武漢租房市場調查

1. 出租房打隔斷、合同設霸王條款，多地出台新規規范租房市場

今年9月1日，《北京市住房租賃條例》開始施行，這部地方性法規針對「打隔斷」群租、「黑中介」不退押金等問題作了規定。
住房租賃市場涉及面廣，與老百姓日常生活息息相關。「新華視點」記者了解到，近來，多地出台政策措施規范住房租賃，對維護消費者權益提出更加明確的要求。
租房投訴多，多地出新規
記者調查發現，一些地方住房租賃市場問題猶存。在黑貓投訴平台，記者以「租房」為關鍵詞搜索發現，共有3萬多條投訴；其中，租賃機構不退押金的投訴尤其多，以「租房 押金」為關鍵詞，檢索到13000多條投訴。此外，出租房「打隔斷」、合同設置「霸王條款」等方面的投訴案例也比較多。
今年7月底，青島市住建局發布《關於2022年上半年住房租賃企業投訴情況的通報》，公布了今年上半年投訴量排名前十的住房租賃企業。通報指出，這些企業經營過程中主要存在惡意剋扣押金、租金及其他保證金，租賃附加服務不規范，服務態度差，處理當事人投訴不及時等問題，嚴重擾亂市場秩序。
針對住房租賃市場存在的問題，今年以來，不少地方紛紛出台、實施住房租賃方面的地方性法規或相關監管規定。
今年1月1日，上海市房屋管理局、中國銀保監會上海監管局聯合印發的《上海市住房租賃交易資金監管實施細則（試行）》開始施行；今年下半年，上海市人大常委會還將推進住房租賃條例等立法項目。4月，廣州市住建局發布《廣州市住房和城鄉建設局關於規范住房租賃市場的通知》。5月，北京市人大常委會審議通過《北京市住房租賃條例》，於9月1日開始施行。8月，武漢市住房保障和房屋管理局發布《武漢市住房租賃資金實施細則（試行）》。
此外，今年以來，青島、石家莊、合肥、鄭州、福州、無錫等地也都出台了住房租賃方面的相關政策。
貝殼研究院高級分析師黃卉認為，各地加強對住房租賃市場的整頓、規范，旨在遏制由於租賃機構違規經營而侵害租客和房東權益的現象，是治理住房租賃市場的有力舉措。
保障租戶權益，規范租房市場
記者梳理發現，各地出台的住房租賃規定，大都針對不退押金或租金、中介「打隔斷」等群眾反映較多的一些問題，注重保障租客權益，規范住房租賃市場秩序。
——加強資金監管，保障租戶資金安全。
近期，鄭州市房屋租賃平台上線「住房租賃資金監管」功能，各住房租賃企業應選擇一家與該平台對接的監管銀行，開設唯一的監管專用賬戶，並按要求將承租人繳納的租金、押金納入監管。
「租房的很多是收入不高的年輕人，幾千塊錢租金、押金就有可能影響到他們的生活。」北京奧肯律師事務所執行主任李傳文說，如果遇到不退押金等情況，按照法律規定，租客可以向法院起訴，但由於訴訟成本高、時間長，不少租客只能忍氣吞聲。
《北京市住房租賃條例》規定，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，並按照規定通過第三方專用賬戶託管。上海市規定，住房租賃經營機構向承租人收取的租金、押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；利用個人「租金貸」獲得的資金，由貸款機構直接放款至監管賬戶。深圳市要求，在深圳從事住房租賃經營的企業，應開立銀行專戶，用於收取承租人押金及租金，被監管資金不得隨意使用。
——治理「打隔斷」群租房，保障公共安全。
不少地方明文規定，不允許擅自改變房屋結構，以保障公共安全。如《北京市住房租賃條例》規定，出租住房應當「以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構」，並對相關違法行為規定了具體的處罰措施。新修訂的《廣東省城鎮房屋租賃條例》明確規定，「租賃期間，承租人改建、擴建或者改變房屋用途或者結構的，必須經出租人同意。」
——加強合同備案管理，規范租房市場。
《北京市住房租賃條例》規定，「出租人應當自住房租賃合同訂立之日起三十日內按照規定到租賃住房所在地的區住房和城鄉建設或者房屋主管部門辦理住房租賃登記備案。」上海市規定，上海行政區域內的住房租賃活動，均應按規定進行合同網簽備案。南京、杭州、廣州等城市基於租賃平台開展合同網簽備案，實時掌握企業租賃經營情況，並督促租賃企業、經紀機構進行備案。
落實各方責任，加強動態管控
業內人士認為，出租房量大面廣，加強住房租賃市場監管，需要各地各部門進一步加大執法力度，壓實責任，沉入社區實地摸排，建立管理台賬，加強動態管控。
據悉，《北京市住房租賃條例》正式實施後，北京市住建委將全面開展條例執法，尤其針對長租、短租、群租、互聯網平台等首次納入立法事項的，開展專項執法，嚴肅處理市場主體違法違規行為。
李傳文認為，《北京市住房租賃條例》對很多不規范行為規定了罰則，在保護租賃關系、規范租賃市場、保護群眾權益等方面具有較強的示範作用。下一步，隨著各地加速立法及出台規章制度，將有效促進住房租賃行業的健康發展，合同備案率低、租客退押金難等問題將會逐步得到解決。
首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池建議，針對扣留押金等違法行為，各地監管部門應暢通投訴渠道，及時曝光，主動作為，降低租房者的維權成本。針對「打隔斷」群租問題，各地住建、公安、消防等部門要加強聯動，密切配合，查處違規行為，消除安全隱患。針對租房合同備案率低等問題，各地可因地制宜制定一些獎懲措施，規范合同使用，促進備案率提升，解決市場長期存在的「底數不清」等問題。
此外，黃卉認為，要進一步完善住房租賃行業信用體系，加強對出租人、承租人和租賃企業的信用管理。今年6月，濟南市住建局發布《濟南市房地產中介行業信用管理辦法》，對全市住房租賃企業及從業人員在從事住房租賃活動中的誠信度進行綜合評定分級。這一做法具有一定示範意義。
專家表示，從行業發展來看，目前租賃行業發展模式仍然較為單一。同時，由於從業人員的職業認證和人才培養體系仍不夠完善，專業化服務供給不足。應進一步推動住房租賃市場機構化、專業化運營，培養相關專業人才，在產品結構、服務體驗、租後服務等方面建立、完善行業標准，推動住房租賃行業向標准化、精細化、職業化方向發展。

2. 2022年上半年長租房成交量持續增長，是租房的人變多了嗎

上半年長租房成交量的持續增長，和租房的人變多有一定的關系，但並不僅僅是由這個因素導致，與之關聯的還有一些其它原因。

中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院發布「2022年上半年長租房市場運行情況」調查。調查指出「在成交量和租金波動幅度方面將其與普租房市場對比，可以明顯看出機構化長租房在穩定市場方面正發揮重要作用。」

而且對於租客來說，他們也希望能夠居住在好一點的環境下。尤其是有家庭的男性他們會想，既然買不起房子，那租一個不錯的，也能減少內心對老婆、孩子的愧疚。

其實關心時政的小夥伴可能也會注意到在2022年的政府報告就曾指出「加快發展長租房市場，推進保障性住房建設」。

由此可見，長租房可能在未來成為保障性住房的一個重要手段。同時，在我看來，如果經濟不是很富裕卻又對租房有剛需的朋友，採用長租房模式真的不失為一個好辦法。

3. 最新報告：今年上半年新房賣得多 租房也活躍

今年上半年，在「房住不炒「的主基調下，各地從限購、限價、限購等多方面入手，出台了多項穩地價、穩房價、穩預期的調控政策，切實推進房地產市場穩健發展。與此同時，部分城市繼續有條件放寬人才政策，從購房資格、落戶、房價優惠等方面吸引人才，讓房地產市場出現了新的變化。

針對2021年上半年房地產行業的發展趨勢，58同城、安居客於近日發布了《2021年上半年樓市總結》報告（以下簡稱報告）。報告顯示，上半年新房市場訪問熱度同比上升5．9％，二手房找房熱度同比上升1．7％；重點城市整體租房訪問熱度同比上升1．5％，3月份達到租房訪問熱度的高峰。

新房市場上半年商品房銷售額同比上升38．9％

2021年上半年，新房市場總體平穩健康發展。報告顯示，2021年1－6月，商品房銷售額92931億元，同比上升38．9％；銷售面積88635萬平方米，同比上升27．7％。其中，住宅銷售額增長41．9％，辦公樓銷售額增長10．7％，商業營業用房銷售額增長8．8％。

在銷售高景氣下，房價漲幅表現相對平穩。從環比來看，6月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0．7％，漲幅與上月相同；二三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0．5％和0．3％，漲幅比上月均回落0．1個百分點。

截至2021年5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。其中，住宅待售面積減少399萬平方米，辦公樓待售面積減少13萬平方米，商業營業用房待售面積減少7萬平方米。

在用戶行為方面，調研數據顯示，2021年上半年，購房者信心指數在2月達到高峰，為117．5，隨後有一定程度的下降，6月份購房者信心指數為106．6。2021年上半年，3月份新房找房熱度環比上升明顯，二季度找房熱度波動不大。與去年相比，新房訪問熱度有小幅上升，同比增幅為5．9％。

報告指出，上半年環滬地區重點城市的新房找房熱度同比變化不大，比去年同期上升1．2％；環京地區重點城市整體的新房找房熱度同比有所下降，降幅為15．6％；環廣深地區重點城市整體的新房找房熱度同比下降1．7％。從具體城市來看，新一線15城中，西安新房找房熱度仍保持在首位，重慶超過武漢、成都新房找房熱度排在第二。同比來看，南京新房找房熱度有明顯上升，增幅超過10％。

二手房市場三居室找房熱度佔比47．9％

報告顯示，從2021年上半年全國二手房找房熱度來看，3月為二手房找房高峰。同比來看，上半年二手房找房熱度上升1．7％，1月份二手房找房熱度同比增幅超50％。從不同城市來看，一線城市中上海的二手房找房熱度領先於其他城市，同比增幅達4．2％；新一線城市中，重慶二手房找房熱度領先，成都、西安二手房找房熱度位列第二、三位。

在用戶偏好方面，統計數據顯示，2021年上半年，購房者對於三居室的找房熱度佔比47．9％，高於2020年上半年的45．2％；一居室的找房熱度佔比持續下降，6月份找房佔比僅為5．3％。在二手房面積段偏好層面，選擇90－120平方米房源佔比依舊保持在三成左右。價格方面，用戶對總價在百萬元以下的二手房關注度佔比近五成。

面向經紀人的調查數據顯示，2021年上半年經紀人信心指數在3月份達到113．7，而後略有下降，但與去年相比仍有一定提高。6月份經紀人信心指數為 105．6，環比下降2．6％。

租房市場上海新增供應量依然領先

為解決好大城市住房突出問題，各地不斷出台政策規范發展長租房市場，由此刺激了房產租賃市場的熱度。報告顯示，從租賃房源的月度新增供應量來看，3月份新增供應量有顯著增長，二季度的新增供應量基本保持穩定。

分城市來看，2021年上半年，上海的租賃房源新增供應量依然領先，北京、深圳排在第二、三位；一線城市中上海、深圳的新增供應量同比增長超30％。新一線城市中，杭州、南京、重慶上半年的租賃房源新增供應量處於前三位，東莞同比增幅超60％，合肥也有17．8％的同比增幅。

租房熱度方面，2021年上半年重點城市整體租房訪問熱度同比上升1．5％，3月份達到租房訪問熱度的高峰，二季度略有下行，總體保持平穩。不同城市來看，一線城市中北京租房訪問熱度居首位，同比去年上半年上升3．2％，廣州同比上升1．1％；新一線城市中，成都、重慶的租房訪問熱度領先，但同比熱度略有下降，武漢上半年的租房訪問熱度同比上升33．9％。

58安居客房產研究院分院院長張波對 《中國消費者報》記者指出，「穩定」無疑是下半年樓市最確定的關鍵詞，房價穩定、地價穩定是基礎，購房者的預期穩定也在土地兩集中的環境下變得更為確定。可以說，一些熱點城市房地產市場的整體熱度相比去年下半年已經明顯降溫，並且這種趨勢還會延續。更值得購房者關注的是市場的分化現象，整體穩定不代表各板塊間熱度沒有差異，也不代表一二手房的表現整體趨同。今年下半年樓市預計將利好買方，無論是新房還是二手房，但房貸的申請難度依然存在，預計四季度的房貸申請難度或超過今年6月份。

4. 近期住房租賃市場調查：市場已回暖 危機未解除

租客減少，成本加重。突如其來的新冠肺炎疫情對原本就盈利狀況不佳的住房租賃企業而言，無疑是雪上加霜，也放大了行業風險。但隨著疫情逐步緩解，復工復產全面推進，租房市場開始迅速升溫，租賃旺季重現。

經歷過疫情考驗的住房租賃市場產生了哪些變化？住房租賃企業如何抓住時機走出困境？經濟日報記者近日深入住房租賃市場為您帶來調查。

隨著國內新冠肺炎疫情逐步緩解，全國樓市正逐漸回暖，其中，租房市場也熱鬧了起來。

此前，受到春節和疫情疊加影響，從今年1月中旬開始，租房市場成交量斷崖式下跌，在傳統的2月租房旺季，租房市場更是幾乎停滯。不過從3月份開始，全國大部分地區迎來了復工復產，租房成交量也因此開始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒有缺席，只是相比去年而言推遲了一個月。在此情況下，租房企業的困難有沒有緩解？租房市場的可持續發展還要在哪些方面發力？

市場觸底反彈

數據超去年創新高

市場研究機構貝殼研究院數據顯示，3月份第3周住房租賃成交量超過去年同期水平，第4周成交量達到新高，超過去年春節後旺季周交易量的最高點。整個3月份，貝殼平台重點監測的18個城市住房租賃成交量環比增長5.33倍，同比增長9.81%。

貝殼研究院資深分析師黃卉表示，一方面，進入3月份，租賃企業逐步開始復工，推動市場恢復。另一方面，針對租賃市場，全國多個城市發布了租賃財政補貼通知。對新建改建、運營盤活租賃房源，以及企業、個人在政府租賃平台備案登記都有相應補貼，在一定程度上刺激了租賃市場回暖。

記者走訪北京一些商圈與小區發現，隨著復工復產的推進，一些地產中介機構已經開門迎客，租房者逐漸增多。「回來第一件事就是租房，出租屋的保潔服務已經升級成了消毒保潔，管理員還留下了日常消毒物資，還是比較放心的。」近期從老家返回北京務工的黃先生順利簽約住進了豐台區的一處長租公寓。

記者梳理發現，疫情期間共有17個省市發布42項住房租賃相關政策，加強防疫管理、引導市場良性發展。3月份，各地開始鼓勵租賃企業復工、推動市場恢復。福建省以及深圳市、長春市發布了4項企業復工指導，要求加強對工作人員返崗的健康管理，進入社區帶看房屋時控制人員數量，遵守社區的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州6個城市發布了財政補貼租賃住房市場發展的通知，對新建、改建、運營盤活租賃房源實行一定標準的補貼，同時通過補貼引導租賃企業和個人房東在政府租賃平台備案登記。

作為我國房地產市場長效機制的重要內容，住房租賃市場成為近年來國家重點鼓勵發展的方向。企查查數據顯示，受疫情影響，今年1月和2月我國房屋租賃企業注冊量均低於往年同期，2月企業注冊量僅為5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控制，今年3月份企業注冊量迅速上升，達到往年同期水平，環比上升427%。

企業經營承壓

抗風險能力待提高

新冠肺炎疫情對各行各業來說都是一場大考，不少企業面臨著運營難題。對於住房租賃行業來說，原本春節是客戶換房、新簽約的高峰期，疫情讓行業幾乎停滯，存在的一些「短板」也暴露出來。多數住房租賃企業抗風險能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，並屢次站上輿論的風口浪尖。

企查查數據顯示，受到相關政策激勵和人們生活消費習慣轉變等因素影響，近5年我國房屋租賃企業注冊量呈現幾何式增長，並於2019年創下注冊量新高，達到36.7萬家企業，較2018年增長了32.5%。雖然我國房屋租賃市場規模正在逐漸擴大，但企業質量依舊良莠不齊，注冊資金低於500萬元的租賃企業占據了總量的60%，注冊資金在5000萬元以上的企業僅佔8%，頭部企業與中小企業資源呈現不均勻分布趨勢。

記者調查發現，疫情期間租賃企業經營負擔加重，現金流吃緊，風險進一步放大。一方面，租賃企業房源出租率下降，空置率上升。貝殼研究院數據顯示，疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業直接損失預計超過6億元。

另一方面，由於多個城市實施小區全封閉式管理，大量租客因無法入住要求退租或免租，租客違約風險提升，企業收租難度增加。疫情期間，自如、蛋殼等長租公寓企業的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力為由要求免租。

「總體來說，租賃企業風險承擔能力低。由於長租公寓是薄利行業，不少企業本身仍處於虧損狀態，受疫情影響，企業現金流更加吃緊，負擔更重，部分中小企業甚至面臨倒閉風險。」黃卉說。

近年來，住房租賃企業在資本助力下得到快速發展，但多數仍處於跑馬圈地階段，盈利困難。中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強認為，住房租賃企業抗風險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩健的盈利模式及風險防範機制。

此次疫情對住房租賃企業的抗風險能力提出了更高要求，在北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥看來，長租公寓投資回報周期長，近幾年熱錢湧入助長了租賃企業的「虛火」，企業沒有認識到租賃行業的屬性和規律；有些企業過度重視規模擴張，忽視自身經營能力提高，危機意識不足。一旦遇到「黑天鵝」，這些企業就容易陷入經營危機。

制度逐步完善

租客權益需重視

雖然疫情的發展會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業長期向好向穩發展態勢不會變。「租購並舉」是房地產行業的長效機制，品質居住是消費升級背景下的必然需求。

據貝殼研究院調查，在疫情對租客生活的實際影響上，佔比最高的是「無法進入租住小區」，比例為51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社區過程中遭遇困難。由於疫情防控要求，許多社區採取了封閉措施，部分租客由於社區封閉無法進入，或者需要較為繁瑣的手續才能進入。這不僅給租客帶來了不便，也給租賃機構的業務開展帶來挑戰。同時也暴露出多數租戶並未得到與業主同等的待遇，甚至受到歧視。

「保障租購同權是租房市場健康發展的重要基礎，未來租客權益保護還需要進一步探索。」黃卉表示，疫情之後，一方面，需要加強租賃立法支持，使租客權益能夠獲得明確的法律保障；另一方面，需要向租戶提供投訴維權渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機制，包括從業機構、行業協會、政府服務熱線和街道、社區等基層組織化解租賃矛盾糾紛。

疫情期間，不少租賃企業通過採取緊急防控措施、減免租金、無責換租等方式，一方面積極應對疫情影響，另一方面藉此樹立品牌形象。即便如此，租賃企業依然遇到不少困難，中小長租公寓企業生存空間進一步壓縮，行業集中度加速提升，現金流斷裂風險更加突出。

隨著租客不斷迴流，疫情對住房租賃企業的沖擊得到緩解。不過，柴強強調，對過去一直沒有進入盈利軌道的住房租賃企業來說，目前形勢只是稍有緩解，如果疫情有反復、常態化、長期化，壓力持續累積，不排除會有住房租賃企業出現經營困難而倒閉的現象，甚至導致住房租賃行業重新洗牌。

「疫情對於長租公寓的運營提出了更高考驗。」黃卉說，長租公寓的商業模式決定了其房租成本高、利潤率低、抗風險能力較差。在疫情之後，長租公寓企業需要進一步審視自身商業模式，推動精細化運營，做好「以出定收」的庫存管理，以維持健康的現金流，保證企業的可持續發展。盲目擴大規模而難以保證出租率，企業將會面臨巨大風險，一旦遭遇市場變動則可能難以為繼。

5. 住房租賃市場的規模有多大

據報道，目前住房租賃是當前房地產市場最熱的話題，在一系列利好政策的支持下，租賃市場未來將迎來快速發展，分析人士表示，預計未來10年住房租賃市場規模將達4萬億。

報告測算，到2027年全國城鎮將形成約1.9億規模的租房人口。到2027年全國城鎮租房面積將達到53.7億平方米，相比2017年的水平有較為明顯的增長，即增長了59%。這得益於有租房需求的人口規模增長、人均租房面積的不斷提高這兩個因素。