北京朝陽北路酒店式公寓市場研究及價格定位報告

㈠ 酒店式公寓與公寓式酒店你知道多少

目前市場上與「公寓」有關的各類產品主要有以下這些：酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公、行政公館、行政公寓、產權式公寓、產權式酒店，看到這些你是不是已經暈掉了？這些名字中，叫得最響亮的，無疑就是我們最為熟悉的「酒店式公寓」了。銷售過程中，往往被包裝成「酒店住宅」的高端物業，既有酒店的一流服務、又有住宅的屬性。甚至，在現實房產營銷中，這個稱呼是一個什麼都可以往裡面裝的大口袋----只要是跟「住」有關的產品，他們都會告訴你，這是「酒店式公寓」。但日常生活經驗告訴我們，你越是覺得困惑的地方，往往就意味著貓膩所在。

市場上有哪些「類住宅」產品？

酒店式公寓

本質：住宅

酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建築處理。可見按照官方定義，酒店式公寓屬於居住建築，土地分類為住宅用地，土地使用年限為70年，雖然提供酒店式管理服務，其本質上是住宅，屬於現在的限購范圍。事實上，很少會有樓盤開發這種產品，這種物業類型是絕對的非主流產品。

公寓式酒店

本質：酒店

公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建築處理。公寓式酒店屬於商業性質，土地分類為商業用地，土地使用年限為40年或者50年。

盡管加上了「公寓」兩字，其本質上仍是酒店。而且按照規定，這類物業只有一張大產證，不得分套銷售。整個物業只能由機構或公司進行投資，再交由一家專業酒店公司進行管理。由於產權屬於機構或公司，當然不能將客房分割出售給個人。換句話說，這類產品就跟你我無緣了。

公寓式辦公、行政公館、行政公寓

本質：辦公樓

公寓式辦公指單元式小空間劃分，有獨立衛生設備的辦公建築。

公寓式辦公的本質就是辦公樓，土地分類為商辦用地，土地使用年限為40年或者50年，只不過與一般辦公樓每層設置公共衛生間不同，它在每套中都加入了衛生間與廚房。而所謂行政公館、行政公寓，其實只是個銷售說法，無任何明確定義，其與前面的公寓式辦公並無不同。

產權式公寓、產權式酒店

本質：酒店管理公司統一經營、出租

這種產品與前面幾種不在一個范疇。總的來說，產權式酒店的本質在於購買者的目的並非自住，而是將客房委託酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。

「類住宅」有哪些優缺點?

優點

價格便宜。比同地段同品質的住宅單價便宜，總價低，尤其是在「單套不得小於150平方」的規定出來之前。

不限購。在住宅限購的城市，可以成功吸引一大批的目標群體。住宅的價格飆漲與限購，使一部分剛需與投資客不得不轉向類住宅市場，進而再催生出這一市場的非理性繁榮。有些類住宅項目，地段非常好，尤其是位於商務中心等城市中心區域，這點不具普遍性，只能就具體項目而談。

缺點

不能落戶，沒有學區。這對第一次置業的人群有影響，對二次置業或投資客其實影響並不大，尤其現在單套面積控制之後，公寓式辦公項目都紛紛走「高端」路線，因為單套面積已經在那裡了，以前的剛需戰略將受到極大壓制。換句話說，現在能買公寓式辦公產品的人群，往往已經不需要考慮落戶問題。

水電煤、物業費較貴。水電煤的價格基本上是住宅的2.5-3倍，物業費各個項目不同。

交易稅費高。主要是轉手時增值部分的稅率，對於一手購買者而言與住宅差別不大；而轉手時的稅費由購買者承擔，當然，這也在一定程度上抑制了房子價格。

居住舒適性差。主要涉及三個方面：戶型設計、小區環境、是否商住混雜。過去的類住宅產品，多採用中央核心筒的小戶型設計，戶型談不上舒適；小區極有可能只是下面帶商場的一棟或者幾棟樓，所以也談不上良好的小區環境；商住混雜是常見現象，當你拎著菜乘電梯的時候，對面站著的很可能是一個西裝革履的上班族，因而帶來了很多居住上的困擾。

當然，隨著戶型的擴大、產品定位的提高，現在的類住宅產品正在不斷「住宅化」，以上幾個缺點，在很多項目中幾乎已經完全不存在（只有商住混雜無法做到完全避免，但在高端項目中也已經很好了）。

日照條件。現在住宅的日照標准執行得越來越嚴，基本沒有空子可鑽，但類住宅項目不需要日照審批，所以，不論看起來多美好的類住宅項目，開發商是不會給你考慮日照問題的，銷售也不會跟你提，能否滿足需求，全靠你自己現場判斷。

商業用地使用年限只有40-50年，而且物權法沒有規定到期自動續期。關於這一點，法律大家們已有很多討論，我們作為小市民心裡也沒個譜，相比於住宅用地，有幾點是清楚的：

住宅用地到期自動續期，僅說明期滿了以後，不能夠收回，不是說不要錢；

如果說為保障公民基本生存權，居住用地只收取少量出讓金，而商業用地必須按照商業邏輯運作，應收取較高費用的話，那麼，擁有多套住宅的業主怎麼算？

很明顯，多套住宅的保障功能已經不存在了，其實就是投資屬性，與商業物業是一回事。事關穩定無小事，所以，我對於商業用地將來要補交沉重土地出讓金的說法持保留態度，很可能就是一團漿糊。

價格漲得慢。住宅早已不僅是居住含義，能否增值成了大家最為直接而迫切的購買需求。但是縱觀過往的價格趨勢，很容易就可以得出一個結論：住宅比類住宅漲得快，這才是對於類住宅的致命一擊。

「類住宅」值得買嗎？

這個問題過於主觀，每個人看法不同。一方面，限購還在進行，通州的商住樓限購，也許不會是個孤例；另一方面，類住宅受到越來越嚴格的限制，反而在一定程度上增加了其稀缺性。對於類住宅的建議是：你要選好標的。

買好地段的、管理良好的房子。好地段永遠是稀缺品。

買商務中心區小戶型的、管理良好的房子。商務中心區保證了居住的強烈需求，而小戶型的類住宅，以後不可能再出現，必然推升存量房的估值。

買暫時處於價值窪地的房子。因為類住宅的長期「不受待見」，其實在某些區域，存在著不少被低估的類住宅，這就需要自己有足夠的眼光和魄力了，其實通州限購事件已經給出了一個強烈的信號，就是類住宅也是可以成為稀缺品的。而衡量類住宅的價值的最好量化標准無疑就是租金，類住宅較低的價格給業主提供了獲得更高租金回報率的可能性。

如果考慮自己居住，選擇類住宅作為改善型住房（更大、更舒適、地段更好），那麼，除了上面的因素外，小區的管理、規模、景觀綠化要更加仔細斟酌。

（以上回答發布於2016-11-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 市場研究報告的公司

以下公司都是市場研究行業的代表性企業：
1 策點市場研究有限公司（CMR）
策點市場調研公司是國內最具競爭力的跨行業市場研究公司。策點調研著力於基礎市場數據的採集，為企業決策提供支持，從而讓企業更了解市場。策點最大的優勢是用最優惠的價格給予企業最真實的數據。擅長領域為滿意度研究、消費者研究、政府服務研究、市場進入研究、新產品開發研究、房地產研究、行業研究等。
2 央視市場調研（CTR）
CTR市場調研是中國領先的市場研究公司，成立於1995年，2001年改製成為股份制企業，主要股東為中國國際電視總公司和TNS。消費者固定樣組、個案研究、媒介與產品消費形態研究、媒介策略研究、媒體廣告及新聞監測。可提供連續性的多客戶研究，還可以為不同客戶提供量身定製的具有針對性解決方案。
3 央視-索福瑞媒介研究(CSM)
媒介研究是CTR和TNS合作成立的中外合資公司。擁有世界上最大的電視觀眾收視調查網路，提供獨立的收視率調查數據。致力於專業的電視收視和廣播收聽市場研究，為中國大陸地區和香港傳媒行業提供可靠的、不間斷的收視率調查服務。
4 上海尼爾森市場研究有限公司（AC-Nielsen）
尼爾森公司是全球首屈一指的媒介和資訊集團，尼爾森公司為私營公司，其業務遍布全球100多個國家，總部位於美國紐約。提供全球領先的市場資訊、媒介資訊、在線研究、移動媒體監測、商業展覽服務以及商業出版資訊。
5 北京特恩斯市場研究咨詢有限公司（TNS）
由原TNS合並而成的TNS中國是中國專項市場研究公司中的佼佼者，致力於為客戶提供可行性市場洞察和基於調研的商業咨詢，以幫助客戶做出更具成效的商業決策。在消費品、科技、金融、汽車等多個領域為客戶提供全面而深刻的專業市場調研服務和行業知識，並擁有一整套先進獨特、覆蓋市場營銷和商業運營所有環節的商業解決方案，其中產品開發與創新、品牌與溝通、利益相關者關系管理、零售與購物者研究和定性研究等更是公司的特色強項。
6 北京益普索市場咨詢有限公司（Ipsos）
益普索於2000年進入中國，目前已經成長為中國最大的個案研究公司之一。益普索在中國擁有專業人員700餘名，在北京、上海、廣州和成都均設有分公司。專注於營銷研究、廣告研究、滿意度和忠誠度研究、公眾事務研究等四大領域的市場研究服務。
7 新華信國際信息咨詢（北京）有限公司（New China Trust）
1992年末，新華信在北京成立，率先在中國開展市場研究咨詢服務和商業信息咨詢服務，並於2000年推出資料庫營銷服務。迄今，新華信已發展為中國領先的營銷解決方案和信用解決方案提供商。收集、分析和管理關於市場、消費者和商業機構的信息，通過信息、服務和技術的整合，提供市場研究、商業信息、咨詢和資料庫營銷服務，協助企業做出更好的營銷決策和信貸決策並發展盈利的客戶關系。
8 零點研究咨詢集團（Horizon）
中國專業研究咨詢市場的早期開拓者與當前領導者之一，旗下「零點調查」（專項市場研究）「前進策略」（轉型管理咨詢）和「指標數據」（共享性社會群體消費文化研究）和「遠景投資」（規范的投資項目選擇與運作管理服務），提供專業調查咨詢服務零點調查針對不同的客戶需求，提供針對性的研究服務，目前的業務主要定位在消費者研究、品牌研究、評估性研究、產品與營銷研究四大研究領域。
9 北京捷孚凱市場調查有限公司（GFK）
總部位於德國紐倫堡的GfK集團，是全球五大市場研究集團之一，擁有80年的發展歷史。，2005年，GfK集團全球年營業收入超過10億歐元，在全球擁有超過6000人的全職員工，在69個國家和地區設有120多個分公司和分支機構。GfK集團目前在全球范圍內的市場研究業務，涉及專項研究、醫療保健研究、消費電子零研、消費者追蹤、媒介研究等五大領域。
10 北京新生代市場監測機構有限公司
成立於1998年，2003年引進外資，成為中外合資企業。新生代從1998年開始持續跟蹤和監測中國市場的變遷，記錄中國市場風雲變幻，提供市場和消費者洞察，協助客戶在商戰中制定成功決策。連續研究：連續性的、年度的與單一來源的大眾市場研究與分眾市場研究。媒介研究：平面媒體研究、電波媒體研究、戶外媒體研究、網路媒體研究、新媒體研究。消費研究：行業與市場分析、銷售研究、營銷研究（品牌/產品/價格/廣告/促銷）、消費研究、客戶滿意度研究。

㈢ 北京朝陽北路美然動力街區和蘋果派哪個小區好升值快交通好

我本人住在美然動力街區，我覺得環境相當好，物業管理的比較周全，小區居民也比較和諧。每天晚上都有很多人在樓下的花園散步，遛狗之類。周圍的菜市場也方便，還有便利小店。交通方面，從動力街區後面走過個馬路就到了白家樓橋東站，可以乘坐499，675，306.如果想坐地鐵，目前是需要步行25分鍾到中國傳媒大學那站乘坐。但是現在地鐵六號線已經在建設當中了，後年就可以通車，到時候交通更加便利，而且房價肯定升值。我認為是首選地界。

㈣ 北京市朝陽區2010年政府工作報告的2010年工作任務

今年是完成「十一五」規劃的最後一年，也是鞏固良好發展形勢、再創發展優勢的關鍵一年。做好今年工作至關重要。
剛剛閉幕的市委十屆七次全會指出，當前首都經濟社會發展已經進入了全面建設現代化國際大都市的新階段，要求從建設世界城市的高度，審視首都的發展建設，提高科學發展水平、規劃建設檔次和服務管理水準，加快實施「人文北京、科技北京、綠色北京」發展戰略，著力抓好國際大都市建設，進一步提高首都現代化、國際化水平。這為朝陽區謀求更高層次的發展創造了歷史良機，也提出了更高要求。朝陽區作為首都經濟大區和國際交往的重要窗口，國際要素種類多、層級高、影響大，集中承載了首都的國際功能。我們必須立足優勢，搶抓機遇，高標准規劃建設、高質量服務管理、高水平開放發展，全面提升國際化水平，不斷開創朝陽科學發展、社會和諧的新局面。
今年政府工作總的要求是：全面貫徹黨的十七大、十七屆四中全會和中央經濟工作會、市委十屆七次全會精神，落實區委十屆十一次全會部署，以科學發展觀為統領，更加註重經濟結構調整和發展方式轉變，在提高發展質量上取得新突破；更加註重城鄉統籌和改革創新，在加快城市化、現代化、國際化上取得新突破；更加註重城市管理和民生改善，創建全國文明城區，在提升社會和諧維護安全穩定上取得新突破，全面完成「十一五」經濟社會發展任務，推進朝陽區在更高層次上又好又快發展，為「人文北京、科技北京、綠色北京」建設做出更大貢獻。
一、鞏固經濟發展形勢，保持平穩較快發展
實現經濟平穩較快發展，是改善民生、促進和諧的重要基礎。繼續保持各項政策措施的連續性、穩定性，立足民生需求和發展需要，確保區級財政收入增長9%，不斷提高發展質量和水平。
促進投資適度增長。優化投資結構，提高投資效益，發揮投資的引導帶動作用。政府資金重點投向基礎設施、生態環境、民生保障等領域。突破解決一批重點、難點問題，支持一批投資規模大、關聯度高的產業項目，加快開工一批重點建設項目。發揮各類投融資平台作用，統籌解決重大工程、重大產業項目建設的融資問題。做好土地儲備工作，加快推進金盞金融服務園區、電子城北擴區、大望京國際科技商務區的土地上市工作。完善機制，優化環境，鼓勵民間資本進入基礎設施、民生建設等領域，參與CBD、電子城、奧運功能區以及金盞、大望京等產業集聚區建設。
努力擴大消費需求。堅持把提高城鄉居民收入與優化消費環境、培育新的消費增長點有機結合，積極擴大城鄉居民消費。落實各項收入補貼政策，提高新農合籌資標准，增加低收入群體轉移性收入，提高城鄉居民收入和消費能力。整合利用現代服務業、總部經濟等優惠政策，著力引進大型商貿企業總部。改造提升特色商業街區和農村有形市場，優化商業設施布局，加強便民商業體系建設。引導房地產市場規范發展，促進住房、汽車等大宗商品消費。加強旅遊公共服務體系建設，引進大型旅遊項目，大力發展商務旅遊、奧運旅遊、休閑旅遊。做好奧運設施賽後利用工作，辦好中國網球公開賽等高端體育賽事，吸引文化演藝資源聚集。搭建消費促進平台，促進文化體育、休閑娛樂、健康養老消費，擴大特色消費和時尚消費，發展電子商務等新型消費。
調動各方發展積極性。強化全區統籌聯動的工作機制，落實發展責任，嚴格監督考核，鼓勵街鄉加強稅源建設。完善中小企業政策支持和服務體系，健全溝通聯動機制，簡化行政審批，提高行政效率，在技術改造、市場開拓、人才引進、政策咨詢、知識產權保護等方面，加強政府服務，營造良好發展環境。發揮小額貸款公司、融資擔保資金作用，完善面向中小企業的金融服務體系，緩解企業融資難問題。加快產業孵化器和各種發展平台建設，做好高新技術企業認定工作，促進一批成長性好的企業加快發展。加強市場監管和治理整頓，堅決打擊假冒偽劣等違法活動，維護公平公正的競爭秩序和交易環境。
二、加快調整經濟結構，著力轉變發展方式
以「十二五」規劃編制和戰略研究為龍頭，把調結構、上水平放在更加突出的位置，加快功能區和重點產業發展，著力提升經濟質量和效益，增強發展的協調性和可持續性。
大力推進功能區建設。堅持產業、人口、空間和土地利用規劃「四規合一」，完善產業基礎設施，建立健全產業服務體系，促進高端要素和高端產業聚集。全面推進CBD功能區發展，加快CBD東擴實施步伐和核心區二期土地一級開發，高水平做好環境建設。完成電子城北擴區一期拆遷，望京科技園三期投入使用，推進IT產業園、傑華生物基地、國際電子總部市政工程和園區道路建設，提高電子城功能區創新研發能力。加快奧運功能區規劃發展，積極引入一批重大項目，配合推進國家體育場、游泳中心場館改造，舉辦奧運城市體育文化節等品牌活動，開展5A級景區爭創工作。加快溫榆河功能區東部華僑城、東方國際音樂舞蹈博覽園等項目規劃，確保金盞金融服務園區標准化寫字樓一期如期竣工。確立定福庄產業區規劃布局，啟動影視產業園等園區建設，促進雙橋生物醫葯產業聚集發展。明確垡頭功能區產業定位，啟動中心區土地儲備。推動大望京區域規劃建設，啟動標志性項目建設，打造國際科技商務中心。完成東壩航空商務區規劃編制和土地一級開發，加快重點項目落地。
著力優化產業結構。鞏固現代服務業主導地位，鼓勵跨國公司及國內大企業在我區設立總部和實體分部，強化總部經濟功能。爭取國際知名展覽和高端會議落戶，大力發展會展經濟。加快環球金融中心、華貿中心、國貿中心三大金融聚集區發展，促進大宗商品交易、期貨及金融衍生品等各類要素市場聚集，吸引外資銀行、國際保險、證券、期貨、再保險公司等各類金融機構入駐。推動鳳凰國際傳媒中心、北京國際版權交易中心等項目建設，加快CBD—定福庄傳媒產業走廊建設。抓住產業鏈高端環節，著力發展新移動通信、新生物醫葯、新能源等戰略性新興產業，大力發展信息服務業，加快建設中國「移動谷」。支持雙鶴葯業等醫葯企業發展，加快國際化生物醫葯企業的聚集。鼓勵新能源領域的國際知名企業和國內先進企業在我區設立總部和研發中心，引導節能環保型企業立足朝陽、服務全國。
加快轉變發展方式。堅持布局集中、用地集約、產業集聚，高效利用資源，減少環境污染，促進人口、資源、環境協調發展。立足建設國際城市的高端形態，積極吸引跨國企業、國際組織等各種國際化要素聚集。發揮科技服務平台作用，促進產學研用結合。推進知識產權強區試點，完善專利促進與保護措施，推動成果轉化。加強國有資產的監督管理，加快國有企業建立現代企業制度步伐。落實「綠色北京」行動計劃，加大節能減排力度，積極發展綠色經濟、低碳經濟、循環經濟。以CBD區域為重點，加強用能監督，鼓勵重點耗能大戶率先使用節能新技術，實施建築節能改造，推廣高效照明產品。推進高安屯循環經濟產業園建設。建成4個污水達標排放試點小區。
三、全面加快城市化步伐，促進城鄉統籌發展
緊抓土地儲備機遇，創新思路、突破難點，統籌推進產業發展、社會事業，全面加快農村城市化進程。
加大統籌和創新力度。切實維護農民合法權益，在土地儲備中，統籌抓好拆遷安置、產業發展和就業保障，加快定向安置房建設，確保騰退農民如期回遷。圍繞土地儲備的建設用地，研究產業定位，制定配套政策，加快產業項目引進，確保持續發展。堅持把農民就業放在重中之重的位置，充分挖掘區域服務業和新建產業項目的崗位資源，保證因土地儲備拆遷企業而失去工作崗位、有就業願望的農村勞動力在兩年內實現再就業。推進土地儲備區域農民整建制轉居，並統一納入城鎮社會保障體系。推進綠化隔離地區建設，建成農民新村125萬平方米。加強土地儲備過程中集體土地和房屋建設管理，堅決遏制非法佔地和違法建設。
優化城鄉發展布局。完善規劃體系，優化城鄉空間、功能和產業布局，促進城鄉優勢互補、聯動發展。發揮重點功能區輻射帶動作用，集約利用土地資源，加快通惠河濱水文化景觀帶、大環文化旅遊聚集區建設。結合土地儲備區域產業發展需求，整合招商資源，加快引入功能性項目、高端產業、優勢企業，著力發展現代商貿、文化創意、汽車服務、信息傳媒等現代服務業，啟動孫河商業中心等重點項目建設。加快發展都市型現代農業。
加快改革步伐。整合資源、盤活資產，深入推進農村體制機制改革，加快解決歷史遺留問題，集中破解城市化的發展瓶頸。加強集體經濟管理，推進集體經濟產權制度改革。擴大村賬託管覆蓋面，規范村級財務管理，為實施鄉級統籌奠定基礎。協調加快黑庄戶鄉域規劃審批，啟動基礎設施建設和農民搬遷工作。實施農村社會管理體制改革，完成70個農村社區規范化建設，依法組織第八屆村委會換屆選舉，加強農村社會管理。
四、提高建設管理水平，增強城市發展承載力
加強城鄉建設、管理和服務，是建設宜居城市的重要保障。樹立大城管理念，構建長效管理機制，著力破解城市發展中的突出矛盾和問題，進一步提高現代化、國際化水平。
強化城市服務管理。探索大統籌、大協調、大聯合的體制機制，提高城市綜合服務管理能力。建設並完善城市數字化運行信息管理平台和公共服務平台，把環衛車輛、戶外廣告牌匾、停車場等納入管理系統，提高城市管理社會化、常態化、精細化水平。積極探索部門聯動、群眾參與的綜合管理機制，加大對夜施擾民、道路遺撒、無照經營的管理力度。結合開展全國人口普查，依託城市規劃布局、產業結構升級，積極探索人口調控機制，促進人口有序遷移與合理分布。加大對流動人口的培訓力度，加強出租房屋管理，創新流動人口服務模式。強化城市風險防範管理，完善應急處置、善後補償等工作機制，提高應急管理能力。
保障社會安定和諧。充分運用奧運和國慶安保經驗，構建常態化維穩聯動格局。完善治安防控體系，建設街鄉綜治中心，形成基層安全穩定合力。發揮街鄉綜合管理指揮中心作用，建設科技維穩體系，科技創安覆蓋率達到85%。持續開展治安專項整治，依法嚴厲打擊各類違法犯罪活動。強化安全生產基礎工作，加強建築工地、人員密集場所、地下空間、高危行業等領域的安全監管。建成安全生產綜合監管調度系統，提升工作系統化、安全標准化水平。加強食品、葯品安全監管。健全信訪工作機制，完善矛盾糾紛化解體系，加強領導包案和督查督辦，化解一批歷史遺留問題，著力提高重信重訪和信訪積案化解率。
加強城鄉環境建設。堅持以人為本，著力營造良好的人居環境。加大對農村地區、重點產業聚集區的道路建設力度，建設一批主次幹路和農村道路，打通一批斷頭路，進一步優化路網布局。加大對步行和綠色交通網路的研究和建設力度。加強環衛設施建設，推進垃圾分類試點工作，提高生活垃圾管理水平。實施蕭太後河等3項水環境治理，加快定福庄、東壩、垡頭污水處理廠管線拆遷和雨污水管網建設。加大城鄉結合部綜合整治力度，整體推進四、五環路沿線12個村的整治工作，著力解決環境面貌、社會治安等突出問題。啟動20處城中村及邊角地整治。推進大望京公園等景觀建設，建成6個郊野公園。全區新增、改造綠化面積100公頃。認真落實大氣污染治理措施，不斷提高空氣質量。
五、切實保障和改善民生，提升城市文化文明
改善民生是促進社會文明和諧的重要內容。以創建全國文明城區為載體，強化大民生理念，以開放促創新，以統籌促發展，不斷提高區域發展軟實力。
創建全國文明城區。落實三年創建規劃。圍繞社會主義核心價值體系建設，提高窗口行業服務水平，推動志願者服務專業化發展，廣泛開展雙擁共建活動，爭創全國雙擁模範城「五連冠」。加強民族宗教工作，營造和諧發展環境。加強社區建設，培育社會組織，建立社區資源共享機制，打造「15分鍾便民服務圈」。建設公共文化服務體系，建成一批社區文化中心、社區圖書館、農村文化大院、全民健身居家工程等公共文體設施，繼續辦好社區一家親、國際流行音樂周、國際風情節等活動，提升「9劇場」品牌，推進工人俱樂部和全民健身中心建設，豐富郊野公園文化內涵，不斷滿足群眾的精神文化需求。
大力發展教育衛生事業。深入推進素質教育，促進教育均衡優質發展。推進小學規范化建設、初中教學規范化管理和校舍安全建設工程。深入實施「雙名工程」，加大名師、名校長培養和引進力度，提升教師隊伍素質，積極引進名校，促進優質資源聚集。加大農村教育投入，促進城鄉教育均衡發展。妥善解決困難群體和流動人口子女就學問題。加大公辦幼兒園建設力度。加快職業教育、國際教育、社區教育、成人教育發展，爭創北京市建設學習型城區示範區。強化公共衛生服務體系，做好甲型H1N1流感等傳染病防控工作，提高公共衛生保障能力。完善社區衛生服務功能和管理機制，科學開展社區衛生績效考核評價。推進醫葯衛生體制改革。統籌區域醫療資源，緩解群眾看病難問題。加快垂楊柳醫院擴建。加強基層衛生工作，健全中醫葯預防保健服務體系，培養家庭保健員，開展「健康北京人」行動。
加快完善就業和社會保障體系。繼續實施積極的就業政策，提高就業組織化程度，穩定和擴大就業。整合扶持政策，鼓勵自主創業。促進農村勞動力轉移就業。搭建高校畢業生就業服務平台，促進大學生就業。鼓勵社會中介組織、企業承接公共服務項目，支持福利企業發展，鼓勵企業在發展中吸納困難群體就業。強化勞動力市場監管，發揮工會等社團組織作用，維護勞動關系和諧穩定。城鎮登記失業率控制在2%以內。城市居民人均可支配收入和農村居民人均純收入分別增長8%。擴大社會保障覆蓋面，做好老人、兒童和無業居民參保工作，城鎮社會保險參保人數增長4%，農村居民參加城鄉居民養老保險達到95%。落實城鎮老年人和無業人員醫療保險費用報銷制度，推行城鎮退休職工醫療保險社保卡制度。加大財政投入，進一步提高新農合保障水平。加強社會救助工作。做好政策性住房建設和配租配售，緩解中低收入家庭住房困難。積極推進養老事業，實施家庭無障礙設施改造，開展養老（助殘）精神關懷服務，弘揚孝敬父母、關愛老人的傳統美德，逐步構建覆蓋城鄉的養老助殘服務體系。
各位代表，新形勢、新任務對政府自身建設提出了新要求。在新的一年裡，我們將深入貫徹黨的十七屆四中全會精神，堅持依法行政，嚴格按照法定許可權和程序行使權力、履行職責。堅決執行區人大及其常委會決議，自覺接受人大監督，主動與區政協加強聯系，認真聽取各民主黨派、工商聯、無黨派人士和人民團體的意見，進一步提高科學決策、民主決策水平和依法行政能力，建設服務型政府。一是著力轉變政府職能。嚴格落實機構改革方案，進一步理順部門、街鄉職責關系，整合行政資源，落實責任，提高效能。推進公共財政體系建設，依法公開政府信息。擴大網上審批范圍，優化審批流程，提高服務效率。二是積極推進管理創新。完善重大決策事項征詢和風險評估機制，提升政府科學決策水平。創新產業發展、民生保障、城市管理工作機制，進一步提高工作標准和服務水平。三是全面加強政府作風建設。鞏固學習實踐科學發展觀活動成果，深入開展調查研究，求真務實，真抓實干，以良好的作風服務社會、服務群眾、服務企業。強化財政資金使用監管，降低行政成本，推進節約型政府建設。認真落實黨風廉政建設責任制，加大對重點工程和重大資金的行政監察和審計監督，建設為民務實、廉潔高效政府。
各位代表，朝陽區發展已經邁上了新的征程。讓我們在市委、市政府和區委的堅強領導下，深入貫徹落實科學發展觀，進一步增強使命感、責任感和緊迫感，解放思想、開拓創新、扎實工作、不辱使命，為「人文北京、科技北京、綠色北京」建設、在更高層次上推進朝陽又好又快發展而努力奮斗！

㈤ 市場調查報告格式樣板

《市場調查報告》是指市場對購買慾望和動機、對商品（或企業）的意見和要求及對商品價格浮動的文字材料。

格式：1.標題。
2.正文：前言、主文（情況、預測、分析、建議）和結語。
3.結尾：調查單位、調查人簽名、調查時間等。

範例一：

日本的果醬市場
近年來日本果醬市場容量穩定，每年消費量為7.3－8.5萬噸。消費者日益喜愛低糖果醬及冰凍果醬，包裝逐步由大變小，品種由原先的草莓及桔子醬等數種增加一幾十種之多。自1985－1988年期間，年均進口一直穩定在4000－5000噸，但是價格及原產國變動很大。根據1988年的進口統計數字來看，俄羅斯是對日出口果醬最多的國家，達1140噸。其次是……
進口果醬的品種繁多，主要品種有：……
包裝設計以美國和歐洲的最好，不僅包裝小巧（少於40克）、設計奇特，且有名貴禮品包裝等。低糖果醬（含糖量為30－50％）日益受到歡迎……（略）
日本農林省對果醬的質量標准有明確規定……（略）
出口商若要成功地進入日本果醬市場，擴大果醬銷售量，應考慮下述幾點重要因素：
（1）顧客選擇的多樣性。（略）
（2）果醬要含糖分低。（略）
（3）小型包裝日益受歡迎，14克、30克、42克的小包裝取得成功。（略）
（4）開發禮品果醬系列。（略）

範例二：

上海市單身公寓市場調查報告
近年來，隨著上海房地產市場的成熟和繁榮，其住宅產品的更新換代也在急劇加快，新潮設計層出不窮，其中，以小戶型住宅產品尤為耀眼，已經成為上海樓市中的新寵，樓盤一經推出便深受追捧。這種小戶型住宅產品目前在上海的房地產行業主要包括以下三種物業形式，即：
■ 單身公寓。它是近兩年來上海房產市場上供應量最大的小戶型住宅，主要有世紀之門、藍朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。
■ 產權式酒店式服務公寓。它是一種具有產權性質的酒店，集商住為一體的物業品種，一般房間內無煤氣等居家生活所必備的配套設施。此類產品目前市場上供應較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時韻、環球廣場、金銀匯等。
■ 一般的小戶型住宅。它是指分布於綜合性住宅小區內的小房型住宅，它屬於普通的商品住宅項目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業服務。目前市場上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠兩灣城三期繽紛時代的一戶室，達安花園二期的一戶室，上城UPTOWN的躍層式單身公寓等等。
在本次針對小戶型的專項市場調查中，我們主要對供應量相對較多的單身公寓作為切入點，進行了比較深入的調查，現將有關信息匯總如下。
一、單身公寓的（誕生）歷史沿革
單身公寓又稱白領公寓，是一種過渡型住宅產品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價在30萬元—40萬元左右，其結構上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛。近年來根據市場的需求，有些開發商也推出了帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建築面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結構方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽台等等。
在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現的，大約在兩、三年前，有業主將空置的整幢商品房，經過簡單裝修後推向房產租賃市場，面向中層收入的白領出租，一般每個人負擔的費用每月在500－1000元之間，結果頗受各類白領的廣泛青睞，眾多開發商於是從中重新發現商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為「單身公寓」的住宅才風靡起來。其中，最早作為出售形態的單身公寓當數長壽路上的世紀之門名氣最響，它把一個板狀商住樓設計成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價在20－30萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但希望在市區有房的年輕人前來搶購。
二、單身公寓設計定位的基本特點
單身公寓作為一種特殊的住宅產品形式，在設計定位上也存在一些突出的特點。縱觀上海的單身公寓，我們不難發現，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點：
1、 最大程度的控制面積。
以下是幾個典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數據我們可以看出，目前市場上的單身公寓產品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。
案名 面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價（萬元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
藍朝部落 29—49 24—33 16—24
奔騰新干線 26—62 31—55 18—28
青年匯 37.11 37.11 35
面積控制最大的效用在於有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在40萬/套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態相吻合，小面積同時使得此類產品成為市場上的稀缺產品，因此推出之後即收到市場追捧。
但是居住面積與舒適程度成正比關系。因此單身公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價，大部分單身公寓面寬不超過3.5米，絕大多數沒有陽台，受建築規范限制，部分單身公寓並不具備設置廚房的空間，而且幾乎每個單身公寓項目都有大量全朝北單元。
2、 擁有地段優勢的稀缺產品。
目前一些單身公寓住宅大多享有地理優勢，處於人口稠密、商業成熟、交通便利的地區。住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特徵之一。如位於上海市中心靜安區的「藍朝部落」、江寧路的「MYCITY」、南浦大橋橋腳的「青年匯」等等，這些物業都占據上海一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中心區域土地的匱乏而彌加珍貴。由於產品的稀缺性，導致了價格的劇烈提升。據統計在這些中心城區的單身公寓平均價格超過同類地區普通住宅平均單價的20%以上，在看似較低的總價下，卻隱含著高額利潤。
3、完備的配套設施及酒店式服務增添了物業的附加值。
理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設施都應一應俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現全新的生活方式。
因此設施和服務已經成為消費者選購單身公寓的重要因素之一，也是開發商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區設施及服務主要包括以下幾大類：
商業設施類 24小時便利店
24小時洗衣店
全天候餐廳及送餐服務
運動休閑類 健身房、撞球、壁球等
棋牌游戲
圖書閱覽
家政服務類 房內清潔服務
代購、代定、代收服務
物業及用品租賃、出售服務
商務網路類 互聯網、復印、傳真等
4、全裝修成品房。
全裝修是單身公寓的標准型特徵之一，從首個單身公寓「MYCITY」到「金銀匯」等第二代小戶型公寓，其產品不斷進化的一個重要表現也體現在裝修品質的不斷提高、配套設施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛設備，到「藍朝部落」、「青年匯」等項目，全裝修概念得以深化，提供除傢具之外的全套設施，及空調、熱水器、煤氣灶、脫排油煙機、電磁爐等部分的家電設備，雖然入住的方便程度已遠超過毛坯房，但還未達到「提個皮箱就可入住」的宣傳效果，到「金銀匯」項目，全裝修概念得以充分展現，大到空調、小到一個煙缸，所有生活設施一應俱全。據悉，目前單身公寓裝修標准一般在600—800元/平方米之間。
5、僅僅是一種過渡產品。
單身公寓並不是簡單的家庭居住的終極產品，而是一種市場細分之後的產物，僅僅是一種過渡產品。一旦其業主結婚成家，它就將「淪為偏房」。因此，其客戶群體也比較單一，關於此我們將在下一部分進行詳細分析。
三、單身公寓的客戶群體
既然單身公寓具備以上一些誘人的特徵，那麼到底是那些人在購買具有以上特定設計要求和突出的市場特點的單身公寓住宅產品呢？據有關資料表明這類物業40％的買家是20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加佔到總購房者的79％，另外在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款。其中主要表現為以下幾類消費者：
1、喜獨立居住的本市高學歷青年。
據「世紀之門•MYCITY」的統計，大專以上學歷的購房者佔88.1%，月收入5000元以上的佔67.1%，其中8000元以上的佔24%。另據調查，目前上海年輕人的結婚年齡一般在28至30歲左右，他們從大學畢業到成家立業，其中大概有5至7年的「過渡期」，在此期間，他們對生活質量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，於是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。特別是白領女性逐漸成為購買單身公寓的主力軍，據多家售樓處的統計顯示，6成以上的購房者為女性。在這些女性中除一部分購買單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨立新生活的女性。而且調查中還發現，她們多為30歲以下單身一族，大學畢業後，具有較強獨立精神的她們，不願依附於父母的屋檐下，買房獨住成為走向新生活的第一步。
2、外地來滬的知識型青年。
上海市已推出面向全國的人才政策，外地應屆畢業生只要找到接收單位均可留滬就業；中國加入WTO後，外資公司和外省市企業會加速進入上海，會大大增加外地來滬青年對單身公寓的需求。
3、單親家庭。
喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣。
4、投資客。
上海作為一個國際化大都市，國際友人、外省市來滬暫住和工作的人員使上海市的房屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強，而和大戶型相比，小戶型又具有投資少、回報高、周期短的明顯優勢，因此滬上很多投資者都選擇購買單身公寓作為他們的投資項目。根據最新的藍朝部落購房者調查顯示：有70%的購房者是投資購房，他們有的是第二次甚至是第三次購房，有的本身住房面積不小，他們認為一方面市中心小戶型出租率高，有投資回報價值，另一方面買套房能退稅也是挺好的。
在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較流行的所謂的「小資階層」，即既不屬於一般的工薪階層又不屬於具有產業的中產階級的一個中性群體，這類人一般表現為學歷較高、具有一定的文化素養，有不菲而且穩定的收入，喜歡講究生活品質、講究生活情調。據了解，目前上海市區此類人約有40—50萬左右，而且在近300萬流動人口中也有小部分屬於「小資階層」，他們對單身公寓的需求相對是比較迫切的。
四、上海市單身公寓的市場現狀
1、目前上海單身公寓的市場交易氛圍
上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現最初基於兩個因素，一個因素是爛尾樓盤的重新包裝上市，如「MYCITY」、「青年匯」、「金銀匯」、「藍朝部落」等單身公寓樓盤都是原有爛尾住宅項目的重新包裝推廣；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由於產品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創業的青年，並且易於出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。從最初的「爛尾」身份的出現到現在，單身公寓已經在上海的房地產市場中演繹得如火如荼，持續火爆熱銷，各個樓盤都表現不俗，基本銷售告罄：
■ 2000年6月，位於江寧路橋一側的「世紀之門●榮聯家園」首次推出以「MYCITY」為旗號的小房型公寓，每戶29—58平方米不等。從設計上看並無創新之處，且建築體型很大，但由於單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。
■ 隨後推出的「虹橋首席」、「龍柏香榭苑」等單身公寓專案，也幾乎都是百分之百的市場銷售率。
■ 一年之後，即2001年6月，位於曹家渡的「藍朝部落」再度推出這一物業，先期500餘套房屋不到半月時間一銷而空，場面之熱烈比當年的「MYCITY」有過之而無不及。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數更多，一梯達24戶；單價更高，每平方米超出了7000元。
■ 緊接著，位於南浦大橋橋堍的「青年匯」又閃亮登場，同樣引發搶購狂潮；12月初，位於老北站的、號稱「奔騰新干線」的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍牆廣告剛一露面，短短5天內，70％的房源即被預訂。
■ 無獨有偶，位於上海虹口區臨平路上的瑞虹新城，也出現了小房型緊俏。瑞虹新城推出一批單價30萬元起的「樂富」小房型，總共200套被訂購一空。
從以上描述可以看出，在最近兩年內單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，並一直保持上沖勢頭。正如滬上某媒體的一篇相關報道所說的那樣：這種單身公寓樓盤一經推出便深受追捧，比如上海的「虹橋首席」、「龍柏香榭苑」、「世紀之門•MYCITY」、「中遠兩灣城•發現未來」等等，無不如沙漠中的甘霖，轉瞬即被吸納殆盡。
2、幾個典型單身公寓的基本情況介紹
為更細致地描述上海市單身公寓的市場現狀，更直觀地表現單身公寓的分布區域以及其他的諸如市場價格、銷售情況、內部配套等等必要的市場要素，在此我們選取了目前上海市的幾個典型單身公寓樓盤（包括藍朝部落、青年匯、奔騰新干線、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等）進行逐一的介紹。（具體介紹附後）
五、單身公寓今後的發展前景
單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發商和客戶爆炒、議論，那麼這種熱鬧現象究竟能持續多久？其市場前景又究竟如何呢？
我們認為目前這種以小戶型為基本特徵的住宅之所以出現熱銷現象，關鍵是由供求關系決定的，由於目前可供所謂「小資階層」的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會出現如上所述的井噴現象。但是隨著產品在近期內的急劇增多，其市場利潤空間也就不再寬廣如昔。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發的主流市場，只不過是一種市場細分的產物，隨著近一、二年蓬勃的發展，在填補了原先的空白的同時也將使這一細分市場達到相對飽和，不會成為樓市的主流產品，其發展前景因此顯得很為有限。
我們可以從以下幾個因素對此進行具體的分析：
1、從市場需求量來看。單身公寓的市場發展潛力將在未來的一到兩年內得到充分的挖掘，市場前景也隨之有限。
據不完全統計，上海小房型的需求量至少在6萬套以上，然而去年全年的小房型住宅供應量僅5000套左右，因此在近期內小房型住宅仍然是「奇貨可居」，仍將傲立馬年的申城樓市。但是隨著一些具有實力的開發企業也相繼投入小房型住宅的開發，這塊市場蛋糕也將越來越小。據悉，上海綠地集團不但將在大型綜合社區「上海春天」中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業區附近推出千餘套提供酒店式服務的小房型住宅。中遠置業集團在中遠兩灣城三期開發中推出的小房型住宅，還瞄準了老年夫婦的購房需求。而投身浦江兩岸開發的浙江省耀江集團，更是准備在位於崑山路吳淞路口的北外灘地區，推出相應的小房型酒店式公寓。因此在未來一到兩年內單身公寓供不應求的局面將有望得以緩解。
2、從規劃設計來看，單身公寓本身的建築缺陷將極大程度地限制其今後的發展。
單身公寓因為要求最大程度地控制套內面積，這就不可避免地出現了整棟樓宇的邊角結構增多、公攤面積增多、同層戶數增多、房間朝向的不合理性增多、房內生活的不舒適性增多，影響了客戶對此類住宅產品的高度認可。
比如目前市場上的眾多單身公寓均改造於90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規劃做辦公、酒店等之用的工程在建築設計上與住宅的設計要求大相徑庭，即使原本設計為住宅產品，但經過5—10年的市場洗禮，原設計也與當今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程中，要將其原本的大面積空間進行分割，增設廚衛空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現為：
一梯多戶，電梯數量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導致採光通風、安全性、私密性都較差。
房型不合理。主要是體現在廚衛的擺放上，如廚、衛相對，衛生間對著廳或房，廚房對著廳或房，廚房置於廳或陽台上的等等；
這些問題都將導致客戶的流失或導致客戶失去對該類住宅足夠的信任，因此，在其市場發展過程中終究會被消費者遺棄。
3、從配套要求來看，單身公寓對配套設施和物業服務的要求苛刻，而且要求樓案所在區域具有很大的優越性，這對開發商而言是一種考驗。
就單身公寓而言，發展商在售房時要承諾「生活設施一應俱全，業主拎包即可入住」的物業服務，或者說是要承諾這類物業所描繪的生活方式。這是消費者購買此類物業的一個重要因素，購房者在購買了物業的同時也購買了物業背後的服務、購買了一種生活方式，那麼開發商的承諾是否能夠最終兌現就成為關繫到單身公寓未來發展前景的重要問題。
六、結論
總之，經過本次針對單身公寓的市場調查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也據此歸納出以下幾點結論：
■ 單身公寓在過去的一兩年內以及未來的一兩年內作為市場的一種稀缺產品，其成為樓市黑馬並一路熱銷走來是合理的也是必然的；
■ 單身公寓作為房地產市場的一種過渡性細分產品，其市場容量畢竟有限，一時的「稀缺」很快就將得到解決，並逐步趨於飽和。
■ 開發商們對小戶型住宅的開發一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹慎入市，因為這類物業畢竟不可能成為住宅開發的主流市場。
銷售企劃部
附：典型單身公寓個案介紹

■ 藍朝部落
工地位置：靜安區曹家渡萬航渡路 開發商：上海靜安地產公司
面積范圍：24—54平方米 主力面積：32平方米
銷售單價：6000—8000元/平方米 總價范圍：16—38萬元
得房率：55% 總戶數：500戶
開盤日期：2001年9月 銷售率：100%（七天內全部售磬）
所處地段：市區三級地段 物業費：2.0元/平方米月
客源層面：投資客、公司白領、外地人。其中投資客比例較大。在自住客戶中女性比重較大
配套設施：四梯24戶32層；1—8層均為會所，分布有健身房、美容廳、網吧、商務中心、咖啡吧、茶餐廳、撞球房、便利店等
裝修標准：裝修標准為1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗戶，廳、卧由鋁合金玻璃推拉門分隔；內部裝修以休閑為主基調，木地板，牆體為淺色塗料，廚房三件套（（櫥櫃、脫排、灶具），衛浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配備電器插座，電熱水器，通訊埠，門衛對講系統，寬頻入戶等等
個案優勢：周邊商業、生活配套設施成熟；交通便利；面積、總價控制合理；是上海市第一個真正意義上的單身公寓項目
個案劣勢：得房率低；周邊環境臟亂

■ 青年匯
工地位置：黃埔區陸家浜路、海潮路 開發商：上海中福地產公司
面積范圍：36—60平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：8500—9000元/平方米 總價范圍：30—54萬元
得房率：76—79% 總戶數：一期1000多套
開盤日期：2001年11月 銷售率：100%
所處地段：市區三級地段
客源層面：公司白領、投資客、外地客（佔50%）
配套設施：6梯24戶28—34層；小區內配備有獨立會所、網球場、游泳池、網吧、茶館、美容廳、彈子房、閱覽室、商務中心、健身房、超市等
裝修標准：裝修標准為1000元/平方米，木質防火防盜門，塑鋼窗，廳、卧以木質玻璃推拉門分隔；內部裝修以居住休閑為主基調，廚房衛浴均為三件套，木地板、淺色牆體塗料；通訊埠、燈座、電源插座、門衛對講系統、寬頻入戶、電熱水器、分體空調
個案優勢：交通便利；得房率高；小區規模大，配套齊全
個案劣勢：靠近楊浦大橋，交通干擾，噪音大；裝修簡單，設計一般

■ 奔騰新干線
工地位置：閘北區寶山路、寶通路 開發商：上海三寶花苑房地產公司
面積范圍：30—42平方米 主力面積：36—40平方米
銷售單價：5600元/平方米 總價范圍：17—24萬元
得房率：70% 總戶數：500戶
開盤日期：2001年12月 銷售率：100%
所處地段：市區四級地段
客源層面：公司白領、投資客、外地人士
配套設施：3梯12戶；頂層景觀會所、商務中心、網吧、洗衣中心、舞廳、棋牌室、閱覽室、家政中心
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚衛設備均為三件套；通訊埠、電源接插件、寬頻入戶、門衛對講系統、分體空調、熱水器
個案優勢：交通便利、輕軌、M8新干線；屬於新建樓盤，得房率高；總價合理
個案劣勢：地段較差；周邊環境臟亂

■ 東渡名人大廈
工地位置：虹口區曲陽路近寶山路 開發商：上海東渡房地產開發公司
面積范圍：41—50平方米 主力面積：45平方米
銷售單價：6900—7200元/平方米 總價范圍：30—35萬元
得房率：62% 總戶數：350戶
開盤日期：2002年1月 銷售率：90%
所處地段：市區四級地段
客源層面：投資客、公司白領（商住兩用）
配套設施：2梯16戶23層；頂層景觀會所、商務中心、網吧、舞廳、健身房、棋牌室、閱覽室
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火房盜門，鋁合金窗戶；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚房衛浴均為三件套；分體空調、熱水器、電源接插件、寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：交通便利；總價適中；投資性強
個案劣勢：周邊環境較差；配套不夠齊全

■ 自由之宅
工地位置：閔行區金匯路515弄 開發商：上海金倫置業公司
面積范圍：25—65平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：7000元/平方米 總價范圍：18—45萬元
得房率：72% 總戶數：157戶
開盤日期：2002年4月 銷售率：100%（一天內售完）
所處地段：市區六級地段
客源層面：外籍人士、投資客、私營業主
配套設施：各層6個電梯房；配備有商務中心、網吧、健身房、棋牌室、閱覽室等
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗；內部裝修以居住休閑為主基調，木地板，淺色牆體塗料，廚房衛浴三件套；分體空調、熱水器、電源接插件，寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：六層電梯房；得房率高、房型合理；社區配套成熟（金匯小區）
個案劣勢：離中心城區較遠；投資性一般

■ 金銀匯
工地位置：黃浦區九江路619號 開發商：上海中福地產公司
面積范圍：35—75平方米 主力面積：40平方米
銷售單價：11000—13000元/平方米 總價范圍：36—48萬元
得房率：55% 總戶數：900戶
開盤日期：2001年12月 銷售率：100%（三個月售完）
所處地段：市區二級地段
客源層面：純投資為主，自住極少（商住一體）
配套設施：6梯36戶30層；配備有閱覽室、健身房、咖啡吧、網吧、便利店、商務中心、酒店式大堂、餐廳、棋牌室、多功能會議廳等等
裝修標准：裝修標准1000元/平方米，木質防火防盜門，鋁合金窗；內部裝修以商務酒店為主基調，地毯，淺色牆體塗料；分體空調、電源接插件，寬頻入戶、通訊埠、門衛對講系統
個案優勢：頂級地段；周邊配套齊全；交通便利
個案劣勢：爛尾樓改造、得房率低；價格偏高

㈥ 北京朝陽區有哪些小區最好離明星的小區近一點的。

1、星河灣小區。地點在朝陽北路大悅城旁邊。聽說大名鼎鼎的范冰冰在里邊有房子。

2、棕櫚泉小區。地點在朝陽公園南門對面。著名的明星羽泉就住這里。

3、紫玉山莊小區。在鳥巢東邊。這是最恐怖的小區， 因為有無數的大NB都住在這里。

㈦ 誰有關於 酒店式公寓 這方面的學術論文資料嗎

說話算話後期分數跟上。

酒店式公寓

酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能於一體的，具有「自用」和「投資」兩大功效。與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬體配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。

酒店式公寓起源

酒店式服務公寓的概念，始於1994年，意為「酒店式的服務，公寓式的管理」，市場定位很高。

酒店式公寓，最早源於歐洲，是當時旅遊區內租給遊客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當於個人的「臨時住宅」。這些物業就成了酒店式公寓的雛形。

在我國酒店式公寓最早出現在深圳，後來又出現在上海、北京等地，據戴德梁行統計，目前上海共有75家酒店式服務公寓，北京的數目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區內。

酒店式公寓特點

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能於一體。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求。對於不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。

酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不流於一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務,彰顯氣派。

酒店式公寓的前景

隨著中國加入WTO，將會有更多的國際跨國公司企業來北京設立公司，其中中小型企業由於資金實力，酒店式公寓成為它們的首選。

酒店式服務公寓也是投資置業者的上選，尤其是異地置業的首選。因為此類投資對多數人來講，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服務公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業項目難以比擬的。不過，高檔次項目所佔用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。

酒店式服務公寓最重要的是要有它賴以生存的環境，最好在市中心地區，才有廣闊的發展空間，投資回報。

酒店式公寓個性化十足

酒店式公寓應本身具備足夠的品質，最重要的，是其能夠提供持之以恆的個性化服務。個性化有兩方面的含義：一是滿足使用者的個性化需求，因為租住酒店商務式公寓的大多數是高學歷、高素質，甚至是國際化的人士，他們對居住文化、對辦公環境有獨特的理解與需求；二是項目本身也應是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環境、配套等，不能隨大流。這一點，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投資實現回報的核心因素。

酒店式公寓蘊含投資價值

與其他投資類產品相比，酒店式服務公寓的優勢明顯，因而吸引了眾多投資者。首先，風險小。由於物業由酒店管理公司統一經營，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置遭致的零收益。

其次，回報高。近兩年，京城的高檔公寓租金因整體供量的急劇增長而持續下滑的趨勢銳不可當，有些物業租金跌幅達50％以上，然而，類似國貿、嘉里中心這樣的酒店式服務公寓反而有上漲趨勢，實際成交租價總體浮動不到5％。顯然，與普通高檔公寓相比，酒店式服務公寓的租金水平更堅挺。目前北京的酒店式服務公寓租金從8美元／平方米／月－56美元／平方米／月不等，出租率普遍在70％以上。

專家指出，酒店式公寓是投資性置業者尤其是異地置業的上選。因為此類物業投資對多數人而言，是有超值回報空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業項目所難以比擬的。但是，高檔項目佔用資金相對較多，回報周期相對較長，所以更適合中長線投資者。

酒店式公寓投資注意因素

但業內專家指出，盡管酒店式服務公寓具備投資優勢，投資者在選擇該類物業投資時需考慮以下幾個因素：

1、位置。客戶大部分是商務人士，講求方便，所以商務環境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學校、醫院等是否完備，決定物業有沒有穩定的消費群，借力成熟商圈的物業更具投資價值。在該類物業投資上取得成功的「鼎極·嘉華世紀」項目開發商——北京白金房地產開發公司董事總經理解濱認為，酒店服務式公寓的生長環境應該在商圈裡。他認為，成熟商圈對酒店服務式公寓的目標消費群體有著聚集效應，公寓的客源才會源源不斷。

2、服務的水平。在租務市場中，客戶的去留很大程度上取決於物業管理的質量，服務的水平直接影響到經營狀況。能否提供良好的服務是評定物業好壞最基本的條件，是產品的附加值，直接關繫到物業今後的租金和收益回報。企業實力、經營管理水平是關鍵，目前市場上缺乏專業的經營公司，整體經營水平不高，誠信度不夠，存在收益偏低的情況。鼎極·嘉華世紀這方面的經驗也頗具借鑒意義，他們不僅聘請對酒店式管理有著豐富經驗的物業公司，而且還積極與各大酒店預訂機構合作，保證了客源的穩定。

3、價格是否透支。看似「旱澇保收」的酒店式服務公寓，其實也暗藏危機。有不少項目打著回報穩定的幌子，原本數千元的房屋卻賣到了上萬元，即使加上日後的回報，購買的房子也是負資產。

當全新的酒店式公寓出現後會給現在正處於投資巔峰期的酒店業帶來新的轉機，我們將拭目以待。