蘇州房地產市場調查

1. 近兩年，蘇州房地產從限購、限貸、到限售、限價、限商，這些對蘇州房地產物業管理市場有影響嗎

雖然蘇州房地產迎來了五限時代，但蘇州房地產市場絲毫沒有影響蘇州房地產物業管理市場的蓬勃發展。過去十幾年，蘇州房地產物業管理市場一直保持穩步增長的態勢。在每年新房的穩定竣工、物業服務滲透率的逐步提升以及高品質物業服務的強勁需求支撐下，世界五大行之一的仲量聯行預計未來5年蘇州房地產物業管理行業仍將保持較快增長。

2. 2019年蘇州整體的房地產市場走勢會如何變化呢

回顧2018年蘇州房地產市場的變化，從二手房行情看，有漲有跌，近地鐵房及學校較好的二手房漲幅較為明顯，老小區有跌幅；從新房市場看，因受到政府嚴格控價緣故，新房市場「穩中帶微漲」，園區、姑蘇新房受追捧，在限價政策下形成「一二手房倒掛」，低價新盤去化較快，150萬左右新房比較受歡迎，整體新房市場競爭激烈。進入2019年後，因「因城施策」戰略的影響以及經濟的回暖，蘇州的新房市場熱度較高，但市場整體暫無新盤推出，2018年的尾盤去化較快，優惠少於2018年，二手房市場暫無明顯行情變化。從政府的調控力度以及蘇州城市的總體環境分析，2019年蘇州整體的房地產市場依舊會處於平穩的狀態，但隨著一批高價地的入市，新房的整體均價將會被拉高，蘇州的剛需門檻將進一步提升。

3. 蘇州樓市調控再升級

7月24日深夜，蘇州市政府再度宣布收緊樓市調控政策，今天(7月25日)起，限購、限售同時升級。

事實上，今年5月，蘇州已經三次出手調控樓市，當時就針對限售、土地供應等作出調整。

嚴躍進分析認為，「蘇州此次繼續出台房地產政策，充分體現了房地產長效發展的導向，也體現了當前對於『穩地價、穩房價、穩預期』的政策思路。政策內容詳細，以收緊為主要特徵，對於打擊投資投機需求、促進市場平穩發展等都有較為積極的作用。」

限售范圍擴大至蘇州全市

由於此前蘇州已經執行過較為嚴厲的政策，業內對於此次政策調整，均表示「略超市場預期」。

根據《意見》，住房限制轉讓實施范圍蘇州市擴大：蘇州市區(即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區)范圍內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目)，購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

在居民購房政策方面，意見規定非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、崑山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

其中社保及個人所得稅繳納范圍是指在蘇州大市范圍內，包括蘇州市區(姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區)及崑山、太倉、常熟、張家港等四市范圍。

5月11日，被稱為「史上最嚴」的限售新政，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新房限售3年，蘇州工業園區全域二手房限售5年。

而此次意見的出台，將限售范圍進一步擴大，並增加了限購措施。嚴躍進表示：「這一限售政策非常嚴厲。對於一些蘇州的炒房者來說，這兩年的房屋流動性明顯會減少，這也有助於打擊各類購房套現的行為。」

「包括蘇州市區、崑山和太倉也被納入嚴格限購的范圍，這和此類城市這兩年購房市場炒作等有關。尤其是太倉市場，因為靠近上海，是這兩年炒作較多的城市。限購政策規定下，此類區域購房的要求更高了。」嚴躍進指出。

信貸政策管控趨嚴

5月11日，蘇州樓市新政曾對土地出讓報價規則進行調整。調整後將竣工預售許可調整價由原來超市場指導價10%，調整為5%~8%，一次報價有效區間由原來超市場指導價25%~35%調整為10%~15%。

新政降溫效果立竿見影，蘇州下半年首次土拍共計成交住宅及商住用地9宗，地王不再出現，而住宅地塊成交最高溢價率降至22.8%。

此次調控再度加碼，對土地市場進一步加強用地出讓管理作出了規定。要求嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業應說明購地資金來源並作出承諾。

《意見》規定，住宅用地出讓競買保證金調整為30%～50%，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，並將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。住宅用地鼓勵實行「限房價、限地價」出讓方式。

「這一規定強調了購地自有資金申報核查秩序，實際上也是為了防範違規資金進入購地市場，體現了蘇州當前對於土地市場繼續管控、防範地價虛高等現象的出現的決心。」嚴躍進表示。

此外，蘇州市還要求進一步加強住房信貸稅收管理。加強房地產信貸宏觀審慎管理，在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上，金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款佔比控制在合理水平;對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規採取相應監管措施。加大對房地產開發項目土地增值稅預征和清算環節管理力度，實施預售備案價格預警線管理。全面應用房地產價格評估技術，加強存量房交易合同監管和稅收征管。

嚴躍進坦言：「這可以理解為房地產領域信貸政策管控趨嚴的導向。類似政策也使得後續相關商業銀行的政策執行會更加到位，包括首付貸和消費貸等領域的監管會趨嚴。」

4次調控按下樓市「穩定鍵」

如前所述，這是蘇州今年以來第4次出手調控樓市。

據《每日經濟新聞》此前報道，從今年3月開始，蘇州市場轉暖明顯，不少購房者手握資金輾轉於各個售樓處，但要買到熱門區域樓盤卻並不容易。尤其是在蘇州工業園區，甚至出現了「房子是很好，但能不能買到還是個問題，據說都要托關系」這種情況。

據中原地產不完全統計，2019年第1周～第16周，蘇州全市樓盤平均認籌率都處於高位，兩次達到100%，僅在第4周和第10周低於50%。

二手房方面，2019年第一季度成交量同比增長25.7%。易居數據顯示，4月上半月，蘇州二手房成交量為5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對比，蘇州二手房成交量增速達到159.2%。

5月6日，有市民在蘇州市住建局官網投訴稱：「這波漲價讓剛需心累，讓工薪階層心碎，政府何時可以出台相關政策穩定房價?」

5月10日，蘇州市住建局回應稱：蘇州當前正在研究建立房地產市場長效機制，以穩地價穩房價穩預期為目標，堅持「房住不炒」定位，促進房地產市場平穩健康發展。

隔天的5月11日，被稱為「史上最嚴」的蘇州樓市限售新政便出爐。

「蘇州作為長三角區域的重要城市，未來發展空間還很大，基礎設施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。而庫存走低、年初融資相對寬松，房企在蘇州補倉的意願強烈。」當時，嚴躍進曾告訴《每日經濟新聞》記者，蘇州此次加碼樓市調控，對打擊炒房需求、穩定房價和市場預期具有積極作用，不排除當地後續會進一步加大對市場進行檢查、整頓的力度。

5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市發出預警提示，其中就包括蘇州。

5月24日，蘇州市政府聯合住建局等部門召集30餘家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會即刻加碼，包括擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。

百城房價報告顯示，今年上半年，蘇州市相城區房屋均價達到23359元/平方米，環比漲幅22.74%;蘇州工業園區房價成交均價環比漲幅近9%。

4. 蘇州出台房地產市場新政 限購限售今起雙升級

24日晚，蘇州出台進一步完善全市房地產市場平穩健康發展的工作意見，從用地出讓、居民購房、住房轉讓、信貸稅收四方面合理引導住房需求，抑制投機炒房，穩定市場預期。根據意見，蘇州「限購」「限售」雙雙升級，自7月25日起實施。
限購方面，意見調整居民購房政策。非蘇州本市戶籍居民家庭在蘇州市區、崑山市、太倉市范圍內申請購買首套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納 2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。社保及個人所得稅繳納范圍包括蘇州六區四市。

限售方面，蘇州擴大住房限制轉讓實施范圍。自意見實施之日起，蘇州市區范圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

此外，意見還提出進一步加強用地出讓管理和住房信貸稅收管理。蘇州將加大土地供應保障力度，嚴格執行住宅用地供應計劃；同時，加強房地產信貸宏觀審慎管理，加強存量房交易合同監管和稅收征管。 （孟 旭）

5. 蘇州住建局根據疫情發布重要通知 涵蓋購房資格 交房延期 預售條件等

鳳凰網房產蘇州訊 2020年2月28日，蘇州市住房城鄉建設局關於應對疫情發布保障房地產市場平穩健康發展的通知。

此《通知》是在進一步建立和完善房地產市場平穩健康發展長效機制的前提下，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，落實穩地價、穩房價、穩預期的原則，積極應對疫情對房地產市場的影響，同時防止相關企業盲目「搶工期」，從而引發安全生產、工程質量等次生問題，保障購房者的合法權益；也是蘇州市住建局貫徹落實中央、省、市關於疫情防控的決策部署，保障房地產市場平穩健康發展的一項重要舉措。

當前仍處於疫情防控的關鍵期，在逐步復工復產的情況下，需要一手抓疫情防控，一手抓經濟社會秩序恢復。出台必要的政策措施，將政府應對疫情的信心傳遞到企業和購房者，有利於穩定房地產市場，也有利於地方經濟長遠發展。

調整項目預售條件

使房企可以按照正常節奏推進樓盤上市，提高市場新建住宅的有效供給，確保市場正常供應，平衡供需兩端。同時明確房地產信用等級為D級的企業按原標准執行，體現了對不同信用主體的分類管理，引導企業誠信經營。這一措施是應對疫情影響的階段性措施。

調整分期預售面積要求

分期銷售項目每期申請預售面積由不低於3萬平方米的要求，調整為高層、小高層商品房不少於2萬平方米，多層商品房不少於1萬平方米。有利於開發企業更加靈活制定企業產品上市的策略，優化開發建設節奏。

開竣工時間、交付期限順延

一是行業主管部門提出指導性意見，避免不必要的合同糾紛。二是使房企可以按照正常的施工工期完成開發建設，避免出現開發建設單位急於追求建設速度，而忽視生產安全和產品質量等情況，有利於保障住房品質。

完善購房資格認定

該條措施落實了上級部門關於疫情期間緩繳、免繳社會保險政策。目前蘇州市非本市戶籍居民家庭購買限購區域內住房需三年內連續繳納兩年及以上社會保險，該條措施完善了在購房資格審核中對社保連續繳納認定的方法，滿足了購房人的正常購房需求。

通知具體全文如下：

各市、區住建局（委），蘇州工業園區規建委，各有關單位：

為深入貫徹國家、省、市關於疫情防控的決策部署，支持房地產企業積極應對疫情影響，同時防止房地產開發企業、施工企業因疫情影響盲目「搶工期」從而引發安全生產、工程質量等次生問題，經市政府研究同意，現將有關事項通知如下：

一、對2020年1月24日前土地已成交並已進入實質性啟動階段的房地產項目，因突發疫情影響其前期規劃、施工手續、工程進度等情況的，申請預售時原形象進度要求調整為按投資額計算，申請預售部分完成25%以上投資即可（房地產信用等級為「D」級的企業按原標准執行）。其中對土地成交價格超過市場指導價須工程結構封頂或竣工驗收後預（銷）售的項目，申請預售時間節點可適當提前，具體標准為：按正常合理工期核減我市疫情防控一級響應時間。

二、分期銷售項目每期申請預售面積由不低於3萬平方米的要求，調整為高層、小高層商品房不少於2萬平方米，多層商品房不少於1萬平方米。

三、因疫情影響造成已出讓土地的工程建設延期復工，不能按期開竣工的，開竣工時間相應順延；不能如期竣工驗收和交付的房地產開發項目，交付期限順延。順延時間均按我市實施疫情防控一級響應時間確認。

四、根據上級《關於階段性減免企業社會保險費的通知》的有關精神，非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、太倉市、崑山市購買住房時，在疫情防控期間符合緩繳、免繳社會保險費的，提供人社部門相關證明或由人社部門核查屬實，購房資格審核視同正常繳納。

各地要堅決貫徹落實黨中央、國務院關於建立房地產長效機制的重大戰略決策，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，科學把握、精準施策，確保我市房地產市場平穩健康發展。

本通知適用於市轄區，自發布之日起施行。各縣級市可參照執行。

蘇州市住房和城鄉建設局

2020年2月28日

6. 蘇州樓市調控升級 具有「風向標」意義

原標題：蘇州樓市調控升級，具有「風向標」意義
蘇州的樓市政策傳遞了一個重要信號，那就是樓市過熱就必然會有嚴厲的調控。
近日，面對土地市場連續數月的火熱行情，蘇州「升級版」調控政策終於落地，這也使得該城市再次成為各方關注的焦點。
蘇州升級版樓市調控傳遞重要信號
5月11日，蘇州市人民政府發布的《關於進一步促進全市房地產市場持續健康發展的補充意見》提出，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施「限售」。該文件規定，新房須取得房產證3年後方可轉讓，園區全域二手房須取得房產證5年後方可轉讓。
值得注意的是，此次蘇州的調控政策並非採取「一刀切」式的方式，而是體現了較為明顯的「因城施策」「一城一策」甚至「一區一策」的特點。即根據不同區域的具體情況區別對待，具有很強的針對性。
比如，《意見》中將土地出讓報價條件，從原有的定值調整為區間設置。即將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收後方可申請預售許可的規定，調整為超過市場指導價5%至10%需工程竣工驗收後方可申請預售許可；將土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）後轉為一次報價出讓方式的規定，調整為超過市場指導價10%至25%後轉為一次報價出讓方式。
這種對於土地出讓政策的微調，對穩定土地價格、降低市場風險具有積極意義。
在經歷了長時間的強力調控後，全國各地樓市在今年開春迎來了一波「小陽春」。這其中，以蘇州為代表的一些城市樓市表現搶眼。
據統計，今年4月蘇州二手房成交量為11748套，環比增長99.0%，同比增長84.1%，直逼2012年以來的歷史最高值。一些熱點地段的樓盤，再度出現了搶購的火爆場面。
可以說，此次蘇州的調控具有很強的「風向標」意義。這意味著未來那些樓市依然過熱的城市也將陸續推出相應的抑制性措施。根據實際的樓市熱度，具體的手段也有可能從土地拍賣、限售條件等擴展到更為嚴厲的信貸限制、購房資格收緊等。
更為重要的是，蘇州的樓市政策傳遞了一個非常重要的信號，那就是樓市過熱就必然會有嚴厲的調控。
防止樓市「超前繁榮」，還需精準施策
不過，要想使我國的房地產市場長期平穩有序的發展，在堅持「房子是用來住的」基本原則的前提下，關鍵在於能否精準施策。
這主要包括宏觀和微觀兩個層面。
在宏觀層面上，必須找准導致房地產價格波動的主因，從而抓住樓市調控的「牛鼻子」。
從宏觀上來說，導致房地產波動的原因包括信貸規模的大小、土地供應的多少，以及人口規模與人均收入狀況、公租房限價房等公共性質住宅的供應情況等。
因此，宏觀調控就必須根據房地產市場的波動情況實施「逆向調節」，採取利率等手段把握好貨幣供應的總閥門，合理供應住宅用土地規模，增強公共性質住宅的建設力度，同時降低棚改項目的貨幣化比例等。
在微觀層面上，各地必須從本地的實際情況出發，精準定位樓市波動的根源，從而找到調控樓市的最有效措施。
一地的樓市價格波動，有可能與整體宏觀環境的「大氣候」有關，也有可能僅與本地環境的「小氣候」有關，或者兩者兼而有之。除去宏觀因素外，也需對本地居民收入水平和人口流動情況、招商引資和吸引人才力度、醫院養老院的分布，以及地鐵等交通路線走勢等因素進行科學分析，找到導致當地樓市價格波動的原因。
至於政策組合，就可以從本地全局出發，也可以針對某個地段甚至某些樓盤。政策手段則包括本地土地供應、土地出讓方式調整、限購限價條件變動，以及中介結構規范、監督制度完善等。
總之，在經濟發展的同時，如何防止樓市「超前繁榮」，需要多方面的共同努力。只有找准關鍵因素、精準施策，才能把握住樓市發展的命脈，樓市的平穩發展才能真正實現。

7. 蘇州吳江目前房地產市場均價多少

吳江目前以運河劃分，運東板塊新房均價約1.6萬每平米，運西（吳江城北）房價約1.5萬每平米，太湖新城均價約1.8萬到2萬每平米，城南均價約1.4萬每平米.

8. 蘇州八部門聯合發文 持續整治規范房地產市場秩序

9月10日，蘇州市住建局等八部門聯合發布通知，印發《關於持續整治規范房地產市場秩序的實施方案》，將持續整治規范房地產市場秩序。
據觀點地產新媒體了解，該《方案》重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域。
其中，《方案》提出整治房地產開發企業無資質或超等級開發；強制交付未達到竣工交付條件的房屋；違法違規開工建設；未按施工圖設計文件開發建設；未按房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等質量問題突出；未按完整居住社區建設標准建設配套設施。
此外，嚴禁發布虛假違法房地產廣告，發布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取「經營貸」「消費貸」等非個人住房貸款用於購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；違規收取預付款；網路平台和自媒體等發布虛假房源和價格信息,渲染成交案例、炒作局部區域市場行情。
另悉，有關住房租賃方面，《方案》指出未提交開業報告即開展經營；未按規定如實完整報送相關租賃信息；網路信息平台未履行信息發布主體資格核驗責任；剋扣租金押金；採取暴力、威脅等手段強制驅趕租戶；違規開展住房租賃消費貸款業務；存在「高進低出」「長收短付」等高風險經營行為；未按規定辦理租金監管。
另悉，有關物業服務方面，嚴禁未按照物業服務合同約定內容和標准提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標准、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息；超出合同約定或公示收費項目標准收取費用等。
據了解，集中整治階段時間明確為從2021年10月開始，到2024年7月，實現房地產市場秩序明顯改善，適用范圍蘇州六區四縣市。

9. 蘇州市政府出台關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見

為堅決貫徹落實黨中央、國務院建立和完善房地產市場持續穩定健康發展長效機制的決策部署，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，落實穩地價、穩房價、穩預期的要求，遏制投機炒房，精準施策，合理引導市場預期，經市政府研究，在《市政府印發關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見的通知》（蘇府﹝2016﹞119號）、《市政府印發關於進一步加強全市房地產市場調控的意見的通知》（蘇府﹝2016﹞150號）文件政策基礎上，補充通知如下：

一、調整土地出讓報價規則，將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收後方可申請預售許可的規定，調整為超過市場指導價5～10%需工程竣工驗收後方可申請預售許可。將土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）後轉為一次報價出讓方式的規定，調整為超過市場指導價10～25%後轉為一次報價出讓方式。一次報價區間相應調整。具體出讓地塊報價規則及相應要求在土地出讓方案和出讓公告中明確。

二、對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域（東起京杭運河，西至珠江路，南至竹園路，北至鄧尉路）新建商品住房實施限制轉讓措施。自本意見發布之日起，限制轉讓區域內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起，滿三年後方可轉讓。

三、對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施。自本意見發布之日起，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年後方可轉讓。

四、蘇州工業園區和其他市（縣）、區，可結合本地實際情況，優化完善施教區內住房的學位政策。

五、在蘇州工業園區全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優先購買政策。房地產開發企業應當將預（銷）售許可建築面積50～60%的住房，優先出售給在蘇州工業園區就業、創業並在本市無自有住房的人才。人才的具體認定標准及優先購買政策，由蘇州工業園區管委會另行制定。

六、本意見自發布之日起施行。

蘇州市人民政府

2019年5月11日

10. 蘇州發布《關於持續整治規范房地產市場秩序的實施方案》

9月9日 蘇州市住房和城鄉建設局、蘇州市發展和改革委員會、蘇州市自然資源和規劃局等8部門聯合印發《關於持續整治規范房地產市場秩序的實施方案》(以下簡稱《實施方案》)，將持續整治規范房地產市場秩序。
《實施方案》指出，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。
其中《實施方案》提出，房地產開發企業無資質或超等級開發;強制交付未達到竣工交付條件的房屋;違法違規開工建設;未按施工圖設計文件開發建設;未按房屋買賣合同約定如期交付;房屋滲漏、開裂、空鼓等質量問題突出;未按完整居住社區建設標准建設配套設施。
另外，發布虛假違法房地產廣告，發布虛假房源信息;捂盤惜售，囤積房源;挪用交易監管資金;套取或協助套取「經營貸」「消費貸」等非個人住房貸款用於購房;協助購房人非法規避房屋交易稅費;違規收取預付款、「茶水費」等費用，變相漲價;利用不公平格式條款侵害消費者權益;捆綁銷售車位、儲藏室;捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序;新建商品房分銷機構哄抬傭金、「小蜜蜂」式堵門拉客、惡意返佣撬客;網路平台和自媒體等發布虛假房源和價格信息,渲染成交案例、炒作局部區域市場行情;通過各種方式製造購房恐慌情緒;臆測調控政策走向或趨勢誤導市場走勢;誇大負面報道進行有償新聞。
住房租賃方面《實施方案指出》，未提交開業報告即開展經營;未按規定如實完整報送相關租賃信息;網路信息平台未履行信息發布主體資格核驗責任;剋扣租金押金;採取暴力、威脅等手段強制驅趕租戶;違規開展住房租賃消費貸款業務;存在「高進低出」「長收短付」等高風險經營行為;未按規定辦理租金監管。(四)物業服務。未按照物業服務合同約定內容和標准提供服務;未按規定公示物業服務收費項目標准、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息;超出合同約定或公示收費項目標准收取費用;擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵佔、挪用業主共有部分經營收益;物業服務合同依法解除或者終止後，無正當理由拒不退出物業服務項目。