廣州樓盤市場調查

① 廣州14盤推新！房企賣樓不再看「黃金點」

每年的「金九銀十」都是房企押寶的重點推廣環節，不少樓盤選擇十一開盤。不過今年廣州新盤推貨「分散」的趨勢越來越明顯，不少樓盤提前至8月底至9月中推貨，希望盡早吸納客戶，加快完成年底回款任務。有統計數據指出，今年「十一」前夕及假期廣州一手住宅開盤或加推個盤14個，合計2306套單位，推盤量比去年同期減少3個，但總推貨量增加21%。
環境：銀根緊縮 房企坦言資金壓力大
今年5月17日，銀保監會發布了《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，這成為上半年房地產融資收緊的重要節點。
進入8月，針對機構違規輸血房地產企業的市場亂象，監管部門加大了整頓力度。8月9日，銀保監會發文，將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產相關貸款，嚴查各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。8月30日，銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。
「現在貸款額度比較緊，而且時間長，最關鍵的是利率上浮不穩定。」日前記者在增城一樓盤踩盤時，銷售人員如是說。她表示，現在和幾大銀行合作，貸款利率基本都是上浮10%~20%左右，「現在接近年底，銀行貸款審批周期都拉長了，對我們開發商來說其實資金考驗比較大。」
9月6日央行宣布，決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款准備金率0.5個百分點及定向降准1個百分點。此次降准釋放長期資金約9000億元，其中全面降准釋放資金約8000億元，定向降准釋放資金約1000億元。不過，業內人士分析認為，此次降准主要是為了扶持實體經濟，房地產政策方面並沒有太多的松動，不排除降准所帶來的資金面寬松會給房地產行業帶來些許提振，但在收緊的房地產政策下，影響不大。
不過值得注意的是，9月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐：1年期LPR為4.2%，較上一期下降5個基點；5年期以上LPR為4.85%，保持不變。有分析人士指出，5年期以上LPR利率保持不變，表明在當前房地產市場調控背景下，決策層希望通過穩定房貸利率防止房價過快上漲。
中原地產首席分析師張大偉表示，二手房數據連續出現了3個月20個城市房價下調，這也是最近2年來首次出現的情況。從不同城市變化看，一、二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現了明顯的回落，「2019年上半年的小陽春已經過去。」張大偉說。
供應：盤量減少貨量增加 區域「百花齊放」
據廣州中原研究發展部監測，今年「十一」前夕及假期廣州一手住宅開盤或加推個盤14個，合計2306套單位，推盤量比去年同期減少3個，但總推貨量較往年增加21%，「盤量減少，貨量增加」的特徵明顯。總體來說，外圍區域的單盤推貨力度明顯大於中心區域，但目前廣州市場仍以少量加推為主，通過控制供貨節奏來營造人氣。
從區域來看，近四年「五一」或「十一」開推盤主力區域，經歷了「增城-番禺」到「增城-黃埔」再到「增城-南沙」的變遷，且過去兩大主力供貨區推新佔比均超過總量的50%，扎堆熱區的特徵顯著。今年「十一」扎堆熱區的「傳統」被打破，各區新房供應表現出「百花齊放」的態勢，主要供應區僅增城佔比達到兩成，並列第二位的番禺、黃埔僅各佔17%。業內人士認為這主要得益於近年廣州各區供地更趨均勻。
今年黃金周平均每個盤供應165套單位，比2018年同期的112套大幅增加46%，單盤供應能力提升明顯。廣州中原研究發展部認為，這主要得益於去年11月樓市調控手段優化，尤其加快中心區項目新批數量，以廣鋼項目為例，去年同期「一次只批50套」，目前同板塊項目一次性可批200~300套單位。此外，去年「十一」長嶺居、蕉門、花都花山、增城石樓等改善型板塊疊拼、聯排項目集中入市，此類成交周期長的項目一次推出套數較少，亦間接拉低去年平均供應水平；反觀今年「十一」推貨，基本以高層洋房單位為主，供應能力更強。
現象：推貨分散 不少項目「搶跑」「延後」
每年的「金九銀十」都是房企押寶的重點推廣環節，不少樓盤都會選擇在十一假期開盤。不過從2018年起，廣州新盤推貨「分散」的趨勢越來越明顯。今年，開發商推貨更加分散，不少項目搶跑或延後推貨計劃。
業內人士分析，從開發商的角度而言，提前至8月底至9月中推貨能盡早吸納客戶，加快完成年底回款任務；從買家的角度而言，由於廣州市場價格、供應長期趨於穩定，客戶保持理性心態，早年「一窩蜂」入市的情況不再，不少客戶選擇「十一」外出旅行、返鄉，房企為方便客戶安排假期時間，亦普遍提前推貨。
從搶跑項目特徵來看， 8月24日~9月7日推新以中高價盤為主。包括市區廣鋼板塊的葛洲壩紫郡府以及天河奧體板塊的珠江花城，其中珠江花城更是於9月6日獲批預售證，累計釋出400套單位，「金九銀十」期間「彈葯充足」，9月已進行兩次開盤（9.7、9.21）。外圍區方面，南沙、番禺優質地鐵板塊金洲、新造分別推出中高端盤越秀天珹、思科智慧城12光年。
廣州中原研究發展部認為，由於中高端盤蓄客時間較長，且上述板塊除廣鋼外，近年一手盤供應偏少，因此意向客戶高度集中，故項目提早開盤利於促成成交。中秋節及後，各區剛需盤開始「試水」。此時推新項目所在板塊普遍一手貨源充足（如黃閣、石灘、朱村等）競爭激烈，提前搶跑利於趁早吸納觀望買家，搶喝市場「頭啖湯」。
此外，今年除亞運城、綠湖國際城等個別大盤選擇在十一假期推貨外，其餘主要一手大盤基本保持順銷狀態，部分項目早於7~8月便大批量獲取預售證入市，各區大盤基本保持約500套左右的可售庫存。廣州中原研究發展部預計，各區大盤「十一」期間將會推出小量促銷單位、特價房「暖場」，並保持順銷狀態。
除「搶跑盤」外，今年市場上亦出現不少「延後盤」，預計十一假期過後才投入市場。廣州中原研究發展部指出，一部分「延後盤」存在建築進度未達獲取預售證要求的客觀原因，不得不調整推出時間。另一部分延後盤多是由於開發商需要更長時間「造勢」。如花都湖、南沙靈山島尖屬於全新板塊且拿地成本較高，市場接受程度處於未知狀態，因此開發商金九期間普遍進行「宣傳攻勢」，如通過發布會、廣告、熱門商圈設立示範點等方式先打響項目知名度，待合適時機再推貨。
布局：熱點板塊主打「性價比」吸客
根據廣州中原研究發展部監控顯示，亞運城為「十一」期間的「頂樑柱」板塊，全新亞運城「天韻」組團入市在即，預計可推出400套新貨。此外，科學城全新盤大壯名城有望在假期前入市，加上保利羅蘭國際、科城山莊等順銷大盤，預計將吸納東部地鐵通勤客戶入市。
除傳統跑量板塊外，2019年從化街口、增城石灘得益於「性價比」高的優勢，受關注程度不斷提高。今年1~8月從化累計成交一手單位2700宗，同比增加10%，受14號線通勤利好帶動，加上知識城板塊價格提升帶來的需求外溢，越來越多白雲、黃埔上班族關注從化樓市。
石灘板塊除傳統大盤綠湖國際城外，全新盤金眾江悅府、方圓·雲山詩意雲璽「正式上線」，區域熱度處於提升期。此外，部分石灘項目以今年7月華僑城高價拿下石灘鄭田村A19022號為賣點，刺激買家加快入市步伐。
前景預判
「搶客大戰」或從假期後開啟
根據當前「十一」推貨預判，假期期間廣州大部分項目以順銷為主，或會推出小量一口價單位、抽獎活動等吸引客戶，但整體市場交投將表現平穩。從局部板塊來看，地鐵通勤、供應相對緊缺的板塊開發商價格或相對「強硬」；板塊競爭激烈的板塊出現小幅讓利的可能性較高。
以廣州中原研究發展部9月調研為例，在南沙金洲、天河奧體等一手供應相對緊張、周邊新土拍地價較高的板塊，開發商普遍抱著「不愁賣」的心態，「金九銀十」期間以常規價格出售，促銷力度較弱。在黃埔知識城板塊，由於21號線貫通至天河在即，加上板塊二手單位尚未大批量進入市場，因此知識城部分樓盤甚至出現輕微價格上揚趨勢。綜合近年一手市場成交「翹尾」特徵，廣州中原研究發展部認為，進一步的「搶客大戰」或從假期後開始打響，尤其今年四季度將有大批全新項目入市，屆時買賣氣氛或將更加熱烈。
專家觀點
廣州市場實際上現在有三個不缺，即不缺購房需求、不缺政策利好、不缺市場信心。一，購房需求有繼續釋放的可能，尤其是部分觀望的購房需求在近期也會積極入市。二，隨著區域發展、各類軌交建設等，廣州郊區市場表現活躍。三，這兩年廣州房屋增值機會表現明顯，市場有充足信心。因此，預計廣州今年「金九銀十」的表現會不錯，或者說廣州的市場交易也會比較活躍。考慮到近期市場還是以降價促銷為導向，預計部分樓盤還是願意給予一些打折優惠或讓利的做法，購房者可以積極把握。
——易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進
近期樓市成交量上來了，但只是和6、7、8月份的低迷比較，整體增長幅度其實並不大。由於大幅回收資金的目標並沒實現，所以接下來的「十一」黃金周，促銷肯定會持續，否則解決不了項目資金緊張的問題。降價還有多少空間呢？除去部分已實現回收資金目的的區域樓盤，之前那些優惠不痛不癢、中秋基本沒賣多少的項目，「十一」很可能會加大優惠力度。
——地產專家鄧浩志
截至9月23日，廣州9月一手住宅供應4080套，面積47.2萬平方米，成交4172套，面積45.8萬平方米，雖然開發商的供貨積極性提升，但是營銷動作仍然偏於保守，所以成交表現平平。預計臨近黃金周開發商將會加大促銷力度，從10月份開始，四季度將會有一波覆蓋范圍更廣的優惠大戰。
——廣州克而瑞首席市場分析師
肖文曉
部分樓盤「金九銀十」推新信息
荔灣區
葛洲壩·廣州紫郡府將加推143平方米四房
新世界凱粵灣加推76~143平方米二至五房產品
天河區
珠江花城加推7棟115~139平方米四至五房單位
雲商匯推出建面30~55平方米創意空間和建面155~900平方米企業總部
海珠區
越秀天悅江灣首推建面約102~140平方米的江景復式單位
華發江南府主推建面約128~143平方米四房戶型
白雲區
偉騰雲星8月31日提前搶跑推出建面79~130平方米二至四房住宅單位
華潤置地·潤府全南向建面約105~133平方米3+1至4+1房復式單位即將推出
朗雲花園計劃推平層121平方米、復式洋房111~115平方米及別墅產品。
黃埔區
萬科幸福譽萬科山景城樾山三項目有加推
華標峰湖御境將推出328~586平方米五至九房大戶型單位
番禺區
星河灣半島四期新推出一棟28層高的普通住宅，四房單位建面約286平方米
亞運城9月推出89~135平方米三至四房單位
南沙區
嘉霖聚和·尊悅台首推建面約76~96平方米的二至三房單位
金科·博翠明珠將推80~138平方米三四房江景住宅
中交藍色海灣預計推售1棟洋房單位，戶型建面約為144~237平方米
敏捷·鹿港預計主推建面約34~90平方米住宅單位
中交匯通中心商用項目推售建面50~70平方米南向海景LOFT辦公單位
相關鏈接
南沙靈山島尖板塊
全新樓盤11月開放
信息時報訊（記者 羅莎琳） 9月23日，由越秀地產和喜馬拉雅聯合舉辦的「在島尖·聽見世界」聲音美學藝術館，在廣州國際金融中心（IFC）精彩上演。記者在活動上獲悉，位於南沙靈山島尖板塊的越秀地產南沙全新項目越秀·明珠天悅江灣項目即將11月開放。
進入展館，裡面設立了一個有趣的聲音裝置。簡單的管道搭建的是聲音的紐帶，寓意著讓人靜下心、慢下來，去聆聽生活中那些被遺忘的美好聲音。展館里還可以錄制有聲明信片，選擇一段最有共鳴的音頻，寄給親人、小夥伴、甚至自己，用聲音表達生活，表達情感。
據悉，作為全國最早的老牌房產商之一，越秀一直秉持著「成就美好生活」的品牌使命。南沙全新項目越秀·明珠天悅江灣項目即將11月開放，以「島」「秋」「灘」「洲」為主題，用極簡意象為建築增添多一份想像空間。
2014年，《南沙新區明珠灣區起步區控制性詳細規劃》正式發布，提出將明珠灣建設為現代金融服務集聚區、總部商務辦公區和鑽石水鄉居住社區等功能區。經過5年轟轟烈烈的造城建設，靈山島尖板塊已是芳華乍現。今年4月，總投資約134億元的6大總部基地集中開工，至今已聚集13家總部企業。交通方面，地鐵18號線（在建）、22號線（在建）、地鐵15號線（規劃中）將從明珠灣穿梭而過，快捷通達廣州市區，更與深圳、珠海等地。

② ​廣州發布二手房交易參考價，小區房價真能「腰斬」嗎

8月31日晚，廣州市住房和城鄉建設局發布通知稱，廣州市即日起將建立二手住房交易參考價格發布機制。隨後，廣州市住房政策研究中心當晚便發布了首批熱點區域96個住宅小區二手住房交易參考價格表。

記者對比發現，中介平台顯示的多個小區交易參考價格遠高於官方發布的交易參考價，某市價17萬的小區，官方指導價約9萬，單價直接「腰斬」。

廣州住建局表示，之所以建立二手住房交易參考價格發布機制，是為了更好落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，規范二手住房市場交易秩序，推動二手褲散住房市場運行更加健康平穩。

廣東省房地產研究會執行會長韓世同指出，廣州出台二手住房交易參考價主要目的是為了抑制二手房價過熱、上漲過猛的態勢。此外，他指出，銀行將利用官方發布的二手住房參考價作為放貸的參考指標。

記者梳理發現，除廣州之外，近期，上海、陝西西安、四川成都、海南三亞、廣東東莞、江蘇無錫、浙江寧波、浙江溫州等全國多個城市都陸續推出二手房參考價等相關措施，以控制虛高掛牌、完善二手房住房網簽交易價。

廣州為何推出二手房參考價機制？

——為貫徹落實房地產調控要求、構建房地產長效機制的重要措施

按照《通知》，成交活躍的熱點區域，以住宅小區為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，視市場運行情況在廣州市住房和城鄉建設局局官方網站、微信公眾號等適時發布。

廣州住建局要求，房地產經紀機構、房地產網路信息發布平台等應對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

廣州住建局解讀稱，發布《通知》的目的，主要是為了建立二手住房成交參考價格發布機制，貫徹落實房地產調控要求、構建房地產長效機制的重要措施，有利於進一步提升廣州市二手住房市場信息透明度，為二手住房交易提供市場參考，規范交易秩序、穩定市場預期。

在首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格表中，記者看到，共計96個廣州市熱點樓盤，分別位於廣州市的天河區、越秀區、海珠區、番禺區、黃埔區。

官方發布的二手住房交易參考價格有何作用？

廣州住建局表示，這一交易參考價一方面是要引導房地產經紀機構、房地產網路信息發布平台合理發布房源價格，不得發布價格虛高的房源。另一方面，則是提醒二手住房交易涉及的相關機構，應將交易參考價格作為開展業務的考量依據之一，在相關業務開展過程中作為重要參胡握氏考。

廣州住建局表示，關於二手住房交易參考價格的發布，首批發布熱點區域成交活躍的小區樓盤，下一步將繼續加強對二手住房市場運行的監測分析，按照調控要求結合市場運行情況適時發布其他熱點區域小區的交易參考價格。

官方發布的二手房參考價跟市價差別大嗎？

——某市價17萬的小區，官方指導價約9萬，單價直接「腰斬」

在首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格表中，價格排名第一位的是位於廣州市天河區的保利心語花園，交易參考價為96957元／平方米；第二位為天河區中海花城灣，交易參考價為92641元／平方米；最後一位為黃浦區錦林山莊，交易參考價為28056元／平方米。

記者查詢某二手房交易平台看到，保利心語花園今年7月二手房交易參考均價為153838元／平方米，而本周(8月20日至26日)掛盤均價為165531元／平方米。

某二手房交易平台顯示，中海花城灣今年7月二手房交易參考均價為174873元／平方米，本周掛盤均價為192404元／平方米。

某二手房交易平台顯示，錦林山莊今年7月二手房交易參考均價為45481元／平方米，本周掛盤均價為47062元／平方米。

以中海花城灣為例，可以看出，中介平台顯示的該小區今年7月二手房交易均價比廣州住建局公布的交易參考價每平米高出8萬余元。

廣州住建局表示，其公示的二手住房交易參考價是以住宅小區為單位，以過去一年小區范圍內二手住房的網簽成交均價為基礎，綜合考慮市場評估價格、小區周邊一手樓盤成交價格等因素，形成該小區二手住房交易參考價格。針對已發布的小區交易參考價格，未來會結合實際適時更新。

這種模式會長久嗎？

——專家：出台二手房指導價或將成為一種趨勢

韓世同皮閉指出，廣州本次發布二手住房交易參考價格發布機制，主要目的是為了抑制二手房價過熱、上漲過猛的態勢。

「二手房交易參考價到底有沒有效用，我們還要長期來看，仍需觀望。」韓世同指出，此前深圳等多地曾出台二手房價參考價，引發一定程度的二手房市場的降溫，部分甚至成交價直接腰斬。

今年2月，深圳市住建局官宣建立二手住房參考價格發布機制，並發布了全市3595個小區的指導價。

韓世同指出，廣州這次發布了96個熱點樓盤交易參考價，可能未來才會全面覆蓋到全市小區，能起到的效果有待觀望，「但針對部分房價上漲比較高的小區，抑製作用應該會比較明顯。」

同時，他指出，銀行將利用官方發布的二手住房參考價作為銀行放貸的參考指標。「這樣最可能的結果是，市場成交是一個價格、銀行放貸是另外一個價格。

韓世同指出，目前制定的二手房交易參考價是否合理科學，需要市場的驗證，要看進一步落地執行的強度和力度等。

他表示，目前全國多個房價上漲較高較快的區域，都普遍都採取了二手房指導價的這種做法，並已基本形成這一趨勢，「相信還沒有施行二手房指導價的房價高漲的區域，也都會陸續跟進，這幾乎形成了一種態勢，盡管我們還要看具體的實際效果如何。」

延展：全國多地陸續推出二手房參考價等舉措

實際上，除廣州外，近期，全國有多個城市「官宣」，將建立二手住房交易參考價格發布機制。

今年2月，深圳住建局發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》稱，建立深圳二手住房成交參考價格發布機制，在調查分析基礎上，形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號和深圳市房地產信息平台等網路平台發布。

深圳住建局表示，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化的原則，以住宅小區為區域網格單元，發布深圳全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

深圳住建局表示，發布二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易、房地產經紀機構合理發布掛牌價格、商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

此後，上海、陝西西安、四川成都、海南三亞、廣東東莞、江蘇無錫、浙江寧波、浙江溫州等城市都陸續推出二手房參考價等相關措施，以控制虛高掛牌、完善二手房住房網簽交易價。

8月24日，浙江溫州發布《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》，《通知》包含六大舉措，從土拍、新建商品房銷售、二手房交易等多環節嚴格調控房價。

按照該《通知》，溫州市將建立房價地價聯動機制。根據區域房價水平、市場供需、價格指數等情況，指導企業合理確定銷售價格，保持房價平穩。通過「限房價、限溢價、競地價」等房價地價聯動措施，引導市場主體理性拿地。同時，對新出讓地塊居住建築品質和工程造價提出明確要求。

溫州住建局表示，將建立二手住房交易參考價格發布機制，重點對熱點住宅小區二手住房交易價格進行監測，落實交易參考價格在金融信貸等應用。

同時，加強二手房價格信息公開，提高二手住宅價格透明度，引導市場理性交易，加大執法檢查力度，嚴厲打擊操縱市場價格、掛牌價虛高、抱團漲價等違法違規行為及市場亂象，切實規范二手房市場交易秩序。

新京報記者 徐美慧

③ 廣州二手房掛牌激增，11.46萬套二手房待售，如何看待當前樓市行情

廣州二手房掛牌量激增，中介也直呼突如其來進入了冷淡期。當前二手房待售數量多達11.46萬，並且這個數字還在持續增長中，相反購買人數卻越來越少。當前的樓市行情屬實有些慘淡，同比往年來講算是打破了歷史森嫌低位。

對於這種現象究竟是已經掙到了錢趕緊拋售“殘羹”出去，還是迫於當下的行情，怕以後出不了手迅速離場，小編也不得而知。但很明顯的是在新盤的交易市場上氛圍倒是異常的活躍。即使看上去平平無奇，但是成交額卻異常驚人。之所以出現這種現象，小編認為一方面是因為新房的價格回落，迫於當前的壓力不少房地產紛紛打出降價的噱頭吸引用戶來購買，另一方面是新盤對比於二手房來講，不管是房型還是物業都更加健全。如此一來，便可清晰的認識到二手房跌落神壇的原因。最後在這里小編也想告訴大家，房是用來住的，不是用來炒的。

④ 房地產市場調研需要注意的問題都有哪些

前期主要有項目可行行調研

（位置；資金；人員；競爭對手；政府規劃等等）

中期主要是項目定位方面牽扯的調研

（人口；文化；學歷；收入；商業形態；媒體等）

後期主要是項目推廣的調研

房地產市場調研和策劃

房地產調研是項目策劃和決策的基礎，

一房地產的市場調研

房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋的「不動性」，房地產市場調查有很深的地域特徵和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點(單個樓盤)到線、面(區域98市場)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境)；然後再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。

一、點——單個樓盤

對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。

單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：

第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街??等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。

第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在於了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建築設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度??等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的???，從而評估樓盤的資信度。

第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結於價格組合的三個方面。剖析價格組合並了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。

第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。

第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行??，另一方面則是指什麼樣的房型最好賣?什麼樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什麼?購房客戶群有什麼特徵??，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。

二、線和面——區域市場

對單個樓盤的詳盡了解之後，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特徵這三個方面。

區域分析

區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特徵和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。

區域產品

區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。

需求特徵

需求特徵是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特徵，人口素質和習慣嗜好??，需求特徵是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是不斷創新的動力與源泉。

區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況??，

由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。

三、體——宏觀環境

對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體

(宏觀環境)的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。

政治社會

政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。

經濟因素

經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄??等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房願意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。

行政法規

行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太願意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。

國際狀況

國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。

總之，點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

⑤ 怎樣進行樓盤市場調查，懇請有經驗的房地產人士指導

一般去售樓處如果直接問這些問題百分之99會被人認為是市調的不予理睬。從我多年的經驗來說，首先調查項目周邊的不需要詢問的內容，其次問小區住戶，物業，保安這些可以詢問到的內容，可以裝成要買房的人，之後從項目單頁上能得到一部分信息。最後最重要的就是詢問置業顧問了，你可以直接攤牌說你是來市調的，這樣可以問到東西，畢竟大家都是這么過來的。或者裝成買房者，裝成買房者去調查之前記得先打電話咨詢，之後說你要來再去，千萬不可直接去。詢問要讓置業顧問說，你聽著，不要心急插話詢問，慢慢聊天，聊他們公司怎麼樣，現在的房地產局勢怎麼樣，國家政策之類的，慢慢逼近問題。可以裝成土地局或者房管局的人，就是對房地產很熟但是不是同行的人，這樣你問的很專業對方也不會懷疑。

⑥ 廣州房價走勢方向有什麼新變化

在北上廣深幾大城市裡，房價一直是政府重點關注的對象，經過多年的調整，廣州房價的趨勢方向有什麼新變化?下面帶大家來看看。
變化一、房地產調控成效明顯
在剛剛結束的4月份，廣州的房地產調控獲得了顯著性的作用。數據顯現，4月，廣州一手住所網簽量為7984套，環比3月份的15798套跌幅了約49%，幾近腰斬。而報價也呈現了顯著下調趨勢，全市網簽均價為16332元/平方米，環比跌幅115元/平方米，是自年6月份以來，均價最低的月份。
值得一提的是，五一時期，廣州在售樓盤的報價現已出現回歸理性，有些定價乃至低於市場預期，特價房也開始重新出現。
成交的跌幅跟供給量降低休戚相關，依據某研究公司的分析，如今廣州全市11區，可售貨量約為5.1萬套，以上一年廣州全市出售12.5萬套的速度來核算，廣州現有可售貨量不到3個月，全市庫存量緊急。現在的狀況是由於調控的影響，開發商手裡有貨賣不了，或許不情願賣。「如今還在跟政府交流報價，如果低於市場價太多，那就很難賣了。」廣州某個新盤的推廣人員表明，開盤期限如今無法斷定。
廣州一品牌房企管理層對記者表明：「我們都有許多貨，但是無法賣，這么下去，報價很難漲得起來了。」
變化二、開發商定價趨理性
廣州新政出台一個多月，市場仍處在消化方針的時期，五一黃金周，開發商推貨銷售並不主動。據某機構不完全統計，4月底5月初約有27個樓盤開盤或全新露臉，全部貨量僅約4100餘套。而年同期，廣州約有50個項目1.2萬套單位入市。
市場的風向也在悄然改變，廣州樓價的飛漲氣勢已後繼乏力。五一時期，開發商也在打聽市場，有有些項目的推售報價低於市場預期，久別的特價房如今再現。坐落蘿崗的富力悅禧新品的毛坯報價在1.6萬元-1.9萬元/平方米，盡管較上一年11月1.4萬元-1.7萬元/平方米的精裝報價有所上升，但仍低於周邊2萬元/平方米以上的均價，並且是單合同，買家不必憂慮資金壓力增大的疑問。就因為這樣，該盤招引了許多剛需客戶，認籌數達1000個，800組客戶到現場，開售13分鍾內就已賣掉了380套新貨。
變化三、特價房源重現市場
這大半年來，廣州市區的項目量價齊升，此前用來展示給客戶的特價房源早已絕跡。但本年五一，有些項目又從頭採用這種方法撬動市場。純斗手例如，白發荔灣薈五一時期推出約66套一口價單位，75平方米的兩房總價一口價約300萬元左右，折後約3.9萬元-4萬元/平方米;89平方米的三房一口價約360萬元-380萬元，單價約在4萬元-4.3萬元/平方米。相較廣鋼新城5萬元/平方米以上的報價，實惠不少。
變化四、可售貨量大幅減少
受各種控制措施影響，廣州的可售貨量大幅削減。某機構在陳述中指出，如今廣州全市11區，未售貨量約為13.8萬套，可售貨量約為5.1萬套。以上一年廣州全市出售12.5萬套的速度來核算，廣州現有可售貨量缺乏3個月，全市庫存敲響警鈴。
這是表面現象，真實狀況是許多的供給遭到控制，無法上市。廣州一品牌房企管理層表明，開發商手裡其實有許多貨量，由於存案價太低，都不情願去領預售證，造成了市場的供給缺少。但這些貨量一直都是要消化的，庫存壓身，報銷滲價上漲的難度就高了，估計下半年會有更多項目報價松動，大家更能挑選到心頭所愛。
綜上而言，廣州房價走勢方向仍在向著有利於消費者的目標進行，希望大家多進行對比挑選，避免一葉障目，不見森林做嫌。

⑦ 商業地產市場的調研報告

商業地產市場的調研報告範文

隨著社會不斷地進步，報告有著舉足輕重的地位，報告根據用途的不同也有著不同的類型。在寫之前，可以先參考範文，下面是我為大家整理的商業地產市場的調研報告範文，希望對大家有所幫助。

商業地產市場的調研報告1

天河是廣州的商務中心腹地，又是繼北京路舊商圈之後的新興商業圈。其商業發展是廣州市潮流發展的領航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現，讓天河城的中心地位奠定了基礎。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業，在廣州所佔據的主角地位是不容置疑的。

(一)分布特徵

天河的商業分布特徵主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業市場為配套的發展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業旺鋪為輔助的發展模式。其商業分布重點盤踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，並有向東緩緩推進的趨勢。

代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩穩占據著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的it業商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛博覽中心，東莞庄的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結的大量群樓商鋪市場。天河商業市場可以說是依託著「天河」這個響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現了商鋪的四面開花。

(二)供求特徵

天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，並且一直處於一個「興奮期」。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場占據著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。科技街的鋪位由於所處位置欠佳，加上本身素質不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。

天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過於求的態勢。但是近兩年更是趨向於一個供求穩定的理性發展，2001年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；2002年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處於一個合理的消化中。

天河商鋪的成交量一直處於廣州的前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。2003年天河區商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區14萬㎡少約3萬㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬㎡。並且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由於少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

(三)價格特徵

天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區群樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。

天河雖然是高檔商業圈的代名詞，但其商鋪成交均價並不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。

縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持一個上升的態勢。而在2003年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高於全市的平均水平。幾個重量級商業城的推出，加上「天河大商圈」概念的`出現，哄抬起了2003年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業圈中的龍頭位置，並且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.

(四)經營特色

天河的商鋪經營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業市場做輔助配套的經營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業市場；石牌崗頂的it、數碼、科技型專業市場；黃埔大道建材一條街專業市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構築起了天河整個商鋪市場。

天河商鋪的經營呈現出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業經營方式，形成一座由大型知名商家引領，加上周邊大量的，用以彌補商業中心不足的商業群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業市場圈，從而更大地彌補了商業中心和次商業中心在經營類別和經營方式中的不足，這種發展趨勢和經營現象，是一個成熟商業城的發展模式，使天河大商業格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業城。

天河的商業經營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其「數字天河」的科技道路和「特色天河」的特色專賣道路。天河科技園、天河軟體園將繼續扮演廣州地區知識產權和高新技術產品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結構互補產業群體的高新技術工業和軟體產業基地，確保了天河在廣州市發展高新技術產業中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精緻的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發都可以在這里尋覓到。

(五)天河北群樓商鋪

天河北不僅是廣州住宅市場的「晴雨表」，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區的建成，構築起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵並存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。

天河北路的主題式群樓經營是天河商鋪市場的一個經營特色。各開發商根據自己物業的地理位置，結合區域內商鋪經營特點，在天河北路形成了一個群樓主題經營特色的「商場大街」。希爾頓陽光花園的群樓經營主題是家電、電器業；萬佳入主華標廣場群樓，以一個超市經營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經營主題，承租者是「金鑽潮庭」；進駐金田花園的百佳超市的群樓經營；還有天譽花園群樓是以一個「購書中心」為經營主題。這類群樓商鋪具有一定的規模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經營的道路，再加上地處天河北路的商務氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。

商業地產市場的調研報告2

一、市基本概況

市位於省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，瀋海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，並將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫葯化工和包裝印刷為特色的地方工業體系，20xx年生產總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省「縣域經濟發展十佳」第三位；工業總產值248.88億元，增長11.3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均GDP市位於省內第十二位。

二、市房地產行業前景

政府發展思路：按照「強化中心社區，建設小城鎮集群」的發展思路，「十五」期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨幹，加快了南部「金三角」城鎮群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利於增強城市整體服務功能、有利於生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮群。通過中心城區和小城鎮群的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。

市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府「十一五」規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。

三、市房地產行業市場調查

1、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭於各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。

2、個人經營性貸款附房產抵押

市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨著三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附於個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續復雜等問題，現可用於該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用，企業得到充足的流動資金。

3、擔保行業狀況

市現有工商注冊備案在冊擔保公司20多家，如：恆實擔保、誠信擔保、信合擔保、恆順擔保等，此20多家擔保公司現擔保對象全部以企業及企業法人經營性貸款進行扶持，截止20xx年5月的擔保額余額為億元，在寧德地區該司所經營的以房產抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔保的擔保模式為閩東地區首家擔保公司，在我市現有的擔保背景條件下該司以「謹慎操作、嚴防風險、確保目標、有序擴展」為方針，以「積極探索、穩健經營」為准則，擔保業務嚴格遵循公司《章程》和《實施細則》，形成「大小並舉、助強扶弱、優質優先、劣者淘汰」的擔保運行機制。是專業從事個人融資信用擔保、抵押加成個人貸款、企業融資信用擔保、風險投資擔保及金融中介服務的智力型現代化企業。

四、該司前景

信泰擔保有限公司注冊資本10068萬元，該司位於市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府「十一五」規劃草案相吻合，加快城市規劃建設，促進經濟發展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點快速發展業務：

（1）、目前市房產抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時間期限已久，隨著近幾年房價的上升房產的增值，從中大部分客戶合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；

（2）、現有市企業法人經營性貸款附加房產抵押於中國工商銀行的貸款，由於辦理程序煩瑣、手續復雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉移部分到該司以100%抵押為企業及個體工商戶提供有效的流動資金；

（3）、隨著城市的有效規劃，城市建設的加快發展，開拓新的市場空間大。

五、公司優勢

（1）、專業把控風險--公司股東來自電機、貿易、蓄電池等相關行業，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔保風險；

（2）、專業人員--公司主要管理人員具有銀行及擔保公司多年行業經驗；

（3）、專業服務—公司提供房產抵押加成及個人經營貸款服務，目標客戶明確。

六、合作效益及風險分析

風險分析：在貸款的風險控制方面，信泰擔保有限公司可以通過優化貸中管理流程，形成對於小額貸後管理的個性化服務，分擔銀行的管理成本，免去中行後顧之憂。

其次，事後風險釋放方面，信泰擔保有限公司的優勢更是無可替代的，中行直貸的項目出現風險，處置抵押物往往周期長，訴訟成本高，變現性不佳。信泰擔保有限公司的現金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時得到消除，之後更加靈活的處理手段進行風險化解。

合作優勢：信泰擔保有限公司的時效性快。有時候一些貸款模式流程，造成中小企業主大量時間浪費；而信泰擔保有限公司的恰恰表現出靈活多變的為不同企業設計專用的融資方案模式，大大節省了企業主的時間與精力，能迎合企業主急用資金的需求。

另外，信泰擔保有限公司在抵押基礎上的授信，額度大大超過抵押資產值。為中小企業提供更多的需求資金。目前，信泰擔保有限公司在貸後管理和貸款風險化解方面的規范和高效運營，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。

擔保公司與銀行合作是長期發展的趨勢，發達的民營企業、正規金融機構與民間擔保機構之間存在的相互促進的關系，促使金融機構與投資擔保公司加大合作，那麼金融機構在為小企業提供貸款時存在的問題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽光化的征途，更重要的是，中小企業融資難的問題能得到有效緩解，形成正規金融機構、投資擔保公司、中小企業三方共贏的良好局面，為經濟的發展注入活力。

⑧ 廣州嚴查樓市：今年以來已查處3家房企和20家中介機構

8月31日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）從廣州市住房和城鄉建設局獲悉，廣州市住建局於8月30日召開2021年下半年進一步規范房地產市場秩序工作會議，並組織10家房地產開發企業、10家房地產中介機構參與會議。
會議通報了今年以來廣州市房地產市場出現的新情況、新問題，以及廣州市房地產市場專項整治情況。
廣州市住建局公布的數據顯示，今年以來，廣州市、區各級有關單位持續加大房地產市場秩序專項整治力度。全市共開展房地產市場檢查1087次，檢查在售樓盤1135個次，中介門店2447家，及時約談了檢查中發現問題的開發企業123家、中介機構71家，共發出《責告圓令改正違法行為通知書》168份、《警示函》15份，並對3家房地產企業和20家中介機構和1名從業人員違規行為進行了查處。專項整治工作有效規范了房地產市場秩序，進一步健全了房地產市場監管機制，切實維護了人民群眾合法權益，努力營造了主體誠信、行為規范、監管有力、公侍友態平競爭的房地產市場環境。
同時，會議傳達了住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、自然資源部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦於7月13日聯合印發的《住房和城鄉建設部等八部門老源關於持續整治規范房地產市場秩序的通知》精神，指出整治規范房地產市場秩序是促進房地產市場平穩健康發展的重要舉措，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。
在住建部等八部門要求持續整治規范房地產市場秩序後，廣州也於7月28日發布《關於進一步規范房源信息發布的通知》的新政，要求房地產中介機構及從業人員進一步規范房源信息發布行為。
該《通知》主要聚焦兩個方面，一是房地產中介服務機構及其從業人員應規范房地產信息發布行為，二是房地產網路信息發布平台應加強房源信息發布的管理，進一步完善管理制度。
此次，會議強調，廣州市將持續開展人民群眾聚焦問題的整治工作，按照國家、省、市要求，重點查處房地產開發企業未按監管規定將商品房預售資金全部納入監管賬戶、擅自將設有抵押權的商品房在未解除抵押權前銷售給他人、房地產中介機構發布虛假房源信息和炒作學區房、信貸資金違規流入樓市等違法違規行為。對違法違規的房地產開發企業、房地產中介機構等依法依規從嚴查處，實現房地產市場秩序明顯好轉。
房地產開發企業、房地產中介機構代表發言表示，將牢固樹立「房住不炒」的定位，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，認真落實廣州市出台的調控政策，在遵紀守法、客觀公正和誠實守信的原則下合法合規、誠信經營，共同維護房地產良好秩序。
按照國家統計局發布的2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，今年7月份，廣州二手住宅銷售價格漲幅比6月上漲0.6%，在70個大中城市中排名前五；新建商品住宅銷售價格方面，廣州環比上漲0.2%，漲幅比6月回落0.8個百分點。

⑨ 房地產市場調查該有哪些內容

通常有七個方面，確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。
此外，各種市場調查報告在結構上都包括標題、導言、主體和結尾幾個部分。
1．標題 市場調查報告的標題即市場調查的題目。標題必須准確揭示調查報告的主題思想。標題要簡單明了、高度概括、題文相符。如《××市居民住宅消費需求調查報告》、《關於化妝品市場調查報告》、《××產品滯銷的調查報告》等，這些標題都很簡明，能吸引人。
2．導言 導言是市場調查報告的開頭部分，一般說明市場調查的目的和意義，介紹市場調查工作基本概況，包括市場調查的時間、地點、內容和對象以及採用的調查方法、方式。這是比較常見的寫法。也有調查報告在導言中，先寫調查的結論是什麼，或直接提出問題等，這種寫法能增強讀者閱讀報告的興趣。
3．主體部分 這是市場調查報告中的主要內容，是表現調查報告主題的重要部分。這一部分的寫作直接決定調查報告的質量高低和作用大小。主體部分要客觀、全面闡述市場調查所獲得的材料、數據，用它們來說明有關問題，得出有關結論； 對有些問題、 現象要做深入分析、評論等。總之，主體部分要善於運用材料，來表現調查的主題。
4．結尾 主要是形成市場調查的基本結論，也就是對市場調查的結果作一個小結。有的調查報告還要提出對策措施，供有關決策者參考。