寫字樓市場調研及定位報告

① 北京寫字樓市場客戶群分析

北京寫字樓市場客戶群分析

研究北京寫字樓市場，首先要弄清寫字樓市場的分布狀態。寫字樓項目集中分布的各個區域呈現出不盡相同的特徵，直觀地體現了不同商圈的地緣優勢，從而決定了各商圈的產業特徵、客戶群特徵及其在北京寫字樓市場的定位。

1. 五大中心商圈

北京市寫字樓的分布從地理位置上看，主要集中在四環以內的市中心區域，高緯環球將這種位於市中心的寫字樓聚集區劃分為五大主要商圈，即中央商務區（CBD）商圈、亮馬河商圈、東二環商圈、金融街商圈以及中關村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級、甲級寫字樓項目。

中央商務區（CBD）商圈：

中央商務區商圈是北京市知名度最高的的國際性商務中心區，該地段商用物業價值極高，是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。高緯環球研究數據表明，截止到2006年年底，該商圈內各等級寫字樓總存量約為250萬平方米，其中甲級寫字樓存量佔到了總存量的36%左右。按使用面積計算的平均有效凈租金，頂級寫字樓達到每月每平米41.39美元，甲級寫字樓及乙級寫字樓分別為每月每平米31.59美元和20.87美元。總體上，整體水平略高於其他商圈。

多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構成較為穩定，基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構、電信業、咨詢服務機構為配套的產業生態鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業超過120家，其他商圈只能望其項背。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主，涉及的行業類型包括提供專業服務的律師事務所，咨詢公司，及外資銀行、保險公司、能源類企業等。例如：如富而德法律服務事務所, 普華永道, 麥肯錫,雪佛龍德士古, 埃克森美孚石油公司,荷蘭銀行, 福特, 豐田, 摩托羅拉, 惠普, 殼牌等等。中央電視台、北京電視台的東遷，將使得傳媒業成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構成的重要組成部分。

中央商務區商圈，憑借不斷優化的發展環境，豐富的涉外資源、濃郁的商務氛圍及日趨改善的基礎設施，成為眾多全球知名跨國公司辦公選址的首選地，也是中國首都北京和國際化大都市接軌的一扇窗口。

亮馬河商圈：

緊鄰第二、三使館區的亮馬河商圈享有最便利的機場交通，擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務服務設施，同時到主要的涉外住宅區也只有不超過半小時的車程，是眾多外資企業，尤其是汽車製造業、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內航空公司、汽車製造商和一些外國使館、組織機構成為該區域寫字樓的主要客戶群體。例如，國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。

北京市場寫字樓的需求不斷增長，和其他商圈層出不窮的大量新增寫字樓供應量相比，亮馬河商圈內寫字樓供應量卻一直相對有限。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金已超過CBD商圈，躍居市場首位，達到每月每平米32.34美元。而乙級寫字樓的租金相對較低，約為每月每平米17.13美元。

東二環商圈：

東二環商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目，如國際俱樂部、恆基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當時成為外資企業辦公選址的熱點項目。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設以及中關村雍和科技園的成立，大大地提升了東二環商圈的吸引力。高緯環球最新研究數據表明該區域甲級寫字樓有效凈租約為每月每平米24.82美元。

東二環商圈是外資公司在北京的重要聚集地，如匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統、蒂森克虜伯、輝瑞制葯等。值得一提的是，安永、畢馬威、德勤，四大會計師事務所中三大聚集在此，外企聚集效應可見一斑。

最近一段時間以來，東二環商圈更多地吸引了著名內資機構，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光，如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。

金融街商圈：

金融街商圈一直以來都是國有大型企業、國內知名銀行機構、政府主要監管部門及組織機構的匯集地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈按使用面積計算的甲級寫字樓有效凈租金約為每月每平米29.95美元。

該商圈內的寫字樓項目多數已自用為主。銀行類企業、金融機構、IT、電信企業、一些國有大型企業及政府機構的總部雲集於此，成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍，使得金融街商圈內很多寫字樓供應量在正式投放市場前就被以購買的形式消化，而長期持有並對外出租的寫字樓項目十分有限。

從性質上看，金融街商圈寫字樓的客戶構成主要以內資企業或機構組織為主，如中國銀行, 工商銀行, 中國網通, 平安保險, 泰康人壽，以及擔任國家金融業監管職能的「一行三會」，即中國人民銀行、中國保監會、銀監會、證監會。隨著中國加入世貿組織後對外資金融業的逐步開放，以及隨之出台的西城區促進金融產業發展優惠政策的吸引，從去年開始逐漸吸引了越來越多的外資金融機構入駐，如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。

中關村商圈：

中關村商圈依託其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優勢，一直以來是國內的IT企業及跨國公司研發總部的首選之地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金（按使用面積計算）約為每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相對低廉。寫字樓客戶主要為IT及網路相關的高科技企業、研發中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。

此外，中關村商圈憑借其鄰近眾多高等學府而特有的創業氛圍，還匯集了很多高新技術領域內的中小企業、孵化器等成長型企業。

2. 五大邊緣化商圈

隨著北京市區域經濟的發展，「兩軸兩帶多中心」政策的穩步推進，城市以及城郊基礎設施建設的不斷完善，高科技園區或開發區的改造建設以及相關優惠政策的吸引，一些公司的辦公區域也逐步向城郊延伸，呈現出寫字樓市場「邊緣化」的發展態勢。高緯環球將這種邊緣逐步形成或頗具雛型的寫字樓項目聚集區劃分為五個「邊緣化商圈」，即上地/軟體園商圈，亞奧商圈，望京/酒仙橋商圈，經濟技術開發區（BDA）商圈，以及總部基地（ABP）商圈。

② 市場調查報告範文

市場調查報告的基本要素

一份市場調查報告一般具備三個要素。

基本情況。即對調查結果的描述與解釋說明，可以用文字、圖表、數字加以說明。對情況的介紹要詳盡而准確，為下一步做分析、下結論提供依據。

分析與結論。對上述情況數據進行科學的分析，找出原因及各方面因素的影響，透過現象看本質，得出對調查對象的明確結論。

措施與建議。通過對調查資料的分析研究，對市場情況有了明晰的認識。針對市場供求矛盾和調查發現的問題，提出建議和看法，供領導決策參考。

相關鏈接

市場調查的基本方法有四種，即普查（全面調查），抽樣調查，典型調查及重點調查。常用的具體方法主要有：詢問法、觀察法、實驗法、資料研究法。

三、市場調查報告結構和寫法

[例文二] 誰在買私車？年輕車主崛起個體業主是主力

關於杭州私家車主構成的獨立調查

在近年來如火如荼的汽車消費熱潮中，數以萬計的杭州百姓人家圓了汽車夢。據統計，杭州私家車擁有量已從去年年底的每100戶家庭2.5輛上升到3.1輛左右。預計到今年年底，杭州將成為我國轎車發展最快的城市。

那麼是哪些人推動了杭州私家車消費的狂潮？杭州車市有那些明顯的特徵？這些問題無疑是很多業內人士和有車族關注的焦點。近日，我們在一些酒店、寫字樓、停車場、生活小區等地通過當面訪問以及電話采訪、網上調查等方式，對杭州私家車情況做了一次抽樣調查。此次調查共發放300份問卷，回收有效問卷253份。

年輕車主崛起

在外貿公司工作的王小姐說，普通的交通工具已經不能滿足現在年輕人的需要。現在的年輕人張揚個性，事事都要有自己獨立的空間。同時工作生活的快節奏促使現在的年輕人需要更快捷的交通工具來實現工作的高效率。

調查結果顯示，中年車主仍然是私家車主的主流群體，佔了調查人數的63.3%。值得注意的是，一部分年輕車主正在崛起，占總人數的26.5%。這部分車主的年齡大致在20～30歲左右，大多擁有大學本科學歷以及較好的職業，年收入在5萬～10萬元左右，而且50%以上由自己獨立出資購車。

這部分車主最為敏感的是轎車的價格，佔了37%，另外，油耗、安全性、品牌以及外觀也是他們所關注的主要因素。他們選擇的車型、顏色一般比較時尚，駕齡一般與購車時間同步，大多集中在近3年內。

個體業主是主力

個體私營者陳先生擁有一輛別克商務車，他說自己周圍越來越多的人都購買了商務車。從職業角度考慮，商務車擁有開闊的內部空間，為他們提供了隨時接待客戶、洽談商貿的場所。另外，也使企業形象和個人身份得到了提升。

在調查中，個體私營者仍是私家車主的主流，占總數的26.5%，令人驚喜的是，私家車主的職業構成呈現了前所未有的多元化趨勢：公務員、教師、普通職員成為壯大最快的購車隊伍。

這類車主購車主要用於上下班代步，同時方便周末出遊。選擇的價位基本在5萬～15萬元之間。公務員方先生買了一輛威馳，平時工作日順帶接送孩子上學、放學和妻子上下班。到了周末，則載著家人開車到周邊風景區感受大自然的風光。他感慨地說，有車後，生活半徑擴大了不少，生活質量也提高了。

買家願付全款

一個月前，在杭州某事業單位工作的朱先生參加團購，買了一輛賽歐兩廂SRV，7.28萬元的車價加上其他費用，他一次性支付了8萬多元，將車子開回了家。

同樣的問題居然得出了兩個截然相反的答案：網上調查顯示，購車方式選擇銀行按揭的高達71%；而在當面訪問和電話采訪中，選擇一次性現金交付的佔了80%以上。仔細分析發現，選擇銀行按揭的車主大多已有2年以上的有車生活，而選擇全額購車的車主，基本都是在近兩年內新購的車。

元通汽車公司王先生解釋說：銀行按揭驟然降溫的主要原因是銀行信貸的收緊，辦貸手續的繁瑣；與一年前寬松的信貸政策和市場濃厚的消費信貸氣氛相比，越來越多的人選擇了全額購車。而收入的提高和車價的持續下降也是許多人選擇全額購車的一個原因。另外，現在購車以家庭為主，人們普遍心態是求穩，盡量避免超前消費，等家裡存夠錢再買不遲。

汽車網站受青睞

羅先生在三年前就想為自己購買一款當時風靡的車，但自打他在銷售公司下訂單半年來，對方一直沒有消息。無奈之下，他只好放棄這次購車計劃。一次偶然的機會他在網上找到一家汽車銷售公司正在出售那款車，抱著試一試的心態他下了一份電子訂單。沒想到，一個月後就拿到了車。

近年來消費者在獲得購車信息渠道方面出現了多樣化趨勢。除了看報紙、雜志、電視上的汽車廣告和汽車新聞，越來越多的人走進了網路世界。調查表明：杭城有22.4%的購車族傾向於瀏覽互聯網上的汽車網站，因為他們更看重網上全面、豐富、深入的汽車信息，購車者足不出戶就可以了解到各大品牌車的最新動態，一些製作精良的網站還能帶消費者領略試坐感受、汽車構造和部件性能。在日趨完善的網路世界，甚至實現了網上購車。

車主傾向5年換車。

幾年前，國產轎車市場還是洋品牌一手遮天，國內汽車品牌比較少，一輛轎車的身價往往令人咋舌，許多人還抱著「一車終生制」的觀念。隨著國內中低檔家用轎車的開拓和發展壯大，越來越多的家庭已拋棄了這種觀念。

調查發現：經濟型家庭轎車市場份額遙遙領先，86%的人購買的第一輛車價格低於15萬元；另外，44.9%的車主表示平均5年會換一輛新車。特別是國內汽車生產、經銷市場新陳代謝加速，各家新款車層出不窮，售後服務的不斷完善加之低價位的營銷戰略，不僅讓普通工薪階層圓了購車夢，更讓囊中鼓鼓、喜歡體驗不同駕駛感覺的人過足了車癮。

但值得注意的是，車主對於遵守交通規則的自覺性仍比較欠缺。調查顯示，買車後從未有過違章經歷的人只佔了1%，有六成車主違章記錄在5次左右，違章超過10次的比例高達12%。

市場調查報告沒有固定的統一格式，結構上一般包括標題和正文兩部分。

③ 辦公樓畢業設計調研報告

辦公樓畢業設計調研報告

在當下社會，報告與我們愈發關系密切，報告根據用伍叢途的不同也有著不同的類型。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是我幫大家整理的辦公樓畢業設計調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

一、前言:

調查員:XXX

調查時間:XXXXXX

研究方法:實地調查、網上查詢和游乎數據收集

二、正文:

1.研究目的

了解辦公建築的布局規劃，研究辦公建築的特點、組成及功能要求和相互關系，了解辦公建築的設計原則和運營要求，劃分整個辦公功能分區和相互關系，分析各組成部分的特點和布局方式，並對結構和荷載布局進行簡單分析。

2.研究內容

2.1辦公樓設計內容:

辦公設計主要包括辦公建築的規劃和裝修，室內色彩和燈光音響的設計，辦公用品和裝飾品的布置和神橘悉裝修。

2.2辦公樓設計目標:

辦公室設計有三個層次的目標。第一層是經濟實用。一方面要符合實際要求，給上班族的工作帶來便利。另一方面要盡量降低成本，追求最佳的功能成本比。第二層是美觀大方，能充分滿足人的生理和心理需求，營造愉悅的工作環境；第三個層次是獨特的品味，辦公室是企業文化的物質載體。我們應該努力體現企業的物質文化和精神文化，體現企業的特點和形象，對企業中的員工產生積極和諧的影響。這三個層次的目標雖然是由低到高，由易到難，但並不是孤立的，而是有著密切的內在聯系。優秀的辦公設計應該同時努力實現這三個目標。

2.3辦公樓設計的功能要求:

2.3.1符合企業的實際情況。有的企業不顧自身生產經營、人力財力物力，一味追求辦公室的高端豪華風格，存在一定問題。

2.3.2符合行業特點。比如五星級酒店和校辦科技企業既然屬於不同的行業，那麼在辦公裝修、傢具、用品、裝飾、聲光效果等方面應該有顯著的差異。如果把校辦企業的辦公室安排得像酒店的客戶一樣，無疑是很搞笑的。

2.3.3滿足使用要求。比如總經理(廠長)辦公室，在樓層布置、使用面積、內部裝修、配套設備等方面，都不同於一般員工的辦公室。不是總經理、廠長、一般員工身份不同，而是他們的辦公室使用要求不同。

2.3.4符合工作性質。比如技術部門的辦公室需要配備電腦、繪圖儀器、書架(櫃)等技術工作所必需的設備，而公關部門顯然需要電話、傳真機、沙發、茶幾等與對外聯系和接待工作相對應的設備和傢具。

2.4辦公樓設計規范要求:

2.4.1辦公建築應根據使用性質、建築規模和標准確定。一般由辦公樓、公共建築、服務建築組成。

2.4.2辦公建築應根據建築模數根據使用要求、基底面積、結構選型等選擇開間和進深。，合理確定建築平面，為今後改造和靈活分離創造條件。

2.4.3六層及以上的辦公樓應配備電梯。建築高度超過75m的辦公樓電梯應分區域或分層使用。

2.4.4窗口

(1).地下室底層和半層窗戶應採取預防措施。

(2).高層辦公建築使用大面積玻璃窗或玻璃幕牆時，應配備擦窗設施。

3.對於有採暖空調的辦公樓，在滿足採光要求的前提下，盡量減少外窗面積；空調辦公建築的外窗應具有良好的氣密性和隔熱性，全空調辦公建築的外窗應設置局部可開啟的窗洞。

2.4.5門

(1).辦公室門洞口寬度不應小於1m，高度不應小於2m..

②機要室、財務室、重要檔案室、貴重儀器室門口要有防盜措施，室內要設置防盜報警裝置。

入口大廳

(1).大堂一般可以設置接待室、收發室、接待室。根據使用需要，還可以設置玄關、警衛室、衣帽間、電話間。

②.門廳應與樓梯、大堂和電梯廳相鄰。

③嚴寒和寒冷地區的`門廳應設置門或其他防寒設施。

2.4.7走道

①走道的最小凈寬度不應小於下表2.1的規定。

②.走道地面有高度差。當高差小於第二步時，不應設置台階，但應設置坡道，坡度不應大於1: 8。

表2.1

走廊長度(米)走廊凈寬度(米)

單面布屋雙面布屋

& le40 1.30 1.50

>。40 1.40 1.80

注:內筒結構走廊走道的最小凈寬與單面布走道相同。

2.4.8採光

(1).辦公室、研究室、接待室、打字室、陳列室和復印室的窗戶比例不應小於1: 6。

②.設計圖紙室和閱覽室的窗地比不應小於1: 5。

注:窗地比是房間側窗開口面積與房間建築面積的比值。

2.4.9隔音

①辦公樓、會議室、接待室等的允許雜訊級。不應大於55dB(A聲級)，電話主機房、計算機房、打字室、圖書館閱覽室的允許雜訊級不應大於50dB(A聲級)。

(2).電梯井和產生雜訊的設備間不應與辦公樓和會議室相鄰，或採取消聲、隔聲、減振等措施。

2.4.10辦公樓包括普通辦公室和特殊辦公室。特殊辦公室包括設計畫室和研究工作室。

2.4.11辦公建築應具有良好的朝向和自然通風，不應布置在地下室。

2.4.12綜合辦公室。

①一般辦公室應設計成單間和大空間，特殊需求可設計成單元或公寓。

②.大空間辦公室在吊頂上布置通風口、照明、防火設施時，應盡可能為自分隔或裝修創造條件，有條件的項目應設計成模塊化吊頂。

(3).機要部門辦公室應相對集中，並與其他部門適當分開。

(4).值班室可根據使用需要設置，重要辦公樓夜間有總值班室時可設置專用廁所。

⑤.每個普通辦公室使用面積不小於3㎡，單個辦公室凈面積不小於10㎡。

2.4.13特別辦公室

(1).設計圖紙室應採用大房間或大空間，或用柔性隔板和傢具將大空間隔開；研究工作室(不含實驗室)應為單間，自然科學研究工作室應靠近相關實驗室。

②.避免陽光照射和眩光。

③.機櫃應利用室內空間或隔牆設置。

(4).設計圖紙室，每人使用面積不應少於5㎡。研究工作室，人均使用面積不應少於4㎡。

三.總結:

3.1辦公樓建築設計:

在名片樓的設計中，要順應現代工作的節奏，使辦公環境給人以和諧感，緩解現代工作中節奏和競爭壓力帶來的壓抑感，體現現代辦公中的人性化。在具體設計中，平面圖和標准平面圖、頂層平面圖、主立面圖、剖面圖等建築圖紙應符合相關規范的要求，建築方案應根據實際情況選擇，兼顧實用性、美觀性、辦公用途等要求。

3.2辦公樓結構設計:

根據承重框架布置方向的不同，框架的結構布置方案有水平框架承重、垂直框架承重和垂直、水平框架承重。多層框架是超靜定結構。在計算內力之前，必須先確定構件的截面形狀、尺寸和慣性矩。結構設計包括結構計算和結構圖。結構計算還需要完成基礎設計、縱橫平面框架結構設計、樓層設計、樓梯、陽台、雨篷等結構設計，其中縱橫平面框架結構設計是最重要也是最困難的。縱橫平面框架結構設計涉及框架梁、柱、節點的設計，應滿足「強柱弱梁，強剪弱彎，強節點弱構件」的設計原則。本次畢業設計採用了手工計算和計算機計算兩種方法。人工計算採用層次分析法和D值法(豎向荷載採用層次分析法計算，水平荷載採用D值法計算)，計算機計算採用PKPM結構計算軟體。最後，對人工計算和計算機計算的結果進行比較和檢驗，以提高結構計算的精度。

3.3研究經驗

近年來，框架結構在世界范圍內得到了很大的發展。很多城市普遍修建了各種類型的框架建築，包括商場、住宅、酒店、寫字樓和多功能建築。土木工程專業學生畢業後必須參與或從事框架結構設計已經成為現實之一。

通過畢業設計，對大學期間所學的知識進行系統的總結和應用。通過參觀比較同類建築，查閱收集相關設計資料，可以全面應用所學知識，提高綜合知識的應用能力，系統加深所學知識。並訓練我獨立解決建築設計和結構設計的內容和步驟，掌握建築施工圖和結構施工圖的繪制方法，為以後的工作打下良好的基礎。

同時，畢業設計是學生畢業前半年期末學習和綜合訓練的實踐學習環節，是深化、拓寬、綜合教學的重要過程；是學生學習、研究、實踐成果的綜合總結；是對學生綜合素質和實踐能力培養效果的綜合檢驗；是學生畢業和取得學位資格的重要依據；也是衡量高等教育質量和效率的重要評價內容。所以，我們每一個畢業生都應該認真努力完成自己的畢業設計，讓自己成為社會需要的人才。

④ 租賃經營調研報告

一、寫字樓租賃市場

大亞灣的企業主要集中分布在澳頭鎮、響水河一帶，中心區亦有少量企業設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現有房源主要集合在安惠大道兩側。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現6至9層為f中國有限公司承租；10至12層業主安惠公司計劃自用；1至2層為商業用房現已全面進駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將佔用剩餘部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全，由假日酒店提供物業管理。業主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業外還乏人問津。

其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在2030元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為3040元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業績約近三分之一。

二、租賃經營策略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產，單層建築面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由於已經形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。

由於本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業特別是有實力的企業數量不大，而寫字樓的供應量還在持續增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產業陸續來大亞灣考察，其中不乏世界級企業，但由於和中海殼牌的合作關系未確定，現階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的.機會，租賃市場仍以中小企業為主。

伴隨著大亞灣石化產業的發展，明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關企業進行對接聯絡，爭取引進。

我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業主，並擁有安惠寫字樓的大部分產權，現中海殼牌及其承包商、下游配套企業幾乎全部承租安惠公司的物業。對方已與石化企業系統建立了長期穩定的聯系且合作已久，有專業的市場營銷團隊和充足的開發經費，具備配套物業和經營資源，與之相比我方除價格外無其他優勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由於在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經營和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處於信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創造的機會更多，但會降低單位回報率。

通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜，對方均有此意願，但也對現在的市場狀況持謹慎態度，同時認為明年上半年形勢較好，春節後至五月份之前有大規模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業務。

現實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，並且由於長期閑置不動，公司的4、5層房產已被物業管理人封閉，帶領客戶進入參觀極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和f公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利於把握機會，盤活寫字樓資產。

三、成本與價格

經測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮暫時押後），詳見寫字樓裝飾設計工程預算表，總造價最終以審核決算結果為准。

定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業，參考本地的平均價格水平執行。如前所述，市場調查結果顯示，在精裝修基礎上5060元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高於40元/㎡/月，相信可為大多數企業所接受。

按70的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。

如採用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低於我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。

四、總結與建議

1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現有客戶基本是小面積需求，大企業進駐估計要等到半年後。

2、抓住現有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利於日後吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80以上。

3、定價必須具有競爭力，靈活採取各種經營合作方式，積極尋求外包等簡單實用的途徑，迴避我方的弱勢。

4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風險成本，同時爭取銀行裝修貸款（約為物業評估值的30），以上負債可從租金收入中償還。

若上述方案能夠盡快落實執行，我公司有信心盤活寫字樓資產，獲得穩定收益，給假日美景項目的前期開發提供支持和保障。