城市綜合體營銷策劃

㈠ 飆馬商業地產策劃機構，何其琛資料介紹

何其琛先生原供職於國內貿易部國家建設部機關報，從事商業地產策劃23年、長期為大型商業項目提供顧問、策劃服務，服務項目1380餘萬方。曾服務項目有中國零售連鎖50強商之都8年、中國百貨連鎖巨頭馬來西亞金獅集團百貨品牌4年、8萬平米國際購物廣場、世界500強家樂福、香港元一集團、湖北95萬方城市綜合體、160萬方商貿物流園、石文華商業街、湖南、湖北、安徽多個20萬方左右城市綜合體。
在海內外發表的商業文章達120萬字，業內反響很大的著述有：中國零售業遭遇圍城、商業地產走進細節時代、解析商業地產概念密碼、商業地產掘金新商圈等等，著有《中國商業地產實操工具》。
中國商業地產聯盟是目前國內商業地產領域規模最大、最具影響力的產業研究與合作組織，2003年由國家相關行業協會與專業機構聯合發起設立，建立了由知名學者和實操專家構成的專家庫。
10餘年來，應邀為北大企業所。浙大飛國際房地產班、在浙江大學、中山大學、廈門大學、中國科技大學、華中科技大學、四川大學、山東大學、內蒙古大學等八大名校聯手合作中國高校EDP聯盟中國房地產商界領袖高級研修班和上海威斯頓學院等主講商業地產，先後為中建、萊鋼、金都、傳化、紐賓凱等大型地產開發集團做過精彩內訓，為萬科集團、中海地產、大華集團、招商地產、金地集團、復地集團、凱德置地、城開集團、愛家集團、金大元集團、三盛集團、三湘集團、保集集團、嘉華集團、博威集團、證大集團、嘉德集團、仁恆集團、嘉兆集團、綠城集團、蘇南萬科、陽光100、湖南華盛、大連中遠、香港萬福、東莞鴻運、上海和聲等160多家企業中高層管理人員評價他主講的商業地產公開課，滿意率95%以上。
實戰型商業地產策劃人.系安徽省商業經濟學會秘書長。兼任地方商業網點建設管理聯合會副會長、商業經濟學會駐會副秘書長、商業聯合會、零售業委員會副秘書長.在國內貿易部、國家建設部機關報擔任記者十餘年，在香港《經濟導報》、台灣《戰略生產力》及《銷售與市場》、《商界》、《中外房地產導報》等80餘種刊物、人民日報、經濟日報、中國商報、中國建設報等200餘份報刊發表商業或商業地產分析文章120萬字。中國零售業高級職業經理人，先後主持或參與近80萬平米的大型商業或商業地產項目營銷策劃，曾經服務知名品牌如「家樂福」「百盛」等，還有一家商業上市公司，一家中國零售30強企業、一家體量達28萬平米專業市場。
研究方向：零售、批發、物流、餐飲、商業地產。
發表的著作：
1、 《中國零售業遭遇圍城》，發表於台灣《戰略生產力》。
2、 《中國流通業發展現狀》，發表於香港《經濟導報》。
3、 《商業地產進入細節時代》,發表於新安晚報。
承擔的課題：
1、 商業地產開發、運營。
2、 農村商業市場體系試點。
3、 城市社區商業。
服務過的企業：
1、 上市公司「合肥百貨」，安徽商之都。
2、 百貨連鎖「合肥百盛」。
3、 跨國零售集團家樂福，合肥五球廣場店。
飆馬商業地產機構創始人、商業地產策劃專家何其琛在會上談到了自己由一次旅行引發的思考，指出目前國內眾多旅遊城市涌現了一大批模仿型商業地產，普遍存在體驗庸俗化問題。對此，他在會上提出了七個「體驗」的建議：1、體驗是大趨，關鍵是對這個旅遊城市商品市場的把握。2、體驗是理念，關鍵是對這個旅遊商業物業的產品設計。3、體驗是滲透，關鍵是對這個旅遊城市文化底蘊的體現。4、體驗是創新，關鍵是旅遊城市更需要場景化商業。5、體驗是延續，關鍵是旅遊城市建築文化的創新延續。6、體驗是粘合劑，旅遊城市商業地產更需要整合。7、體驗是助推器，關鍵是旅遊城市商業地產更需要政策引領，進而促進地產業的發展。
飆馬(P.M.中國)商業地產顧問機構集團首席策劃師,實戰型商業地產策劃專家,中國商業地產聯盟專家委員、中國城市商業網點建設管理聯合會學術委員。
從業23年來先後主持超1380萬平米的大中型商業地產項目營銷策劃、運營管理，歷任中國家電翹楚美菱集團營銷顧問、中國商業50強商之都發展顧問、中國百貨連鎖巨頭百盛門店市場顧問、世界500強領頭羊家樂福門店高級顧問、大型商業地產項目國際購物廣場董事長特別助理、香港元一公司商業顧問。策劃操作的知名商業項目有中國連鎖30強商之都、中國500強企業上市公司合肥百貨大樓、28萬方大型綜合性批發市場西北商貿城、大型SHOPPING MALL國際購物廣場、中國特色美食街香港元一中西街等，持中國零售業高級職業經理人資格證書。主持策劃最大項目為湖北二線城市95萬平米大型城市綜合體、160萬平米商貿物流城項目,新疆12萬方奇石文化街、中原3000畝大型動漫文化產業園等、河北21萬方城市綜合體、65萬方城市商業街，江蘇三線城市20萬方酒店綜合體、近南京某大型名勝區特色文化休閑街區一二期項目等。持中國零售業高級職業經理人資格證書。在業界獲得中國商業地產著名策劃專家、中國商業地產傑出操盤手稱號，擔任首席策劃師的飆馬企業被評為中國商業地產傑出服務機構。
現任中國產業地產協會副會長、地方商業網點建設管理聯合會副會長、商業經濟學會駐會副秘書長、商業聯合會、零售業委員會副秘書長、商業步行街工作委員會副主任。早年在國內貿易部、國家建設部機關報擔任記者十餘年，香港《經濟導報》、台灣《戰略生產力》及《銷售與市場》、《商界》、《中外房地產導報》等80餘種刊物、人民日報、經濟日報、中國商報、中國建設報等200餘份報刊刊載商業地產分析文章120萬字。代表著作有《中國零售業遭遇圍城》、《商業地產步入細節時代》、《解析商業地產概念密碼》《商業地產改變商業格局》等。
近年來，作為實戰型商業地產操盤手，多次接受包括中央電視台、地方電視台、網路媒體的采訪，多次在全國性商業地產行業會議、區域性商業地產論壇、專題研討會上主持或為主講嘉賓，應邀在浙大經濟學院和國際房地產班、北大企業研究所、上海威斯頓學院和多家全國性商業地產培訓班主講，先後為中建、萊鋼、金都房產和傳化集團等開發集團做過精彩內訓，萬科集團、中海地產、大華集團、招商地產、金地集團、復地集團、凱德置地、城開集團、愛家集團、金大元集團、三盛集團、三湘集團、保集集團、嘉華集團、博威集團、證大集團、嘉德集團、仁恆集團、嘉兆集團、綠城集團、蘇南萬科、陽光100、湖南華盛、大連中遠、香港萬福、東莞鴻運、上海和聲等160多家企業中高層管理人員評價他主講的商業地產公開課，實操講座滿意率95%以上。

㈡ 商場新店開業營銷策劃案多篇

商場新店開業營銷策劃案多篇

篇一

[第一部分：活動概要]

活動主題：

XX商場天長地久(9)服務月系列活動主題要素開業優惠服務主題闡述

主題突出了XX商場「為顧客天長地久服務」的服務心願(可作為XX商場的服務理念)。天長地久之「久」諧音於9月之「9」，與開業的時期很好地切合起來。

由此，可將每年的9月確定為XX商場服務月，並與每年年慶結合起來，開展一系列相關活動。

備選主題

為顧客服務，讓心與心更接近用優惠和真誠贏得感動用優惠和真誠服務到永久優惠天長地久，服務天長地久

天長地久(9)月，服務久!久!久!……

主題傳達表現

貫穿於活動，形成主體表現。有效地互動演繹及內容傳達。所有用品標示。所有宣傳表現。社會影響與口碑傳播。

活動概述：活動范圍昌吉市(為主)

活動形式

以優惠活動為主，配合昌吉20周年慶、教師節和中秋節相關互動活動。基本操作規范

具體安排為：

9月6日開業並配合昌吉20周年慶活動。9月10日進行「祝福天長地久(9)」教師節活動。9月11日進行「團圓天長地久(9)」中秋節活動。

活動目的：背景闡述

超市化經營已成為目前商品零售的流行業態。

而在昌吉市，長期以來，這一業態卻沒有得到很好的發展。甚至在當年烏魯木齊大型超市好家鄉開業時昌吉市民也紛涌而至。由此可見，昌吉市民對大型超市的呼喚心態。

如今，昌吉市第一家大型、綜合的超市——XX商場誕生了，是順應消費趨勢並大有發展前途的。在此前提下，我們在提升企業形象的基礎上，加強、深化服務，以服務維系客戶，樹立「昌吉超市第一品牌「的形象，必然會有所發展。

目前的階段，對於品牌建立初期的吉瑞祥超市而言，開展深入人心的開業活動是必然、適時和必要的。活動目的

提升形象，推進服務

活動預期目標我們的目標是：

目標一：樹立昌吉超市業第一品牌，新疆超市業強勢品牌。

目標二：通過本次活動，使之與國慶節相關活動形成持續呼應，運用形象的傳播效應和活動的連動效應，促進銷售。

目標三：力爭XX商場在昌吉的市場認知率達到90%以上，購買率達60%以上。

活動時間：2003年9月6-10月

建議：之間可進行優惠促銷活動，至10月份逐步形成價格鞏固。

活動地點：

吉瑞祥超市及周邊區域

活動訴求對象：廣大昌吉購物市民群特徵描述

已形成在昌吉市區消費的習慣，對超市消費懷有熱衷期盼。訴求元素優惠與服務訴求形式及表現引導並促進消費。曉之以情，感動為懷。

不斷與之發生愉快關系，形成美好印象。

[第二部分：活動環境布局及氛圍營造]總體原則：

緊密結合主題，形成主題表現。突出隆重感，形象傳達及視覺效果。

所有宣傳物出現企業LOGO，主體宣傳物標示「吉瑞祥天長地久(9)服務月」主題。

片區分工布局規劃：周邊街區

超市鄰近街和市區主幹道布標宣傳(100條)。

主幹線公交車布標宣傳(50條)。超市鄰近街口指示牌宣傳(20個)。

商業集中區重點街區宣傳單發放(50000份)。超市外

門外陳列標示企業LOGO的刀旗(50個)。門前設置升空氣球(帶豎標，8個)門外設置大型拱門1-2個。

超市前設立大型主題展版一塊，發布活動主題及相關優惠活動。樓體懸掛巨型彩色豎標(50個)門口用氣球及花束裝飾。超市內

門口設立明顯標示企業LOGO的接待處，向入場者贈送活動宣傳品、禮品及紀念品。超市內設立迎賓和導購小姐。

超市內設立導示系統，設立明顯標示企業LOGO的指示牌(50個)超市頂部及貨架處用氣球及花束裝飾。超市頂端懸掛POP掛旗(10000份)。超市內主題海報宣傳(1000份)。

超市內相關區域設立休憩處，配備服務人員並進行禮品和宣傳品的發放。

專設「天長地久(9)服務人員」進行場內服務，服務人員統一著裝、披綬帶「吉瑞祥超市天長地久(9)服務月」。

超市內相關位置設立業務宣傳台，擺設相關禮品、宣傳品展示品、紀念品，並提供咨詢服務。超市內主題展板宣傳(10塊)

向參與活動客戶發放印有吉瑞祥超市標識的遮陽帽、手提袋等用品。現場宣傳單的發放。

[第三部分：活動實施方案]9月6日上午：開業典禮

繽紛開幕隆重、歡樂音樂響起

設置升空可爆氣球若干，內置心形彩色花瓣(或彩紙)和中獎卡，氣球升至一定高度爆炸，彩色花瓣(或彩紙)和中獎卡凌空落下。

或：由高空處撒下彩色花瓣(或彩紙)和中獎卡片。

具體節目內容配合昌吉20周年慶(由吉瑞祥組織籌備)——進行新聞宣傳

游戲(建議);1、愛拼才會贏

進行拼版游戲，參與者可獲顯明標示企業LOGO的紀念品。拼版顯明標示企業LOGO及「為顧客服務到天長地久」字樣。計時游戲，時間最短者獲勝，可獲獎勵。2、心心相印由兩人組成一組。

各站一邊，被蒙上眼睛(或戴上頭罩)，先由主持者打亂他們的次序。然後，開始尋找。所有參與客戶可獲顯明標示企業LOGO的紀念品。在限定時間內(5分鍾)正確找到的組可獲獎勵。

9月10「祝福天長地久(9)」教師節活動針對於教師的特別優惠活動。向教師獻禮活動：

郵寄(或派員)向教師贈送禮品及賀卡。

與相關學校學生會聯系，向其提供一定禮品，由其組織學生在課堂上向老師獻禮(吉瑞祥進行監督)——進行新聞宣傳

9月11日「團圓天長地久(9)」中秋節活動9月6日-10日，「月餅一條街」活動

在靠近超市區選擇一條主街道進行此活動，組織超市內月餅商並邀請其它月餅商參加街道入口處設立拱門，標明「XX商場月餅一條街」街口設立接待處

街內懸掛宣傳布標(50條)

相關銷售點擺放吉瑞祥超市宣傳品及月餅宣傳品專設休憩處，提供免費品嘗月餅及相關宣傳品月餅優惠銷售

9月11日，「團圓天長地久(9)」中秋節活動特邀孤寡老人及孤兒逛月餅一條街，向其贈送月餅。與孤寡老人及孤兒共度中秋節——相關新聞報道

其它促銷活動

購物滿200元報的費(吉瑞祥組織)

[第四部分：活動宣傳配合]

宣傳主題：

XX商場天長地久(9)服務月

宣傳階段劃分：

第一階段活動前宣傳宣傳時間：2003年9月-5日

宣傳形式：告知宣傳宣傳內容：

傳達活動即將舉行信息信息傳達要素：XX商場企業形象XX商場的服務理念活動的主題及內容活動舉行的時間及地點媒體安排：

以報紙媒體、DM為主。

具體報紙媒體為《都市消費晨報昌吉商情》、《美鶴商情》、《昌吉日報》版面安排1/2版運作步驟：DM共計50000份通過3種渠道宣傳：A、派員分片區發送B、報紙夾頁C、郵寄報紙

1、3、5日《都市消費晨報昌吉商情》1日《美鶴商情》、2、4日《昌吉日報》

第二階段活動後宣傳宣傳時間：

2003年9月11-20日宣傳形式：軟文宣傳宣傳內容：傳達活動相關內容信息傳達要素：活動的主題及內容XX商場企業形象

XX商場服務理念、優惠活動推介

XX商場對顧客的服務(具體表現、客戶回饋、相關實例等)相關軟文文題：

《昌吉第一家大型綜合超市開業》

《用優惠和真誠為顧客服務——昌吉XX商場開業側記》《為顧客服務，讓心與心更接近》《XX商場，用優惠和真誠贏得感動》

《天長地久(9)月：承諾到永久，服務到永久》……媒體安排：《都市消費晨報》、《昌吉日報》運作實施：預計兩報各1-2篇。

宣傳表現：企業形象服務活動主題

[第五部分：活動效果鞏固(略)]

[第六部分：活動費用預算(略)]

篇二

一、[前言]兵和百貨商都是重慶市兵和商業經營管理有限公司傾力打造的在宣漢縣境內第一個商業項目。一期項目面積達1萬平米，共四層，匯集綜合百貨、特色美食、兒童游樂等為一體的綜合體商城。公司秉承：「以人為本，誠信務實，創新進取，合作共贏」的企業宗旨，打造「人無我有，人有我優，人優我特，人特我精」的商業經營理念，所以，如何針對性地吸引大眾中端消費者，如何將活動形勢和活動內容同商場的中端定位及中端消費人群的消費形態相契合，就成了本次活動的關鍵。在策劃過程中，我們著重考慮將開業慶典、促銷活動和樹立商場中端形象有機結合;活動主題盡可能藝術化地「扯虎皮做大旗」，淡化促銷的商業目的，使活動更接近於目標消費者，更能打動目標消費者。從前期的廣告宣傳和活動中的`主題風格，我們都從特定的消費人群定位進行了全方位考慮。在活動過程中，時間不宜過長，隆重、大氣即可。

二、[活動主題]

開業慶典

三、[活動風格]

隆重大氣

四、[活動目的]

(1)面向社會各界展示兵和百貨商都品牌形象，提高重慶市兵和公司的知名度和影響力;

(2)塑造宣漢縣第一中檔商場的嶄新形象;塑造兵和百貨商都時尚氛圍;

(3)開業慶典活動，開拓多種橫向、縱向促銷渠道，掀起「五一」長假期間促銷*，奠定良好的促銷基礎和良好的社會基礎。

五、[廣告宣傳]

.前期宣傳

1.開業前5天起，分別在達州日報、XX晚報、XX廣告、XX電視、XX電台各傳媒等展開宣傳攻勢;有效針對中端目標消費人群。

2.後期廣告

開業後5日內，分別在達州日報、XX晚報、XX廣告、XX電視、XX電台傳媒等媒體進一步展開宣傳攻勢，吸引目標消費者的眼球，激起目標消費者的購買欲和認知度。

六、[活動程序]

xxxx年5月1日上午XX:XX典禮正式開始

XX：XX播放迎賓曲。

XX：XX軍樂隊、威風鑼鼓開始交替演奏，主持人介紹兵和百貨商都打造「人無我有，人有我優，人優我特，人特我精」的商業經營理念，和開業促銷活動內容，調動現場氣氛，吸引來賓和顧客的目光，聚集人氣。

XX：XX宣布開業正式開始，禮炮、放飛小氣球、彩屑繽紛、典禮推向*。主持人宣布正式營業.消費者可進場購物。

XX：XX活動進入表演及相關互動活動

XX：XX整個活動結束

七、[會場布置]

現場布置與開業慶典的主題結合，力爭做到「細心、精心、認真、全面」，★開業慶典現場：民歌廣場

現場布置所需物料

[賀幅]

l、數量：X條;

2、規格：

3、內容：各商家及合作單位祝賀

4、布置：廣場樓體(燈籠、刀旗、花籃)

[禮炮]8門每門6響共48響

[禮花]88發x100響

[鞭炮]10萬響

布置：開幕時鳴炮

使整個會場顯得隆重祥和，更能增加開業慶典儀式現場氣氛。

[高空氣球]

l、數量：6個

2、規格：氣球直徑3米。

3、內容：祝賀及慶祝語

4、布置：現場及主會場上空。

[充氣華表拱門]

1、數量：2座

2、材料：PVC

3、布置：主會場東、西各1座

[充氣跨街龍拱門]

1、數量：8座

第3/5頁

2、布置：

3、

[T形台]

1、數量：l座：

2、材料：鋼管、木板、紅地毯

[紅色地毯]

數量：60平方米，突出主會場，增添喜慶氣氛。

氣氛營造

[軍樂隊]

人數：30人

在迎賓時和儀式進行過程中，演奏各種迎賓曲和熱烈的慶典樂曲，使典禮顯得隆重大氣。

[威風鑼鼓隊]

人數：30人

在慶典進行過程中，進行各種熱烈、振奮、喜慶的鑼鼓表演，體現地方特色。

[男主持]1人

1、介紹重慶市兵和公司的發展及兵和百貨商都的規模及經營理念及

開業優惠酬賓的活動規則。

2、調動現場氣氛

[音響]

1、數量：l套

2、說明：專業

3、位置：主會場

4、媒體配合(略)

第4/5頁

八、[後記]

1.本草案中各項活動內容均為暫定，方案所略之處及其它未盡事宜或因時間問題，或需同主辦方進行更深入的溝通和研討才能決定，所以在本案中未能體現，敬請諒解。

2.一般情況下，開業日期應選在法定休息日，以便於嘉賓和消費者出席，而主辦方現定的時間5月1日剛好是周四，建議再做決定。

3.我們十分重視本次活動的策劃及承辦，希望能與主辦方在深度的溝通和合作中使本次慶典活動取得圓滿成功——取得良好的促銷效益和廣泛持久的社會效益及新聞效益。

㈢ 城市綜合體項目策劃 國內大型城市綜合體項目發展研究

一、國內城市綜合體的發展現狀城市綜合體是從「城市性、開放性和集約性」層面切入城市發展本質，將城市功能與城市發展的皮戚內在邏輯，通過城市建築實體與城市空間的有機結合而形成，其利用建築空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業、辦公、居住、旅遊、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，並建立一種相互依存、相互助益的空間能動關系，構成多功能、高效率的經濟聚集體。
我國城市綜合體的發展歷程盡管短暫但發展迅速，由於城市綜合體在促進城市經濟發展和運營等方面的重要作用，一些城市已經把城市綜合體作為改變城市形象和環境、進行城市新區開發和舊城區改造等城市建設的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設20個新城，涵蓋旅遊、商貿、商務、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個多功能城市綜合體的宏大計劃，以此來實施杭州「城市國際化」戰略。
我國城市綜合體的發展現狀和趨勢表現為：數量逐漸增多，建設規模相對比較集中；呈現更強的城市性，集聚規模向兩端發展；多以寫字樓、商業和公寓多功能復合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉為綜合體的主導功能；專業化、標准化與個性化並存發展；與軌道交通形成綜合一體化開發的城市建設發展趨勢；已成為重要的金融投資產品。
二、國內城市綜合體發展過程中存在的問題
（一）融資渠道缺乏，資金鏈緊張
城市綜合體的開發建設受宏觀經濟基本面影響大，要求有強大的資金實力為保證，特別是在開發前期對資金的需求強烈。但由於我國金融體制尚不健全，以及管理機制限制導致融資渠道和產品的缺失，造成開發資金鏈緊張。
（二）品質不高
與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設普遍追求短期經濟效益，存在前期規劃倉促、開發周期短、後期運營管理水平滯後等問題。盡管硬體設施與國外同類項目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環境方面缺少人性化的文化內涵，在管理、運營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動，這大大降低了城市綜合體開發所具有的綜合經濟價值及價值升值空間，導致經濟資源流失。
（三）缺乏成熟的配套環境
作為一項系統工程，城市綜合體的開發建設要求產業鏈上下游相關行業和產業的發展水平與之匹配。同時，要求相關金融環境、商業環境、消費能力等的匹配。但國內相關制度、法規及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發展所需要的資金、市場、運營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發展和其在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。
（四）第三產業特別是現代服務業的發展水平不高
城市綜合體是以相對發達的第三產業特別是現代服務業為經濟基礎。但國內與城市綜合體密切相關的現代服務業發展水平不高。與城市化水平高度發達的西方發達國家通過高消費率來拉動經濟增長不同，處於工業化和城市化加速發展階段的中國經濟增長模式是以出口和基礎設施投資來拉動的，這導致了高水平的投資率和低水平的消費率。
三、華潤中心——持有物業產生增值溢價的運營模式研究
（一）華潤置地概況
華潤置地是華潤集團旗下的地產業務旗艦，是中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一。在其特有生意模式的指導下，持有物業為其投資的地穗枝產企業產生持續平穩的現金流回報，形成資產上的潛在長期收益（見圖1）。
華潤置地持有物業發展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳萬象城作為華潤置地持有物業的代表作，是中國內地最具示範效應的都市綜合體。
（二）華潤中心
華潤中心是集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為該產品系列典範的深圳華潤中心，位於深圳市羅湖區—深圳金融商業核心區域，是深圳有史以來規模最大、品質最高的綜合性商用地產項目。總建築面積約55萬平方米，項目由北、中、南三個地塊組成，涵蓋不同功能及特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務式公寓。
萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體燃族陵等諸多元素為一身，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的「一站式」消費中心。目前華潤萬象城產品在全國范圍內已有3家開業，分別位於深圳、杭州和沈陽，此外另有17家在建中，將於2012—2015年陸續開業。
（三）華潤中心主要特點
1.項目選址
城市金融商業中心或未來CBD核心區，城市黃金地段，對位置要求高。
2.產品特點
華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能於一體的商業建築群，並以商業功能為核心，整體定位於中高端物業。
以深圳華潤中心為例，其產品構成：華潤中心一期項目包括超大規模室內購物及娛樂中心萬象城、國際標准5A甲級寫字樓華潤大廈。總建築面積達18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，近300個大小不一、功能不同的獨立店鋪。華潤中心二期項目總體分為A、B、C三個區：A區為一棟超高層五星級君悅酒店及2層裙房；B區由四棟多層商業建築組成，功能包括商業零售、餐飲、多廳電影院；C區是幸福里三棟49層的165米超高層住宅，總建築面積約11萬平方米，總戶數近800戶。
3.經營策略
其經營策略為：定義形象、海外招商；強勢品牌組合；商業持有比例為100%，只租不售；住宅後期出售。
定義形象、海外招商：直接在海外進行招商，國際招商與項目建設同步完成。
強勢品牌組合：50%的國際一線品牌；30%的亞洲一線品牌；20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌。
商業持有比例100%，只租不售：長期持有經營，保證商業品質。
住宅後期出售：溢價回款。
其中，萬象城商業採用「全部持有，只租不售」的模式；通過中高檔定位、豐富的餐飲娛樂元素以及有效的空間設計，營造出一個大眾消費群的購物、社交與休閑的都市化消費場所。而主力店及次主力店在萬象城的租戶組合中占據重要地位，其面積佔比為52%，保證很強的客流吸引力（見圖3、圖4）。

㈣ 論房地產營銷中心包裝的重要性(一)

一、 營銷中心包裝的重要性

地產發展近30年來，營銷中心作為開發運營的重要窗口，是項目資金回籠必不可缺的銷售場地，因此，它的包裝具有必然性和統一性，並且隨著營銷節點的不同，營銷中心包裝還是動態的和多樣性的。

那麼，什麼是營銷中心包裝呢？

狹義的理解，營銷中心包裝可以是售樓部內、外場的項目形象及產品定位、政策導入，給客戶以代入感的各種視覺包裝形式；

廣義的理解，包括營銷中心的建設風格、結構、用材、立面色調、功能分區、配套設置、樣板景觀、亮化、導視系統、活動布置等等，都屬於營銷中心包裝的范疇。             

 

以下，風火傳媒根據多年的廣告服務歷程，針對營銷中心包裝的意義提出幾點看法          1、映射產品定位形象標簽

一個成功的營銷中心包裝從規劃建設到內外場地細節包裝，都能夠體現出一個樓盤的屬性，猶如人的形象氣質都是獨一無二的，營銷中心一經開放，其項目形象標簽逐漸在市場中深入人心；

2、 項目品質標簽、增強投資人購買信心

營銷中心包裝不一定要高大上，符合項目定位就好，但可以從細節包裝上體現出開發者的大氣、品味及一絲不苟的品質要求，如此，會讓客戶對後期產品抱有很高的期待，進而增加投資信心；

3、 體現營銷策劃及領導層的水平

營銷中心包裝能夠體現一個策劃團隊及營銷負責人的整體水平，文案功底、訴求內容、畫面表現、色調搭配、功能布局、動線規劃等等，跟營銷團隊的策劃思想及執行息息相關，同時，在用材用料及工藝方面也能夠看出相關裝飾美陳、廣告製作等合作單位的服務水準。

4、 分銷時代，營銷中心包裝是樓盤最直接的廣告及生活體驗區

在渠道分銷為主要營銷模式的房地產時代，營銷中心及項目區域范圍內的包裝展示，能夠影響客戶及分銷商對樓盤的前景判斷，因此，營銷中心包裝是一個樓盤最經濟最直接的廣告形式。   

   

二、 不同項目定位下的包裝差異                    1、 城市綜合體項目

城市綜合體項目一般位於傳統老商業圈的核心位置，生活與交通便利、區域綜合配套齊全，因此項目規劃一般會有購物中心、商業街、酒店、酒吧、院線、餐飲等全業態，其產品也會有住宅、公寓、商鋪，因此，接待中心包裝應該階段性地突出項目的未來生活方式、投資價值及財富感等，那麼，廣告製作單位應該在包裝表現形式、選材、工藝等多方面給出建議，不能機械式的開展工作；

  2、 住宅項目

純住宅項目就是剛需盤，毋容置疑，突出樓盤品質、形象、產品賣點、物業服務成為包裝的重點，同時項目周邊道路、學校、超市、醫療、生活采購等配套如何在包裝中恰當體現，需要廣告公司與開發商策劃團隊緊密配合； 

    3、 旅居度假項目

在地產屬性類別中，旅居度假地產營銷中心無論從設計理念、規模還是室內裝璜，都是最為高端大氣的，甚至是富麗堂皇，這與商業、住宅地產營銷中心的實用性完全不同，其更加註重項目的樣板示範效應，因此，後期廣告包裝只能是點綴和展現基本項目信息，不宜做過多渲染，否則會有畫蛇添足之嫌。