物業租金市場調查工作

㈠ 物業公司租金收入確認

返租款120000計入主營業務成本，按照差額2萬元計提、繳納營業稅及其附加稅費

分錄：
借：主營業務成本 120000
貸：銀行存款等 120000

借：銀行存款/庫存現金等 140000
貸：主營業務收入 140000

借：營業稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業稅
應交稅費——應交城建稅
應交稅費——應交教育費附加
應交稅費——應交地方教育費附加

㈡ 物業調查報告怎麼寫

關於我區直管公房管理情況的調查報告

來源：城建與環保工委
關於我區直管公房管理情況的調查報告 ――２００５年９月２７日在區十二屆人大常委會第８８次主任會議上武昌區人大常委會城建與環保工委主任龔義元 主任、各位副主任：根據《武昌區人大常委會２００５年工作要點》的安排，在分管主任的帶領下，城建與環保工委組織部分人大代表和工委委員，與８月２４日對我區直管公房管理情況進行了調查。之後，工委又分別到區房產局、區財政局、黃鶴樓房管所、糧道街房管所進行了調研，現將調查情況報告如下：一、主要成績 區房地產公司積極履行政府賦予的職責，認真搞好我區直管公房管理，取得了比較明顯的成績。一是努力搞好房屋經租管理。積極做好房屋租金收繳工作，採取多種措施，內部抓管理，建立激勵機制，加大考核力度，外部重服務，講誠信，最大限度的挖掘租金回收潛力；嚴格房屋租賃管理制度，把好直管公房分戶過戶審批關，加強租賃市場管理和經租業內資料管理。 二是認真搞好房屋產權管理。注重抓好各項基礎資料工作，加強產權清理；引進房產信息管理系統，初步實現了房產微機化管理；嚴格直管公房產權進出審核程序，確保國有資產不流失。三是積極搞好房屋維修管理。認真推行《房產經營管理責任制》，加強房屋服務意識教育，抓服務，講誠信，及時解決住用戶的實際困難，把房屋維修服務作為面向社會的一個窗口，作為政府聯系廣大群眾的橋梁。二、存在問題 1、租金回收困難。虧困企業租金上繳不力；下崗職工增多導致租金難收；拆遷遺留問題等引發抵交租金；受社會環境的影響，一些住戶惡意拒繳租金，現陳欠租金累計達幾百餘萬元。為收租金房管員被打罵之事時有發生，對此無相應的有效措施來遏制此類現象的發生。 2、危嚴房的安全隱患問題較大。區直管公房中危嚴房有９１４棟，近１２萬平方米，占區屬房產總面積的１６％，完好房只佔３０％多，其餘是基本完好房和一般損壞房。隨著時間的推移，危嚴房將逐漸增多。危嚴房多了，安全問題存在很大隱患，特別是刮風下雨，險情不斷。然而房屋維修費用有限，加上近年來被土地儲備中心控制，危嚴房得不到改造，安全隱患不能及時消除。 3、房改房的維修管理問題值得注意。從１９９９年至今，我區已房改售房面積近３６萬平方米，售房資金達幾千萬元。據反映，房改房的維修服務存在一定問題，當初購房者按房款的２％向售房單位交了維修基金，只夠維持２－３年，早已用完了，如今維修服務無人管。房改房的管理也有問題，許多房改房單棟，難以形成物業管理小區，甚至一棟樓房，有的房改了，有的未房改，公私房交叉，不好管理，亂搭蓋、亂改建的現象比較多。 4、產權遺留問題急需解決。從上世紀９０年代起，我區對一大批危嚴房實施了改造建設，許多居民的住房環境得到明顯改善。但由於多種原因（政出多門，部分改造項目存在突發性、實效性、指令性，申辦不及時），全區現有一千餘戶居民未能辦妥土地使用權證和房屋產權證，造成入住居民合法權益無法得到有效保障，致使許多住戶多次到市、區政府部門上訪，形成了不穩定因素，解決好產權遺留問題已迫在眉睫。 5、「落私」工作矛盾突出。落實私房政策是指中央從８０年針對 「文革」期間無償接管的私有房屋。落實政策而開始的一系列歷史遺留問題的專項處理工作。由於近年來房地產不斷升值，導致原私房業主心理不平衡，由於「落私」工作是一項非法律調整規范的特殊工作，政策性極強，然而近年來在原有「落私」文件上開了口子，形成市與區、區與區口徑不盡統一，導致原私房業主相互攀比。因此近兩年來私房戶集體上訪現象愈演愈烈，目前我區集體上訪反映激烈的達百餘戶，已形成了一定的規模和組織。再加上私房發還後其中的私房承租戶面臨租金提高、無拆遷補償、業主強攆住戶搬家的問題不能解決，導致住戶不斷上訪，給社會造成不穩定因素。三、幾點建議 1、採取多種形式，加大宣傳力度。要提高住用戶的法律意識，樹立國有資產觀念，提高上繳租金意識。要提高房管人員的社會地位，增強房管人員的法律意識和責任意識，認真執行房地產管理條例，做到依法管房，進一步推行責任制，加強房屋的租賃管理，做好房屋的維修養護工作，及時解決住戶的實際困難，以服務促租金，用租金搞好服務，真正做到「管房為民，服務為民」。 2、進一步搞好房屋產權管理。產權管理是直管公房管理工作的基礎，一定要摸清家底，搞好台帳，實行微機化管理，做到常變、常新、常准，防止漏管現象的發生，並嚴格把好直管公房產權進出關，確保國有資產不流失。 3加強房屋安全管理，確保住用戶安全。真正落實「三個代表」的重要思想，一切從人民群眾的利益和安全著想，加強危嚴房的監護工作，不得有塌房傷人的事故發生。要增強應急維修費用，加強值班制度，組織好搶險小分隊，確保房屋的安全使用。另外，加強舊城改造步伐，逐步清除危嚴房。 4、 要把房改房的維修管理工作提到議事日程上來。武政［１９９９］９８號文件明確規定，多層住宅按售房款的２０％提取維修基金，購房者按購房款的２％向售房單位繳交維修基金，維修基金專款專用，切實加強房屋公共部位、公用設施的維修管理，保障其正常使用。現在有必要重申明確一下，切實加強房改房專項維修基金的管理、使用和監管。要制定公房售後服務辦法和制度，認真做好公房售後維修和服務工作，解決業主的後顧之憂。要全面推進社會化、專業化、經營型的物業管理，加大房地產公司改革力度，促進其轉換經營機制。採取一定措施，逐步減少公、私房交叉的矛盾，對條件相對成熟的房改房，可形成封閉小區或樓棟進行規范管理，創造條件，向物業管理小區發展。 5、認真做好「落私」工作，努力解決好產權遺留問題。落實私房政策是一項涉及面廣、歷史情況復雜、政策性極強的艱苦工作。政府要高度重視，政府相關部門要共同承擔起落實私房政策的各項具體工作。要大力宣傳有關政策，積極做好有關落實工作，注意做好說服工作，控制住集體上訪擴大的態勢。建議區政府向市政府呼籲進一步明確「落私」工作的政策，全市統一口徑，力保穩定大局。針對帶戶發還引起的住戶矛盾，政府要採取切實可行的措施予以解決。產權遺留問題，按現行辦證標准根本無法辦理「兩證」，建議區政府向市政府反映，爭取相關政策，盡早解決好產權遺留問題。

㈢ 租賃性物業的發展現狀和如何提高運營效益

摘要 房屋租賃合同

㈣ 怎樣調查房屋租賃市場

跑物業

㈤ 《商業物業管理》租金的確定

在經營租賃條件下，租金應考慮出租資產的折舊費、大修理費、日常維修費、租賃期間利息、保險費、稅損以及出租方收取的手續費等因素。如果租約中規定日常維修費由承租方負責進行，則日常維修費不應包括在租金中。

在融資租賃條件下，租金應考慮租賃資產的買價、出租方墊付資金的利息以及出租方收取的手續費等因素。至於租賃資產的維修費、保除費、稅捐以及租賃資產的陳舊風險等，一般由承租人負責，而不包括在租金中。也有的租賃租金數額事先不確定，而是按期根據雙方商定的某種計算租金的標准，如產品的產量、銷售量，使用機器的台時數、市場利率、物價指數等。這種計算租金的方法一般適用於零售業，也適用於礦地租賃和企業租賃。

租金的計算方法

1、附加率法

附加率法指在租賃資產的設備貨價或概算成本上再加上一個特定的比率來計算租金的方法。特定比率由營業費用和預期利潤來確定。

2、年金法

年金法是以年金現值理論為基礎的租金計算方法。即將一項租賃資產在未來各租賃期內的租金按一定的利率換算成現值，使其現值總和等於租賃資產的概算成本的租金計算方法。

3、成本回收法

成本回收法指由租賃雙方在簽訂租賃合同時商定，各期按照一定的規律收回本金，再加上應收的利息即為各期租金。

4、不規則租金的計算方法

即帶有付租寬限期的租金計演算法，寬限期長短對租金總額有影響，具體計算公式是將寬限期的利息加入到概算成本中，然後用等額年金法計算每期租金。

5、浮動利率的租金計算方法

在租期內利率隨市場變化，計算各期租金時的利率不同。浮動利率一般採用Libor利率(即倫敦國際銀行間拆放利率)並加一定的利差作為租金利率，一般以起租日的Libor利率加利差作為計算第一期租金的利率，第一期租金償還日的Libor利率加利差則作為計算第2期租積金的利率，依此類推，計算以後各期利率，從而再計算各期租金。

㈥ 物業管理准備需要做哪些工作

編者按：物業管理的准備期指的是什麼時期？什麼叫物業管理的「准備期」物業管理准備需要做哪些工作物業管理注意事項。

物業管理是隨著我國房地產業的發展，特別是住房制度的改革而出現的一個新興的朝陽產業，是與市場經濟相適應的全新的房地產管理形式。物業管理這一定義蘊含著以下幾個方面的內容：（1）物業管理的對象是物業；（2）物業管理服務的對象是人，即物業所有人（業主）和使用人；（3）物業管理的性質屬於以合同、契約為中介的信託管理；（4）物業管理的宗旨是以現代化的經營管理手段為業主和使用者提供完善的服務，屬於第三產業的一種服務性行業。其基本目標是提高物業的經濟價值和使用價值，實現社會效益、經濟效益和環境效益的同步增長。

物業管理准備

物業管理的前期准備階段包括物業服務企業內部機構的設置與擬定人員編制、物業服務人員的選聘與培訓、規章制度的制定、物業租售的介入四個基本環節。

1、物業服務企業內部機構設置與擬定人員編制

物業服務企業內部機構與崗位要依據所管物業的規模和特點靈活設置，既要分工明確，又要注意各部門間的銜接配合。在物業正式接管前，只要組織成立管理層，臨近物業正式接管時則要考慮安排作業層人員到位。

2、物業服務人員的選聘和培訓

物業服務企業應依據物業管理面積的大小及物業本身的復雜程度，選聘管理類型和工程技術類型的物業服務人員。為適應物業管理專業化和現代化的需要，滿足物業多元化的產權、現代化的房屋設施和多方位多項目的服務內容的要求，必須對物業服務人員進行專業技術、管理方法和職業道德的培訓，並對其上崗資格予以確認。

3、規章制度的制定

物業管理規章制度是物業管理工作的必要准繩，是實施和規范物業管理行為的重要條件。物業服務企業從成立開始就應依據政府的有關法律法規、部門規章、政策文件和示範文本等，在借鑒國內外物業管理成功經驗的同時，針對本物業的實際情況，制定一整套科學的、行之有效的規章制度，並應在實踐中反復補充修改，逐步提高和完善。

物業管理規章制度一般包括：管理規約、管理機構的職責范圍、各類人員的崗位責任制、物業各區域內管理規定等。

4、物業租售的介入

物業的租售在其建設階段就已開始。一般情況下，房地產開發企業除自行進行市場營銷與租賃外，還可委託給經紀代理機構進行。但是，物業服務企業在具備相應的資質，開始實施物業管理後，可介入剩餘物業的銷售與租賃工作。

（以上回答發布於2018-09-05，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊領取看房紅包，百元現金直接領

㈦ 物業公司鋪位租金的收入應繳納哪些稅種怎樣計算

物業公司出租店鋪收入應該繳納一下稅費：
1.按照租金收入繳納房產稅
2.按照租金收入繳納營業稅
3.按照應該繳納的營業稅金額計算繳納城市維護建設稅和教育費附加
4.按照租金收入繳納防洪保安費
5.按照租賃合同金額繳納印花稅
具體計算如下：
假設某月的租金收入為10000元，則
1.房產稅：10000*12%=1200元。這里需要說明的是：出租部分的使用面積應該從按房產余值計算的房產稅中扣除，免得重復納稅。
2.營業稅：10000*%5=500元
3.城市維護建設稅：500*7%=35元（這是指該公司的地理位置在城市，如果在鄉鎮，稅率是5%，在農村，稅率是1%）
教育經費附加：500*4%=20元
4.防洪保安費：10000/1000=10元
5.印花稅：10000/1000=10元
如果符合繳納企業所得稅的條件，還要按規定予以繳納。

㈧ 如何做好房屋租賃管理工作

搜集好承租人基本信息，起草和簽訂合同，制定催收租金水電氣物業費計劃，注意考察承租戶經營是否合法等。

㈨ 物業管理社會調查報告

一。小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：

（一） 業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強，「產權歸己，維修自理」的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，乾脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。

（二） 企業對管理服務的定位不準確我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由於物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，計程車棚、地下室等，用於經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。

（三） 老舊小區基礎條件不配套我市物業管理住宅小區分為三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全市物業管理住宅區面積40；二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的21；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的39。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標准普遍不高，歷史欠賬多，硬體環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用於小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防範設施匱乏，大多是敞開「不設防」住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。

（四） 開發商遺留問題的解決不到位開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵佔和出售配套公用設施所謂「使用權」，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了後期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間後，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標准接管物業，也為日後的管理工作埋下隱患。

（五） 熱難點問題影響物業管理正常運作。1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障後，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦於沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標准偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦後才被動維修。

（六） 現行物業法規操作困難。1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。3、現行法規中關於房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。4、成立業主大會的規定過於繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

二、解決物業管理問題的幾點建議:

1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出台更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善於運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落後狀況。

2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日後正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。成都市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我部有關部門要積極創造條件，借鑒成都市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。

㈩ 物業租賃工作新的一年的工作計劃怎麼寫跪求幫忙！

（一）針對不同的物業性質招商廣告各有不同。

1、寫字樓：地處路邊，主要廣告形式應長期懸掛招租廣告及刀旗，讓經過的人都知道現正招商招租；網站及企信通作為輔助宣傳手段；目前寫字樓的宣傳重點轉到製作宣傳彩頁，針對政府招商部門、金融、證券、通信或投資公司等大型企事業單位上門派發並洽談。

2、商鋪：由於商鋪地處小區內，不是在大路邊，適合中小型企業或個人經營，故在商鋪門口張貼廣告的形式比較有效，反而使用企信通效果不佳。目前准備出租的商鋪都張貼了招商廣告。

3、市場：市場面對的客戶群體是古時所稱的販夫走卒，故宣傳方式以派發宣傳單張為主，結合市場宣傳欄及印發《調查問卷》給經營戶及業主。

下半年招租招商宣傳活動：

1、在2門樓梯懸掛招租廣告和刀旗

2、印製彩頁招租招商資料並上門派發

3、督促工程部完成配套設施，包括東南消防樓梯門及通道、前梯、電梯間、公共洗手間安裝及裝修工程

4、完善寫字樓各門及公共部位的指示標識系統，提升物業的使用價值

5、提供物業管理標准給物業管理公司，並印製專門的宣傳小冊

6、製作招商內容由網路中心放上公司網站