物業公司市場定位

1. 物業市場部如何開拓業務

1、參與物業服務方案、招投標文件的撰寫與成本測算表製作，總結經驗。
版2、 進行市場開拓與權渠道管理，尋找客戶資源，開發新客戶，維護老客戶，發掘潛在客戶群。
3、 對客戶保持有效跟蹤，及時填寫《客戶信息跟蹤表》並動態更新。
4、 深入市場進行客戶調研，搜集市場信息，掌握行業資訊，分析和科學預測同行業服務內容相關數據並對比，定期提交調查報告。
5、 對市場的發展趨勢，總體特徵調查和深入調研，制定或提供公關策略和業務推廣的建議。
6、 建立客戶檔案及信息反饋資料庫，建立信息反饋通報制度，定期更新與提交相關報告。
7、 工作總結並制訂周/月度/季度工作計劃，提供合理建議與想法， 工作中積極推廣公司品牌與企業形象。

2. 物業公司今後市場定位是什麼

物業公司是朝陽來產業。科學、規范自、專業和現代化的物業管理與服務能夠帶來良好的社會效益、經濟效益和環境效益。目前存在的主要問題是：體制不健全、監管滯後，部分從業人員素質偏低。 來自職Q用戶：劉女士
科學規范化管理，高效的完成業主所反映的問題…… 來自職Q用戶：賈先生

3. 物業公司如何開展業務

1.完成工商注冊、稅務登記和資質等級；
2.通過市場招投標或議標形式獲取項目（關鍵需要關系和人緣）；
3.簽署項目物業服務合同（含前期物業合同）；
4.參與項目前期介入，從優化設計、節省投資、方便使用、便於管理出發，從物業專業角度提出意見建議，參與項目定位、規劃設計、建築施工、銷售服務、接管驗收等過程；同時在此過程中搭建物業項目班子、建立各項管理制度，擬定項目管理方案、落實項目收費測算等等；
5.項目交付，迎接業主入住（項目管理正式啟動）「用心溝通、全程關懷、持續改進、追求卓越」-引入質量體系等，加強管理服務，創物業服務品牌。
6.發揮品牌效應，繼續「跑馬圈地」，擴大規模、提升效益，如此生生不息！
7.還可以通過收購、吸收合並等形式收購其他物業公司或與物業管理服務業務相關的專業公司，進一步將物業業務做大做強做精。

4. 物業行業發展前景怎麼樣

物業行當出現的一個原因是為了將政企分開，原來我們都是用房管局來管理小區，政企分開後，由企業接管小區，對於企業他們有很好的服務理念，從而將以往房管的高高在上的服務質量低下的的官本位，從根本上解決，由房屋行政管理局統一管理物業企業並對物業實行指導和監督。這樣政府即可以監管物業又可以讓更多有專業性的服務企業為人民提供高的服務消費。對於中國及發展中國家，物業服務行當屬於朝陽企業，很多人民一時無法適應以往的模式和某些人民由於人均工資的不穩定，在服務消費這種無形商品上明顯缺乏認可，且由於政府對物業的法規上缺少有力的保護和明確的規范，因此，人民又無法統籌理解物業真正的含義，所以很多事情，往往認為都是物業應該解決處理的，最後導致了物業的欠收，而物業收繳不利直接導致了物業企業的服務質量，對一些小的企業，有時候直接無法經營而倒閉，最後導致小區無人可以管理，小區混亂不堪。所以物業要在中國發展，首先，政府應該加大法律法規的完善，2011年4月1日新通過的住宅物業管理條例是政府完善法規的第一步，將近年來物業在發展過程中的問題和方式加以法律保護。其實是人民大眾的思想觀念，雖然中國人民人均收入等級較大，但是越來越多的人民已經接受並理解物業服務的理念。所以加強人民的思想認識也是未來物業發展的提前。第三物業企業應該加大培訓，引進發達國家的服務理念。所以從發展來看，物業還是有前景所看。但是我個人認為這必須要在等10年。打了這么多字很辛苦的，採納我的答案吧

5. 對物業管理企業未來方向的定位和考慮

當前中國的物業管理處在非常尷尬的境地，尤其在市場角色和經營模式需要作進一步清晰定位。一方面,物業管理被經濟學家稱為"朝陽行業",國家也在"十五"規劃中,為新世紀物業管理行業指出了明確的發展方向。深圳物業管理企業掀起了一股進軍內地物業管理市場的熱潮。據不完全統計,內地約有近40個城市、近3000萬平方米建築面積的物業項目插上了深圳企業的大旗。 另一方面,整個行業陷入虧損之中, 目前行業仍處在簡單勞動密集型上,物業管理企業如何才能形成自己的核心競爭力。入世後政府會逐步放鬆行政管理的職權,讓企業直接面向市場，接受市場的考驗，市場將更多地交由社會去自然調節,物業管理企業面臨的是競爭更加充分的市場，所以物業管理企業必須明確市場定位，探討物業管理企業成為服務集成商的角色，重新建立新的客戶服務模式,追求客戶完全滿意的最高境界，以最有效、經濟的手段為業主組織好各項物業管理工作。

……

一、模糊的定位背景 從屬的行業出身

我國的物業管理行業誕生於社會經濟體制和政治體制發生巨大變遷的時代，從上世紀80年代公共物業隸屬的房管局和房管所大包大攬進行的包括對房屋設施的維修管理、房屋分配、住房調劑和環境清理，到後來的房管所行政權力萎縮直至淪為「打雜部門」。物業管理自身的淵源就導致了其內容定位不清晰。從物業管理介入公共物業之始，人們就視物業管理公司為房管所服務方式的延續，被定位為公眾服務業。

中國物業管理行業伴隨著中國房地產業的發展而發展起來，也是房地產業分化出來的一個服務行業。行業的成長性、利潤水平等指標與房地產業的相關指標呈正比，但是，各項經濟指標又與房地產業有一定的滯後性。即使在市場經濟高度繁榮的今天，物業管理行業仍然恪守「誰開發、誰管理」的潛規則，我們注意到：從03年中國物業管理條例實施至今，建管分離的市場化格局依然沒有形成。物業管理由於派生於住房私有化的產生和發展，目前有70%的物業管理企業依附於房地產開發商，並為發展商所開發的產品提供售後服務，且對發展商的產品提供銷售支持和價格支持。

二、時代考驗行業 行業實踐價值

隨著中國市場經濟的快速健康發展，人們的商品意識、購買意識、服務意識逐漸形成。回望物業管理發展之初，確實是住房私有化區別於公房價值體系的一個重要標志，那時，服務體現的是一種尊貴感，是一種買方體驗付出之回報後的一種享受，物業管理也讓房地產開發商從中受益，並成為房地產價值體系中不可或缺的重要因素及企業品牌構成的重要元素之一。物業管理得到了認同，商品住宅得到了認同，同時房地產企業的品牌也得到了認同，物業管理成為了房地產開發中重要的品質支撐，在給消費者營造安全、舒適、便捷的工作與生活氛圍的同時，房地產的開發與銷售也隨之獲得了巨大的成功與回報。

在當前的商品銷售過程中，售後服務已經成為必然的手段和措施。所以我們必須清醒地看到，商品的價值真是服務所創造的嗎？白色家電行業遍布全國的售後服務系統，不是因為產品質量過硬，而是因為最快捷地解決產品在使用過程中出現的各種質量問題；物業管理的出現，也是為了通過物業管理人的服務，藉此減輕或解決購房人對產品遺留問題的不滿，但最終能給消費者以滿意結果的，還是應歸結於產品本身質量的穩定和提高。而產品質量的提高，不是由服務所創造的，而是通過強化管理來達到的，服務不能真正帶來效益，能帶來效益的，在於管理本身。

我們回過來再看看物業管理這二十年的發展，我們將曾經訂立的行業核心理念：管理+服務，培育成了一個長短腿，我們為了一味迎合業主的感官，單純地製造開發商的賣點，我們全力以赴將服務做到了極致。早期我們所提出的「寓管理於服務之中」的思想，在長達15年之久的歲月中得到了廣泛的運用和借鑒。過去我們在一起就談服務，包括服務理念，服務模式，服務標准等等一系列，都在圍繞著如何做服務，如何提升服務質量與素質，如何打造服務品牌。在我們的日常管理中，更強調的是基本層面上的日常事務，怎麼樣才能使路上沒有垃圾，怎麼樣才能使安全員的服務態度更友善、更禮貌，怎麼樣才能使綠化修剪得更精緻、更整齊等等，這些工作都是基於一種服務質素的考慮，都局限在一種對服務的角度和認識上。

三、滿足社會訴求 探索行業價值

在中國市場經濟之總體顧客價值體系引導下，業主不斷對物業管理提出新的要求：花錢消費，但消費時是不是應該檢視開發商在規劃設計時就應考慮到物業未來的營運成本和長期運行，用更長遠的眼光設計新的物業，如何實施對舊區的改造，怎樣對建築物進行更新改造等等。諸如此類的問題，業主發出了疑問，市場也在發展中要求突破。

行業的終極發展到底在哪裡？如何對物業進行有效的管理，如何提升物業的使用價值，如何延長物業的使用壽命，如何讓物業在使用壽命內保值甚至增值，如何對業主的資產進行管理，如何對越來越多正在老化的樓宇適當的進行修復和改造。我們所為之奮斗的事業正不斷向我們提出新的真正觸及物業管理本質的思考。

未來，在中國物業管理行業到底怎麼走，我認為應該從以下方面著手：

一、強化物業管理企業戰略的管理 實踐奮斗目標

2003年《物業管理條例》的頒布實施，明確了新開發物業必須公開進行招投標物業管理，但由於眾所周知的因素，這一要求在實際操作過程中並未得到真正體現。雖然步履艱難，但卻不能阻礙物業管理今後的發展一定是朝著建管分離，走市場化、專業化的市場競爭道路。作為一個企業，要想在市場競爭中繼續取得長期可持續的發展，就必須具備長期發展的戰略管理能力、高度專業化的管理水平和極強的創新能力，由於不完善的市場環境並沒有對企業的戰略管理能力提出迫切要求，戰略管理能力對於相當部分的物業管理企業是十分缺乏的。

在我過去服務的企業，由於發展思路明確，並在建立和運行伊始，就制定了企業的短、中、長期戰略目標，確立了企業的使命和核心理念，在充分開發內部和外部資源的前提下，建立了一整套監控有力、反應敏捷的管理流程和運行機制，打造了一支具有高度凝聚力的管理團隊，其管理模式也在全國迅速推廣並受到業內的推崇和仿效。這當中，強大的戰略管理與戰略決策能力起到了根本性的作用。因此，把握市場方向，進行戰略策劃，是行業實現服務轉變和管理提升的重要前提條件。

二、在物業的使用中貫徹改造 完善功能使其達到保值增值

物業管理作為商業模式具體運作的產業，其行為應該是房地產開發價值鏈的有效延伸與價值提升。我們可以看到，房地產開發只是一次性的投資盈利行為，而好的管理將會使物業有效延續使用幾十年，因此，如何在這么長的時間段內對物業進行系統管理，如何使物業在管理期內有效的保值與增值，就成為了物業管理必須承擔起的長期責任。

隨著物業區域的日趨陳舊，物業設施、設備運行不良，事故頻發，房屋本題維修基金和大型設備維修基金需求矛盾已經開始凸現，物業管理變得風險和阻力加大。物業的新衰可能導致物業管理行業的興衰。

我在瑞、英、法等歐洲國家看見：百年以上老宅比比皆是，許多老住宅在顯要位置用醒目的阿拉伯數字標注著建造年代，說明當時的建造者對它能夠經久耐用、世代相傳充滿自信。當今歐洲的居民也以能住上老住宅為榮，並且認為其建造年代越久價值越高。當然，老住宅的門窗、地板、室內管線和設備等都隨著時代的進步多次更新，有時還對主體結構進行修繕，但其室內的現代化程度比新建住宅並不遜色。 國外紛紛通過非常專業的管理使物業最終保值、增值。所以我認為我們在這個方面也有很多工作可以做。

三、從物業建設伊始全面介入 保障物業最佳狀態

物業管理應該是對物業全天候的管理，全壽命的管理，全過程的管理和全系統的管理。
全天候的管理。我們將物業管理的有效時間設定為24小時全天候，強化物業及物業設施日常的管理，針對業主與客戶提出的服務，在高效率、人性化的管理理念設計下，有效實施。

全壽命的管理。從建築生命的孕育開始就是它的生命周期的開始，這就是從建材的生產和供應，施工建造，使用運行，維修更新到拆除，到廢棄物的處理，視為物業的生命周期。在這六個環節裡面都由物業管理公司為物業所有人或使用人從物業使用和維護的角度考慮問題，我們稱之為物業全壽命的管理。

從物業的設計開始，就參與全過程的管理，我們從立項、定點、規劃設計、圖紙的審批、材料供應、施工監理、到驗收、入市銷售，從保證物業長期有效運作和便於維護的角度進行全過程管理，也是為顧客後期使用物業和維護物業進行專業的前期介入。

全系統的管理。包括維護外牆、電梯、設備、設施、噪音、污染、採暖、空氣調解和通風系統，太陽能和其它可持續能源的系統。照明和家電系統，檢驗監測和能源認定的表示系統，咨詢服務系統和顧客關系管理系統。

未來，專業的物業管理公司將通過管理使物業始終處於質量監控狀態以達到最佳使用效果。

四、有效組織社會資源，成為專業的系統集成商

物業管理是一項專業性很強的工作，在目前技術含量還較低的情況下，它的專業性更多表現在對業務管理流程的合理分工和有效監控。高技術含量的業務是物業管理企業需不斷鞏固和加強的內容，但對勞動密集型業務或社會成熟型業務，物業管理企業要更多地通過社會的專業分工達到業務提升的目的。

為此，物業管理公司應該逐步發展成為管理服務的系統集成商，運用真正意義上的專業化管理。這是物業管理市場化發展到一定程度的必然產物。物業管理企業只是一個「集成者」、「組織者」，因自身專業化的組織管理結構和判斷合格供應商的專業管理水平而發展得更專業，管理更集中在集成、研究、實施、監控、評價專業公司的能力上，並幫助客戶設定管理方案，尋找、評價各類分包服務公司。

在確定分包服務企業和與分包服務企業合作的過程中，物業管理公司的管理職能和專業化程度需要更加強化，監督機制需要更加完善。通過與各類分包服務企業的合作完成管理服務目標，一方面，物業管理企業需要提高管理服務過程的把控能力及對局部細節的關注能力，另一方面，應與分包服務企業進行全方位的溝通，將管理要求及管理理念准確傳遞，在保證管理效果的同時幫助分包服務企業提升服務質量，創造更多價值。同時，物業管理公司需要定期向物業管理委託方遞交管理報告、費用開支報告、各類服務供應商服務評估報告、年度費用預算報告等。

五、強調物業資產管理 促進業主資產保值增值

資產管理是物業管理的升級模式，就是在完善豐富常規的清潔、保安、綠化等基本職能基礎上，通過有效的資產管理手段(如制定計劃、持有或出售分析、監控績效、協助客戶關系、定期進行資產分析等)，使物業在形象上歷久彌新，在人居環境和品牌形象上更加出類拔萃，達到所管物業的保值增值效應，為業主持久創造優質資產。資產管理涉及工程、設備、人員形象、車位、品牌、VI、服務理念和文化等諸多方面，既有硬體設備設施的維護，也有軟體頂級環境的營造。對資產的管理，將形成系統的安裝調試、接管驗收、日常運行、跟蹤檢測、維修保養等環節的操作程序，能有效地消除各類安全隱患和不穩定因素，最大限度地發揮設備功能，降低故障率，降低能量消耗水平，延長物業和設備使用壽命，確保各種設施設備安全、可靠、高效地運行。物業管理承擔著兩大任務:其一是物業資產價值最大化，其二則是資產生命周期的超時延長。物業管理項目的使用年限越長、項目的保值增值趨勢越好，該項目的業主就能獲得更多的固定資產收益。為此，實現物業資產的保值和增值，已經得到全社會消費者的關注。

同志們：
物業管理的服務是無限的，而管理是永恆的。服務在當前的經濟活動中無處不在，管理的目的則是為了使服務更具針對性和專業性。強調物業管理的管理職能，是為了使物業管理回復本初、返璞歸真。物業管理的品質其實就是體現了人的品質，首先是管理者的品質，同時也是物業所有人和使用人的品質。物業管理的行業地位提升、物業管理價值的充分體現，需要我們行業從業者堅忍不拔、持續進取和積極推進，需要我們對這個行業不斷傾注熱情和心力，並將顧客服務管理成為一種生活方式。

作為一名物業管理行業老工作者，我熱愛這個行業，我尊敬這個行業。我感謝各級領導、各位同行、社會各界和廣大顧客在過去的時候對我的厚愛和給與我的幫助和支持。在未來，我願意繼續為物業管理行業的持續健康發展而貢獻我所有的力量。

……
參考物業管理網 http://www.gywygl.com/6.html

6. 物業公司應採取的戰略，發展的重點，實施的措施

物業管理企業長期以來提倡的是管理與服務，而對經營和提高經濟效益等問題涉及較少。這一現象的產生既有社會、業主、發展商的因素，更有物業管理企業自身的認識和經營策略上的偏差。誠然，管理和服務是物業管理企業的本業和對社會提供的基本產品，也是物業管理公司存在的市場基礎。但提供優質的管理和服務應是物業管理企業經營和競爭的一種手段。作為企業，經營應是其企業基本的行為，只有依法進行經營，並獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題。 一、物業管理企業經營的潛在市場和需求 就目前來講，物業管理企業經營的潛在市場和需求主要有以下幾個方面： 第一，房地產市場的發展和變化給物業管理的經營提供了廣闊的潛在市場基礎，具體表現在： （1）租賃市場的繁榮給物業管理企業提供了進行房屋租賃中介服務的市場。物業管理由於最接近業主 —— 出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。 （2）適應性作為房地產開發的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由於房地產開發周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些房地產商在規劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成後進行調整。而物業管理公司可以具體組織實施這一工作，如果操做得當，會給發展商、業主和物業管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業物業改為商業物業，自用辦公用途改為商用辦公用途時尤為顯著。 （3）物業管理的策劃，已成為房地產營銷策劃的一個重要組成部分。通過設計適合房屋檔次和規模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業管理方案，將建築設計、環境配套理念延續到建成後的生活方式、社區環境和文化氛圍之中，對房地產開發商來說已充分認識到了這一點。 第二，物業管理及相關產業的發展具體表現在： （1）物業管理發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委託。物業管理企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其他物業管理公司或其他行業（如酒店業、零售業及餐飲業等）的相關業務或工程。 （2）隨著物業管理行業規模不斷擴大，不僅帶動了相關產業的發展，而且物業管理本身也對社會相關行業提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬體上表現為物業管理用品、用具、材料、零配件等的製造、加工和供應等方面；在軟體上表現為對信息、資料、培訓、人才交流、質量體系認證等方面。物業管理企業在這方面的經營行為，既為同業提供了方便，促進了行業的發展，又為自己的經營行為開辟了新的市場。 二、物業管理企業如何經營 1. 對業主 —— 物業管理服務的經營。 搞好物業管理服務的經營無疑是物業管理企業經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優質的服務換取優價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業管理企業達到長期、穩定、可持續發展的目標，還應關注以下幾點： （1）實施品牌戰略，有計劃、有步驟，積極穩妥地建立企業的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大的市場效應和市場信譽。 （2）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業的知名度和認同感，還應起到引導消費，拓展市場的作用。 （3）積極開拓市場，不斷擴大管理規模，占據更大的市場份額，此舉對提高物業管理企業的總體贏利能力和抗風險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。 （4）重視財務管理，加強工程管理，節能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業管理企業帶來良好的經濟效益。 （5）對物業管理資源進行戰略性調整，根據市場競爭情況和物業管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業務（如保安、清潔、某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業管理公司集中精力和資源來發展自己的優勢項目，也能達到很好的經營效果。 2. 以物業本身為中心開展一站式多元化服務。 這種經營是對物業管理主業經營得很好的輔助和補充。概括起來，這類經營主要有以下幾種： （1）針對業主和客戶而提供的有償服務。 （2）針對物業管理行業和其他相關需求的專業化服務。 （3）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。 （4）為物業管理行業提供產品和流通方面的服務。 （5）為物業管理或房地產業提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務。 （6）為同業提供培訓、人才交流等方面的服務。 （7）對公共場地或場所的經營。 3. 專項經營活動。 專項經營往往是以較大投資為基礎的較大規模的系統性的經營活動，這種經營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可行性分析，籌措資金，制定經營管理方案。為減少風險，這類經營以圍繞物業本身為主要開展。具有代表性的此類經營活動有： （1）開辦幼兒園、學校； （2）經營性場所，如餐廳、超市、網吧等； （3）會所及康體娛樂設施； （4）裝飾裝修； （5）搬家公司、禮儀服務公司等。 4. 與房地產經營相聯系的經營。 通過對經營性房產進行技術性的改造或功能上、環境上的配套，或者實施對物業的功能或用途上的改變，提高經營性物業的贏利能力，而使物業管理企業獲得回報，這種經營在商場、寫字樓及工業區等物業種類上有很大的機會。 三、物業管理企業在經營中需注意的幾個問題 1. 防止「飢不擇食」，盲目擴張。在增加新的經營項目或承接新的物業管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評估並制定可行的實施方案。 2. 堅持「靠山吃山」的原則，以物業經營為基礎。 3. 經營中堅持以內涵為立足之本，強化企業內部建設。只重視對外拓展，忽視企業內部建設的現象也應引起業內人士的注意。要在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，發現人才，培養人才，經常進行階段性工作評估，總結經驗。特別是對某些經營項目（如房屋中介代理），管理和從業人員僅知道物業管理方面的知識、經驗和管理方法是遠遠不夠的，需要進行大的調整，甚至需要專業資質的認可。所以要在拓展市場的同時，加強企業內部建設，才能使企業的多種經營得到穩健發展。 4 、注意經營和收益的合法性，不侵害業主權益。依靠物業本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規的要求進行，其中哪些經營權和收益屬於業主（收入用於補貼管理費），哪些屬於發展商或物業管理公司，以及收益的分配等問題，都應引起物業管理公司高度注意……

7. 物業高端項目產品定位包括哪些

您好！
影響商業地產項目定位的問題 作為顧問公司，接觸了很多開發商面對定位問題時，有一個不同於其他行業的前提。由於土地供應的不透明，不少開發商拿地比較困難，絕大部分開發商是在拿到地塊的時候才開始考慮市場操作細節。由於地塊不利因素已成事實，所以項目定位的難度更高，並使有的項目在短期內無法操作。 一、項目定位要解決的問題 進行房地產項目的市場定位，要解決的是項目操作面臨的矛盾：包括區域市場與地塊自身的矛盾；未來設想與開發成本的矛盾；區域研究與地塊情況的矛盾；開發設想和公司經營水平的矛盾等。只有把這些矛盾合理地解決，項目定位工作才能成功完成。 二、項目定位要達到的目的 在解決這些矛盾的時候，項目定位要對項目的可行性進行研究論證，主要有以下幾個方面： 1、經濟技術指標的可行性 通過開發成本各項指標的精細測算、市場預期售價的仔細研究與資金投入的利潤的期望平衡，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。 2、時間操作的可行性 由於市場的不斷變化和發展，相對於房地產周期長的特點，項目產品定位必須考慮時間操作的可行性，避免出現產品跟風、自身項目推出速度慢、造成銷售不暢的現象。根據項目規模不同、地塊特性不同、產品推出時間不同等因素，分析入市的時機，准確把握項目的操作時間是項目成功的重要因素。項目因時間控制不好而在操作時出現問題的很多，除時間變化外，影響項目開發的主要因素還包括：地塊周邊市場的成熟度，基礎設施建設的情況，政策調控等。 3、長久發展的可行性 項目定位的難題在於項目長久可持續發展的問題，尤其是規模超大的房地產項目，對於項目分期開發中各期自身產品定位的細分和合理性尤其重要。項目自身供應量過大，產品單一與項目的客群需求多樣的矛盾，直接影響資金回籠和開發進度的計劃與實施。造成項目開發進度緩慢，利潤空間下降，項目無法長久發展，公司品牌受到影響。 4、公司其他項目可行因素等 由於資金的限制，在同一開發商有不同項目待開發時，對其具體項目而言，該項目的可行性、利潤空間及開發速度與其他項目的可行性相比較後，才能夠確定該項目先行開發的可行性。 三、項目定位涉及的主要環節 項目定位通常在可行性研究階段進行，一般客群需求調查，採用問卷結合座談的形式，主要根據以下幾方面來判斷： 1、現金流測算與把握 開發企業根據自身現金流的測算和把握，確定項目定位追求方向。例如，就具體地塊而言，開發大眾化普通住宅與開發聯排別墅同樣可行，後者可能利潤空間更大，但風險也更大。作為資金相對薄弱的企業，無疑應該考慮資金的快速回籠，而不是最大的利潤空間。 2、土地條件 土地自身條件是項目定位的根本基礎，地塊自然條件的綜合利用是項目物業增值的前

提。錯誤定位，優勢變劣勢的現象在房地產開發過程中普遍存在。例如，在京北有一個項目，地塊中間有一個較大的天然湖泊。為了增加開發面積，發展商進行了大規模整治填湖工作。然而在增加面積的同時，造成自然景觀條件的下降，造成項目產品品質下降。在眾多開發商人工造湖的今天，該地塊的湖泊應該是不可多得的優勢，卻因項目定位的問題而成為劣勢。 3、銷售速度 銷售速度也是項目定位的重要因素，尤其是在價格定位與營銷推廣定位方面是要注意的。銷售速度與銷售周期直接影響到項目的回款速度，開發周期，對於開發企業項目間的整體資金運作有直接影響。 4、客戶群體 客群需求特徵是項目定位的決定因素，在房地產開發競爭日益激烈的今天，對客戶群體的准確把握是項目開發成功的前提條件。 5、房屋的單價、總價構成 現在市場上有不少項目單位售價很低，但由於產品戶型較大所以總價很高，形成嚴重的滯銷。在確定了自身項目目標客群的基礎上，客群對戶型的需求及單套總價格的考慮是項目進行產品定位特別需要注意的問題。 6、公司擅長開發類型 在項目的硬性、軟性各項指標都很明確的情況下，開發企業自身優勢的充分考慮是必不可少的，尤其是高端產品的開發，更需要開發企業綜合考慮自身的條件。 7、公司要求的利潤和品牌 項目定位過程中，除了市場和地塊特徵等因素，開發企業自身對項目的利潤要求是決定項目定位的主觀因素，也是最影響項目定位準確性的因素。 四、項目定位需要注意的問題 項目定位最主要的是根據自身條件建出適銷對路的產品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下幾點必須充分考慮，才能做出最優選擇。 1、開發商的實力，包括資金、人才、經驗等作為資金實力，在房地產開發中被普遍認同，但人才、開發經驗等其他因素的考慮還沒有被眾多開發企業所重視。 2、土地條件及規劃條件 在考慮土地自身條件的優劣勢後，地塊的一些規劃條件必須充分考慮，在條件允許的情況下，進行合理調整。 3、針對20萬以上大項目，必須對宏觀經濟運行進行分析 很多開發企業普遍認為宏觀經濟的發展與宏觀經濟的分析離自身項目很遠，與自己項目的相關性不大。但大型開發項目周期至少需要三年以上，那麼整體宏觀經濟的運行和發展對項目的影響是非常大的，也是開發企業在項目定位時必須充分考慮的重要方面。 4、客群調查 目前普遍應用的問卷微觀調查方法並不完全適合客戶需求的調研判斷，「與客戶接觸」交流的結果才是最有效最直接的判斷基礎。 5、單方利潤／總利潤率／資金風險 項目定位需要考慮的因素很多，作為開發企業項目運做最核心的單方利潤率、總利潤率和資金風險這三方面問題是公司最機密的問題。項目定位關繫到項目的生死，顧問公司必須與開發商深入交流，進行規模論證，模擬選擇，可行性研究，才能夠作出項目的定位。 五、影響項目定位的前瞻性因素 1、人群思想意識形態的定位研究

客群思想意識形態的分析，生活方式、文化色彩的融合，為項目定位適合未來客群需要做好准備。並對客群消費進行引導。 2、建築要有特色，要增加文化氣氛 人們在解決基本居住問題後，開始改善居住條件，對其居所的建築開始有其審美和喜好的考慮。在項目定位時，建築特色將越來越受到重視。 3、研究建築的發展方向 市場發展方向影響著項目定位，那麼對建築發展方向的研究，建造適合建築發展與市場發展的建築，則是項目定位準確把握未來的關鍵。 4、增加區域內產品的互補性，避免激烈競爭 項目市場定位離不開對周邊競爭對手的分析，以期在競爭中獲勝。與其市場相互競爭不如相互補充共同贏得市場，增加區域項目產品的互補性是項目定位的重要課題。考慮產品差異化，找市場空隙做別人沒有特別涉及的市場，這要求對客群的細分非常精確，對產品定位的細節進行深入研究。
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8. 物業公司發展方向怎麼寫

物業公司發展方‍向(僅供參考)

目前國內物業管理行業處於一個相對較低級的階段，未來物業管理將通過信息技術、社區文化、節能減排、服務升級等方面進行升級改造和行業整合。

• 行業發展及現狀

中國的物業管理始於二十世紀八十年代初，最早的物業管理開始於經濟特區深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業管理迅速發展。此後的十幾年內深圳的物業管理迅速發展，從大到小，從涉外商品房到全市物業管理的發展，初步從借鑒，探索，推廣到規范化，由傳統的房管式逐步發展為專業化、企業化、一體化招投標的三化一體的物業管理模式。

21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對物業管理行業來說，質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業公司從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的變革，才能適應發展的需要。

• 信息技術廣泛運用於物業管理

我們目前正處於一個高度發達的信息社會，信息技術廣泛運用於各個行業，信息技術手段非常成熟。利用現代信息技術，可以大大提高管理效率，提高管理質量，節約管理成本。由於國內的物業公司受公司規模大小、管理水平、資金實力、管理理念等因素的影響，平時的物業管理基本上依靠人力來解決，很少藉助於信息技術來提高管理，最多就是個計算機記賬。

但是隨著社會的發展，業主需求的提高，物業管理公司之間的競爭，提高管理水平已經是個迫在眉睫的工作。有鑒於此，結合本人工作實際，認為物業管理引進現代信息技術已經成為必然。

利用現代信息技術手段，建立物業信息管理平台，方便業主和物業公司的溝通與交流。具體做法是搭建一個信息平台，將業主的水電氣暖等信息進行實時監控，將整個社區的水電氣暖、交通、安全、綠化等信息進行實時監控，業主可以通過互聯網登錄這個平台了解自己的各項實時信息，同時可以向物業公司反饋各種信息或服務要求，也可以和其它業主進行網上信息交流，構建一個虛擬網路社區，拉近業主與業主、業主與物業之間的距離。

• 服務態度與服務技巧將成為物業管理的核心

目前的物業公司和業主之間的關系普遍不融洽，主要原因是物業公司對自己的職責與定位不清楚，服務質量不高，服務態度生硬。隨著業主維權意識的提高，服務需求的增加，對物業公司的服務提出了新的更高的要求，這使得服務態度與服務技巧成為了物業公司的基礎管理，也是核心管理。物業公司的職責與定位是服務業主，通過服務來收取合理報酬，服務水平高低決定收入高低。

對於服務行業，良好的服務態度，專業的服務技巧，能夠贏得客戶的滿意與尊重，能夠贏得公司的發展與壯大。要做到物業公司全員服務周道、熱情有度、始終如一是有很大的難度的，服務態度與服務技巧需要通過專業的培訓來保證實現。

• 安全管理繼續成為物業管理重點

安全問題是每個家庭都十分關心的問題，一個社區的安全環境對每個業主都休戚相關。安全管理要在傳統安全管理基礎上進行加強和升級，比如加強保安的專業知識培訓和專業技能訓練，保持良好的安全管理狀態;升級安全管理設施，比如配置紅外攝像儀、建立安全網路系統。擴大安全管理范圍，比如消防安全、電力安全、燃氣安全、安全死角等。安全管理要形成專人負責、流程管理、過程記錄、事後核對的無縫安全管理體系，構建安全社區、和諧社區。

• 低碳環保的綠色物管將成為趨勢

隨著中國經濟的發展和社會的進步，節能減排既是社會發展的需要，也是廣大民眾的意願和新的生活時尚。但是普通業主在節能減排方面缺乏專業知識和最新資訊，物業公司可以通過實際工作來推廣節能減排知識和節能減排產品。比如正確使用電器插座，如何節約用水，使用太陽能熱水器，少使用塑料袋等等節能減排知識板報畫廊，或節能減排實物展覽。也可以結合本社區實際情況開展節能減排專題活動：少開一天車，少抽一包煙，少開一天空調等等。在社區公共設施上大力推廣節能減排新產品：節能路燈，節能水龍頭，節能線路，垃圾分類等等措施。將節能減排工作納入物業管理的日常業務，建設綠色節能新社區。

• 社區文化建設與構建和諧社會是物業管理的社會責任

現代城市由於居民工作繁忙，工作地點分散，很少能夠相聚活動，導致大家都很陌生。物業公司可以利用社區管理的便利條件，大力開展社區文化活動，拉近廣大業主之間的距離，構建和諧社區，服務和諧社會。很多物業管理都提到社區文化建設，但基本上都是簡單的辦個板報之類，屬於應付差事，沒有實質性內容，導致社區文化有名無實。進行新時期社區文化建設，必須與時俱進，結合當代社會潮流，開展大家喜聞樂見、願意參與的活動，才能夠起到通過社區文化凝聚社區愛心的作用。

比如植樹活動、端午節包粽子活動、踏青活動、自駕游活動、文藝演出活動、操辦社區流水席活動、社區明星選舉活動等等。社區活動要認真策劃，精心組織，事後總結。這樣通過各種有創意的社區活動，拉近小區業主的距離，拉近業主和物業公司的距離，構建和諧社區，大大方便物業管理的實施。

• 市場化進程的加快，競爭加劇

現在社會上的物業公司數量很多，從業人員素質參差不齊，服務水平千差萬別，物業管理水平整體偏低，導致業主對物業管理意見很大，經常出現矛盾激化事件，降低了人們對物業管理的評價，也降低了物業公司的盈利能力。

出於物業市場發展的需要，出於廣大業主自身服務的需要，出於廣大物業公司發展和競爭的需要，物業公司必將進入快速整合階段，就是新型的、專業的、有實力的、有品牌的物業公司將逐步成為主流，大量散亂差的小物業公司將被淘汰出局，實現優勝劣汰的行業整合。物業公司的行業整合是任何一個行業的發展必由之路，認清這一點，對目前的廣大物業公司有很大的指導意義，就是利用整合前的難得時機，進行升級改造，避免被行業淘汰。

• 行業整合勢在必行

隨著物業管理范圍和內容的擴展，市場化進程的加快，物業管理招投標的逐步規范，物業管理行業的競爭將日益激烈，行業間的兼並、整合現象將逐漸加劇、迅速擴展。市場競爭是殘酷的，「勝王敗寇」。在這種市場環境下，各物業管理公司將更注重企業的內部管理質量和企業外部形象，「以名牌闖天下，以質量取天下，以服務守天下」，創立企業名牌，樹立行業形象將直接關繫到企業的存亡。同時作為一個企業，「效益」是中心，對物業管理這個「微利」行業而言，管理就是「效益」、規模就是「效益」。沒有規模、沒有效益的物業公司必然會被市場淘汰。

由於競爭的加劇，物業管理行業也勢必走上「橫向聯合、縱深發展」之路，建立健全企業化經營體制的同時，通過並購、改組等方式進行有效擴張，從而降低成本，達到規模經營。隨著市場經濟的發展和完善，甚至可能還會「走出去，引進來」，有「洋和尚」來念中國物業管理的「經」，中國的物業管理也到國外爭奪市場，物業管理行業的國際流動會日益頻繁。

另外到本世紀中葉，早期開發的商品房土地使用權紛紛到期，土地使用轉型，對一些老物業管理公司(特別是經濟發達地區的物業管理公司)將帶來很大沖擊，到時候行業間的聯合、兼並、轉型在所難免。

物業公司間合弱為強、強強聯合的行業會相當普遍。綜合種種因素，在本世紀中國物業管理面積1億平方米以上甚至幾億的「超級航母」一定會出現。

「超級航母」的出現也會將中國的物業管理帶入「後工業物業管理時代」，真正實現規模效應。到時全中國物業管理可能主要集中在少數超大型物業公司手中，物業管理行業也將成為促進社會經濟發展，配合國家城市化進程，穩定地區經濟的中堅力量。

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9. 物業行業現狀及發展趨勢分析是什麼

行業發展現狀分析：

1、物業管理行業規模持續增長

隨著物業管理行業社會地位的日益提升，越來越多的企業關注物業管理行業，物業管理企業陸續登上資本市場，行業迎來前所未有的發展機遇。

數據顯示，物業管理行業的在管總建築面積由2015年的175億平方米增加至2020年的259億平方米，復合年增長率為8.2%，並預計以復合年增長率5.4%上升至2021年的266億平方米。

在物業管理行業在管建築面積顯著增加及增值服務擴大的推動下，中國物業管理行業總收入由2015年的3983億元上升至2020年總收入達6232億元，復合年增長率為9.4%。預計中國物業管理行業總收入將繼續以復合年增長率10.3%增長至2021年的6880億元。

2、非住宅物業管理面積2020年將達71億平方米

中國物業服務企業一直往多樣化管理組合方向發展，除住宅物業外，包括如產業園、辦公大樓及醫院等非住宅物業。

數據顯示，中國非住宅物業管理面積由2015年的43億平方米增加至2020年的64億平方米，復合年增長率為8.5%，預計2021年中國非住宅物業管理行業管理面積將達71億平方米。

3、高端商務物業總面積持續增長

近幾年，在管高端商務物業總面積持續增長。2014年在管高端商務物業總面積73.7百萬平方米，2019年在管高端商務物業總面積136.0百萬平方米，預計2024年在管高端商務物業總面積逼近200百萬平方米。

4、高端商務物業管理服務市場快速發展

高端商務物業管理服務市場總收益保持快速發展態勢，2014年高端商務物業管理服務市場總收益122億元，其中，增值服務收益16億元，基本物業管理服務收益106億元。

2019年高端商務物業管理服務市場總收益266億元，其中增值服務收益48億元，基本物業管理服務收益218億元。增值服務收益增速明顯高於基本物業管理服務收益，預計2024年高端商務物業管理服務市場總收益455億元，增值服務收益112億元，基本物業管理服務收益343億元。

5、行業集中度大大提升

物業管理行業經過數十年發展後，部分物業服務百強企業已加快創新其服務並擴大業務規模。此外，市場集中度不斷提高。

中國物業管理百強企業管理面積從2015年的49億平方米上升至2020年的129億平方米，同時市場佔有率從28.42%提高至49.71%，接近50%的水平，行業集中度大大提升。

發展趨勢：

1、中國的物業管理行業正走在產業快速集中的路上。例如，產業集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位於高端物業園區，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

2、我國物業行業有著大量的市場定位清晰的企業。例如：萬科物業發展有限公司致力於讓更多用戶體驗物業之美好，圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。

3、近年來「互聯網＋」思維加速滲透到物業服務領域。從物業服務企業對互聯網「看不到、看不懂、看不起」，到如今「物業＋互聯網」模式逐步邁入成熟期，互聯網在物業服務領域的應用，實現了從0到1、從1到N的轉變。