小資市場調查

1. 在中國什麼樣的人算是中產階級，小資的標准又是什麼

「中產階級」的定義：

即「中產階級」就是一個這樣的群體：
1、 依附於龐大機構，專事非直接生產性的行政管理工作與技術服務；
2、 無固定資產，不對服務機構擁有財產分配權，較難以資產論之；
3、 靠知識與技術謀生，領取較穩定且豐厚的年薪或月俸；
4、 思想保守，生活機械單調，缺乏革命熱情，但為維持其體面與其地位相稱的形象而拒絕流俗和粗鄙的大眾趣味。

目前在我國，一般而言，無論是時尚傳媒還是普通百姓眼中的「中產階級」，往往就是與「白領」及「高收入」、「高消費」、「高學歷」等字眼聯系在一起的群體。從有關訪談中所獲得的材料看，調查對象一般認為我國的「中產階級」包括有這樣幾類人：
1、 改革開放後出現的私營企業主；
2、 應聘於外企、三資企業的各級、各類「白領」（主要指類似辦公室文秘、技術工人等）
3、 具有中、高級職稱的教師、工程師及各類市場稀缺的高級專業技術人才；
4、 國營大企業及壟斷行業的「老闆」；
5、 傳媒、演藝界、體育界的明顯、「大腕兒」。

在中國誰是中產？

中產者的部落：
1、 職業經理人：職業化的中產者
經理人的成長首先是在外企；職業經理人相對於創業者是從一而終的；職業經理人極具商業頭腦和經營管理能力；職業經理人有著較高的收入。
2、 IT人才：最活躍的中產者
IT人員作為中產階層的群落之一，隨著IT產業的興起，幾經早幾年網路泡沫經濟的浮沉，已經變得日益成熟，並且，作為新興產業的從業人員，他們具有廣泛的發展前景。
3、 知識分子：市場化的受益者
人與市場緊密聯系：知識成為資本。知識就是力量，知識創造財富。在信息化的時代，知識越來越成為人們攫取財富的手。
4、 私營企業主：中產者的最活躍部落
私營企業主不怕吃苦、意志堅強；私營企業主具有強烈的競爭觀念和市場意識；私營企業主具有不斷開拓的進取心和事業心，敢於干大事業求大發展，在奮進中顯示自身能力和檢驗自我人生價值。
5、 白領：城市前尚最廣泛的中產者
「白領」作為一個階層出現後，有著其明顯的外在群體特徵：時尚消費。
6、 CEO：中產者中收入最高的群體
除了巨額的年薪以外，時下盛行的管理層收購(MBO)也造就了企業領袖們的巨額財富。
7、 演藝影視界：來錢最易的時尚先鋒
在中產階層隊伍中，影視演藝界的明星是引人注目的一個群體，除了傑出的表演才華和巨額財富外，他們還多是時尚和潮流的先鋒，引導著社會時尚的流行風。
8、 傳媒界：靠山吃山的中產者
9、 體育明星：用汗水鑄就的中產者

灰色地帶的中產者
1、 損公肥私，謀取不義之才的「中產者」
2、 偷稅漏稅：獲取不正當收入的中產者
3、 地下黑產業的「致富者」
做老鴇、賣淫；走私、販毒；

另類中產者
1、「小資」：最有希望成為中產者的人
2、BOBO族：邊緣中產者
3、新貧族：拿高薪的窮人
4、格試主義者：「酸」時代的標志
所謂小資，意味著不很拮據但也不豪奢。小資大多有一個比較熱門的職業，比如經理、業務員、製作人、技術專家和辦公室職員等，當然自由撰稿人、SOHO一族、廣告文案、DJ或者攝影師那更是小資的職業了。

小資的資本要比中產階級差一點點的。

什麼又是小資呢？？

小資並不擁有顯赫的地位和權力，似乎是微不足道的普通人，但對一般勞動者來說，他們又是成功者的象徵：他們衣著整潔，表情冷漠，舉止高雅，穩定的收入使他們衣食無憂，自信又彷彿有什麼壓抑。
http://www.heiyou.com/tribe/1220/1061199.shtml

這有原文，在網上看到的，就引過來了，大概別人是這么解釋的

傳統意義上的小資，是陽光的午後坐在咖啡廳鄰街的窗邊，點一杯曼特寧，在那彷彿含著悠遠惆悵的清香里讀一本村上春樹；是寒風呼嘯的冬日坐在陽光明媚的落地窗前，剝一盤巴西松子；和沒有見過面的朋友在網上大談《水滸》；和男友約會在國貿商城的某個專賣店門口，穿一身深深淺淺柔和明媚的紫色；是在午夜十二點敲開女友的門，為了和她分享一瓶瑪拉加葡萄酒和新買的捷克雕花玻璃酒杯……

他們中也許包含著富有成就或者具有相當經濟力量的人群，他們有錢有品位，生活優雅，為自己營造實實在在的中產階級生活氛圍。更廣泛的群體是那些醉心於精緻生活的小資以及成長中的中產階級，在沒有充分能力的時候，他們需要的可能僅僅是感覺。他們時常出入宜家，也是小劇場、星巴克的常客。他們大多在20至40歲之間，共同點是都渴望精緻的生活。

小資這個詞現在看來，已經是一種格調，一種品位，一種情趣，也是一種渴望，一種憧憬，一種向上追求的心態，這種心態不會不會被物質條件束縛，即使被束縛也會轉化為一種淡淡的惆悵和優雅，彷彿一闋輕柔的歌。

小資實際上並不是有標簽的那撥人，如果從文化上分，我甚至覺得現在的小資是介於文人和流氓之間；而從經濟上分，小資也可以包含那種在媒體打工或是小業主，衣食無憂又絕對發不了財的那撥人。比如當我看到有人把喜歡"作愛"也歸到小資名下時，我覺得有點太小看小資了。農民和工人難道不喜歡作愛？在我看來或要讓我表述，我則會說，小資可能更喜歡跟網路作愛，因為他們怕太多的付出，所以喜歡王家衛式的墨鏡和對白。如果說是喜歡床上運動，那也只是更喜歡在運動的形式上有所變化。

有人說，這世上一切美好的東西都與小資有關。誰也不例外——天下沒有人敢說自己沒有小資的心態，多少都會有那麽一刻，有那麽一個小小的念頭；每個人都有可能在某一時刻被那些美好的東西所打動，為之動心，因為他們夠小資。

2. 百度中心

花之裳（Flower Couture）是傑西嘉服飾有限公司旗下的內衣品牌。花之裳內衣創建於2003年8月,現擁有固定資產826萬元,員工188名。其中服裝設計師、機械師等技術人員18名。企業主要人事中、高檔系列內 衣的製造與銷售，銷售網路遍及全國2
0多個省市。並切實做到了當年籌建、當年投產、當年收益。 本公司新項目實施後，將籌建全國性的內衣研發中心，進一步完善縫制質量，使本香港花之裳制衣國際有限公司的產品達到同行一流。國際同步的技術水平， 使「花之裳」系列中、高檔內衣產量達到300萬件（套），新增銷售5000萬件稅300萬。
編輯本段品牌起源
花之裳內衣代表了職場麗人，小資生活的女性，通過這樣的企業理念創建的花之裳品牌！目前新的項目已正式啟動。項目總投資2680萬元，可年產中、高檔系列內衣350萬件（套）。現已徵用土地25畝，新項目分兩期實施。其中：一期工程新建綜合樓 一幢2100新平方米，已基本完工。辦公樓一幢1520平方米，標准廠房五幢5100平方米，項目全部完工標准廠可達8780平方米，辦公生活用房3880平方米，合計 19280平方米。
編輯本段市場調查
現在花之裳內衣全國有800多家分店！分別分布在江蘇，浙江，廣東，山東等各大省市！年銷售額達9000萬！由於花之裳內衣內衣高性價比，備受廣大女性朋友的喜歡！

3. 我需要做個市場調查

很多大城市，生活水平很高，現在鍾點工很缺，需要很好的規劃管理起來，這樣可以方便自己和大家，所以有本事的話搞這類型的，應該不會虧的

4. 市場調查報告格式樣板

《市場調查報告》是指市場對購買慾望和動機、對商品（或企業）的意見和要求及對商品價格浮動的文字材料。

格式：1.標題。
2.正文：前言、主文（情況、預測、分析、建議）和結語。
3.結尾：調查單位、調查人簽名、調查時間等。

範例一：

日本的果醬市場
近年來日本果醬市場容量穩定，每年消費量為7.3－8.5萬噸。消費者日益喜愛低糖果醬及冰凍果醬，包裝逐步由大變小，品種由原先的草莓及桔子醬等數種增加一幾十種之多。自1985－1988年期間，年均進口一直穩定在4000－5000噸，但是價格及原產國變動很大。根據1988年的進口統計數字來看，俄羅斯是對日出口果醬最多的國家，達1140噸。其次是……
進口果醬的品種繁多，主要品種有：……
包裝設計以美國和歐洲的最好，不僅包裝小巧（少於40克）、設計奇特，且有名貴禮品包裝等。低糖果醬（含糖量為30－50％）日益受到歡迎……（略）
日本農林省對果醬的質量標准有明確規定……（略）
出口商若要成功地進入日本果醬市場，擴大果醬銷售量，應考慮下述幾點重要因素：
（1）顧客選擇的多樣性。（略）
（2）果醬要含糖分低。（略）
（3）小型包裝日益受歡迎，14克、30克、42克的小包裝取得成功。（略）
（4）開發禮品果醬系列。（略）

範例二：

上海市單身公寓市場調查報告
近年來，隨著上海房地產市場的成熟和繁榮，其住宅產品的更新換代也在急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，以小戶型住宅產品尤為耀眼，已經成為上海樓市中的新寵，樓盤一經推出便深受追捧。這種小戶型住宅產品目前在上海的房地產行業主要包括以下三種物業形式，即：
■ 單身公寓。它是近兩年來上海房產市場上供應量最大的小戶型住宅，主要有世紀之門、藍朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。
■ 產權式酒店式服務公寓。它是一種具有產權性質的酒店，集商住為一體的物業品種，一般房間內無煤氣等居家生活所必備的配套設施。此類產品目前市場上供應較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時韻、環球廣場、金銀匯等。
■ 一般的小戶型住宅。它是指分布於綜合性住宅小區內的小房型住宅，它屬於普通的商品住宅項目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業服務。目前市場上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠兩灣城三期繽紛時代的一戶室，達安花園二期的一戶室，上城UPTOWN的躍層式單身公寓等等。
在本次針對小戶型的專項市場調查中，我們主要對供應量相對較多的單身公寓作為切入點，進行了比較深入的調查，現將有關信息匯總如下。
一、單身公寓的（誕生）歷史沿革
單身公寓又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價在30萬元—40萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛。近年來根據市場的需求，有些開發商也推出了帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建築面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結構方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽台等等。
在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現的，大約在兩、三年前，有業主將空置的整幢商品房，經過簡單裝修後推向房產租賃市場，面向中層收入的白領出租，一般每個人負擔的費用每月在500－1000元之間，結果頗受各類白領的廣泛青睞，眾多開發商於是從中重新發現商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為「單身公寓」的住宅才風靡起來。其中，最早作為出售形態的單身公寓當數長壽路上的世紀之門名氣最響，它把一個板狀商住樓設計成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價在20－30萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但希望在市區有房的年輕人前來搶購。
二、單身公寓設計定位的基本特點
單身公寓作為一種特殊的住宅產品形式，在設計定位上也存在一些突出的特點。縱觀上海的單身公寓，我們不難發現，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點：
1、 最大程度的控制面積。
以下是幾個典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數據我們可以看出，目前市場上的單身公寓產品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。
案名 面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價（萬元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
藍朝部落 29—49 24—33 16—24
奔騰新干線 26—62 31—55 18—28
青年匯 37.11 37.11 35
面積控制最大的效用在於有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在40萬/套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態相吻合，小面積同時使得此類產品成為市場上的稀缺產品，因此推出之後即收到市場追捧。
但是居住面積與舒適程度成正比關系。因此單身公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價，大部分單身公寓面寬不超過3.5米，絕大多數沒有陽台，受建築規范限制，部分單身公寓並不具備設置廚房的空間，而且幾乎每個單身公寓項目都有大量全朝北單元。
2、 擁有地段優勢的稀缺產品。
目前一些單身公寓住宅大多享有地理優勢，處於人口稠密、商業成熟、交通便利的地區。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特徵之一。如位於上海市中心靜安區的「藍朝部落」、江寧路的「MYCITY」、南浦大橋橋腳的「青年匯」等等，這些物業都占據上海一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區域土地的匱乏而彌加珍貴。由於產品的稀缺性，導致了價格的劇烈提升。據統計在這些中心城區的單身公寓平均價格超過同類地區普通住宅平均單價的20%以上，在看似較低的總價下，卻隱含著高額利潤。
3、完備的配套設施及酒店式服務增添了物業的附加值。
理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設施都應一應俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現全新的生活方式。
因此設施和服務已經成為消費者選購單身公寓的重要因素之一，也是開發商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區設施及服務主要包括以下幾大類：
商業設施類 24小時便利店
24小時洗衣店
全天候餐廳及送餐服務
運動休閑類 健身房、撞球、壁球等
棋牌游戲
圖書閱覽
家政服務類 房內清潔服務
代購、代定、代收服務
物業及用品租賃、出售服務
商務網路類 互聯網、復印、傳真等
4、全裝修成品房。
全裝修是單身公寓的標准型特徵之一，從首個單身公寓「MYCITY」到「金銀匯」等第二代小戶型公寓，其產品不斷進化的一個重要表現也體現在裝修品質的不斷提高、配套設施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛設備，到「藍朝部落」、「青年匯」等項目，全裝修概念得以深化，提供除傢具之外的全套設施，及空調、熱水器、煤氣灶、脫排油煙機、電磁爐等部分的家電設備，雖然入住的方便程度已遠超過毛坯房，但還未達到「提個皮箱就可入住」的宣傳效果，到「金銀匯」項目，全裝修概念得以充分展現，大到空調、小到一個煙缸，所有生活設施一應俱全。據悉，目前單身公寓裝修標准一般在600—800元/平方米之間。
5、僅僅是一種過渡產品。
單身公寓並不是簡單的家庭居住的終極產品，而是一種市場細分之後的產物，僅僅是一種過渡產品。一旦其業主結婚成家，它就將「淪為偏房」。因此，其客戶群體也比較單一，關於此我們將在下一部分進行詳細分析。
三、單身公寓的客戶群體
既然單身公寓具備以上一些誘人的特徵，那麼到底是那些人在購買具有以上特定設計要求和突出的市場特點的單身公寓住宅產品呢？據有關資料表明這類物業40％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加佔到總購房者的79％，另外在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款。其中主要表現為以下幾類消費者：
1、喜獨立居住的本市高學歷青年。
據「世紀之門•MYCITY」的統計，大專以上學歷的購房者佔88.1%，月收入5000元以上的佔67.1%，其中8000元以上的佔24%。另據調查，目前上海年輕人的結婚年齡一般在28至30歲左右，他們從大學畢業到成家立業，其中大概有5至7年的「過渡期」，在此期間，他們對生活質量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，於是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。特別是白領女性逐漸成為購買單身公寓的主力軍，據多家售樓處的統計顯示，6成以上的購房者為女性。在這些女性中除一部分購買單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨立新生活的女性。而且調查中還發現，她們多為30歲以下單身一族，大學畢業後，具有較強獨立精神的她們，不願依附於父母的屋檐下，買房獨住成為走向新生活的第一步。
2、外地來滬的知識型青年。
上海市已推出面向全國的人才政策，外地應屆畢業生只要找到接收單位均可留滬就業；中國加入WTO後，外資公司和外省市企業會加速進入上海，會大大增加外地來滬青年對單身公寓的需求。
3、單親家庭。
喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣。
4、投資客。
上海作為一個國際化大都市，國際友人、外省市來滬暫住和工作的人員使上海市的房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，而和大戶型相比，小戶型又具有投資少、回報高、周期短的明顯優勢，因此滬上很多投資者都選擇購買單身公寓作為他們的投資項目。根據最新的藍朝部落購房者調查顯示：有70%的購房者是投資購房，他們有的是第二次甚至是第三次購房，有的本身住房面積不小，他們認為一方面市中心小戶型出租率高，有投資回報價值，另一方面買套房能退稅也是挺好的。
在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較流行的所謂的「小資階層」，即既不屬於一般的工薪階層又不屬於具有產業的中產階級的一個中性群體，這類人一般表現為學歷較高、具有一定的文化素養，有不菲而且穩定的收入，喜歡講究生活品質、講究生活情調。據了解，目前上海市區此類人約有40—50萬左右，而且在近300萬流動人口中也有小部分屬於「小資階層」，他們對單身公寓的需求相對是比較迫切的。
四、上海市單身公寓的市場現狀
1、目前上海單身公寓的市場交易氛圍
上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現最初基於兩個因素，一個因素是爛尾樓盤的重新包裝上市，如「MYCITY」、「青年匯」、「金銀匯」、「藍朝部落」等單身公寓樓盤都是原有爛尾住宅項目的重新包裝推廣；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由於產品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創業的青年，並且易於出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。從最初的「爛尾」身份的出現到現在，單身公寓已經在上海的房地產市場中演繹得如火如荼，持續火爆熱銷，各個樓盤都表現不俗，基本銷售告罄：
■ 2000年6月，位於江寧路橋一側的「世紀之門●榮聯家園」首次推出以「MYCITY」為旗號的小房型公寓，每戶29—58平方米不等。從設計上看並無創新之處，且建築體型很大，但由於單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。
■ 隨後推出的「虹橋首席」、「龍柏香榭苑」等單身公寓專案，也幾乎都是百分之百的市場銷售率。
■ 一年之後，即2001年6月，位於曹家渡的「藍朝部落」再度推出這一物業，先期500餘套房屋不到半月時間一銷而空，場面之熱烈比當年的「MYCITY」有過之而無不及。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數更多，一梯達24戶；單價更高，每平方米超出了7000元。
■ 緊接著，位於南浦大橋橋堍的「青年匯」又閃亮登場，同樣引發搶購狂潮；12月初，位於老北站的、號稱「奔騰新干線」的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍牆廣告剛一露面，短短5天內，70％的房源即被預訂。
■ 無獨有偶，位於上海虹口區臨平路上的瑞虹新城，也出現了小房型緊俏。瑞虹新城推出一批單價30萬元起的「樂富」小房型，總共200套被訂購一空。
從以上描述可以看出，在最近兩年內單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，並一直保持上沖勢頭。正如滬上某媒體的一篇相關報道所說的那樣：這種單身公寓樓盤一經推出便深受追捧，比如上海的「虹橋首席」、「龍柏香榭苑」、「世紀之門•MYCITY」、「中遠兩灣城•發現未來」等等，無不如沙漠中的甘霖，轉瞬即被吸納殆盡。
2、幾個典型單身公寓的基本情況介紹
為更細致地描述上海市單身公寓的市場現狀，更直觀地表現單身公寓的分布區域以及其他的諸如市場價格、銷售情況、內部配套等等必要的市場要素，在此我們選取了目前上海市的幾個典型單身公寓樓盤（包括藍朝部落、青年匯、奔騰新干線、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等）進行逐一的介紹。（具體介紹附後）
五、單身公寓今後的發展前景
單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發商和客戶爆炒、議論，那麼這種熱鬧現象究竟能持續多久？其市場前景又究竟如何呢？
我們認為目前這種以小戶型為基本特徵的住宅之所以出現熱銷現象，關鍵是由供求關系決定的，由於目前可供所謂「小資階層」的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會出現如上所述的井噴現象。但是隨著產品在近期內的急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發的主流市場，只不過是一種市場細分的產物，隨著近一、二年蓬勃的發展，在填補了原先的空白的同時也將使這一細分市場達到相對飽和，不會成為樓市的主流產品，其發展前景因此顯得很為有限。
我們可以從以下幾個因素對此進行具體的分析：
1、從市場需求量來看。單身公寓的市場發展潛力將在未來的一到兩年內得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。
據不完全統計，上海小房型的需求量至少在6萬套以上，然而去年全年的小房型住宅供應量僅5000套左右，因此在近期內小房型住宅仍然是「奇貨可居」，仍將傲立馬年的申城樓市。但是隨著一些具有實力的開發企業也相繼投入小房型住宅的開發，這塊市場蛋糕也將越來越小。據悉，上海綠地集團不但將在大型綜合社區「上海春天」中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業區附近推出千餘套提供酒店式服務的小房型住宅。中遠置業集團在中遠兩灣城三期開發中推出的小房型住宅，還瞄準了老年夫婦的購房需求。而投身浦江兩岸開發的浙江省耀江集團，更是准備在位於崑山路吳淞路口的北外灘地區，推出相應的小房型酒店式公寓。因此在未來一到兩年內單身公寓供不應求的局面將有望得以緩解。
2、從規劃設計來看，單身公寓本身的建築缺陷將極大程度地限制其今後的發展。
單身公寓因為要求最大程度地控制套內面積，這就不可避免地出現了整棟樓宇的邊角結構增多、公攤面積增多、同層戶數增多、房間朝向的不合理性增多、房內生活的不舒適性增多，影響了客戶對此類住宅產品的高度認可。
比如目前市場上的眾多單身公寓均改造於90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規劃做辦公、酒店等之用的工程在建築設計上與住宅的設計要求大相徑庭，即使原本設計為住宅產品，但經過5—10年的市場洗禮，原設計也與當今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進行分割，增設廚衛空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現為：
一梯多戶，電梯數量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導致採光通風、安全性、私密性都較差。
房型不合理。主要是體現在廚衛的擺放上，如廚、衛相對，衛生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置於廳或陽台上的等等；
這些問題都將導致客戶的流失或導致客戶失去對該類住宅足夠的信任，因此，在其市場發展過程中終究會被消費者遺棄。
3、從配套要求來看，單身公寓對配套設施和物業服務的要求苛刻，而且要求樓案所在區域具有很大的優越性，這對開發商而言是一種考驗。
就單身公寓而言，發展商在售房時要承諾「生活設施一應俱全，業主拎包即可入住」的物業服務，或者說是要承諾這類物業所描繪的生活方式。這是消費者購買此類物業的一個重要因素，購房者在購買了物業的同時也購買了物業背後的服務、購買了一種生活方式，那麼開發商的承諾是否能夠最終兌現就成為關繫到單身公寓未來發展前景的重要問題。
六、結論
總之，經過本次針對單身公寓的市場調查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據此歸納出以下幾點結論：
■ 單身公寓在過去的一兩年內以及未來的一兩年內作為市場的一種稀缺產品，其成為樓市黑馬並一路熱銷走來是合理的也是必然的；
■ 單身公寓作為房地產市場的一種過渡性細分產品，其市場容量畢竟有限，一時的「稀缺」很快就將得到解決，並逐步趨於飽和。
■ 開發商們對小戶型住宅的開發一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹慎入市，因為這類物業畢竟不可能成為住宅開發的主流市場。
銷售企劃部
附：典型單身公寓個案介紹

■ 藍朝部落
工地位置：靜安區曹家渡萬航渡路 開發商：上海靜安地產公司
面積范圍：24—54平方米 主力面積：32平方米
銷售單價：6000—8000元/平方米 總價范圍：16—38萬元
得房率：55% 總戶數：500戶
開盤日期：2001年9月 銷售率：100%（七天內全部售磬）
所處地段：市區三級地段 物業費：2.0元/平方米月
客源層面：投資客、公司白領、外地人。其中投資客比例較大。在自住客戶中女性比重較大
配套設施：四梯24戶32層；1—8層均為會所，分布有健身房、美容廳、網吧、商務中心、咖啡吧、茶餐廳、撞球房、便利店等
裝修標准：裝修標准為1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗戶，廳、卧由鋁合金玻璃推拉門分隔；內部裝修以休閑為主基調，木地板，牆體為淺色塗料，廚房三件套（（櫥櫃、脫排、灶具），衛浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配備電器插座，電熱水器，通訊埠，門衛對講系統，寬頻入戶等等
個案優勢：周邊商業、生活配套設施成熟；交通便利；面積、總價控制合理；是上海市第一個真正意義上的單身公寓項目
個案劣勢：得房率低；周邊環境臟亂

■ 青年匯
工地位置：黃埔區陸家浜路、海潮路 開發商：上海中福地產公司
面積范圍：36—60平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：8500—9000元/平方米 總價范圍：30—54萬元
得房率：76—79% 總戶數：一期1000多套
開盤日期：2001年11月 銷售率：100%
所處地段：市區三級地段
客源層面：公司白領、投資客、外地客（佔50%）
配套設施：6梯24戶28—34層；小區內配備有獨立會所、網球場、游泳池、網吧、茶館、美容廳、彈子房、閱覽室、商務中心、健身房、超市等
裝修標准：裝修標准為1000元/平方米，木質防火防盜門，塑鋼窗，廳、卧以木質玻璃推拉門分隔；內部裝修以居住休閑為主基調，廚房衛浴均為三件套，木地板、淺色牆體塗料；通訊埠、燈座、電源插座、門衛對講系統、寬頻入戶、電熱水器、分體空調
個案優勢：交通便利；得房率高；小區規模大，配套齊全
個案劣勢：靠近楊浦大橋，交通干擾，噪音大；裝修簡單，設計一般

■ 奔騰新干線
工地位置：閘北區寶山路、寶通路 開發商：上海三寶花苑房地產公司
面積范圍：30—42平方米 主力面積：36—40平方米
銷售單價：5600元/平方米 總價范圍：17—24萬元
得房率：70% 總戶數：500戶
開盤日期：2001年12月 銷售率：100%
所處地段：市區四級地段
客源層面：公司白領、投資客、外地人士
配套設施：3梯12戶；頂層景觀會所、商務中心、網吧、洗衣中心、舞廳、棋牌室、閱覽室、家政中心
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚衛設備均為三件套；通訊埠、電源接插件、寬頻入戶、門衛對講系統、分體空調、熱水器
個案優勢：交通便利、輕軌、M8新干線；屬於新建樓盤，得房率高；總價合理
個案劣勢：地段較差；周邊環境臟亂

■ 東渡名人大廈
工地位置：虹口區曲陽路近寶山路 開發商：上海東渡房地產開發公司
面積范圍：41—50平方米 主力面積：45平方米
銷售單價：6900—7200元/平方米 總價范圍：30—35萬元
得房率：62% 總戶數：350戶
開盤日期：2002年1月 銷售率：90%
所處地段：市區四級地段
客源層面：投資客、公司白領（商住兩用）
配套設施：2梯16戶23層；頂層景觀會所、商務中心、網吧、舞廳、健身房、棋牌室、閱覽室
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火房盜門，鋁合金窗戶；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚房衛浴均為三件套；分體空調、熱水器、電源接插件、寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：交通便利；總價適中；投資性強
個案劣勢：周邊環境較差；配套不夠齊全

■ 自由之宅
工地位置：閔行區金匯路515弄 開發商：上海金倫置業公司
面積范圍：25—65平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：7000元/平方米 總價范圍：18—45萬元
得房率：72% 總戶數：157戶
開盤日期：2002年4月 銷售率：100%（一天內售完）
所處地段：市區六級地段
客源層面：外籍人士、投資客、私營業主
配套設施：各層6個電梯房；配備有商務中心、網吧、健身房、棋牌室、閱覽室等
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚房衛浴三件套；分體空調、熱水器、電源接插件，寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：六層電梯房；得房率高、房型合理；社區配套成熟（金匯小區）
個案劣勢：離中心城區較遠；投資性一般

■ 金銀匯
工地位置：黃浦區九江路619號 開發商：上海中福地產公司
面積范圍：35—75平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：11000—13000元/平方米 總價范圍：36—48萬元
得房率：55% 總戶數：900戶
開盤日期：2001年12月 銷售率：100%（三個月售完）
所處地段：市區二級地段
客源層面：純投資為主，自住極少（商住一體）
配套設施：6梯36戶30層；配備有閱覽室、健身房、咖啡吧、網吧、便利店、商務中心、酒店式大堂、餐廳、棋牌室、多功能會議廳等等
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗；內部裝修以商務酒店為主基調，地毯，淺色牆體塗料；分體空調、電源接插件，寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：頂級地段；周邊配套齊全；交通便利
個案劣勢：爛尾樓改造、得房率低；價格偏高

5. 想在東北的一個小城市開一家小酒館，不知道怎麼定位，前期需要總哪些市場調查怎麼做

什麼城市？

6. 餐飲市場調研報告範文

一、調查目標、方案設計及組織策劃
（一）調查目標
總目標：通過深入細致的調查黑大各代表性學生樣本的餐飲消費結構現狀、需求特點、顧客滿意度等，以及走訪現有經營商家，了解日常經營問題、顧客消費偏好、競爭狀況等，綜合分析黑大餐飲業市場的總體格局與需求趨勢。
分目標：
1．全面搜索黑大餐飲業消費需求現狀
2．開展全校各代表性的學生消費者對北黑大餐飲業的滿意度的調查
3．適量走訪食堂經理和黑大現有經營商家了解經營現狀和需解決的問題
4．分析黑大餐飲市場營銷現狀及需解決的問題
（二）調查對象及形式
根據對黑大餐飲經濟的總體分析及對黑大附近餐飲業的整體把握，本次調查以在校大學生及經營商家為重點調查對象，以消費者需求現狀與趨勢為重點調查方向。採取區域分組調查的形式，集中3天左右的時間進行顧客深度調研和市場掃描及分析，調查方式以問卷調查為主，訪問調查及市場觀察為輔，間或幽靈實驗調查，並收集相關經濟與市場的第二手資料進行統計分析。
調查對象抽樣：
1) 在校大學生消費者 抽取樣本150個，抽取不同學院、不同專業、不同年級、不同收入、不同口味偏好的代表性樣本。
2) 校食堂工作人員 抽取樣本20個，其中食堂經歷、采購人員、廚師、一般工作人員各分配一定的數量。
3) 黑大附近現有經營商家 抽取樣本20個，其中傳統中式餐館、快餐店、奶茶咖啡吧、特色小吃店、火鍋店、糕點店等各佔一定比例。
調查方式：1）問卷調查 2)訪問調查3）市場觀察4）電話網路調查5）幽靈實驗調查等
調研的主要內容：
1) 在校大學生消費者調查主要內容：現有市場消費品牌及顧客滿意度，市場消費數量及層次，消費者對現有品牌的認知與評價，餐飲消費的心理，影響消費者餐飲選擇決策的關鍵因素，餐飲消費的新需求等。
2) 校食堂工作者調查的主要內容：從食堂原料的采購體系，到食品的製作工藝，到食品安全衛生的把關，再到銷售的菜色價格，最後到食堂的服務情況，進行大概的了解，並分析其優勢、劣勢和現面臨的問題。
3) 現有經營商家調查的主要內容：經營的餐館類型、風味，產品的渠道體系，主要經營支撐點，主導產品的促銷手段，為顧客服務的原則，經營者現實滿意程度，經營者的營銷心理，經營者的期望值與要求等。
4) 訪談調查內容：主要了解消費者對小資再現主題餐廳的品牌和產品的理解、評價、建議，以及對他們的偏好進一步掌握。
5) 幽靈實驗調查內容：切身的感受2—3家餐館的產品、口味，就餐環境，服務水平，衛生狀況等，然後分析評價，去粗取精。
（三）調查組織實施過程
調查組共有3人，進行為期7天的黑大附近餐飲業市場調查。
二、調查的主要統計結果及分析
本次調查共收回有效的在校大學生消費者調查問卷137份、校食堂工作人員訪談筆錄20份、學府四現有商家訪問筆錄20份，通過對上述問卷和訪談筆錄的統計處理，輔以調查小組的小結報告，獲得黑大餐飲市場調查結果如下：
1. 黑大餐飲經濟發達，消費水平較高，消費量大。
首先，從實地調查的結果來看，黑大外有正規經營店鋪及攤位的餐飲店約有101家，其中中式快餐店，傳統中餐館，特色小吃店，西式餐館，火鍋店等等，具體如下表1所示。其次，黑大餐飲也得迅猛發展主要依託黑龍江大學的學生消費者，據有關資料統計，黑大在校師生約3萬，消費群體龐大，統計數據顯示大部分學生每天都出北門吃飯；最後，從黑大所處的地理環境位置來看，位於南崗區，消費水平還是較高的。通過問卷調查，黑龍江大學在校學生月平均消費在1500左右，又細分為5個消費段，如下表2所示。

圖表1

北門餐飲類型及分布情況

類型 中式快餐店 中式傳統餐館 特色小吃店 西式餐館火鍋店 糕點面點店奶茶咖啡吧
數量 16 26 35 3 3 6 10

表2
黑大在校學生的月平均消費分布情況

消費層次 500~800 800~1100 1100~1600 1600~2000 2000以上
所佔比例 7.1% 42.9% 45.2% 2.4% 2.4%

2. 主要消費類型、口味偏好明顯，重復消費普遍
大多數學生喜歡中式快餐，快捷方便，口味喜歡多樣，但比較大眾，喜歡在一定時期內重復選擇一家消費，基於習慣因素
3. 消費的時間分散，餐飲服務趨於全天
4. 消費主體一般趨於2—4人，消費能力較高
5. 黑大餐飲市場競爭格局相對穩定，各經營商家之間日趨同質化
6. 產品差異化程度低，缺乏營銷創新
（二）黑大附近餐飲消費者滿意度及需求現狀分析
1. 食品安全衛生是消費者選擇就餐地點的首要因素。
2. 消費者的口味習慣和偏好主要傾向於家常菜，大眾口味中又偏辣
3. 產品質量及服務是影響消費者選擇就餐地方的主要因素。
4. 消費者對產品的價格認知理性，學生消費水平較高，也比較穩定
5. 消費者對就餐的食品衛生安全的滿意度低
6. 消費者經常光顧的餐館比較集中，如快餐店溫州飯攤，傳統中餐館有得意樓、三合緣等
7. 大多數消費者對餐館提供的直接而實惠的促銷方式感興趣
8. 宣傳優惠單是消費者了解餐館信息的主要渠道
9. 大學生消費者一般以小群體消費為主，對新鮮時尚的事物感興趣
（三）黑大附近餐飲店經營現狀及分析
1. 不斷有新的商家參與黑大餐飲市場競爭，同時也有商家的退出，形成當前相對平衡而又微妙的關系。
2. 眾多餐館的環境、規模、菜餚種類、價格及服務差異不大，趨於同質化
3. 在目前國內物價水平上漲的情況下，各餐館包括校內食堂，部分菜品價格有所上浮，漲價的菜式一般以肉類為主，平均漲幅約20%～25%，成本有所增加
4. 黑大餐飲行業缺乏規劃引導，在快速發展中存在盲目、無序和低水平發展的現象。缺乏系統嚴格的市場准入制度和強制性標准，餐飲企業的標准參差不齊，內容不全面、技術知識含量低，食品安全衛生得不到保障
5. 無品牌意思，只關注於現盈利狀況
三．本次調查活動總結
總的來說,本調查是成功的,達到了預期的目的較為全面地了解了黑大的餐飲業情況。餐飲業市場競爭激烈，難免由於利益問題出現食品質量問題，請消費者在有消費需求是一定保證安全。黑大餐飲業的消費主力人群是學生，合理消費是必要的。總之，食品質量安全問題不容忽視，學生們的身體健康至關重要，餐飲業健康穩定的發展將會成為社會進步的推動力。

7. 為什麼現在輕奢品牌越來越流行了

在我看來，輕奢品牌在出現的時候應該就是有意識的調查了市場的需求的，輕奢品牌，從它的名字上，就可以看出，它主打的市場應該是中高檔人群，所以它的產品應該也是比較注重這類人群的需求的。

輕奢品牌越來越流行，應該有幾個原因：

首先，輕奢品牌不像有些高檔次的牌子，像香奈兒、古馳，讓人可望而不可即。它的價格比較符合中高檔人群的消費，普通的小資人群也是可以接受的。

現在的中國，隨著經濟的快速發展，小資人群已經越來越多，越來越占據中國的消費市場，但對於這類人來說，購買高奢品牌還是比較吃力。

所以，輕奢品牌的出現就能較好的解決他們的需求，輕奢品牌雖不如高奢品牌那樣具有知名度，但也符合小資人群的需要。

再者，輕奢品牌的商品注重質量方面的把關，也有專門的售後處理平台，不同於一些仿製的地攤貨，可以不需要擔心因為質量方面的問題而使購物過程產生不愉快，且會有較為專業的人員根據你的需要為你介紹商品，對於有選擇糾結症的人來說，還是比較好的選擇。

隨著社會經濟的發展，人們思想產生了變化，以前的人們，只追求穿的暖，到現在，開始在這個基礎上，追求美，追求時尚，而輕奢品牌大多是設計師原創的作品，也比較符合需要。

輕奢品牌的出現，符合了市場的需求，所以就變得越來越流行，畢竟，小資人群還是占市場的較大部分人群的。

8. 地震後做什麼小資生意能夠賺錢

二手數碼市場前景看好~

由於現在生活水平的不斷提供,數碼類新產品的周期也越來越短了,人們的消費觀念也有了很大的改變.清醒消費~懷舊消費~興趣消費~個性消費~價值消費等等.都是促成二手市場看好和成長的一個巨大商機.想創業的朋友可以做個市場調查~

店面：8-15平米

投資：1-3萬元左右

保守年收入：6萬元以上

針對人群：年輕人、大學生、數碼發燒友及外來人群

想了解的話，可以通過網路一下 「二手數碼店」 進行了解

9. 問卷調查 開個檯球室

你採用調查問卷的方式調查市場，我覺得這種方法還需要考慮以下。

在學校附近版的檯球室，客人大權致可以分為兩種：少數常來的客人，大量偶爾來的客人。這兩種客人最重要的是前者，他們一則有固定消費，二則可以帶來一批「偶爾來的客人」。你用調查問卷的方式，可能很難調查到前者的情況。除非你調查了學校每一個人。抽樣調查只能知道後者的需求情況。

因為我反對用調查問卷的方式，這里我也不給你涉及問卷了。

關於檔次和價格。
上述「少數常來的客人」不一定有錢，但他們一定喜歡檯球，且學生總體來說都是小資的。所以檔次不用很高，你需要給他們一種良好的檯球氛圍——不是賭球的氣氛，而是讓人一進去就發現這是一個檯球天堂。這就不是華貴的裝修可以做到的，需要花點心思。
因為前面提到了重要的是「少數常來的客人」，因此不必刻意遷就「多數偶爾來的客人」而降低價格。可以先定一個接近市區中等並偏低的價格，再在經過宣傳推廣，經營一段時間客源相對穩定後再進行一些調整。

哎，說了這么多，我什麼時候能有空閑，有精力去開一個檯球室呢～～～

10. 對上海熟悉的朋友請進

我去年去上海一周,也是去考察.住的是靠近南京路步行街的一家國際經濟型旅社.很方便,很熱鬧.
那裡有很多外國人住,其實也有很多國內的年輕人住,很便宜,是中國人開的.一個房間有6個床鋪,也有4個的,還有8個的,價位50到55,干凈,整潔,對於住來說,可以剩去很多費用.而且,你英文OK還可以和他們交流一下工作和想法,他們也有很多是在國內工作的外國人,很有意思的.提醒一下,得提前訂房,不然......得另找住處了.
在上海基本上每個區都有這樣的旅社,你可以上網查查,都有詳細的地址和電話,還有怎麼到達的方法.國際的城市,國際的方式交流.
吃---上海的吃有些甜,你得有準備.而且還有點貴的.上海有很多大街道,在那裡吃就是白痴, 盡管我也這么做過,真是傷透心了,有很多小街里的吃很經濟, 需要找，得考驗觀察力.
行---公交2元,地鐵3--5元,建議你准備好一雙優質的鞋,這樣會幫助你省去很多交通費,而且一路走來還可以真切感受城市的文化.有天我就花了30元做車和地鐵,心疼啊! 於是,第二天,拿著地圖到處搜索.
旅遊景點---城隍廟已經面目全非了，有個豫圓和九曲橋,那裡有個豆腐西施和小籠包,可以嘗嘗,排隊要有耐心.
外灘看看舊建築吧.有外灘3號,6號,9號,18號,還有剛改造好的15號,裡面的奢侈華麗和古老建築的融合,值得稱贊啊!
浦東看金茂大廈和高建築。
南京路就看人群吧.有個張小泉刀店,絡繹不絕的人來人往,驚訝啊!
在恆隆廣場附近,有個吳江路,有很多好吃了,有家鍋貼餃子巨大一個,還要排隊等.還有盜版CD賣.
晚上去淮海中路看商業,全街是名牌. 嘿嘿,有個時尚的地方, 一定要晚上去,叫新天地,在淮海中路附近的一條街，需要詢問一下。才開發的全新酒吧社區,有已故畫家陳逸飛的專賣店,進去膜拜的人很多.這里的酒吧氣氛很足,有小資的味道.嘿嘿!如果你把它環繞的街走走,你會看到有個法拉力的專賣店,獨特啊!一輛F1就放在店中,大口張開,哇!
估計這些地方全部看完,你的時間都會緊張. 我覺得上海的景點很多,看你想看什麼了.我並沒有投入得參與景點,但卻感受了很多上海的現代文明和時代氣息.
我很喜歡上海這樣"只要你想,就會有存在的"地方,祝你玩得開心!