Ⅰ 基層，中層，高層分別應該具備什麼樣的素質
一學院派
高層管理者:應有決策能力 教科書裡面講概念能力
中層管理者:應有監督,分析,發現,的能力 教科書裡面講業務能力與概念能力的混合
基層:基本的執行能力.教科書裡面講業務能力
二、通俗派 基層管人，把事做好。 中層管事，把隊伍帶好。 高層管方向，把舵掌好。
三、暗黑派 讓基層豬爬樹 高層 改變理念 你不是豬 你是猴子 中層 爬不上今晚吃豬肉 作為基層的豬只好把樹砍倒自己趴在樹梢拍張照片 做成ppt給高層看
四、詳細
做為基層管理者，即一線員工的直屬管理者，應當具備的素質有： 1. 本職業務精通，做為基層一線員工的「頂頭上司」，基層經理或者隊長大廳經理等管理人員，需要首先十分精通其所轄分部門的工作內容與業務，這樣才能做出有效，高效的工作安排。基層員工被管理時，會服從其專業性或者經驗，反彈較少。所以很多基層經理都是從基層員工中篩選，培訓後考核而來。 2. 良好的培訓能力，做為基層員工的直接supervisor，基層經理的一個重要任務之一是指導，培訓底層員工，基於第一點的過硬的業務能力是基礎，其後應該具有良好的溝通，輔導，指導能力，能夠讓底層員工按照公司所規定的工作準則與工作期望來執行。（對於服務業，人員turnover可能較高，這點尤其重要，新員工的融入，工作上手的速度等，非常大程度依賴於基層管理者的培訓教導能力） 3. 領導力，做為一個管理者，應該能夠擺脫「職權管理」，實現規劃與激勵領導。我的Supervisor （one of the best in my instry) 就曾經教導過我:「We want our managers work as leaders, but not policemen.」 規章制度需要合理制定，基層經理應該適當適用，切忌官僚主義作風，職權強硬化。應該讓其下屬對團隊目標有認同感，引導與激勵團隊成員實現目標。 4. 真誠，親和，懂得尊重。管理者，管理的是人，贏得別人信任與服從甚至愛戴，首先就要融入團隊，尊重團隊每一個人，關心團隊成員。對上級，同樣要尊重與誠實。其實這也是團隊工作的基本要求。 （我個人就見過基層經理無法團結基層員工，不討喜，基層員工專門為了影響他的工作評估，跟他對著干，造成了極壞的影響，流失了客戶，品牌價值損失） 基層經理的其品質還決定了工作中會不會刻意疏忽，怠工，甚至貪腐等惡劣行為。 5. 執行力，基層經理做為企業「戰場」上的直接團隊組織者，肩負有把企業中高層決策指令現實化的重要任務。接到公司後台的指令，決策後，基層經理應該高效組織部門員工將其付諸實現，貫徹好各項准則，標准化要求其下屬的工作環節。 6. 溝通能力，基層經理必須高效的把企業准則， 決議，工作內容規劃以及其他細節予基層員工知道。同樣，基層經理還必須非常有效的把基層的信息迅速有效的反饋回上管部門，保證雙向溝通，提高靈活性與計劃實施的可行性等。如果所處行業涉及到直接與客戶交流，基層經理還要有與客戶有效溝通的技巧。 7. 市場敏感度與信息整理能力，基層經理不能像基層員工一樣思考，這僅僅是一份工作，他們必須把自己定位成一個「businessman」, 對市場信息敏感，有效的收集，思考並整理。一方面用於糾正其職權范圍內的工作方法與規劃，另一方面為企業中高層戰略與工作部署提供信息資源。基層經理必須懂得所處行業的競爭環境與行業本質。 8. 自律能力， 基層經理直接面對底層員工，必須以身作則做出表率作用以正軍心，不多解釋這個了。 企業的中層，一般來講（其實我特討厭一般來講- -，我喜歡具體問題具體分析啊，這種經常拿一個非常規案例就可以提出reasonable doubt的事情，很不討喜）是企業運行發展的「中流砥柱」（這個其實也不一定，很多公司做結構改革，專砍中層，還是那句話，沒具體情景啊）。
中層管理者已經可以被稱為戰術管理者，其主要職責就是將組織內部的資源有效結合，合理計劃，協調組織，制定進度，分配權責，流程式控制制，基層管理以最後達到高層的目標。 一般來說（又來.... - -", 擺脫責任追究專用詞啊，但中層的概念真的很模糊，確實很難模版化) 其所應具備的素質有： 1. 正確的角色定位，關於中層，我想了很久，覺得，很難寬泛來談，前中後台不同職能部門的不同中層管理都不同，所以我覺得首先，做為中層管理，要對自己的職位有一個非常清晰的定位。理性化，結合企業架構來認清自己的權責對企業的意義所在，這樣才能有的放矢的進行管理經營。 2. 內部創新的能力（因為最近我被任命做我們集團某項目的內部流程改革，所以對這個思考特別多，放到第二位），這個能力要求中層管理者能夠概念化思考，邏輯判斷，合理規劃，依靠自己的能力與判斷力，在企業內部做出產品創新，服務創新，流程創新等，對企業競爭力實現改變。中層管理者如果只是做為高層與基層的「信息通道」存在，那隨著現代科技的發展，中層職能被自動化取代或者說部分取代，指日可待。英國首相利用iPad甚至可以對整個英國各個部門，城市進行經濟，行政數據瀏覽，通過程序可以實現官員罷免，不遠的未來，企業高層對於基層的信息掌控，溝通，政令貫徹都可能被一個我們今天無法想像的模式來取代，那中層管理者新生存意義就非常重要了。中層管理者，應該利用其對行業的了解，企業了解結合其思考與汲取的新工具，新流程，在其職能范圍內實現有效的對競爭力提高有益的企業內創新。 3. 決策規劃能力，高層對企業發展提出願景後，中層往往要制定出目標現實化的規劃方案。所以，規劃能力非常重要，在可能的情況下，高層如果能讓中層參與一些方向性決策規劃，可以提高意圖的傳達有效性。 4. 執行力，對戰略意圖以及規劃，有效的貫徹執行。（非常關鍵，想想企業為什麼現在都要首席執行官當家就瞭然了） 5. 判斷力，中層往往要面臨直接的市場競爭，客戶溝通與其他內外情景，要獨自決定判斷，因此，判斷能力常常影響大局。 6. 領導力，可以類比上面的內容 7. 溝通能力，與高層，與客戶，與公司內部其他職能部門，與基層等 8. 教導力、培養力，授人以魚不如授人以漁，中層經理要擅於培養所屬員工，實現其成長，也可以擺脫焦頭爛額親力親為的低效模式，提高團隊默契與效率。 9. 對細節的掌控，我曾被教導的一句話是：Retail is all about detail. 這句話應該並非我的BOSS原創，但我可以看到其身體力行的貫徹集團上下，被福布斯評為這個大洲最有權力的人之一，但依然把握自己在乎的每一個細節要求，令人敬佩。其實想想，在這個商業經濟高度發達的今天，很多企業對細節的追求就是其成功的基石，最簡單的例子就是喬布斯，數不勝數的故事。中層經理，基層部門的規劃領導者，必須務實，掌控細節，實現質化改變。 最後的高層，請原諒，我才疏學淺，還沒有做過真正的高層，我做出評價過於輕率了... 只說一點，個人覺得，不管是「暴君」喬布斯，「外行」郭士納，「養豬」丁磊，「軍人」任正非，還是「游戲玩家」史玉柱，很重要的一點，就是賦予企業以靈魂，或者不煽情的說法，讓所有的一切擁有意義。高層管理者應有的能力和素質
企業根據自己組織結構和相關情況的異同，高層管理者所包含的對象也不相同。一般來說，高層管理者包含企業決策圈所有的成員，以總經理為首，其他成員有副總經理、總監以及總經理助理。另外一種解釋是，直接負責一個部門以上的工作的經理屬於高層管理者。實行"首席制"的企業，也可將"首席執行官"直接領導下的"首席運營官"、"首席財務官"、"首席技術官"等列入高層管理班子，盡管很多企業的這些首席官只是享有部門經理的待遇，因為這些稱呼只是生產部、財務部和技術部經理的另類時髦替代詞。
現在，我們來介紹一些高層管理者應該具備的重要能力和技巧，以便幫助高層管理者進一步提高自己的能力，履行好公司交付給自己的職責，同時這些能力和技巧也可為中層管理者培養挖掘自己的潛能作為有益的參照物。
1、指導方向的能力
由於公司的各種資源都是有限的，所以經不起隨意的折騰和失誤。在投資決策中，如果判斷失誤，導致把資源投錯方向，企業將會遭受挫折，有時還會從此一蹶不振，從而面臨倒閉危機。因此，站在戰略發展的高度，為公司指引正確的方向，永遠是公司高層管理者的首要任務和基本職責。
那麼，高層經理如何培養自己指引方向的能力呢？
——把握公司的外部環境
公司的生存、發展和壯大，取決於外部環境是否有利。外部環境主要包括、宏觀經濟走向、政府政策、市場需求、競爭者狀況、供應商狀況等因素。高層管理者應該時刻把握這些外界因素的變化，為公司的決策掌握好各種背景信息。
——了解公司的內部條件
孫子說：知己知彼，百戰不殆。毛澤東說：事物變化的決定因素在於內部。不管外部環境是否對企業的運作有利，如果企業本身條件有限或者非常缺乏，要在市場上打拚取勝也是十分困難的。因此，高層管理者應該十分了解自己的家底，不斷改善和加強企業的內部資源供給，在硬體和軟體兩個方面創造相關條件，培養或維持企業在市場上的競爭力。
——明白公司到底最適合做什麼以及做得如何
了解了外部和內部情況之後，高層管理者還應對各種事實做出分析判斷，得出企業在這些條件下能夠做什麼以及能夠做到什麼程度的結論，也就是說，找到企業進入市場的最佳切入點，在最有利的時機投入市場競爭。
2、綜合判斷力
綜合判斷能力是指能從公司內外部環境條件的整體視野出發，為公司的長遠發展做出最有利的決策，同時制訂出切實可行的行動綱領。 高層管理者應該如何培養自己的綜合判斷能力呢？
首先，高層管理者需要通過不斷的學習交流，獲取盡可能全面的信息，聽取各有關方包括員工的意見和建議，保持全局觀念，培養廣角視野。同時，還需要不間斷地進行學習充電，不僅要領悟企業運作的原理和企業管理的原則，而且要知曉企業管理方面的最新動態，從中吸取各種有益的營養。
3、培養發現和把握關鍵因素的能力
企業面對各種機遇和挑戰，每天都要遇到許多問題。但並不是所有這些問題都是重要的，而真正能夠對企業的經營業績和未來發展產生重大影響的因素不會很多，而且它們也不容易被人所識別。高層管理者與眾人的不同之處，應該是能夠從千頭萬緒中找出關鍵性的因素，克服最有威脅的困難，把握最有利於企業發展的機會。
4、發揮領導影響力
最有效的領導不是職務權力，也不是行政命令，而是管理者通過個人的為人、品格、能力、魅力等綜合形成的影響力，在企業成員中產生鼓舞、示範、推動、凝聚作用。因此，高層管理者應該不斷地完善自己，在企業內部樹立威信，通過自己的影響力提高自己的管理水平，改善企業的經營業績。
5、培養創新和權變的能力
創新是一個組織保持活力的源泉。因為客觀事物是不管變化的，所以企業的管理方式和經營模式也應不斷地變化，以適應變化了的環境。這就要求高層管理者具備創新和權變的理念，在實踐中探索適應企業更好發展的各種方式。
6、善於制訂游戲規則
企業是由多個成員組成的團隊，每個人的思想、個性、水平、能力、追求又是不同的，因此在行動上不可能都是一致的。高層管理者的重要任務之一，就是訂立各種規章制度，做到在企業內有法可依、有規可循，使每個成員都能夠照章辦事，為了實現公司的經營目標而協調統一地工作。
7、運用期望法激活整個團隊
如果說訂立游戲規則是對企業成員行動的最低要求和規范，那麼對大家提出各種期望則是激勵員工向上的一種領導藝術。高層管理者要善於了解自己的團隊，把企業的目標告訴員工，讓他們參與目標的制訂，對他們表示信任並提出實現目標的期望，促使大家充分發揮自己的潛能，為企業目標的實現自覺地有一份熱發一份光。
8、遵守職業道德
表率的力量是無窮的。要想領導好一個團隊，高層管理者必須嚴格地要求自己，在思想上、作風上為員工做出表率，帶頭遵守職業道德，敬業、勤勉、奉公，服從各種規章制度，在企業倡導一種健康向上的文化，在這種氛圍下培育的團隊才有戰鬥力。
Ⅱ 請問各位，怎樣給小戶型的高層一個比較體面的市場定位和住房理念
這么好的地方，蓋小戶型啊？白領也沒這么有錢吧？
叫自然公寓好了，或者叫自然堂？或者叫湖心小築~之類的
Ⅲ 房地產產品定位實用技巧
房地產產品定位實用技巧
一、容積率配置技巧
如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產品定位，有的人可能會盡量節約和控制一樓面積，採用開放設計，塑造單棟高層建築，以創造高層空間價值；有的人可能會將可建總建築面積用於低矮樓層（例如一、二樓），規劃矮胖型建築物，一方面把握臨街店面商業價值，一方面節省建設成本；有的人可能規劃數棟建築，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規劃，不論基於何種原因，產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建築物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建築面積（樓地面面積）利用到極致。
同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度；
（1）空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍於高樓層的價值，因此總可建建築面積應盡量分配於低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建築靠近。
（2）建築成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建築，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。
（3）建築工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建築與單棟20層的建築，前者的施工期將比後者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。
（4）市場接受性與容積率利用方式的關系，例如在高樓層建築接受意願不高的區域，若考慮作高層建築的規劃，就要審慎評估市場風險。
（5）周圍建築物狀況與容積率利用方式的關系，例如處於一片低矮建築物區域，則向高層建築發展，成為此區域的標志性建築物；或向中層發展，在高度上暫領風騷；或規劃低矮建築，以從眾隨俗？考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的後，最後就要真正進行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用！
二、公共設施的定位技巧
在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設施；所佔的比例愈低愈好，因為公共設施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那麼高實得率或低的公共設施比例對購房者而言又真的實惠嗎？
事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向於以包含私有面積及公共設施的整體規劃，來衡量建築特的品質及價值，而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發展。就發展或產品定位者而言，要認清許多公共設施之所以難被購房者接受，是由於設施本身不實惠，或由於設施真正的價值沒有通過適當的方法讓購房者充分了解，所以除了法定必要設施，需要運用規劃力求經濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設施的功能及效益，才能針對個案性質作合理定位。
（一）具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在於確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對於使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。
（二）具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在於它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設施的分攤，卻使整幢建築或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有及使用游泳池。
（三）具有收益機會的公共設籬，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建築住戶付費使用的設施等。由於這種設施的使用可收取租金或使用費，對於分攤設施的購買者而言，相當於購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建築的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。
（四）對環境有改觀的公共設施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環境改變物業升值中得到回報。
公共設施的規劃將越來越受到重視，產品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能，可使公共設施空間發揮「小兵立大功」的作用。
三、樓層用途的定位技巧
不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產品定位的人發揮創意的機會。
我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。
（一）是頂樓市場，這種產品不論在採光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由於每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現供不應求的情況。
（二）是門面市場，通常是指建築物的一樓至二樓。這種產品的價值在於它與外界環境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將外界環境內部化的機會（例如擁有庭院的住宅）。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現求過於供的現象。
（三）是地下室市場，這種產品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶產品（例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設施空間）。
（四）是中間層市場，包括建築物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所佔有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。
就產品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質性之外，還要注意下列事項，以充分發揮空間的附加值。
（一）妥善運用規劃，以平衡供需失調現象。例如在商業氣息濃厚的黃金地段，藉助一樓帶二樓或地下室合並規劃，以增加門面市場的供給量；或頂樓採取樓中樓設計，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創造更高價值空間的好方法。
（二）明確區分不同樓層市場，以針對需求設計產品。例如門面市場重視臨街性，在規劃上須注意維持眼好動線及聯外機會；頂樓市場追求通風、採光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設計。
（三）合理利用容積率，以改變傳統空間觀念。例如拉高建築物高度，超越鄰近建築物高度；增加高樓層面積，以塑造「准頂樓」空間（即指與頂樓具備同樣採光、通風條件的高樓層）；或利用二疊或三疊規劃，使得有天（頂樓）有地（一樓）的空間增加。
四、房地產持有的定位技巧
（一）長期持有。任何一種投資標的或者具有生產性質的財產。對於不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現利益的時間期望。這也是為什麼在不動產市場既有追逐短線獲利，從事現房或預售房買進賣出賺取價差的投資人，也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發商。由於土地的性質特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區域異質性（包括自然環境及人文社會經濟），困此對許多投資房地產的企業或個人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財產更具有意義。
那麼究竟應如何作產品定位，即如何利用土地，才能賺取不動產長期持有的利益呢？
首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經營或使用收入，也就是不動產所有者即經營者或使用者，自行利用空間賺取商業經營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自於通貨膨脹效果，可能由於社會進步或環境改良，也可能因為其他土地先行使用，導致後利用的價值土地水漲船高。
不論是否賺取租賃或經營利益，絕大多數長期持有的土地，其最大利益來自於增值。為謀取增值的實務做法也有不少，例如，短期內尚無利用或開發價值的土地，可採取消極的養地策略；對於已初現地段價值的土地，則可採取先建後售策略；再者如麥當勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經營帶動當地商業氣息後，就自然可坐享不動產的增值利益。
長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產品定位成敗的關鍵也在於能否配合時間長度，規劃階段性的產品及經營與財務計劃，以確保全過程利益最大。
（二）短期獲利。大多數的投資標的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產投資也不例外，通常它包括了土地開發、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經營等時間長度不同的獲利途徑。對於希望短期獲利的不動產投資者而言，除了只圖買進賣出、賺取時機價差的方式之外，如果想在有限時間內創造不動產附加值，以增加投資利益，則須藉助有效的產品定位。
因此，希望短期獲利的不動產產品定位，要特別注意收益實現的可能性及投入資金的效率。下面幾個方案，有助於提高不動產短期投資利益。
（一）改裝產品，創造附加價值。這種方式常見於舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建築物，保留其基本結構，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由於投入成本少，工期短，著改建得當，通常能在很短時間內賺取理想的報酬。
（二）規劃需求尚未飽和的時尚品在短期內創造高銷售率。例如不動產市場不景氣時，許多反應快的發展商就推出低總價的套房或二房型的產品，並搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。這種做法的效果在於先確定銷售成績再進行施工，可降低財務風險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。
（三）規劃短工期的傳統產品，以節省成本，提高投資報酬。通常工期越長，資金風險越高，而投資回收的時間也久。因此基於投資報酬的考慮，短工期、需求穩定的產品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財務可行性，達到短期獲利的目的。即使在經濟效益上不宜規劃短期的產品，仍應設法運用技術縮短工期，以提高資金效率。
（四）嘗試領先市場的創新產品，以吸收早期開創性的市場，例如有不少個案，將樓層挑高，規劃夾層空間，以增加賣點，強化短期銷售效果，這些邊際產品只要搶得先機，順利過關，一般都能創造短期投資利益。
以上幾個產品定位的方向，可提供投資不動產並希望短期獲利的企業或個人參考。在實務上，以追求短期獲利為目標的產品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要！
五、經濟環境變化時的產品定位
（一）通貨膨脹壓力大時的產品定位。在經濟景氣循環的情況下，難免會因為景氣熱旺、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導致物價上漲，引發通貨膨脹的壓力。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價上漲率是否持續一段時期都在5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。此時由於貨幣不斷的貶值，物價不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補貨，已不太可能，所以通貨膨脹時持物特價而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態。
Ⅳ 公司高層怎麼制定公司戰略目標的
公司戰略目標如同黑夜中的北斗七星為公司昭示方向，並激發員工建功立業的激版情和夢想。
誰是權你的客戶，講的是公司的定位問題。公司無論大小首先要明確自己的業務對象，即為誰提供產品或服務。業務對象越明確，准備也就越充分，工作也就越有針對性，其成功的概率也就高；業務對象模糊，准備工作很難聚焦，即使碰巧摸到了業務對象，也很難打動對方。因此，制定公司戰略目標，首先要識別自己的客戶特徵，比如是大公司還是中小公司、新公司還是老公司、中老年還是青少年、男人還是女人等等。只有辨清客戶的基本特徵，才可以恰當地設計自己的產品或服務，有效區隔競爭對手，搶占市場份額。
Ⅳ 房地產的產品定位和市場定位的區別是什麼
房地產市場定位步驟：
1、銷售目標定位
樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要方面。通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。
如何做好銷售目標定位，無論是策劃公司、開發商還是消費群體，各方的要求或期望值都存在著較大差異。作為策劃公司，這個問題是個核心內容，是市場的基礎。如果目標定位準確，市場的反響將事半功倍，反之亦然。定位是應從客戶對地域喜歡程度、樓盤檔次選擇程度、樓盤戶型要求程度、小區環境滿意程度，物業管理服務程度等予以考慮。
作為開發商，樓盤的最終目的，就是要銷售出去，同時需要得到一個比較明確的銷售目標方向印記，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位，從而實現收益的最佳回報。
銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，是選擇有針對性，有目的性、有意識地去鎖定精準的客戶群，但這是件很難的事，也做不到有一個非常明確的市場劃分。因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批相似型客戶。
銷售目標的定位，對樓盤整個營銷來說，顯得相當重要。這個定位的出發點，則是依據客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產的特殊性所決定。房產作為商品，有著一般普通商品沒有的、也不可能存在的特性，如不動產的不可移動性、產品價值的保值和增值性、產品的耐用性、其售價的昂貴性等。
這個目標定位實際上就是選擇自己產品的客戶對象，由於房地產業當今發展逐步趨向成熟，因此逼迫發展商及策劃公司的行為變得越來越理智，對樓盤開發已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經濟行為的開發，開發商及策劃公司們已變得開始注重產品宏觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤、不同選擇、不同購買力的微觀細節探討。讓產品在投入市場之前，有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發商在獲取經濟利益的同時獲取更大的社會效應。因而，這個樓盤產品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。
2、樓盤產品定位
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由於樓盤產品特殊性所決定。因為做樓盤不同於做一般商品，它存在銷售周期較長的問題。這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計需有一定超前性，不因為市場的變化使產品變得過時或滯銷。
產品定位對開發商而言，與其所要獲取的利潤或回報有著不可分割的關系。從通常意義上來說，產品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因為定位受硬體和軟體兩大因素的影響，硬體一般包括規劃指標，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由政府規劃所決定，具有不可更改性。軟體包括：資金、材料、工期、技術、施工等不確定因素的變數影響。
從市場營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。產品的定位，是在其選擇和確立產品潛在目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點予以全面發掘，並將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發樓盤留下一個良好的印象，並對樓盤產生一種「我選的就是它」的美好記憶，使樓盤在開發和營銷初期就讓買方產生一個相當深刻的印象或是特色獨到的主體形象。
產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個性。相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。樓盤開發，由於投資大，又存在相應風險和市場不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位顯得較為慎重，他們希望有一個正確的、內心塌實的產品定位。
3、價格定位
在市場營銷中，除了銷售目標定位和樓盤產品定位外，價格定位同時也是一個足以影響房產開發項目成敗與否的重要因素。
從房地產多年發展看，樓市營銷之演變，由於價格定位的原因，對樓市整體發展或多或少地受到了牽制或制約，價格定位在樓盤全過程營銷中亦始終左右著樓市 「晴雨」曲線的起伏。
在樓市競爭幾近白熱化的今天，樓盤價格定位競爭越來越突出，樓盤價格定位正確與否，在很大程度上反映出開發商對市場尺度把握，對客戶心理需求了解和是否具備競爭意識的體現。
如何做好樓盤價格定位，競爭結果是最好見證，這由不得發展商的一廂情願，而完全應該依據市場最為現實的走勢，從做好全盤營銷角度，對案子確定一個既有利於本身產品盡快銷售和迅速回籠資金的目標；也能在市場中通過個案的特殊優勢和與眾不同的亮點發掘，對樓盤個案進行出人意料的價格定位，進而對整盤營銷產生出一種成功駕馭的影響。
在樓盤市場營銷中，其價格定位除了根據市場必然價格規律外，還有一個技術性和技巧性的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層較為難賣，但是如果發展商採取買頂層送露台，賣底層送花園，則效果大不一樣。在小高層電梯房的銷售中，已有開發商將難賣的底層改作錯層，並將進出總門改為向南開，從底層花園進入房間，這樣的設計受到了客戶的歡迎，而且在樓價上也比原來傳統北向出入口的設計容易被客戶接受。
關於樓盤價格定位，其重要一點，就是必須注重營銷策略問題，應該依據案例地段差異，檔次差異，不同類型差異來制定不同售價策略。在通常情況下，新開樓盤價格有一個較為自然的市場定位過程，預售期往往採用低開高走，經較低的價格吸引人氣，逐步小幅慢走，至准現房或現房期，售價相對穩定。而對於清盤期的「雞頭雞腳」，可以予以酌情讓價銷售，通過售價策略加快資金回籠，讓投入產生回報得到最大限度的保障。
Ⅵ 舉例說明如何進行房地產項目定位
首先說明，所有定位都是依照你的目標來的，假設你的目標是區域中高端，容積率在3.5以內，希望投入回報比在4:6.
1、市調結果——項目位於城市主要開發區域，競爭樓盤多，大多以小三房為主，價格普遍低於中心20%。體量在10萬方左右。本項目體量和位置均差不多。
2、根據目前政策和樓市對市民的影響，國家房產稅雖未大面積推廣但已經對很多人產生影響，故中高端人群在置業是會受到影響的。
3、消費心理——置業一步到位，以自住為主。定位為中高端客戶，以三代同堂，三房或四房為主，環境舒適。
4.根據建築密度、容積率、日照、消防等設計要求，決定本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
定位說明
客群定位——適合政策導向，目標客群為20——50歲的社會精英群體，主要是個體、公務員等改善性客戶群體，需要面積較大可以長期居住的產品。
產品定位——本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
市場定位——幸福置業一步到位。產品的豪華理念加小區的增值服務，多體現居住的附加值，讓居住理念深入人心。宣傳國家政策，解說房產稅。
Ⅶ 房地產某項目總體定位 怎麼寫
你好，首先說明，所有定位都是依照你的目標來的，假設你的目標是區域中高端，容積率在3.5以內，希望投入回報比在4:6.
1、市調結果——項目位於城市主要開發區域，競爭樓盤多，大多以小三房為主，價格普遍低於中心20%。體量在10萬方左右。本項目體量和位置均差不多。
2、根據目前政策和樓市對市民的影響，國家房產稅雖未大面積推廣但已經對很多人產生影響，故中高端人群在置業是會受到影響的。
3、消費心理——置業一步到位，以自住為主。定位為中高端客戶，以三代同堂，三房或四房為主，環境舒適。
4.根據建築密度、容積率、日照、消防等設計要求，決定本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
定位說明
客群定位——適合政策導向，目標客群為20——50歲的社會精英群體，主要是個體、公務員等改善性客戶群體，需要面積較大可以長期居住的產品。
產品定位——本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
市場定位——幸福置業一步到位。產品的豪華理念加小區的增值服務，多體現居住的附加值，讓居住理念深入人心。宣傳國家政策，解說房產稅。
望採納，謝謝。
Ⅷ 房地產項目定位,房地產市場調研,房地產可行性研究,三者有什麼關系
項目定位是在跟地時候或者拿到地以後按照地塊指標要做的動作，比如這個項目要做高內層、排屋、洋房還容是疊墅，分別做多少比例，戶型是大戶型還是小戶型，實現幾房的功能？諸如此類。
房地產市場調研就是回答上面的一系列問題所進行的動作。因此項目定位要基於市場調研。
房地產可行性研究，層次比較多，包括進入一個城市、進入一個板塊、拿到一塊地，都可以進行可行性研究。那麼地塊可研和上述兩者就可以進行聯系，地塊可研是基礎，只有知道這塊地適合自己，周邊的市場有潛力，才能拿地進行定位。而地塊可研也需要市場調研。因此市場調研是可行性研究的重要內容。
所以三者的關系是，可行性研究後進行項目定位，市場調研貫穿始終。
Ⅸ 房地產項目定位準確與否會影響房地產銷售嗎,請從正反兩個角度舉例說明
首先說明，所有定位都是依照你的目標來的，假設你的目標是區域中高端，容積率在3.5以內，希望投入回報比在4:6.
1、市調結果——項目位於城市主要開發區域，競爭樓盤多，大多以小三房為主，價格普遍低於中心20%。體量在10萬方左右。本項目體量和位置均差不多。
2、根據目前政策和樓市對市民的影響，國家房產稅雖未大面積推廣但已經對很多人產生影響，故中高端人群在置業是會受到影響的。
3、消費心理——置業一步到位，以自住為主。定位為中高端客戶，以三代同堂，三房或四房為主，環境舒適。
4.根據建築密度、容積率、日照、消防等設計要求，決定本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
定位說明
客群定位——適合政策導向，目標客群為20——50歲的社會精英群體，主要是個體、公務員等改善性客戶群體，需要面積較大可以長期居住的產品。
產品定位——本項目主要產品為面積在120——170㎡之間的大戶型，物業為18層及以下的兩提兩戶或兩梯三戶高層建築。
市場定位——幸福置業一步到位。產品的豪華理念加小區的增值服務，多體現居住的附加值，讓居住理念深入人心。宣傳國家政策，解說房產稅
Ⅹ 請高層管理人員解答
看好你，你就自然一些就是，
不要疑神疑鬼的。
自己多了解一下各個方向的人的發展狀況，上網查一下相關的資料等。
自己思考一下自己的取向。
我非高層。隨便說一下。
不到之處，請包涵。