房地產市場調查與分析

Ⅰ 簡述房地產市場調查常用的方法

2009-2010年中國房地產行業市場調研及投資咨詢報告
2009-2010年中國房地產行業市場分析及內投資價值報容告
2009-2010年中國房地產行業市場前景及投資分析報告
略。。。
還很多房地產市場調研報告，詳細目錄在我的空間 建築建材房地產分類里

Ⅱ 怎樣開展房地產市場調查

房地產市場調查主要是指運用科學的方法，進行有目的性、系統性的收集、整理、分析房地產行業的運行以及相關產業的資料。 通過對房地產行業以及上下游相關產業的了解，可以對房地產行業現狀、存在問題、發展趨勢進行相應的判斷；通過對宏觀環境、技術環境、行業運行、進出口、競爭格局等分析從而為進行房地產行業的投資與營銷決策提供客觀的資料與建議。 房地產市場調查的內容 行業動態：發展現狀、存在問題、發展前景、相關政策、行業技術及相關技術、社會與經濟環境以及其他因素。行業運行：行業整體規模、生產、銷售情況、進出口以及投資等，其他如細分市場運行、替代品與互補品行業運行等。競爭格局：行業集中度、主要企業及相關產品、財務情況、發展戰略等、市場格局、進入與推出壁壘等。 房地產市場調查的方法及步驟 1、與客戶溝通，確定調研問題、目標及相關假設 2、制定相應的房地產市場調研計劃並選擇調研方式 3、進行調研並收集信息與資料。 4、分析信息與調研資料 5、提交初步調查報告並與客戶溝通 6、形成最終的房地產市場調研報告 房地產市場調查方法 主要調查方法包括文案調查法、深度訪談以及實地調查法。其中文案調查法以相應的公開資料為主，如國土規劃局、發改委等官方部門，或行業協會等自律組織以及一些媒體、研究所的數據與資料等。而實地調查法則通過對房地產商、中介、需求用戶及相關參與者的調查為主。

Ⅲ 房地產市場調查的房地產市場調查的原則

調查資料必須真實地、准確地反映客觀實際。科學的決策建立在准確的預測的基礎之上，而准確預測又應依據真實的市場調查資料。只有在准確的市場調研資料的基礎上尊重客觀事實，實事求是地進行分析，才能瞄準市場，把握市場，作出正確的決策。調查資料的准確性取決於以下三個方面。
1．市場調研人員的技術水平
調查人員的技術水平決定了他們在調查中技巧的使用水平，對問題的敏銳程度，對整體調查方案的理解程度，以及資料的篩選、整理、分析水平等。
2．市場調研人員的敬業精神
市場調研在大多數情況下是一項很辛苦的工作，並不是簡單地翻閱報紙、發發問卷，或者隨便找個人談談話那樣輕松。大多數情況下，市場調研的需求都是在影響決策的諸多因素均不明朗的情形下產生的，因而市場調研人員必須具備一種科學的態度、敬業的精神才能做好。淺嘗輒止的工作態度是做不好市場調研的。
3．資料提供者是否持客觀態度
被調查對象是否持客觀態度，是否說出他們內心真實的想法，會直接影響到調研結果的准確性。在現實生活中，人們有時會言行不一致。而市場調研人員往往並沒有考慮到這一點。有時完全聽取消費者的意見可能會有欺騙性，但又不能忽視消費者的意見。怎麼辦?解決問題的關鍵是要很好地理解顧客，要清楚地判斷他們所說的話是否是他們心裡所想。而這樣做的方法就是最大限度地利用多種信息渠道，利用多方面的資料信息相互驗證，並予以科學判斷，以提高調查資料的真實性。 市場調研是一個動態的過程，雖然有科學的、程序化的步驟，但任何環節都需要創意的幫助，市場調研的創造性思維應貫穿於整個調研設計和實施過程中。有創意的調研人員，總是能十分敏銳地捕捉那些有價值的信息，並深入地挖掘它們。創造性調研的特點之一，是根據調研中發現的有價值的信息，提出一個很有創意的假設，然後運用各種調研方法進一步去證明這種假設是否確實存在；創造性調研的特點之二，是拋開那些傳統的、先人為主的思維方式，採用准確、直接的調研新手段、新方法。
調研的創造性實際上是市場調研最有價值的特性，是調研人員營銷知識、調研技術、思維能力的綜合體現，當然也是有效市場調研最有力的保障。有創意的調研總是來自調研人員對市場的把握、對營銷的理解，以及對調研技法的精通。

Ⅳ 房產調查包括哪些內容

(1)房地產市場環境調查 房地產市場環境調查主要包括政治法律環境調查、經濟環境調查和社區環境調查。

政治法律環境調查的主要內容包括：國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策，如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等；有關房地產開發經營的法律規定，如《房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》；有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

經濟環境調查的主要內容包括：國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益；項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收入水平、消費結構和消費水平；項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

社區環境調查的主要內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。

(2)房地產市場需求和消費行為調查 房地產市場需求和消費行為調查的主要內容包括：消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點的調查、房地產市場需求發展趨勢的調查及房地產市場需求影響因素調查等。如：國家關於國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向等。

①需求動機調查如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。

②購買行為調查如不同消費者的不同購買行為、消費者的購買模式、影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

(3)房地產產品調查 房地產產品調查的主要內容包括：房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對某種房地產產品的接受程度；新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況；本企業產品的銷售潛力及市場佔有率；建築設計及施工企業的有關情況等。

(4)房地產價格調查 房地產價格調查的主要內容包括：影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響；房地產市場供求情況的變化趨勢；房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小；開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；國際、國內相關房地產市場的價格；開發個案所在城市及街區房地產市場價格；價格變動後消費者和開發商的反應等。

(5)房地產促銷調查 房地產促銷調查的主要內容包括：房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產廣告媒體使用情況的調查；房地產廣告預算與代理公司調查；人員促銷的配備狀況；各種公關活動對租售績效的影響；各種營業推廣活動的租售績效。

(6)房地產營銷渠道調查 房地產營銷渠道調查主要內容包括：房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；房地產市場營銷方式的採用情況、發展趨勢及其原因；租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；房地產租售客戶對租售代理商的評價等。

(7)房地產市場競爭對手情況調查 房地產市場競爭對手情況調查對於房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，並時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查；對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析；對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調查和分析；對未來競爭情況的分析與估計等；整個城市尤其是同街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場佔有率；競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向等。

Ⅳ 房地產市場調查方案包括哪些步驟

通復常有七個方面，確定問題制及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
市場調查方案，就是根據市場調查、收集、記錄、整理和分析市場對商品的需求狀況以及與此有關的資料的文書。換句話說就是用市場經濟規律去分析，進行深入細致的調查研究，透過市場現狀，揭示市場運行的規律、本質。市場調查報告是市場調查人員以書面形式，反映市場調查內容及工作過程，並提供調查結論和建議的報告。市場調查報告是市場調查研究成果的集中體現，其撰寫的好壞將直接影響到整個市場調查研究工作的成果質量。一份好的市場調查報告，能給企業的市場經營活動提供有效的導向作用，能為企業的決策提供客觀依據。

Ⅵ 房地產市場調查的含義及程序

房地產市場調查的含義：

以房地產行業或項目為特定調專研對象，對相關的房地產市場信息屬，進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗的過程。

房地產跟其他產業一樣，成敗在於對市場的把握。作為房地產專業人士，必須對市場有一個專業的認識，所通過的途徑就是市場調研。

房地產調查的目的，是為管理決策部門提供參考依據，規避風險，減少盲目性，確保利潤。

房地產調查的程序：

一、確定調研目的

二、搜集信息資料（房地產一手和二手資料）

三、初步調研（現在內部進行小范圍調研）

四、調研設計（擬定調研計劃、設計調研表格、問卷、訪談提綱）

五、現場調研（實地調研，包括踩盤、重點訪談、問卷調研）

六、資料分析（對調研資料進行收集、歸類整理、統計分析）

七、做出結論和提出建議（撰寫調研分析報告，給決策層提供建議）

Ⅶ 房地產市場調研需要注意的問題都有哪些

前期主要有項目可行行調研

（位置；資金；人員；競爭對手；政府規劃等等）

中期主要是項目定位方面牽扯的調研

（人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等）

後期主要是項目推廣的調研

房地產市場調研和策劃

房地產調研是項目策劃和決策的基礎，

一房地產的市場調研

房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋的「不動性」，房地產市場調查有很深的地域特徵和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、面(區域98市場)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境)；然後再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。

一、點——單個樓盤

對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。

單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：

第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。

第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在於了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……，從而評估樓盤的資信度。

第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結於價格組合的三個方面。剖析價格組合並了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。

第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。

第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什麼樣的房型最好賣?什麼樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什麼?購房客戶群有什麼特徵……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。

二、線和面——區域市場

對單個樓盤的詳盡了解之後，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特徵這三個方面。

區域分析

區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特徵和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。

區域產品

區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。

需求特徵

需求特徵是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特徵，人口素質和習慣嗜好……，需求特徵是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是不斷創新的動力與源泉。

區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……，

由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。

三、體——宏觀環境

對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體

(宏觀環境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。

政治社會

政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。

經濟因素

經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房願意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。

行政法規

行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太願意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。

國際狀況

國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。

總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

Ⅷ 房地產市場調查的背景與意義

你好！來
從投資經營的源角度講：
1）了解房地產、稅費、金融、管理等相關政策；
2）了解市場的供給情況，鎖定可能目標；
3）了解市場價格、產品需求特徵和目標客戶特徵；
4）為投資決策、項目策劃定位、規劃設計、投資開發建設、項目銷售提供依據。
希望對你有所幫助，望採納。

Ⅸ 如何進行有效的房地產市場調查

請大家幫幫忙。 懸賞分：20 - 離問題結束還有 2 天 14 小時就是做房地產市場調查這一塊，要設計調查表和撰寫報告！問題補充：應該是對某個區域做調查，有時會接一些房地產公司的項目，來對某個項目有針對的調查。 二是項目市場定位：就是一個項目已經確定開發什麼了，但如何開發有競爭力的產品？這個屬於概念的測試研究。 房地產市場的三大特點是：政策性強、地域性強、消費者消費頻次少。因此，做房地產市場調查絕對不同於一般的產品和服務調查，它需要研究一個地區的經濟、人口及產業背景，屬於經濟學方法，這是第一步；然後就是地塊所在區域的研究，一般就是商圈研究；最後，是對購買者市場和競爭市場的調研，即是常規的市場研究。艾力森方法觀點。【歡迎你進入艾力森市場研究公司\市場調查公司】調查問卷，也就是你說的調查表的設計： 首先必須理解具體項目的調查目的，在萬變的市場里，是沒有一次市場活動是重復的，所以，市場調查必須有針對性，才有價值，才能實現研究效果。調查目的是調查解決什麼視事情，要干什麼，而不是調查的內容，許多外行共都往往把調查的信息大綱當成調查目的了，那樣，往往一個項目做完了才發現做跑偏了！艾力森發現，這種情況在國內特別的多--許多調查其實都是失敗的案例。 問卷設計是一門專門技能，起碼是甄別問題之後才能設計正式的調查問題，問題設計有單選和多選題，但多數應該用單選方式，針對不同對象還應該使用跳問、提示出示卡片問或不提示問，最後把被訪問者個人資料和不願意告訴你的問題放在問卷尾部。問卷不可過長，也不可太短，不要片面的一位越短就質量越高。艾力森理念認為：市場調查是一個視慎重為生命的工作，一切要以真實獲得有效答案為目的。報告的撰寫： 專業的市場調查公司的報告都不是撰寫可以完成的，而是製作。是一個團隊分工協作、流程化作業的產物。艾力森報告一般有資深的研究經理主持，項目經理負責產生大綱，研究員整理信息、分析員處理數據，現場督導還要負責數據的審核、復核等主要程序。對於新手來說，起碼要起草大綱，把大綱送給使用報告的人看，徵求他意見後，再著手動筆，實際上，一個好的報告，主要篇幅不是文字，而是數據和圖標，你必須具備統計知識和技能，然後是報告的小結，結論的產生，這個也最好找項目負責人或小組交流之後再寫，那樣你才能寫出別人需要的東西。報告初稿交出後，你要主動追求實用者意見，即使提交補充了問題和數據的正式報告，這樣你的工作才算完成。 你說到銷售市場這一塊，實際就是對購買者和租用者的調查。艾力森一般叫購房者調查和商戶調查，調查時針對項目周邊一定距離的購買者或商戶做的，一般5公里范圍。但全國性的項目或地區性樓盤，則需要擴大幾個省進行調查。

Ⅹ 房地產市場調查分析報告

房地產市場調查分析報告

錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
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銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
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