1. 有沒有人知道房地產開發策劃書怎麼寫
為使整個項目更順利地得到推廣和銷售,並使銷售部門與企劃部門之間的工作更為默契和協調，保證各項工作不因雙方溝通不足而造成停滯，特根據目前情況制定本營銷企劃方案（其中，廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出）。在一個崇尚英雄的行業，當住宅的孤傲群芳已成為過去時，商業地產將締造更多的傳奇。但值得開發商注意的是，雖然同出地產體系，商業地產的開發操作、經營理念與住宅卻有著很大的不同。主要體現在：差異1：作為動態地產，商業地產主要依靠經營獲得收益，需要依託於地段價值和經營特色；差異2：商業性更強，對開發商和物業管理的商業經營、管理水平要求提高；差異3：商業建築的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；差異4：繳納的費用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業市政標准繳費；差異5：後期的裝潢、經營、維護等費用大；差異6：商業物業開發回報利潤高，通常是住宅投資的2-4倍；差異7：房地產開發商與商家的合作聯合將是以後商業物業開發的趨勢。商業地產是繼居住型物業之後更一層的投資境界。商業地產不是講概念，注重一下戶型和環境就能銷售，商業地產的投資價值還跟所在地點區域的商業氛圍是否濃厚相關。具體說來，建什麼業態、在何處建以及建成後的經營形式如何，都需要有一個科學的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個鋪面，更多的是，隱藏在鋪面後面的無限獲利空間。兵法雲：「謀定而後動」，在日趨發展成熟的房地產開發中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就必須做到位。房地產策劃是一種高層次的投資咨詢活動，它的基本職責就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產品定位、價格定位，並採用適當的營銷推廣組合策略，以實現理想的投資目標。 好的策劃離不開前期調研，只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有準確的把握市場，創造出符合市場定位，滿足市場需求的產品，才能使我們的產品在激烈的房地產競爭浪潮中站穩腳跟。我們通過對江陽商貿城宏觀環境以及方地產市場的初步調研，得出了一些我們對商業物業房地產市場的看法和觀點以及對本項目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。隨著麗水灣項目各項工作的順利進行，同時依託政府政策的利好改變、區域房地產市場的良性變化，本項目即將進入緊張的開工及開盤准備工作。我們在對麗水灣保持信心的同時，也應該隨時做好迎接市場挑戰的准備，下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排，而且我們將預留調整和補充的空間，從而保證高速高效高質地完成麗水灣的銷售與服務工作。首先，衷心感謝貴司對敝司的支持和信任，為我們提供一個可以充分發揮的機會。在此，謹祝我們合作愉快，項目的銷售成績可以寫上精彩的一頁！就天奧的銷售策劃工作，我們本著一貫認真嚴謹的工作作風，就項目的實際情況，結合最新的市場動態，力求為本項目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經濟效益和社會效益。本營銷推廣企劃方案三大部分構成：對天奧所在的市場分析、消費群研究，以及認識項目本身——認識市場·認識自己依據市場及目標消費群的需求，擬定我們在產品、價格、主題概念上的競爭力——為他們需求而打造的產品對項目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、並作出前期階段性部署——讓他們選擇天奧的載體希望本報告能夠提供關於天奧的若干核心思路和關鍵內容。本報告：力求對天奧理念全面整體地理解；在此基礎上系統連續思考，包括細分、延伸、深化和整合；盡量著眼於具有一定高度和扎實深度，並具有較強可實施及可操作性；本報告力求能透徹理解、創意思考、完整論述、嚴密依據、整體突破，具較強可實施操作性。現在我們立即延伸本報告相關內容。致泰華地產:非常榮幸接受貴司委託，為貴司項目提供我司的專業服務。通過對貴司該項目規劃設計的理解，我司認為這是一個值得我司傾注熱情與智慧為之服務的高質素項目，同時，我司對具有如此前瞻目光締造該項目的您和您的團隊表示由衷的敬意，你們對項目高品質的追求將激發我們對該項目高品質營銷的熱情。根據目前我們對項目周邊環境和項目地塊的了解，結合綜合的市場調研，我們認為，寶安房地產整體發展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過貴司的 支持結合我司的專業服務，有望成為這次大飛躍的成功起跳者。對於貴司項目推廣之強大信心，建立在我司七年來深港兩地房地產市場的摔打。作為資深的專業地產廣告公司，我們具有多樣化的樓盤推廣經驗，如羅湖「樓王」《長豐苑》《百仕達花園》香港巡迴展銷深圳十大明星樓盤《海洋之心》和《長城盛世花園》《世紀村》等大型樓盤的全程代理推廣，為我們操作本項目提供堅實的市場經驗。我們有理由相信，在本項目卓越品質的基礎上，結合我司專業熱情的廣告代理服務，本項目一定能取得預料的成功。我們的策劃觀當今的市場可以說是瞬息萬變，波煙雲詭。其入世在即，整個大陸市場面臨著一次更新的考驗。市場里的任何一個環節均有可能牽一而動全身。而作為龍頭行業的房地產市場，更是處在經濟浪潮的顛峰。要想保持顛峰狀態。就必須比其它行業更敏銳，反應更迅速，在這個戰場上沒有絕對的勝者，也沒有絕對的敗者，關鍵在於時刻保持最冷靜的頭腦，密切地跟蹤市場，了解掌握必備的信息，據此制定出最有效的策略，並實行於謹密之下。我們新業人憑的是專業素質，倚的是敬業精神，信心是我們做任何事的必備。竭誠為客戶提供最好的服務是我們的服務宗旨。新業地產顧問前 言中海外在上海的歷史是輝煌的。西區和南區的戰無不勝是其信心的源泉，但是這一次，中海面臨的是一場空前嚴峻的考驗，因為和平南苑項目和中海的其它項目有著巨大的差別。一、超級大戰場的競爭形勢 虹口區、楊浦區交接處的大連路是東區最大的戰場之一，其中個案的銷售競爭，尤其是價格競爭明顯白熱化。區域傳統「龍頭老大」同濟房產也不得不以低調價格的姿態出現，故本案的市場切入將是一個需要細致研究的問題。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區造大高層 這是一個觀念改變的問題，發展商不能改變客戶的觀念，就只能被客戶改變自己。但是以往的個案都沒有做好，和平一期最後的傾銷，典型地說明了這一點。從理論上講，中海完全有實力去塑造區域觀念，但實際上，對於這樣一塊極度陌生的土地，一個風雲變幻的市場，中海會一帆風順嗎？三、80萬／套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區域的「法定」范圍這樣的客層較難由經驗把握，或者說，這樣的客層尚需引導，引導的范圍涉及全市。這就是本案主力總價面臨的挑戰，如果沒有突破性的推廣策略，前景並不樂觀。我們建議，這樣特別的個案應該與專業代理商一起探索。而選擇代理商的條件將依次是代理楊浦個案經歷、品牌個案經歷、以及與大型發展商合作的經歷等。摘 要我們對雙花園項目周邊的市場進行了調查與分析。通過我們的分析，我們認為目前市場建築技術含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。同時，我們也對本項目進行了認真的研究與分析。通過我們的分析，我們認為本項目在地理位置、現房發售等方面有一定的優勢。同時，在戶型設計、使用率、立面、社區環境、價格體系等方面存在一定的問題。為了更好的完成項目的銷售任務，最大化保證發展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調整，提供了初步的銷售方案、現場包裝方案和宣傳推廣方案。我公司具有多年的銷售經驗和科學的管理體系。我們在客戶資源、網路資源等方面均有很好的優勢。我們本著為發展商負責、對項目負責的態度開展我們的工作。真誠希望能攜手合作。前 言「決斷於謀劃，善行於智慧」，受成都人民置業的委託，我司為其在互助路區域的項目進行全程營銷策劃，經過深入細致的調查研究及分析，形成了此報告。本報告針對項目的特殊性，採用各種適用的調研方法、調研手段，獲取第一手真實的市場相關信息和數據，在此基礎上結合業界前沿的理論和行業技術，形成了我們對該項目的真實認知和感受。我們在進行項目的調查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業責任感和職業道德，保證了本次報告及其建議的科學性、真實性以及可參考性。結合項目實際和我們積累的豐富經驗，形成了以下營銷策劃報告。
2. 產品/市場/企業/質量/價格/觀念/形象/功能/服務/心理定位分別舉個知名廣告例子，談談對產品定位的理解，
大概幫你寫一下吧，最近幾年我不太用功了，有些例子很老了。請別介意。寫作業版的時候自己加進一權些說明吧。希望對你有幫助。
產品定位：海飛絲－頭屑去無蹤，秀發更出眾（去屑功能）
市場定位：雪花啤酒－雪花啤酒，暢享成長（年青人市場）
企業定位：紅塔集團－山高人為峰（行業領先者）
質量定位：永林藍豹金剛板－好地板自己會說話（產品品質）
價格定位：雕牌－只買對的，不選貴的（貴不一定好）
觀念定位：捨得酒－取捨之間，彰顯智慧
形象定位：優樂美奶茶－我愛我的優樂美（年輕、愛情）
功能定位：紅牛飲料－渴了喝紅牛，困了累了更要喝紅牛（功能）
服務定位：海爾－真誠到永遠
心理定位：勁霸男裝－給你這樣的男人
再附送一個包裝定位：三精葡萄糖酸鋅酸鈣－我要喝藍瓶的
3. 美縫劑什麼牌子好
怎樣選擇優質美縫劑，這是做好美縫最關鍵的一步，更是用戶真正得到實惠，享受科技進步帶來美的享受的實例。
必須是優秀品牌：
必須是實體大型企業：
必須是產學研一體化國家級高新企業：
一：首先從優秀品牌角度來分析：優秀品牌是企業在經營過程中樹立的一面旗幟；是企業為消費者提供優質產品和優質服務的一種承諾；是行業對企業公認的一種評價；
1：優秀品牌企業樹立的旗幟就是企業對市場的定位，優秀品牌企業只做優質產品，絕不會以犧牲品質來換取一時的市場佔有量；通過向用戶提供優質產品而獲得合理的利潤來保證持續的優質服務。打價格戰，降低產品品質，降低合理的利潤不是優秀品牌企業所為。
2：優秀品牌企業提供優質產品必須是從精選原材料入手，依靠先進的生產設備，運用科學的生產工藝，採取先進的監控手段和完善的檢測體系，憑借龐大的後勤保障體系作為條件：優質的原材料才能保證產品各項技術參數穩定（稠稀度，穩定性，光澤，耐水性，耐酸鹼性，止流效果，耐老化性，強度，硬度，耐磨性，附著力）；比如國產脂肪胺具有強烈的吸水性能，不可能達到耐水要求，國產止流在三個月失去止流效果等等；先進的設備才能保證生產工藝所需的參數（轉速，溫度，真空度），轉速決定分散程度，溫度決定儲存過程中是否結晶，真空度消除氣泡，改善產品光潔度；而簡單的小型攪拌機是無法完成的；先進工藝才能保證產品設定的參數達標，可以說沒有先進的工藝，再好的原材料，再合理的配方也做不出達標的產品；監控手段和檢測程序是對優質產品的進一步確認，好的產品是設計出來的，不是檢測出來的，但是監控和檢測是不可缺少的程序；後勤保障體系是保證產品從廠家以最快的速度，最好的服務送到用戶手上，這就是效率。
3：優秀品牌企業是通過向用戶提供優質產品，優質高效的服務，並且不斷完善企業的管理體系而獲得用戶的認可，這就是我們常說的，最大限度提高用戶的滿意度。
二：其次必須是實體大型企業；實體大型企業經營過程有技術的積累；有風險的承擔；有行業的導向：
1：技術的積累：大型實體企業擁有龐大的研發團隊，大型的生產設備，規模化的生產線；產品從設計到生產投入市場是經過嚴謹的科學論證，經過反復細致的實驗確認再到模擬施工，每一個環節都有記錄，跟蹤，直到產品完全符合用戶的要求以後才能組織生產；規模化的生產線滿足產品生產需要的每一個環節；比如半成品48小時恆溫儲存：恆溫25℃，濕度65%；長時間儲存就是防止產品出現異常而影響品質；恆溫包裝能夠最大程度保證灌裝量准確，減少因為量的誤差導致AB組份比例失調而影響產品固化；大型生產設備採用真空脫泡保證脫泡充分提高產品光潔度，減少打膠時因氣泡影響施工；小型的攪拌機只能採用消泡劑脫泡，而消泡劑根本不能消除高粘稠的膏體微小氣泡，而且消泡劑會減低產品光澤度，降低美縫劑對基材的附著力。
2：大型實體企業能夠控制風險，把容易出現的風險環節在企業內部消化，決不會拿用戶來做實驗，把風險轉給用戶。產品從設計到投入生產過程中的一系列工作都是在企業內部完成，這就是最有說服力的見證。
3：大型實體企業有行業的導向：大型實體企業站在行業的制高點，擁有最廣闊的信息，技術，市場，資金資源，憑借長期對技術，市場的積累能最大限度地發掘技術，產品應用領域的拓展，不斷地開發新產品，不斷地解決新難題從而達到新產品與新應用的完美結合。
三：必須是產學研一體化國家級高新企業：高新企業本身就掌握高新技術，擁有相當實力的企業。企業在市場定位高，注重產品品質，講求高效服務，不斷完善自身管理體系，盡最大努力提高用戶滿意度。
另外，我們就從怎麼樣辨別優質美縫劑的方法入手，選擇符合自己要求的美縫劑。
以上內容由好好住用戶達人hugo-泥水佬分享，希望可以幫到你~
4. 房地產開發商業業態的分布有哪些種及各種業態的市場定位如果自持和出售有何區別！
業態是一種商業模式，是向顧問提供產品和服務的具體功能和形態。每個做商業地產的人對業態的理解都不同，分類也不同，目前國際上主要依據零售店的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、營業時間、服務功能、價格策略等確定，但個人認為作為商業地產業態，只對於各種商業地產開發模式的一種區分。下面列舉的只是商業地產開發的幾種模式，購物中心、寫字樓、百貨、超市、專業市場、倉儲式會員店、城市綜合體、酒店、餐飲、休閑娛樂、旅遊、商業街、農貿市場、批發市場、奧特萊斯。
每種業態都有各自特點，可以隨意組合，也可單獨開發，例如購物中心就包含了超市、百貨、休閑娛樂、餐飲等業態，城市綜合體覆蓋面更廣，包含了購物中心、寫字樓、酒店、餐飲等業態。所以說市場定場定位跟你的項目的選址、開發規模、規劃設計、商圈輻射區域、城市發展、競爭對手、人均收入、交通位置等因素而定的，應先做市場定位，才能確定項目的業態定位。
自持和出售是開發商根據自身的回款需求即資金流而制定的戰略需求，不管是自持或出售，前提是必須統一管理、統一招商、統一運營。所以出售的項目開發商都要求售後返租。如果做好售後返租，個人認為自持和出售對今後的招商和運營不會產生太大的影響。
你問的問題有點太大了，這也不是一兩句就能說清楚的，建議你多看看商業地產策劃的案例，裡面有市場定位報告和招商定位報告，看幾個就知道了！
5. 簡述企業競爭性定位與市場定位的本質區別
企業競爭性定位，只是在同一層級的客戶間展開；市場定位則是基於企業自身實力強弱來因勢制定。
6. 碧水灣別墅的市場定位是什麼
市場定位是指為使產品在目標消費者心目中相對於競爭產品而言占據清晰、特別和理想的位置而進行的安排。因此，營銷人員設計的位置必須使他們的產品有別於競爭品牌，並取得在目標市場中的最大戰略優勢。
7. 物流園區智能化系統怎樣構建高人指點
總體策劃
市場分析
項目背景分析：
A、項目宏觀背景：
●項目時代背景：中國政府實施西部大開發的劃時代戰略
●項目區位背景：產業別墅位於西安長安科技產業園，屬產業園中的北示範區。
長安科技產業園是國家級開發區--西安高新技術產業開發區的重要組成部分，是西安市西部開發戰略實施過程中的重點建設項目之一，建成後將成為中國西部最具科技創業潛力的產業基地。
B、項目立項背景：
●西安是西部大開發的橋頭堡，高新技術開發區長安科技產業園是城市動力型地產的集中板塊，產業別墅是其中的示範性地產項目，是新型辦公物業的大膽創新。
●市場需求：
產業別墅的誕生源於市場對傳統專業寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。
2、市場概況分析：
市場概況：
●國外高檔辦公產品形態豐富，其中商務別墅類產品在配套及人性化設計上有一定經驗積累，此類產品被稱為「office park」或「villa park」等。
●國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態化的寫字樓已迫在眉睫。
●西安市場及西北地區尚無辦公用別墅產品面市。
●北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位於居住，缺乏辦公所須的商務環境。
●在全國范圍內看，產業別墅仍為高端稀缺產品。僅北京有可比性項目剛剛面市。
.森根國際：位於北京北苑地區，是北京第一傢具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。項目分為四期，一期商務區具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，層高5.5米；2、3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。項目車位、寬頻上網等方面配套較完善。售價10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。
B、西安寫字樓市場簡析：
●西安市高檔寫字樓集中在高新西區、南二環沿線和城內。
●高新西區是高檔次寫字樓集中地，此區域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/?左右。
●南二環寫字樓多為新建項目。市場分為「商住」形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/?左右。市場銷售較好。
●城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區的寫字樓最大特點是各種商業配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業缺乏，平均價格在6000元/?，市場銷售情況不好。
●目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對於辦公環境的人性化、生態化始終沒有突破。
二、項目分析
產品分析
產品類型：
產業別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產品，其建築形態是別墅，而實用功能是商務辦公。
B、產品差異化分析：
產業別墅既需要體現居住型別墅高貴、人性化、園林化的優點，同時又須具備比傳統寫字樓更高檔次的商務配套。
●傳統寫字樓的缺點：
長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；
b、辦公室不自然通風，自然採光差，造成資源浪費，不利於身體健康；
c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；
d、員工沒有休息間或休息間條件差；
e、停車位秩序差；
d、辦公區附近很少有令人賞心悅目的景觀；
f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創造慾望和創新精神。
●產業別墅有別於傳統寫字樓的優點：
優秀的園區生態氛圍；
b、建築風格獨具個性；
c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；
d、更完善的商務辦公硬體配套和軟體配套；
e、更舒適高檔的休閑會談場所；
f、體現的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態，能更大程度的激發人的創新精神和創造慾望。
2、產品USP提煉：
專案宏觀背景賣點：
長安科技產業園主要優勢分析
●政策優勢
n整體規劃優勢：西部大開發的劃時代戰略背景下，長安園作為國家級開發區--西安高新技術產業開發區的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創業潛力的產業基地；西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產業園受益非淺。
N稅收優惠措施、土地優惠政策、園區財政扶持
n提供融資擔保：對易於形成產業效應、建設期短的企業，如果由於目前資金短缺影響建設速度的，由產業區提供相關擔保，向商業銀行申請貸款。
N提供企業援助：對能迅速形成產業形象的項目，產業區可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業發展。另產業區針對一些有市場、發展前景看好、收益較高的項目進行直接投資，注入相應的資金，支持企業搞好建設。
●服務及配套優勢
n「一站通」辦公：產業區將對入區企業的審批、注冊、登記、立項等一系列手續實行「一站式」辦公流程，以簡化企業入區程序、提高辦事效率，為企業尤其是外來企業提供最大的便利。
N高質量人居配套：180萬平方米的超大規模國際化社區《紫薇田園都市》，規模居西北地區之首，營造完美人居環境，完全滿足社區生活居住需要。
N完善市政設施：產業區為入區企業設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構，提供便利高效的市政服務。
N功能區域規劃：產業區統一劃分為三大區域，包括產業區、中心管理區和生活配套區。產業區內除依據不同產業類型劃分相應的園區外，還規劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、「雙語制」小學、幼兒園等設施，滿足入區企業全方位的功能需求。
●經營理念優勢
n高起點：長安科技產業園的整體運營招商由國有大型企業擔綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。作為國家和地區政府關注的重點項目，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業的信心保證。
N長遠眼光：產業區運做伊始即著眼於國際市場，充分考慮從各個環節與國際接軌，為海內外企業入駐提供了得天獨厚的條件。園區統一劃分為三大區域，包括產業區、中心管理區和生活配套區。從整體上考慮園區建設方案，區域功能合理，體現人性化理念。
N城市經營：長安園的開發商已經跳出傳統消費型地產開發商的范疇，上升至城市運營商的高度。籍由產業別墅及長安園這一動力型地產典型代表的開發與運作對整個西安市及西部中國產生深遠影響。
N品牌經營：品牌是產品對於各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團、新西部與紫薇地產長期形成的品牌觀深植於長安產業園的經營中，開發商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資信心。
B、產品本體賣點
●產業別墅是城市動力型地產，是城市建設的核心推進劑；
●產業別墅是長安科技產業園的示範性項目，是西安、西部甚至全國地產開發的範例；
●產業別墅是對傳統辦公模式的一場革命，開創全新生態辦公理念，是辦公物業的最高形態--國際新人文商務標准OFFICE的真正體現，；
●領先傳統業態的商務服務及硬體設施配套；
●更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。
●激發創造力的辦公空間。
3、項目SWOT分析
項目優勢：
●國內領先商務物業模式，填補了市場空白。
●具有西部大開發的背景。
●開發商實力雄厚，信譽卓著。
B、項目機會：
●首創動力型地產引爆市場。
●作為長安園的示範部分，可藉助長安園和高新開發區進行市場推廣。
●市場對人性化、生態化辦公模式的需求。
C、項目劣勢：
●整個產業園區政策環境、投資氛圍及相應配套較差，對外埠和國外企業進駐造成障礙。
●單體項目建築面積大，每棟別墅面積約在1400-2600?之間，總房款很高，非普通企業所能承受。
●項目形態新穎，市場認知度低。
D、項目威脅：
●總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達到目的。
●短期內難以引起市場深度認知。
●全國各科技園區之間產生市場爭奪。
●項目經管高度不夠。
三、項目綜合定位
目標客戶定位：
基於產業別墅產品的高端性與稀缺性，決定了其目標客戶群范圍較小。
B、目標客戶為綜合實力雄厚的企業。此類企業的領導人著眼於建立良好的企業文化和企業環境，有強烈的創新意識，對企業形象有較高要求。同時，這類企業家投資謹慎，對物業的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經驗。
C、目標客戶按所有制機構和規模分為三類：
●大中型民營企業；(首推)
●大型國有企業；
●中型外資企業。
D、目標客戶行業細分在市場調研完成後進行。
2、產品市場性價比定位：
項目定位為高檔產品，價格定位在市場中高檔水平。
3、案名建議：
案名剖析：
產業別墅是一個優越而人性化的辦公環境，案名要能體現出：1、生態化、園林式；2、全新的、高檔次的商務模式；3、空前的、具有第一性的。
B、案名建議：
壹號公園、企業商務御花園、企業公園別墅、壹號官邸
第二章營銷推廣策略
核心營銷戰略
動力型地產解碼：
專案成功關鍵：
●動力型地產既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實質性、前瞻性、建設性的地產開發形態。這一地產模式的推出是為本案成功的關鍵所在。
●圍繞動力型地產的特質：產業別墅與普通消費型地產在產品形態與目標客戶選擇上都有很大區別，需要利用非常規的重量級營銷手段來實現核心戰略：
動力型地產、運動戰消化。
B、動力型地產互動流程：
如下圖所示：動力型地產之精髓是由三大創新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發展的巨大力量。
2、價格策略：
價格控制：
本案價格策略從一側面充分顯示了產品的強大競爭力，高品質商用新產品並未因追求超高利潤而選擇超高價位，而是結合市場需求設定中高價位；緩釋全新業態上市時的概念認知難度。
B、價格杠桿運用：
●本專案價格杠桿運用策略在一定意義上可理解為：高開高走。起點即為項目均價，利用強有力的市場推廣和項目本體逐步浮出水面帶來的強大沖擊穩步提升價格。
●計劃通過銷售杠桿的運用，最大限度促進銷售並最終實現平均15%-25%的超價收入。
二、傳播推廣策略
整合傳播策略
如下圖所示：在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費用都用到實處，起到實效。全面結合本案產品實質高端性、稀缺性的特點，精確鎖定目標客戶群體。
2、媒介組合策略及預算分配圖
如下圖所示：在整體傳播費用中，以廣告攻勢為主體，有機配合事件公關和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環節，採取內外結合、環環相扣的戰術。在西安本地傳媒投放的基礎上輔以全國性媒介的高空轟炸，迅速深化市場對本案的認知。
3、傳播戰術組合圖
廣告新聞標題：
●產業別墅全球拍賣公告
●WTO新西部.動力地產(長安園/產業別墅)全面入世
●中國長安版塊.動力型地產的天驕[企業壹號公園]誕生宣言
●世界500強，西部50強
●中國地產第三次革命
●香港、倫敦、紐約，我們看那裡的CBD西安高科集團打造西部中國的CBD
●中國地產的新大陸-[企業壹號公園]
●[企業壹號公園]新西部財富總部
●開創新人文國際商務標准------產業別墅/企業壹號公園
●[企業壹號公園]-永不謝幕的新財富特區
●西部中國的驕傲
B、公關活動促銷主題
●產業別墅國際拍賣會暨上市新聞發布會
●動力型地產與城市經營論壇
●「品牌企業」入駐壹號公園慶典
●「壹號公園」時代精英嘉年華會
●優秀民企企業家「壹號公園」觀摩團
●「壹號公園杯」新西部十大新銳企業家評選
三、銷售策略
銷售階段控制
在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點形成了本案的三次銷售浪潮。
2、銷售創新戰術
營銷戰略創新
●借勢營銷：借西部大開發，國家對西部重點城市的政策扶持之勢，借西安市城市經營對長安產業園整體推動之勢，實現本案的借勢而上，有勢可依。
●互動營銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業和產業別墅的品牌鏈接，實現園區內產業區、住宅區、行政辦公區的互動、多贏。
B、本案的銷售創新戰術充分結合了動力型地產、運動戰消化這一核心戰略。揚棄了傳統的坐店式銷售，提倡與目標客戶的更多實效性溝通，講究走出去、請進來；以階段性重點事件營銷為引爆點。
C、五大營銷戰術創新
如下圖所示：五大營銷利器為核心戰術，輔以長久以來形成的系統銷售技巧，銷售力量抓住每次契機一錘定音。
●ONE TO ONE直銷營銷模式：
揚棄傳統銷售代表形式，由高素質經理級人員專項負責意向中客戶，專人服務，深度溝通。
●泛CLUB營銷模式：
除形成本案自有會所會員企業之間的口碑傳播的巨大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網球俱樂部、高級商業俱樂部等目標重點推廣。
●新空間賣場營銷模式：
傳統售樓處將以現代商用物業文明展覽館的形式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統的指導客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務體驗與物業附加值。
●階段性主題營銷模式：
消費型地產常見的銷售方式明顯不適合本案，當以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措。
●拍賣營銷模式：
本案強勢開盤方式，通過充分的前期籌備引進重量級企業拍賣會上造勢，使本案一炮而紅。同時拍賣會亦可落定部分客戶。
第三章項目提升建議
項目運營建議：
1、《長安園示範產業區--產業別墅》示範重點
●形象示範：
產業別墅位於長安科技產業園入口處，兩面臨園區主幹道，一面臨時代廣場，是長安園的主要形象工程。同時全國首創的新人文國際商務標准辦公模式體現了入駐企業卓然不群的品牌形象。
●規劃示範：
規劃設計具有超前性與先導性，體現新理念與新手法，使示範產業區同時具有環境景觀的示範作用；
創造一個布局合理、主題新穎、意想突出的現代示範產業區，建設新時期生態型、國際化科技產業園區形象。
●產業鏈示範：
長安園提供金融服務、政策支持，以及園區內物流、住宅、商業、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內園外形成良性互動的產業鏈循環，而產業別墅是產業鏈上極具特色的一環。
●綜合效益示範：
產業別墅不僅為企業帶來經濟效益，亦體現社會效益與邊際效益協調關系的示範，並作為動力型地產的代表性作品創造綜合效益的示範。
2、管理創新
政策創新
●一站通關：
園區為入駐產業別墅企業的出口業務提供協助辦理海關手續，設立產品出口快速通道，使企業有效掌控國際商機，真正實現無壁壘貿易交流。
●「企業外交官」全程解決方案：
為避免「水土不服」現象，園區管委會免費負責為每家入駐企業量身聘配一名長期「企業外交官」，協助辦理企業入園一切手續及日後經營中相關法律、外聯事務，確保企業入園一站通、經營事事通！
●企業融資：
園區為入駐產業別墅的企業提供:憑土地證一次性的享受與購地款相應數額的貸款擔保服務，解決企業經營資金困難。
●稅收政策：
入駐產業別墅的企業可享受園區對外商投資企業之稅收減免優惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區的所得稅延長三年減按15%的稅率徵收及擴大投資領域和降低控股比例的有關政策規定。
B、觀念創新
●產業別墅是一種新型物業，它以及它所在的長安科技產業園的開發建設模式是中國高新科技產業園區、動力型地產開發模式的一大創新，是開發高科技園區的大膽嘗試，將成為西安市及全國城市「城市經營」的有益示範。
●新型物業項目的成功，作為開發商需要在項目的整體運營觀念上的實現創新，從傳統的物業管理職能深化成為入駐園區企業的事業夥伴，以多角度提升物業附加值、提高CS(客戶滿意度)的觀念出發，經營產業別墅。
C、服務創新
全新的物業模式，將形成企業全新的OFFICE辦公方式推動企業文化的發展。做為開發運營商在軟性服務方面要作好充分的准備，以配合專案的硬體形態和支撐產品的市場定位及高附加值。
二、產品力提升1、基本配置(略)2、新人文國際商務標准OFFICE
通過產品力的提升，使產業別墅進一步成為國內首推「新人文國際商務標准」的寫字樓產品。
新人文國際商務標准OFFICE由三大考評標准：「生態化標准」、「智能化標准」、「人性化標准」構成。
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