玉溪新天地市場定位

1. 上海新天地經營模式分析案例

上海新天地經營模式分析案例

上海新天地是上海具有濃厚「海派」風格的都市旅遊景點。它的前身是上海近代建築的標志之一———破舊的上海石庫門居住區。改造之後，上海新天地被創新地注入了諸多時尚的商業元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能於一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。

上海的新天地目前已經成了一個具有國際知名度的聚會場所，並被納入了上海旅遊景點的清單中，還成了中國房地產區域改造的經典案例，它的成功經營模式長時間以來一直被國內房地產開發商們青睞，很多人都想將其成功模式進行「移植」：國內著名房地產商潘石屹，最近公開宣布打算將「建外SOHO商業街」建成北京的「上海新天地」；另一個北京的著名房地產開發商張寶全也有意參照上海新天地的模式規劃自己將開發的社區；全國各地建設「上海新天地」熱持續高溫。可以這樣說，上海新天地的運營模式已經成為國內房地產區域改造的標桿。本報駐上海記者站記者通過采訪，分析總結了上海新天地的定位、規模、選址、盈利等方面的經驗。

定位

上海新天地是一個「Mall」

★上海新天地究竟是什麼，購物中心？娛樂中心？時尚中心？旅遊景觀？投資方香港瑞安集團董事長助理周永平說：「當初找銀行貸款時，他們問，你們究竟是做什麼？……去政府部門審批，也不知屬於文化還是旅遊。」在它越來越眩目的外表下，許多人對它已經無法辨別。其實，開發商認為，新天地就是一個Mall(英文全稱「shoppingmall」)。

★在中國，Mall的概念越來越時髦，如果對目前的房地產做一個評價的話，Mall無疑是最熱門的業態，因而受到開發商的追捧。

Mall是商業競爭進入經濟壟斷、資本高度集中的綜合產物，可以說是目前世界上最先進、最高級的商業形態，在國外已進入鼎盛時期。Mall在歐美的成功與這類項目高附加值的連帶效應讓投資商怦然心動，於是，Mall漸成為一種新的投資風向，受到投資者的追捧。

★專家認為，中國的Mall市場只是剛剛起步，多種資本正在角力Mall市場，現狀很混亂。業界流行一句話「Mall是個筐，什麼都往裡裝」，很多商家也在追逐這個時尚的概念，甚至連大型批發市場等(非真正的Mall)，也紛紛改名叫Mall。

★什麼是Mall？國內的一些學者認為：「Mall就是在毗鄰的建築群中或一個大建築物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體」，與「ShoppingCenter」(購物中心)的區別是：規模大、功能多、商品和服務全。

許多造Mall的企業有時候造的只是「ShoppingCenter」這並不是「Mall」本身的含義，「Mall」並不是要讓消費者感覺「更大」，最主要的是要有鮮明的「定位」和獨特的魅力。

★另有一種觀點認為，Mall就是ShoppingMall(意為大型購物中心)，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅遊為一體的「一站式」消費場所。它起源於歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區化而誕生，是現代工業文明和商業文明的產物。「shoppingmall」超級購物中心是世界上最為流行的商業業態，衡量其成功的標志，不是商場、車庫的多少，而是人工湖、蹦極、攀岩之類的娛樂活動、樹木、草坪、圖書館的數量。上海新天地應該說是這種意義上的Mall。

★上海新天地在開發過程中，在開發的不同階段，定位也發生了三個層次的深化。第一個階段強調綜合性，因為當時上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物和旅遊、文化等等全部集在一起。類似這類的時尚場所，當時比較有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者，投資方認為新天地應該有一個明確的吸引力。

★進展到一定時候，又形成了第二階段定位。投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅遊景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。

★最後階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點，裡面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出。

★曾在國外的Mall購過物的人士說，發達國家那些「巨無霸」之所以吸引人也得益於它的商品細分。上海新天地其實就是通過層層定位更加明確了目標消費群體，並通過招商進行了商品的細分。上海新天地成了全國時尚消費的「橋頭堡」，不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國內其他城市的時尚消費群。

★專家認為：「超大面積、超大規模、復合形態的Mall不同於一般意義上的大型消費中心，也非倉儲式購物超市。一般來說，一個Mall的有效商圈達200～300公里，它的形成還將帶動人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對一個區域的經濟產生巨大的帶動作用。」

規模

規模並不算大

★上海新天地佔地面積3萬平方米，總建築面積6萬平方米，從規模來看並不算大。

★目前中國的購物中心開發商偏愛巨型化開發，政府又沒有相應的立法限制，甚至將購物中心的建設視為城市發展的形象工程、獻禮工程，因此購物中心規劃越來越大，「3萬、5萬小弟弟，50萬、60萬不稀奇」，眾多開發商展開了亞洲第一Mall競爭。據分析報道，到2003年全國已有購物中心300多家，正在上馬的面積超過10萬平方米的就有200多家，號稱亞洲和世界第一Mall的項目不斷在媒體出現，有的建築面積甚至接近了90萬平方米。上海目前開始營運的Mall就有8家，最大的上海正大廣場達24萬平方米，而較小的友誼南方商城也高達10萬平方米。

★數據表明，西歐五國在人均國民收入1萬美元時，平均購物中心規模才有3萬～4萬平方米。20世紀九十年代初期，美國、日本購物中心平均面積也只有2萬平方米左右。美國購物中心規模有三種類型：地區性的購物中心，面積在36000～180000平方米；社區性的購物中心，面積在9000～36000平方米；鄰里性的購物中心，面積在1800～9000平方米。在九十年代初期時，地區性購物中心僅佔全美購物中心總數的5%，社區性的購物中心佔32%，鄰里性的購物中心佔63%，目前仍然保持這樣的比例。很明顯，有2／3的購物中心是小型化的。中國人民大學教授黃國雄就曾批評中國的購物中心在盲目造大，現在我國的購物中心平均達到了13萬平方米。

選址

以高檔住宅支撐

★上海新天地位於上海盧灣區、緊鄰熱鬧的淮海南路，處於「市中心的中心」。淮海路是上海高檔消費的成熟商業區，這樣地段的商業不管怎樣都站在了一個良好的高起點。投資方香港瑞安集團的董事長羅康瑞因此而對上海新天地具有相當的信心，他認為，房地產跟經濟增長肯定是掛鉤的，在過去這10年中，上海的經濟增長平均達到了12%。在這樣的一座城市的市中心來做這樣的一個項目，如果沒人喜歡，沒人租，那就是不正常的。

★Mall應選址何處？一些購物中心按照國外的先進理念首先在城郊發展，但是不久就出現了城市「空心化」的問題，為了振興城市中心區，政府在城市中心推行步行商業街的同時，也在城市中心區規劃了少量的購物中心。目前中國在遠離城市的郊區建的Mall，由於我國特殊的國情面臨著種種的困難。

★Mall與房地產相輔相成，與周邊居住環境相互依賴、相互依託，這在我國表現明顯。有數據顯示，10萬平方米的Mall，周圍需要50萬人口的購買力來支撐。據上海當地電視媒體最新報道，上海正大廣場在開業啟動之初只啟動了30%的功能，目前的招鋪率也才達到83%，而且其中真正開始運營的只有53%，還有30%在裝修。上海正大廣場位於陸家嘴、居住區還不成熟，最初只能*易初蓮花來吸引客流，這是它難以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友誼南方商城是其中一家。據該商城對外公布，有77%的消費者來自周圍社區。中國的Mall的選址，大多數也是選擇在城市中心區啟動，但由於定位不明確，與百貨商店形成了直接的競爭關系，故而並沒有獲得好的效益。

★上海新天地定位是國際知名度的、以時尚文化為主題的社區性購物中心，目標群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外遊客，這與上海淮海路的消費群體實況相吻合。而且上海新天地是投資方投資開發的太平橋地區改造項目的一部分，整個太平橋項目佔地52公頃，與新天地一湖之隔就是已經在逐期開發的高檔物業「翠湖天地」。一期售價每平方米即高達17000元～25000元、創造了上海住宅平均價格新高，可想而知入住的是什麼樣業主。即使上海再冒出一個時尚新地標，即使上海凸現「城市空心化」，3萬平方米的上海新天地也能有足夠的購買力支撐。

2. 山西大同華林新天地商場,檔次定位和經營怎麼樣

華林新天地的定位是中高檔消費
目前可能由於金融危機影響
基本上消費者是逛得多
正真花錢的少
但是裡面的餐飲業和娛樂業是比較發達的
而且消費人群也比較多

3. 玉溪到澄江怎麼坐車

玉溪到澄江坐車方式：

1、10路→50路→51路→江城至明星專線→環湖西線 。

3小時30分鍾|82.1公里|步行1.4公里。

玉溪市出發

步行50米

新天地商業廣場站上車

新興農貿市場站 下車

步行290米

中級法院站上車

江川區交通局站 下車

步行240米

江川區博物館(江川撫仙路)站上車

寶塔營站 下車

步行410米

江城客運站上車

明星村站 下車

步行380米

碧雲寺站上車

龍潤園北門站 下車

步行30米

2、50路→江川-路居專線→環湖東線。

4小時2分鍾|94.8公里|步行2.4公里。

玉溪市出發

步行1.2公里

城西客運站上車

50路16站

江川區交通局站 下車

步行570米

江川客運站上車

路居客運站 下車

步行570米

路居鎮站上車

環湖東線末班發車10:3028站

龍潤園北門站 下車

步行30米

到達澄江市

澄江旅遊景點：

一、撫仙湖景區

撫仙湖位於澄江市以南5公里處，是中國最大的高原深水湖，因湖水清澈見底、晶瑩剔透，撫仙湖被古人稱為「琉璃萬頃」，又被視為昆明人的後花園，是雲南省著名的休閑、旅遊、度假勝地。撫仙湖景色宜人， 美不勝收，沿湖分布著好幾個小景區。

白天的湖面微波盪漾，奇麗美妙，變幻萬千，撫仙湖沿岸有秀麗的奇峰異石，名山勝景，很多文人墨客曾為其所傾倒，有「百里湖光小洞庭，天然圖畫勝西湖」的美譽。撫仙湖夜月更是分外迷人。

撫仙湖雖不如滇池、洱海出名，但它是中國的深水型淡水湖泊，相當於12個滇池，6倍的洱海。這里可以欣賞到相當清澈的湖水，用「天空之境」來形容也毫不誇張。

撫仙湖面積很大，可以隨意去湖邊散步享受自然風光，也可以進入各景區內遊玩。沿著湖邊散步可以到達筆架山，爬上山就能俯瞰撫仙湖和祿充村，景色十分開闊。

為了保護撫仙湖的自然生態環境，禁止下湖游泳，也禁止有動力的遊船，但人力腳蹬的遊船還是允許的。泛舟湖上，清風徐來，碧波盪漾，湖光山色盡收眼底。

二、月亮灣濕地公園

月亮灣濕地公園位於澄江市環湖北路，地處撫仙湖北岸，與撫仙湖悅椿度假酒店相鄰，是建在撫仙湖畔的一個園林式濕地公園。公園內有一條人工河和幾個人工湖泊，水面清澈，波光粼粼，公園周圍的建築和大樓倒影湖中，非常漂亮。

公園最南側湖畔有一片開闊的人工沙灘，湖水、樹影、椰林、沙灘，浪漫唯美，使人彷彿置身於真正的陽光海岸。在這里，遊人可以光著腳在沙灘上歡快地奔跑，和海鷗追逐嬉戲，或靠在躺椅上靜靜地發呆。這里的風比較大，適合玩帆板、帆船等水上運動。

月亮灣濕地公園由娛樂沙灘、網球場地、濕地水體和疏林草地構成。其中，鏡湖景區有很多適合小孩子的娛樂設施，是親子戲水的絕好地方。公園通過一條以古化石圖片、文字介紹裝點的地下通道與悅椿酒店相連，並對酒店住客免費開放。

這里還是觀日落的理想之地，每當日落時分，月亮灣公園裡面遊人如織，大家都舉著相機，拿著手機等待著日落美景的到來，太陽慢慢的從天上落到撫仙湖中，直到完全消失在湖中，此時天空中的晚霞映紅了撫仙湖，映紅了天空，染紅了大地，非常壯觀。

三、祿充風景區

祿充風景區位於澄江市祿充村，地處撫仙湖西岸，距離澄江市區約19公里。這里背山面湖，天空蔚藍，古樹成蔭，空氣清新。景區內有風光秀麗的撫仙湖，形如筆架的筆架山，狀如金鍾的玉筍山和濃蔭蔽日的古榕樹，是一個休閑度假的完美景點。

祿充風景區內的波息灣位於筆架山北面，這里風平浪靜，湖水清澈，是游泳和開展水上運動的好地方。筆架山是個良好的觀景地，登上筆架山可以俯瞰整個撫仙湖，景色獨好，這里也是攝影愛好者喜歡的拍攝點之一。

祿充風景區主要指的是位於撫仙湖西岸的祿充村。歷史上的這里人傑地靈，曾有「一門雙進士，百步兩翰林」的美譽。景區內有一個祿充大洞，位於村南，地下泉水非常豐富，水溫常年保持在24℃左右，泉水源源不斷流入撫仙湖。

在夏秋季節，村民用水車車水捕撈成群結隊逆水而上的抗浪魚群，是這里的一大奇觀。從祿充村沙灘到波息灣，是一條依湖步道，步道精緻干凈。步道上千年榕樹虯曲伸展，金色的陽光透過綠葉灑下斑斑點點的金光，漫步在步道上，彷彿沐浴著溫暖的佛光。

四、櫻花谷

櫻花谷位於澄江市環湖路，地處撫仙湖東岸、水下古城旁，是地產開發商為了配合樓盤和酒店而建造的湖邊公園，景色十分優美。這里有一片雪白柔軟的沙灘，沙很細很白，踩上去很舒服。還有與沙灘配套的湖濱浴場、觀景台、潛水基地等設施。

沙灘上還有躺椅和遮陽傘，彷如來到熱帶海邊，在欣賞美麗景色的同時能滿足人們的休憩需求。公園內種了許多薰衣草和各式鮮花，是拍攝婚紗照的好地方。

4. 玉溪中心車站搬到那裡了

公交線路：7路，全程約1.9公里

1、從玉溪市步行約110米,到達新天地商業廣場站

2、乘坐7路,經過3站, 到達市工行站

3、步行約450米,到達7天酒店玉溪中心客...

5. 長春中東新天地購物公園有24小時的超市嗎

這個應該沒有了，現在很多超市寫著24小時都不24小時營業了。

6. 玉溪玉溪新天地住宅怎麼樣好不好值不值得買

樓盤名稱：玉溪玉溪新天地住宅

城市：玉溪

樓盤位置：紅荷花池片區聶耳路與棋陽路交匯

規劃信息：其佔地面積為0平方米，容積率暫無數據，綠化率0%，共0棟樓，停車位

樓盤圖片：

（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）

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7. 健康新天地的欄目定位

《健康新天地》是一個大型養生保健類節目。擁有最權威的專家、給您最貼心的服務。明辨疾病蛛絲馬跡、解讀徵兆背後奧秘、指點難題解決方向。

8. 宜興新天地的項目定位：

宜興新天地置業有限公司項目規劃總面積約20萬㎡，其中新天地廣場總面積約7萬㎡，標志性景觀豪宅、酒店式公寓約13萬㎡。著眼於新時代消費和需求的轉化，藉助於國際一流規劃設計機構的前瞻眼光，新天地全力打造宜興真正的財富坐標！
宜興新天地置業有限公司以新天地品牌為永續經營目標發展商建立旗下專業經營管理團隊。憑借其在海外經營管理大型商場、酒店、商業地產的豐富經驗，將帶來宜興商業上的一場革新！
高起點定位，高品質追求，鼎力打造宜興時尚、休閑、娛樂、購物於一體的shopping mall文化廣場。
新天地項目是宜興城市建設規劃項目，受到政府的重點支持。作為城市中心的坐標之一，有著無法撼動的升值前景，它代表著宜興市未來商業和住宅的發展潮流，堪稱絕版珍藏的資產原始股。
值得信耐得七大理由：1.市中心還是市中心---升值空間不言而喻
2.成熟商圈，人流量大---商業氛圍濃厚無比
3.商場已經營業幾年，市場培育已經成熟—商業投資無需培育
4.面積可選擇的餘地大，20平米—幾千平不等----滿足各大小投資客
5.即買即收租金，目前租金已經5-8塊/平方/天---租金不再是幾年後進賬
6.價格實惠—均價1.5萬元/平米---商業投資門檻低得讓您的投資不再難
7.開發商資質好—讓您的投資不在擔心風險系數

9. 杭州新天地的介紹

1杭州新天地項目，規劃總用地56.7公頃，建築面積115萬平方米。項目東臨石橋路、南接長大屋路（規劃）、西靠東新東路、北接石祥路，交通便利，環境優越。按照杭州市委、市政府的要求，「杭州新天地項目」將打造成為杭州市次級商業商務中心，集商業、商務辦公、SOHO/LOFT商住區、文化創意休閑、總部經濟於一體的城市綜合體。項目總投資約100億人民幣。作為杭州新天地項目的首期開發的「城市之光」，建築面積約為6萬方，定位為休閑娛樂創意辦公。