物業服務的市場營銷分析

㈠ 物業行業現狀及發展趨勢分析是什麼

物業行業現狀及發展趨勢分析如下：

未來十年物管行業規模提升，逐步發展成為一個新興的行業。整個物管行業仍處於高速發展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業管理行業迎來新的發展機遇期。

物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。以基礎物管為護城河進行布局，積極拓展規模、提升區域密度，同時以社區為切入點，挖掘社區資源，能較大提高物業服務企業的盈利能力，迸發出更多的商業價值。

優質物業管理服務的需求增長

中國城鎮化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業管理行業的主要增長驅動因素。隨著中高收入階層的涌現及其消費力不斷提升帶動對更優質產品和服務的需求，將對中國中高端物業管理服務的發展產生重大影響。

在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業管理公司已進行投資以提高服務質量，且更加註重客戶的需求。企業應順應這一趨勢，採取多項措施，優化其傳統的物業管理服務，並運用技術解決方案提升服務質量。

㈡ 求！物業論文

參考物業管理論文 http://www.gywygl.com/6.html ，列舉一個

物業管理企業的營銷創新初探返喊

物業管理在我國是一個新興的行業，就目前來看，行業主要表現為勞動密集型，物業管 理企業的市場整體運作不夠規范，市場化程度也不夠高，基本上還未形成符合國際標準的有 效運行機制。本文就有關物業管理鋒鏈企業在市場中的營銷創新問題做初步的探討，希望能以此 為物業管理企業的市場營銷活動提供幫助。

一、 物業管理企業現狀

1.很多物業管理企業還沉淪於物業管理的管理許可權中。沒有認識到物業管理企業其實就 是服務產品的營銷企業，業主就是企業的顧客，顧客可以購買企業的產品，也可以不買企業 的產品，與其他以贏利為目的的企業沒有任何的區別。

2.很多物業管理企業自己首先設計好了自己的服務范圍和服務質量，沒有依據業主的真 正需要去進行產品的構造。

3.行業更多的倡導為業主提供超值服務。超值本身並沒有錯，那是在以滿足物業管理企 業贏利目的為前提的情況下進行的超值服務，也就是同等成本里的更好的服務，而不是以犧 牲自己利益而提供的超值服務。如果前期就破壞了企業自身的贏利目的，也就打破了價值交 換的客觀規律，這勢必為物業管理的長期發展和顧客忠誠度埋下了禍根。

4.一些物業管理企業盲目追求「規模報酬」。企業一味地進行擴張性經營，在短期雖搶 佔了一定的市場份額，但終因資金、人才、管理實力等各方面的原因失信於民，企業形象一 落千丈，甚至企業經營一敗塗地。

5.專業的物業服務營銷人員匱乏。

二、物業管理企業的創新營銷

1.營銷觀念的創新。物業管理已經從「企業管、業主住」的模式演變為「業主說、企業 管」模式，也就是說物業管理已經由以前的管建築、管業主轉變為服務於建築、服務於業主 的范疇。從管理學的角度來看，物業管理已經由以往的管理主體轉變為服務主體，服務於建 築，服務於業主。從企業經營性質上講，物業管理企業是社會化的經營性企業，藉以為業主 提供優質服務而完成贏利的目的，物業企業出售的產品就是服務。因此，物業管理企業要創 新營銷觀念，以關系營銷理念、顧客滿意理念和超值服務理念來指導企業的經營活動。

2．營銷策略的創新。物業管理提供的是服務，是無形的產品。也就是說，物業管理企 業憑借對業主的服務獲取業主的滿意度和忠誠度，以此獲得業主的報酬而實現自己贏利的目 的。業主直接參與服務的生產過程及其在這一過程中同服務人員的溝通和互動行為向傳統的 營銷理論和產品質量管理理論提出了新的挑戰，這就要求企業必須依據顧客的差異性和社會 的發展而不斷改進自己提供的產品——服務。也只有這樣，企業才能進入可持續發展的良性 循環。

物業管理具有服務產品的五大特徵：不可感知性；不可分離性；品質差異性；不可貯存 性；所有權的不可轉讓性。

（1） 不可感知性。服務及其組成元素在許多情況下都是無形無質的，讓人不能觸摸或 憑視覺感到它的存在，而且消費服務所獲得的利益感受也具有一定的遲滯性。正因為如此， 顧客在購買服務之前，既不能以對待實物商品的辦法去觸摸、嘗試，也不能用嗅覺、聆聽等 方法去判斷服務的好壞，而只能以收集信息、參考多方意見和自身的親身體驗來做出判斷。 因此，這就要求服務業提供服務介紹和承諾，服務介紹的誠實性與准確性是服務質量所要求 的；服務承諾的針對性與周到性及服務履約的及時性、兌現性是服務質量水平的體現。

為了將不可感知變為可感知，物業管理企業可通過人員、服務過程和服務的有形展示， 並綜合運用設施、環境、服務方式和手段等來體現，利用語言、文字、圖形、多媒體等工具 將服務這種產品有形化，全面的展現在顧客面前。比如將提供的具體服務詳細的張貼在小區 公告欄上、豐富小區的各種標識、公布各種服務質量要求等，向業主提供消費者知情權。使 業主清楚的知道物業公司具體能為自己提供什麼服務，服務的質量如何。

（2）不可分離性。由於服務是一個過程或一漏基野系列活動，其生產過程和消費過程同時進 行，在時間上不可分離。如果顧客不參與服務生產過程，也就不能消費服務，這就要求服務 消費者必須以積極的、合作的態度參與服務生產過程。

結合服務的不可分離性，物業管理企業在提供自己的服務產品及服務方式時：第一，將對業主參與物業服務生產過程納入企業營銷管理之中，而不僅僅局限對員工的 管理。加強對業主宣傳自己的服務，引導業主參與服務生產過程，提高業主參與物業服務過 程的水平，促使業主在物業服務過程中扮演好自身的角色，以保證服務生產過程也就是業主 的服務消費過程高質量地完成。第二，要及時溝通物業服務人員與業主之間的關系，促進服務員工與業主的良性互動， 兩好相合，以全面提高服務質量，樹立企業的形象。

（3）品質差異性。服務品質的差異性既由服務人員素質的差異所決定，也受顧客本身 的個性特色的影響。不同素質的服務人員會產生不同的服務質量效果，同一服務人員為不同 個性特色的顧客服務，也會產生不同的服務質量效果。服務品質的差異性會導致「企業形象 」混淆，進而危及到企業服務的推廣。因此，物業管理企業在擴張經營，追求規模效益的同 時，一定不能忽視這種差異性的存在，否則少數提供劣質服務的分店對整個企業帶來的不良 影響，將大大超過大多數優質服務所形成的良好企業形象，並產生負面效應。

另外，企業可提供個性化服務產品。由於服務這種產品是一種動態的產品，是很多小細 節的綜合體，它會隨著顧客的不同、環境的不同而發生改變，是可以進行不同細節的組合， 以達到服務個性化的目的，而一個小區里業主的興趣、愛好廣泛，又都各不相同，因此物業 管理企業的服務就不能完全是統一的模式，應該更多的了解業主的不同需求，對提供的服務 進行不同的組合，物業企業可以在有償服務的基礎上為全體業主提供一個豐富的服務套餐， 讓業主自由的選擇，以提高業主的滿意度。比如，為經常晚歸的業主提供夜間保安服務等。

（4）不可貯存性。服務的不可貯存性是由其不可感知性和不可分離性決定的。它表明 服務不需要貯存費用、運輸費用等，但同時服務企業就面臨必須由於庫存缺乏而引起的產品 供求不平衡的問題；加速服務產品的生產問題；擴大服務的規模問題等。因此，物業管理企 業在服務渠道的發展過程中：第一，在完善獨立的服務渠道的同時，與擁有不同關鍵資源的其他企業開展「戰略聯盟 」或者共同作業，從而實現優勢互補，創造競爭優勢。 第二，創新分銷渠道，可採取租賃服務、特許經營、綜合服務和准零售化等方法，實現 企業的持續蓬勃發展。

（5）所有權的不可轉讓性。服務具有易逝性，消費者在購買服務時並未獲得對某種東 西的所有權。由於缺乏所有權的轉移，消費者感到購買服務的風險性，也就造成了消費心理 障礙，而這也是導致服務風險的根源。

為了克服消費者的這種心理障礙，降低企業服務風險，物業管理企業在營銷管理中應積 極推行關系營銷、顧客滿意、超值服務的經營理念。 第一， 建立並維護與業主的良好關系，協調與政府的關系，創造良好的服務營銷環境。第二，「以客為尊」，開發令業主滿意的產品，提供令業主滿意的服務，科學地傾聽業 主的意見。第三，建立嚴格的服務質量管理體系和服務質量獎懲制度，嚴格實施國家質量標准，組 成企業內部的顧客服務網路；充分考慮業主的利益，建立業主檔案制度，及時收集、反饋有 關服務質量信息。 第四，將服務質量管理同企業員工的素質結合起來，努力提高員工服務質量意識。

物業管理企業在實際運用營銷創新策略時要注意：

第一，注重服務性價比。小區的建成50年有效，物業管理也將持續50年。物業企業不能 只顧及創品牌、為業主提供超值服務等，而不顧及自身的利益，因此所提供的服務成本一定 要與企業的收入聯系起來。一方面可向業主明確的出示有關有償服務與無償服務的成本，引 導業主對有償服務與無償服務的消費認識，從而引導業主關注小區物業服務的長期性，為物 業管理企業的長期持續發展奠定基礎；另一方面，企業可將超值服務的成本和代價盡可能地 消化在向業主盡義務、獻愛心的經營過程中，從而創造出超越經濟的社會價值和審美價值。

第二，增加客戶服務的轉移成本。在固有的成本中去為業主提供更多的服務，拉大服務 成本與實際成本之間的差距，讓業主充分感受到固有成本中的超值服務，從而增加業主對消 費服務的轉移成本。成都一家物業公司，為了解決業主養花專業性較差的問題，特意從綠化 班裡抽調人員成立了養護服務組，為廣大業主提供免費的花木養護知識，而後又拿出小區的 一塊綠化用地作為花木養護基地。這樣在沒有增加成本的同時為業主提供了更多的服務，而 且還喚醒了業主對小區綠化的保護意識。這樣一來，業主自然會感覺到更換物業公司對自己 將會意味著什麼，在一定程度上就又增加了業主對物業企業的忠誠度。

第三，增強服務溝通，填補服務差距。業主所期望得到服務與物業公司所提供的服務永 遠都會存在差距，原因在於二者所處的立場不同，關注的利益點不同。怎麼來協調這個問題 呢？最好的辦法就是利用溝通。任何人的心裡都有一個價值的評判標准，只要企業帶著服務 的意識和誠意與業主交流、溝通，就總能找到平衡點。

3．營銷管理創新。物業管理的服務營銷要求企業的全體人員都必須樹立為內、外部顧 客服務的意識。因此企業在營銷管理過程中必須創新，才能將服務營銷建立在每一個角落。

（1）全面推進內部營銷戰略。菲利浦.科特勒曾指出：「內部營銷是指成功地僱傭、訓 練和盡可能激勵員工很好地為顧客服務的工作。」也就是說向企業內部人員提供良好的服務 和加強與內部人員的互動關系，以便一致對外地開展外部的服務營銷。只有當員工在 內部受到了最好服務和他們向外部提供最好服務的時候，企業的運行才可以達到最優。

（2）培育企業核心專長，創特色服務，提升企業核心競爭力。當今世界是一個競爭與 開放的世界，是充滿興衰與巨變的時代。因此，物業管理企業必須不斷地進行管理創新，使 業主、發展商和社會公眾感覺到企業的管理在不斷發展，同時所提供的服務在不斷延伸，與 眾不同，這樣企業才能牢固地擁有一批忠誠於自己的顧客，同時吸引更多的潛在顧客；也才 能不斷增強企業的市場競爭力。

物業管理企業可根據自身規模及可利用的資源，以滿足顧客需求為核心，創新思維，創 造出各種特色服務，形成企業自己的風格和特色，實現差異化經營。第一，創新管理服務設計，也就是通過有形差異，既可以為顧客提供獨到的服務，又可 以形成企業新的服務模式和體系，從而創造更好的經濟效益和社會效益。 第二，通過服務差異，也就是滿足顧客的個性化需求。個性化服務的差異性是顧客最容 易感受到的差異性，也是物業管理企業獲得差異化優勢最直接的方式。企業提供個性化服務 既滿足了個性化需求，又能為物業管理企業帶來經濟效益。

（3）充分利用現代信息技術，特別是互聯網，積極開展網上服務，有效地開發、整合、 利用客戶資源。第一，充分利用包括FAQ、顧客電子郵件和網路論壇等網路工具，一方面可以提高企業 為顧客服務的工作效率，增強企業的市場競爭力，另一方面可以高效傳遞企業的各種信息， 密切企業與顧客之間的關系，為企業開展整體營銷活動的成功提供可靠的保證。第二，積極發展物業管理可視網路系統，不僅使「為一個人服務」的營銷方式擴大到全 世界，而且顧客還可以拋棄滑鼠，與物業管理服務企業進行面對面的對話。第三，選擇運用呼叫中心（call center）。呼叫中心是以CTI（computer telephone i ntegration）技術為核心的一種新型服務方式，將計算機網路與通信網路緊密結合，通過電 話、傳真、電子郵件及Web頁等各種手段，為顧客提供高質量的多種響應服務的信息系統。

信息技術的迅猛發展和運用為企業營銷管理思想的發展開辟了嶄新的前景。倡導「以客 戶為中心」 新型營銷管理思想和管理機制，一方面通過向客戶提供個性化的、「一對一關 系」的服務，從而提高企業的顧客滿意度、吸引和保持更多的顧客，增加企業經濟效益；另 一方面通過信息共享和優化商業流程有效降低企業的經營成本，通過加強內部的管理來實現 外部的顧客滿意目標。

總之，一個致力於提高顧客滿意率、回頭率和顧客忠誠度，體現對顧客的關懷並實現對 顧客個性化需求快速響應的企業才是這個時代最有活力的企業、最有發展前途的企業。

㈢ 物業管理公司搞市場化運作的營銷方案是什麼

電話是物業管理人員與業主之間溝通的重要工具，應該說這樣工具的重要源於現代人對時間的珍惜、對便利的渴望。業主希望一個簡訊能解決的問題，就不應該讓業主親自跑腿；業主希望一個電話就能了解的問題，就不應該讓業主上上下下的爬樓梯。業主如果遠在「他鄉」，亦能了解家中的情況那麼就必須提供這樣的設備讓客戶有了解的機會。業主是上帝，業主是物業管理公司應該服務好的對象。而把這些問題統統解決掉，並不是難事，只要擁有意科特公的物業管理呼叫中心系統 。

本系統能夠很好的幫助管理實現與客戶之間的無限溝通，它的電話前端電話接入部分是以物業管理公司的業務流程模式設計的，同時它後端的還把物業管理公司的主要部門——管理部、財務部、園藝綠化部、清潔部、保安部、技檢部、飲品派送部、辦公室等融合在一起。這套系統是一種以客戶為中心的全新的服務方式，是物業管理公司提供服務質量的良好的解決方案，應該成為每個物業管理公司客戶服務體系中的必要組成部分。可以有自動的語音的業務咨詢，自動播放的公告信息，物業管理公司的政策說明以及其他一些業主關注的但又不必單獨設立人工坐席來解決這些系統平台自動的回答能節省人工成本減少人工的重復性工作，從而有力的提高工作效率。

㈣ 物業行業現狀及發展趨勢分析是什麼

行業發展現狀分析：

1、物業管理行業規模持續增長

隨著物業管理行業社會地位的日益提升，越來越多的企業關注物業管理行業，物業管理企業陸續登上資本市場，行業迎來前所未有的發展機遇。

數據顯示，物業管理行業的在管總建築面積由2015年的175億平方米增加至2020年的259億平方米，復合年增長率為8.2%，並預計以復合年增長率5.4%上升至2021年的266億平方米。

在物業管理行業在管建築面積顯著增加及增值服務擴大的推動下，中國物業管理行業總收入由2015年的3983億元上升至2020年總收入達6232億元，復合年增長率為9.4%。預計中國物業管理行業總收入將繼續以復合年增長率10.3%增長至2021年的6880億元。

2、非住宅物業管理面積2020年將達71億平方米

中國物業服務企業一直往多樣化管理組合方向發展，除住宅物業外，包括如產業園、辦公大樓及醫院等非住宅物業。

數據顯示，中國非住宅物業管理面積由2015年的43億平方米增加至2020年的64億平方米，復合年增長率為8.5%，預計2021年中國非住宅物業管理行業管理面積將達71億平方米。

3、高端商務物業總面積持續增長

近幾年，在管高端商務物業總面積持續增長。2014年在管高端商務物業總面積73.7百萬平方米，2019年在管高端商務物業總面積136.0百萬平方米，預計2024年在管高端商務物業總面積逼近200百萬平方米。

4、高端商務物業管理服務市場快速發展

高端商務物業管理服務市場總收益保持快速發展態勢，2014年高端商務物業管理服務市場總收益122億元，其中，增值服務收益16億元，基本物業管理服務收益106億元。

2019年高端商務物業管理服務市場總收益266億元，其中增值服務收益48億元，基本物業管理服務收益218億元。增值服務收益增速明顯高於基本物業管理服務收益，預計2024年高端商務物業管理服務市場總收益455億元，增值服務收益112億元，基本物業管理服務收益343億元。

5、行業集中度大大提升

物業管理行業經過數十年發展後，部分物業服務百強企業已加快創新其服務並擴大業務規模。此外，市場集中度不斷提高。

中國物業管理百強企業管理面積從2015年的49億平方米上升至2020年的129億平方米，同時市場佔有率從28.42%提高至49.71%，接近50%的水平，行業集中度大大提升。

發展趨勢：

1、中國的物業管理行業正走在產業快速集中的路上。例如，產業集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位於高端物業園區，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

2、我國物業行業有著大量的市場定位清晰的企業。例如：萬科物業發展有限公司致力於讓更多用戶體驗物業之美好，圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。

3、近年來「互聯網＋」思維加速滲透到物業服務領域。從物業服務企業對互聯網「看不到、看不懂、看不起」，到如今「物業＋互聯網」模式逐步邁入成熟期，互聯網在物業服務領域的應用，實現了從0到1、從1到N的轉變。

㈤ 物業管理企業如何開拓物業管理市場

給您推薦一本書內容提要： 本書從物業管理市場拓展的基本概念入手，明確分析了物業管理市場營銷方面的基本原理。從實戰角度出發，在闡述理論的同時重注閱讀掌握相關方法和技巧，進而提高工作能力。
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《物業管理市場營銷策略》從實戰角度出發，理論結合實際，重在讓讀者掌握市場營銷的方法、技巧，迅速提高能力。目錄：序
前言
第一篇 物業管理市場營銷基礎
第1章 物業管理市場拓展概論
1.1 物業管理市場拓展的基本知識
1.1.1 物業管理市場
1.1.2 物業管理市場拓展的發展階段
1.1.3 物業管理市場拓展的地位和作用
1.2 物業管理與房地產業在市場拓展上的比較
1.2.1 營銷內容
1.2.2 營銷組合
1.2.3 營銷模式
第2章 物業管理市場拓展的保障措施
2.1 組建市場拓展機構
2.1.1 市場拓展部門的形式
2.1.2 市場拓展人員的選擇
2.2 市場拓展人員的培訓
2.2.1 培訓計劃與內容
2.2.2 培訓方式與方法
2.2.3 培訓考核
2.3 市場拓展的基礎要素
2.3.1 宣傳資料
2.3.2 服務模式
2.3.3 參觀基地
2.3.4 企業文化
第3章 物業管理市場拓展人員的基本素質
3.1 基本常識與技能
3.1.1 掌握物業管理的基本常識
3.1.2 應用禮節與禮儀
3.1.3 現代辦公工具的應用
3.2 溝通與表達
3.2.1 溝能的原則與方法
3.2.2 表達的原則與方法
3.2.3 言語表達要求
第二篇 物業管理市場營銷策略
第4章 物業管理市場拓展的一般流程
4.1 市場信息的收集
4.1.1 信息的來源
4.1.2 信息的分析與甄別
4.1.3 建立信息庫
4.2 全面掌握與目標項目相關的情況
4.2.1 發展商的基本情況
4.2.2 項目和客戶的基本情況
4.2.3 競爭對手的情況
4.3 營造適宜的氣氛
4.3.1 選擇合適的媒體做廣告
4.3.2 與客戶聯絡感情
4.4 標書的製作與答辯
4.4.1 製作標書
4.4.2 答辯
4.5 項目考察與簽約
4.5.1 接待項目考察工作
4.5.2 簽約的程序、內容及原則
第5章 物業管理市場項目類型分析
5.1 市場項目的分類原則和基本類型
5.1.1 物業項目分類的基本原則
……
第6章 物業管理客戶的心理分析
第7章 物業管理市場拓展的基本技巧
第8章 物業管理標書的製作要素
第9章 物業管理招投標的答辯
第三篇 物業管理市場營銷資料
第10章 各地物業管理市場的基本情況
第11章 文書和表格
附錄
參考文獻
前言：市場經濟中需要市場行為，眾所周知的招投標方式就是典型的市場拓展行為之一。企業要想在市場中生存與發展，就必須熟悉和深刻把握市場拓展營銷策略。. 物業管理企業如何在市場中獲得項目，如何在逐漸規范的市場中利用成熟的市場拓展策略取得項目，這是撰寫本書的目的。自物業管理在中國紮根以來，憑借其頑強的生命力茁壯地成長著，在此過程中，深圳模式、上海模式及外企模式都是豐碩的果實。隨著政府不斷實施「產業分離」的政策，物業管理將逐漸地從房地產業的庇護下脫離，這也迫使物業管理企業必須陸續地走向市場，在市場中尋找項目，於是企業間出現了「直接競爭」的局面。與此同時，政府也在不斷地規范著行.. 序言：物業管理企業經理及物業項目經理(管理處主任、分公司經理)，是物業管理職業經理人的兩個層次：一個是企業的經營管理者，另一個是直接面對業主的服務提供組織者；他們的業務能力和素質高低，直接關繫到物業管理企業的經營狀況以及物業管理服務的水平，直接關繫到業主的共同利益和社會公眾利益。. 不少發達國家和中國香港、台灣等地區，通過對物業管理專業人員進行職業資格的認證及繼續教育制度，來實現對物業管理行業的規范和管理。我國也在積極建立物業管理專業人員職業資格制度，其中就包括物業管理職業經理人制度，以此造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的物業管理者隊伍。與行業的發展趨勢及內部.. 書摘：書摘
我國加入WTO之後，各行各業的競爭都進一步加劇。就物業管理市場來
說，物業管理公司突破地域性向全國擴張，開始進入「圈地運動」階段，這
也反映出物業管理公司之間競爭的激烈程度。近年來，國際知名物業管理企
業已悄然進軍中國內地，促使市場競爭更加激烈，其中已有不少外資公司在
市場競爭中贏得了相當可觀的份額。綜觀內地物業管理市場，尚有很大的發
展空間，隨著時代的發展，我國的物業管理行業會日漸成熟。
1.1 物業管理市場拓展的基本知識
我國物業管理的市場拓展在風風雨雨中艱難地走過了萌芽成長階段和全
面推進階段，並於21世紀初進入第三階段——市場規范階段。為了深刻理解
市場拓展的發展歷史，本節將首先介紹物業管理市場的一些基本概念。
1.1.1物業管理市場
物業管理市場是客觀存在的，它是物業管理企業進行市場拓展行為的基
礎。而了解、掌握並運用科學的市場營銷理論，則是贏取市場最大份額的關
鍵。
1.物業管理市場的基本含義
早在1995年，建設部就明確指出，要進一步培育和發展物業管理市場，
鼓勵競爭，以推進和發展物業管理。所謂物業管理市場，是指「圍繞出售、
購買以物業為對象的管理服務而進行的全部交易活動的總和，它是物業管理
服務交換活動的載體，是權利轉移的『場所』，也是物業管理交換關系的總
和。」從本質上看，物業管理市場是房地產市場這個大市場體系的重要組成
部分，歸屬於房地產大市場中消費環節的三級市場。物業管理市場供給方是
物業管理公司，需求方是廣大的業主和發展商。
2.物業管理的市場營銷
著名的營銷專家菲利普·科特勒認為：「營銷是個人和集體通過創造同
他人交換產品和價值，以獲得所需所欲之物的一種社會和管理過程」。而對
於物業管理公司來說，滿足廣大業主、發展商的各種慾望、需求並實現其價
值是市場拓展的目的。物業管理公司的一切市場行為都應圍繞如何滿足物業
購置者、使用者的利益和客戶價值而進行。
產生於20世紀50年代初的「以市場為導向、以客戶為中心」的營銷理念
，比較適合物業管理市場拓展。如果將之運用於開拓物業管理市場，可以通
過調查、分析確定自己的目標客戶，根據目標客戶的需要，集中公司的一切
資源，組織全面、整體的營銷活動，盡量使目標客戶滿意，從而實現公司的
合理利潤。
…… 我來評

㈥ 請問物業管理中市場營銷策略有哪些

這種問題,問得什麼意思都沒明白.市場營銷策略,是一個方法上的思路借鑒而已,不會說有哪個東西只有某些策略的.

㈦ 如何做好物業管理企業市場拓展工作

一、做好企業市場定位、調整項目結構
案例一：某物業管理企業是由國有物業管理企業改制而來，由管理原有的房地產集團公司（母公司）建設的房改房小區，到改制後主動出擊，將業務范圍拓展到高檔住宅、商業物業、工業物業等多種類型，建立了自己的品牌。在市場拓展過程中，將市場目標定位在高檔住宅和寫字樓，逐漸將原有的房改房等物業管理項目剝離。
由於物業管理企業的發展背景、管理特色的不同，一個企業的人、財、物、信息資源是有限的，如何將這些資源合理使用，發生規模效應，產生最大的效能，就需要有一個明確的、適合企業發展的市場定位，需要根據市場的發展、企業的變化，適時地調整定位。這樣，市場拓展部門在明確的市場定位下，有所為，有所不為，有利於市場拓展工作的開展。市場定位有助於以下市場拓展工作的開展：
1、甄別開發商。在企業發展沒有明確的定位時，會出現不考慮開發商的資質、信用，只要能夠接到樓盤，為公司打開市場即可。難免在後期管理和贏利上出現問題；在企業有了一定的市場佔有率，有了明確的定位後，在市場拓展時便會綜合考慮開發商的情況，為市場拓展的前期工作打下基礎。
2、進一步定位優質市場對已定位的市場進行分類，深入了解項目的盈利能力、風險，確定優質市場並進一步擴大優質市場佔有份額。同時，逐步放棄非盈利市場。
3、定位地區，充分考慮地區限價政策的影響。我國東、西部地區經濟差異大，在定位好地區後，還需要在進行異地市場擴展時，考慮各地政府是否對物業管理收費採取了限價政策，如果不加分析地進入異地市場，這樣會影響公司預計的盈利空間，故物業管理企業要對異地的限價和公司的運行成本進行比較、測算，從而做出是否進入異地的決策。
二、建立合理的人員結構、完善市場拓展部門組織機構
案例二：某物業管理企業原有市場拓展部門僅有一人，而且職能不清，有時甚至擔當辦公室的工作，市場拓展工作進展非常緩慢。後來，企業調整了部門結構，將人員增加到三人，而且由副總經理掛職部門經理，建立了完備的部門管理制度、激勵制度和工作流程，市場拓展工作取得了很大的進步。
市場拓展部門作為一個企業發展的源動力、龍頭部門，不僅需要對員工有良好的激勵措施，而且對市場拓展部門的職能劃分和職責認定也是非常重要的。成功的物業管理企業的市場拓展部門的職能通常有以下幾個部分：
1、項目的拓展：分析新樓盤和二手樓盤的特點，考慮其盈利性、社會效應、其他效應，判斷其是否是目標樓盤。
2、項目的策劃：策劃目標項目的競爭方案，其中包括競爭對手分析、投標書的制定和項目的參觀方案等。
3、項目的談判：與目標樓盤的開發商或者業主委員會就管理價格和服務標准等物業管理服務合同中的內容進行談判。
4、項目的簽訂：在獲得項目的管理權後，與簽約方簽訂合同，將相關的工作轉交到下一個部門，配合相關部門進行項目的交接。
三、提高物業管理企業全體員工的市場營銷理念
案例三：在某物業管理企業管理的一個商住兩用住宅內，某業主出門後沒有將房門關好（門需要鑰匙才能鎖），小區的保安值班後發現了這個情況，考慮發現時時間已經很晚，將業主叫回來會打擾業主休息，為了保障業主房內的東西不被偷竊，保安人員在房外守候了一夜。第二天，業主回來後，保安告誡房主要多加小心，知道整個情況後，房主對公司員工細致周到的服務非常感動，該業主將其屬下的一個房產的保安業務推薦給該企業管理，使公司又獲得了一項新業務。
物業管理公司提供的是物業服務，而且物業服務不是一次性產品，每時每刻可能都在進行服務。每個員工的工作態度、服務質量都關繫到企業的形象，在市場推廣過程中，員工的現場服務也是營銷環節的重要組成部分。
所以物業管理公司在市場拓展過程中，要重視建立員工的營銷理念，注重「人人都是窗口」，每個員工都應做好本職工，為企業樹立良好的形象做出努力。在企業內部建立全員營銷的意識。
在全員營銷的過程中，還要要求物業服務快速、高質量，特別是市場拓展部作為與客戶接觸的第一個部門，其工作效率本身也是企業其他部門服務水平的一種體現。通過高效率的營銷手段，獲取市場。
案例四：某企業在2004年的一個項目接洽過程中，市場拓展部人員當天驅車到項目所在地，經過一天的磋商和現場勘察，公司認為此項目作為一個近20萬平方米的高檔小區，是一個較為理想的客戶，但是開發商提出了第二天要策劃書和報價，拓展部人員連夜趕回總部，在有關工作人員的配合下，第二天給開發商交上了一份細致、全面的策劃書，開發商對市場拓展的策劃書表示非常佩服，公司也因此獲得了此項目的業務。
四、成功市場工作步驟
通過以上分析，結合筆者的多年物業管理工作經驗，認為市場拓展部門工作中需要注重以下環節工作的開展。
首先是深入分析公司的優勢和競爭對手的特點，充分利用資源，佔領市場；其次是對開發商分析，捕捉開發商或者業主委員會的理念，與其保持一致，找准開發商的設計理念，對開發商的心理進行分析，使開發商的開發理念能夠與日後的服務理念良好地融合起來；三是精心設計招、投標書。標書設計力求針對性強，特點突出。樓盤的設計和樓盤的物業服務理念保持一致，在提供優質服務的前提下，充分考慮開發商和業主委員會的需求；四是重視公關工作的開展，在招投標答疑過程中，充分體現公司的優勢。同時，公司領導重視項目的開拓工作以及小區經理的配置也是取得項目十分關鍵的環節。

㈧ 物業管理企業如何在激烈的市場競爭中生存、發展求解答

隨著去年國家《物業管理條例》的頒布實施，以及一系列配套辦法的出台，使我國的物業管理進入了一個更加健康、規范的快速發展時期，特別是《物業管理招投標辦法》、《企業資質管理辦法》的出台，使得物業管理行業的市場競爭秩序更加公平、規范，競爭也將更加激烈。那末，物業管理企業如何在激烈的市場競爭中生存、發展、壯大?應該是企業管理層認真研究的課題。今天，我僅從以下幾個方面闡述自己的看法，與同行探討：一、強化法律意識，規范企業行為，學法、知法、用法、宣傳法，在合法經營中求生存。1、物業管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業，如果不能及時化解的話，就會導致下面這樣一個惡性循環：少數業主不滿意——少數業主不交費——物業公司收不抵支或達不到預期效益——服務標准下降——更多的業主更大的不滿意——物業公司失盤。造成這種局面有兩個方面的原因：一方面，是物業公司的問題。可能是物業公司服務不到位或出現管理失誤;也可能並不是物業公司的事，但工作人員解釋不及時、不到位造成的;這說明物業公司沒有依法履行合同。所以，物業公司首先要強化自身的法律意識，要組織員工認真學習《條例》等有關法律知識，依法規范管理，規避法律風險。另一方面，是業主的問題。可能是由於業主不了解有關法規，不清楚甲、乙雙方的法律關系，不知道交了費究竟應該享受什麼樣的服務。為了避免這種情況的發生，物業公司要向業主進行《條例》等法律、法規知識的宣傳解釋工作，消除業主的誤解，引導業主在依法享受權利的同時依法履行義務。2、要和有關政府部門建立良好的關系。按規定辦理有關手續，該申報的申報，該備案的備案，積極配合政府的監督指導工作;積極參加協會的工作，加強與同行的交流，隨時掌握有關的法律政策、市場信息，在遇到問題時能及時獲得政府、協會、同行的支持和幫助，以保護企業的合法權益。3、在前期物業管理階段，還要依法處理好與開發商的關系，本著公平、公道的原則，積極主動地協調好開發商與業主的關系。這有利於日後的管理服務及保修期遺留問題的處理。總之，企業領導要正確理解合法經營，不要簡單地認為合法僅僅是約束自己的;其實，只有懂法才能最大限度地利用法律武器來保護自己的利益，規避法律風險。二、以業主為關注焦點，建立規范的質量保證體系，大力推進精品戰略。1、以業主為關注焦點，不應該只是掛在嘴上做秀的，而要實實在在的貫徹落實到工作流程中的每個細節上，要建立規范的質量保證體系，要有質量監督部門進行服務過程式控制制，企業領導要主抓服務質量，要常抓不懈，要有「管一個項目，創一個精品」的決心。2、物業管理服務作為一種產品，是以隨時生產、隨時提供的形式存在的。業主對物業服務這種產品的評價具有很大的即時性、隨機性、片面性。一般情況下，業主不可能用什麼科學的方法來考評你的服務質量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來評價你的服務質量，不滿意的經歷印象更為深刻。所以，作為提供服務的人——我們的員工必須要有很強的服務意識。加強員工服務規范、服務意識的培訓是非常重要的。為此，我們公司嘗試開展了「業主滿意員工」的評選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請業主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶服務人員投票，根據業主投票結果，確定業主滿意員工人選暨當季度公司優秀員工，予以表彰。通過這個活動，達到了兩個目的，一方面讓公司的員工認識到企業的管理目標就是以業主滿意為目標，讓員工在工作中眼睛盯著業主、心裡想著業主，多琢磨如何努力讓業主滿意，而不是盯著領導，領導來了一個樣，領導不在一個樣，讓服務意識深入人心，體現在行動上。另一方面，也是向業主傳遞一種信息，這個企業是真正把業主滿意放在第一位的，是值得信賴的。3、加強與業主的溝通，定期上門回訪，征詢業主的意見和建議，通報近期物業公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業主聯絡了感情;二是征詢了意見，有利於我們改進工作，提高服務質量;還有，物業公司服務的內容很多，而且是全天候的，可業主們所看到的不過是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無聞地進行。那麼，適當地告訴他們我們都在做什麼也是很有必要的。4、大膽進行服務創新，研究業主需求，拓展延伸服務項目，增加收入，提高服務檔次。要研究不同群體不同的服務需求，可以採用問卷調查的形式，和其他相似物業相比照的形式確定服務項目，還要敢想敢做，服務是無止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就領先了，你就走在前面了。三、樹立正確的人才觀，對外廣納賢才，對內加強培訓，優化人力資源，為員工提供發展平台，增強企業發展後勁。企業的競爭就是人才的競爭，企業需要什麼樣的人才哪?1、人們一般認為，人才就是高學歷、高職稱的人，毋庸置疑是對的，但這也是不全面的，我認為，能夠盡職盡責地把自己的工作創造性地做好，他就是公司有用的人才。企業就要重視他、關心他、留住他。如果他是個保潔員，就把他樹立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會發現保潔員中努力工作的人一天比一天多了。一個企業，需要不同層次、不同崗位的員工，每個崗位上都不容忽視。你別小看一個保潔員、一個保安員，他如果做的好，他就會讓一處潔凈、會保一方安全;如果他做的不好，也許就會因為他的疏忽，惹來一次投訴、出現一次事故，給公司帶來損失。所以說，水能載舟，亦能覆舟。2、要重視員工的素質培養，研究員工的特點，幫助那些有潛質的員工設計成長發展計劃，有的放矢的進行培訓，給他們提供鍛煉的機會。在物業管理人才普遍缺乏的今天，物業管理企業的領導應該擔當起培養人才的任務，這是自己企業發展的需要，也是行業發展的需要。3、要重視工程技術人才，吸納他們並進行物業管理專業培訓。隨著科學技術的進步，智能化已廣泛應用於房地產業，物業管理的科技含量將不斷提高;物業管理的領域將進一步延伸為設施管理、資產管理。那麼，既懂技術又會管理的復合型人才是提升企業競爭力的巨大財富。四、樹立市場營銷觀念，拓寬經營思路，把握市場脈搏，積極參與物業管理招投標，提高企業實戰水平。西部大開發，帶動了西北房地產業的發展，特別是西安地區良好的房地產開發又帶動了物業管理行業的發展。但是，西安本土物業管理企業的現狀並不樂觀。據最新統計，西安市共有物業管理企業230家，擁有一級資質的企業只有一家，二級資質的企業也為數不多，總的物業管理面積只有3000萬平方米，其他物業管理企業的平均管理面積只有10萬平方米。

㈨ 物業公司怎麼樣做好市場營銷

金杯銀杯不如老百姓的口碑
物業公司想要做好，就要從小做起，成功的積累起良好的聲譽，不用營銷，自然有人請你接收

㈩ 在物業租賃管理中,辦公如何進行市場營銷

您好，市場營銷的主要目的是為了吸引潛在的租戶，以獲取一個理想的出租率。在對物業進行市場營銷工作的過程中，最關鍵的就是要告訴潛在的租戶，如果租住本物業，不僅能夠順利地開展其經營活動，而且其所要支付的租金物有所值。

市場營銷人員通常從四個方面來宣傳其所推廣的物業：

（1）價格優勢；

（2）物業本身的素質；

（3）良好的聲譽。此外聲譽良好的物業也能給高素質的職員帶來一種成功感，這非常有利於租戶吸引優秀人才。

（4）經濟實用。適用於小型租戶或經濟不景氣的時候。
望採納