意料之外的價格定位，進而對整盤營銷產生出一種駕馭成功的影響。
在樓盤的市場營銷中，對於其價格定位，除了根據市場之必然的價格規律之外，這里還有一個技術性和技巧型的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層較為難賣，但是如果發展商採取買頂層送露台，賣底層送花園，則效果大不一樣。在小高層電梯房的銷售中，已有開發商已將難賣的底層改作錯層，並將進出總門改為向南開，從底層花園進入房間，這樣的設計不但受到了客戶的歡迎，而且在樓價上也比原來傳統北向出入口的設計容易被客戶所接受。
關於樓盤的銷售價格定位，其中重要一點，就是必須注重營銷的策略問題，應該依據案例的地段差異，檔次差異，不同類型的差異等來制定不同的售價策略。在通常情況下，新開樓盤的價格有一個較為自然的市場定位過程，預售期往往採用低開高走，經較低的價格吸引人氣，逐步小幅慢走，至准現房或現房期，售價相對穩定。而對於清盤期的「雞頭雞腳」，可以予以酌情讓價銷售，對於開發商而言，通過售價策略加快資金回籠，讓投入所產生的回報得到最大限度的保障。
做好樓盤的價格定位，完全應該從涉及到案例的方方面面去考慮，營銷人所具備的應該是對所接案例進行綜合性的分析，然後提出獨特的定位創意和定位目標。
對樓盤的營銷策略，其價格定位主要可以從以下幾個方面去進行。案例的開盤或早期推介，策劃銷售是個關鍵，開頭的成功，可以擴大市場的佔有份額，價格策略一般可以採取成本價或略高於成本價及建議售價；其次可以通過對同類區域、同類樓盤的質素比照分析，在滿足客戶承受能力的前提下最大限度地挖掘市場的有效需求進行定價；其三是由於樓市的可變性較強，價格定位則應根據市場總體走勢，此時應特別重視對客戶群體目標各種不同需求的心理價位研究，所推出之價格定位極需具備相應的競爭能力；其四是樓盤的營銷必須注重物業的內在品質，不同檔次的樓盤，在其價格的定位上應該是物有所值，充分反映物業的的價值所在。樓市中有些樓盤推出實價銷售，想方設法在物業的質量和附加值上做文章，讓樓盤的價格充分體現其價值的含金量；其五是注重營銷的前期參與性，樓盤從規劃、設計開始就讓營銷先行參與，利用專業頭腦，專業知識，專業手段來提升樓盤的品位，使樓盤從開發到銷售，處於一種較為理性的調度之中，為有一個合理的價格定位積累依據。
樓盤營銷要做好價格定位並不是一件很容易的事，對其影響是多方面的，但定位的關鍵似乎仍舊是市場這個誰也改變不了的事實。

Ⅲ 假如你是地產開發商，想要開發住宅，怎麼做市場細分

房地產市場定位實戰價值分析、房地產市場定位誤區及對策。
1、房地產市場定位實戰價值分析。分析樓盤暢銷的先決條件，進行准確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以准確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。
2、房地產市場定位誤區及對策。誤區市場定位和目標市場一致，這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同。

Ⅳ 房地產樓盤定位怎麼定位啊

可以採用GPRS衛星定位系統，哈哈！

一般來說
樓盤的定位：
根據你的地段和目標客戶群來定位！

Ⅳ 房地產市場定位、客群定位、形象定位如何區分

所謂定位，都是和其他項目比較，自己產品相比特別和獨特的地方回就是定位。 市場定位，答是指項目在整個市場細分系統中的佔位。比如一個MALL，可以做生活型 LIVING MALL,社區MALL，綜合型吃住游娛購於一體的綜合型SHOPPING MALL。這些就是市場定位。 客群定位，指你的項目面對的消費對象是誰。比如住宅，你是面向項目所在的區域，還是擴展到它旁邊的市區，深圳整個中國。而商業MALL，比如項目針對家庭消費人群，還是針對25-40歲中高收入人群，還是針對追求摩登時尚的潮人。 形象定位，定位中檔，高檔還是中高檔。

Ⅵ 房地產市場定位-房地產市場定位

第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析

第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策

第3操作環節：房地產市場定位概念精要

第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略

第5操作環節：房地產市場定位要點分析

第6操作環節：房地產市場定位實戰流程設計

使用指南

進行准確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，並設計了市場定位的操作流程，是發展商重要的實戰指引工具。

第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析

分析A：樓盤暢銷的先決條件

進行准確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以准確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。國際文化教育大廈的目標客戶是「創業新生化』，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位於皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典範，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。它的鑽石形結構、它的戶型、它的陽台以及陽台上的欄桿、它的交樓標准等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽台，在客廳只有一個一米寬的陽台，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心裡得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬頻透明欄桿的陽台只有富人才有可能享用。再如海悅華城只有四種產型，交房標准就是樣板房的裝修標准，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發展商的誠實和細致給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。

第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策

誤區A 市場定位=目標市場

這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業對市場經過細分後，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止局限在功能特徵上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤「未成曲調先有情」。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個准確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。

誤區B：缺乏文進的權稱定位

一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選後，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個准確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之餘，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現。當發展商在經過廣泛深入的市場調查而找准項目的定位後，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。從規劃、平面、立面、環境、綠化、雕塑小品到室內外建築和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統再到營銷策劃和物業管理，無處無時不體現樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿於整個房地產全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環保家園的小區，環保這一功能性定位應該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環保專家測定的人均50平方米的草地？小區的整體利用率及室內空間利用率是否合理，是否出現因車占人道而減少住戶活動空間的現象？在戶型設計上有否出現過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽台深度大小而不實用，造成浪費？其它因素如油煙排放、通風採光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環保角度考慮。這一切都需要規劃、設計人員嚴格按照定位來執行。在營銷當中，VI設計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關活動，以及售前售後的物業管理是否都有能以環保這一定位作為指導思想？如 VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會的環保活動，售樓都和辦公室內不用一次性的杯，小區環境明亮整潔，有明顯的環保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細表。總之，全方位全過程地體規定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。房地產項目的市場定位不僅是功能特性的展現，更多時候還是個性的體現，只有定準位並且執行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產品越來越趨向於同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。

誤區c：花樣翻新定位缺乏核心

據悉，內地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。其營銷過程大致是：

1、推出之初，定位為「成功人士的心水華庭」。

2、兩個月後，定位為「孩子們成長的地方」，集中表現其配套齊全的特點。

3、又過了兩個月，宣傳客戶所購房產即將升值。

4、後來，該按盤重新定位為「智能豪宅」。

5、年底時，眼看年關談市已近，發展商心裡著急，於是又降價促銷。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。

從以上可以看出，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。從「成功人士的心水華庭」、「孩子們成長的地方」到說不出名堂的「智能豪宅」，使潛在客戶感到莫衷一是。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：

第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

第二，主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。

第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長

第3操作環節：房地產市場定位概念精要

精要A：房地產市場細分准則

（1）、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。

（2）、細分市場必須是可以識別的。

（3）、細分市場必須是媒體能夠接觸到的。

（4）、不同細分市場對營銷組合應該有不同反應。如果用一種市場營銷設計就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要把它們分開。

（5）、就其大小而言，各細分市場應該是穩定的。

（6）、細分市場應該具有合理的一致性。

（7）、細分市場應該不斷增長。

（8）、細分市場不應該主要被競爭者佔領，以免我們的項目達到失敗。

精要B：房地產市場定位的任務

房地產開發營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經驗引導定位。所謂市場定位：就是將產品置於某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規劃出符合消費者需來的產品。房地產市場定位包括：項目定位、品質定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。

（1）、項目定位

拿到一塊地，首選的問題就是確定開發項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，准確地進行定位。滬北地區的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經濟和社會效益。

（2）、品質定位

一哄而上的 INTERNET網路、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配？高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受？目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，並不在於其品質的高低，而在於其品質檔次能否適合市場的實際采求。

（4）、房型和面積的定位

從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。

（5）、價格定位

高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發商資金盡快回籠並取得相應銷售周期內最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東「新世紀花苑」就是開發商在了解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消鑽者的利益，又使發展商取得了應有的經濟效益。

精要C：日地產市場鋼分定位的變色設計

1、通過產品特徵或顧客利益點定位

應用最多的定位戰略是將某一事物與產品特徵或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯系。以多種產品特徵定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特徵而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特徵的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。

2、以價格和質量定位

由於價格與質量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的製造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。

3、以用途或應用定住

另一種宣傳形象的方法是將產品與用途或應用聯系起來雖然多重定位戰略會明顯增加困難的風險，但某些產品仍然可以採用這種方式。一個以用途定位的戰略常常表現出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。

4、以產品使用者定位

另一種定位方法是將產品與使用者或某一類使用者聯系起來。希望通過模特或名人與產品聯系趕來，並能通過他們的特徵和形象來影響產品形象。

5、以產品類別定位

某些產品益要與產品等級聯系起來進行定位。

6、以文化象徵定位

許多廣告用文化象徵來差別化他們的品牌。其基本任務就是要發現某種對人們很有意義的內容，這些內容具有象徵性而又被其他競爭者用於其品牌。

7、以競爭者定住

在大多數定位戰略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認為你如何好並不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創造一種產品特徵定位，採用與競爭者聯系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產品的一個或多個特性也要被比較。

第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略

策略A：很好入文因素細分定位

1、年齡

購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準皆有大的差異。

2、性別

性別區分為男性與女性。隨著女權運動的高漲與女性經濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統男性特質的訴或外，愈來愈需要對女性的觀點與特質作毅穎的計劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜志是針對女性市場作開發與訴求。

3、所得

可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區的房子通常為中上所得購置，到區及較偏遠區則為中下所得所光顧，而最高級的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時，則所得區隔更乒細分與威力。

4、職業

可分為會計師、律師、醫師、企業界經理級、政府高級官員、老師、一般公務員，一般商人、勞工朋友、技術人員、家庭主婦·。…·等。

Ⅶ 舉例說明如何進行房地產項目定位

首先說明，所有定位都是依照你的目標來的，假設你的目標是區域中高端，容積率在.5以內，希望投入回報比在4:6.
1、市調結果——項目位於城市主要開發區域，競爭樓盤多，大多以小三房為主，價格普遍低於中心20%。體量在10萬方左右。本項目體量和位置均差不多。
2、根據目前政策和樓市對市民的影響，國家房產稅雖未大面積推廣但已經對很多人產生影響，故中高端人群在置業是會受到影響的。
3、消費心理——置業一步到位，以自住為主。定位為中高端客戶，以三代同堂，三房或四房為主，環境舒適。
4.根據建築密度、容積率、日照、消防等設計要求，決定本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
定位說明
客群定位——適合政策導向，目標客群為20——50歲的社會精英群體，主要是個體、公務員等改善性客戶群體，需要面積較大可以長期居住的產品。
產品定位——本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
市場定位——幸福置業一步到位。產品的豪華理念加小區的增值服務，多體現居住的附加值，讓居住理念深入人心。宣傳國家政策，解說房產稅。

Ⅷ 房地產某項目總體定位 怎麼寫

你好，首先說明，所有定位都是依照你的目標來的，假設你的目標是區域中高端，容積率在3.5以內，希望投入回報比在4:6.
1、市調結果——項目位於城市主要開發區域，競爭樓盤多，大多以小三房為主，價格普遍低於中心20%。體量在10萬方左右。本項目體量和位置均差不多。
2、根據目前政策和樓市對市民的影響，國家房產稅雖未大面積推廣但已經對很多人產生影響，故中高端人群在置業是會受到影響的。
3、消費心理——置業一步到位，以自住為主。定位為中高端客戶，以三代同堂，三房或四房為主，環境舒適。
4.根據建築密度、容積率、日照、消防等設計要求，決定本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
定位說明
客群定位——適合政策導向，目標客群為20——50歲的社會精英群體，主要是個體、公務員等改善性客戶群體，需要面積較大可以長期居住的產品。
產品定位——本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
市場定位——幸福置業一步到位。產品的豪華理念加小區的增值服務，多體現居住的附加值，讓居住理念深入人心。宣傳國家政策，解說房產稅。
望採納，謝謝。

Ⅸ 駿景花園的市場定位

駿景花園 從開始的市場定位，就是為事業有成的年輕白領提供一個溫馨的家。因此從大門口廣場到整個建築和設計都體現出進取、創新的精神。據介紹，1999年投資300萬元，聘請國內聞名設計師設計的八匹形態各異，昂首奮踢的銅駿馬成為駿景花園的標志，就是駿景花園和業主精神的共同寫照，駿景花園的八駿廣場已成為廣州市一個城市地標，體現了駿景花園和年輕一代精英與時俱進的時代精神，營造出一種高格調的人文環境。
在駿景花園裡面的建築設計上可以不斷感覺到，進取和創新無處不在。駿景花園·南苑是原有駿景花園基礎上的「升級版本」，無論是在建築格局還是在功能設計上，南苑都比原來的北苑上了一個檔次，更加凸現出「大規模、大空間、大配套、大環境」，據介紹，南苑將有3000多套商品房，它的落成將使駿景花園更上一層樓，駿景花園將招聚更多時代精英安居樂業。
小區從98年2月開始動工，經過十年的發展，駿景花園現已全面成熟。社區綠化率高，建有一個氣勢宏偉的入口廣場，擁有廣州市最大的小區雕塑，寬闊典雅的中央廣場和八個各具特色的主題園林，小區環境寧靜優美，並建有幼兒園與中學、醫療保健中心、設施齊全的高級會所、菜市場、銀行、超市、居委會等生活設施，周密安全的保安系統以及完全港式的物業管理，設有廣州市首創二十四小時服務的業主尊貴服務中心。大規模、大空間、大園林、大規劃、大社區、齊全設施的成熟生活小區，和多姿多彩的廣場文化節和社區活動，駿景花園為您創造灑脫寫意的生活方式與生活空間。
駿景花園 ----高綠化低密度大型園林社區，毗鄰天河公園，設施配套完善，獨特的十大「寬」景同時擁有、完美結合，可以盡情演繹灑脫寫意生活。生活配套齊全，幼兒園、駿景中學已經投入使用；寬敞、寬廣、寬暢的都市寬生活體驗。
最後一期「東御苑」為約26套26層以上的高層單位，主打戶型為160-183㎡的四房二廳大戶型單位，南北朝向。
駿景花園第三期將在2013年推出。

Ⅹ 房地產市場營銷中項目定位應注意哪些方面

第一節 定位對象

生產普通產品和建造房地產不一樣，「蛋糕」生產多了，為了保證蛋糕原定價格和原有利潤，生產商可將多於市場需求的蛋糕倒掉，讓市場總是處於非飽和狀態。而房地產則不同，在其尚未「懷孕」之時，就要考慮這個「生命體」能不能誕生，也就是所要開發的房地產項目定位是否恰當。

缺乏准確定位，至今仍然是本土房地產企業在市場競爭中的「瓶頸」，是房地產建造和銷售中突出的問題。例如，名稱過多使用××嘉園，××佳園，××花園，××豪宅花園等等，房地產產品缺乏個性色彩，或者盲目將自有優勢當作定位。據專家觀察，房地產行業樓盤失敗，十有六、七是定位對象不準，造成定位失當。

如何進行准確的對象定位呢？

一、目標指向定位

房地產市場目標可以從多個方面來進行定位。就房地產市場而言，除了極個別地區的區域市場外，大多數房地產仍屬於買方市場。即對房地產產品的消費者而言，永遠處在選擇的優勢地位。

開發商自己的能力總是有限的。資金、管理、技術、購買力等都會影響房地產市場的目標定位。開發房地產前，必須要有一個清晰的認識：高、中、低三個檔次的市場，不是你一個開發商能夠全部通吃下來的。即使是同一檔次的目標市場也會因為消費者的不同需求和偏好而產生差別化和個性化需求的目標市場。

1、從房地產主題上來定位的話，我們可以把房地產的市場目標分為健康住宅、創新住宅、生態住宅、家園住宅、花園住宅、智能住宅、體育住宅、文化住宅、歷史住宅等等。

（1）健康住宅主題定位

人們在物質生活比較富足的情況下，就會有一種追求健康的生活方式和優質的工作環境的心理動機。開發以健康為主題定位的房地產，旨在激發人們內心對高品味生活的追求慾望，倡導一種全新的生活方式和人文體驗。

有關專家將「健康住宅」定義為：在符合住宅基本要求的基礎上，突出健康要素，以人類的居住應是健康的、可持續發展的為理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的需求，為居住者營造一處健康、安全、舒適和環保的高品質住宅和社區。也就是說，健康住宅應該是能使居住者在身體上、精神上、社會上完全處於良好的狀態的住宅。可以滿足宅內和住區的居住環境兩方面的要求。不僅可以包括與居住相關聯的物理量值，諸如溫度、濕度、通風換氣、噪音、光和空氣質量等，而且還包括主觀性的心理因素值：平面空間布置，私密保護、視野景觀，感官色彩、材料選擇等。

北京奧林匹克花園廣場就是從這個主題內涵上來進行定位的。

北京奧林匹克花園廣場以奧林匹克主題內涵（運動、人文、綠色環保，藝術、教育、和諧等）為主線，以運動和健康為特色和先導，將源於體育的生活哲學和社會居住文化有機結合，使體育運動為人類的和諧發展服務，提倡人的全面發展，提倡人類社會的和諧與公正，提倡建立一個和平的美好的人居世界，營造奧林匹克花園業主守望相依，互助友愛和健康向上的鄰里關系和社區氛圍，將現代人從普遍存在的壓抑感和不安全感中解脫出來，使社區真正成為現代人的「心靈家園」，使奧林匹克精神深入人心。

北京奧林匹克花園廣場，以突出健康社區主題，在前期將項目形象定位為「北京市奧林匹克國際運動型健康社區。」

圍繞主題定位，另確定了幾個子主題定位：

1、北京市級大型居住項目，吸引的目標客戶為全市、市郊范圍。

2、居住的品質定位在中、高檔，提供全方位的優質家居服務。

3、國際社區 面向國內及外籍人士。社區文化順應國際潮流、易溝通和傳播。

4、運動社區 健康的載體為運動，運動為社區文化傳播的主要媒體。

根據健康住宅的主題定位要求，北京奧林匹克花園設計從細節上來體現。通過原創性設計，賦予小區景觀獨有的特色；採用人車分流，體現心理安全；在小區設置運動場館，體現運動安全；採用綠谷概念，體現對人的尊重；採用步移景異的空間形態，體現綠色概念。

由於定位恰當准確，使得北京奧林匹克花園總建築面積為100萬平方米的超級大型樓盤銷售良好。

（2）創新住宅主題定位

房地產開發商從滿足人們求異求新心理的角度出發，挖掘出人們對住宅追求高舒適度高新鮮感的需求。開發以創新為主題定位的房地產，對開發商獲得高額利潤和資金高回報率是一種有益舉措。

北京鋒尚國際公寓，就是以創新為主題內容來進行定位的。

鋒尚國際公寓屬純住宅小區，佔地2.6公頃，總建築面積10萬平方米。在開發前，北京錦綉大地房地產開發有限公司就以創新為市場切入點，倡導高舒適度低能耗完全不同於國內傳統的「節能住宅」。在技術層面突出八大創新思維。如外牆子系統隔熱系數優於國標三倍以上，屋面的總隔熱系數也優於國標三倍以上，與其它高樓一樣冬暖夏涼，設立避防雜訊子系統等等。在營銷理念上，突出四大創新理念。

（3）生態住宅主題定位

生態是目前房地產開發的一個時髦詞語。生態環境的需求，是人們對生活質量有更高要求的一種體現。所謂生態，即指生物在一定的自然環境下發生有序發展的狀態。生態住宅，就是滿足人們對自然環境下的綠色和環保、和諧和自由的心理需求而營建的房地產項目。

青島天泰陽光海岸商住小區，就是以生態主題為定位的一個成功典型。

陽光海岸的生態主題，滲透到了社區建設的所有細節。

圍繞生態主題，天泰公司專門聘請了生態專家參與規劃，按生態學的規律，選擇了60多種植被，盡量採用一些氧產量高，吸收煙塵和危害氣體強、降噪音效率高的品種。同時，也很講究物種的季節搭配和色彩搭配，陽光海岸的水系也與眾不同，不僅有宏觀上的「流動活水」從微觀上更有藻類浮游生物、魚類、草木等生態組合，由此形成了一個純自然的活物水體。在改善房子採光，通風、降噪等方面，也圍繞生態定位主題，運用新技術、新工藝，如全明設計、中空玻璃、陽光室等。為扣住生態定位主題，運用垂直綠化方式增大綠化覆蓋率，充分體現生態色彩；優化種植草木、提高成活率，充分展示生態優勢，實行垃圾分類和防止污染，充分營造人們生活的自然生態環境。