『壹』 針對一塊土地進行開發計劃（房地產方向）
其實具體情況還得根據自己的實際出發，別人寫的肯定不符合你的現狀，還是把大體格式給你看下吧
第一章 房地產可行性研究
第1操作環節：成功邁出投資第一步
第2操作環節：可行性研究的誤區及相應對策
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
第4操作環節：設計成功的可行性研究流程
第5操作環節：撰寫出色的可行性研究報告書
第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算
第7操作環節：從全局出發進行可行性研究
使用指南
可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然後畫出靶心。 中國房地產發展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成 敗的迴旋餘地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。《房地產可行性研究實戰操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，並將之納入整體戰略設計。
第1操作環節：成功近出投資第一步
1．透視民地產可行性研究
房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。
一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：
第一是要確定項目在技術上能否實施；
第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。
從房地產項目開發的實際情況來看，單從建築施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建築，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在於投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，並兼顧社會效益和環境效益。
2、項目投資制勝第一法寶
一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也並不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取捨。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個問題：
a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什麼程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什麼，對此應作什麼打算
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響
房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的『噴頭產業」來看待是錯誤的，這並不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致「先人為主」的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的後果。
分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響
一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處於比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大於求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。
分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響
古北新區並非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、台同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，並自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且捨得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以後，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎並不完全取決於樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。
投資商自身條件考察
1、考察你的經驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那麼能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情並不是絕對的，當你認為「經驗」這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由於企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓後靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那麼對那些適合於長線開發的項目和適於長錢投資的地區，你就要三思而後行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手裡就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的後續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有後續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說「太貴有自知之明」。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什麼樣的項目都能開發，也不可能什麼樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合於那個地區去投資，適不適合於投資那樣的項目。
第四操作環節 設計成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
項目 內容 人數 負責項目 費用 時間
注冊房地產估價師
造價工程師
市場調查和分析人員
經濟分析專家
製作人員
社會學，環境等專家
步驟B：市場分析
a、宏觀因素分析
房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區沖突或戰爭發生的可能性。
b、區域性因素分析
一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次 區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著「時滯』現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以後才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯後性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成於宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到沖擊也較小。
c、微觀市場分析
對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。
步驟C: 市場預測
a 需求預測
需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業的需求。
b 供給預測
供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業的供給情況
c 預測方法
通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測算
在房地產開發項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。
一般來講 成本構成包括以下四個部分：
A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現有建築物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型。
B 設計和建築安裝工程費：指完成場地的三通一平以後，從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。
C 市政配套費：指項目開發時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由於新增房地產項目所引起的水電費。
步驟E：財務評價
項目投資方案評價的指標一般分為兩類：
一類是考慮7貼現因素的動態指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。
另一類是非貼現的靜態指標，即設有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態回收期、投資利潤率等。在房地產開發項目的評價中一般以動態指標為主，以靜態指標為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態評價指標。
步驟F：盈虧平衡分析
盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優劣及盈利能力的一種方法。
盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。一般來講，在項目產出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經營安全性越好。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。
步驟G：動磁性分析
敏感性分析是研究某些因素發生變化時，項目經濟效益發生的相應變化，並判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的准確性。
反應敏感程度的指標是敏感系數：
敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比
例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加10％，
凈現金流量現值增加20％，則售價的敏感系數=20％/10%=2。
敏感系數可正可負。若敏感系數為負，說明目標值的變化與參數值的變化方向相反，敏感系數越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。
步驟H：風險分析
風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較准確的判斷。
第5操作環節：撰寫出色的可行性研究報告書
A、可行性研究報告的主事內容
一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。
1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。
2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
3、目錄：由於一份可行性報告少則十餘頁，多則數十頁，為了便於寫作和閱讀人員將報告的前後關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容：
a、概況（包括：項目背景、項目概況、委託方、受託方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；
b、市場調查和分析；
C、規劃設計方案；
d、建設方式和建設進度；
e、投資估算及資金籌措；
f、項目財務評價；
g、風險分析；
h、可行性研究的結論；
i、研究人員對項目的建議；
j、相應的附表。
5、附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批准文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建築工程許可證等）。專業人員必須依照委託書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。
6、附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。
B、可行性研究報告正文部分的編寫
正文部分是可行性研究報告的核心部分。內容多，較復雜。
1、概況：
（1）進行可行性研究的背景；
（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現狀，交通及周圍環境等；
（3 ）委託方的名稱、地址、法人代表、營業執照登記號及聯系人；
（4）受託方的名稱、地址、法人代表、營業執照登記號及聯系人；
（5）可行性研究的目的；
（6）可行性研究的編寫人員名單；
（7）可行性研究的編寫依據；
（8）研究報告的假設和說明。
2、市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。
3、規劃設計方案：要求寫出項目所具備的規劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛、通訊、供暖（部分地區）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。
4、建設方式和建設進度：專業人員可對項目的建設方式的委託提出建議或由委託方提供建設方式和進度安排，他們一旦確定則為其後進行投資估算作了准備。
5、投資預算和資金籌措要求寫出項目建設過程中必須發生的各項費用並逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種主要資金來源的安排等。
6、項目的財務評價：要求寫出主要財務評價指標的計算結果，如凈現值、現值指數、內含報酬率和動態回收期等。
7、風險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析並計算出相應的財務評價指標。
8、結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。
9、有關建議：是專業機構的專業人員在進行可行性研究中發現的一些有利於項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環境效益等方面的建議，供委託方參考。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。
第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算
一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設的工程概算。這樣算帳不好。一個房地產項目不等於一個簡單的建築物，它需要營銷成本、金融成本和建築成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等於發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以採取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：
營銷開支概算，包括：
項目前研究及可行性研究的開支
項目策劃的開支
銷售策劃的開支
廣告開支
項目公司日常運作的開支
項目及企業的公關開支
工程開支概算，包括：
用於工程勘探的開支
用於吹沙填土、平整土地的開支
用於工程設計的開支
用於建築施工的開支
用於設施配套的開支
用於工程監理的開支
土地徵用開支概算，包括：
政府一次性收取的標准地價
用於拆遷補償或青苗補償的開支
影響公共設施而出現的賠償開支
金融成本開支，包括：
外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出
貸款引起的利息支出
各項保險開支
稅收和行政性收費
不可預見開支
第7操作環節：從全局出發進行可行性研究
現實化的可行性研究前握
事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創造者和挖掘者，他們致力於分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業務，監視變化中的環境並抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環境中的主要變化，通過設立早期預警系統，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環境中的新挑戰和新機會。 消費者市場分析與營銷環境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態及興趣等方面差異極大，營銷者區分不同消費者群體和細小的市場，並按照他們的需要來開發產品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什麼？為什麼購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？
為選定市場和制定策略而進行可行性研究
在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，並選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售後服務即物業管理策略。公司要對每個選定的細分市場制定產品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現有競爭者和潛在競爭者有什麼區別。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別於其競爭者的特徵。定位任務包括三個步驟：
明確一些可利用的競爭優勢；
選擇若干個適用的優勢；
有效地向市場表明公司的定位觀念。
產品是營銷首要和最重要的因素，房地產產品策略需要對產品類 型的選擇、開發風險的選擇以及開發方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產產品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業建築、旅 館及其他特殊用途的物業。房地產產品開發風險的選擇與房地產開發資金的 籌措渠道密不可分。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產生足夠收 入償還抵押並產生正現金流量或者項目的總債務超過其價值則被認為是籌資 過度，明智的辦法是在准備隨風險的限度內盡量賺錢，應保留部分現金和兌 現性強的財產。房地產開發策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發方案一般包括下列內容：開發目標、投資規模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益 大小、經營期間現金流量分析。
納入整體營銷方案的可行性研究
一個好的房地產營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活 動。計劃一般應包括以下八大內容：
1、計劃概要（便於決策者快速瀏覽）
2、市場營銷現狀（提供背景資料）
3、機會與問題分析
4、目標、銷售量、市場佔有率、盈利水平
5、市場營銷策略
6、行動方案：做什麼？誰去做？如何做？何時做？費用多少？
7、預計盈虧報表
8、控制措施
策略涉及的是營銷活動「是什麼」和「為什麼」的問題，而執行則涉及「誰？」「時 間？」「地點？」「怎麼樣？」等問題。影響有效執行營銷方案的因素主要有：發現及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執行計劃的技能；評估執行效果的技能。
『貳』 寫字樓經營企劃案範文！
一、企劃書的基本構成要素
企劃書的種類，因提出的對象與內容不同，而在形式和體裁上有很大的差別。但是，任何一種企劃書的構成都必須有5W2H1E，共8個基本要素：
What(什麼)——企劃的目的、內容。
Who( 誰)——企劃相關人員。
Where( 何處)——企劃實施場所。
When(何時)——企劃的時間。
Why(為什麼)——企劃緣由、前景。
How(如何)——企劃的方法和運轉實施。
How much(多少)——企劃預算。
Effect(效果)——預測企劃結果、效果。
任何一種真正意義上的企劃書必須具備上述8個基本要素。值得一提的是，要注意How much和Effect對整個企劃案的重要意義。如果忽視企劃的成本投入，不注意企劃書實施效果的預測，那麼，這種企劃就不是一種成功的企劃。只有5W1H的企劃書不能稱之為企劃書，只能算是計劃書。
二、企劃書的一般格式。
企劃書的一般格式大致如下：
1.企劃書名稱
企劃書的名稱必須寫得具體清楚。舉例來說，《如何防盜企劃書》的名稱就不夠完整、准確，應該修正為《北京市朝陽區1994年6月至12月防盜企劃書》。
2.企劃者的姓名
企劃者的姓名、工作單位、職務均應一一寫明。如果是集體企劃的話，所有相關的人員的姓名、工作單位、職務均應寫出。
3.企劃書完成時間
依照企劃書完成的年月日據實填寫。如果企劃書經過修正之後才定案的話，除了填寫「某年某月某日完成」之處，還要加上「某年某月某日修正定案。」
4.企劃目標
企劃的目標要具體明確。例如；在1994年6月至12月間，北京市朝陽區盜竊案降低10%。
5.企劃的內容
這是企劃書中最重要的部分。包括企劃緣由、前景資料、問題點，創意關鍵等方面內容。具體內容因企劃種類的不同而有所變化，但必須以讓讀者一目瞭然為原則。切忌過分詳盡、拉雜，否則會令讀者感到枯燥無味。此外，還要注意避免強詞奪理的內容。
6.預算表和進度表
企劃是一項復雜的系統工程，需要化一定的人力、物力和財力，因此，必須進行周密的預算，使各種花費時，最好繪出表格，列出總目和分目的支出內容，既方便核算，又便於以後查對。
企劃過度表則是把企劃活動的全部過程似成時間表，何月何日要做什麼，加以標示清楚，以便日後檢查。
7.企劃實施所需場地
在企劃案實施過程中，需要提供哪些場地、何種場地，需提供何種方式的協助等，均要加以說明。
8.預測效果
根據掌握的情報，預測企劃案實施後的效果。一個好的企劃案，其效果是可期待的、可預測的，而且結果經常與事先預測的效果相當接近。
9.參考的文獻資料
有助於完成本企劃案的各種參考文獻資料，包括報紙、雜志、書籍、演講稿、企業內部資料、政府統計漿、調查報告等，均應一一列出。一來表明企劃者負責的態度，二是則可增加企劃案的可信度。
10.其他注意事項
為使本企劃順利進行，其他重要的注意事項應附在企劃案上，諸如：
執行本企劃案應具備的條件。
必須取得其他部門的支持協作。
希望企業領導向全體員工說明本案的重要意義，藉以達成共識，通力使用。
現將上述企劃書的一般格式歸納如表2-2：
企劃書的一般格式
封面
（1）企劃書名稱
（2）企劃者的姓名 要求具體、清楚
（3）企劃書完成時間
正文 （4）企劃的目標
（5）企劃的內容 本企劃書的主要內容
（6）預算表與進度表
細化內容 （7）企劃場地
（8）預測效果
附件 （ 9）參考的文獻資料
（10）其他注意事項
還有一個：
) 你的眼光是什麼？
* 你的遠見是什麼？
* 你要解決什麼問題？對象是誰？
* 你將來想要成為什麼樣的人？
2) 你的市場機會是什麼？市場有多大？
* 您目標的市場有多大？發展有多快？
* 這個市場有多成熟，或多不成熟？
* 你是否有資本成為這個市場前兩三位？
3) 介紹你的產品和服務
* 你的產品或服務是什麼？
* 解決了用戶的什麼問題？
* 你的產品或服務有什麼特別之處？
4) 你的用戶是誰？
* 誰是現在的用戶？
* 誰是目標的用戶？
* 理想的用戶是什麼樣的？
* 誰會付費？
* 介紹一下某個具體用戶的例子
5) 你的價值主張是什麼？
* 你給用戶提供了什麼價值？
* 使用／買你的產品，用戶的投資回收率是什麼？
* 你解決了什麼問題？
* 你是銷售維他命，阿司匹林，還是消炎葯？（奢侈品，有益的東西，還是必需品？）
6) 你如何銷售？
* 銷售程序是什麼？周期有多長？
* 你的銷售和市場方針是什麼？
* 你當前的銷售鏈是什麼？
7) 你怎麼吸引客戶？
* 爭取每個用戶要花費多少錢？
* 在不同時期這個費用是否不同？為什麼？
* 用戶的永久價值什麼？
8) 你的管理團隊有誰？
* 你的管理團隊有誰？
* 他們有什麼經驗？
* 欠缺那些環節？有什麼計劃去彌補？
9) 你的收入模式是什麼?
* 如何賺錢
* 你的收入模式
* 需要怎樣才能盈利？
10) 你現在進展到哪一步？
* 你現在進展到哪一步了？技術／產品？團隊？財務／營收？
* 現在進展情況如何？現狀和前景是否更清晰了？
* 你將來的計劃是什麼？
11) 你的融資計劃是什麼？
* 已經得到了什麼投資？
* 希望得到多少投資？比例如何？
* 資金用在什麼地方？
* 資金可以支持多久？到那時公司是否可以發展到一個重要里程碑？
* 你還打算吸引多少資金？什麼時候？
12) 你的競爭對手是誰？
* 誰是你當前和潛在的競爭對手？
* 誰有可能和你競爭，誰有可能和你合作？
* 你的優勢和弱點？
* 你有什麼特殊之處？
13) 你有什麼合作夥伴？
* 誰是你的銷售或技術合作夥伴？當前？未來？
* 這些合作夥伴有多可靠？
14) 為什麼適合有意的投資者？
* 和投資者的方向，經驗吻合？
* 與投資者現有的投資組合有什麼互補，或競爭？
15) 其它
* 成功的條件里有什麼還只是假設？
* 有什麼突然因素有可能一夜之間改變你的生意？新科技，新市場成員，規則法規的變化？
* 你公司的薄弱環節是什麼？
『叄』 寫字樓租賃推廣方案
市場營銷：寫字樓策劃方案
市場營銷是以市場為導向創造出恰當的產品和服務並以一定方式轉移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是「以一定方式轉移給消費者的過程」。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。
寫字樓銷售的一般推廣過程及方法
1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
*第一階段：尋找客戶訂作式生產(項目導入期)
此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經取得土地使用權或即將取得土地使用權，此階段的任務是找到合適的公關人員積極尋找對地塊所屬區域有辦公需求的企事業單位進行訂作式生產。該階段一般持續到項目破土動工。
*第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導入期)
此階段項目處於施工初步階段，鑒於寫字樓買家傾向於購買(准)現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動餘地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談判，並在友好協商下滿足大客戶在工程結構、企業冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發商的資金壓力和規避市場風險。
第一及第二階段一般處於項目導入期，此階段宣傳的意義在於對項目進行預熱，引起社會關注，為後期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業新聞策劃為主要宣傳方式。
*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)
在此期間，項目主體結構封頂，項目以准現房姿態推向市場。
開盤期，此階段以導入期為基礎進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務，所以在企業新聞策劃的基礎上進一步增加了硬性廣告，且廣告發布頻率也有所增加。這是廣告發布的第一個高潮,同時也標志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為後期工作做准備。
*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續期、收尾期)在本階段，項目內外裝基本完成，進入現房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
持續期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要採取：脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間，大眾性媒體廣告發布較少，專業性媒體較多。