房地產市場調查計劃書

㈠ 怎樣寫房地產市場調查方案設計案例

懸賞分太低。。。

㈡ 房地產項目的計劃書怎麼寫

XXX房地產項目商業計劃書

項目單位：XXX房地產開發有限公司

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編制 時間： 年 月 日

保密須知

本商業計劃書屬商業機密，所有權屬於XXX房地產開發有限公司。其所涉及的內容和資料只限於具有投資意向的投資者使用。收到本計劃書後，收件人應即刻確認，並遵守以下的規定：

1.若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX房地產開發有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.應像對待貴公司機密資料的態度對待本計劃書所提供的所有機密資料。

4.本計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。

商業計劃編號：

收方簽字：

發送日期：

收到日期：

目 錄

第一部分 計劃概要

1.1 公司簡介... （公司的基本情況、願景與戰略、戰略保障體系、商業模式與資質、行業地位與成就、資源儲備與優勢）

1.2 項目介紹... （融資項目基本情況、項目現狀、項目規劃、項目優勢、預估總投資、預估總收入、預估總利潤、融資需求）

1.3 市場分析... （產品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）

1.4 競爭分析... （競爭對手、競爭優勢）

1.5 營銷策略...

1.6 組織管理... （公司治理結構、組織結構、高管簡歷）

1.7 財務分析... （前三年收入與利潤、後三年收入與利潤、資產現狀、負債現狀、資金來源計劃、自有資金投入計劃與實際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）

第二部分 項目公司介紹

2.1 公司簡介... （公司基本情況、公司證照與資質、已取得的政府批文及其合規性、人財物資源優勢、現在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權現狀與歷史變更...

2.3 企業文化... （公司精神、理念、戰略、目標保障措施、董事會成員與作用、監事會成員與作用）

2.4 合作夥伴關系... （合作項目與合作者名稱、合格供應商名稱及其供應的產品與服務）

第三部分 項目介紹.

3.1 項目綜述...

3.2 項目土地概況... （項目綜述、土地現狀、土地位置、周邊概況、土地性質、取得土地方式、土地價格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優勢）

3.3 項目規劃... （建設規劃指標、建築工程總面積、不同產品的銷售面積、配套建築面積、規劃證書的取得、概念性總體規劃圖、祥

規圖報批情況）

3.4 項目工程設計方案... （設計理念、產品定位、定位詮釋）

3.5 項目計劃與現狀差異... （整體開發計劃、開發周期、分區開發計劃、開發進度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項目開發與管理模式...

3.8 項目公司資產與負債說明...

3.9 項目公司貸款、或有負債、擔保抵押情況...

第四部分 市場分析.

4.1 目標市場狀況...

4.2 目標市場宏觀經濟分析...

4.3 目標市場房地產發展情況...

4.4 目標市場地區房產發展趨勢...

4.5 項目市場前景...

第五部分 競爭分析.

5.1 競爭對手...

5.2 競爭分析（SWOT）...

5.3 結論...

第六部分 營銷戰略. 6.1 定價策略...

6.2 銷售策略...

第七部分 團隊管理.

7.1 組織結構...

7.2 管理模式...

7.3 核心管理人員簡歷...

7.4 公司高層工作職責...

7.5 人力資源規劃...

7.6 管理機制...

7.7 薪酬計劃...

第八部分 投資需求.

8.1 資金需求...

8.2 投資環境...

第九部分 財務分析.

9.1 銷售收入預測...（銷售平均價格預估、總銷售回款預估）

9.2 總成本估算...（預估總投資、預估成本明細、預估費用明細、預估稅金明細）

9.3 損益表預估... （項目利潤預估、未來三年利潤預估）

9.4 現金流預估... （項目現金流預估、未來三年現金流預估）

9.5 經濟效益分析...

9.6 清償能力分析...

9.7 投資回收期...

9.8 盈虧平衡分析...

9.9 綜合評價...

第十部分 風險及對策.

10.1 經營管理風險...

10.2 市場風險分析...

10.3 工程風險分析...

10.4 政策風險...

10.5 其他不可預見風險...

第十一部分 總結.

第十二部分 附件.

12.1 企業營業執照...

12.2 組織機構代碼證...

12.3 稅務登記證...

12.4 法人身份證...

12.5 開發資質證書

12.6 項目"五證"

12.6 項目公司信用評級證書

㈢ 房地產市場調研計劃書怎麼寫

在網上可以搜:房地產市場調研報告,這些報告有很多是免費的足夠你參考和學習的.
另專,房地產市場調研屬計劃書,要包括幾方面內容
一\宏觀市場
1\政策
2\經濟
3\土地
4\規劃
5\其它(如新增的區域配套信息)
二\微觀市場
1\板塊細分市場
a\價格
b\成交量
C\供應量
d\產品面積情況
e\其它與你想調研相結合的重點分析指標
2\價格細分市場
a\價格
b\成交量
C\供應量
d\產品面積情況
e\其它與你想調研相結合的重點分析指標
3\產品面積細分市場
a\價格
b\成交量
C\供應量
d\產品面積情況
e\其它與你想調研相結合的重點分析指標
三\競爭
1\競爭的優劣勢分析
2\機會威脅的存在分析
四\自有產品定位
自有產品機會點及價值點分析
自有產品現處情況解決及結論
通過上述這些問題的關注,相信你一定能得到很多意外的收獲.

㈣ 房地產市場調查方案包括哪些步驟

通復常有七個方面，確定問題制及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
市場調查方案，就是根據市場調查、收集、記錄、整理和分析市場對商品的需求狀況以及與此有關的資料的文書。換句話說就是用市場經濟規律去分析，進行深入細致的調查研究，透過市場現狀，揭示市場運行的規律、本質。市場調查報告是市場調查人員以書面形式，反映市場調查內容及工作過程，並提供調查結論和建議的報告。市場調查報告是市場調查研究成果的集中體現，其撰寫的好壞將直接影響到整個市場調查研究工作的成果質量。一份好的市場調查報告，能給企業的市場經營活動提供有效的導向作用，能為企業的決策提供客觀依據。

㈤ 房地產調查方案如何制定

一、確定調查目的；通過溝通確定調查目標（必須清晰）；
二、確定范圍、區域和組織流程，計劃費用預算；
三、確認目標信息渠道（一手、二手、三手、專家信息）；
四、確認調查信息的可跟蹤（真實、可靠、信賴）、建立監督方案；
五、建立執行團隊及培訓；
六、執行和信息採集、加工、歸納、定義、引用分析技術；
七、出報告確定性質、定量或方向；

㈥ 求一篇《房地產市場的發展及現狀》的調研報告要有前言（調查目的，意義，方法，手段和過程）正文和結論

以下文章只供參考，說明：天下文庫論文只供參考
淺談某某一線員工的流失及對應措施
——系統角度分析員工流失
組長姓名：李俊會
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售業的終端服務者一線員工作為整個來說，是代表著企業的一面旗幟，擁有高水平的一線員工，不僅可以促進銷售，而且還可以起到提高企業和品牌形象的重要作用。但是隨著中國市場化程度不斷加大，參與到零售行業中的企業越來越多，品牌日益繁雜。同時高水平的一線銷售員工已經成為了稀缺資源，這也導致了一線員工的流動性日益加大。高度的市場化之於零售業來說是一把雙刃劍，它使企業能夠從市場上輕易地獲取更多的勞動力的同時，也承擔著自己培養的員工隨時有流失的風險。因此，本文著眼於某某公司整體管理，從系統的角度來分析一線員工的流失狀況進而得出如何控制一線員工流失的具體方法與措施。從一下幾點就可以說明。
目 錄

第二章 某某一線員工流失現狀與原因. PAGEREF_Toc255998504

2.1一線員工流失的現狀. PAGEREF_Toc255998505
2.2一線員工流失的原因. PAGEREF_Toc255998506
第三章 解決某某一線員工流失的思路及對流失問題的攻克. PAGEREF_Toc255998507
3.1解決某某一線員工流失的思路. PAGEREF_Toc255998508
3.2一線員工流失原因各個擊破. PAGEREF_Toc255998509
第四章 防止一線員工流失的解決方案. PAGEREF_Toc255998510
4.1解決方案的前提假設. PAGEREF_Toc255998511
4.2 解決方案的制訂. PAGEREF_Toc255998512
第五章 結束語.
參考文獻.
第一章 引言
最佳服務是企業的生命，是創造利潤的法寶，也是競爭的雄厚資本，而這一切主要來自科學管理和員工的努力——鄒金紅。

隨著我國社會主義市場經濟體制的日益完善，人民生活水平的日益提高，零售行業也得到了空前的發展。從零售企業的橫向一體化到縱向一體化，銷售平台從商場到超市再到虛擬網路，零售行業的多碩博在線論文網化發展已經是大勢所趨，競爭也日益加劇。因此，在如此大的環境下，企業的生存依靠的不僅僅是.com=/www.qianluntianxia.com銷售渠道開拓和平台搭建，更需要為顧客提供優質的服務，作為企業終端服務的主體——店鋪員工更是起到了至關重要的作用，所以如何管理好我們的一線員工，是迫切需要解決的一大難題。我們必須承認優質的一線員工是企業乃至社會的稀缺資源，如何減少優質資源的流失？對於公司培養多年的每一位普通員工來說，如何進一步提高他們的業務技能，端正他們的職業態度，提高他們的收入水平，從而減少人力資源的流失也同樣是我們需要認真思考的。

第二章 某某一線員工流失現狀與原因 2.1一線員工流失的現狀
平均到每個月份，會有5%左右的一線員工離職，如此之高的離職率對銷售到底產生了多大的負面影響？
2.1.1 2008、2009連續2年，離職的高峰時間段都出現在8月份和9月份。10月份到轉年的1月份是冬靴銷售的高峰期，也是全年鞋品銷售的走量區間，因此員工所承擔的銷售任務和勞動量比平時的月份有要大的多，所以8、9月份成為離職高峰也就不難理解了
2.1.3離職員工工齡集中在1-3個月（試用期內）和1年以上（已經對公司熟悉）兩個階段。
2.1.4銷售好的品牌的平均工資要高於銷售差的品牌，甚至差異在500碩博在線論文網以上，這說明我們在制定各品牌的工資標准和獎勵機制的時候存在一定的問題，差異過大。
2.2一線員工流失的原因
上圖可知：

影響員工流失的原因很多，是一個系統問題，因此要解決這個問題，也是一個系統工程。
2.2.1員工篩選
在目前的公司中招聘流程（尤其是一線店鋪員工）中，往往是採取內部介紹和社會招聘兩種形式，員工入職門檻低，職業生涯大多缺少規劃，這樣就造成了員工本身就存在一定的不穩定性。而招聘流程主要分口試和筆試兩部分。口試用來觀察員工的就業積極性和就業目標，檢驗員工的語言表達能力；筆試主要考察員工對零售行業的認知程度。但是，人員流失已經是「既成事實」，因此這兩種面試就成為了程序而並沒有起到真正的篩選人才的作用，問題的主要矛盾體現在成本上。
例如：假設有一個並不適合到店鋪工作的員工到人事部門面試，此時某品牌的某個店鋪急需一個員工加入工作。HR既知道這個面試者不符合公司要求，也知道店鋪急需員工，那麼左右HR決策的因素是什麼呢？是機會成本，即為了得到某樣東西而必須放棄的東西。人力資源部必然會考慮放棄目前這個面試者的機會成本是什麼，放棄這個面試者，最大的成本並不是面試這個人所花費的辦公時間，而是店鋪在未來的若干時間內因為缺少這名員工所造成的銷售量減少了多少，進而造成公司在利潤上的損失。因此，理性的HR權衡得失後，會做出這樣的決策：這個員工雖然不適合店鋪工作，但考慮到店鋪缺人所帶來的缺失，故此這個員工被錄用了。
以上的舉例雖然是假設，但卻是對現實情況的一種簡單的模型提煉。這種提煉反映了我們在面試一線員工的過程中所忽略的一個重要的問題，即優秀的員工是稀缺的。
將稀缺性的概念運用到一線的優秀員工身上，就是零售業中的優秀員工的數量之於整個零售業中的企業（或品牌、店鋪）的數量來說是稀缺的。由於，我們在篩選員工的過程中忽視了對稀缺性的認識，所以一線員工的篩選機制就存在一定的缺陷，這也是日後員工流失問題產生的原因之一。
2.2.2人文管理
在店鋪員工的管理上存在一條明晰的管理鏈條，即品牌經理管理營運主管；營運主管管理店長和店員；店長再管理店員。一個品牌中品牌經理和營運主管的數量是有限的，而商場中的瑣事又很多，主管們不僅要監督銷售，還要協調各種事宜，所以在一定程度上，不能要求主管們對每一個店員都關心到位，指導到家，甚至有的時候因為工作壓力的原因不能夠冷靜地對待一線員工的失誤。因此，作為企業的終端管理者——店長，在公司管理層和一線員工之間就起到了傳達、管理、監督、緩沖、協調、合作的作用，要求我們的店長既要是一名管理者，又要是一名員工的榜樣，是企業文化的宣揚標兵和傳承者。而實際上，我們在店長的考核過程中往往關注了銷售指標而忽略了人文指標，即對企業的認同程度、對自己在公司的前景規劃等等。
心智的力量是偉大的，實踐證明，幾乎生活中的尷尬，不管是生活上，還是工作、學習上的，不管是物質上的，還是精神上的，大抵都是心智力量的差異造成的。一顆熱愛企業的心，不僅能搞好銷售，更能感染周邊的員工。缺少心智優秀的店長，也是一線員工流失的一個主要原因。另外，我們的社會已經經歷了新世紀的前十年，80、90年代的人已經或者開始成為社會生產力的主要來源。我們企業的一線員工，也大多由80-90年出生的人組成。由於成長環境的不同，他們有著自己的鮮明的個性，因此老套的管理方法和協調手段是不是已經過時，我們的企業文化是不是還能被他們所認同。在公司的人文管理的建設方面，這一新興因素亦是不可不考慮的。
2.2.3激勵政策
我們是上市公司，需要穩定的業績增長，因此激勵員工銷售的主要手段就是獎勵機制。起初，我們的工資待遇在市場上還是很有競爭力的，但是隨著社會的進步，GDP不斷的攀升，社會總收入和人均純收入都有了大幅度的提高，我們企業的工資增幅如果不能夠與社會平均增幅持平或者領先，人員的流失當然是不可避免的。還有一種情況，就是我們的工資水平雖然不是最高，但在市場上還是比較有競爭力的，那麼員工的流失問題應該在於獎勵機制的不合理上。
獎勵機制的不合理，問題不在於某一個人，而是包括預算制定——任務分配——獎勵機制制定等環節的管理體繫上。
1、預算制定：是任務的來源。如果某個品牌在市場上已經區域飽和，我們還在以相同的增長比率去制定下一年的預算的話，必然會錯誤的估計各個店鋪的產能進而造成員工無法完成預計任務，造成工作積極性的下降，久而久之離職就在所難免。
2、任務分配：到底哪家店鋪的任務重些，哪家店鋪的任務輕些，只不僅僅要考慮店鋪的同期銷售數據還要考慮到店鋪的成長性，以及各種不確定性因素。不合理的任務分配，必然會影響到任務的完成質量以及員工情緒的波動，持續的任務分配不均，不僅僅影響的是員工的流失更會損害一線員工間的和諧與合作。
3、獎勵機制：店鋪的員工工資有差異當然是促使員工努力工作的必然激勵措施，但是如何把握這種差異，更好地促進員工的工作積極性是一門學問。處理的好，可以促進銷售提高工作熱情；反之，輕則員工流失，重則破壞員工和諧乃至品牌形象。
2.2.4競爭對手趁虛而入
前三個原因可以被看做是企業自身原因，但內部問題不能及時解決往往會讓競爭對手有機可乘。零售行業中的競爭對手們，處於一個信息相對開放的環境中。首先，各個品牌的產品售價是公開的，活動是公開的，品牌價值也是公開的。其次，由於競爭對手們的店鋪處於同一個銷售平台中（百貨商場或超市），所以員工間的工資待遇也可以被看做是公開信息。這就給員工的流失提供了兩種可能性：一、當我們的員工在品牌認同感上出現問題的時候，會投奔到他們認同品牌價值的競爭對手。二、當競爭對手發現我們一線員工中的某一個「稀缺資源」時，會採用利益誘惑的方式去挖牆腳。
第三章 解決**一線員工流失的思路及對流失問題的攻克3.1解決**一線員工流失的思路內部原因：一線員工是企業管理鏈條的終端，是企業管理系統的神經末梢。一線員工的流失不僅僅是企業管理的某一環出了問題，而是整個系統存在著管理漏洞。外部原因：企業內部出現了問題，在信息相對開放的零售行業中，競爭對手當然會趁火打劫，挖走我們的無形資產——一線優秀員工。所以我們在處理員工流失的問題上，應當立足於企業的發展，以系統思維方式去分析症結的所在，找出並解決好主要矛盾。
針對第一章，所挖掘發現的各類問題，下面採取不同的手段去化解擊破。
3.2一線員工流失原因各個擊破3.2.1復制優秀員工
正如我們上文分析到的，在員工的篩選上，我們存在著對優秀員工這種「稀缺性」的認識不足。優秀的員工在性格特徵上，必然有其稀缺過人之處，由於對新來員工的測試中缺少性格測試，因此造成人工費用的提高和銷售業績提升不顯著這對矛盾體。HR在選擇一線員工的過程其實是比較困難的，他們去尋找一個合適的員工的成本=大量的時間+店鋪銷售下降（一定時期內）+員工不滿情緒。解決這一問題的關鍵就是要發掘哪一類人適合做一線員工。發揮企業自身優勢，我們的品牌眾多，店鋪人員基數大，因此優秀員工的人數也一定不少，我們就對這一部分員工做性格測試，發掘他們在性格上的共同點，這些共同點必然是成為優秀的必要因素，這些因素也將成為再次招聘員工時的一種參考標准，從而達到復制優秀員工的目的，起到過濾掉不適合一線工作的員工的作用。這樣不僅發揮了**公司在人員數量和品牌數量上的優勢，去發掘優秀員工的性格特徵，也完善了員工選拔流程，即加入了性格測試的環節。
3.2.2結合新時代員工特性，完善調整我們企業文化的宣傳方法，提高員工對企業認同感。
專家對80、90一代性格的一種概括：充滿自信但較為脆弱，富有理想但不甘平凡，重視維權但時常被限，消費自主但習慣攀比，渴望同伴友誼但矛盾較多，喜歡學習但負擔較重，主動使用媒介但容易失控。可見，新興員工也同樣存在這種突出的優點和鮮明的缺點，他們自主卻又盲從，驕傲卻又膽小，學習卻不虛心，理想卻不現實。因此我們在店長的選擇上在側重銷售的同時應該更多的考慮到她們的包容性和耐性，這樣才能帶好新員工，引領他們走上正確的人生道路。經上述分析可以看出，在調整適合新時代員工特性的企業文化，以及讓新時代員工認同我們的企業文化上存在著一個契合點那就是我們的店長。如何選擇好心智優秀、性格健全、與時俱進的店長，是企業文化建設的構成要素之一。因此，明確如下目標是當務之急。第一、與其頻繁的招聘資質一般的員工，不如花時間去培養一個資質優秀的店長。第二、店長必須認同企業文化，最好能夠對企業文化有自己獨到的見解。還要理解自己所負責品牌的品牌文化，這樣才能具有應該具備的品牌責任感和歸屬感。第三、願意學習新鮮事物，對員工願意傳授自己的銷售技能和積極的提供工作生活上的幫助。第四、在公司任職期間，有自己明確的職業規劃，同時公司也要為他們提供實現職業規劃的必要條件。店長正是企業文化建設的核心矛盾所在，任命好一個稱職的店長是解決一線員工因為品牌認同感缺失而離職這類原因的主要途徑。
3.2.3合理的壓力管理
壓力的正式定義是個體對刺激的心理和情緒上的反映，這些刺激形成個體生理或者心理上的需求並產生不確定性。當重要的事情來臨時，這種不確定性就會起作用，是個體失去控制。這些刺激被稱作緊張性刺激，由此可以導致兩種相互作用的情緒，即挫折感（沒有能力達到目標，比如說因為缺乏足夠的資源完成預期的工期）和焦慮（擔心因沒有完成工期而受到紀律的懲罰）。壓力反應：壓力刺激的開始，人開始覺得驚慌和無助，對如何處理緊張性刺激感到迷惑。有時人們會放棄，但大多數會發展到下一階段：抵制。在這個階段，人們開始振作起來並決定如何處理問題。如果壓力刺激持續並超過人體的抵禦能力的話，那麼人就進入了第三個階段：筋疲力盡。通過專家的分析，再結合前面所做的員工流失率的工齡分析，可以得出這樣的結論，當員工當入職進入試用期（1-3個月），由於工作壓力大，因恐懼而離開的員工佔全年離職員工的28.33%，而當工作了1年左右的時候，持續的壓力造成了員工工作熱情的耗竭，工齡在1年以上的員工同樣占據了28.33%，可見能夠頂住壓力一直工作下來的員工僅佔了不到一半的比例。
以上分析，說明我們企業再給員工制定任務的時候出現了很大的問題（當然也不排除新興員工抗壓能力差的因素）。
一、在預算制定上，應當更加科學。我們是上市公司，保持銷售的增長是必然要求。從城市的角度來看，預算不僅要綜合歷年的銷售數據，還要考慮到城市市場的飽和程度，已經競爭對手營銷手段的變化等諸多因素，充分預知來年的機遇與風險，切勿主觀臆斷地估算來年銷售。
二、任務的分配上，從壓力的反應圖以及09年天津地區人員流失的月份分布來看，每年2~3月份的任務應該適當降低，這個時候正是銷售的淡季，而且年後會有很多新入職的員工，過高的任務會扼殺新進員工的銷售積極性，造成員工的非必須離職。
三、在獎勵機制上，建議區分新老員工。新進員工因為銷售技能不熟練，品牌認知能力差，對壓力的反應比較敏感。因此，對於新進員工的獎勵條件應當適當放鬆，讓他們平穩地度過恐懼階段，進入對壓力合理的抑制階段。
四、面對困難時要多給予店鋪和員工多方面的激勵、支持和幫助，使其積極面對壓力，樹立戰勝困難的信心和勇氣。
3.2.4戰略調整，拉攏對手員工
一方面，我們需要調整原來的工資制度和激勵措施，使其更傾向於對優秀員工的發展支持，從而吸引更多的優秀人才；
另一方面，我們應該有一雙發現「稀缺資源」的眼睛，競爭對手之間的競爭已經不僅僅局限於對市場份額的爭奪，也存在於對一線優秀員工的爭奪上。我們的直接管理者，應當擅於發現競爭品牌店鋪中的優質資源，並用合理合法的手段占為己用。花在這個方面的成本一定要比反復招聘能力不確定的員工所花費的成本低得多，也快捷很多。
第四章 防止一線員工流失的解決方案4.1解決方案的前提假設
通過上述對一線員工流失的分析，找出了流失的症結所在，並針對各個症結提出了若干解決方案。所以，我們切實地需要制定一個能夠維系一線員工穩定積極工作並能有效防止員工流失的解決方案。

首先，我們必須做出一個假設：我們的工資水平在市場上是比較有競爭力的，即我們在鞋品市場上的工資水平處於一個中等偏上的位置。之所以做這個假設，是因為零售業一線員工的入職門檻較低，任何競爭對手都有可能採用各種提升員工工資的方法去掠奪「樹大招風」的**公司的優質員工。面對這種競爭環境，擁有眾多自有品牌和代理品牌的**公司不可能通過大幅度的提高一線員工的工資待遇去和某些個「小而靈」競爭對手在員工爭奪上較量。另一方面，我們能夠做到將工資標準定在一個合理且較有競爭力的位置（過去若干年我們也是這么做的）。因此，我們的解決方案著眼於公司的管理體系的完善和企業文化的傳承與發展。

4.2 解決方案的制訂
上文中，一直在強調要從系統的角度去分析員工流失的問題。所以我們必須從公司的管理體系入手去把控一線員工的流失。在一線員工的管理上，有兩大核心部門的工作內容和獎勵機制是值得探究的，即人事部和營運部。人事部過去僅僅承擔著一線員工的招聘工作，員工的流失率和員工質量不直接參與業績考核。營運部通過品牌經理——營運主管——店長——一線員工的管理鏈條負責管理一線員工，但是營運部各層管理人員的業績考核指標更看重對銷售任務的完成情況而完全忽略了對員工流失情況的考核。所以，在未來的工作中，加強兩部門的員工流失情況考核，是控制員工流失的主要途徑。人事部方面：可以設立人才儲備獎。第一種：工齡考核。每半年考核一次，考核有持續工作6個月以上的員工比重，1年以上的員工比重，2年以上的員工比重，3年以上的員工比重。。。。。。以此類推，並輔以不同程度的獎罰。第二種：質量考核。每年考核一次，培訓部出題，考核這一年來新入職員工的業務技能的掌握情況，查看高分員工的佔比情況，並輔以獎罰。佔比越高，說明招聘來的高潛力員工越多，質量也越高。（當然，對培訓部門也應該設立人才建設獎，激勵他們培養高素質員工）。對於營運部各個管理層的業績考核也應加入員工流失情況考核，對他們的考核可以用平均工齡指標來評判。品牌經理負責一個品牌，該品牌一線員工的平均工齡高低會相應地影響他業績完成的好壞，同理，對營運主管考核某些店鋪的員工平均工齡，對店長考核某個店鋪的員工平均工齡。通過以上環環相扣的獎罰機制，在某種程度上一定能控制一線員工的流失。
隨著企業規模的不斷擴張，店鋪越來越多，員工越來越多，關注了銷售利潤的提升而忽視了企業文化的傳承。「支撐高樓大廈每一塊磚都是重要的；支撐龐大的企業每個人都是重要的」。可見，關愛我們的一線員工才是維持一個企業健康持續發展的動力源泉。以前員工遇到問題時只會和與他們較熟悉的店長或者主管談，解決了
說明：淺論天下論文只供參考
淺談某某一線員工的流失及對應措施
——系統角度分析員工流失
組長姓名：李俊會
提交日期： 2013 年 2 月 22日
摘 要
零售業的終端服務者一線員工作為整個來說，是代表著企業的一面旗幟，擁有高水平的一線員工，不僅可以促進銷售，而且還可以起到提高企業和品牌形象的重要作用。但是隨著中國市場化程度不斷加大，參與到零售行業中的企業越來越多，品牌日益繁雜。同時高水平的一線銷售員工已經成為了稀缺資源，這也導致了一線員工的流動性日益加大。高度的市場化之於零售業來說是一把雙刃劍，它使企業能夠從市場上輕易地獲取更多的勞動力的同時，也承擔著自己培養的員工隨時有流失的風險。因此，本文著眼於某某公司整體管理，從系統的角度來分析一線員工的流失狀況進而得出如何控制一線員工流失的具體方法與措施。從一下幾點就可以說明。

㈦ 房地產項目計劃書

項目計劃書？你是要立項報告、可行性分析報告、定位報告、營銷報告中的哪一個？你們做的實訓方向是什麼？不說清楚了別人很難幫你的。
我做過的可行性研究報告的目錄，你可以看看。
第一部分：項目基本情況 1
一、項目概況 1
二、可行性研究的主要經濟技術指標 2
三、開發商概況 3
四、本項目可行性研究報告的編制依據 3
第二部分：項目投資環境與市場研究 4
一、房地產業對宏觀經濟的影響 4
二、產業政策對房地產市場的影響 4
三、外部因素對房地產市場的影響 5
四、未來市場預測 5
（一）未來幾年供應量將大增 5
（二）需求將穩步增長 6
第三部分：項目開發條件及技術設計方案的分析 7
一、項目現狀概況 7
（一）自然條件 7
（二）地物情況 7
二、項目發展條件分析 7
（一）優勢分析 7
（二）劣勢及對策分析 12
第四部分：項目開發建設及經營的組織與實施計劃 14
一、建設方式 14
二、開發方案設想與分析 14
第五部分：項目投資估算與資金籌措計劃 17
一、開發成本 17
1、土地費用 17
2、基礎配套費 17
3、項目前期費用 17
4、建安工程費 18
5、不可預見費： 18
6、開發管理費： 18
7、開發成本 18
二、開發費用 18
三、投資成本費用估算匯總表 19
四、資金籌措與投入計劃 19
第六部分：項目銷售收入及利潤的估算 20
一、採用層次分析法定價 20
二、消費者預期價格法 21
三、最終價格定位 21
四、銷售計劃 22
五、利潤估算 25
六、項目經濟效益評價 26
1、資金來源與運用 26
2、財務內部收益率（FIRR） 26
3、財務凈現值（FNPV） 27
4、投資利潤率 27
5、項目的不確定性分析。 27
第七部分：項目社會效益評價 29
第八部分：項目環境效益評價 30
第九部分：結論與建議 31
一、報告結論 31
二、有關說明 31

㈧ 房地產市場調查的房地產市場調查的步驟

(一)准備階段
1.提出問題，明確目標
市場研究意義重大，其中一個重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問題。只有當需要研究的問題被仔細、准確地定義以後，才能設計研究計劃，獲取切合實際的信息。在對需要研究的問題進行定義的過程中，確定所要研究項目的目標也是一項重要的工作。每一項目應含有一個或多個目標。在這些目標未被明確建立之前，是無法進入下一步研究的。
房地產市場調研也不例外，市場調研的任務是為營銷決策提供信息，幫助決策者們發現並解決營銷問題，所以調研人員必須牢記調研是為營銷服務的，其目的是發現問題並解決問題，任何偏離主題的調研都不能成為有效的調研。因此，在每次起草調研提案之前，調研人員首先要知道自己要做什麼，要對調研目的與目標十分明確。
2.初步情況分析和非正式調查
調研人員對初步提出來需要調查的課題，要搜集有關資料做進一步分析研究，必要時還可以組織非正式的探測性調查，以判明問題的症結所在，弄清究竟應當調查什麼。探測性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來源。另一方面，如果研究的問題能夠准確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關系研究。同時，要根據調查的目的，考慮調查的范圍和規模多大才合適，調查的力量、時間和費用負擔是否有保證。如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調查的范圍和規模過大、內容過多，無法在限定時間內完成，就應當實事求是地加以調整。
3.制訂調查方案和工作計劃，擬定調研計劃書。
對房地產市場調查課題經過上述分析研究之後，如果決定要進行正式調查，就應制訂調查方案和工作計劃，即擬定調研計劃書。
房地產市場調查方案是對某項調查本身的設計，目的是為了調查有序、有目的地進行，它是指導調查實施的依據，對於大型的市場調查顯得更為重要。調查方案設計的內容如下：為完成調查的課題需要收集哪些信息資料；如何運用數據分析問題；明確獲得答案及證明答案的做法；信息資料從哪裡取得，用什麼方法取得；評價方案設計的可行性及調查費用的說明；方案進一步實施的准備工作等。
房地產市場調研工作計劃是指在某項調查之前，對組織領導、人員配備、考核、工作進度、完成時間和費用預算等做出安排，使調查工作能夠有計劃、有秩序地進行，以保證調查方案的實現。
總之，市場調研計劃書必須具有可操作性，對調查對象、調查范圍、調查內容、調查方法、調研經費預算、調研日程安排等都應給出明確的界定。
(二)實施階段
1.建立調查組織
房地產市場調查部門，應當根據調查任務和調查規模的大小，配備好調查人員。建立房地產市場調查組織。調查人員確定後，需要集中進行學習，對於臨時吸收的調查人員，更需要進行短期培訓。學習和培訓的內容主要包括：明確房地產市場調查方案；掌握房地產市場調查技術；了解與房地產有關的方針、政策、法令；學習必要的經濟知識和業務技術知識等。
2.收集第二手資料
房地產市場調查所需的資料，可分為第一手資料和第二手資料兩大類。第一手資料是指需要通過實地調查才能取得的資料，取得這部分資料所花的時間較長、費用較大。第二手資料是指企業內部記錄或已出版的外部記錄，取得這部分資料比較容易、花費較少。在實際調查中，應當根據調查方案提出的內容，盡可能組織調查人員收集第二手資料。收集第二手資料，必須保證資料的時效性、准確性和可靠性。對於統計資料，應該弄清指標的含義和計算的口徑，必要時應調整計算口徑，使之符合調查項目的要求。對於某些估計性的數據，要了解其估算方法和依據以及可靠程度。對於某些保密的資料，應當根據有關保密的規定，由專人負責收集、保管。
3.收集第一手資料
經常遇到的情況是，為解決問題所需的資料並不能完全地從內部記錄或已出版的外部記錄中獲得，即不能完全地從第二手資料中獲得，因此研究必須以第一手資料為基礎。收集第一手資料常要回答下面幾個問題：是通過觀察實驗還是詢問來獲得資料；問卷採取封閉式還是採取開放式結構；是將研究的目的直截了當地告訴被訪者還是對他們隱瞞研究的目的；類似的問題還很多，上述幾個問題是在研究過程中必須回答的基本問題。
在收集第一手資料的過程中，還必然伴隨著對調查樣本的設計和樣本的採集。在房地產市場調查中，廣泛採用的是抽樣調查法。因此，研究人員在樣本設計過程中必須考慮調研總體、樣本單位、抽樣設計、樣本規模等因素。
(三)分析和總結階段
1.數據的分析與解釋
數據分析包括對採用的抽樣方法進行統計檢驗，以及對數據的編輯、編碼和製表。編輯就是對問卷表進行縱覽的過程，以保證問卷的完整、連續；編碼就是對問題加以編號，以使資料更好地發揮分析作用；製表就是根據某種指標對觀察得到的數據進行分類和交叉分類。
在大多數研究中，都要涉及編碼、編輯和製表程序。而統計檢驗作為一種獨特的抽樣過程和數據搜集工具，往往應用於某些特殊的研究。在可能的情況下，統計檢驗一般都在數據搜集和分析之前就進行，以保證所得到的數據與意欲研究的問題密切相關。
2.編寫調研報告。
調查研究報告主要歸納研究結果並得到結論，提交給管理人員決策使用。很多主管人員都十分關心這一報告，並將它作為評價研究成果好壞的標准。因此，研究報告必須寫得十分清楚、准確。無論你的研究做得多麼深透、高明，如果沒有一份好的研究報告，都將會前功盡棄。
調研報告的主要內容包括：調查目的、方法、步驟、時間等說明；調查對象的基本情況；所調查問題的實際材料與分析說明；對調查對象的基本認識，作出結論；提出建設性的意見和建議；統計資料、圖表等必要附件。
房地產市場調查報告的結構多種多樣，沒有固定的格式，一般由導言、主體、建議與附件組成。導言部分介紹調查課題的基本狀況，是對調查目的簡單而基本的說明；主體部分應概述調查的目的，說明調查所運用的方法及其必要性，對調查結果進行分析並進行詳細說明；附件部分是用來論證、說明主體部分有關情況的資料，如資料匯總統計表、原始資料來源等。
編寫房地產市場調研報告，還應當注意：堅持實事求是原則，調研報告要如實反映市場情況和問題，對報告中引用的事例和數據資料，要反復核實，必須確鑿、可靠；要突出重點，調研報告的內容必須緊扣調查主題，突出重點。結構要條理清楚，語言要准確精練，務必把所說的問題寫得清楚透徹；結論明確，調查結論切忌模稜兩可、不著邊際。要善於發現問題，敢於提出建議，以供決策參考，結論和建議可歸納為要點，使之更為醒目。調研報告應完整、整齊裝訂，印刷清楚、精緻美觀。
3.總結反饋。
房地產市場調查全過程結束後，要認真回顧和檢查各個階段的工作，做好總結和反饋，以便改進今後的調查工作。總結的內容主要有：調查方案的制訂和調查表的設計是否切合實際；調查方式、方法和調查技術的實踐結果，有哪些經驗可以推廣，有哪些教訓應當吸取；實地調查中還有哪些問題沒有真正搞清，需要繼續組織追蹤調查；對參加調查工作的人員做出績效考核，以促進調查隊伍的建設，提高調查水平和工作效率。
值得注意的是，在上述房地產市場調查的程序中，除了提出問題這一步驟之外，其他研究步驟並不能完全依照設想的程序進行。並且這些步驟也不是僵化不變的，實際運用時，可視調查內容、環境條件及要求的輕重緩急，靈活使用，有的程序可以省去、有的可以強化、有的可以重復。例如，在制訂某項研究方案時，我們也許會發現要研究的問題並沒有很好地定義，這樣，研究人員也許需要重新回到第一步，對需要研究的問題再做仔細的界定；再如，進入收集數據階段時，可能會發現原計劃的方法成本太高，這時為了保持預算平衡，就可能需要對原來的研究設計進行改變，減少資料規模，或以其他資料來代替(也許依靠第二手資料)。但當資料已經收集得差不多時，研究人員要再對研究方案做改動的話，所花的代價就非常大，這將影響研究的進行。正因如此，在進行資料收集之前，就應對研究設計十分認真的考慮，以免造成不必要的損失。

㈨ 如何寫房地產市場調查計劃書

我有：《房地產市場調查完全實用手冊》，若需要請留下電子郵箱，或者給我發消息，留下信箱

㈩ 求商業地產的市場調研方案

談談房地產行業的市場調研

一、房地產市場調研的含義

房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。
房地產市場調研的作用
1）有助於企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；
2）有利於房地產企業適時開發新產品，搶佔新市場；
3）有利於企業制訂正確的營銷策略；
4）有利於企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。

二、房地產市場調研的內容
（一）宏觀投資環境調查
（二）城市房地產市場概況
（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
（四）項目基本狀況調查
（五）項目所在區域市場狀況
（六）項目開發策略建議
（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研

宏觀投資環境調查
1、政治環境
2、經濟環境
3、社會文化環境

政治環境
政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。
經濟環境
國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。
社會文化環境
居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。
城市房地產市場概況
1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；
2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；
3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；
4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；
5、三級市場交易情況；
6、當地房地產業相關政策法規。

三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
1、消費者行為調研
2、市場需求容量調研

消費者行為調研
消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。

市場需求容量調研
需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。
商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：
1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；
2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；
3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；
4）居民日常消費支出水平與消費結構；
5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。

四、項目基本狀況調查

（1）宗地基本狀況資料
包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；

（2）項目所在區域市場狀況
項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。
其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。

（3）項目開發策略建議
1、市場細分與目標市場調研；
2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；
3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。

五、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研
1、宏觀經濟環境研究
2、 市場供需與競爭對手動態調研
3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；
4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場佔有率及銷售潛力分析；
5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。

六、房地產市場調研程序
（一）調研准備階段
（二）正式調研階段
（三）結果處理階段

調研准備階段
1、確定調研目標
2、初步情況分析
3、制定調研計劃

正式調研階段
1、確定資料來源
2、確定資料收集方法
3、調查表及調查問卷設計
4、抽樣調查
5、現場實地調查

結果處理階段
1、資料整理分析
2、編寫調研報告

七、房地產市場調研方法
（一）調研方法
1、全面調查法
2、重點調查法
3、抽樣調查法
（二）資料收集方法
1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委託情報網收集
①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源

二手資料的收集程序
首先應確定需要什麼資料。
第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。
第三步工作是從企業外部進行搜尋。
第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。
最後一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來源
1、內部來源：
本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。
2、外部來源
（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。
（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。
（3）電腦資料庫、互聯網
（4）企業外部專家
（5）營銷調研公司
2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買
3、原始資料的收集方法：
（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查
（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法
（3）實驗法