海外酒店式公寓營銷策劃

① 如何提高房地產銷售專業知識就好比怎麼在跟別人交談中體現出來

首先你自己要掌握基礎的行業經驗，例如政策法規，行業規則等，另外建議版找個內行權或者是銷售比較厲害的人，跟著他學東西，例如在他與用戶交流的時候多聽多問，還有就是你是不是善於與別人交談，例如你的性格是不是適合做銷售，需要自己考慮

② 度假酒店的淡季營銷有哪些好辦法

合作 尋旅遊地產、養老地產、產權式酒店、養老公寓等養老項目合作

一、項目要求：
1 、大中型城市半小時車程左右的大型老年公寓、養生養老公寓、養老中心、養生中心、養老地產等項目；
2 、旅遊城市和度假區的產權酒店、產權式酒店、度假酒店、度假村、度假別墅、度假公寓、酒店式公寓、公寓式酒店，或帶有養老、休閑等性質的房地產項目。
二、合作方式：
1 、已有土地在項目規劃階段，我們可以進行旅遊地產（產權式酒店）、老年公寓項目投資、融資或項目共同開發、項目分析與策劃;
2 、產權銷售階段，我們可以提供旅遊地產（產權式酒店）、老年公寓項目推介展示、產權銷售策劃、產權銷售代理;
3 、項目運營階段，我們可以提供旅遊地產（產權式酒店）、老年公寓客戶入住合作、酒店全權委託管理、特許經營管理、顧問式管理、顧問咨詢、參股經營管理、租賃經營管理。
三、主要合作：
1、主要合作省市：西南五省（雲貴川渝藏）、西北五省（陝甘寧青新）、東三省（黑吉遼）等；

2、其他省市養老度假旅遊等優勢項目；

③ 酒店式公寓的特點有哪些

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能於一體。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求。對於不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。 酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不流於一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。 選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務,彰顯氣派。 不知道你指的策劃是指什麼？？營銷？？ 如果是這個最該注意的就是產品的特點，服務及投資價值！！

④ 酒店式公寓的經營管理

酒店式公寓的經營管理

酒店式公寓指由開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，並聘請酒店管理公司引進酒店式物業管理，為業主開展出租服務和理財服務。這類物業一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量等配套完備。

一、酒店式公寓的管理模式

(一)物業管理方式

全權管理模式。受發展商或業主委員會的委託，物業公司全權負責受託物業的管理，並以酒店式公寓的經營模式委託物業公司成立管理處，招聘員工，並按照合同確定的管理目標、要求、標准開展具體管理工作，此模式能充分體現全權管理的品牌效應。

合作管理模式。由發展商與物業公司合作成立項目管理公司，共同負責項目的物業管理。物業公司派員擔任公司的總經理和各部門主管，通過合作管理，提高項目管理水平並為合作方培養一支素質過硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿後使合作方能接手管理。

顧問管理模式。由發展商自建物業管理隊伍，物業公司受聘擔任管理顧問，提供整套的管理規章，並指導發展商運行及操作。顧問管理又可以分三種情況：一是物業公司派駐高級管理人員長駐項目擔任管理公司的總經理及各部門主管，對項目進行具體的指導和管理;二是物業公司派人員長駐項目，但並不擔任管理公司的任何職務，只是應發展商要求提供顧問服務;三是物業公司不派駐管理人員，而是根據發展商的要求由顧問小組定期或不定期的到項目指導工作。

(二)酒店管理方式

顧問管理方式。根據發展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專業人員對酒店的功能設計布局、裝修風格、工程配備、管理流程、服務配備、酒店市場定位、營銷推廣等提供顧問意見。

全權委託管理方式。酒店管理公司受發展商委託派駐總經理對一酒店實行全面經營管理。酒店的最高權力機構是董事會，酒店管理公司向董事會上報經營方案、營業計劃、財務預算，在徵得董事會同意後開展經營管理工作。酒店管理公司不承擔酒店經營的風險，每月從營業收入中按一定比例提取管理酬金。

承包經營管理方式。酒店管理公司向發展商提供具體的酒店承包經營管理方案，發展商同意了承酒店式公寓的經營模式研究包指標後展商負責，酒店管理公司派駐項目總經理開展具體管理工作，並以承包指標對發展商負責。

二、國內酒店式公寓在經營管理過程中存在的問題

(一)國內物業管理公司缺乏酒店管理經驗

在硬體條件差不多的情況下，服務成為關鍵因素。客戶去留的決定，60-70%受物業管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的.酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶簽訂租賃協議。一個具有良好市場經營能力的酒店式公寓物業公司，是保證投資者贏利的基本條件。但從現在市場上來看，這種物業公司非常少，存在物業公司缺乏酒店經營能力，而酒店管理公司又缺少物業管理經驗的矛盾。如果沒有物業公司高效、系統、專業的市場開發能力，業主最後只能是一種傳統粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩定的保證。投資回報率低，反過來又影響到酒店式公寓開發的市場消費支柱，投資者的積極性。

(二)國內酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理

作為一個投資者，擁有良好的經營方式、豐富管理及經驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著非常大的影響，業內人士一般認為，酒店消費價格(元/天)是房地產價格(元/平方米)的10%，酒店式公寓銷售價格比一般房地產價格高1.5-2倍左右，這是促使發展商去開發該產品的原因。但是，國內的酒店管理公司有兩個弱點，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著名酒店管理公司的競爭中處於被動地位;二是總想用中長期的全權委託方式的管理方法，與酒店業主的利益和經營習慣總有根本的矛盾。國內酒店管理公司普遍存在創新力不夠，無法尋找穩定的市場發展培育點。

(三)業權分割導致委託者虛位問題

作為一個一般性的酒店，投資方是唯一的業主，可以委託酒店管理公司來管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產生委託者虛位，會侵害中小投資者的利益。所以就導致了酒店式公寓在管理過程中過於混亂，業主權益無法得到保護，租金收入無法得到保障。

三、如何規避風險投資酒店式公寓

(一)選址定位與經營方式決定升值空間

酒店式公寓的主要目標客戶群來自跨國公司和國內中小型企業中第三產業和創意產業機構。他們對辦公場所的空間要求不大，但必須便於信息交流人員交流和資金交流，配套服務全面，交通條件優越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質。而且性價比遠遠優於酒店和普通寫字樓，所以會成為他們的首選。從常見的8-10%的年回報率來看，酒店式公寓比較適合中長線的投資者。對於開發商而言，在區域的選址上，就應當從產品的功能出發，滿足各類商旅人士和中小型服務企業的需要。一般地說，最有利的位置位於中心城區和交通樞紐的核心位置。

(二)物業管理決定客戶去留

提供良好的物業管理是吸引客源的最直接的條件，國內物業管理公司依然存在不能妥善管理的問題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專業的物業管理公司或酒店管理公司進行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務，並且物業公司還能幫助業主打理整棟物業的形象，幫助物業升值。

(三)物有所值，性價比高

找一個“性價比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。酒店式公寓看上去是一個價位非常高的投資產品，其實不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價，一些開發商往往把包租的錢已經摺合在房價里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決於投資者在購買前的比較。

⑤ 公寓策劃案怎麼寫

篇一：酒店式公寓策劃案
酒店式公寓策劃案
一、 必要性與選址
商業是本項目最大的利潤獲取點，由於本項目所處地理位置非臨主幹道，缺乏較為濃厚的商業氛圍，雖就市場而言，商業物業是炙手可熱的投資對象，但如果缺乏一定的商業底蘊，利潤空間將受到很大的影響。根據我們初步的統一規劃意見，通過項目小地塊底商超市的引進將帶動大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經營風險，主要體現為：
1、 將標志性建築布置在大地塊東北角，且規劃一退進式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業缺乏連貫性，不利於大地塊北面臨街商鋪的銷售以及後期經營。
2、 針對「通過聯合打造臨湖景觀帶以及湖面水上運動帶動臨湖商業氛圍」這一方案，目前持保留意見，原因在於：其一，聯合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理條件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，「打造臨湖景觀帶」可能僅僅是一些基本休閑設施的增設；其三，水上運動項目規模效應較強，對自然條件要求較高（特別是水質的要求），對當地居民的消費習性及支付能力要求較高，且季節性強，「水上運動項目」應該僅僅是項目銷售推廣中的一個「噱頭」，長期經營困難較大。（目前國內很多水上運動公園
的經營狀況都是免堪其難）。
基於商業物業開發與經營的考慮，建議將標志性建築布設在大地塊西北角臨湖處：
1、 通過標志性建築以及標志性經營業態帶動大地塊北面的商業氛圍，充分挖掘項目的商業潛力。
2、 使得大地塊東面、北面的商業成為一體，有利於商業規模效應的形成。
3、 標志性建築擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂型的經營業態相匹配，一方面有利於酒店式公寓「酒店」特徵（配套、休閑）的完善，另一方面有利於臨街商鋪人氣的聚集。
4、 考慮到人們對於生活私密性及居住高品質方面的需求，酒店式公寓選在動靜皆宜之處。臨湖景觀、寧靜、私密、差異等地段因素能充分發揮酒店式公寓的物業特徵。
二、 酒店式公寓行業特點
酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼備有酒店式房間的居所，它通常集住宅、酒店、會所等多功能於一體。國際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現至今已經近30年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個世紀90年代末的事情，國內的酒店式公寓最早出現在深圳，然後在上海、北京等地均有開發，但前幾年並未形成熱點。
近年來隨著國內經濟的高速發展，人們生活和消費水平的提高，大量高檔物業不斷推向市場，其中有相當數量的高檔公寓面市，為迎
合選購這類公寓的購房人消費心理，滿足他們對高質量物業管理的需求，許多開發商和物業管理企業推出象徵最高的服務水平的星級酒店服務（也稱管家式服務）來適應當今的物業管理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式服務公寓的名稱。
真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正使租戶實現賓至如歸的感覺。比起傳統的酒店更多了家的味道，而與傳統的純租賃的公寓相比，則更重於服務，可以說集傳統酒店與傳統公寓的長處於一身，而價格又比住酒店要便宜，實際消費群體為商務、旅遊人士為主。
當前，國內各大中城市已形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務消費能力，傳統的物業管理對他們來說早已不能適應其快節奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由於其資金實力較弱，既想方便，又想價位合適，那麼酒店式公寓應是其最佳選擇。
三、 國內酒店式公寓市場發展情況
1、香港酒店式公寓市場發展情況
在香港的酒店式公寓市場可能是最強勢的，它們的長期租客的百分比要高於大多數別的城市，如：約有50％的租客租期超過6個月，15％的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數酒店式公寓的起租期為3個月，只有少數的如parkview的租期可以以天計算，但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。
2、北京酒店式公寓市場發展情況
目前北京房地產市場出現了酒店式公寓，並且數量在逐漸增加，尤其東部房地產市場數量增幅更快。有幾點利好因素的誘惑開發商投資建設酒店式公寓：CBD規劃台出；加入WTO後，准備進京的境外
中、小公司；投資熱過程中獲取高回報率；小型SOHO是個機會；由於東部工廠拆遷及有關部門對服務業的扶持，目前開發商將服務業定為目標客戶之一等。
3、上海酒店式公寓市場發展情況
上海作為中國的金融貿易中心，正吸引著越來越多的跨國集團、跨國大公司和大財團的進駐，隨之而來的是大量的外籍經營管理都民擁入了上海。優厚的津貼補助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務完善的短期居所。同時，國際性商務活動的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機構如雨後春筍般迅速「搶灘」上海，但出於資金成本有效控制的考慮，這些公司越來越傾向於租賃市區區位優越、交通方便、價格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務，又能節省開銷，公司也樂於接受。
四、 武漢酒店式公寓市場基本狀況
武漢市的酒店式公寓物業是繼深圳、北京、上海的成功案例的基礎上發展而來的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬於一個新的產品形態。特別是全精裝修、酒店式公寓，武漢現有的所謂「酒店式公寓」都僅僅假借了這樣一個概念，真正實施的精裝酒店式公寓只有聖淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉祥國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數項目。
1、聖淘沙?萬松園國際公寓
聖淘沙?萬松園國際公寓是武漢聖淘沙置業有限公司開發的武漢市首座鋼結構全精裝修酒店式公寓項目。該項目地處漢口金融中心和
篇二：公寓活動策劃書
公寓活動策劃書
（「將春天迎進愛心老人公寓」活動策劃書）
一、活動背景及目的
春天來了，給萬物帶來了生機與希望；春天來了，給你我帶來了溫暖與憧憬；春天來了，讓我們想起了自己童年那些快樂的日子；讓我們想起了陪我們成長的爺爺、奶奶?
在我們身邊，也有許多的爺爺、奶奶，他們由於種種的原因，不得不生活在敬老院中，他們內心充滿了孤獨，他們渴望社會的關心與幫助！
經濟的飛速發展雖然給我們的生活帶來了便捷，但又將「空巢老人」這個問題擺在人們面前，曾經「百事孝為先」，可如今卻要將「常回家看看」寫入老年法，靠法律來給那些孤獨的老人一些精神的慰藉。這是值得我們深思的問題。 該是我們行動起來的時候了。老吾老以及人之老，把我們對自己親人的關愛分出來一小部分給那些內心孤獨的老人們，把春天送進他們的心靈，用我們的實際行動，讓那些爺爺奶奶，老有所養，老有所依，心中溫暖如春。 二、可行性分析
1、泱泱中華，禮義之邦，道德傳統，源遠流長。敬老孝老，是我們的傳統美德，是我們做人的本分。
2、我國現有億老人生活在社會這個大家庭中，敬老助老事關千萬家，連著你我他。善待今天的老人，就是善待明天的自己。
3、本次活動響應了校團委關於開展「關愛空巢老人『六個一』志願服務行動」的號召，讓本次活動更具有現實意義。
4、每一位大學生都有一顆熾熱的心，相信他們會積極參與本次活動，用實際行動，關愛幫扶身邊每一位老人，讓敬老助老之風遍及城鄉每一個角落。 5、老人們喜歡與孩子接觸，這一點也將加大本次活動成功的可能性。 三、策劃組織單位 浙江建設職業技術學院 四、活動范圍 愛心老人公寓。
五、活動時間 待定
六、活動流程 ★前期准備
1、通知各層長商討本次活動。
2、以簡訊的形式通知各寢室長本次活動的具體內容並希望她們積極參與到本次活動中來。
3、接受會員的報名，並做好記錄，並將參與人員進行分組。 4、准備此次活動要用的物品，如慰問品、勞動工具等。 5、從參與者中徵集一些節目，到時為老人表演。 ★活動要求
1、所有人員一切聽從指揮。
2、參與者與老人言談交往時，要心懷謙恭，舉止禮貌，送上真誠笑容。 3、切實按照校團委關於「關愛空巢老人『六個一』志願服務行動」的要求來舉辦本次活動。 ★活動程序
1、所有參與活動的人員按照通知的時間、地點集合，檢查攜帶物品是否齊全，一切就位後准時出發。
2、到達敬老院後各小組及時找到自己的幫扶對象，並將本小組攜帶的慰問品分發給老人。
3、與結對老人們聊天，給他們講講我們的校園生活以及外面發生的新鮮事，並耐心聆聽老人的訴說，在聊天的過程中，可以為老做一些力所能及的事情，如為老人梳頭，給老人剪指甲等。
4、適時向老人介紹一下日常保健、養生方面的小常識。
5、根據我們的前期調查，在愛心老人公寓生活的老人沒有過過生日，本次活動我們將為他們集體過一次生日，祝願他們健康長壽。
6、在敬老院的開闊地帶，為老人們表演我們精心准備的節目，在文藝節目之間，插入一些適合老人參與的互動環節，讓老人們參與進來，在開心快樂中度過美好的時光。
7、當一部分志願者們表演節目的同時，另一路志願者們進入老人的房間，幫老人整理內務，打掃室內衛生。 8、表演結束後清理場地。
9、活動接近尾聲，參與活動的志願者們與領導和老人們合影留念。
10、為敬老院留下我們的聯系方式，並與他們保持長期的聯系，讓我們志願服務真正長期開展下去。 ★人員安排
項目
聯系敬老院、聯系車輛
准備所需物品（慰問品、勞動工具等） 接受報名、篩選志願者 新聞宣傳、文字材料 後期展板宣傳 ★後期工作
1、宣傳部積極開展後期宣傳工作。 2、總結本次活動得與失，給本次活動打分。 七、活動金費預算
我們將本次活動預算列成如下表格： 項目 慰問品 交通費 演出耗材 總計
註：其它開支就具體情況而定。
金額/元
備注人員安排
**************學院
篇三：公寓活動室策劃
重慶三峽醫葯高等專科學校
「學
生
公
寓
活
動
室」
策
劃
二〇一三年十二月一日
棟公寓 季財4
學生公寓活動室策劃書
一、策劃背景
為了豐富同學們的校園文化生活，不斷提高學習成績，交流學習經驗，文化素養，提升綜合能力，挖掘，培養和展示各種才能，便捷與同學之間的交流，促進友誼的升華，為美好的大學生活留下一筆燦爛的財富，重慶三峽醫葯高等專科學校於20XX年12月決定開展「學生公寓活動室、自修室」創意設計評比大賽，營造和諧優質的使用環境，以進一步促進我校同學的學習、生活。
二、策劃目的
增強同學們的主人翁意識，打造和諧、溫馨的學習、環境。
三、策劃主題
服務同學，公建美好；放飛夢想、幸福起航。
四、開展時間
12月份開始
五、活動地點
學生公寓活動室
六、承辦單位
校學生公寓自律管理委員會
七、面向對象
重慶三峽醫葯高等專科學校全體學生
八、活動流程：
（1）、校學生公寓自律管理委員會主要負責人在學術大廳召開任務布置會議，參加人員主要有校部主管老師及九個樓棟的主要負責人。商討活動室的布置；
（2）、安排宣傳部做好宣傳。
（一）、前期准備:
1、材料的准備
活動室：壁紙、繪畫材料、啞鈴、象棋、圍棋、跳棋等、沙袋、收音機、鏡子、信箱
自修室：壁紙、花盆、書桌、椅子、繪畫材料、鍾、人體解刨圖
2、活動室布置
（1）、牆壁要用紅色或橘黃色紙張覆蓋，紙上可以畫一些關於健身的圖片，布置出充滿活力的活動室；
（2）、用鑽機在天花板上轉幾個孔，然後用繩子吊掛沙包供同學鍛煉；
（3）、擺放方桌，放上象棋、圍棋、跳棋等；
（4）、活動室中要有躺椅、啞鈴，方便同學放鬆心情，緩解壓力；
（5）、在門口掛上活動室規章制度；
（6）、活動室中要配置一台比較好的配有放鬆指令的收音機，及各種放鬆訓練的指導語和音帶，可以播放一些輕音樂；
（7）、活動室門口要配置一個信箱，是有問題而又不敢當面說出來的人也有途徑表達自己的問題，從而及時得到解決；
（8）、活動室中給學生配置鏡子；
（9）、活動室中有一面牆則是用特殊材質設計製作的可擦寫的「塗鴉板」，在可擦寫的「塗鴉板」上,學生可以把自己想說的話以及想表達的情緒通過文字和圖畫隨意地寫到上面。
3、自修室的布置
（1）、牆壁要用淺綠或淺藍色紙張覆蓋，紙上可以畫些輕松詼諧的圖片，以此營造溫馨的學習環境；
（2）、擺放書架、椅子；
（3）、自修室中要有桌椅共值班人員用，桌上放一本登記本，同學們來了之後可以看看書，調節心情，同時還可以用於個別談心；
（4）、牆上掛上人體解剖圖，另一面掛上一個「靜」字；
（5）、在門口掛上活動室規章制度；
（6）自修室中可以放幾盆盆景，用於美化環境，同時也給人一種舒適感；
（7）、自修室門口要配置一個信箱，是有問題而又不敢當面說出來的人也有途徑表達自己的問題，從而及時得到解決；
（二）、活動步驟：
1、邀請學院領導、校學生公寓自律管理委員會及各樓棟主要負責人 參加開幕式；
2、活動室自修室每天定時開放，並規定人員值班；
3、適時邀請相關專業人士現場指導，以此幫助同學；
4、校學生公寓自律管理委員會及時活動室自修室的工作總結，並虛心接納同學的意見，努力把活動室自修室辦成學校的特色活動。
九、規章制度
1.活動室自修室只限本樓棟師生使用，外樓棟借用須報本棟自管會負責人批准。
2.各部門或班級使用活動室自修室須提前兩天向相關負責人預約，並填好申請信息。
3.愛護公共財物，保持室內清潔。嚴禁吸煙和隨地吐痰，不得高聲喧嘩。嚴禁踐踏桌椅，損壞公物照價賠償

⑥ 酒店式公寓與公寓式酒店你知道多少

目前市場上與「公寓」有關的各類產品主要有以下這些：酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公、行政公館、行政公寓、產權式公寓、產權式酒店，看到這些你是不是已經暈掉了？這些名字中，叫得最響亮的，無疑就是我們最為熟悉的「酒店式公寓」了。銷售過程中，往往被包裝成「酒店住宅」的高端物業，既有酒店的一流服務、又有住宅的屬性。甚至，在現實房產營銷中，這個稱呼是一個什麼都可以往裡面裝的大口袋----只要是跟「住」有關的產品，他們都會告訴你，這是「酒店式公寓」。但日常生活經驗告訴我們，你越是覺得困惑的地方，往往就意味著貓膩所在。

市場上有哪些「類住宅」產品？

酒店式公寓

本質：住宅

酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建築處理。可見按照官方定義，酒店式公寓屬於居住建築，土地分類為住宅用地，土地使用年限為70年，雖然提供酒店式管理服務，其本質上是住宅，屬於現在的限購范圍。事實上，很少會有樓盤開發這種產品，這種物業類型是絕對的非主流產品。

公寓式酒店

本質：酒店

公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建築處理。公寓式酒店屬於商業性質，土地分類為商業用地，土地使用年限為40年或者50年。

盡管加上了「公寓」兩字，其本質上仍是酒店。而且按照規定，這類物業只有一張大產證，不得分套銷售。整個物業只能由機構或公司進行投資，再交由一家專業酒店公司進行管理。由於產權屬於機構或公司，當然不能將客房分割出售給個人。換句話說，這類產品就跟你我無緣了。

公寓式辦公、行政公館、行政公寓

本質：辦公樓

公寓式辦公指單元式小空間劃分，有獨立衛生設備的辦公建築。

公寓式辦公的本質就是辦公樓，土地分類為商辦用地，土地使用年限為40年或者50年，只不過與一般辦公樓每層設置公共衛生間不同，它在每套中都加入了衛生間與廚房。而所謂行政公館、行政公寓，其實只是個銷售說法，無任何明確定義，其與前面的公寓式辦公並無不同。

產權式公寓、產權式酒店

本質：酒店管理公司統一經營、出租

這種產品與前面幾種不在一個范疇。總的來說，產權式酒店的本質在於購買者的目的並非自住，而是將客房委託酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。

「類住宅」有哪些優缺點?

優點

價格便宜。比同地段同品質的住宅單價便宜，總價低，尤其是在「單套不得小於150平方」的規定出來之前。

不限購。在住宅限購的城市，可以成功吸引一大批的目標群體。住宅的價格飆漲與限購，使一部分剛需與投資客不得不轉向類住宅市場，進而再催生出這一市場的非理性繁榮。有些類住宅項目，地段非常好，尤其是位於商務中心等城市中心區域，這點不具普遍性，只能就具體項目而談。

缺點

不能落戶，沒有學區。這對第一次置業的人群有影響，對二次置業或投資客其實影響並不大，尤其現在單套面積控制之後，公寓式辦公項目都紛紛走「高端」路線，因為單套面積已經在那裡了，以前的剛需戰略將受到極大壓制。換句話說，現在能買公寓式辦公產品的人群，往往已經不需要考慮落戶問題。

水電煤、物業費較貴。水電煤的價格基本上是住宅的2.5-3倍，物業費各個項目不同。

交易稅費高。主要是轉手時增值部分的稅率，對於一手購買者而言與住宅差別不大；而轉手時的稅費由購買者承擔，當然，這也在一定程度上抑制了房子價格。

居住舒適性差。主要涉及三個方面：戶型設計、小區環境、是否商住混雜。過去的類住宅產品，多採用中央核心筒的小戶型設計，戶型談不上舒適；小區極有可能只是下面帶商場的一棟或者幾棟樓，所以也談不上良好的小區環境；商住混雜是常見現象，當你拎著菜乘電梯的時候，對面站著的很可能是一個西裝革履的上班族，因而帶來了很多居住上的困擾。

當然，隨著戶型的擴大、產品定位的提高，現在的類住宅產品正在不斷「住宅化」，以上幾個缺點，在很多項目中幾乎已經完全不存在（只有商住混雜無法做到完全避免，但在高端項目中也已經很好了）。

日照條件。現在住宅的日照標准執行得越來越嚴，基本沒有空子可鑽，但類住宅項目不需要日照審批，所以，不論看起來多美好的類住宅項目，開發商是不會給你考慮日照問題的，銷售也不會跟你提，能否滿足需求，全靠你自己現場判斷。

商業用地使用年限只有40-50年，而且物權法沒有規定到期自動續期。關於這一點，法律大家們已有很多討論，我們作為小市民心裡也沒個譜，相比於住宅用地，有幾點是清楚的：

住宅用地到期自動續期，僅說明期滿了以後，不能夠收回，不是說不要錢；

如果說為保障公民基本生存權，居住用地只收取少量出讓金，而商業用地必須按照商業邏輯運作，應收取較高費用的話，那麼，擁有多套住宅的業主怎麼算？

很明顯，多套住宅的保障功能已經不存在了，其實就是投資屬性，與商業物業是一回事。事關穩定無小事，所以，我對於商業用地將來要補交沉重土地出讓金的說法持保留態度，很可能就是一團漿糊。

價格漲得慢。住宅早已不僅是居住含義，能否增值成了大家最為直接而迫切的購買需求。但是縱觀過往的價格趨勢，很容易就可以得出一個結論：住宅比類住宅漲得快，這才是對於類住宅的致命一擊。

「類住宅」值得買嗎？

這個問題過於主觀，每個人看法不同。一方面，限購還在進行，通州的商住樓限購，也許不會是個孤例；另一方面，類住宅受到越來越嚴格的限制，反而在一定程度上增加了其稀缺性。對於類住宅的建議是：你要選好標的。

買好地段的、管理良好的房子。好地段永遠是稀缺品。

買商務中心區小戶型的、管理良好的房子。商務中心區保證了居住的強烈需求，而小戶型的類住宅，以後不可能再出現，必然推升存量房的估值。

買暫時處於價值窪地的房子。因為類住宅的長期「不受待見」，其實在某些區域，存在著不少被低估的類住宅，這就需要自己有足夠的眼光和魄力了，其實通州限購事件已經給出了一個強烈的信號，就是類住宅也是可以成為稀缺品的。而衡量類住宅的價值的最好量化標准無疑就是租金，類住宅較低的價格給業主提供了獲得更高租金回報率的可能性。

如果考慮自己居住，選擇類住宅作為改善型住房（更大、更舒適、地段更好），那麼，除了上面的因素外，小區的管理、規模、景觀綠化要更加仔細斟酌。

（以上回答發布於2016-11-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑦ 某一酒店的形勢分析

就手提供一個酒店式公寓的形勢分析，但願能幫到您。
酒店式公寓收益與風險分析

最近，一種全新的房地產投資業態——「酒店式公寓」引起了廣大投資者的關注。這種兼具房地產投資、酒店經營投資、休閑產業投資特性的新型投資方式目前正從北京、上海、深圳等城市向長沙、石家莊、西安等地蔓延。有人別出心裁地把這種酒店稱為「新概念酒店」。
酒店式公寓，又成公寓式酒店、產權式酒店，最早起源於歐洲，是當時旅遊區內租給遊客供其臨時休憩的物業，由專門的管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當於個人的臨時住家，這些物業就成了酒店式公寓的雛形。上世紀50年代，一些國家的發達城市，經歷了巨大的社會變革。這些變革給人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨於鬆散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大變化。隨著商業，旅遊業的發展，人們對酒店式公寓的需求日益加大，同時，作為一種新的投資方式，也越來越吸引更多的投資者。所謂酒店式公寓，通俗的理解，就是「酒店式服務，公寓式管理」的新型房產，它吸收了星級酒店的服務功能、管理模式，也吸收信息時代的特點，集住宅、會所、公寓與一體。這些酒店一般建在旅遊資源豐富的風景區或是一些大中城市的中心商務區CBD、或中央政務區CGD。酒店標准一般在四星級以上，每間客房都有獨立的產權並由當地銀行提供按揭貸款，聘請國內外著名的酒店管理公司經營，產權可以出售或轉讓。
酒店式公寓的策劃營銷模式不同於一般意義上的酒店，更有別於普通住宅，它是在合適的地方建設酒店，然後再把酒店分成很多個產權買出去，產權人可以在該酒店居住、辦公，也可以委託酒店管理公司把房間租出去，產權人在擁有酒店產權的同時，還能獲得一筆不菲的租金收益。產權式酒店總價低，首付低，投資者在與酒店經營公司或開發商簽定出租合同後，一般每年仍享有7-14天的免費居住權，該居住權可以自己享用也可指定其他人使用，但免費居住權的使用將由酒店統一安排，業主並不一定就入住自己擁有產權的房間。
良好的物業管理服務和設施水平是酒店式公寓的一大優勢，提供酒店式服務是酒店式公寓的經營要決。在酒店式公寓的設計上，應將服務內容與配套設施得到完美結合，使其更具有「舒適性」和「私密性」。首先，作為公寓，應滿足居家居住功能，公寓內應包含客廳、卧室、廚房、衛生間，並配備相應的傢具家電設施，如：立櫃、壁櫥，空調、電話、電視、電冰箱、烘乾設備等，並且傢具家電設備的品牌及質量猶為重要；同時，作為酒店，商業服務娛樂設施必不可少，如：銀行、超市、郵電所，電影院、美容院、健身房、網球場、游泳館、棋排室等。目前，酒店式公寓的服務優勢還集中體現在軟體管理上，如：家政服務、安全保衛、社區聚會、幼兒接送等。該類酒店的目標客戶群，大多為企業高級職員、經理人員、政府官員、及其他境內外旅遊者。
收益分析：
為了更好的說明酒店式公寓的收益情況，我們以石家莊市某房地產開發公司新近推出的一個樓盤作為例子。該樓盤位於石家莊市新華區，北臨市交通主幹道——中山路，西臨友誼大街、國際和平醫院，建築面積70000m2，主要建築由兩座塔樓組成，該酒店的設計標准為四星級，投資者購房後可與開發商簽定20年委託經營管理合同,開發商擬聘請上海某知名酒店管理集團經營該酒店。

下面我們對該酒店A座K戶型進行投資收益分析：
建築面積39.16m2 ，位置處於15層陽面；總房價（包括精裝修）384200元(不含稅金4%及保險金0.43‰) ；銀行可提供20年70%貸款，利率5.05％，首付116200元，銀行貸款268000元，月供1774元。
開發商提供以下三種投資方案，供投資者選擇：
A方案
購房後頭三年，每年按總房價的8%返款，384200*8%/12=2561.3元/月，減去月供後剩餘2561.3-1774=787.3元/月；
從第四年開始按照酒店營業收的40%分紅（房間價格380元/套/天，月平均入住率70%）380*30*70%*40%=3192元/月，減去月供後剩餘3192-1774=1418元/月；
B方案
在合同期20年內，每月按總房價的4‰返款384200*4‰=1536.8元/月；同時還享受酒店營業收入的20%分紅,此時的分紅收益中應扣除總房價4‰的當月還款額， (380*30*70%-1536.8)20%=1288元/月，B方案月收入共計1536.8+1288=2825元/月，減去月供後剩餘2825-1774=1051元/月；
C方案
在合同期20年內，每月按總房價的6‰固定還款384200*6‰=2305元/月,此時,投資者沒有任何酒店經營風險，收入減去月供後剩餘2305-1774=531元/月。

投資經濟技術指標分析：
對該投資項目20年以後轉讓價值的計算，我們採取房價加地價的方式。地價按照每年3%遞增，而房價採用直線折舊法。根據石家莊市國土資源廳公布的石家莊市基準地價，該酒店位置位於商業四級地段（基準地價80.33萬元/畝）。由於目前市場採取土地拍賣方式，該地段市場價一般在100萬元/畝，因此，在對該項目評價時，土地成本採用100萬元/畝，摺合1500元/米2。該酒店容積率為8，K戶型建築面積39.16m2，折算佔地面積為4.895m2，所以，該投資項目中地價為4.895*1500=7342.5元，房價為384200-7342.5=376857.5元。
20年以後，地價7342.5*（1+3%）20=13261.37元；房價376857.5*（70-20）/70=269183.93元；總價13261.37+269183.93=282445.3元
A方案 B方案 C方案
期初投資額 116200 116200 116200
年投資收益率（靜態） 前三年 8.13% 10.85% 5.48%
三年後 14.64%
投資回收期（靜態） 8.16年 9.21年 18.24年
凈現值 263000.94元 232726.08元 161153.28元
註：凈現值計算（i=6%）
A：787.3*12*（P/A，6%，3）+1418*12*（P/A，6%，17）（P/F，6%，3）+282445.3（P/F，6%，20）
B：1051*12*(P/A,6%,20)+ 282445.3（P/F，6%，20）
C：531*12*(P/A,6%,20)+ 282445.3（P/F，6%，20）

風險分析:
面對如此誘人的投資回報率，我們不得不認真分析一下這種投資方式的風險情況，因為，風險和收益歷來是一對孿生姊妹，收益越高，風險越大。

酒店經營狀況：在上述收益分析過程中，投資者的收益狀況很大程度依賴於酒店的經營狀況。酒店式公寓要想有可觀的贏利空間，與酒店位置、周邊配套設施、酒店管理公司的經營管理水平、旅遊季節有很大關系。投資者不妨細想一下：酒店的經營管理機構確有實力達到上述70%平均入住率嗎？據筆者了解：在石家莊的酒店行業中，亞太大酒店(五星級)的入住率在酒店經營旺季也才70%左右，而在淡季，一般維持在40%上下；其他酒店，如：河北賓館，國際大廈，世紀大飯店的經營情況與此相比也相差無幾；更何況位於市中央商務區的中國大酒店也在營運籌備中。因此，投資者進行投資之前，應仔細分析該行業的行業競爭態勢，確定所投資的酒店能否達到開發商所描繪的收益情況，不能買了房每年還要拿錢來供房，自己又長期不住，那就得不償失了。

在酒店入住率為40%時的投資收益情況分析：
A方案：380*30*40%*40%-1774=50元/月；
B方案：1536.8+(380*30*40%-1536.8)20%-1774=367.44元/月
C方案：531元/月
如果考慮資金的時間價值（取一年期定期存款利率1.98%）116200*1.98%/12=191.73元/月，則此時的實際投資收益情況：
A方案 50-191.73=-141.73元/月
B方案 367.44-191.73=205.71元/月
C方案 531-191.73=339.27元/月
據此可以計算投資於A方案的投資者的最低期望入住率X（盈虧平衡點）為：380*30*X*40%-1774=191.73；X=43.1%

高價格：仔細了解後筆者發現，這些酒店的一個不言而喻的相似之處，就是相當高的價格。再以上述酒店為例：K戶型建築面積39.16m2，總房價款384200元，建築均價384200/39.16=9811元/m2，再加上各種手續費、稅費、保險費，每建築平米要達到10000元，而市區內較好住宅小區的建築均價一般在2000-2500元/m2之間，對於石家莊這樣一個中等收入城市，該酒店的價格與北京市內黃金地段豪華商住樓區價格相差無幾。

酒店財務狀況可信度：在財務丑聞頻出的今天，酒店財務報表的真實可信度是投資者進行投資的首選考慮問題。當然，投資者可通過建立業主管理委員會；聘請注冊會計師事務所對酒店的財務報表進行核查審計等工作監督酒店的運營。但上述工作需要時間、精力和經驗作為保證。如何建立一種「誠信」機制，相互溝通，相互信賴，一直是困擾開發商、投資者及酒店管理公司的一大難題。

稅收問題： 由於這種「酒店式公寓」投資項目目前仍屬於新生事物，在稅收方面未知因素太多。首先是酒店按國家規定以33%交納企業所得稅進行納稅，再進行稅後利潤的分配；而投資者是按照居民出租住房的方式納稅，還是按經營性酒店的方式納稅，就連開發商自己也並不十分清楚。對投資者來說，如果按個人出租居民住房的方式交納10%的所得稅，稅後利潤也還是可接受的；但如果按33%的稅率徵收企業所得稅的話，投資收益就不算太大了。

投資商品變現性：假如投資者急需一筆資金，該酒店的變現問題就值得投資者認真考慮。同時，20年合同期滿後，該酒店的轉讓價格如何確定？可能將來酒店的房地產估價值很高，而購買者寥寥無幾，出現所謂的「有價無市」現象。因此，提醒投資者謹慎對待開發商信誓旦旦「毫無風險」的保證。

其他問題：在酒店經營管理中，可能會出現形形色色各種各樣的問題，這就要求投資者在與開發商簽定合同時考慮周到，如：今後酒店經營過程中再次裝修的付費問題，由誰付費、如何付費；在利潤分配方面，由於每間客房的樓層、朝向、面積的不同，購買價格相差很大，而利潤分配是根據整個酒店的經營收入來確定的，這就會導致分配不合理現象的發生，如何減少這種不合理現象，也應引起投資者注意；明確合同的簽定對象是開發商還是酒店管理公司，避免今後產生糾紛時，責任不清，開發商與酒店管理公司相互推委的現象等等。

⑧ 投資酒店式公寓怎麼樣

我經常給自己的客戶解決投資方面的問題，因為我理財師，對於您的問題，我自然有很大的資料，所以我的回答您可以完全的放心，今天我把投資酒店式公寓投資的一些情況和您說一下，希望對您的投資有一定的幫助：

第一、投資酒店式公寓是現在比較流行的一種住宿形式，受到很多人的歡迎，特別是年輕人最喜歡這樣的酒店，根據我們這里的調研情況，年輕人接受投資酒店式公寓的比例達到百分之八十五，這是一千人問答的結果，所以從這點來說投資酒店式公寓投資很不錯，

第二、我們在投資投資酒店式公寓的時候，辦理營業手續會比較快，因為我國從前年開始，對於此類的營業辦理手續，減少很多程序，政策上比較支持，特別是一些旅遊城市，還會開通綠色通道。

第三、投資酒店式公寓國家政策方面有一些優惠，當然各個地方不是很相同，不過大部分的優惠都是在投資方面的貸款優惠，只是貸款利息優惠的幅度有些地方不一樣，所以從這方面來說，投資酒店式公寓是一個很不錯的選擇。

第四、我們國家的旅遊業現在發展很快，各個地區的旅遊景點，年年創出新高，在這樣的背景下，投資酒店式公寓的外部條件基本可以滿足了，人流量應該沒什麼問題，所以這方面的投資應該前景不錯。

第五、投資酒店式公寓的資金不是很大，而且資金的回報率比較高，通過我給客戶策劃的幾個案例來看，一年左右就可以收回成本，所以資金的安全性，可以滿足。

第六、投資酒店式公寓我們必須注意的一點是你的經營策略，根據我們的統計，有百分之九十投資酒店式公寓失敗的案例，是因為自身的酒店位置很差，不利於人們的方便出行，所以很少能保住入住率，這樣才會賠錢。

綜合上面的一些分析和數據，大家不能看出投資酒店式公寓虧錢的可能性很低，回報率很大，所以是值得進行研究的一個行業，當然這是我的個人觀點，大家可以參考。